****家園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案前言續(xù)上篇《****家園市場(chǎng)調(diào)研及規(guī)劃建議》之后，本篇將重點(diǎn)闡述“****家園”后期營(yíng)銷(xiāo)推廣事項(xiàng)；其內(nèi)容包括同類市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手法研究、項(xiàng)目推廣策略、賣(mài)點(diǎn)挖掘、推廣渠道選擇等內(nèi)容，該部分內(nèi)容我司將立足于市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目自身特點(diǎn)相結(jié)合基礎(chǔ)上，進(jìn)行提煉，以期為項(xiàng)目量身定制合拍的推廣方案。

第一部分、項(xiàng)目推廣策劃BR>一、項(xiàng)目推廣策略1、項(xiàng)目推廣原則

（1）、符合宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府發(fā)展政策；

（2）、切合消費(fèi)者心理因素，投其所好；

（3）、分析把握產(chǎn)品情況，結(jié)合時(shí)機(jī)、分期利導(dǎo)；

（4）、挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，適時(shí)傳播；

（5）、構(gòu)筑項(xiàng)目形象，立基品牌；

（6）、最少資金投入獲取最大效益；2、推廣策略

以本案前章節(jié)所分析的****房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目SWOT為基礎(chǔ)，對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略做以下建議：

概念引導(dǎo)：其一，****家園所鑄造的“****最高檔人文社區(qū)”在****本地屬于獨(dú)一無(wú)二的高品位樓盤(pán)，但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，其目前所領(lǐng)略到最高的品質(zhì)無(wú)外乎“****新都”末屬；其二，在項(xiàng)目銷(xiāo)售之初為期房銷(xiāo)售，項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的品位真諦難以無(wú)法鑒賞。因此，結(jié)合以上因素，有必要對(duì)項(xiàng)目在銷(xiāo)售之初進(jìn)行相應(yīng)的概念訴求，使消費(fèi)者通過(guò)概念的感悟，領(lǐng)略到不同凡響的“品位”生活概念，進(jìn)而對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生高檔項(xiàng)目的形象意識(shí)。

形象先行：形象是建立消費(fèi)者好感度的直觀因素，好的形象向來(lái)帶來(lái)好的評(píng)價(jià)。而形象宣傳主要安排在項(xiàng)目銷(xiāo)售籌備期。因?yàn)樵撾A段樓盤(pán)硬性條件尚不成熟，同時(shí)在廣告法制約下，項(xiàng)目相關(guān)內(nèi)容暫不允許宣傳，所以多為形象闡述。而對(duì)于****家園來(lái)講，除以上原因之外，原于其領(lǐng)先的市場(chǎng)定位，在項(xiàng)目全盤(pán)呈現(xiàn)之前，消費(fèi)者暫無(wú)法企及，因而必須通過(guò)先樹(shù)立形象，引起市場(chǎng)好感度和向往度，續(xù)而為產(chǎn)品以高檔姿態(tài)浮出創(chuàng)立先決條件。

借勢(shì)造市：通過(guò)前期的概念引導(dǎo)和形象宣傳，必將上升市場(chǎng)期望值，于此之時(shí)，充分利用這一時(shí)機(jī)，在消費(fèi)者熱切期盼、翹首以待之中，迎來(lái)開(kāi)盤(pán)熱潮。

分期推廣：目前****在售項(xiàng)目多為分期銷(xiāo)售，而本案在此提出****家園分期推廣并非照本宣科，原因有三方面，其一，****家園所倡導(dǎo)的居住概念，在****屬于新生事物，通過(guò)分期推廣先推出部分單元試探市場(chǎng)，可以為后期其他單位推出提供前車(chē)可鑒有效經(jīng)驗(yàn)；其二，分期推廣通過(guò)不同階段推出不同的系列主題，有利于創(chuàng)造多元化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；（如針對(duì)購(gòu)買(mǎi)排屋的消費(fèi)群體，我們提出迎合其品位的居住概念，撥動(dòng)其心弦產(chǎn)生共鳴）。其三，從產(chǎn)品自身特點(diǎn)來(lái)講其物業(yè)形態(tài)包括多層、排屋和商鋪，通過(guò)分期推廣，市場(chǎng)宣傳更具針對(duì)性和靈活性。二、項(xiàng)目推廣方式

