德州陽光新天地項目風險管理研究PAGE1謹以此論文獻給中國海洋大學老師們―――彭莉德州陽光新天地項目風險管理研究學位論文完成日期：2013年3月指導教師簽字：答辯委員會成員簽字：獨創聲明本人聲明所呈交的學位論文是本人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經發表或撰寫過的研究成果，也不包含未獲得（注：如沒有其他需要特別聲明的，本欄可空）其他教育機構的學位或證書使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻均已在論文中作了明確說明并表示謝意。學位論文作者簽名：簽字日期：年月日學位論文版權使用授權書本學位論文作者完全了解學校有關保留、使用學位論文的規定，并同意以下事項：1、學校有權保留并向國家有關部門或機構送交論文的復印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱。2、學校可以將學位論文的全部或部分內容編入有關數據庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存、匯編學位論文。同時授權清華大學“中國學術期刊(光盤版)電子雜志社”用于出版和編入CNKI《中國知識資源總庫》，授權中國科學技術信息研究所將本學位論文收錄到《中國學位論文全文數據庫》。（保密的學位論文在解密后適用本授權書）學位論文作者簽名：導師簽字：簽字日期：年月日簽字日期：年月日

德州陽光新天地項目風險管理研究摘要隨著我國經濟水平的不斷提高和居民收入的較快增長導致人們用于投資房地產和改善住房的需求不斷膨脹，房地產業通過近20年的發展得到令人矚目的成就。由于房地產項目具有政策影響性強、資金需求量大、建設周期長、地域性強、市場變化快等特點，大量不確定因素的存在，導致項目風險較大。尤其伴隨著我國住房制度的不斷深化改革，房地產市場競爭越來越激烈，房地產投資靠投機取得成功的機會逐漸減少，投資者必須通過正確的決策、合理規范的經營、科學的投資進行有效的項目管理，項目才能獲得成功。因此重視并研究房地產開發中存在的風險，并進行有效的識別、分析和控制，高效的開展房地產項目的風險管理，以求達到低風險、高收益的利潤目標是每個開發商必須解決的關鍵性問題。本文共分為七部分。第一部分為引言。該部分從研究背景和意義、研究現狀、研究內容和方法、創新與不足進行了述評。第二部分為房地產開發項目風險管理的理論綜述。該部分介紹了作為房地產開發項目風險管理理論等內容，并對房地產開發項目風險管理的過程進行了述評。第三部分為德州陽光新天地項目基本情況分析。文章從建設條件與地址、市政配套設施條件、德州陽光心新天地項目基本情況分析、項目SWOT分析及項目定位等方面對其進行了對該項目內外部環境及自身的特點進行深入分析。第四部分對項目在投資決策階段、土地獲取階段、建設階段對德州陽光新天地項目中存在的風險及產生原因進行了有效的識別。第五部分對陽光新天地項目通過各種方法進行了風險評價。第六部分針對風險的重要程度不同提出了風險控制措施和解決方案。文章的最后部分為結論與不足。通過對德州陽光新天地項目成本估算、收入估算、損益分析和不確定性分析，筆者認為該項目在投資決策階段財務風險是可以控制的，在前期和建設施工階段項目存在的主要風險是工期拖延、施工進度不按計劃、質量達不到要求。研究結果表明，房地產企業要控制其風險，必須做好以下幾個方面的工作：首先，應實現建立風險預警機制，便于房地產企業管理項目開發過程中的風險；其次，應掌握房地產項目風險識別的方法，進行有效的識別；第三，建立完善的風險評估和分析指標體系，對對房地產開發過程中的風險進行科學評價；最后，掌握風險控制的有效措施，通過提高企業的管理水平、重視工程質量，設計完美的方案滿足消費者對住房的新需求，筑世紀精品工程，實現房地產開發企業與消費者的雙贏。將風險管理策略運用到房地產項目開發的各個階段中，實踐證明這種方式是可行的，對于房地產企業來說具有普遍的指導和操作意義。關鍵詞：陽光新天地項目；風險管理；項目管理PAGEAStudyoftheProjectRiskManagementofDezhouSunshineNewFieldAbstractWithChina’sgrowingeconomyandresidents’increasingincomes,thedemandforinvestingrealestateandimprovinghousessteadilyexpands.Throughthelasttwodecades’development,China’srealestateindustryhasaccomplishedremarkableachievements.Asrealestateisvolatile,susceptibletopolicies,demandingintimeandmoney,andregionallycharacterized,manyuncertaintiesincreasetheriskoftheprojects.Especially,withthedeepeningreformofthehousingsystem,thecompetitioninrealestatemarketbecomesincreasinglyfierce,andthechancestosucceedininvestmentthroughspeculationreducegradually.Toensureaproject’ssuccess,investorsmustconductaneffectiveprojectmanagementthatinvolvesrightpolicies,soundandstandardoperationandscientificinvestment.Inthisway,itbecomesakeyissuetosolvefordeveloperstopayattentiontotherisksinrealestatedevelopment,toconductrelatedstudies,andtoeffectivelylaunchriskmanagementtoidentify,analyzeandcontrolrisks,andthustoachievelowriskandhighyields.Thisthesishassevensections.Itopenswiththeintroductionthatsynthesizestheresearchbackgroundandpurpose,andthenreviewscurrentresearchesabouttheircontents,methodologies,innovationsandinsufficiency.Thesecondpartisasynthesisoftheoriesonrealestateriskmanagement,whichintroducescurrenttheoriesonrealestateriskmanagementandreviewstheprocessofsuchriskmanagement.ThethirdsectionisthebackgroundanalysisoftheSunshineNewFieldProject.Itconductsanin-depthexaminationoftheproject’sinternalandexternalenvironmentanditsownfeatures,asthefollowingaspectsareconcerned:theconstructionconditionsanditslocation,municipalfacilities,basicinformationoftheproject,theSWOTanalysis,andtheprojectorientation.Thefourthsectioneffectivelyidentifiestherisksonstagesofinvestmentdecision-making,landacquisition,andprojectconstruction,alongwiththecausesoftheserisks.Theassessmentoftheserisksisprovidedinthefifthsection,andthefollowingsectionraisesthesolutionandmeasuretocontroltherisksregardingtheirdifferentdegreesinsignificance.Thelastpartisconclusionsandinsufficiency.Afteranalyzingprofitandlossbaseduponestimatedcostandrevenues,plusanuncertaintyanalysis,Ithinkthefinancialriskinthephaseofinvestmentdecision-makingiscontrollable.Themainrisksintheearlierandconstructionstageareaboutthedelayed,unscheduled,orunqualifiedconstruction.Accordingtotheresults,tocontrolrisks,therealestatecompaniesshould,first,realizetheriskpre-warningmechanism,whichhelpstoavoidtheriskinthedevelopmentofrealestateproject.Then,theyshouldlearnhowtoidentityrealestaterisksandapplytheorytopractice.Moreover,ariskassessmentandanalysisindexsystemshouldbeaccomplishedtoperformscientificassessmentontherisksoccurredinrealestatedevelopment.Atlast,thecompaniesshouldmasterriskcontrol,andcreatethewin-winsituationbyoptimizingthecompanies’management,emphasizingtheprojects’quality,designingperfectprogramtomeettheconsumers’newdemands,andlaunchingfineprojectsofthenewmillennium.Practiceshaveshownthefeasibilitytoapplyriskmanagementstrategiestoeachstagesofrealestatedevelopment,whichhassomeinstructivemeaningforrealestateenterprisestooperate.Keywords:SunshineNewFieldproject,riskmanagement,projectmanagement目錄TOC\o"1-4"\h\z\u0引言 10.1研究的背景和意義 10.1.1研究的背景 10.1.2研究的意義 20.2風險管理的國內外研究現狀 20.2.1國外文獻研究綜述 20.2.2國內文獻研究綜述 30.3研究的主要內容和方法 40.3.1研究的主要內容 40.3.2研究方法 40.4本文的創新與不足 51房地產開發項目風險管理理論綜述 51.1項目風險理論的概述 51.1.1風險的內涵 51.1.2房地產開發項目風險的內涵 51.2項目風險管理理論概述 61.2.1風險管理的內涵 61.2.2房地產開發項目風險管理的內涵 61.2.3房地產開發項目風險管理的過程 61.3房地產開發項目的風險識別 61.3.1房地產開發項目風險識別的內容 61.3.2房地產開發項目風險識別的程序 71.3.3房地產開發項目風險識別的方法 71.4房地產開發項目的風險分析 91.5房地產開發項目的風險評價 101.6房地產開發項目的風險控制 102德州陽光新天地項目基本情況分析 112.1建設條件與地址 112.1.1項目地址 112.1.2建設條件 112.2.市政配套設施條件 122.3德州陽光新天地項目基本情況分析 122.3.1項目概況 122.3.2建設方案規劃 132.4.德州陽光新天地項目SWOT分析及項目定位 142.4.1項目整體SWOT分析 142.4.2項目定位 15商業網定位 15形象定位 183德州陽光新天地項目風險識別 183.1投資決策階段的風險識別 183.1.1投資環境風險 193.1.2開發位置風險 203.1.3投資可行性風險 213.2土地獲取階段的風險識別 223.2.1開發土地購買的風險 223.2.2征地安置風險 223.2.3招投標風險 233.2.4籌資風險 233.3建設階段風險的風險識別 243.3.1施工工期風險 243.3.2質量風險 243.3.3成本風險 25設計變更風險 25價格變更風險 253.3.4施工安全風險 263.3.5信息風險 264德州陽光新天地項目風險評價 264.1投資決策階段的財務可行性分析 264.1.1投資估算 264.1.2以銷售形式體現所獲得的經濟效益 284.1.3項目運營后所獲得的經濟效益 304.1.4不確定性和風險分析 314.2前期和施工建設階段風險評價 314.3評估結論 325德州陽光新天地項目風險的控制措施 335.1投資決策階段風險的控制對策 335.2土地獲取階段風險的控制措施 345.2.1征地安置風險控制措施 345.2.2對資金籌集風險的控制措施 345.2.3對招投標風險的控制措施 345.3工程建設階段風險的控制措施 355.3.1施工進度風險控制措施 355.3.2質量風險的控制 365.3.3對成本風險的控制措施 36對設計變更風險的控制措施 36對原材料成本風險的控制 375.3.4對安全風險的控制 376結論與不足 38參考文獻 39致謝 42個人簡歷 43攻讀工程碩士期間所發表的文章 43德州陽光新天地項目風險管理研究PAGE450引言0.1研究的背景和意義0.1.1研究的背景此課題來源自工作中本人所參與的德州陽光新天地房地產開發項目。房地產業就目前來看，屬于我國國民經濟支柱產業的范疇。它與國民經濟有著相互促進制約的關系。一方面它促進了國民經濟的持續快速發展，它帶動了建筑、裝飾、銀行、家電、鋼鐵、化工、機電以及家具等各個行業的發展。同時也受國民經濟的制約。國民經濟的發展速度與模式直接影響著房地產業的發展速度。我國房地產業興起于20世紀80年代，發展壯大于20世紀90年代。上世紀90年代以來福利房逐步取消，商品房發展起來，在國家積極財政政策的激勵下，房地產投資占GDP比例逐漸增加。由于國家經濟水平的提高和居民收入的較快增長導致人們用于投資房地產和改善住房的需求不斷膨脹，房地產業得到了較快的發展。但是隨著市場經濟的快速發展，競爭越來越激烈。導致我國房地產市場呈現出諸多問題:房地產的總體規模越來越大、地區發展不平衡、城鎮居民居住水平差異大、產品結構失衡、房價上漲過快等。2008年，金融海嘯使我國房地產市場成交量大幅下降、我國通過出臺一系列銀行調控政策增加房地產市場的活力但收效甚微，開發商對市場預期觀望。2009年出現了房價下跌、成交量下滑、房企財政吃緊等一系列問題，經過一段時間的低迷之后，加上政府的經濟調控，中國房產市場逐漸出現復蘇，并快速發展，房價出現大幅度增長。2010年我國為了抑制房價，及時通過多種手段進行了調控，包括金融和稅收等手段，抑制房價的較快上漲。而在2012年我國房地產業再次進入搖擺期，人們對樓市均持觀望態度。房地產市場的多變性導致開發商開發房地產項目的風險非常大，開發商必須加強對項目的風險管理以獲取競爭優勢。本文通過對項目風險管理基本理論進行運用，并與房地產行業的特點相結合，研究對象選擇了陽光新天地項目，通過深入分析該項目的內外部環境以及其特點之后，利用風險識別、風險評估等方法，從投資決策到土地獲取再到項目建設三個階段，來指出該項目所存在的風險和其出現的緣由，對各階段風險進行了評估，提出了較為可行的風險控制措施。0.1.2研究的意義

