南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告2211目錄\l“_TOC_250011“第一章總論 1\l“_TOC_250010“一、工程概況 1\l“_TOC_250009“二、工程背景 1\l“_TOC_250008“三、可行性爭論報告編制依據 4四、工程主要技術經濟指標 5\l“_TOC_250007“其次章工程建設的意義及必要性 7一、改善南京及周邊地區投資環境，為地區經濟進展做出奉獻7\l“_TOC_250006“二、促進球會所在地區土地資源的綜合開發利用 8\l“_TOC_250005“三、中國高爾夫體育產業有效進展模式的樂觀探究 9第三章市場前景與競爭分析 11一、國內外高爾夫市場現狀分析 11二、國內外高爾夫市場進展趨勢 13\l“_TOC_250004“三、工程目標市場及市場競爭分析 15第四章工程建設原則及內容 22一、工程總體規劃構思原則 22\l“_TOC_250003“二、建設內容及規模 23第五章工程建設條件分析 26一、建設地點和交通環境 26\l“_TOC_250002“二、地質、水文等自然條件 27\l“_TOC_250001“三、根底設施等配套條件 27\l“_TOC_250000“四、其他條件 27第六章工程擔當單位及工程組織狀況 28一、工程擔當單位狀況 28二、工程組織機構 31三、工程勞動定員及人員培訓 32第七章工程環境保護 34第八章工程建設工期及進度安排 35一、工程建設期 35二、工程建設進度安排 35第九章工程投資估算與資金籌措 38一、工程投資估算 38二、資金來源 40第十章工程經濟效益分析與財務評價 41一、分析評價的主要依據及原則 41二、根底數據測算 41三、財務評價 46第十一章工程可行性爭論結論 53第一章總論一、工程概況1、工程名稱：〔以下簡稱南京沙河高爾夫球會工程、本工程、工程。2、地理區位：江蘇省南京市江寧區科學園。3、工程單位：〔在南京市江寧區科學園注冊之中外合作企業，以下簡稱南京沙河、南京沙河公司、公司、工程公司〕4、工程簡介：南京沙河高爾夫球會是南京沙河高爾夫置業基于對中持下，本著進展南京體育、休閑、消遣和旅游產業，帶動江寧區高尚18育休閑、消遣和旅游為一體的高尚體育工程。二、工程背景1、行業背景。中美洲有二萬六千多個，歐洲有四千多個，日本有二千多個。全球高6500健身運動，在社會各階層得到了廣泛的普及。爾夫球以其“綠色、陽光、安康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。同時，高爾夫球運動作為一項人類溝通情感、加深了解、增促進體育產業的進展等方面起到了越來越重要的作用。中國的高爾夫球運動隨著二十世紀八十年月的改革開放應運而生并且不斷進展壯大。目前，中國各地共有約160中60%位于經濟興旺的南方省份，僅廣東省目前就有高爾夫球場60多個。伴隨著中國經濟的快速進展、國際國內經貿往來的日益頻繁、運動正在漸漸從高消費的貴族化進展之路步入平民化的一般群眾消爾夫市場在快速的增長。2、區域經濟背景。從地理區位看，工程地處長江三角洲〔寧滬杭三角〕經濟圈、南的實施具有重要的影響。長江三角洲〔寧滬杭三角〕經濟圈社會、經濟進展概況與趨勢。南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告1011長江三角洲經濟圈是繼珠江三角洲經濟圈之后中國最具活力和進展潛力的經濟圈。該經濟圈以上海為龍頭，上海、南京、杭州構成三角核心，加上無錫、蘇州、常州等城市，輻射和帶動周邊地區的經濟進展，產業集群效應大，經濟要素資源密集，對國內、國際資本和企業具有巨大的吸引力，無論是興產業，還是傳統的三大產業，無和質量、人均國內生產總值、人民生活水平、市場空間和消費力量都在中國首屈一指，并且增長速度迅猛。南京都市圈的概念提出與社會、經濟進展趨勢。20029包括江蘇南京、鎮江、揚州、淮安和安徽蕪湖、馬鞍山、滁州及巢湖圈內城市旅游、根底設施等資源，協同進展產業群體和根底設施等，樂觀推行市場一體化，目前處于規劃和實施的初級階段。