1、分期推廣

根據(jù)****市場(chǎng)環(huán)境和****家園自身情況，特此建議項(xiàng)目分三期推廣，每一期推廣內(nèi)容包括：

第一期：推出多層3/5單元，試探市場(chǎng)；

詮釋：第一期推出項(xiàng)目多層近一半的單位，原因是：首先多層客戶群較廣，市場(chǎng)需求空間相對(duì)較大，銷(xiāo)售較順暢；其二，第一期推出的單位相對(duì)較少，有利于快速結(jié)案在市場(chǎng)上產(chǎn)生熱銷(xiāo)局面，為后期推廣埋下伏筆。

第二期：推出多層2/5單元和排屋；

詮釋：排屋放在第二期銷(xiāo)售，原因是：首先從消費(fèi)者心理出發(fā)，通過(guò)第一期的熱銷(xiāo)，產(chǎn)生市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可，從而促進(jìn)項(xiàng)目美譽(yù)度提升，從精神意識(shí)上提高排屋購(gòu)買(mǎi)者自豪感，促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi)“****家園”滿足彰顯自我的心理需求。其次從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)角度出發(fā)，第二期****家園景觀環(huán)境比第一期優(yōu)越，促使其下單說(shuō)服力更強(qiáng)。其三，從市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，第二期推出排屋將有力規(guī)避****新都等競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、減少競(jìng)爭(zhēng)威脅。

當(dāng)然任何一種市場(chǎng)推廣都會(huì)有其一定的利弊，本推廣方式所面臨的問(wèn)題為：排屋放在第二期，一部分消費(fèi)群體將會(huì)被****新都和****景苑搶占。解決方式：通過(guò)廣告訴求，截止準(zhǔn)備目前去其他項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)排屋者，使其產(chǎn)生觀望心理，為本項(xiàng)目排屋推出聚集潛在消費(fèi)群體。

第三期：商鋪

詮釋：目前項(xiàng)目周邊環(huán)境不夠成熟，無(wú)論是商鋪銷(xiāo)售周期或價(jià)位都將大大折扣，因此放在第三期可以借助第一期和第二期所帶來(lái)的人氣，提高商鋪性價(jià)比，獲取良好的市場(chǎng)盈利空間。枝2韻、態(tài)推低廣庭方布式吹建盲議

逗根亭據(jù)括市欣場(chǎng)洲調(diào)侍查勸，瘋*展*療*訓(xùn)*豬消委費(fèi)揚(yáng)者即對(duì)乖景覺(jué)觀童環(huán)債境殼尤禾為擁注么重染，挪因敏此北為痕提誼高重本游項(xiàng)左目蜻銷(xiāo)星售待初肥期柿市萌場(chǎng)存競(jìng)懸爭(zhēng)緊力蒼，豈建拘議黃少盾部忍分潑景脆觀已園屠藝具和蟲(chóng)住旬宅暖同斥期福建粱設(shè)甘，剝景占觀寬初梁具釋輪哭廓踐時(shí)杏，絹停濃止魄營(yíng)念建診，問(wèn)重繩點(diǎn)廟放箭在宗住歌宅掛建亭設(shè)肥上先，變住襯宅抹基持本輸竣喬工網(wǎng)時(shí)化再表開(kāi)謠建螺細(xì)規(guī)部皆景攀觀安環(huán)蠶境旱。樸該王方梢式班在天銷(xiāo)紹售布初賞期已，擇不廳僅而可坊以淡通戶過(guò)螺景扁觀涂營(yíng)漂建脅更謠大籮吸釘引例消半費(fèi)槽者儲(chǔ)眼委球鏡，董同鴿時(shí)辮對(duì)屋于邪銷(xiāo)米售捐價(jià)佩位戚的公推國(guó)廣野也閑有遇一瀉定姜的早利坐好宰消典息災(zāi)。

呀在悠推齊廣矛方所式紐上顧，術(shù)建皂議本樓雄盤(pán)落正北式筑開(kāi)望盤(pán)眉前庫(kù)2缸—注4學(xué)周這左雅右使開(kāi)糾始劍接聲受連內(nèi)嫂部括認(rèn)知購(gòu)井，鉛推回出文部礎(chǔ)分厘目舉前善正脆在顧開(kāi)繁發(fā)浪建拜設(shè)詢的顯樓擾座盆，見(jiàn)正估式潛開(kāi)獄盤(pán)沉當(dāng)免天脈推態(tài)出慌少充量偶景撒觀億和嫁朝框向腳最密好看的身單覆位株刺編激耀市疤場(chǎng)暫消董費(fèi)域欲賺望途，脆為娃開(kāi)溉盤(pán)繭制極造吊聲練勢(shì)傘。裂3蟻、物價(jià)闊格蔽定弓位舞及燙銷(xiāo)鞏售唉策憐略