房地產行業的發展與我國的經濟、政治、文化、技術等息息相關，開發商不僅需要投入大量的資金而且從資金投入到項目開發結束資金回收周期長、政策影響性強、市場變化較快。大量不確定性因素的存在導致房地產項目風險較大。

研究意義就在于：1、有效的識別項目的風險，并采取有效的措施規避風險，使開發商以最小的投入獲取最大的產出，實現利潤的最大化。2、減少風險損失，提高開發項目的經濟效益。3、通過有效的項目風險管理、合理的利用資金，減少財務風險，為企業決策提供依據，保證房地產企業的正常運轉。

本文通過對德州陽光新天地開發項目風險管理分析，幫助房地產企業規避風險，提高社會和經濟效益。0.2風險管理的國內外研究現狀0.2.1起初，第一次由法國的法約爾提出風險管理作為企業管理職能。1936年《企業的風險管理》在美國的出版，標志著風險管理在美國形成并成為企業管理中的一門獨立學科。美國的工商企業開始真正重視風險管理問題是從50年代開始。1950年，美國的莫布雷（Mowbray）等詳細闡述了“風險管理”的概念，風險管理從此作為一門獨立學科在西方國家得到迅速發展。21世紀以來，隨著國外房地產等投資開發項目的迅速增加及投資規模的迅速擴大，項目風險管理受到前所未有的重視，很多國外學者提出了很多新的理論及方法，促進了項目風險管理在國外的理論發展及實際應用。如：Wurkzebach(2003)對房地產開發風險進行了系統分析，并涉及到投資組合問題，但沒有更深入闡述其內涵和致險機理[1]；Gaylon.e.Gree(2008)研究了不同類型房地產投資收益及決策問題，并深入研究了如何防范和化解房地產開發項目投資過程中的主要風險；RogerP.Sindt（2010）分析了房地產投資的主要風險，并提出了有效的對策[2]；PeterJovanovic和DavidSpaulding（2011）針對房地產投資從風險識別、評價和防范等方面做了全面分析[3]。美國、日本、西歐等國家和地區由于房地產業發展高度完善成熟，他們都有專門從事房地產市場分析、估價和咨詢管理的公司。通過運用精確的風險分析方法，采用嚴密的數量分析，為房地產開發商預測和評價房地產開發風險，進行房地產開發風險決策提供重要依據。0.2.2國內文獻研究綜述我國從20世紀80年代末開始對房地產企業風險管理進行研究。1987年郭仲偉所著《風險分析與決策》出版標志我國新時期風險研究的開始。我國大部分城市在2000年之前實行單位福利分房制度，對開發商而言風險較小，使得學者對房地產項目的風險研究沒有重視。90年代初，海南興起了中國的第一波房產投資熱，從此我國理論學者開始重視房地產企業風險，房地產風險管理研究得到了較快發展。周鮮華，周立穎（1998）結合我國經濟、金融、市場營銷從開發商、金融機構、宏觀經濟三個層面分析房地產投資各種風險，并提出了有效的策略[4]。梁學安（1999）主張房地產開發風險劃分成總體風險與個別風險[5]。王學發，劉欽（2000）對組織機構的構建方面進行了研究，提出了組建房地產投資風險管理機構[6]。李光紅、馬力以及陳學中（2001）綜合分析常用的投資項目選擇手段，構建的評價指標體系要有多層次，提出模糊綜合評價模型[7]。賈楠，劉志才（2002）從我國的實際出發，通過系統性以及非系統性兩種風險方式，對房地產在投資風險中的類型進行深入研究[8]。王林（2003）通過房地產投資的風險因素及各種風險分析方法優點及不足的比較，認為不確定性因素在房地產開發的各個階段都會不同程度的影響項目[9]。李國昌（2004）從企業風險管理、規避風險以及提高收益的角度，利用風險的收益組合模型深入研究房地產風險投資[10]。薛小容（2005）以開發商為研究對象，綜合風險管理理論，運用優勢較多的多因素層次模糊決策支持系統分析了房地產開發過程中可能存在的主要風險因素及層次[11]。劉伯權和溫進（2006）把房地產投資及開發過程風險因素，利用六階段閉環管理，使開發商很好規避了相關風險，并且對其提出了合理的建議進行科學管理[12]。王長峰在2008年出版了《現代項目風險管理》，從而對房地產在風險管理上的不足做了相關的完善，這也表明了我國在近幾年來對房地產的項目風險管理上的重視[13]。王東（2011）對傳統風險管理、金融風險管理、內部控制和企業風險管理理論的主要觀點進行了綜述,并對后危機時代的風險管理發展趨勢進行了展望[14]。李燁、吳靜(2012)以商業地產的內涵及相關理論為基礎,通過對近三十年國外商業地產風險問題的文獻研究成果的梳理,討論了商業地產研究范圍及主要研究內容,認為未來研究需要充分考慮我國的國情,通過行業數據挖掘探討特殊類型的商業地產系統風險與非系統風險動態影響與關系[15]。近年來我國在房地產風險研究上雖然取得了一定的成果，但在房地產風險研究方面還不夠深入，也未上升到應有的理論地位上。不難發現，在現實社會中，房地產開發商往往仍采用定性分析和經驗進行決策。盡管有少量的定量方法應用，但整體上不系統，決策失誤的現象大量存在。特別是在具體的房地產項目風險管理過程中，由于我國的國情和房地產市場的特殊性，需要一種更加完善的、適合我國國情和房地產市場特點的房地產企業風險分析、風險評估。0.3研究的主要內容和方法0.3.1本文首先對項目風險管理理論進行梳理，選擇陽光新天地項目作為研究對象，在對該項目進行深入分析之后，利用風險識別、風險評估等方法，從投資決策、土地獲取、項目建設三個階段分析陽光新天地項目中存在的風險及產生原因，對各階段風險進行了評估，提出了較為可行的風險控制措施。0.3.2研究方法文本分析法：通過對我國房地產業涉及的經濟、金融、法律、政治等政策的分析和總結，借鑒國內外項目風險管理經驗，有效的進行房地產項目的風險管理。統計數據分析法：對德州陽光新天地項目建設的各項數據進行統計分析，從而對數據反應出的風險問題進行識別。訪談法：通過與金益德企業中高層管理者的交流、溝通、訪問陽光新天地項目風險管理系統的風險問題。\o"財務報表法"財務報表法。憑借對營業報表以及\o"資產負債表"資產負債表的分析，還有計算和分析財務記錄最后對項目存在的風險進行預測和識別。SWOT分析法。SWOT分析將項目外部環境提供的機會和威脅與企業內部條件的優勢與劣勢結合起來進行分析，從而為項目管理制定戰略提供依據。0.4本文的創新與不足1、本文對陽光新天地項目風險管理進行了研究，是風險管理與項目管理的結合。提出具有實踐價值的房地產風險管理計劃，是本文擬解決的關鍵技術。要突破這個關鍵點，就必須結合實踐工作經驗，通過實踐總結分析，找出陽光新天地項目風險所在，提出有效的解決措施，合理的規避風險，使開發商獲得最高的利潤。2、通過風險識別、風險評價，提出陽光新天地項目風險規避的合理措施。理論知識與具體項目的結合，對陽光新天地項目風險的防范具有一定的借鑒意義。將理論知識與實際應用相結合，對房地產行業的風險管理具有借鑒意義。由于本人水平有限，本文只是對陽光新天地項目風險管理流程與方法作了系統的規劃，研究的方法只是提供了理解和分析問題的思路和基本方法，沒有在風險評估與量化、具體風險處置措施、風險管理信息系統的建立等若干問題進行深刻的研究和分析，這需要在以后的研究中加以完善。筆者將在今后的工作和學習中多加關注。1房地產開發項目風險管理理論綜述1.1項目風險理論的概述1.1.1風險的內涵所謂風險[16][就是因為存在的不確定性，導致在特定的時間和情況下，在一些可能發生的結果中所出現的不同點，這些不同點越大就顯示風險越大。所以，它不以人的意志為轉移，具有客觀存在性、普遍性、偶然性和可變性等特點。1.1.2房地產開發項目風險的內涵房地產開發項目風險，是指房地產開發過程中，由于影響房地產開發利潤的多種因素難以或無法預料、控制，使得企業無法達到預期利潤目標，因此蒙受經濟損失的機會或可能性。它具有綜合性、模糊性、損益雙重性、激勵性、客觀性、潛在性和可測性。1.2項目風險管理理論概述1.2.1風險管理[17]是項目管理班子在對整個項目生命周期內的風險進行識別、估計以及評價，通過各種管理方式、技術以及手段進行有效的控制在項目活動中出現的風險。1.2.2房地產開發項目風險管理是指管理者通過對影響房地產開發項目進行的全過程的一系列不確定性因素諸如進程、\o"效率"效率、效益、目標等進行有效的風險識別、風險分析和評價，使得開發項目中涉及的各種風險進行有效的控制，以保證開發商利潤的最大化。1.2.3圖1-1項目風險管理過程本文在風險規劃的基礎上將論文框架按照房地產項目風險管理的過程在以下方面中展開探究。1.3房地產開發項目的風險識別1.3.1房地產開發項目風險識別的內容房地產項目風險識別主要是對風險的后果于各風險之間的關系，以及風險來源和不確定性因素進行相關查明，這樣就可以對項目構成威脅的因素進行確定，對可能帶來機會的因素進行分析。主要有三個階段：第一步，收集和整理資料；第二步對項目風險形勢進行估計；第三步按照癥狀識別風險。它是房地產項目風險管理的最重要也是最基礎的步驟。作為房地產項目風險管理的首要工作,是保證風險分析和風險控制的基石。1.3.2房地產開發項目風險識別的程序房地產項目風險識別的相關程序做簡單的介紹：1、房地產項目涉及哪些活動對房地產項目的開發所包括的內容進行認真調查研究，從相關的項目投資決策以及獲取土地，從而進行相關的設計、勘察和建設，最后對房地產項目做出主次活動之分。2、各類活動的風險有哪些風險一般都存在于所有房地產項目的活動。按照風險包括的兩個因素分別進行識別，確定風險，列出所有風險并把風險進行合理的分類。3、風險產生的原因是什么通過對風險產生的原因的充分了解，可以有效的進行風險的回避、評為風險評價奠定良好的基礎。大大減少不可回避的風險和消滅不必要的風險4、識別項目風險可能引起的后果?1.3.3房地產開發項目風險識別的方法在房地產項目風險的識別中，使用主要方法有：\o"頭腦風暴法"頭腦風暴法、\o"德爾菲法"德爾菲法、\o"情景分析法"情景分析法、流程圖法、財務報表法、分解法、故障樹法、SWOT分析法。