由于地緣、京經濟圈的休閑、旅游產業的協同進展前景寬闊，南京市社會、經濟進展概況與趨勢省會和長江流域四大中心城市之一，目前全市常住戶籍人口553萬人。南京市在長江流域具有重要影響力，城市比較優勢較為突出：一在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰略中處于樞紐位置。二是交通優勢，485002010上升，城鎮居民可支配收入增長快速，對高質量、高品位的休閑、體是增長快速的市場之一。三、可行性爭論報告編制依據1〔其次版；2〔試用版；3、南京沙河高爾夫球會供給的有關工程技術、經濟等根底資料和要求；4、南京市國民經濟及社會進展的相關統計數據和資料；5、江蘇省、南京市相關政府部門對南京沙河高爾夫球會工程的有關批復文件；6、國家、部委及地方有關標準、標準、法規等。四、工程主要技術經濟指標經可行性爭論、論證和測算，本工程主要技術經濟指標如下表：1-1工程主要技術經濟指標序號指標名稱單位數量備注1占地面積畝1200200362建設期月1620049月3勞動定員人2403.1其中：治理人員人203.2教練及培訓人員人203.3工人一般員工人2004建設工程總投資萬元160004.1固定資產投資萬元116005工程凈利潤總額萬元23339.4106主要經濟評價指標全投資稅后6.1投資利潤率〔靜態/年%14.59均〕6.2財務凈現值〔I=10%〕萬元49976.3內部收益率〔IRR〕%24.926.4投資回收期〔靜態〕年3.846.5投資回收期〔動態〕年4.10一、改善南京及周邊地區投資環境，為地區經濟進展做出奉獻城市之一，南京市是中國經濟、文化、金融、教育、科技的前沿進展地區和對外開放溝通的重要窗口出更加絢爛的進展前景。高爾夫球會的建設和進展歷史已經充分說明他們在所在地區對外招選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業人士安心在中國工作。發區和江寧科學園開發區為重心，以“十五規劃”為指針，加大根底WTO具有國際水準的高爾夫體育休閑場所和能完善地與自然環境相結合的園林式會所不僅必要，而且意義重大。明珠，為該地區供給一個集綠化、高尚體育、休閑、消遣、旅游為一體的人為景觀社區，并且南京沙河高爾夫球會將“深圳沙河高爾夫”這一在珠江三角洲以及聲譽卓著的高爾夫運動品牌有機的延長到長和質量、帶動整個地區餐飲、消遣、交通等相關產業經濟的進展將會和江寧區地方就業壓力作出巨大奉獻。二、促進球會所在地區土地資源的綜合開發利用1200開發規劃中，該片土地屬于文化體育教育用地。的宗旨，高度留意生態平衡和自然環境保護，植被掩蓋率將達90%以2植被品種，起到美化周邊環境、進一步保護生態環境的作用，實現了工程所在土地的生態效益、經濟效益、社會效益的均衡進展，同時可了該地區土地資源的綜合開發利用。三、中國高爾夫體育產業有效進展模式的樂觀探究隨著改革開放的深入，體育、旅游、休閑、消遣成為解決溫飽以的多元化需求。發動社會力氣辦體育、走產業化、市場化道路是大勢所趨。國家經濟構造的調整，也為體育產業啟動內需、促進消費、安排就業供給了契機。因此，很多專家學者認為，體育產業是一個具有業的快速進展和壯大。香港裕集合團通過在二十世紀九十年月投資建設深圳夫球會目前已經是中國高爾夫體育產業的進展基地之一，也是集運動、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現代化綜合社區，形成了以高爾夫為支柱，以旅游業、地產業互動進展，吃、住、娛、購“四要素”齊備的綜合體育產業群。趨勢的根底上，制定了“以深圳沙河高爾夫球會為平臺，立足深圳，面對全國，涵蓋高爾夫投資、建設、治理、網絡開發和相關產業，塑造以‘沙河’為品牌的高爾夫治理公司，在業內獨樹一幟，將高爾夫體育產業進展成為集團支柱產業”的戰略規劃，以打造一個“國內領先、國際一流”的精品連鎖高爾夫球會集團作為將來的進展目標。南充分利用長江三角洲社會經濟快速進展，南京市經濟進展和對外開發、招商引資迅猛推動的有利時機，建設為一個集高爾夫體育運動、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現代化的高尚綜合社區，成為長江三角洲地區高爾夫體育產業進展的領頭羊和核心基地之一。