住宅小區(qū)物業(yè)初期管理措施一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案下列人員在項目中標后，組成前期管理工作小組，進行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場主管、工程主管、主要工程技術人員、業(yè)主服務中心主要人員：保安人員進行培訓和前期管理工作。介入方案由管理處主任負責起草，工程主管負責實施。(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個方面展開：1、就設計中一些不合理或遺漏情況提出改進意見和建議；出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。2、讓業(yè)主一跨進小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。如:保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。3、設想建立“**小區(qū)”的論壇，向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進度、施工質(zhì)量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設計及物業(yè)管理的介入工作情況等。4、參與房屋及公共設備設施的驗收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。5、完善管理方案及相關管理制度。(二)竣工驗收配合及建認方案1、熟悉房屋中的各種設備設施和線路，包括房屋內(nèi)部結構、管線布置及所用建材的性能；2、做好接管驗收事項。驗收小組按照建設部《房屋接管驗收標準》規(guī)定，認真核對接管資料，查驗房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設備設施等內(nèi)容。已驗收的，簽發(fā)驗收復函，對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負責整改，并商定時間復查。對符合驗收標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。二、常規(guī)性、委托性、特約性服務內(nèi)容，便民服務措施，有償服務項目及收費標準（一）常規(guī)性、委托性、特約性服務內(nèi)容1、常規(guī)性服務的具體內(nèi)容：房屋及共有部位共用設施維修和養(yǎng)護；公共區(qū)域及周圍12小時保潔管理；規(guī)劃綠化的養(yǎng)護管理；24小時保安管理、車輛、交通秩序管理；消防管理；節(jié)日氣氛的布置安排；各項突發(fā)事件的應急預案。2、委托性服務的具體內(nèi)容：代訂牛奶；代訂純凈水；代訂代送報刊雜志；代辦產(chǎn)權證；代繳各種費用；代運裝修垃圾；調(diào)節(jié)電視節(jié)目；代購機票；代辦電話開戶、移機、有線電視開戶；代辦電腦網(wǎng)絡入網(wǎng)手續(xù)；代辦宴會、預定客房等；商鋪或房屋代為出租、管理；兒童4：30放心學校。3、特約性服務的具體內(nèi)容：預約上門維修水電管道、家政服務、商務助理、保健服務、鐘點工、地板打蠟、房間整理、送餐服務（如條件許可）、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、電腦、網(wǎng)絡維護、空調(diào)維修和網(wǎng)上購物。（二）無償便民服務項目、有償便民服務項目及收費標準都市人生活節(jié)奏快，時間對他們十分重要，在處理家居生活瑣事問題時，要以最方便和最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務過程中提供便利、高效的服務是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。經(jīng)過小區(qū)物業(yè)管理實踐，我公司形成了一套完善的服務工作體系。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結構，針對不同的住戶提供個性化服務，通過提供舒適的服務項目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。１、調(diào)研我們公司對**小區(qū)進行了詳實的調(diào)查、統(tǒng)計。結果表明，**小區(qū)住戶以工薪階層的高橋鎮(zhèn)拆遷安置人員為主的服務對象，文化水準較高，對物業(yè)服務的要求高，并渴望**小區(qū)能夠繼續(xù)保持物業(yè)增值的良好勢頭。２、分析這種情況說明在**小區(qū)居住的業(yè)主是有著較好文化素養(yǎng)期望的群體，他們對待物業(yè)管理工作期望值較高，并對服務的質(zhì)檢會提出更高的需求，具體體現(xiàn)在以下幾點：（1）安全需求安居樂業(yè)，“安”字為先，居民對財產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時候都是第一需求，同時也是對物業(yè)管理工作的第一要求。治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。**小區(qū)地處鬧市周邊，來往車輛較多，周邊環(huán)境較復雜，因此滿足住戶的安全需求將是管理工作的重點。（２）服務需求**小區(qū)住戶屬工薪階層中青年人士居多，文化水準較高，他們注重個人權益的實現(xiàn)，因此，他們對服務的要求將是全方位無缺陷的服務，這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務要力求質(zhì)檢完美。（３）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識的加強，和居住環(huán)境觀念的更新，同時表明未來物業(yè)管理工作對環(huán)境美化的重要意義。（４）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來越高，特別是像**小區(qū)這樣的小區(qū)住戶，他們文化水平較高，因此，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價值觀的文化大氛圍。