滾（忽1滴）學(xué)、創(chuàng)價(jià)紐格缺定跪位畏（己第麗一轉(zhuǎn)期凍多謎層來(lái)起雁步撿價(jià)絡(luò)）

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向根壽據(jù)對(duì)消換費(fèi)鋤者訪消血費(fèi)條意捧向衛(wèi)調(diào)步查翻，票對(duì)盲*掩*南*映*柜家負(fù)園米目幅前蓄所茶在津區(qū)絹域補(bǔ)，倒價(jià)女值跳認(rèn)焦可組度執(zhí)選攀擇端1哄3心0丹0畫(huà)—套1明7被0逼0夕元疑/供㎡掠占警總宋量鴨的矩7祥0靈%掘，估其飽平疾均伴值舟為模1放5陡0焰0以元菌/撞㎡秤，繼根萄據(jù)黃消冶費(fèi)撕者塵購(gòu)槳物禁心擋理異系促數(shù)籠分瞇析殊，夢(mèng)實(shí)眾際緩價(jià)熄位勉因爬在庸消弱費(fèi)爹選伙擇枕基壤礎(chǔ)響上芹上均調(diào)永2懶0獅%粉，北那療么掘?qū)嵪屉H薦值姑應(yīng)莊該驗(yàn)為刷1饅8豐0喘0哭元仿/盲㎡拿。

喜從譜消仍費(fèi)戲者顧心職理蝶分徑析剛，湊目版前抽消驢費(fèi)弟者偵對(duì)攻于遲“揀什碗么蹦樣拍的慢物輩業(yè)凝賣(mài)崇什醒么屈樣膠的巾價(jià)武，術(shù)高稈品喉質(zhì)舉樓很盤(pán)哪價(jià)防格程自艘然騾水免漲個(gè)船鄭高旱”淚的躲普澇遍隙規(guī)絡(luò)律太持矛認(rèn)陶可濁態(tài)媽度全。

迎因陜此呈基亡于綁以留上蘆因周素險(xiǎn)，融建朝議遠(yuǎn)本德項(xiàng)在目旗第里一襯期鞭開(kāi)育盤(pán)訪均鉤價(jià)抄定折為坊：

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帆詮及釋很：脊其詢一擋，蘆本踢項(xiàng)廁目耐定修位債為柏*脆*稱*并*譽(yù)最錄高弦檔戴的做人捷文拒住劇宅誓區(qū)強(qiáng)，教根吳據(jù)彎*贊*夢(mèng)*催*企消組費(fèi)泡者禽消因費(fèi)見(jiàn)心易理誰(shuí)，單價(jià)唱格號(hào)自泄然件要芝與幻定辟位糊匹乏配止。嬌其判二見(jiàn)、昨目綁前渴高消端陪商葬品民房貍市袖場(chǎng)陜已鑒達(dá)悟到渠該親水洽平惡，桿同熔時(shí)籃消略費(fèi)井者設(shè)對(duì)堅(jiān)該分區(qū)垃域根也息持噴認(rèn)盟可充趨炒勢(shì)班，祖因摔此醋市騾場(chǎng)爐完爬全嘴具枝有的可刷接灘受擁度茫。

峽備犁注接：虛從窗市嚴(yán)場(chǎng)幫調(diào)吉查普數(shù)蔬據(jù)姐得追出殲，互多烘層奴消鋼費(fèi)憶者捕普惜遍勢(shì)接劣受柱第麥三醫(yī)層刷，樹(shù)而侄其外他恢在薪售倦項(xiàng)淹目汪三暢層更價(jià)盜位間相膊對(duì)懼較肉高遙，基因例此件建充議童同慨單頃元駐不暮同店樓養(yǎng)層撲銷(xiāo)率售窗價(jià)蕉格隸趨藏勢(shì)搜，磨以逗三及層瘡為擁值逗高授點(diǎn)扒，鑒一壤層神—炒—巷三瓜層傲價(jià)幻位鞠遞沿增胳，殼三迅層持—箱—記五尺層啟價(jià)運(yùn)格姓適賢當(dāng)蒼遞桿減忘。接該彼價(jià)謝格遵定醉律陪只葵作雄為爐基無(wú)本床規(guī)綱律突，顛詳勒細(xì)廊定復(fù)價(jià)仔還節(jié)將產(chǎn)根眼據(jù)屑朝豈向禽、賀景僻觀設(shè)系頭數(shù)征等丘多仙方帆位妖因付素僑進(jìn)邁行痛適紙當(dāng)竹調(diào)訂整配。篩（難2嶺）紋開(kāi)結(jié)盤(pán)癢銷(xiāo)爺售果策遍略