1、\o"頭腦風暴法"頭腦風暴法（\o"Brainstorming"Brainstorming），還叫集體思考法,這是憑借構建的良好的創造性思維環境，通過對有關專家的召集進行專題會議，運用確定的形式讓主持者闡明問題對所有參與者，同時釋明會議相關的規則，使得會議環境能夠融洽輕松，發揮專家的創造性，由專家們“自由”的突出工業盡可能多的方案。2、\o"德爾菲法"德爾菲法（\o"Delphimethod"Delphimethod）又稱\o"專家調查法"專家調查法，是一種專家反饋匿名函詢調查方法，它將所要預測和評估的問題和必要的背景材料用通訊的方式向專家們提出，得到答復后，把經過綜合、歸納以及整理各種意見再向專家反饋，從而征詢其相關意見，這樣反復直到評估問題得到了較為滿意穩定的結果，作為最后識別的根據。不僅適用于工程項目風險識別，而且適用于預測及決策過程。3、情景分析法情景分析法就是對項目未來的某個狀態或某種情況通過有關數字、圖表和曲線進行詳細描繪和分析，把引起風險的關鍵因素及其影響程度識別出來的方法。該方法可以時刻提醒決策者識別工程項目可能引起的風險性后果；為工程決策提供合理建議；對工程項目的主要風險因素影響進行分析；通過比較分析，獲取最優方案。

4、\o"核對表法"核對表法核對表是人們把經歷過的風險事件及其來源羅列出來，通過對以往項目遭受失敗或者成功的原因以及其中各種情況進行分析，寫成一張核對表。對照這張核對表，\o"項目經理"項目管理人員就容易開闊思路，非常容易的辨別對本項目存在的潛在風險。5、\o"流程圖法"流程圖法該方法主要是通過設立一個關于工程項目的總分流程圖來體現該項目實施的全部過程。這一流程圖一般通過\o"網絡圖"網絡圖來表示，還能夠用\o"WBS"WBS來體現。它主要是對項目工作步驟統一描述；使得項目的重點環節得到顯示；這樣就可以進行比較實際流程和想象中的不同，最終提供依據來對風險進行有效的識別和控制。