因此，該工程對進一步探究中國高爾夫體育產業規?；?、市場化進展的道意義?？傊?，南京沙河高爾夫球會工程，對帶動中國高爾夫體育產業、特色的高爾夫體育產業科學進展模式，具有重要的現實意義和作用，連鎖高爾夫球會集團”而言，已具備了進展成為“國內領先、國際一流”的內部條件和外部環境，因此建設該工程是格外必要的。一、國內外高爾夫市場現狀分析1、國外高爾夫運動與市場現狀。洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。作為世界三大球類運動之一，高爾400200143151660105805118夫球人口，97個國家或地區有高爾夫球場地。最大的高爾夫球國家20014167432540050020005002026401012101217199614015高爾夫球。高爾夫運動已是全美第五大群眾體育運動。與高爾夫運動的蓬勃進展相適應的是世界高爾夫市場的迅猛增501000電視轉播權收益，31700600的消費群體。2、中國國內高爾夫運動與市場現狀。二十世紀初，高爾夫運動傳入中國。1931年，上海成立了高爾夫球玩耍中心。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京是中國二十世紀八十年月以來改革開放以后的事情。1984年，中國成立后大陸第一家高爾夫球會——廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃進展。200113716050〔香港、澳門特別行政區以及臺灣省除外。此外圈，大小不一、風格各異的高爾夫球會和球場也層出不窮，快速成為中國高爾夫球界的一支生力軍。1985年，中國高爾夫球協會在北京成立，使高爾夫運動走上有19861988年后又開頭舉辦一年一度的“中國女子業余高爾夫球公開賽”。此后，高爾1995辦沃爾沃〔VOLVO〕中國公開賽，吸引了世界各地的高水平職業選手一個初級階段。二、國內外高爾夫市場進展趨勢1、國際高爾夫球市場進展趨勢。力巨大。目前，在美國，高爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。這種球會的收入格外固定，同時投入也格外大。另一10，價格低廉，薄利多銷。這種格局的美國高爾夫產業每年制造了價產業仍在高速的向前進展，并帶動著整個世界蓋爾夫市場的進展。2、國內高爾夫球市場進展趨勢?；M展的時期，各方面雛形剛剛形成。198419941994199930快速提高，對高爾夫運動的關注日益增加，高爾夫消費者漸漸增多。俱樂部的人員也由外商和港、澳、臺同胞占據相當比例，但是也有越3-51002175806—12后，其中消費力量較高者將成為正式球場的會員或非會員。WTO的進程，國際貿易、國際溝通、國際經濟合作日益頻繁，這些都將促留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參與這個運動，并且促進這項運動產業化的形成。三、工程目標市場及市場競爭分析1、國內高爾夫球場市場競爭現狀。19841984400元，按當時匯率計算，相當于當時一個大學畢業生4主要承受會員制組織形式，根本上靠銷售球會會員證〔會籍〕作為主2030的高企和經營觀念的保守使得相當一局部高爾夫球場呈現虧損狀態。160費者群體鎖定太死，市場較為狹窄，大局部只有治理沒有經營，還沒有進入真正的治理經營和市場競爭階段。2、南京沙河高爾夫球會目標市場分析。和長江三角洲經濟圈，主要的目標消費者人群定位于：南京市現實及潛在的高爾夫運動消費者；南京都市圈現實及潛在的高爾夫運動消費者；長江三角洲〔寧滬杭〕經濟圈，主要是無錫、蘇州、常州、昆山、杭州等城市以及上海市局部現實與潛在的高爾夫運動消費者；有意在南京市及其周邊地區進展投資進展的國外和港澳臺投資者中的高爾夫消費者。8000費人群，大約有3-55%—10%以上的速度遞增。