宮遵寧循坊“深步臥步牧增窯高暮”抱的凝策桿略朝原升則年，閥保邪證拿項(xiàng)栗目瓣保庭值役升乒值覆空構(gòu)間課；

體為師避恢免碼低皮價(jià)裁對(duì)電樓給盤(pán)簽開(kāi)放盤(pán)盾時(shí)姓高跑品雪質(zhì)近形漠象漆損府傷散，虧因漁此厲價(jià)傍格濱定流價(jià)陶將劍以吼高榴端臉市賽場(chǎng)鉛定遞價(jià)神為化基皺準(zhǔn)消，摸采停用敢1材8叛0遼0薯元孟/暑㎡尾的甩均郵價(jià)奏入警市外，晌同穗時(shí)扯根尿據(jù)斯樓軍座孫朝滑向煉和玩景四觀嚼系委數(shù)貌等殼多鳥(niǎo)方晶面狠因林素裹，重適質(zhì)當(dāng)糟拉鎮(zhèn)開(kāi)使樓烈盤(pán)瓜差肆價(jià)胞，岡使班價(jià)下格悉做紋到濃多愚元拳化慌，蟲(chóng)以蹈期棍吸壩引存更抖多峽目哪標(biāo)泰群跡體粉對(duì)短本再項(xiàng)等目持的悠關(guān)瀉注夾。

獻(xiàn)開(kāi)蓬盤(pán)死銷(xiāo)需售亦價(jià)糖格丹策宰略洋，埋也嘩可精以挖根霧據(jù)縫內(nèi)籮部拉認(rèn)摟購(gòu)煙期塞間獎(jiǎng)人瑞氣奧指狹數(shù)蝕進(jìn)龜行港定絨奪票，立以換此壽確男保擦價(jià)添格姨定琴位省更緒符紹合扛市遞場(chǎng)石接阻受蹲度旦。疏4況、劑企姓業(yè)閃品鄰牌瘦傳倒播

很從芝市艇場(chǎng)浴調(diào)逐查籃數(shù)懂據(jù)酸看僑出礎(chǔ)，柴消涌費(fèi)緊者重對(duì)貼開(kāi)膏發(fā)囑商青品塞牌糟的叛關(guān)各注骨度刪占關(guān)有弄一淘定黎的允比六例鄰，捏這晚說(shuō)經(jīng)明第購(gòu)姻房可之裕前嫩選委擇百有排信咳譽(yù)寄和思有輩品昨牌原基殲礎(chǔ)柏的罵開(kāi)佳發(fā)竄商資，方是抖目掉前解大貸多濟(jì)數(shù)頃消半費(fèi)暈者藍(lán)特奔別卡是甚高龍端嘆消悉費(fèi)狐者垮較培為混關(guān)臟注耽的府因企素后之域一清。

瓜而示目容前截*秧*烤*偉*胖達(dá)賠房冷地研產(chǎn)忘開(kāi)脆發(fā)圣有綠限傭公罪司嗽，瓶雖眨然搶以掠其際卓寺越飽的擦經(jīng)卸濟(jì)遇實(shí)駱力五在篇*果*蔥*自*厚一碎舉槐拿率下余目偏前嗽的究*援*區(qū)*獄*渣家懇園李地姑塊此，錄轟厭動(dòng)親*咸*嫌*盈*疑業(yè)叛內(nèi)濤人罪士稈，帥在喝同換類純市嘴場(chǎng)圣上層掀到起軍不單小張的斗波舟瀾瘦，揚(yáng)但時(shí)對(duì)李于粉消爪費(fèi)賴者鵲來(lái)照講幟，蚊對(duì)龜其抬認(rèn)意識(shí)砍仍筑不丑夠役，仆同拍時(shí)傻屬搖于襯初之次你在休*路*濟(jì)*仔*際開(kāi)律發(fā)云項(xiàng)炕目騙，國(guó)為侍使和企贏業(yè)輩品萄牌媽和兵項(xiàng)辣目孝促唇進(jìn)起式壓發(fā)蹦展渡，赴因科此嫌對(duì)幸其柏企也業(yè)憂品貸牌租傳殼播毒渠盜道巧作對(duì)出鵝以真下諷建遍議咸。

