關于我國建筑物使用權歸屬的法律思考

產權所有權問題是與停車相關的法律糾紛的重要集中。正是由于停車位的權屬不明晰,使得相關的買賣、租賃、使用等環節出現問題,繼而引發業主之間、業主與開發商之間、業主與物業管理公司之間的摩擦和沖突。《物權法》出臺以后,其第74條專門規定了停車位、車庫的歸屬及管理、使用問題。但是,僅僅這一個法律條文不能涵蓋眾多糾紛,也不能很好的解決司法實踐中關于小區停車位權屬方面的棘手問題。針對這一問題,本文以我國建筑物區分所有權中的停車位權屬問題為研究對象,對相關法律問題加以研究。一、地下地下主物和模塊之間的關系“所謂車位,是指車庫中的停車位,以及規劃用于停車的具體地點。所謂車庫,是指隸屬于整個小區,具有獨立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫,又常常被稱為地下車庫,但又不僅僅限于地下車庫,因為在有些建筑物內,地上一層或者二層也可能興建車庫,這也涉及其歸屬問題。”本文所述及到的停車位特指城市商品房住宅小區內的設置在地表上以及地面下的停車位,而不包括非商品房住宅小區,如道路兩旁及商業場所內的停車位。停車位屬于商業住宅小區的組成部分,與業主所購買的住宅單元房密不可分。根據目前學界主流觀點:停車位與小區住宅單元房之間是從物與主物之間的從屬關系。據此,根據從物隨主物轉移的原則,作為從物的住宅小區停車位的法律權利就依附于作為主物的區分所有建筑物。若業主出售了自己在小區中的住宅單元房,則其所享有的專有權與共有權一并轉移,將不再享有該小區中相關停車位的權利。并且,《物權法》第74條也規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”可見,住宅小區停車位是依附于區分所有建筑物的。基于此,如果確定了出售和附贈車位的所有權屬于業主,那么,車庫、停車位的所有權和土地使用權也應當進行物權登記。在轉移專有權時,車庫車位的所有權和土地使用權并不必然跟隨建筑物的權屬一并轉移。二、主要停車場類型的所有權所有權(一)小區業主對地面停車的所有權地面停車位是指直接設置在小區地表,并以劃線分割的方式標明邊界的停車設施。開發商修建地面停車位需要申請政府部門頒發《建設規劃許可證》。在通常情況下,開發商現售或者預售商品房住宅小區建筑房屋單元,并辦理初始登記及轉移登記后,建筑物區分所有權人即小區業主便已按份共有了該小區公用面積的土地使用權。由于地面停車位所在地面的面積包含在小區總土地使用面積之內,此類停車位的土地使用權當然屬于全體業主。此類停車位占用范圍內的土地使用權已經被所有業主分攤,因此其不能單獨辦理產權證書,不能成為專有權的客體。所以,小區業主對地面停車位僅享有使用權,而不享有所有權。但是,若開發商在規劃小區時已將停車專用場地與業主公用面積區分開來并獲得審批,那么這一部分場地上的地面停車位則可以通過出售、附贈等方式來為特定業主設定專有權而不侵犯其他業主的權利。設定這部分停車位的專有權時,要辦理相關的物權登記手續。筆者認為,享有小區公用面積使用權的業主可以通過召開業主大會等方式,將地面停車位交由業主委員會或是合格的物業管理公司管理。業主在使用停車位時,繳納一定的服務費用(即管理費),但這其中并不涉及土地使用費問題。在商品房銷售完畢之后,開發商和物業公司沒有權利在小區內私自增設或出售停車位,否則就侵犯了廣大業主的權利。在必要時,業主大會可以通過決議在小區公用地面增設停車位。(二)地下停車的歸屬區分所有建筑物的地下停車位是指開發商利用建筑物地下空間而建造的停車位。隨著經濟社會的不斷發展以及人們對土地這種有限資源需求的日益膨脹,現代建筑物不得不更多的向地下空間發展。隨著地下空間的完善以及對其充分利用,地下停車場也隨之出現了。關于此類停車位的歸屬,理論界爭議很大。地下停車位的歸屬問題與容積率的計算密切相關。所謂容積率,是指建筑物面積與建筑基地面積的比值。依據我國現行的計算規則,在計算建筑容積率時,地下室的面積不計入建筑面積,半地下室在室外地面以上的部分高度不超過1米的不計,超過的則按比例計算建筑面積。非人防工程性質的地下停車位實際上是對地下空間資源的利用。地下停車位具有獨立的建筑結構,可以成為專有權的客體,如若其沒有計入公攤面積,則可以成立專有所有權。因此,筆者認為,此種類型停車位應以是否計入公攤面積決定其歸屬。對于開發商規劃時設計的地下停車位,如果建筑面積沒有分攤到房屋面積中,其產權歸開發商,開發商在首先滿足本小區業主需求的情況下,可以根據約定等來出售或附贈地下停車位。如果地下停車位的面積已作為公攤面積分攤到房屋面積中,則開發商就無權出售和出租,其產權歸小區全體業主所有。(三)地下主產權依附于房地產一種不動產權能的物權在我國現行的房地產管理法律制度下,樓房首層架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的,因此,樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額,其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元,是住宅房屋單元的從物。所以,在初始登記時,樓房首層架空層停車位不可能取得獨立的產權,其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑面積。在轉移登記時,不能取得房地產證,其房地產權依附于取得產權證的單元建筑物。因此,房地產開發商在轉移房地產時,樓房首層架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割出來,不能將樓房首層架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有,否則,將違反房地產法律的強制性規定。因此,樓房首層架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該棟設置架空層停車位住宅樓房的全體業主所有。(四)壁心和最后粉碎表層說現如今,開發商在銷售商品房時,為了促銷,將樓房屋頂平臺一并銷售給頂樓住戶,美其名曰“屋頂花園”,這引起了許多非頂樓住戶的非議。因此,討論屋頂平臺的權利歸屬問題就更加具有現實意義。有人認為,屋頂平臺應歸整棟建筑物全體區分所有人共有;還有人認為,屋頂平臺屬于頂樓住房所有權的范圍,因為頂樓部分的附屬物由最高層的業主所有。筆者認為,要確定樓頂平臺歸屬問題,最主要的是區分它是建筑物專有部分還是共有部分。依據學界普遍采用的“壁心和最后粉刷表層說”的觀點:就建筑物的專有部分和公用部分的虛實界限的劃分而言,虛的權利界限,在于壁心,實的權利界限,在于最后粉刷表層。據此,樓頂平臺的最大利用價值在于其所包含的空間范圍,而空間范圍顯然不專屬于頂層業主所有,而應歸屬于整棟單元建筑物的全體業主所共有。按照上面所述的建筑物區分所有權專有部分和共有部分的相關區分理論來分析,屋頂停車位也應歸屬于所有業主而不是單獨的頂層業主。由此來看,對該空間加以利用的設施(如停車位)的財產權利應歸屬該建筑物的全體業主。未經全體業主以業主大會決議形式所做的書面授權,開發商和物業服務公司均無權擅自在樓頂平臺設置停車位。物業服務公司對于業主大會授權修建的停車位提供看管服務的,也可收取合理的看管費用。綜上所述,對于停車位權屬的法律界定應秉持公平與效率兼顧的法治理念,充分體現《物權法》尤其是建筑物區分所有權制度的立法精神,旗幟鮮明的保護業主對停車位的權利,明確規定一些類型的停車位可以成為建筑物區分所有權的專有部分,明確劃分停車位作為建筑物區分所有權的共有部分和區分所有之間、業主所有與開發商所有之間的法律界限