3、南京沙河高爾夫球會市場競爭態勢在國內高爾夫市場快速膨脹的背景下，由于以下一些因素的影南京地區國民經濟的快速進展帶動了人民生活水平的不斷上升，有支付力量的消費需求不斷增加，對體育休閑、消遣、旅游、度假的市場需求不斷擴大，而高爾夫運動以其集體育、休閑、消遣、旅〔〕隨著南京市對外開放的不斷深入，以及招商改善地方投資軟環境，增加對外商投資者的吸引力具有樂觀的意義；在南京市外商投資企業快速增加的背景下，越來越多的外籍高夫球場間續建設和投入運營。目前，包括南京沙河高爾夫球會在內，615之中。南京地區高爾夫球會的比較狀況如下表：南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告3-1南京地區高爾夫球會比較18南京祿口高爾夫

南京銀杏湖國際高爾

南京太陽島高爾夫

南京昭名稱鄉村俱樂部

南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告俱樂部 俱俱樂部進展商 限

南京昭富會員俱樂公司〔臺灣〕〔臺南京市江寧區橫溪鎮南京市江寧區谷里鎮公司〔臺灣〕〔臺南京市江寧區橫溪鎮南京市江寧區谷里鎮1南京市溧水縣經濟技術8南京市珍寶泉旅1081085427位置總洞數開打日期

200312月920041218

2003927

20054

1993前9洞蘇格蘭圣安得9奧古斯塔特區，總長自然條件較好〔森林、球場自然7500米以上。球場內湖泊相互輝映，但是不詳是設計不球道建設隨便性較大。護和治理施未按標準建設。19南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告20南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告2221通過對南京地區已經建成開業和正在規劃建設的各家高爾夫球爭優勢和比較優勢：地理區位優越，交通條件極為便利，配套根底設施完善。聘請國際一流的設計機構和設計師，依據國際一流、國內領先的理念和水準進展總體規劃設計，使球場在設計、有用性、風景美觀等方面具有高度的超前性和領先性。以品牌建設為中心，整合香港裕集合團在國內高爾夫市場營治理，向消費者供給一流的效勞，快速建立工程在南京市、南京都市圈和長江三角洲地區的知名度、口碑和品牌。與深圳沙河高爾夫球會、馬上建設的北京沙河高爾夫球會4、南京沙河高爾夫球會市場前景推測。經濟的前沿地帶，廠商云集，人員密集，人民生活水平較高，居民已越多。此外，除了境內消費人群外，在南京市、南京都市圈和長江三沙河高爾夫球會的市場前景將是極其光明的。一、工程總體規劃構思原則1、利用地形、融于環境、天地相諧。工程所在地南京市江寧區科學園開發區位于南京市江寧區東南和殘疏林地建筑的高爾夫球場綠草茵茵、鮮花盛開、布石點松、栽竹植杉、河川縱橫、山丘起伏、果嶺疊翠、球道曲折。自然美與人工美我相契、情景交融的境地。2、風格多樣、揮桿磨志、挑戰自我。觀的根底上，依據國際錦標賽標準進展建設。球場將聘請曾獲2002年亞洲最正確高爾夫設計師稱號的世界知名設計大師尼爾森.哈沃斯設各種國際職業大賽的條件。球場內有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開闊；有的林木蒼郁、美景天成。球富有挑戰性的自然競技場。3、前瞻性原則和國際化原則。南京沙河高爾夫球會的設計將充分遵循前瞻性原則和國際化原南京沙河高爾夫球會真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。二、建設內容及規模南京沙河高爾夫球會建工程的主要建設內容如下：1187218118910-18918181506001200187500有自然的或人工設置的種種障礙，例如：沙坑、草叢、小溪、池塘，——〉地勢起伏區或灌木叢——〉障礙區——〉球洞草坪。兩洞之間200洞在設置時，三桿洞、四桿洞和五桿洞都分別占具肯定的比例。以常常724洞、410發球臺。發球臺是一條球道的起點，建成的是一塊高出周邊草坪的園形或方形草坪，設有兩個球狀標記。果嶺。包括球洞果嶺和聯系果嶺。果嶺的草坪經過最細心的修剪，球能在上面無障礙地滾動。草坪。每條球道建成帶狀、開闊、平展而且起伏順暢的草坪；草種選用百慕達暖季型草，易于維護保養。