傻第尿一我階除段旬：垂項(xiàng)敬目群籌曲備慕期

爹公罰關(guān)頓傳積播暈為進(jìn)主奴、嘆廣折告圍宣紙傳里為展輔

艙詮宮釋僻：隊(duì)該辯公仿關(guān)甲活存動(dòng)抓包計(jì)括脖，圓企毒業(yè)煙與鉗學(xué)警校竊、晨企擇業(yè)活與合政辰府斑、券企噴業(yè)今與庫(kù)銀腰行笛、泥企煌業(yè)興與種社商會(huì)福、延企舟業(yè)嘉與哈媒李體堵之由間概的吩友嚼好泡交烤往鈔事才件幅，愛(ài)從光而儉為族項(xiàng)沿目剃銷(xiāo)輛售協(xié)提燕供厚良底好緒的赤公號(hào)共妨關(guān)鴿系之。叼廣列告犧宣喇傳肌如隙通童過(guò)狂軟恐文趨報(bào)殘道濁企塔業(yè)勉實(shí)能力浙資遮質(zhì)香等纖。

境第勝二釋階幣段喜：僵項(xiàng)田目若銷(xiāo)書(shū)售飄期

家企逢業(yè)笛與爛項(xiàng)爭(zhēng)目休捆仰綁浴式鹿宣吉傳

轉(zhuǎn)詮治釋呀：杠該捉階嘗段叢主方要晴為柱項(xiàng)銀目跟廣移告夫宣告?zhèn)髯郑缒蛟诜痦?xiàng)澆目究案盡名旱前度冠銳以臥企漆業(yè)拿名街稱阿，匠在凱項(xiàng)剩目進(jìn)廣芽告會(huì)宣票傳打中雨，岡傳竿播憑*送*陸*豎*點(diǎn)達(dá)醒企涂業(yè)傳理瓣念威等譯。

習(xí)第祖三抬階都段荷：騾項(xiàng)訴目暮銷(xiāo)逃售翅后姐期

抽重維點(diǎn)羊是壟企掘業(yè)能與波業(yè)燈主睜之監(jiān)間悶的帥公倍共博關(guān)艇系

研詮穴釋利：拾主攻要困形徒式慈如說(shuō)：傳召煎開(kāi)濱業(yè)耽主鋸交喜接寨聯(lián)坦歡損會(huì)爆，初舉掃辦豪活都動(dòng)蘆等外，版通助過(guò)叼企盡業(yè)頑與堂業(yè)報(bào)主趴之優(yōu)間就的撲溝搬通猴，伙加屈深筆企鼠業(yè)對(duì)美弊譽(yù)歌度握和棉耳姓語(yǔ)裂傳敞播瑞效葵應(yīng)粥，呀為糖順懷利危結(jié)出案肝帶徑來(lái)劇利殲好棍消請(qǐng)息業(yè)。使5匙、更建命議雹公夾關(guān)盯活傲動(dòng)胸方棍式

裳（豎1第）甚、在關(guān)建注守社賽會(huì)科熱采點(diǎn)央，于如宴水看災(zāi)騎、速失飯學(xué)窯兒卡童撕等役，遙對(duì)真他敞們浪伸任出度援污助洪之噴手嗓，距取白得紙良被好掠社刺會(huì)默效兩應(yīng)躁；

衰（爆2奸）王、悔通歷過(guò)樓市宿場(chǎng)撈調(diào)鬧研辣，寺信差息停反樂(lè)饋速，喬尋巴找承適刮當(dāng)衫銷(xiāo)魯售熄契菠機(jī)炕；

添（尤3叛）縣、苦邀贏請(qǐng)違社暖會(huì)曉知袖名岸人蝦士旋為魂本申項(xiàng)爛目歉提及名皆或缸致忘辭帶；

寺（溉4墻）己、茂與州各司大桌型局企易業(yè)絹開(kāi)隱發(fā)狹聯(lián)記誼變活著動(dòng)恭，零以刷求炊大蹄額窗定遮單保；

朵（周5犧）螞、弓為耳尋啟求佳政華府帳支軌持磁，膏配碧合鵲政皺府凍解哲決膽市評(píng)政籃難碧題堅(jiān)；

菌（個(gè)6櫻）列、維結(jié)蒙合指客晨戶何層敢，裙適鍛當(dāng)守開(kāi)儲(chǔ)展朋業(yè)朵主智公消關(guān)浴活調(diào)動(dòng)惕；

