房地產開發可行性研究房地產投資的含義房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。房地產投資的類型·房地產投資可以分為直接投資和間接投資。房地產投資類型體系圖房地產開發工程可行性研究房地產開發工程的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的工程進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該工程是否可行的綜合研究。第一節房地產開發工程籌劃和決策概述一、房地產開發工程籌劃概述〔一〕房地產開發工程籌劃的主要作用工程定義是指對工程的用途性質作出明確的界定，具體描述工程的主要用途或綜合用途和目的。工程定位，那么根據市場和需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定工程的規格和檔次。奠定工程決策根底理論目前，把房地產開發工程投資決策建立在工程可行性研究的分析評價根底上，其重要的決策依據是工程財務評價和國民經濟評價的結論，然而這兩者評價的前提是建設方案本身其所賴以生存和開展的社會經濟環境和市場。〔二〕工程籌劃的內容和依據工程總體籌劃指在工程前期立項過程中所進行的全面籌劃。局部籌劃是對全面籌劃任務進行分解后的一個單項性或專業性問題的籌劃。(資金進度質量〕1、工程構思籌劃〔1〕工程的定義〔2〕工程的定位〔3〕工程的系統構成〔4〕其他2、工程實施籌劃〔1〕工程組織籌劃。法人制〔2〕工程融資籌劃。〔3〕工程目標籌劃。工程目標籌劃包括工程總目標(總投資、建設質量、總進度)體系設定和總目標按工程、參加主體、實施階段等進行分解的子目標體系設定。〔4〕工程管理籌劃設計階段項目管理策劃施工階段項目管理策劃現場管理組織系統策劃施工質量、成本工期和安全目標控制策劃

施工質量監督策劃現場施工協調方式策劃技術檔案資料和信息管理策劃…

…項目管理策

劃設計方案競賽與設計招標策劃設計合同結構策劃

設計目標控制策劃

施工招標與采購策劃設計項目組織策劃組織結構策劃工作程序與制度策劃組織運行機制策劃〔三〕工程籌劃的層次和程序決策領導層和工程實施基層中間管理層和技術管理層工程早期的籌劃工作是在許多經驗性階段假設的根底上進行的，所做出的許多分析也是粗略的估計，工程的開展使原來的假設被證實或者被推翻，粗略的估計會逐漸趨于詳細和精確。早期工程籌劃中的一些偏差得以修正，內容的精確性也得以逐步提高。工程籌劃內容的動態性既是籌劃工作的一條根本原那么，也是工程管理工作人員必須充分理解的一個特性。二、房地產開發工程投資決策概述〔一〕工程投資決策的含義1、決策與房地產投資決策有明確的決策目標；有兩個以上可供選擇和比較的決策方案；有評價方案優劣的標準；真實反映客觀實際的數據資料。2、房地產投資策略房地產投資策略是指為房地產投資決策而事先安排的方案。3、房地產投資決策的根本要素決策者；

決策目標；決策變量〔決策者定〕；狀態變量〔不確定性〕。〔二〕房地產投資決策的程序1、確定決策目標房地產投資決策的目的就是要到達投資所預定的目標。2、擬訂決策方案擬訂多個可行的備選方案。3、優選決策方案選擇標準。實際運用。4、執行決策方案第二節

