縣城赤腳醫(yī)生本次分享內(nèi)容縣城市場特點基于縣城市場特點的操盤方式方法通過三個案例解析縣城項目操盤思路縣城開發(fā)如養(yǎng)豬市場放量小房價漲，一擁而至開發(fā)，供需失衡滯銷，部分資金鏈吃緊，經(jīng)過兩三年消化庫存減少，再漲再大規(guī)模涌入的怪圈。深層次原因，外來人口導(dǎo)入能力差消費基數(shù)有限，且年去化量相對穩(wěn)定。地方土地財政依賴，開發(fā)降維一般房企實力無法在二三線城市爭雄為了活下去轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣城。鄉(xiāng)村客群為主1、為提高生活水平享受縣城優(yōu)質(zhì)配套資源的購房需求2、婚房，城里有房娶媳婦，城里無房娶妻難3、一二線工作但收入無法支撐其就業(yè)地的購房需求，退而求其次家鄉(xiāng)置業(yè)為將來一二線城市外圍置業(yè)儲值。（我的同學(xué)親戚）宣傳難達購買決策者農(nóng)村空心化平時老人孩子傻子狗，宣傳難直達目標客群心理距離大于實際距離一條馬路區(qū)分城里與郊區(qū)（火爆朋友圈的案例）縣域市場特點熟人社會縣城市場屬于典型熟人社會，辦事、購物喜歡打聽熟人特別是在縣城工作生活的親戚朋友，對熟人信賴度高。人少新聞少傳播快信息傳播快，歪曲嚴重（換法人就是股東跑路）口碑在縣城極為重要面子社會相比較城市人在縣城生活人對面子更為看重?zé)o論是自身居住環(huán)境還是出行工具，給別人幫上忙感覺有面子（妯娌的故事）關(guān)系社會無論買房還是其他都希望通過關(guān)系獲捷徑即便優(yōu)惠不大也喜歡務(wù)實社會相信眼見為實特別是經(jīng)歷多個開發(fā)商延期交房宣傳與實際相差較大的情況甚至跑路，樣板示范區(qū)雖好但是將來會建房子不是我的，不如一個實實在在的大門縣域特點貼吧是個好媒介縣里的大事小情全在里面每個項目的前世今生、招人一瓶水一根煙的踩盤便利店老板給你的信息超出你想象（他們從消費者說市場，他們見著項目成長）給自己一個角色定位什么樣的外人會買房，冷衙門的公務(wù)員，根據(jù)自身年齡段做人設(shè)）調(diào)研：面對排外的置業(yè)顧問一開口就露餡怎么辦？領(lǐng)先市場一小步找標桿，領(lǐng)先一小步即可。不要太前衛(wèi)，太前衛(wèi)教育成本太高（蔚來城案例+樹強）項目亮點打造面面俱到就是面面不到，集中力量做一個閃光點（馬的雕塑，十畝私園）項目戶型不要完全相信別人說老板說我的朋友都說的做大戶型肯定買。問卷三室面積越小越好。絕對不能相信別人說，歸根結(jié)底看地段，再根據(jù)熱銷戶型特點改進。小結(jié)根據(jù)宗地圖及技術(shù)參數(shù)戶型配比強排，再優(yōu)化項目閃光點產(chǎn)品怎做集中力量辦大事暖場活動為了活動而活動，每天挖空心思DIY，銷售員成了圣誕老人，參與者總是那么一撥人，集中做有影響力活動能夠傳播很久的事件。禮品伴手禮一支百元口紅不如一斤雞蛋，（線上游戲及排隊買雞蛋）成交禮大實用（幾日游不如一個大彩電）巧借政府風(fēng)政府直接為項目站臺難，將商業(yè)行為轉(zhuǎn)化為政績行為（好家庭等各種精神文明建設(shè)活動）下里巴人好過陽春白雪一場天鵝湖不如一個馬戲團（芭蕾舞演出的案子與歡樂嘉年華有的吃有的玩有的拿）活動怎么搞近交遠攻與企事業(yè)單位多頻次聯(lián)動（如教育系統(tǒng)運動會等）他們一句話勝過你無數(shù)宣傳。重要廣告陣地占領(lǐng)（想買的，未來想買的）下鄉(xiāng)集市廟會路演+鄉(xiāng)村墻體家鄉(xiāng)這點驕傲事自豪感倍增更利于傳播單位運用一畝地大于667平米，一公里大于1000米推廣全民經(jīng)紀人媒婆、保險經(jīng)紀人等經(jīng)紀人管理有責(zé)任底薪+到訪禮+成交獎渠道老帶新前置積分沒有取得預(yù)售證，先圈地，零門檻入會先占人，到訪刷積分增人氣、定期抽獎、老帶新加積分售后服務(wù)老客戶維系，來點實惠的有面子的（新景送年貨）過年返鄉(xiāng)季除了一票千金還可以搞一些你過年我買單（新景）銷售項目背景：無成功開發(fā)案例、無配套、新區(qū)拓荒盤20萬平住宅。亮肌肉展實力捐贈3000個書包面子工程做足大型活動（悅城花燈節(jié)、萬人馬拉松）有粉擦在臉上工程里程碑節(jié)點活動，大門啟幕禮（過氣明星加持）業(yè)主委員會等一年成交1300套房子，當(dāng)?shù)啬耆セ瘍汕鬃笥曳侵科螽惖亻_發(fā)，無成功經(jīng)驗怎么搞？項目背景：不足十萬建面、環(huán)線外剛需盤成功案例參觀異地參觀一個大型展覽恐龍展一場公益捐贈為殘障學(xué)校捐書抵房款+證書及捐贈活動商業(yè)先動+物業(yè)先動女保安一道風(fēng)景線，沿街底商快速建設(shè)，便利店物業(yè)運營非知名房企異地開發(fā)，有成功經(jīng)驗怎么搞背景：土生土長當(dāng)?shù)厝顺晒﹂_發(fā)過三個小體量項目。一個住宅，一個商業(yè)街區(qū)主體思想公司與城市血脈相連，與外地企業(yè)相比更懂家鄉(xiāng)，更熱愛家鄉(xiāng)，是榮辱與共的，口碑勝于宣傳已開發(fā)項目內(nèi)部環(huán)境提升特別是物業(yè)提升口碑，業(yè)主子女考上大學(xué)獎勵。為家鄉(xiāng)人關(guān)注的事借助旅發(fā)大會老