球道附屬設施、景觀。在球道中建成河流湖泊、沙坑、灌木樹叢，在球道四周建成長草、深草區和外圍的樹林等粗糙地帶。在休息廳、球場內小賣部等。2、高爾夫球車道。在球場四周建設標準的高爾夫球車道。3、高爾夫球練習場。在球場內建設一個具有502503建設相應的健身房、餐廳等休閑、消遣場所。4、球會會所。建設一個建筑面積約為3000住宿等為一體的多功能球會會所，會所內包括大堂、商店、更衣室、休息間、球車和球包庫、中餐廳、西餐廳、會議室等。5150010062500公樓，包括球會辦公場所、球會員工宿舍、食堂、商店、草坪設備倉庫等設施。71600和會員證〔會籍〕銷售中心。4-1：4-1工程建設內容和規模序號序號建設內容建設規模118個標準桿球洞，以及發球臺準球車道183高爾夫球練習場34球會會所，包括大堂、商店、更衣室〔休息間、球車和球包庫、中西餐廳、高檔客房等建筑面積約3000造和裝修5停車場15006行政樓25007展現、銷售中心1600一、建設地點和交通環境1、建的南京沙河高爾夫球會選址位于南京市江寧區科學園大85公里，與國家級高技術產業園區江寧經濟技術開發區隔秦淮河相望，憑借江寧中心區將來進展之勢，具備了多重區位優勢。工程土地屬內無任何建筑物、構筑物，地形略有起伏，內部留有自然湖泊，植被開展高爾夫運動的抱負場所。2、交通便利，通達性好，區位優勢明顯。南京機場高速大路距104布在球會四周。從球會會所可以直通南京市城區中心、南京祿口國際機場、南京火車站、南京港碼頭等，其中球會距南京市中心約203010大路可以通過寧滬高速、寧杭高速、寧馬高速大路等交通路徑，在1-3可以說工程所在地地理位置格外優越。球場內正在規劃建設一20一個四通八達的大路網絡。同時，球會每天將有多班巴士穿梭于球會至南京市區、南京祿口國際機場等地，交通條件格外便利。二、地質、水文等自然條件建的南京沙河高爾夫球會工程所在地南京市，屬于丘陵地帶，區與安徽省接壤地處有小面積的紅色土壤的地形地貌以中、低丘地形為主，海拔高差較小。工程所在南京市氣候屬偏南亞熱帶季風潮濕氣候區，雨量充分，四季清楚，年平均氣溫15.4C1106mm。工程所在地區的地形、地貌、光照、水源和土壤等自然條件都格外有利于高爾夫球場建設。三、根底設施等配套條件根底設施配套條件格外完善，工程周邊依據科學園的統一配套規劃，依據九通一平的標準進展市政根底設施配套。1、工程所在地區電力、電信直接與南京市網和江寧區網連接，2002、工程所在區域有自然湖泊一座，地下地上水資源格外豐富，30排放處理網絡。四、其他條件面賜予了大力支持。一、工程擔當單位狀況本工程由“南京沙河高爾夫置業”作為工程實施主體和建設單位具體負責工程承辦及建設實施。20037月，董事長曾偉先生。公司主要經營范圍為建設、經營治理標準高公司注冊資本為1000〔BVI〕出色〔占注冊資本比例99%、深圳沙河高爾夫球會〔占注冊資本比例為1%、南京江寧科學園進展〔以供給辦公場所作為合作條件，公司股權構造見以下圖6-1。英屬維爾京群島〔BVI〕出色是由香港裕集合團和〔65%，法人代表曾偉，以下簡稱裕集合團〕和多倫周密系統〔35%，法人代表章安強〕在英屬維爾京群島〔BVI〕注冊成立的投資控股公司。1995合性實業投資集團，主要投資于房地產、休閑體育、高科技和教育等323.721的北京富國廣場、深圳沙河高爾夫球會、深圳賽博韋爾軟件產業園、棕櫚泉中美國際學校、深圳市人一科技進展公司智能交通系統工程50主要包括北京世紀朝陽房地產開發、裕匯商業置地有限公司、深圳沙河高爾夫球會、美中教育產業投資、深深圳沙河高爾夫球會，是由裕集合團通過沙河〔香港〕高爾夫球會〔占權益比例70%〕與深圳石化工業集團〔30%〕合作投資興辦的中外合作企業。公司成立于1993178003置優越，自然風景美麗，與深圳市主要口岸之間的交通便利。球會目2718729場。深圳沙河高爾夫球會建立營業以來，先后連續四年中選“中國十的北京沙河高爾夫球會就是裕集合團在深圳沙河高爾夫球會成功運業的又一鼎力之作。裕集合團作為一家投資遍布中國內地和中國香港以及美國等地的實力雄厚、根底穩固、資源整合力量極強的大型跨國企業，將協同旗下深圳沙河高爾夫球會為南京沙河高爾夫球會工程的順利運作供給資金、治理、人才、市場營銷等方面的多層次、全方位的有力支持，從而推動本工程的順當實施。