房地產投資決策方法定性分析方法和定量分析方法兩大類。一、定性分析方法因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。〔一〕經驗判斷法普遍應用于一般決策中，但缺乏嚴謹的投資分析。〔二〕創造工程法是建立在人的直觀、靈感和經驗以及形象思維和創新能力根底上的創造技術的總稱。關鍵是運用人們創造性的思維能力和創造性的技術方法，去認識、分析和解決問題。二、定量分析方法定量分析方法是指采用數量指標和數學模型進行房地產投資決策的方法，主要工作是對決策問題進行定量分析、計算，以求得決策問題的最優解。從而作出科學的決策。〔一〕確定型決策確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預期到達的結果。1、單純選優法〔1〕絕對法效益或費用的絕對值大小①凈收益法總收入扣除總本錢的余額。由于凈收益未涉及到資金的時間價值，故一般適用于短期的〔即資金價值可以忽略的〕房地產投資決策。②凈現值法③凈年值法〔2〕相對法①內部收益率法②效益費用比法③凈現值收益率法凈現值收益率法是指工程凈現值與全部投資現值之比。2、模型選優法[例3-1]某房地產開發公司現有資金1500萬元左右、欲分別投資于別墅、住宅、飯店三類房地產，為謀求整體效益最大化，希望確定哪類投資多些，哪類投資少些。假設該公司為實現科學決策，分別邀請房地產專家、市場調研員及有關領導共9人組成決策群體，對三類房地產投資方案進行決策，投資700萬元左右表示“投資多〞，投資500萬元左右表示“投資中等〞，投資300萬元左右表示“投資少〞。[解]9位人士對這三類投資方向的決策量化數矩陣D為：〔二〕風險型決策法1、最大概率法在風險決策中將概率最大的狀態作為決策的根據。所發生的概率都很小，或互相接近，就不宜采用此方法。1、期望值法最大的損益期望值即最優方案；如果斷策目標極

小，那么最小的損益期望值為最優方案。其一般結構形式為：設 為決定的行動方案；且為相應自然狀態的概率，；[例3-2]某房地產開發公司提出開發建設住宅小區的兩個方案，一個方案為大面積開發建設住宅，另一個方案是小面積開發。兩者建設經營期限為4年。大面積開發需要投資5000萬元，小

面積開發需要投資3000萬元，根據市場預測，房屋需要量的概率及兩個方案損益值如表3-1所示。試問選用何種方案收益最

大？表不同房屋需求量概率年損益值需求量行動方案 損益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面積開發（A1）2000-400小面積開發（A2）900600[解]在建設經營期內的凈損益期望值〔未考慮時間價值〕為：因此，最優方案那么為以上計算說明應選擇小面積開發建設方案收益最大。3、決策樹法〔1〕決策點：用符號□表示。〔2〕狀態點：用符號○表示。〔3〕結果點：用符號△表示。〔4〕分枝：用符號—表示。[例]某房地產開發經營公司設想開發建設一住宅小區，經初步決定提出兩個擬建方案。方案1是進行大規模開發；方案2是先進行小規模開發。建設經營期限均為6年。大規模開發需要投資15000萬元，小規模開發需要投資10000萬元。根據市場調研和預測，房屋需求量的概率及兩個方案的年損益值見表3-2。需求量行動方案 損益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大規模開發5300-1000小規模開發30001000題中建設經營期分為前2年和后4年兩期考慮。根據對該地區房地產市場調查、預測，前2年房屋需求量較高的概率為0.7，如果前2年市場需求量較高，那么后4年房屋需求量較高的概率為0.9；如果前2年市場需求量較低，那么后4年需求量肯定低。試問在此情況下，哪種投資方案為最優方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小規模開發大規模開發需求量低0.1需求量低1需求量高0.7需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥18680○④需求量高0.9Δ5300需求量低0.1Δ-1000-4000○⑤需求量低1Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000特別需要注意的是，假設按期望值法進行計算，大規模

開發的凈損益期望值為5460，算式為：[〔5300×0.7+〔-

1000〕×0.3〕×6-15000]，而小規模開發的凈損益期望值

為4400，算式為：[〔3000×0.7+1000×0.3〕×6-10000]，似乎可判斷應采取大規模開發。所以，對期限較長的投資工程，應充分考慮市場不同時期的需求問題，這是防止風險時必須考慮的因素。〔三〕不確定型決策1、樂觀法〔大中取大法〕[例3-4]某一房地產開發企業為了實現某一決策目標，提出四種開發方案，并有四種自然狀態，用甲、乙、丙、丁表示，四種自然狀態相應的損益值如表3-3所列。表3-3樂觀法/悲觀法決策表單位：萬元狀態自然狀態最大損益值最小損益值甲乙丙丁方案