蜓（炕7資）符、貍結(jié)灶合嫂施繼工饑進(jìn)勒度棗，匆開(kāi)耽展駕公碎關(guān)池活端動(dòng)撐；

木（道8下）演、抵在損*航*拜*歌*揚(yáng)一財(cái)年鈴一戴度擔(dān)的口盛街大寺牡跳丹軌節(jié)左上唱，簡(jiǎn)參系展躍；

陰（目9房）陡、球取竟得貿(mào)優(yōu)孟秀誠(chéng)社座區(qū)融等娘榮趕譽(yù)裳稱應(yīng)號(hào)蔥；

確（事1創(chuàng)0掃）脹、即加博強(qiáng)隱*烘*估*后*爬達(dá)秤與虜周株邊魔學(xué)劍校都的蒙友恩好尚往怪來(lái)道關(guān)丘系聽(tīng)，唐如嫁：密贊業(yè)助浮*舊*汽*利*惕舉弦辦證校愁慶植或冶相孔關(guān)掉比插賽膛活獅動(dòng)猴等維，打組拉織兔市丹*取*烘*形*染、剃*找*衰*訂*嫌小冤學(xué)典等茶學(xué)炮校秩學(xué)提生鞭參貞加絹*絹*器*氏*游達(dá)護(hù)活甘動(dòng)軌等辭；愛(ài)（殘如當(dāng)：傳書(shū)納畫(huà)返比馳賽鉗）妥。第二部分、項(xiàng)目企劃

一、項(xiàng)目系列主題賣(mài)點(diǎn)

因****家園目前軟性配套暫無(wú)確定，因此本主題賣(mài)點(diǎn)主要從外在因素挖掘，而其內(nèi)在品質(zhì)內(nèi)涵，將在后期結(jié)合方案的定奪，予以表現(xiàn)。

1、地段

政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的高尚居住休閑區(qū)，無(wú)以復(fù)制的地段價(jià)值，引領(lǐng)著直線上升的發(fā)展趨勢(shì)，繁華中獨(dú)蘊(yùn)品位的休閑生活正在逐漸上演。

亭2霞、容交賄通

姑修谷建劇中賺的附*磚*秀*狗*涉大椒道面、株向慶陽(yáng)裂南旋路遠(yuǎn)延漁伸妹著危新悶區(qū)極未老來(lái)粒的污交鄭通霧網(wǎng)核絡(luò)顆，泰便灰捷槳之概中已領(lǐng)齡略潮四飛通耍八守達(dá)寒的床生窩活端情竭趣滔。

毒3董、地周曬邊治生置活鉆環(huán)則境

緣上繼島貴咖府啡沙等列一加系吐列斷高外檔招次根休掀閑濱場(chǎng)巖所際，脅烘豈托丘著賢這恭一元區(qū)篇域崖悠瘡閑不、拘意餃韻之悠披長(zhǎng)馬的腿貴船族擔(dān)氣塔息征，負(fù)今易生企收姥藏憲他話人張?bào)@賠羨拳的榮眼鼻光續(xù)，窮*劃*籮*駛*搜家茂園豎，值生心活浙就謀在藥不菌遠(yuǎn)潤(rùn)處耗。

僅4滾、融自片然敵環(huán)案境

流呼擋吸現(xiàn)大桂自蓬然授恩欠賜唐的馬芬岸芳刪雨響露尸，傘眺耽望委旗裳山賴、琴鼓疑山艱空少朦債詩(shī)陶韻慣、怕聆芽聽(tīng)?wèi)?zhàn)風(fēng)嫩的臘禪山唱脖、泳鳥(niǎo)欺的厚婉袋轉(zhuǎn)詞，尚在席一甩個(gè)鄭云乏淡儀風(fēng)坐輕姐的麥午寧后錦，瓦悠霜閑欲于糖后趨花夫園項(xiàng)的式暖任暖秧陽(yáng)歉光便，蔥詩(shī)帶意據(jù)棲尼居胸、輛恬勒淡扛于文*敵*昌*益*屢家澆園醉獨(dú)霧屬網(wǎng)的惹悠沃然職意璃境小。

磁5臟、辣學(xué)脊校

姓市包*糧*獎(jiǎng)*苦*浴、于*嘩*爹*旺*榴小縣學(xué)介裊移繞糧書(shū)弓香像，醋彌筍漫寬于倚周孫際老的杯蔚漿藍(lán)矩天坐空熔，衡隨沾孩鑄童唉歡具歌陪笑宜語(yǔ)校，匠朗察朗艷書(shū)融聲忍飄厘落夠于軋*級(jí)*廈*谷*姻家般園傻，性構(gòu)盒筑更一沉幅紋結(jié)屢廬培在牙學(xué)查府新的愛(ài)水勁墨慧丹國(guó)青駕。扣*屯*紐*岔*音家灘園改，預(yù)沉魂醉聰緣膊于化一短份釣知斥性膚的韻雅呆韻蜻，綿為李你彩或肺你螺的接孩禮子毛人助生旱哲魯理利加飾冕插。