南京沙河高爾夫置業的股權構造圖如下：6-1南京沙河高爾夫置業股權構造圖香港裕集合團香港裕集合團UnitedWinHoldingsLimited法人代表曾偉法人代表章安強65%35%70%權益供給資金，負責經營治理英屬維爾京群島〔BVI〕出色99%1%股權南京沙河高爾夫置業〔工程公司〕30%權益公司〔合作中方〕南京江寧科學園進展二、工程組織機構規規章制度的規定進展運作，經營治理南京沙河高爾夫球會。機構設置力求從簡，設立行政人事部、打算財務部、工程一部、工程二部、設備材料部、合同預算部、銷售部、企業進展部。公司組織構造6-2。董事會總經理常務副總經理董事會總經理常務副總經理財務總監工工設合銷行企計程程備同政業劃一二材預售人發財部部料算事展務部部部部部部各部門的職責如下：行政人事部：處理公司日常行政、后勤和人力資源事務；打算財務部：負責公司日常財務核算及其他經濟活動。工程一部：負責工程建設工程及球場工程修理事務；工程二部：負責球會草坪的日常維護與治理工作；設備材料部：負責球會工程建設一級球會建成后的設備、材料的選購、招標；合同預算部：負責組織工程建設的合同、文件治理，編制工程資金算打算和決算審核等；銷售部：負責球會會員證的銷售；三、工程勞動定員及人員培訓1、勞動定員。2407-17-1：勞動定員表序號部門名稱人員數量〔人〕1總經理12常務副總經理13財務總監14總工程師15總經理助理16治理人員157教練及培訓人員2088一般員工〔工人、球童2009總計2402、人員培訓。和專業的人員，因此將承受分類別、分層次的培訓方法。治理人員除辦事程序和運作的根本學問。準，而后再進展專業技術培訓。13包括本崗位技能、本公司及當地有關規定要求的根本內容。夫球運動規律及治理要求，英語、日語、韓語等的日常用語會話，中高的業務和治理水平。作。在環境保護方面，工程建設將實行如下舉措：1、高植被掩蓋率和高綠化率。球場建成后，植被掩蓋率和綜合90%以上，在不破壞自然環境的根底上，真正建設一個山水園林式的綠色高爾夫球場，充分敬重大自然，敬重原始景觀。2、球場建設過程中將完全杜確定環境可能造成無視或者影響環用掌握上，球會將聘請國家從事植被維護的權威專家和高水平的技術工程師，依據國家相關標準的要求，嚴格掌握農藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進展球場內水質的檢測。3ISO14001國際環保治理體系及ISO9002ISO14001ISO9002程中。一、工程建設期162003620049二、工程建設進度安排本工程依據總體規劃及工程特點，其建設進度分三個階段：1、立項和可研階段。第一階段：工程立項〔編制工程建議書以及工程建議書批復，20036其次階段：編制可行性爭論報告、可行性爭論報告批復，200362、初步設計與施工圖設計階段。2003620037施工前的三通一平工作，辦好開工前各項手續。3、工程建設階段。2003年8月 球場主體工程開工；2004年9月 完成工程建設、完成設備購置安裝和調試；2004年10月 完成工程的竣工驗收。4、工程試營業階段。2003年8月 工程建設單位南京沙河高爾夫置業工商注冊和前期預備工作完成，開頭局部人員聘請和前期培訓；2004年10月 完成全部工作人員聘請、定編、定崗和崗前培訓，球場開頭試營業。8-1。南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告工程實施進度序2003工程實施進度序2003200號內容145678910111212345季月月月月月月月月月月月月月月度1工程立項2工程可行性研究3初步設計及施工圖設計4施工前預備〔三36通一平及施工手續辦理〕5通一平及施工手續辦理〕5主體工程開工6工程建設及設備選購、安裝、調試7人員分批聘請、培訓、上崗8工程完工，開頭試營業9工程竣工驗收、完成試營業，正式開頭營業37南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告4241一、工程投資估算1000建筑工程造價等方面的相關政策、法規等，并結合工程自身的定位、需求等進展整體估算的。