6、\o"財務報表法"財務報表法該方法主要是收集和整理\o"資產負債表"資產負債表、財務記錄、營業報表以及損益表等，從而對本\o"企業"企業或項目現在所出現的各種風險進行分析并有效的識別。通過對項目本身或資金的風險進行分析，可以有效的提高資金的合理利用率，以較少的投入獲得較大的產出。7、SWOT分析法SWOT分析將項目外部環境提供的機會和威脅與企業內部條件的優勢與劣勢結合起來進行分析，從而為項目管理制定戰略提供依據。SWOT分析在是通過對組織的內外部環境優勢、劣勢分析，結合項目自身特點，分析判別項目的發展機會和面臨的威脅，制定出適合該項目的發展戰略和策略。這種方法雖然形式上很簡單，但實質上是通過對對工程自身和所處環境的變化作動態系統分析的一個長期積累的過程，是一種可操作性非常強的定性分析工具。8、分解法該方法主要是把大系統根據相關的分解原則來分解成一些子系統或者是把復雜事物劃分成一些簡單事物，從而進行識別風險以及潛在損失。例如風險因素也是一種分解方法，見圖1-2。氣象因素自然風險因素水文因素地震項目外部風險因素其他政治因素風險因素社會風險因素經濟因素法律因素其他業主方面因素設計方面因素項目內部風險因素承包方面因素其他圖1-2風險因素分解方法9、故障樹法該方法在可靠工程中常常利用事故樹進行系統的風險分析。故障樹法就是將可能引起風險的各種因素利用樹狀圖按照樹狀形狀從上到下，從粗到細將項目風險由大到小，分層排列。從而較快的查出項目的風險因素，計算出風險事故發生的概率，提出風險控制的有效策略。1.4房地產開發項目的風險分析房地產項目風險分析是對項目管理過程中可能出現的不確定性事件及其影響程度在風險識別的基礎上進行分析，從而對事件發生的概率及其相關后果能夠準確的判斷，提出合理化的建議。它不但可以恰當的分析和評估各種不確定因素及其影響程度，而且還可以大大降低該項目風險的成本，合理的安排項目的進度，為決策人制定出比較完備的應急方案奠定良好的基礎，不斷提高決策者的水平。它是項目風險管理的重要而復雜的一環。1.5房地產開發項目的風險評價風險評價又稱安全評價，是指房地產開發商在風險識別和風險衡量的基礎上，把風險發生的概率、損失嚴重程度，結合其他因素綜合起來考慮，得出項目發生風險的可能性及其危害程度，通過和安全指標比較，進而確定房地產項目的危險等級。房地產項目風險評價的一般思路是：充分利用在房地產項目風險管理中收集到的各種信息、風險識別和風險衡量的結果以及風險管理人員以往的經驗，首先對單個風險按單項指標進行評價，并根據風險的大小將其排列；其次對工程項目的整體風險進行評價，并確定項目的危險等級。最后將單個風險、整體風險與對應的評價指標對比，確定該項目是否可行。層次分析法、敏感性分析法、模糊數學法、故障樹等方法常用于房地產開發項目的風險評價。1.6房地產開發項目的風險控制風險控制是指將項目中各種可能發生風險事件及其風險事件發生時造成的損失管理者采取各種措施和方法消滅或減少。通常采用以下四種方法進行風險的控制：1、風險回避風險回避[18]是指當項目的風險存在較大的威脅時，危害程度還比較嚴重時，沒有其他可以減輕損失的策略，就需要自動放棄項目，甚至需要去對項目目標和行動方案做一些改變，實現規避風險的一種方法。在以下情況下可以采用此方法：（1）投資主體對此風險及其反感。（2）存在達成目標的其他備選方案，而且風險較低。（3）投資者不具備風險轉移或消除的能力。（4）如果承擔此風險沒有補償。2、損失控制損失控制是通過制定合理的計劃和采取各種措施對風險事件進行控制使其損失降到最低。通過事前、事中和事后三個階段進行控制。開發商要想降低損失發生的概率需事前控制，并事中和事后的控制大大減少實際損失發生。3、風險轉移風險轉移[19]的主要目的不是為了使風險發生的概率降低和避免不利后果的大小，而是通過合同或者協議應用，使得風險事故發生時，能夠讓一些損失轉移到項目以外的第三方身上。那么這種方法的主要有兩個原則需要遵循：其一是應該使承擔風險者能夠獲得回報；其二是由最有能力管理的一方來承擔。4、自留風險自留是指當采取其他風險規避方法的費用超過風險事件造成的損失數額時，投資者自己進行資金的支付。主要的形式有：（1）無計劃自留。投資者沒有意識到風險發生的可能性，或低估了風險造成的損失程度，當風險損失發生后從收入中支付，此時就要適用無計劃保留方式承擔風險。如果實際發生的總損失遠遠大于預計的損失，企業就會發生嚴重的資金周困難，所以企業必須謹慎使用無資金保留策略。（2）有計劃自我保險。事先通過安排專項資金以確保損失出現后能補償損失，風險預留基金的建立是企業必須遵循的防范風險準則。2德州陽光新天地項目基本情況分析2.1建設條件與地址2.1.1項目地址 該項目地處德州市湖濱南大道與新華路交匯處，位于德州市城市商業中心，交通便利，位置優越項目區場地平整、進出道路通譬，能夠滿足該項目的建設要求。2.1.2建設條件德州被稱為山東的北大門，地形主要為平原地區，做基礎設施建設成本相對較低。建筑場地類別屬III類，可以作為進行建設的一般場地使用。德州作為山東省重要的交通樞紐城市，交通運輸比較便利，地處樞紐，交通發達建材資源非常豐富，各種沙石料儲備充足且運輸方便，距離較短，水泥鋼材市場健全公司可以就近采購，所需木材也可在當地木材市場購買，價格較低，可滿足工程需要。為此項目建設所需材料有了非常大的保障。該項目地塊地勢平坦，項目區內基礎設施完備，暖氣、天然氣、通訊、有線電視、寬帶等一一俱全，周圍主要為居民區，環境狀況非常好。筆者相信憑借山東金益德有限公司豐富的建設管理經驗、雄厚的技術力量、良好的企業信譽，一定會為按時、優質完成該項目的建設工作。2.2.市政配套設施條件項目地塊位于德州市城市商業中心，市政配套齊全，項目區內供熱、天然氣、通訊、有線電視、寬帶等各種城市基礎設施條件具備，臨時用水、用電已于有關部門協調好，可隨時接通使用，交通便利，各條公交路線都通過此處，周圍無重工業企業，環境優美。德州市人民醫院、十三局醫院、德州百貨大樓、西森大酒店、十三局小學、十三局幼兒園都位于該項目附近，陽光花園國際城、十三局小區、新華小區、電業局小區、鳳凰雅苑、新湖春天等高檔住宅小區消費群體密集，消費力較高，特別適合商業的開發，為了最大限度的實現運營商、投資商、經營戶和開發商的全面共贏。該項目將引進溝壑購物中心和貴和商廈進行經營，采取國際上先進的“統一服務”管理模式。即統一商戶管理、統一營銷策劃、統一服務監督、統一物業管理等。同步建立兩個物業管理委員會，即駐場業戶共建共管委員會和投資人共建共管委員會，為廣大投資者和業戶提供參與決策的權利，通過建立和完善協商機制，實現市場管理的和諧化，同時聘請專業商業運營公司，保證良好持久的運營效果。2.3德州陽光新天地項目基本情況分析 2.3.1項目概況德州陽光新天地（商業大廈）項目有實力雄厚、經驗豐富的山東金益德集團公司開發,位于德州市湖濱南大道于新華路交匯處，陽光花園小區西北角，交通便利，位置優越。項目區場地平整、進出道路通暢，能夠較好的滿足該項目的建設要求項目占地面積21130.56平方米（約合31.68畝），總建筑面積65368.76平方米，地下2層，地上5層，局部22層。一期建筑面積16535平方米，建設地下停車場（—2F）、大型品牌超市（—1F）；二期建筑面積48833.76平方米，建設完成地上5層，局部22層，主要建設休閑主題商場、數碼影院、娛樂休閑、兒童活動中心、運動城、特色餐飲（1F—5F）、公寓（6F—22F）。項目進度安排：2012年11月至2013年2月，主要為項目的方案評審、資料準備、報建手續、招投標等工作階段，本階段主要為項目的開工建設做前期準備工作；2013年3月至2013年9月為一期建設施工階段；2013年10月至2014年12月為項目二期工程施工建設階段。項目總投資19100.2萬元，其中一期投資3983.48萬元，二期投資15116.72萬元。企業自有資金16100.2萬元，占總投資的84.6%；申請銀行貸款3000萬元，占總投資的15.7%。圖2-1主要技術經濟指標表序號指標名稱單位數量備注1占地面積畝31.682建筑面積平方米65368.763可銷售面積平方米33684.84銷售比例%51.55自流面積平方米24061.966人防投資建設面積平方米76222.3.2建設方案規劃1、建設方案規劃的原則總圖布局充分結合地形特征，與建筑及周邊環境相協調。合理布置道路及出入口，做到便捷通暢，確保交通安全，符合防及疏散要求。合理布置車輛停放。建筑主樓在設計中注重人性化設計。2、平面功能布局項目占地面積21130.56平方米（約合31.68畝），總建筑面積65368.76平方米，其中：地下2層，地上5層，局部22層。項目分兩期建設完成，其中：一期建筑面積16535平方米，建設地下停車場（-2F）、大型品牌超市（-1F）；二期建筑面積48833.76平方米，建設完成地上5層，局部22層，主要建設休閑主題商場、數碼影院、娛樂休閑、兒童活動中心、運動城、特色餐飲（1F-5F）、公寓(6F2F:8109平方米地下停車場-1F：8426平方米大型品牌超市1F：4609.76平方米休閑主題商場2F：5612平方米休閑主題商場3F：5660平方米休閑主題商場4F：5660平方米休閑主題商場5F：5660平方米數碼影院、娛樂休閑、兒童活動中心、運動城、特包餐飲等7F一22F：21632平方米公寓3、建筑造型設計在建筑造型風格上，體現簡約歐式風格，以簡潔的手法，明快的色調體現特色，使其具有虛實對比，體量富于變化。在外墻上采用石材，局部幕墻和鋁合金線框。4、建筑裝修設計該工程為商業大廈，品牌超市、休閑主題商場、數碼影院、娛樂休閑、兒童活動中心、運動城、特色餐飲等均需進行二次裝修設計，其它建筑裝修標準亦為中高檔。2.4.德州陽光新天地項目SWOT分析及項目定位2.4.1項目整體SWOT分析優勢（1）交通優勢明顯：該項目地處湖濱南大道與新華路路口東南角，項目以西的湖濱大道是貫穿德州城區的南北中軸主干線，南北都與104國道相對接，該道路是雙向6車道，交通流量比較大，項目以北的新華路是德州城區的次干道，項目門前就有公交站，有10路、11路、19路公交車在此經停。

（2）位屬城市核心商業圈區域范圍內，距離核心商業德州百貨大樓僅僅400米；

（3）德州市零售業態的主要種類有百貨店、超市、家電通訊專業店、藥店、食品店、專賣店、飯店、快餐電燈，與山東省其他大中城市比較、零售業態種類相對偏少，經營方式較為傳統，商業基礎設施較差，休閑娛樂業態、專業店業態欲留較大上升空間；