辭6鹽、罩品海位

薦拋輸卻剩世壯俗蝴的稿凡娛塵即，灑留賞戀古于輔青奪山茶白絞水槍間共的奉竊菊竊摧私摩語(yǔ)偷，忽徜甜佯虹于衰自筐然息的嚴(yán)芬捐芳蚊、幫景掌物親的轟秀銹麗作、愈感誘動(dòng)視著詞生瞞命泄的促華寇美偏，跪境座界置的倦卓廁越貼。山棲陷居名與遇此絹，本尊巧貴敘之彼后顛更財(cái)多漆一究份舒品居位么的付沉趙淀囑。

省7蛙、襲居校住此氛哀圍

甘出棍入冠皆至鴻論儒致、咱往獨(dú)來(lái)新無(wú)兵白攻丁測(cè)。

幫8聽(tīng)、孝開(kāi)鳴發(fā)轟商絲企矮業(yè)甩實(shí)蜻力

匪*洲*役*也*善達(dá)昨房匯地?cái)y產(chǎn)舍開(kāi)近發(fā)腰公躍司極企僚業(yè)懷資降質(zhì)摸介修紹搖…輪…

蓄二蓄、典核職心匹主遭題遭賣(mài)書(shū)點(diǎn)

攔核產(chǎn)心膝主畏題緞的悼確壤立龍，燕意警在黃尋茶找尊項(xiàng)侍目謊獨(dú)債屬謹(jǐn)?shù)慕g賣(mài)具點(diǎn)殺，辛做培為首市史場(chǎng)忠擴(kuò)縮展弱的耗強(qiáng)造大麗吸及引瘡力僚。辣通芽過(guò)夸對(duì)鑼消最費(fèi)龜者哥需甩求鹽心奴理所分惡析抄和災(zāi)與測(cè)其弦他懂項(xiàng)舞目片對(duì)毒比屢分躁析除，表確隔定龜本寺項(xiàng)構(gòu)目?jī)x的羞核史心側(cè)主狂題祥為圾：

謹(jǐn)結(jié)齊廬核在普學(xué)啊府悲、亡悠床然否山謝水疑間

膠詮未釋凡：流以禿上拐核膚心雅主較題丑，協(xié)意武在皆突艙出照兩爬個(gè)必概緩念齒即聲學(xué)狠校粥和易自客然旦環(huán)卻境圍。降原芳因城如訂下推：

膠具武市煎場(chǎng)爆調(diào)敏查如了重解經(jīng)，黨*棍*急*嘩*某消體費(fèi)稀者東在巨置鄉(xiāng)業(yè)榮時(shí)莖對(duì)顆學(xué)映校曠尤前其以關(guān)脫注攜，惕而謊其戴他撿緊必鄰恨學(xué)蓮校捐的療商輔品殿房刻因駱其闖與角學(xué)爽校隨毗版鄰襯，免銷(xiāo)竭售鏡業(yè)三績(jī)泥隨賠之墾帶較動(dòng)位。纖而殊本慮案溜緊矛依繩市繡重距點(diǎn)詞中宮學(xué)舅*源*您*設(shè)*硬，卡無(wú)政疑脾具土備膜其燈他繼項(xiàng)愉目掃不箱可謙多借得姓的研強(qiáng)棄大糾人顫文項(xiàng)資尿源塔。扒同惹時(shí)轟項(xiàng)扭目泰周奶邊柏良欣好柴的修自彼然臺(tái)環(huán)孩境沫（磚旗菊山弊、客鼓中山統(tǒng)、燕小宴溪側(cè)、串建畫(huà)設(shè)招中雄的似公通園夾）念，療也溉是漁其諷他恢項(xiàng)存目混難祝以躺企情及煙的俗，侮而撫又燈是騾高搶檔頌消蹤費(fèi)亂者彼為悠之列青狠睞伸的責(zé)重罵要潛因出素東之弄一犬。匆因嚼此唇建改議段以息此們做遞為沖核蜘心宿賣(mài)盛點(diǎn)哈進(jìn)弊行黃市獵場(chǎng)紗推封廣感。三、廣告總精神

與廣告形象保持一致，使市場(chǎng)推廣傳達(dá)力更集中傳達(dá)效果更明顯，因此該廣告總精神建議為：

離塵不離城、大隱隱于市

詮釋：

“離塵”是對(duì)項(xiàng)目居清幽而無(wú)車(chē)馬喧的形象概括，反映項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境和具有“世外桃源”般的飄灑意境。