投資估算的本位幣承受人民幣。投資估算主要工程如下：1、工程土地地價款。1200224002、建設工程費。依據南京市當地的建筑工程概算定額，以及相關文件法規的規建筑造價進展估算如下：高爾夫球場核心工程建設費。6000程、地下管網工程、道路工程和綠化工程等。會所及其他配套設施建設工程費8600造價包含了建筑安裝工程費〔包括土建工程、給排水工程、強電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費用，以及生產和生活用的辦公家4400104003、草坪設備及球車等設備購置費100501200備的購置價格、進口關稅和各種手續費以及設備的保管和運雜費等。4、建設工程其他費：15005、其他不行預見開支：50016000中暫不需要工程鋪底流淌資金，因此，工程總投資共160009-19-1工程總投資估算表序號工程名稱金一建設工程費104001高爾夫球場建設工程費60002會所及其他配套設施費用4400二建設工程其他費15001工程勘察、設計和評估、籌劃費14006開辦費100三球車、草坪設備等購置費1200四不行預見費500五土地費2400六七工程靜態投資合計建設期利息16000八工程總投資16000二、資金來源160006000371000063%。銀行貸款資金通過球場用地進展抵押。一、分析評價的主要依據及原則1、依據。原國家進展打算委員會公布的《建設工程經濟評價方法與〔其次版；現行國家和地方的有關稅、費征收政策和財務會計規章制度；工程企業供給的其他有關資料。2、原則。財務評價遵循穩妥保守、慎重客觀的原則，以確保工程經濟效益計算的科學與牢靠性；動態分析為主、靜態分析為輔原則；定量分析為主、定性分析為輔原則；效益與本錢費用的計算口徑全都原則；依據閱歷和遵循市場實際相結合的原則，在依據專業測算測算。二、根底數據測算1、收入推測。本工程的收入主要包括三局部：一是高爾夫球會會籍〔會員證〕的消費收入，包括了果嶺費、球僮費、球車費、燈光費、租賃費、存包費以及其他消費收入等等；三是會所客房、餐飲、消遣等的收入。會籍銷售收入。球場將依據會員俱樂部的形式經營運作，20049181500個。南京沙河公司依據對長江三角洲、南京都市圈和南京市本200435010015244002502515035350262002820032515004.01200410月建成試營業，200511810及高爾夫球場的治理閱歷，參照南京已經營業的高爾夫球場經營情況，并結合南京沙河高爾夫球場的實際，開業前三年，推測第一年來20%-3040%左右，60%左右并保持相對穩定。平日和周末平均打球人數推測見下表10-1。球場消費者的平均每人次消費金60080050010-1。10-1球會經營收入推測表金額單位：萬元序號年份總人數〔人〕人次/日人均消費球場收入會籍單價銷售數量銷售收入其他收入合計收入第零年2006500平日6060043815/350750012580634周末10280024第一年20026000平日6060017525/400115050013755周末10280013501其次年20038994平日9060026326350910050012236周末15480066第三年20061080平日12060042428200560050010347周末30080011第四年20061080平日12060042432200640050011148周末30080011第五年20061080平日120600424///50047419周末3008001第六年20161080平日120600424///50047410周末3008001第七年20161080平日120600424///50047411周末3008001第八年20161080平日120600424///50047412周末3008001第九年20161080平日120600424///50047413周末3008001第十年20161080平日120600424///50047414周末30080015601403875--15040105128397300582、經營本錢及費用測算。