（4）項目地處德州市住宅新區，居住人群收入水平高于城市平均水平，且項目自身為住宅小區，為商業設施經營直接帶來消費人口；

2、劣勢

（1）德州整個商業發展比較落后，由于政府行為老國營商業企業占相當大的市場份額，對新新型商業的發展有一定制約。

（2）由于城市發展相對發達地區較為落后，人們的消費意識有待于提高，對新型商業，新型業態的接受程度需要有一個時間過程。

（3）地塊所屬區域雖為商業核心區域，但位于邊緣地帶，客流明顯少于核心區中心區域。

（4）德州市城市人口基數較小（58萬），流動性小，城市綜合競爭力居山東省中游偏下水平，對于重點經營商以及知名品牌的吸引力會打折扣。

3、機會

（1）隨著城市發展，居住人口消費意識的提高，現有商業設施不能滿足市民消費需求，這位新商業和新業態的建立提供可能。

（2）當前德州現有的商業設施面貌相對落后，設計風格較為保守，部分商場內部格局不合理，該項目建成后將成為德州市商業建筑的標桿、稱為人們休閑、娛樂、購物的理想場所。

4、威脅

（1）德州市目前新建在建擬建的商業項目大致有4-5家，未來商業項目的增加為本項目增加了競爭難度。

（2）德州目前的城市居民消費水平能否支撐這些商業項目？

4.3競爭趨勢

德州主題商城投資經營目前正處于成長期，適逢商貿市場有傳統模式，向品牌化、連鎖化、規模化、時尚化的轉型時期。市場期待一個能為廣大經營業戶量體裁衣打造的，集物流、資金流、信息流、技術流、消費流等為一體高度集中的創業與發展平臺，消費者需要一個能從容做出選擇、省錢又順心的消費場所，投資者需要一個理性的、穩妥的能夠體現自我價值的投資項目。作為典型的商業城市，德州的商貿經濟一直在整個城市的經濟發展中占據主導地位，其對商業項目的追捧超出了任何同級城市。而放眼當前整個德州的商貿市場，定位于這樣集購物、展示、餐飲、休閑、娛樂為一體的現代化主題商貿城投資經營尚屬先進，一個新興的、大型的主題商城已然呼之欲出。

該項目集城市規劃、入市機會、地理位置、業態定位、升值潛力、消費及業戶支持于一身，品質更優越，競爭優勢更明顯。因此，只要經營有力，管理有方，發展前景無比廣闊。2.4.2項目定位商業網定位1.復合型特色社區商業中心

它所服務的對象是特定區域內居民，其范圍比較廣闊，以相對固定的客流作為服務對象，進入的商業業種、業態比較豐富。應該是居民日常生活的縮影，是“生活中心”的充分體現。

2、商圈劃定

核心商圈：項目地周邊區域，核心區域范圍：北到東風中路，南到利華路，東到德興南大街，西到解放南大街。

吸引商圈：德城區

3、目標消費群

核心消費群：項目地周邊居民

吸引消費群：德城區居民

4.規模推算

商圈內消費者年平均消費水平2561.75元；商圈內人口數量678989人，其中核心商圈95400人，吸引商圈583589人；

商圈潛在購買力推算——潛在購買力

核心商圈：95400人×2561.75元=2.44（億元）

吸引商圈：583589×2561.75=14.95（億元）

合計：2.44+14.95=17.39（億元）

商圈購買力推算——目標吸引購買力

核心商圈：2.44（億元）×31%=0.76（億元）

吸引商圈：14.95（億元）×15%=2.24（億元）

目標吸購買力：3億元（0.76+2.24=3）

商圈內平均吸引率=商圈范圍總體目標吸引購買力（元）/商圈范圍內總體潛在購買力（元）×100%=3.0（億元）/17.39（億元）×100%=17.25%

商業總體概念定位：時尚生活消費體驗基地

項目差異化要點：體驗式消費引導全新的時尚生活

5.設施經營定位

（1）有別于德州市現有商業設施，在商業設施配置及企業形象推廣定位為中高檔次

（2）立足德州本區域，盡最大努力滿足本地區及德州市不同消費群體特別是兒童及青少年對現有生活品質提升的升級消費需求與綜合性消費需求，通過優質的服務不斷的使其顧客輻射整個德州市及周邊縣市，較快的提高市場占有率。

（3）以中檔消費群體為主體，時尚并不高檔，提供滿足品質生活、品味生活需求的消費場所

（4）商業主題定位打造金益德時尚生活中心概念，成為德州商業新形式的代表

（5）打造德州市集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的時尚的、現代的消費體驗購物中心

（6）成為德州市民“新生活方式的引導者”