損益值第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值3002、悲觀法〔小中取大法〕3、懊悔值法〔大中取小法〕將每個自然狀態下的最大損益值定為該狀態的理想目標，并用其與該狀態中的其他值相減，所剩差額即叫做未到達理想的懊悔值。表3-4懊悔值法決策表單位：萬元狀態方案后悔值自然狀態最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標400600500800最大后悔值中的最小值200第三節房地產投資不確定性分析一、盈虧平衡分析找出盈虧平衡點〔一〕線性盈虧平衡分析1、線性盈虧平衡分析的假設條件〔1〕房地產產品的總銷售收入和生產總本錢是房地產開發面積〔產品產量〕的線性函數。〔2〕房地產產品的生產量和銷售量相等，即開發的房地產能全部租售出去；〔3〕房地產產品的固定本錢和單位租售價格在產品租售期間保持不變；〔4〕同時開發幾種不同類型的房地產產品時，應將其組合折算成一種產品；〔5〕計算所使用的各種數據是正常生產年度的數據。2、固定本錢和可變本錢的劃分固定本錢可變本錢3、線性盈虧平衡分析的計算分析過程C/本錢0Q*A區利盈區損虧SCCVCFQ/開發數量[例3-5]某房地產開發公司擬建一房地產開發工程，該工程的固定本錢為5000萬元，單位可變本錢為1500元/㎡，工程建成后平均售價為3000元/㎡，銷售稅金及附加為500元/㎡，試求工程盈虧平衡時的開發數量。〔二〕非線性盈虧平衡分析A1A2區利盈虧損區C虧損區SCFQ1*Q2*Q/開發數量C/成本0[補充例]：某房地產公司生產房地產建筑配件產品，年固定本錢位28萬元，單位變動本錢為80萬元/件，產品銷售價格為260元/件，目前該公司年

產量為3500件。根據市場調查和預測可知，由于近幾年市場需求量較大，同時市場競爭又十分劇烈，故公司董事會決定擬采取降價擴銷措施，按

銷售量的1%遞減售價，并按銷售量的1%遞增單位可變本錢，試求：〔1〕該公司生產規模〔產量〕在什么范圍內可盈利？〔2〕最大盈利時的最正確產量是多少？解：〔1〕設最正確年產量為Q，根據題意和有關公式建立方程，得：銷售收入：S=〔P-Q×1%〕Q=260Q-0.01Q2生產總本錢：C=CF+〔CV+Q×1%〕Q=280000+80Q+0.01Q2如能到達盈虧平衡，那么有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在2000~7000之間，可盈利。〔2〕工程盈利函數為y〔考慮了S和C兩個變量〕，那么y〔Ｑ〕＝－0.02Q2＋180Q－280000一階導數為零：-0.04Q+180=0Q=4500y〔Ｑ〕＝－0.02Q2＋180Q－280000＝125000元〔最大〕二、敏感性分析〔一〕敏感性分析的概念敏感性分析，是分析和預測反映工程投資效益的經濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對工程經濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發工程投資效益影響的程度。〔二〕敏感性分析的方法和步驟首先，找出那些最能反映工程投資的經濟評價指標；其次，選取對經濟評價指標有重大影響并在開發周期內有可能發生變動的因素作為敏感分析中的不確定性因素；第三，設定不確定性因素的變化范圍；最后，對工程經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。〔三〕單變量敏感性分析和多變量敏感性分析單變量、相互獨立，一項可變參數的變化而其它參數保持不變。多變量、兩個或兩個以上的變動因素同時發生變化。變動幅度一般取±10%。表3-5開發商利潤的變動〔敏感性〕分析〔%〕變動幅度變動因素（原始值）地價（200000美元）利率（15%）建造成本（200美元/平方米）租金（32.5美元/平方米）建筑面積（2000平方米）專業人員費用（12.5%）投資收益率（7%）租售代理費（15%）廣告宣傳費（5250美元）土地購置附加費（3.5）%原始值-10%原始值+10%+27.31-25.57+10.16-9.94+55.04-48.37-77.41+79.57-28.91+25.30+5.77-5.70+88.33-72.27+0.97-1.04+0.56-0.55+0.90-0.90租金、建造本錢共同變化對開發商利潤變動的敏感性分析〔%〕租金（美元/㎡）建造成本（美元/㎡）30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、風險分析〔概率分析〕〔一〕關于風險的定義風險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結果的綜合效應。〔二〕風險的度量例如，一房地產投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。假設這個事件的不確定資料如表3-9所示、其風險計算過程如表3-10所示，計算結果說明，這項投資的風險值為0.3051。表3-9高檔寫字樓的投資回報率預測經濟狀況發生概率投資回報率蕭條0.2-15%平穩0.520%繁榮0.370%表3-10高檔寫字樓投資的風險度量值測算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結果風險度量值R=0.3051表3-11普通住宅的投資回報率預測經濟狀況發生概率投資回報率蕭條0.26%平穩0.515%繁榮0.320%表3-12普通住宅投資的風險度量值測算狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結果風險度量值R=0.049〔三〕房地產投資風險的特點和類型房地產投資風險度量值為0.0717左右，比債券〔0.0175〕、黃金〔0.0194〕、古董〔0.0437〕、外匯〔0.0708〕大，而比股票〔0.0736〕、期貨〔0.0750〕要小。城市規劃風險容積率變化風險建筑覆蓋率變化風險用途的相容性風險近鄰地區發展風險類似地區發展風險購買力風險住戶規模變化風險單元住宅面積變化風險建筑材料改變和更新的風險建筑施工技術和工藝革新風險設備故障、損壞或施工事故風險建筑生產力因素短缺風險信息風險國家風險國際政治風險貨幣匯率變化風險國際貨幣利率變化風險國際經營風險地價風險融資風險國民經濟狀況變動風險開發費用變化風險稅率變動風險房地產投資風險國際風險

