物業管理第八章物業設備管理本章講授物業設備管理的含義和作用物業設備的構成物業設備管理的內容本章的學習目的與要求1．了解物業設備管理的內容2．掌握物業設備的構成3．重點掌握物業設備管理的含義和作用物業設備的含義

物業設備是指付屬于房屋建筑的各類設備的總稱，它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發揮物業功能和實現物業價值的物質基礎和必要條件。物業設備管理的含義含義：指根據設備設施的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備設施進行的日常養護、維修與更新物業設備管理的作用作用：是人們正常生產生活學習的有力保障是延長設備使用壽命，保障設備安全運行的保證是推動房屋建筑設備現代化的基礎是提供業主經濟效益的關鍵物業設備的構成給排水設備供配電設備燃氣設備消防設備通信設備智能化管理系統暖通空調設備照明設備運輸設備防雷設備物業設備管理的內容內容：房屋設備設施基本資料管理設備運行與保養管理物業設備的安全管理設備、設施的維修與更新房屋設備設施基本資料管理設備原始檔案的管理建立原始資料檔案建立設備卡片（記錄有關設備的各項明細資料）設備維修資料檔案的管理報修單（物業管理公司在日常巡視檢查或定期檢查時填制的）運行記錄檢查記錄運行月報考評材料技術革新資料房屋設備設施的標準化管理標準化管理的標準：技術標準（各類設備的驗收標準、完好標準、維修等級標準）管理標準（保修程序、信息處理標準、服務規范及標準、考核及獎懲標準等）物業設備基礎管理規章制度建立責任制度運行管理制度維修制度其它方面的制度設備運行與保養管理接管驗收設備設施的日常性維修保養預防性計劃維修保養日常維修保養管理要求以設備操作人員為主，對設備采取清潔、堅固、調整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性保養措施要求操作人員實行定期保養責任制，做好交接班前準備、檢查設備工作，在保證設備系統安全、正常、各部位清潔潤滑和運行正常的情況下，方可接受投入使用操作日常維修保養管理要求要求設備操作人員嚴格遵守設備操作制度和安全操作規程，以保證設備安全、正常運行要求操作人員經常對設備進行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑，停機時應切斷電源

要求專業維修技術人員日常巡視檢查，幫助操作人員合理使用設備，制止違章操作，加強日常保養，對設備的運行情況進行檢查物業設備的安全管理物業設備安全管理一方面需要避免人身傷亡，另一方面需要減少設備維修損失、延長使用壽命安全作業培訓教育（安全作業訓練、安全意思教育、安全作業管理）安全使用宣傳教育安全管理措施建立安全責任制度落實設備、設施的維修與更新物業設備的維修設備設施更新與技術改造工程設備、設施的計劃檢修計劃檢修的理論依據：磨損理論和故障理論磨損理論粘著磨損理論（20世紀50年代初期美國科學家阿查德）固體疲勞磨損理論（1957年前蘇聯科學家克拉蓋爾斯基）金屬剝削理論（20世紀70年代初期Sun提出來的）能量磨損理論（20世紀70年代初期Fleisher)計劃檢修的種類小修：主要工作是清洗、更換和修復少量易損件并作適當的調整、緊固和潤滑等方面的工作中修：是對設備的主要零部件進行局部的修復和更換大修：對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件。系統大修：通常是將所有設備和相應的管道、閥門、電氣系統及控制系統都安排在系統大修中進行檢修。物業設備使用壽命物質壽命：是指設備從開始使用到報廢為止所經歷的時間技術壽命：是指設備設施的設計使用年限經濟壽命：是指設備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年限使用維修費提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）等問題嚴重，設備要提前報廢物業設備更新改造的類型1.設備更新設備更新有原型更新和技術更新兩種形式技術更新是指采用技術上比較先進、使用操作上比較方便，經濟上比較合理，管理上比較進步的新型設備來代替原來使用的老設備。物業設備更新改造的類型2.設備改造設備改造是指應用現代科學的先進技術，對原有的設備進行技術改造，提高設備的技術功能及經濟特性，以適應現代企業發展的要求。設備改造的途徑設備改造需要首先對原設備進行分析論證，并編制改造方案1.對設備的結構作局部改進2.增加新的零件盒各種裝置3.對設備的參數、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作出調整。設備購置的技術經濟評價設備購置必須進行技術經濟論證，目的是保證技術上先進、經濟上合理、功效上使用。設備購置的技術經濟評價1.技術性要求（功能、可靠性、安全性、耐用性、節能性、環保性和可操作性等）2.適用性要求（設備的用途和功能與物業的總體功能要求及裝修等級、使用環境等方面協調一致，同時需要滿足業主和使用者的需求）3.經濟性要求（設備的壽命周期總費用最低）物業設備的備品配件管理目的：把突發性故障所造成的停機損失減少到最低程度；把設備計劃檢修的修理時間和修理費用降低到最低程度；在合理供應的基礎上，把備品配件的庫存量和儲備資金壓縮到最低程度。物業設備的備品配件確定的依據易磨損的零件盒使用壽命小于大修理期間的其他易損件制造周期長、加工復雜或需要協作解決的零部件有較多同類型設備的零部件停止運行會帶來很大的影響的重要設備的主要零部件主要物業設備的維修、保養和管理給排水系統的維修、保養與管理供電系統的維修、保養與管理空調系統的維修、保養與管理電梯的維修、保養與管理給排水系統的維修、保養與管理給水系統的維修、保養與管理1.定期檢查與保養2.定期清洗儲水池和水箱3.需要對水泵進行檢查、保養與維修4.定期進行水質檢查5.建立給水系統的報修制度6.定期檢查消防給水系統的性能給排水系統的維修、保養與管理排水系統的維修、保養與管理1.及時檢查，進行保養、維修和疏通清理2.監督用戶，不準向排水設施內亂扔雜物，不準私自挪動、改裝及加裝排水設備3.餐飲和醫療行業等需要設置沉淀池及隔油池等局部處理設施給排水系統的維修、保養與管理4.防止污水管渠