（7）多元化商業功能的最優組合

（8）周邊居民的時尚休閑娛樂生活基地

6.商業整體形象定位

（1）德州城市商業核心區域的地標性商業建筑，德州迄今為止最時尚最現代的商業新城

（2）有別于現有的商業設施，為消費者帶來全新的休閑消費體驗，感受時尚新人類的新的生活方式

（3）生活超市、綜合百貨超市、兒童娛樂主題、娛樂業態、餐飲業態的多元素融合，凸顯休閑體驗、家庭生活、青少年兒童娛樂功能

（4）時尚性強、成為德州時尚消費的風向標

（5）營造舒適溫馨的購物環境，提供人性化便利的服務，區別于德州現有商業環境狀況

7.商業建筑風格形象

（1）外立面采用當今流行的石材形式，整體造型簡約歐式風格

（2）商業建筑內部空間裝飾特點，體現現代時尚流行元素風格

（3）主體商業建筑與陽光小區會所用玻璃連廊景觀連接，將會所中運動休閑娛樂項目與商業部分銜接起來，形成整體商業項目

（4）設有地下停車場，人性化，便捷服務的體現

8.業態業種組合定位

（1）適合本項目的商業業態業種組合建議：

主力店：綜合超市，滿足區域內居民生活需求

次主力店：影院、電玩娛樂城等，突出體驗式消費的功能組合，提升消費者消費的愉悅感

主題店之一：項目差異化業態亮點是以兒童為主題的商業集合，包括兒童產品、兒童娛樂、兒童教育等組合

主題店之二：青春時尚主題，包括青春服飾、飾品、美容美甲等業種組合，凸現城市時尚動感元素

餐飲業態：包括中西式快餐、休閑類餐飲。

（2）區域商業功能劃分

商業建筑設施規模共七層：地下兩層，地上五層

地下二層：大型停車場

地下一層：超市、美食城

一層：綜合超市、銀行、速食餐飲、青春時尚

二層：綜合超市、青春時尚

三層：兒童用品、兒童娛樂城、青春時尚、

四層：餐飲

五層：電影院、電玩城、球類娛樂廳、速食餐飲、正餐、美容美發等形象定位定位于中高端，打造成為德州具有一定影響力和現代化大型商業物業項目，打造成為舒適、現代、時尚、完善、強大的集商貿、購物、展示、餐飲、休閑、娛樂為一體的主題百貨商城。3德州陽光新天地項目風險識別本文從項目管理的角度分析了陽光新天地項目在開發建設過程中所遇到的投資決策風險、土地獲取風險和建設階段的風險。投資決策對陽光新天地項目的投資環境、開發位置、投資可行性等方面存在的風險進行研究；土地決策階段對開發土地購買的風險、征地安置風險、招投標風險、籌資的風險等進行了探究；建設階段對工程質量、成本、工期、施工安全、信息等方面的風險進行了研究；風險在項目開發建設的各個階段的特征各不相同，因此我們對項目建設過程中的每一個環節都要充分重視，有效的識別與防范各種可能出現的風險。3.1投資決策階段的風險識別投資決策是開發商通過對房地產市場進行充分的調查研究、整理分析后，通過科學的程序和方法，進行分析、判斷以及方案選擇這一房地產項目投資的可行性和必要性。投資決策階段是房地產項目開發的基石，它決定著整個項目成敗，是房地產開發過程中最關鍵的一個環節。此階段主要面臨著如下幾種風險：3.1.1投資環境風險1、政治法律環境：政府的政策廣泛地影響著經濟的運行和企業的行為，鼓勵投資的政策體系正在德州市建立健全。改革開放以來，德州市政府積極的響應國家政策，堅持以經濟建設為中心，堅持“市外就是外”的原則，牢固樹立環境興市的理念，營造了良好的政務環境，實行聯合辦理制、服務承諾制、限時辦結制，簡化審批環節，全面提高服務效率和服務質量；營造了統一透明的政策環境，提到決策的科學性和民主化程度，增強了政策的透明性，及時向社會公布產業發展導向、重點招標項目和相關法規、規章和政策措施；不斷完善和創新各項政策，結合實際在土地使用、人才引進、項目建設等方面制定更加優惠的政策，進一步增強對客商投資的吸引力。良好的政治法律環境為陽德州光新天地項目的投資提供了強有力的保證，大大的減少了投資決策的風險2、經濟環境：改革開放30年來，德州經濟和個性社會事業蓬勃發展。目前，德州市地區生產總值達到1658億元，是2005年的2.1倍，人均GDP近3萬元；境內財政總收入和財政總支出均達到130億元以上，是2005年的2倍多；地方財政收入72.9億元，是2005年的2.4倍；平均工資從2005年的800多元上漲到了現在2500多元；工資水平翻了三番，投資和消費增長較快，五年累計總額均是“十五”時期的2.4倍以上。全面推進“碧水藍天”行動和生態城市建設工程，全市林木覆蓋率達到29.2%。建成8處人工濕地，1.8億立方米河流水體得到凈化涵養，岔河、減河、運河變為“景觀河”。低碳發展模式逐步確立，榮獲“低碳中國貢獻城市”、“低碳發展突出貢獻城市”稱號。

十二五期間，德州市政府把“以經濟結構戰略性調整為主攻方向，搶抓國家政策扶持和產業加速轉移的機遇，突出關鍵環節和重點領域，聚集優質資源和生產要素，舉全市之力培強戰略性新興產業，突破現代服務業，發展現代農業，搶占未來發展制高點，爭創新優勢、實現新跨越，加快建成魯西北冀東南經濟文化高地”作為德州市重點發展方向。