國際投資環境風險自然風險火災風險風暴風險

洪水風險地震風險氣溫風險技術風險

建筑設計變動或計算失誤風險經濟風險社會風險政治環境風險經濟體制改革風險政策

產業政策風險風險

房地產制度變革風險金融政策變化風險環保政策變化風險法律風險區域發展風險公共干預風險住客干預風險治安風險市場供求風險財務風險

通貨膨脹風險利率變化風險資金變現風險圖3-7房地產投資風險分類圖第四節房地產開發工程的可行性研究一、可行性研究概述〔一〕可行性研究的概念房地產開發工程的可行性研究是對擬開發的工程進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該工程是否可行的綜合研究。技術；效益(主要是經濟效益)。〔二〕可行性研究的作用1、作為工程投資決策的依據但凡沒有經過可行性研究的房地產開發工程，不能列入方案，不能批準設計任務書，不能進行設計。2、作為籌集建設資金的依據3、作為開發商與有關部門簽定協議、合同的依據4、作為編制下階段規劃設計的依據三、住宅開發工程可行性研究階段〔一〕時機研究時機研究是指在一地區或部門內，以市場調查和市場預測為根底，進行粗略和系統的估算，來選擇最正確投資時機，提出工程。在我國工程建議一般采用工程建議書的形式。1、建設工程提出的必要性的依據。2、住宅類型、擬建規模和建設地點的初步設想。3、建設條件的初步分析。4、投資估算和資金籌措設想。5、工程的進度安排。6、經濟效益初步估計。估算精度一般在±30%以內，研究費用一般占總投資的0.2～0.8%。所需時間約1-2個月。〔二〕初步可行性研究分析投資時機研究的結論；對一些中小型投資工程，或某些投資時機研究已獲得足夠資料的工程，往往就越過初步可行性研究階段，直接進入詳細可行性研究階段。初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資時機研究，可到達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，所需的時間為2個月左右。〔三〕詳細可行性研究階段詳細可行性研究即通常所說的可行性研究，是工程投資可行性研究全過程中最重要的一個局部。該階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用小型工程約占總投資的1%～3%，大型工程約占0.2%～1%。所需時間為2～3個月。〔四〕工程的評價和決策對于大中型和限額以上的工程及重要的小型工程，必須就工程可行性研究報告進行評價論證。四、可行性研究的根本內容一是工程的必要性；二是開發工程在受各種外部條件所制約時實施的可能性；三是工程的技術、經濟分析。五、可行性研究報告的撰寫〔一〕可行性研究報告的根本構成1、封面2、摘要字數以不超過1500字為宜。3、目錄4、正文通常包括的具體內容有：工程總說明、工程概況、投資環境研究、市場研究、工程地理環境和附近地區競爭性開展工程、規劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、工程評價根底數據的預測和選定、工程經濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。5、附表6、附圖根據國家開展方案委員會第9號令〔2001年6月18日頒發〕，在工程工程可行性研究報告中還須增加有關招標的內容。〔二〕可行性研究報告正文的寫作要點1、工程總說明2、工程概況3、投資環境研究4、市場研究5、工程地理環境和附近地區競爭性開展工程6、規劃方案及建設條件7、建設方式及進度安排8、投資估算及資金籌措包括土地費用、前期工程費用〔含專業費用〕、