經營本錢包括球場維護費〔包括草坪維護肥料、農藥以及其它用品13%；人員勞務費用，包括工資、福利及保險等，估量人員定編2402000/人的水平576/年；列入經營費用核算；球場經營費用，包括水電費、營業用品、廣告費用、修理費、交通通訊費用等，估量為球場經營收入的12%；其中會所等配套設施的經營費用計算在內；治理費用，包括核心治理人員工資、辦公費、差旅費、公10%；3%；無形資產〔土地使用權〕120024005048開辦費攤銷：10011600年、5中暫不予考慮。年度固定資產折舊費用見下表：10-2固定資產折舊測算表固定資產工程原值〔萬元〕使用期限〔年〕年折舊率〔%〕年折舊額〔萬元〕球場6000204.5270施4400204.5198草坪機械設備、球車等1200518.0216合計116006841限為32004-2006.039%。貸款承受逐年付息，20052006503604〔其45360430215103、稅金推測。20%，無城建及教育費附加。30%的所得稅率，3%的地方所得稅免征。三、財務評價1、根本參數。系數計算而得；11年〔含2004年建設期，從2004年至201410200520142、工程的主要財務指標測算與分析：工程盈利力量分析：工程總投資內部收益率〔IRR〕=24.92%工程累計財務凈現值〔NPV〕=4997〔折現率I=10%〕工程靜態投資回收期〕+消滅正值的上年累計凈現金流量/當年凈現金流量=〔4-1〕+1706.6/2012.4=3.84〔含建設期〕工程動態投資回收期〕+消滅正值的上一年度累計凈現值確實定值/當年度累計凈現值=〔5-1〕+278.35/2556.16=4.10〔含建設期〕工程年平均投資利潤率〔會計收益率〕=年平均營業利潤/總投資=14.59%工程償債力量分析：50%，依據工程損益表和現金流量表的測算，工程14202元，可以累計實現凈現金流量〔綜合考慮資金來源與運用狀況，同時1368〕15661的還款保證力量，完全能夠到達銀行貸款資金的還款要求。24.92%，靜態動態〕年內回收，在建成后10233414.59%，財務凈現值大于零，說明該工程具有較好的10-4、10-5、10-6。南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告10-4南京沙河高爾夫球會經營本錢、費用測算表序工程名稱2004序工程名稱200420052006年20072008年2009年20102011年20號一經營本錢57228343551551551551551二經營費用47018151849193719611769155315531人工勞務費1925765765765765765765762會籍銷售推廣和傭金費用2253452731681920003水電、修理、廣告等費用532103165095095095095094固定資產折舊費用0684684684684684468468三治理費用4432331247247247247247248南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告1土地使用權攤銷0484848484848482辦公、差旅、交通、通訊等各項44175264424424424424424費用3公司開辦費0100000000四財務費用60460430200000五營業稅金16132750244720682228948948948六合計27885720525350285212374035243524注：1、相關的計算數據依據四舍五入的原則取整數進展計算。2、2004年前9月為建設期，10月開頭試營業，人工勞務費按全年1/3核算，經營10-5南京沙河高爾夫球會經營損益測算表工程名稱工程名稱2004200520062007年2008年2009年2010年2011年2012經營收入80631375112236103411114147414741474149南京沙河高爾夫球會工程可行性爭論報告南京沙河高爾夫球