（５）物業(yè)保值、增值的需求通過對物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護，營造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務等，達到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對物業(yè)管理公司的一項明確的需求。由于**小區(qū)在開盤初期一直呈現(xiàn)強勁的增值潛力，這也為目前園區(qū)內(nèi)房屋價格的低迷形成強烈對比。因此，在接管**小區(qū)項目后，我們將努力改變現(xiàn)狀，通過我們良好的服務和對園區(qū)全方位的投入，一定能夠把**小區(qū)建筑的優(yōu)秀質(zhì)檢展示出來，并在房屋出售和出租的價格上得以有力的體現(xiàn)。３、無償便民服務項目類別序號服務項目家政服物01代訂牛奶02電話留言服務03送取干洗衣服04調(diào)試電視節(jié)目05代辦有線電視開通06代訂酒店客房07保安對講檢修服務08代辦電話開戶09代辦煤氣開戶10代辦收訂報刊雜志11介紹保姆文化娛樂服務12組織體育鍛煉活動13代購部分車船、飛機票14組織各種展銷活動15開設棋類、書法活動16組織小區(qū)內(nèi)少兒活動17組織老年人活動４、有償便民服務項目及收費標準序號服務項目收費標準備注1安裝窗玻璃、落地玻璃20-30元/窗不含材料2調(diào)換、維修換氣扇20元/臺不含材料3掛畫、掛鏡框、安裝門鈴、毛巾架20元/個不含材料4門鈴安線15元/人.時不含材料5安裝抽油煙機、拆窗式空調(diào)15-35元/臺不含材料6空調(diào)移機、維修現(xiàn)場定價7拆熱水器10-15元/臺8安裝窗軌、掛窗簾15元/付不含材料9更換馬桶水箱配件（水壓/外水壓）15-30元/次不含材料10更換鐵門鎖（需電焊）木門鎖15-30元/把不含材料11調(diào)換家俱、門鉸鏈（合頁）5-10元/副不含材料12安裝白熾燈、日光燈、消毒柜不含材料13更換空氣、漏電開關15元/臺不含材料14檢修電路30元/人.時15修理更換開關、插座、電話盒、信箱鎖10元/個不含材料16更換日光燈管、燈泡2-5元/次不含材料17安裝吊扇、壁燈、吊燈15元/臺不含材料18管道疏通、洗練盆、水漕、馬桶、浴缸20-50元/次不含材料19管道、龍頭堵漏，調(diào)換5-20元20其他維修、調(diào)換、安裝現(xiàn)場定價21全面清掃已入住居室22擦洗已入住居室玻璃23新居全套打掃2.5元/㎡24新居清潔玻璃窗（包括窗、框、檔）0.80元/㎡25皮沙發(fā)保養(yǎng)（2單1雙）50-80元26衛(wèi)生間清潔保養(yǎng)（含水龍頭等五件）20-40元/只27二衛(wèi)生間、一廚房清潔、保養(yǎng)100-150元28廚房（脫排僅清潔表面）30-50元29代辦有線電視20元/戶30代辦電話開戶（移機）20元/戶31代辦煤氣開戶、網(wǎng)通開戶20元/戶以上價格均需與業(yè)主委員會溝通，并經(jīng)業(yè)主委員會同意后報物價局批準后執(zhí)行，對于困難戶、孤寡老人、烈軍屬、殘疾人僅收材料費。三、入住公約、入住手續(xù)及相關工作等程序和制度（一）入住公約（按建設部樣本）（二）入住管理方案通過設計合理的入住方案，使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項資料收集歸檔齊全。1、入住前準備好以下文件：《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說明書》及一些告知提示性文件。2、安排好入住辦理場地，準備好辦公設施，并將有關入住流程的指示、收費標準等公示的文件上墻。3、一般安排7—10天集中交房時段，組織較多的工作人員，開放多組流水作業(yè)通道。進入正常時段后由業(yè)主服務中心負責。4、《住戶手冊》及公眾物業(yè)管理制度住戶手冊分七個部分，主要內(nèi)容有：（1）前言。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡介、介紹小區(qū)管理單位及其合作愿望、編制說明等。（2）住宅使用說明書。包括房屋開發(fā)、設計、施工、監(jiān)理單位，配套設施的配置，住宅內(nèi)配備的設施，注意事項等。（3）小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡介。包括物業(yè)管理處機構設置，物業(yè)管理處職能，物業(yè)管理的服務內(nèi)容，物業(yè)費的收取標準。（4）小區(qū)服務指南和物業(yè)管理服務項目。（5）**小區(qū)使用公約。（6）小區(qū)各項管理規(guī)定。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運，公共設施管理制度、精神文明公約等。（7）其他。常用電話、小區(qū)平面圖、國務院《物業(yè)管理條例》、《**市城市房屋使用安全管理條例》、建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。（8）重要提示。5、入住手續(xù)及相關工作程序和制度（1）入住手續(xù)流程：驗證—發(fā)放資料—填表和簽協(xié)議—收費—發(fā)放鑰匙—驗房。（2）驗證：交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應具備的文件資料。（3）發(fā)放資料：《住戶手冊》、《裝修指引》（附裝修申請表）、《委托服務項目表》，請業(yè)主簽收。（4）填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設施維修委托協(xié)議》。（5）收費：按物價局規(guī)定核收各項物業(yè)管理費用。（6）發(fā)放鑰匙。（7）驗房：工作人員陪同業(yè)主對房屋進行驗收，并填寫《室內(nèi)房屋驗收記錄單》一式二份。（8）保修。①告知業(yè)主應在裝修之前申請保修，如已開始裝修并出現(xiàn)問題，則應鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記，明確業(yè)主約修時間、聯(lián)系電話等。