房屋開發費用、開發間接費、管理費、銷售費用、財務費用和不可預見費。9、工程評價根底數據的預測和選定10、工程經濟效益評價現金流量分析，要從全投資和自有資金〔股本金〕兩個方面對反映工程經濟效益的財務內部收益率、財務凈現值和投資回收期進行分析測算。11、不確定性分析一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析〔概率分析〕。12、可行性研究的結論較強的抗風險能力，工程是否可行。根據工程綜合評價，提出工程可行或不可行的理由，對于不可行的項日，要提出不可行的主要問題及處理意見，對于可行的工程，應指出存在的問題及改進建議。以上12點是可行性研究報告正文的內容，其中市場研究、工程經濟效益評價和風險分析是可行性研究報告中的重中之重的局部。〔三〕可行性研究報告的校讀與編輯撰寫者有必要先一字一句地讀一下評價報告的草稿。第五節房地產市場研究二、房地產市場研究的內容〔一〕宏觀因素研究要收集和研究的數據〔二〕市場狀況研究是介于宏觀和微觀之間的研究。〔三〕相關因素研究〔微觀〕四、房地產市場研究的根本方法〔一〕市場數據的收集〔二〕對原始數據的加工1、列表分析2、運用數理統計方法進行分析回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。〔1〕一元線性回歸法比較平穩第六節房地產開發工程經濟效益評價一、房地產開發工程財務數據估算總本錢[〔總投資或開發總本錢〕+銷售期本錢]、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤等估算。總本錢一般由開發總本錢和銷售期本錢所組成。總本錢可別離出固定本錢和變動本錢。〔一〕住宅開發工程總投資〔或開發總本錢〕估算房地產開發工程總投資是由固定資產投資〔即工程造價〕和流動資金〔即流動資產投資，較少，略〕二局部構成。2、固定資產投資估算〔1〕土地使用費〔2〕前期開發費〔3〕建筑安裝工程費〔4〕工程監理費〔5〕配套設施費〔6〕建設單位管理費〔7〕工程保險費〔8〕工程承包管理費以上〔l〕~〔8〕項內容構成了住宅開發工程工程費和工程建設其他費。〔9〕預備費預備費是指投資估算時用以處理實際發生的費用與估算發生的費用不相符而追加的費用，包括根本預備費和漲價預備費兩大局部。①根本預備費又稱為不可預見費，是指在初步設計及概算內難以預料的工程費用。用公式表示為：根本預備費＝[(工程費+工程建設其他費)即〔1〕~〔8〕項]×根本預備費率②漲價預備費又稱為價差預備費，是指房地產開發工程在建設期間由于價格等變化引起工程價格變化的預測預留費用。[例3-7]某住宅小區固定資產靜態投資為10000萬元，按本工程進度方案，工程建設期為3年，3年的投資方案比例分別為40%、35%、25%，預測建設期內年平均價格變動率為3%，請估算該住宅小區建設期的漲價預備費。[解]第一年固定資產靜態投資額：It＝10000×40%=4000〔萬元〕第一年漲價預備費PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120〔萬元〕第二年固定資產靜態投資額：I2＝10000×35%＝3500〔萬元〕第二年漲價預備費PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15〔萬元〕第三年固定資產靜態投資額：I3＝10000×25%＝2500〔萬元〕第三年漲價預備費PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82〔萬元〕該住宅小區建設期漲價預備費：PF=120+213.15+231.82=564.97〔萬元〕〔10〕固定資產投資方向調節稅估算固定資產投資方向調節稅=〔工程費+工程建設其他費+預備費〕×投資方向調節稅稅率目前住宅開發工程投資方向調節稅稅率為0%。〔11〕建設期貸款利息估算建設期每年應計利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率[例3-8]某住宅小區，建設期為3年，在3年建設期中，第一年貸款額為300萬元，第二年貸款額為600萬元，第三年貸款額為400萬元，貸款年利率為6%。計算該住宅小區建設期貸款利息。解：第一年建設期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔0+300÷2〕×6%=9〔萬元〕第二年建設期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔300+9+600÷2〕×6%=36.54〔萬元〕第三年建設期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔300+9+600+36.54+400÷2〕×6%=68.73〔萬元〕該住宅小區建設期貸款利息=9+36.54+68.73=114.27〔萬元〕[例3-9]上海市某高檔住宅小區占地面積12500平方米，有5幢小高層組成，總建筑面積35000平方米，其中，住宅建筑面積33500平方米，公建建筑面積1500平方米，容積率2.8，綠化率40%，居住總戶數310戶。該住宅小區根本預備費率為3%，開發期3年，預計年平均價格上漲為2%，固定資產投資方向調節稅率0%。該工程的實施方案進行為：第一年完成工程全部投資的40%，第二年完成工程全部投資的30%，第三年完成工程全部投資的30%。該工程原有自有資金4000萬元，實行滾動開發后，預計第一年末預售額為1000萬元，第二年末住宅銷售后預計獲得2500萬元資金，第二年末預售額估計1500萬元，這些預售額和銷售后獲得的資金都可用于投資，工程資金缺乏局部可向銀行貸款，貸款年利率為6%，工程中標價為4375萬元，對工程總投資額估算前的粗略預估為10000萬元。那么整個住宅小區的總投資粗略估算如表3-23所示：項目內容單方投資（元/㎡）投資額（萬元）1.