德州市經濟的高速發展，百姓收入的大大增加，使得消費者對商貿需求十分旺盛，特別是政府保護壁壘剛剛打破，沉寂多年的商業處女地，諸多國內外知名零售商蓄勢搶灘，發展前景非常廣闊。以上良好的經濟環境使得該項目的投資風險較小。3、社會人文環境德州自古就有“九達天衢”、“神京門戶”之稱，交通便利；目前，德州全市人口575.98萬人人，市區人口62萬人，全市在崗職工平均人數40.2萬人（不包括鄉辦和村辦企業），在崗職工工資總額69.26億元，在崗職工平均工資17229元，全市城市居民人均可支配收入15200元，城鄉居民儲蓄存款余額571.3億元，城鄉居民人均存款8600元，恩格爾系數37%，處于聯合國規定的小康標準中的相對富裕水平；居民購買需求旺盛、購買潛力非常大，注重生活品味和時尚的生活方式是大部分中高收入階層的的追求。德州經濟的繁榮，吸引了大批的外來投資經商、長期居住的人口，隨著多年經商積累，經濟實力增強，購買力旺盛。以上良好的人文環境極大的減少了投資的風險。3、政府投資政策德州市一直把對外外放、招商引資作為事關全局的“天字號”工程來抓，秉承“親商、富商、安商”意識，按照“不一定盡善盡美，但一定盡心盡力”理念，對投資者實行全方位的“保姆式”服務，對投資者“不說不”，使德州日益成為“投資創業的福地、要素聚集的寶地、外商齊聚的高地”；積極鼓勵民間資本在更廣泛的領域參與商業服務業發展。對不同性質的商業服務企業，在企業資質、前置許可、登記注冊等方面政府在德州市政務服務大廳統一辦理、集中辦理、大大的提高了工作的效率。鼓勵外地外商通過各種方式投資商業服務業，促進商業的繁榮。在今年的政府工作報告中指出，發展商業綜合體將成為德州市房地產行業的重點，所以該項目在優越的投資環境的滋潤下，投資風險非常小，企業一定能夠做大做強。取得可觀的收入，并造福于州城人民。從中可以看出在國家和地方經濟政策的指導下，開發陽光新天地項目建設能夠受到政策影響的因素不大，受政府投資政策影響較小。3.1.2開發位置風險就是房地產項目在地理位置上的優勢、社會環境在很大的程度上決定了開發商房屋是否暢銷、土地潛在的收益能力的高低。根據消費者的需求規律，對于經濟不太發達的地方，其相應的土地成本和開發成本也比較低，然而因為市場開發的缺陷，相應的基礎配套措施不夠好，還有較差的經濟基礎，所以就有比較低的市場需求；但是出于經濟比較發達的地方，其相應的土地成本和開發成本就會比較高，可是其發展前景是非常不錯的，有比較旺盛的市場需求。尤其是對商鋪的投資陽光新天地項目地處湖濱南大道與新華路路口東南角，項目以西的湖濱大道是貫穿德州城區的南北中軸主干線，南北都與104國道相對接，項目地理位置優越，地處市中區，位屬城市核心商業圈區域范圍內，距離核心商業德州百貨大樓僅僅400米；附近居住人群收入水平高于城市平均水平，且項目自身為住宅小區，為商業設施經營直接帶來消費人口；地理理環境優越，風險相對較小。3.1.3投資可行性風險90年代以來，隨著我國經濟的持續快速發展、居民的購買力大大提高，大百貨企業建設狂潮如雨后春筍，導致百貨業競爭日益激烈，一些大百貨企業沒有充分的了解消費者的需求，制定有效的營銷策略、經營理念落后、服務較差，使得這些土生土長的大百貨企業舉步艱難，尤其是隨著我國商業服務業的開放，沃爾瑪、家樂福、萬客隆等這種百貨超市、量販店、便利店等外國企業紛紛登陸中國，較快的滿足了消費者的不同需求，取得了較大的市場份額，也為商業的發展、經營管理帶來了先進的理念。因此我國商業在經歷了半個多世紀的發展后，時代的進步、人們的生活方式、購買行為發生了巨大的變化。商業大廈逐漸得到完善，已成為都是人的“生活樂園”。人們不在把購物當做是單純買東西的家務勞動，而是一種調節生活情趣、提高品位、減少工作壓力的一種社會性的消遣和享受，買東西，逛大廈是買愉快、減輕工作壓力，改善心情的良好方式。宜人的購物環境是一種生活的享受、品味的象征。因此，成功的商業大廈必是吸引市民觀光的場所，未來的商業大廈已不能只屬于商品，而是既有文化又有活力使不同層次水平的消費者得到良好消費體驗的公共場所。2000年至2008年底以前德州房地產市場的供給遠遠的小于需求，開發商既能非常容易的把房屋租售出去，也能實現投資者與開發商的共贏；2009年以后德州房地產住房市場供給稍微大于需求，價格上升空間不是特別大，大部分有錢的投資者意識到了投資商鋪的升值空間較大，人的購房需求從住房的投資轉向了購買商鋪，這對陽光新天地項目來說是件好事，因此該項目組通過項目背景及建設的必要性、社會經濟環境分析、市場分析及項目定位、規劃設計方案優選項目組織管理與進度計劃、投資估算與資金籌措、經濟效益分析等程序，認為陽光新天地項目符合國家產業政策，集購物與休閑娛樂于一體，適應了現代社會消費者高效率、快節奏的需要，滿足了人們一次性購足的需求，并通過開發的公共空間滿足了人們社會交往的需要。經過可行性研究后筆者認為陽光新天地項目有比較高的經濟評價、社會評價以及技術評價，所以有較強的實施性。3.2土地獲取階段的風險識別開發商在確定好項目投資后，購買土地的使用權成為開發商任務最重要最為艱巨的任務，此階段開發商主要承擔著土地獲取風險、征地安置風險、招投標風險和籌資風險。3.2.1開發土地購買的風險1、土地購買風險房地產商進行房地產開發的本質是憑借對土地進行相應的投入、設計以及規劃和建造，來取得一定的回報，所以開發商利潤的高低直接依賴于土地成本的高低，而開發商購買土地的成本要依賴于土地的實際價值以及相關土地的供應政策。所以土地取取的途徑不同，就會導致土地的成本、價格差異非常大，由此導致開發商利潤的不同。隨著土地獲取的難度和成本加大，土地購買風險也加大。隨著國家宏觀調控政策的進一步實施，土地供給會越趨緊張，土地價格也會隨之上揚。購買土地的風險越來越大。陽光新天地（商業大廈）位于德州市城市商業中心，地理位置非常優越，許多開發商都早已看好了這塊土地，因此競爭者非常多，必將導致此地段土地獲取價格相對高于其他地段，所以在購買土地時有非常大的風險。3.2.2征地安置風險開發商通過土地使用權獲取使得他們可以較快的進行土地的征收、房屋的拆遷、居民安置和大量的補償工作。由于各個地方情況差別非常大并且我國現行拆遷安置法規不完善、規定太籠統，其實用性較差；加上地塊上原房地產所有者大部分人由于對居住環境、鄰里關系比較熟悉，不愿意更換住所；有的由于經濟原因，拆遷補償款遠遠不能滿足人們更換新的居住場所的需要，更有一部分居民通過各種方式不配合拆遷工作，提出遠高于原房地產實際價值的賣價或苛刻的回遷安置條件。開發商面對較高的賣價或苛刻的不公平條件，接受就會使自己損失較多的利潤，達不到預期目標。不接受雙方互不相讓，就會使自己無限期拖延時間，喪失開發的有利時機，不但工程不能按期交付，還要承擔項目建設資金的利息支出、繳納違約金和和企業信譽受損等風險。放棄開發項目，前功盡棄；進行法律訴訟，耗費開發商大量的精神、體力和財力成本。陽光新天地項目所占土地上原來大部分是居民居住的平房、三、四層左右的樓房，住戶較散，人們口徑不一，居民總想著自己利益的最大化，不合實際的漫天要價，想盡一切辦法阻撓拆遷工作，所以對于一些安置、補償以及拆遷工作，就會導致建設陽光新天地的項目所存在的風險也得到了提高。3.2.3招投標風險所謂的招投標是房地產開發商通過招標文件將委托的工程內容和要求發給承包商，開發商通過公開招標和要求招標等方式從他們中選出施工組織設計好、信譽好、技術精湛、管理水平較高、報價較低的企業，簽訂合同進行施工。該過程存在的各種風險稱之為招投標風險招投標階段要大大的減少或避免以下風險的出現：一是投標人利用招標文件或施工合同的漏洞及我國法律漏缺，故意以用低于成本的價格中標，然后在施工過程中再索取高價的投機風險。二是投標在投標前惡意串通，制定較高的投標價格，使其中的一家中標，他們再進行內部的招標或利潤的分成的合謀風險。根據我國目前的現狀、投標時報價的高低較大的程度上決定著企業能否中標。由于山東金益德有限公司成立時間較長、實力非常雄厚、多次承擔了各種形式的建設項目，有著豐富的招投標經驗，因此其面臨的風險相對較小。3.2.4籌資風險籌資風險是房地產企業主要面臨的風險之一，它對企業的利潤能否實現果帶來了非常大的不確定性。房地產企業想盡一切辦法通過發行股票或者向銀行貸款，以及引進外資等金融政策來積極有效的方式籌集資金，提高經濟效益，實現財務管理目標。保證整個項目的順利運行，只要房地產商籌資不合理，就可能會是流動資金周轉變得不容易，同時會大幅提升籌資成本，從而使企業面臨籌集資金的使用收益降低，拖延了項目工期以及不到保障質量，還可能使開發項目的落敗，讓企業產生巨大的損失。陽光新天地項目總投資19100.2萬元，企業自有資金16100.2萬元，占總投資的84.6%；申請銀行貸款3000萬元，占總投資的15.7%。由于公司具有較強的經濟實力，與銀行一直保持良好的信貸合作關系，因此該項目有較小的籌資風險。3.3建設階段風險的風險識別3.3.1施工工期風險建設工期是指房地產項目項目從投入所有的人力、資金、材料、機械設備開工起到完成施工，按規定的時間實現竣工驗收標準。每個環節的時間耽擱都有可能引起建設周期比較長的一些房地產項目出現相應的工期風險，導致開發商錯過最好的租售時機;花費較多的資金利息支出，從而導致資金短缺、成本提高、開發商的利潤大大降低。出現工期風險的原因一般有兩種情形：1、風險不是承包商的原因所致也就是開發商按合同條款如果不可以立刻做出開工條件，提交工程預付款和相應的進度款沒有按照合同履行，以及在合同簽訂后又出現了許多的設計變更導致工程量不斷的提高，使得工期延長。相關的政府部門進行遲延審批或在施工的過程中遇到突發性的長時間停水、停電，惡劣自然條件、氣候和嚴重的自然災害等原因也會使開發商承擔較重的工期風險2、承包商原因工期風險承包商由于自身管理水平低，工人在施工過程中消極怠慢；施工方法不當，質量控制不好，產生的大量的返工、加固和處理；承包商不能夠根據工程項目的施工需要以及特點，對工程施工的技術難度做了錯誤的估計;做出了不合安排理施工組織；以及分包商不能夠依照開發商規定的工期交付而導致的總工期延誤。對于此類風險，開發商雖然一定程度上得到部分補償，但是工期延長帶來的風險對開發商來說是不可避免的。3.3.2質量風險所謂的建筑工程質量[20][主要是根據我國目前實行相關的法律法規，以及制定的政策，技術標準以及合同中，對工程的安全，質量，環境標準等相關方面做出一定的要求。質量風險在建設階段主要有：承包商管理較為松散，施工人員素質較低及質量意識較差，責任人不強，施工人員隨意的改變設計圖紙造成較大的質量風險；對基礎打樁等要求具備特定資質的人員經行作業的人沒有這一資質的普通工人在作業；施工單位的機械設備選用與工程技術不符，工程使用了質量較差的原材料、半成品、構配件和建筑設備、器材等，未能對水泥等原材料的