購物中心定義購物中心分類購物中心操作體系購物中心發(fā)展/購物中心定義購物中心分類購物中心操作體系/1購物中心操作體系購物中心操作流程目標設(shè)定市場研究市場機會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟測算調(diào)整/招商運營管理驗證與修訂宗地分析案例借鑒分析模型引入實現(xiàn)/購物中心操作流程目標設(shè)定市場研究市場機會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計2市場研究市場機會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標設(shè)定經(jīng)濟測算調(diào)整/招商運營管理/市場研究市場機會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標設(shè)定經(jīng)濟測算調(diào)整/招37大目標目標設(shè)定/7大目標目標設(shè)定/4市場研究市場機會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標設(shè)定經(jīng)濟測算調(diào)整/招商運營管理/市場研究市場機會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標設(shè)定經(jīng)濟測算調(diào)整/招58個市場研究要項市場研究/8個市場研究要項市場研究/6宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究政治環(huán)境社會環(huán)境關(guān)注要項土地政策金融政策房地產(chǎn)相關(guān)政策城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口遷移分析城市化進程各區(qū)域人口特征分析居民消費習慣簡析城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟環(huán)境主要經(jīng)濟指標分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析人均GDP分析基礎(chǔ)設(shè)施投資分析社會零售品銷售總額分析人均可支配收入分析同等城市經(jīng)濟指標比較/宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究政治環(huán)境社會環(huán)境關(guān)注要項土地政策金融7商業(yè)歷史研究從歷史中挖掘商業(yè)空間走向和商業(yè)形態(tài)變遷走向，為項目決策提供依據(jù)/商業(yè)歷史研究/8商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究1949年1949-1978年1978-1999年1999年至今新中國成立經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展改革開放經(jīng)濟飛速發(fā)展/北京商業(yè)歷史研究1949年1949-1978年1978-199商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究20世紀80年代以前20世紀80年代—90年代2002年至今20世紀90年代—2001年年份1100美金以下1100—2000美金2000—4400美金4400美金以上人均GDP北京商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP的關(guān)系西單購物中心百盛購物中心西單MALL金融街MALL農(nóng)貿(mào)市場/北京商業(yè)歷史研究20世紀80年代以前20世紀80年代—90年10商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究市場萎縮低高

增長變緩高速發(fā)展，不斷成熟逐步為市場所認識，開始關(guān)注和接收成熟期衰退期發(fā)展期初始期獲利能力商業(yè)業(yè)態(tài)成長線北京商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢根據(jù)北京商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析，大型購物中心、電視購物等零售業(yè)仍在發(fā)展，極具潛力，主題百貨、連鎖大型超市書屬快速發(fā)展中的業(yè)態(tài)，連鎖百貨處于成熟期，發(fā)展速度趨于緩慢，中小型百貨、中小型超市市場發(fā)展空間十分狹小，處于萎縮狀態(tài)。/商業(yè)歷史研究市場萎縮低高11商業(yè)歷史研究山東商業(yè)歷史研究柜臺式、大而全的傳統(tǒng)模式二十世紀90年代中期前，濟南市民的購物場所主要是濟南百貨、大觀園、人民商場、山東華聯(lián)、濟南一百“五朵金花”，無一例外都是大而全的百貨店。