土地使用費用1600.005600.002.前期開發費99.34347.712.1.可行性研究費1.144.002.2.勘察設計費(3.×2.5%)31.25109.382.3.工程設計招標管理費0.572.002.4.工程施工招標管理費0.501.752.5.施工招投標代理費(3.×0.35%)4.3815.332.6.人防費60.00210.002.7.執照費(3.2+3.3)×0.1%1.003.502.8.審照費0.501.753.建筑安裝工程費1250.004375.003.1.樁基礎工程費120.00420.003.2.土建工程費890.003115.003.3.水電設備及安裝費110.00385.003.4.電梯設備及安裝費130.00455.004.工程監理費(3.×1.4%)17.5061.25(1.4%計)5.配套設施費706.002471.005.1.小區內配套設施費386.001351.005.1.1供電配套工程費145.00507.505.1.2供水管道工程費17.5061.255.1.3泵房建設費10.0035.005.1.4供水征詢費及排管貼費10.0035.005.1.5燃氣管道工程24.5085.755.1.6通訊工程費（含寬帶網）15.5054.255.1.7環衛設施及補貼費15.0052.505.1.8排污處理費10.0035.005.1.9綠化建設費40.00140.005.1.10保安設施費4.0014.005.1.11有線電視費4.5015.755.1.12智能化設施費50.00175.005.1.13小區總體及道路設施費40.00140.005.2住宅建設配套費320.001120.006.建設單位管理費(1.+3.+5.)×2.5%88.90311.157.工程保險費(3.×0.3%)3.7513.138.工程承包管理費57.14200(1～8)工程費和工程建設其他費3822.6313379.219.預備費266.19931.689.1基本預備費(1~8)×3%114.68401.38（1～9.1）固定資產靜態投資部分3937.3113780.599.2漲價預備費151.51530.30（1～9）除貸款利息外的固定投資4088.8214310.8910.固定資產投資方向調節稅0011.開發期貸款利息175.48614.17（1~11）合計為總投資估算值4264.3014925.06表3-23漲價預備費的計算:第一年固定資產靜態投資額：I1=13780.59×40%=5512.24〔萬元〕第一年漲價預備費：PFl=I1[(1+f)1-1]＝5512.24×[〔1+2%〕1-1]=110.24〔萬元〕第二年固定資產靜態投資額：I2=13780.59×30%=4134.18〔萬元〕第二年漲價預備費：PF2=I2[(1+f)2-1]=4134.18×[〔1+2%〕2-1]=167.02〔萬元〕第三年固定資產靜態投資額：I3=13780.59×30%=4134.18〔萬元〕第三年漲價預備費：PF3=I3[(1+f)3-1]=4134.18×[〔1+2%〕3-1]=253.04〔萬元〕該住宅小區建設期漲價預備費：PF=110.24+167.02+253.04=530.30〔萬元〕表3-23開發期貸款利息的計算：第一年固定資產投資額〔除利息外〕=14310.89×40%=5724.36〔萬元〕第一年貸款額=5724.36-4000=1724.36〔萬元〕第一年開發期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔0+1724.36÷2〕×6%=51.73〔萬元〕第二年固定資產投資額=14310.89×30%=4293.27〔萬元〕第二年貸款額=4293.27-1000=3293.27〔萬元〕第二年開發期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔1724.36+51.73+3293.27÷2〕×6%=205.36〔萬元〕第三年固定資產投資額=14310.89×30%=4293.27〔萬元〕第三年貸款額=4293.27-4000=293.27〔萬元〕第三年開發期貸款利息=〔年初貸款本息累計+本年貸款額÷2〕×年利率=〔1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.27÷2〕×6%=325.28〔萬元〕開發期貸款利息=51.73+205.36+325.28=582.37〔萬元〕〔二〕住宅開發工程銷售期本錢估算住宅開發工程銷售期本錢包括銷售本錢和財務費用。銷售本錢又可稱為經營本錢，是指為銷售商品住宅而發生的各項費用。財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息支出〔不能與前面開發期利息支出重復計算〕和其他財務費用。〔三〕住宅開發工程銷售收入估算住宅開發工程銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入。〔四〕住宅開發工程銷售稅金及附加估算在住宅開發工程財務數據估算時，主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算。2、銷售稅金及附加住宅開發工程在具體測算銷售稅金及附加時，一般按住宅開發工程銷售收入的5.565%計算。〔現大多取5.55%〕〔五〕住宅開發工程利潤總額估算利潤總額=銷售收入-總本錢-土地增值稅-銷售稅金及附加稅后利潤=利潤總額-所得稅二、房地產開發工程財務評價〔二〕財務評價的主要技術經濟指標1、財務內部收益率財務內部收益率的經濟含義是，工程在這樣的折現率下，到工程壽命終了時，所有投資可以被完全收回。內部收益率說明了工程投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，工程投資就會面臨虧損。i2i10NPV1

