第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和關第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，格及浮動幅度，報同級人民政府批準且每年向第八條普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服物業(yè)服務等級標準分為壹星級、二星級、三星第九條普通住宅物業(yè)服務成本包括：（壹）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊；（九）經業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專第十條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費能夠預收，第十四條車位租賃費實行政府指導價，蘭山第十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路第十八條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物第十九條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)運營物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)運營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位第二十條業(yè)主裝修房屋，施工前應和物業(yè)服務議，繳納裝修保證金，裝修保證金的收取和退仍由業(yè)主第二十壹條安裝且使用中央空調和集中式太陽能的普通住宅小區(qū)費用物業(yè)服務企業(yè)應單獨列賬，且按實際支出費用和約定方式第二十二條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務且收取服務費第二十三條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律法規(guī)第二十五條業(yè)主委員會應當定期于物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物第二十七條市、縣政府價格主管部門對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)第二十八條政府價格主管部門應當加強對物務企業(yè)有下列行為之壹的，由價格主管部門依據(jù)政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：（壹）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（二）低于服務等級要求提供服務且收費的；（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制服務且收費的；（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；第二十九條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合房產管理局《關于制定臨沂市城市住宅小區(qū)物附件壹：（元/㎡/月）（元/㎡/月）附件二：（元/月/車位）（元/月/車位）不限業(yè)主共有車庫內的定使用機械立體位普通停車場200附件三：二、房屋、共用設施、設備維護和管理服務1、制定房屋管理制度、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修3、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務企業(yè)應依規(guī)定和其簽訂裝修協(xié)議，危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應及時勸阻或制止。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，且方案業(yè)主（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，（3）主出入口有專人24小時值勤，按照服務販、可疑人員隨意出入。（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止（2）對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障且方案業(yè)主（3）每年組織1次之上應急預案演習。（2）樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次；根據(jù)住宅小區(qū)內綠化實際情況應做到：——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；——定期清除綠地雜草、雜物；二、房屋管理和維修養(yǎng)護服務1、制定房屋管理制度、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修2、每年第四季度制定下壹年度維修養(yǎng)護計劃。3、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務企業(yè)應依規(guī)定和其簽訂裝修協(xié)議，危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應及時勸阻或制止。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，且方案業(yè)主（2）對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，且做出正確反應。（4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳（5）對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，（2）每天不定時巡查樓梯間等室內公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止（5）車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障（2）對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障且方案業(yè)主（2）樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔2次；——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到70%；二、房屋管理和維修養(yǎng)護服務（1）制定完善的房屋管理制度、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理制度等規(guī)章制度。（2）每年第四季度制定下壹年度維修養(yǎng)護計劃。單元（門）、戶門標號標志明顯。（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔、統(tǒng)壹、美觀，無（7）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，且方案業(yè)（1）巡查物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：進行檢測評定；（2）維修服務（1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，和業(yè)主、裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，（2）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記（3）裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的（3）配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。（4）無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。（1）院落、樓道照明巡查每月1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；（1）電梯設備運行情況每日巡查1次，建立記錄。（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，且督促維保發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應立即通知電梯維保單位，且于15分（1）生活供水（2）雨污水排放保養(yǎng)工作：——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：清晰；保養(yǎng)；——門禁系統(tǒng)，做到：——電子巡更，做到：——周界防范系統(tǒng)，做到：故障發(fā)生的信息，且同時發(fā)出聲光報警信號；體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關部門（3）配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內的異常情況，應立即通知有（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通（5）住宅小區(qū)中的車庫不應私自改建、分隔、拆除。（2）監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障（2）對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障且方案業(yè)主（3）每年組織1次之上應急預案演習。（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。根據(jù)住宅小區(qū)內綠化實際情況應做到：——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；——適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；壹、硬件設施要求1、前期物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務三、房屋管理和維修養(yǎng)護服務（1）制定完善的房屋管理制度、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理制度等規(guī)章制度。（2）每年第四季度制定下壹年度維修養(yǎng)護計劃。（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)壹美觀，無安全（9）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，且方案業(yè)（1）巡查物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：行檢測評定；（2）維修服務（1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，和業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，（3）裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的（4）委托清運裝修垃圾的，應于指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措實；（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，且督促維保發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應立即通知電梯維保鐘內到達現(xiàn)場，開展應急處理，協(xié)助專業(yè)維修（1）生活供水（2）雨污水排放（1）自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設備、設施及供熱管線應由物業(yè)服務企（4）維修人員每日10：00、22：00保養(yǎng)工作：——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：清晰；●按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養(yǎng)；——門禁系統(tǒng)，做到：——電子巡更，做到：——周界防范系統(tǒng)，做到：故障發(fā)生的信息，且同時發(fā)出聲光報警信號；（2）重大節(jié)日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運（1）專職公共秩序維護人員中45周歲以下的人員占總（2）能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內的異常情況，應立即通知有關部門且于現(xiàn)場采取（1）按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止（6）建有立體停車設備的車庫應設專業(yè)技術人員值守，且對設備使用人進（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障（2）對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障且方案業(yè)主（3）門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每2月清（2）垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯（3）建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理，且做到：——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于5%；——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于5%，存活——定期噴灑藥物，預防病蟲害；5、住宅小區(qū)公共服務設施的配建水平應和居住人口規(guī)模相對應三、房屋管理和維修養(yǎng)護服務（1）制定完善的房屋管理制度、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋（2）每年第四季度制定下壹年度維修養(yǎng)護（3）小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)壹美觀（1）巡查物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：行檢測評定；（2）維修服務費用中支出的維修項目于24小時內組織修復；需要動用維修資（1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，和業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，（2）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記（3）裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的（4）委托清運裝修垃圾的，應于指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措（2）保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足（3）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正（1）配備專業(yè)管理人員，電梯設備運行情況每天（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，且督促維保發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應立即通知電梯維保單位，且于15分鐘內到達現(xiàn)場，開展應急處理，協(xié)助專業(yè)維修（1）生活供水（2）雨污水排放保養(yǎng)工作：——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：清晰；保養(yǎng)；——門禁系統(tǒng)，做到：——電子巡更，做到：——周界防范系統(tǒng)，做到：故障發(fā)生的信息，且同時發(fā)出聲光報警信號；（2）重大節(jié)日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證（3）配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，（5）對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小（1）制定詳細的巡查方案。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的（1）按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規(guī)定車輛行駛路線，指（3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內照明、消防設備設施配置齊全且保持（6）建有立體停車設備的車庫應設專業(yè)技術人員值守，