PropertyManagementPractices物業管理實務學習情境四物業管理的承接查驗物業管理實務CONTENT單元一知識準備單元二物業承接查驗的內容與要求目錄單元三物業承接查驗的作業程序

單元一知識準備011.承接查驗的概念、意義（1）概念承接查驗，是指物業服務企業根據物業服務合同的約定，在承接物業前，對新建物業或原有物業按照國家、地方有關規定和行業承接查驗標準，與交接人開發商、業主或業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備以及物業相關資料進行檢查和驗收的活動。主體不同新建物業的承接查驗物業管理機構更迭時的承接查驗1.承接查驗的概念、意義（2）意義承接查驗意義有利于界定清楚交接雙方對物業所應承擔的責任確保物業具備正常的使用功能，減少日后管理過程的維修、養護工作量，為物業管理創造良好條件2.承接查驗的條件（1）新建物業承接查驗條件①建設工程竣工驗收合格、取得許可證和行政備案②市政公用設施設備按規劃設計要求建成并安裝獨立計量表具③公共服務設施已按規劃設計要求建成④公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求⑤共用設施設備取得使用合格證書⑥物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全⑦法律、法規規定的其他條件2.承接查驗的條件（2）原有物業承接查驗條件①（前期）物業服務合同依法解除或終止②新物業服務合同生效2.承接查驗的條件（3）承接查驗的依據1依據物業買賣合同2（臨時）管理規約3（前期）物業服務合同4物業規劃設計方案5開發商移交的圖紙資料6建設工程質量法規、政策、標準和規范3.承接查驗的范圍（1）物業相關資料1資料竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料2共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料3供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件

4物業質量保修文件和物業使用說明文件

5承接查驗所必需的其他資料

3.承接查驗的范圍（2）物業共用部位、共用設施設備共用部位共用設備共用設施一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、照明設備、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。相關法規政策標準1.《中華人民共和國民法典》2.《物業管理條例》3.《建設工程質量管理條例》4.《物業承接查驗辦法》5.國家有關建筑專業、強電系統、電梯與升降系統、空調系統、給排水系統、消防系統和弱電系統等的驗收標準或規范

單元二物業承接查驗的內容與要求021.圖紙、資料、文件類承接查驗的內容與要求1資料物業產權資料2綜合竣工驗收資料3施工設計資料4機電設備資料5業主資料資料2.共用部位、共用設施設備承接查驗的內容與要求1建筑工程承接查驗的內容與要求2強電系統承接查驗的內容與要求3電梯與升降系統承接查驗的內容與要求4空調系統承接查驗的內容與要求5給排水系統承接查驗的內容與要求6消防系統承接查驗的內容與要求7弱電系統承接查驗的內容與要求

單元三物業承接查驗的作業程序031.物業承接查驗程序確定物業承接查驗方案移交有關圖紙資料查驗共用部位、共用設施設備解決查驗發現的問題確認現場查驗結果簽訂物業承接查驗協議辦理物業交接手續辦理備案手續2.物業項目承接查驗的注意事項1開發商制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。2物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，開發商、業主或業主委員會與物業服務企業可以協議補充。不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

3如果發現物業質量和設計問題，以及其他遺留問題，應及時提請開發商、業主或業主委員會解決。

4現場查驗時，交接雙方應嚴格按照有關標準執行。驗收不合格時，雙方協商處理辦法，并商定再次查驗時間，按約定返修合格后，組織復驗。

5自物業項目交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同或物業服務合同的約定，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。2.物業項目承接查驗的注意事項6物業項目交接后，開發商未按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。7物業項目交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，開發商應當負責修復；給業主造成經濟損失的，開發商應當依法承擔賠償責任。8開發商應按照國