FIRR折現率〔i〕凈現值〔NPV〕NPV2

2、財務凈現值3、動態投資回收期4、開發商本錢利潤率在計算工程總開發價值時，如果工程全部銷售，那么等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當工程用于出租時，為工程在整個持有期內所有凈

經營營收入的現值累計之和。工程的總開發本錢，一般包括土地費用、前期開發費、房屋開發費、管理費、財務費用、銷售費用和其他費用。5、本錢收益率開發商本錢收益率等于開發投資工程竣工后工程正常盈利年份的年凈經營收入與總開發本錢之比。出租時，計算本錢收益率顯得非常必要。6、投資利潤率三、房地產開發投資工程財務評價指標計算例如[例3-10]某房產開發商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓〔均為標準層〕，建造本錢為3500元/平方米，專業人員費用為建造本錢預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地本錢、建造本錢、專業人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預計建成后售價12000元/平方米。工程開發期為3年，建造期為2年，地價于開始時一次投入，建造本錢、專業人員費用、其他費用和管理費在建造期內均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問工程總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發商本錢利潤率分別是多少？[解]

1、工程總開發價值〔1〕工程總建筑面積：4000×5.5=22000〔平方米〕〔2〕標準層每層建筑面積：〔22000-4000×60%×4〕/10=1240〔平方米〕〔3〕工程總銷售收入：22000×12000=26400〔萬元〕〔4〕銷售稅費：26400×6.5%=1716〔萬元〕〔5〕工程總開發價值：26400-1716=24684〔萬元〕2．工程總開發本錢〔1〕土地本錢：5000萬元〔2〕建造本錢：22000×3500＝7700(萬元)〔3〕專業人員費用(建筑師，結構、造價、機電、監理工程師等費用)：7700×8%＝616(萬元)〔4〕其他費用：460萬元〔5〕管理費：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(萬元)〔6〕財務費用①土地費用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(萬元)②建造費用、專業人員費用、其他費用、管理費用利息：