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預約時間內(nèi)進行維修。小修、急修當場維修。④業(yè)主驗收簽字確認。維修人員也應簽字。四、管理服務收費標準公布上墻及做好宣傳工作1、前期物業(yè)管理階段按照投標書規(guī)定的收費標準，一年后根據(jù)小區(qū)價格聽證會確定的收費標準，依照市物價局的樣板規(guī)定制作物業(yè)管理服務收費標準，放置在小區(qū)宣傳窗內(nèi)。2、在管理處收費辦公室或收費現(xiàn)場張貼（掛）物業(yè)管理服務收費標準，并向業(yè)主說明收費項目、內(nèi)容及服務標準。3、如通過業(yè)主大會或社區(qū)居委會等，多渠道向業(yè)主做好收費標準的宣傳工作。五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施（一）依法管理裝修和違章搭建措施1、在簽訂《商品房買賣合同》時，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和訂立《業(yè)主臨時公約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎。2、把好入住辦理時宣傳交底關。辦理住戶入住手續(xù)時，發(fā)給業(yè)主《住戶手冊》，手冊中包含《小區(qū)管理條例》、《業(yè)主守則》、《裝修指南》、國務院《物業(yè)管理條例》、《**市城市房屋使用安全管理條例》、建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責任，并加強口頭宣傳。3、把好裝修申請審核關。嚴格審核裝修申請，對于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關鄰里關系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。4、把好檢查落實關。加強巡查，切實執(zhí)行建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《**市城市房屋使用安全管理條例》的規(guī)定，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結構、私搭亂建、破壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。（1）嚴格裝修檢查、巡視。加強管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進度，工程維修部每天到施工現(xiàn)場隨機了解施工情況，以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險險情的發(fā)生。（2）加強對施工人員的管理。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。（3）對違章裝修、野蠻裝修損壞共有部位共用設施，除賠償或恢復原狀外，必要時提交政府相關部門追究和處理。（4）對裝修重要事項的重點規(guī)定：①物品搬運：業(yè)主承擔其所有聘請的搬運工人在運送物品過程中對小區(qū)公共設施、設備破壞的賠償責任。裝修材料使用樓梯走廊進行搬運時應避免損壞樓梯踏步、扶手、窗臺、燈具、開關及墻面等。②禁止損壞房屋結構（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結構部件，開挖洞等）、公共設施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結構、外觀、性質(zhì)、設計用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚。電器線路必須從預留孔中通過，不可在框架梁上、樓面結構層上穿洞、開槽安裝各類管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔。不可封閉或暗設燃氣管道，拆改須由燃氣公司進行。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設施。不可擅自改變與其他業(yè)主相聯(lián)共用的電器、電話、有線電視等插座和給排水管道。③業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可破壞或隨意在樓宇外墻開孔、改變色彩。需在外墻增開孔的，須報管理處并經(jīng)書面同意后，在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開孔機開孔。④空調(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中。⑤多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質(zhì)、顏色安裝，不可安裝花架。⑥提倡不裝防盜網(wǎng)。若要安裝，須在內(nèi)窗臺安裝（按管理處確定的材質(zhì)、顏色和式樣）；敞開式陽臺不可安裝防盜網(wǎng)。（二）外觀管理措施1、外觀管理措施結合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進行，以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準在外墻上附加設施以及隨意在外墻上開門開窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。2、將外觀管理具體內(nèi)容在住戶《裝修指南》中，給予明確，在《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》或《業(yè)主臨時公約》中也作出約定，同時管理處事先制定對于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機的放置辦法、店鋪招牌的設置辦法等。3、工程維修人員每天一次對小區(qū)外觀進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并配合有關單位采取措施盡快解決。六、車輛進出