開放式、專業(yè)細分的現(xiàn)代模式1996年銀座商城及1997年貴和購物中心開業(yè)，以三聯(lián)家電為代表的專業(yè)店、專賣店也大量出現(xiàn)。老字號濟南一百出局。購物中心初現(xiàn)泉城，外資外省連鎖攻城略地2000年，集購物、休閑、娛樂和飲食于一身的銀座地下購物廣場，開業(yè)并持續(xù)火爆至今，拉開“一站式的超級購物模式的序幕。北京國美、江蘇蘇寧、易初蓮花、沃爾瑪、家樂福等外資外地商家不斷進入濟南，攻城掠地，蠶食著本土商業(yè)的市場。超市發(fā)展壯大1998年開始，新國道、萬嘉隆、綠地、將軍惠員、大潤發(fā)等如雨后春筍般涌現(xiàn)。中興商廈、濟南國貿(mào)大廈相繼出局，濟南最早的百貨店——濟南百貨大樓元氣大傷。購物中心時代即將到來預計2010年前后，真正意義的購物中心魏家莊萬達廣場、恒隆廣場等將陸續(xù)開業(yè)，魯商集團也在積極發(fā)展購物中心項目，泉城中心、振興街等購物等項目標志發(fā)展階段/商業(yè)歷史研究山東商業(yè)歷史研究柜臺式、大而全的傳統(tǒng)模式開放式、12商圈研究3個商圈研究要項城市主要商圈分布、特征各商圈特征城市商圈分布未來走向地理范圍、區(qū)位屬性規(guī)模、消費者來源及特征業(yè)態(tài)構(gòu)成、租金水平主要商業(yè)項目及潛在項目發(fā)展歷史及未來走向研究基本同其它商圈研究，需更加細化和深入，同時進行商家訪談和消費者調(diào)查/商圈研究3個商圈研究要項城市主要商圈分布、特征地理范圍、區(qū)位13城市商圈研究上海商圈研究/城市商圈研究上海商圈研究/14城市商圈研究上海商圈研究/城市商圈研究上海商圈研究/15區(qū)域商圈研究上海區(qū)域商圈研究1.四川北路商圈2.來福士廣場3.雅居樂廣場4.老西門廣場5.日月光廣場/區(qū)域商圈研究上海區(qū)域商圈研究1.四川北路商圈/16區(qū)域商圈研究西單商圈——商圈概況西單mallTB8

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D2DT 34 T BD比較因素狀況可達性出租車下客點一個（西單地區(qū)僅有四個），公交車站3個（西單北大街只有四個），未來與南北地鐵口相連是在西單北地區(qū)最靠近地鐵的商業(yè)客流量門前車站2.4萬人，西單北大街最高節(jié)點可視性與中友和君太相似，由于本區(qū)其他商業(yè)位置商圈中部，分享南北向客流/區(qū)域商圈研究西單商圈——商圈概況西單mallTB8 B7517區(qū)域商圈研究西單商圈——商圈概況西單現(xiàn)狀市場缺口本項目的優(yōu)勢和發(fā)展機遇人性化購物場所擁擠沒有可供消費者休息的場所公共設(shè)施比較臟商品檔次不一致部分商場服務(wù)態(tài)度差缺少人性化元素配套服務(wù)設(shè)施差優(yōu)質(zhì)的服務(wù)注重人性化設(shè)施及服務(wù)，例如公共休息區(qū)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。國際化管理 以本地百貨和賣場的傳統(tǒng)管理模式為主 硬件維護、環(huán)境清潔和保安配套等方面較差 缺乏與國際接軌的商業(yè)專業(yè)化管理 顧客購物缺乏安全感聘請或引進專業(yè)的國際化商業(yè)管理市場推廣 促銷活動基本以返券為主 消費者對返券促銷所帶來的不便性日益反感 新穎的市場推廣宣傳方式組織更多時尚的市場推廣活動，吸引理智的消費者品牌和店面 商品品牌雷同現(xiàn)象嚴重 內(nèi)部店面分布比較雜亂，店面普遍比較小 店面設(shè)計不新穎 商業(yè)吸引的品牌不夠豐富 缺乏一些有吸引力的國際品牌本項目在品牌上應(yīng)該做到既要延續(xù)西單自身的特點，同時也要引進一些有吸引力的品牌。/西單商圈——商圈概況西單現(xiàn)狀市場缺口本項目的優(yōu)勢和發(fā)展機遇人18區(qū)域商圈研究西單商圈——商圈概況商業(yè)名稱物業(yè)類型 營業(yè)面積(萬m2)商業(yè)類型消費特征樓層分布開業(yè)時間西單商場獨立商業(yè)體3.4傳統(tǒng)百貨南樓以35歲以上消費者及外埠旅游者為主，北樓25-35歲運動用品消費B1-5F78年開業(yè)，93-95年第一次該造，2003-2005年第二次調(diào)整改造西單購物中心寫字樓+商業(yè)0.6傳統(tǒng)百貨旅游者為主1F-2F1991年開業(yè) 華威大廈（北京攻略）3時尚賣場16-25歲韓日時尚消費3F-8F1997年左右開業(yè)中友百貨寫字樓+商業(yè)4時尚百貨20-35歲時尚品牌消費B2-8F1999年1月西單文化廣場獨立地下商業(yè)3.2時尚賣場18-25歲時尚購物及娛樂消費B1-B32000年，2004年6月改造首都時代廣場寫字樓+商業(yè)2.5精品百貨25-40歲中高端品牌消費B2-3F2002年底開業(yè)，2005年10月美美百貨入駐君太百貨寫字樓+商業(yè)6.3時尚百貨20-35歲時尚品牌消費B1-7F2003年底西單國際大廈寫字樓+商業(yè)1.6待定——B1-7F——109婚慶百貨商業(yè)+酒店3主題百貨婚慶主題消費B1-4F、7F2005年5月西單置地星座寫字樓+商業(yè)1.5街區(qū)型