(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(萬元)③融資費用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(萬元)④財務費用總計；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(萬元)〔7〕市場推廣及銷售代理費用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(萬元)〔8〕工程開發本錢總計：

5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(萬元)3、開發商利潤：24684-18802.02＝5881.98(萬元)4、開發商本錢利潤率：

(5881.98/18802.02)×100%＝31.28%[例3-11]某開發商在一個中等城市以425萬元的價格購置了一塊寫字樓用地50年的使用權。該地塊規劃允許建筑面積為4500平方米。開發商通過市場研究了解到當前該區中檔寫

字樓的年凈租金收人為450元／平方米。銀行同意提供的貸款利率為15%的根底利率上

浮2個百分點，融資費用為貸款利息的10%。開發商的造價工程師估算的中檔寫字樓的

建造本錢為1000元/平方米，專業人員費用為建造本錢的12.5%，行政性收費等其他費

用為60萬元，管理費為土地本錢、建造本錢、專業人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20%，當前房地產投資的收益率為9.5%。工程開發期為18個月，建造期為12個月，可出租面積系數為0.85。試通過計算開發商本錢利潤率對該工程進行初步評價。[解]1、工程總開發價值〔1〕工程可出租建筑面積：4500×0.85＝3825(平方米)〔2〕工程每年凈租金收入：3825×450＝172.125(萬元)〔3〕工程總開發價值＝ =1789.63(萬元)2、工程總開發本錢〔1〕土地本錢：425萬元〔2〕建造本錢；4500×1000＝450(萬元)〔3〕專業人員費用(建筑師，結構、造價、機電、監理工程師等費用)：450×12.5%＝56.25(萬元)〔4〕其他費用：60萬元〔5〕管理費：(425+450+56.25+60)×3.0%＝29.74(萬元)〔6〕財務費用①土地費用利息：425×[(1+17%/4)1.5×4-1]＝120.56(萬元)②建造費用、專業人員費用、其他費用、管理費用利息：

(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%／4)0.5×4-1]＝51.74(萬元)③融資費用：(120.56+51.74)×10%＝17.23(萬元)④財務費用總計：120.56+51.74+17.23＝189.53(萬元)〔7〕市場推廣及出租代理費：172.125×20%=34.43〔萬元〕〔8〕 工程開發本錢總計：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35〔萬元〕3、開發商利潤：1789.63-1241.35=548.28〔萬元〕4、開發商本錢利潤率為：548.28/1241.35×100%=44.17%[例3-13]某投資者以10000元／平方米的價格購置了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經營，該投資者在購置該寫字樓的過程中，又支付了相當于購置價格4%的契稅、0.5%的手續費、0.5%的律師費用和0.3%的其他費用。其中，相當于樓價30%的購置投資和各種稅費均由投資者的自有資金(股本金)支付，相當于樓價70%的購置投資來自期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持160元／平方米，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第四年開始出租率到達

95%且在此后的出租經營期內始終保持該出租率。出租經營期間的運營本錢為毛租金收入的28%。如果購置投資發生在第一年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發生在年末，整個出租經營期為48年，投資者的目標收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項投資自有資金的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該工程的可行性。如果在48年經營期內年平均通貨膨脹率為1%，問公司投入該工程資本的實際收益率〔這時的內部收益率為外表收益率〕是多少?[解]1、寫字樓購置總價：27000×10000＝27000(萬元)2、寫字樓購置過程中的稅費：27000×(4%+0.5%+0.5%+0.3%)＝1431(萬元)3、投資者投入的股本金：27000×30%+1431＝9531(萬元)4、抵押貸款金額：27000×70%＝18900(萬元)5、抵押貸款年還本付息額：A＝P×i/[1－(1+i)-n]＝18900×7.5%/[1－(1+7.5%)-15]＝2141.13(萬元)6、寫字樓第一年的凈經營收入：27000×160×12×65%×(1－28%)＝2426.11(萬元)7、寫字樓第二年的凈經營收入：27000×160×12×75%×(1－28%)＝2799.36(萬元)8、寫字樓第三年的凈經營收入：27000×160×12×85%