#這樣笛理的結(jié)果是，客戶滿意率低，經(jīng)營風險加大，維修成本沒有合理的控制體系，資源消耗大，收益卻不明顯。三、發(fā)揮資源效能，提升工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理效率企業(yè)的成功很大程度上是基于企業(yè)將它的資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出的效率。提升工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理效率，必須發(fā)揮資源的最大時空價值，提高資源利用的深度與廣度，并且必須做到各類資源整合互動，相互匹配，相互促進，才能最終形成企業(yè)的核心能力和競爭優(yōu)勢，也才能獲得優(yōu)良的經(jīng)營效益和管理效率。1.根據(jù)環(huán)境區(qū)位資源，找準市場立位，引進優(yōu)質(zhì)客戶環(huán)境區(qū)位資源對園區(qū)經(jīng)營至關(guān)重要。作為經(jīng)營者，必須根據(jù)國家政策導(dǎo)向和工業(yè)區(qū)所在的地理位置、區(qū)位特點，有針對性地進行市場調(diào)研，對潛在的目標客戶進行分析，以此來確定工業(yè)區(qū)的發(fā)展定位和招商對象范圉。北京賽特大廈建于上世紀80年代中期，是當時北京第一幢高檔寫字樓，大廈經(jīng)營者根據(jù)地處中國政治文化中心的有利區(qū)位，確左“非外國大公司不進、菲美元結(jié)算不進、月租價低于45美元/平方米以下不進"的市場左位，連續(xù)多年出租率保持在100%,至今還是北京高檔樓宇租價的睛雨表之一。確左工業(yè)園區(qū)的左位后，要即時發(fā)布招租方案，供有意租賃者了解工業(yè)園區(qū)招商招租的基本信息。與此同時，要通過報刊、電視、互聯(lián)網(wǎng)等發(fā)布廣告，或者參加專業(yè)的洽談會、展銷會、交易會等進行宣傳推介，目的是讓有意者知逍招商的信息。當有客戶上門洽談時，要安排他們到現(xiàn)場參觀、實地考察，對他們提出的問題進行答疑，并建立客戶信息檔案。經(jīng)過彼此多次接洽，確立重點客戶后，要對客戶的企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)信用、投資背景等方向作進一步的評估和核實，通過后再進行合同談判。2.導(dǎo)入CRM理念，整合多方資源，提高效益CRM是客戶關(guān)系管理（CustomerRelationshipManagement）的簡寫，它是一種通過恫繞客戶細分來組織企業(yè)，鼓勵滿足客戶需要的行為，并通過加強客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。任工業(yè)園區(qū)經(jīng)營中導(dǎo)入CRM理念，重點要做好五方而工作。一要及時建立客戶檔案，掌握客戶基本情況。這是實施CRM的基礎(chǔ)。以此為平臺，分析英經(jīng)營的主要風險來源及對履行合同的影響;左期（每月、每季、半年）對客戶履約能力進行評估。包括對經(jīng)營狀況、員工工資發(fā)放、租費繳交、其他債務(wù)狀況等進行了解，作出綜合評估，以此判斷客戶在履約方面是否存在風險、風險有多大。二要加強客戶溝通， 做好規(guī)范服務(wù)，幫助客戶解決力所能及的困難，努力提高客戶滿意度。除正常開展工業(yè)M區(qū)的正常物業(yè)服務(wù)外，還要針對不同客戶的特點，有針對性地開展個性化服務(wù)。特別在物業(yè)維修方而，更要提前做好調(diào)查摸底，制訂維修計劃，消除"壞什么修什么"的現(xiàn)象。三是加強租費管理，根據(jù)各客戶履行的情況，對各客戶風險情況進行分類（安全期、風險期、危險期），并分別實行不同的管理。對處于安全期的客戶，實行正常管理;對處于風險期的客戶，實行“黃燈”管理，密切關(guān)注客戶的經(jīng)營情況、貨物進出情況，資金周轉(zhuǎn)情況、分析拖欠款的原因，與客戶商泄具體清繳租費事宜。對處于危險期的客戶，要實行〃紅燈〃管理，應(yīng)采取限制進出貨、停止報關(guān)業(yè)務(wù)、終止合同、法律起訴等強制措施收款，盡量減少出租方損失，并根據(jù)情況的嚴重程度采取不同的措施，迫使客戶盡可能繳交租費。四是要泄期對客戶信息進行統(tǒng)汁分析，為企業(yè)設(shè)計和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、識別不同客戶的價值差別化和需求差別化，從而針對不同客戶采取不同的服務(wù)方式提供信息支持。五要為客戶提供有效的物業(yè)服務(wù)。對園區(qū)客戶來說，園區(qū)內(nèi)保持整潔、安全、電梯正常運行、設(shè)備正常運作，并且建筑物維修良好，是他們對物業(yè)服務(wù)的基本要求。實踐證明，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為提升工業(yè)園區(qū)競爭力的有效手段，也是維護和提高物業(yè)價值的根本途徑之一。3.強化風險管理，確保資源安全利用工業(yè)園區(qū)的主要風險來源有三方而：一是消防安全風險。工業(yè)園區(qū)廠房多，是火災(zāi)易發(fā)區(qū)、高發(fā)區(qū)，消防安全風險隱患比較大。二是治安安全風險。恫區(qū)內(nèi)工廠多，是一個"小社會”，外來工來自不同地方，構(gòu)成復(fù)雜，治安形勢比較嚴峻。三是社會安全風險。因工廠老板欠耕而引發(fā)勞資糾紛，處理不妥將影響社會穩(wěn)定。針對這些特點，園區(qū)經(jīng)營者要防患未然，強化風險管理。所謂風險管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對各種導(dǎo)致人們利益損失的風險事件加以防范、控制以及消除的過程。其目的是以最小的經(jīng)濟達到分散、轉(zhuǎn)移、消防風險，保障人們的經(jīng)濟利益和社會穩(wěn)泄的基本目的。重點要抓好如下工作：一要做好風險識別和風險評估，既要根據(jù)某種科學方法去認識和區(qū)別風險，并應(yīng)用各種概率與數(shù)理統(tǒng)訃方法，測算出某一風險發(fā)生的頻率，進行估算損害程度。二要制訂應(yīng)急預(yù)案。針對不同的風險各種可能發(fā)生的緊急情況，制左相應(yīng)的行動計劃，一旦出現(xiàn)緊急情況，就可按應(yīng)急預(yù)案立刻投入行動。三要采取有效的手段進行風險控制，如回避、自擔或保留、預(yù)防與抑制、轉(zhuǎn)移等。工業(yè)園區(qū)的三大風險，主要靠預(yù)防和轉(zhuǎn)移措施。如對消防安全風險，即要普及各類安全消防知識，加強各工廠員工的安全消防能力培訓，配備各類安全器材，并時常加強巡查和立期檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，以此從源頭上加強預(yù)防。對治安安全隱患，要加大教育疏導(dǎo)力度，加強治安巡防，發(fā)現(xiàn)苗頭及時化解，對勞動糾紛問題，要引進客戶時就要做好準備工作，要引入正規(guī)的公司制企業(yè)，這類企業(yè)即使老板逃匿，所欠的工資也可通過政府的欠粉基金賠付。同時要加強對工廠經(jīng)營情況的監(jiān)控，掌握員工工資發(fā)放情況，及早做好防備工作，確保社會穩(wěn)泄和諧。4.發(fā)揮資源最大時空價值，實行綜合經(jīng)營工業(yè)園區(qū)擁有大量廠房、配套宿舍等不動產(chǎn)，具有價值重大、上地稀缺性、特殊的價格形成機制（級差地租）、外部經(jīng)濟性等經(jīng)濟特性。這些資源不僅用于正常的租賃經(jīng)營，獲得穩(wěn)立的現(xiàn)金回流，還可以發(fā)揮苴最大的時空價值，獲取更大的利益。一是可以為園區(qū)各工廠員工提供諸多配套服務(wù)，如飲食娛樂場所、購物商場、郵政、電信、銀行等，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)不僅是一個價值的載體，而且逐步成為提供服務(wù)、創(chuàng)造財富的一種手段。二是物業(yè)抵押貸款融資。廠房宿舍等資源具有固左性、耐用性、保值性等特點，為貸款人提供了很好的抵押擔保，而且這種擔保具有期限長、位置固左、產(chǎn)權(quán)記錄持久