“不離城”，說(shuō)明項(xiàng)目可享受便捷的生活條件和環(huán)境設(shè)施。該語(yǔ)句綜合反映項(xiàng)目出可享受城市便捷，生活購(gòu)物左右逢源。入即享受詩(shī)意棲居別樣情懷。而這些優(yōu)勢(shì)都是****其他項(xiàng)目難以比擬的，進(jìn)而與其他項(xiàng)目在形象概念上首先區(qū)別開(kāi)來(lái)，營(yíng)造獨(dú)特的宣傳語(yǔ)匯，為項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)提供形象支持。

“大隱”反映兩個(gè)概念第一，居者的不凡身份，“大隱”一詞在語(yǔ)言形態(tài)上首先超過(guò)“尊貴、華麗”等詞匯，是尊貴的更高層次進(jìn)化；其次，從概念上，大隱所具有的隱者意境，不但飄然脫俗，更具有深切的文化底蘊(yùn)和無(wú)限悠遠(yuǎn)意境，而這些都是“尊貴”等詞匯無(wú)法企及的。第二、從社區(qū)角度詮釋“大隱”一詞，側(cè)面反映社區(qū)具有高尚人文氣息，是良好的修身養(yǎng)性佳地。五、廣告表現(xiàn)風(fēng)格

廣告表現(xiàn)風(fēng)格是對(duì)項(xiàng)目總體形象的一種宣揚(yáng)與演繹，融會(huì)與產(chǎn)品與宣傳形象之間，激蕩著消費(fèi)者對(duì)其最直覺(jué)的感官認(rèn)識(shí)。他與建筑風(fēng)格相吻合，與目標(biāo)消費(fèi)群體心理特征相接洽。通過(guò)以上分析，我們將根據(jù)****家園建筑風(fēng)格所定位的“新古典主義”為表現(xiàn)源泉，突出項(xiàng)目的“雅”和“韻”。

“雅”：有清新淡雅，拋卻世俗的浮躁和絢爛，獨(dú)具姿態(tài)優(yōu)雅出眾之意。從****目前在售項(xiàng)目廣告表現(xiàn)風(fēng)格評(píng)訴，無(wú)論是文案訴求或是設(shè)計(jì)表現(xiàn)，幾乎沒(méi)有以“雅”來(lái)詮釋項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的。而****家園在此以“雅”作為定位，首先從形象上與其相區(qū)別，彰顯其出眾不俗的風(fēng)格。其次****家園所定位的目標(biāo)客戶群大多屬于社會(huì)上層人物，從物質(zhì)接受意識(shí)來(lái)講，他們渴望以“雅”彰顯自身獨(dú)特的個(gè)性品位。

“韻”：韻是古典人文厚積而薄發(fā)的意會(huì)用詞，闡述著古典所獨(dú)具的幽雅氣質(zhì)。而本案以“韻”作為形象定位，不僅與“****家園”所蘊(yùn)涵的古典氣質(zhì)相融合，更能將其含蓄的內(nèi)在品質(zhì)挖掘出來(lái)，形成里外相結(jié)合的悠然意境。

備注：以上廣告表現(xiàn)風(fēng)格乃立足于產(chǎn)品建筑風(fēng)格而論，兩者相統(tǒng)一傳達(dá)，從形象上做到劃一的宣傳效果，使其更具傳達(dá)力度。六、各階段主要推廣手法

按照房地產(chǎn)運(yùn)做的一般規(guī)律，將本項(xiàng)目廣告推廣分為四個(gè)階段，即籌備期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期和持續(xù)期。以下將對(duì)****家園在四個(gè)推廣階段不同的廣告推廣手法予以闡述。

1、籌備期

（1）、廣告宣傳策略：概念引導(dǎo)、形象推廣

（2）、媒體投放策略：戶外媒體及印刷媒體為主，少量的SP活動(dòng)、報(bào)紙廣告等形式為輔；

（3）、目的：塑立形象、吸引消費(fèi)者關(guān)注，為開(kāi)盤(pán)制造聲勢(shì)。

（4）、時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前1—2個(gè)月左右

（5）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：第一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

（6）、具體的廣告形式和需準(zhǔn)備的宣傳方式

A、售樓處籌建

包括售樓處選址、搭建、售樓處內(nèi)部裝修及銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備等，售樓處確立應(yīng)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前完成；詳細(xì)的售樓處包裝建議，見(jiàn)下一章項(xiàng)目形象包裝建議。

B、戶外看板

戶外看板具體設(shè)置位置，將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行安排。其內(nèi)容主要包括：****家園樓盤(pán)透視效果圖、案名、LOGO、主題廣告語(yǔ)、銷(xiāo)售熱線、區(qū)位坐標(biāo)等；

C、戶外廣告

建議在****家園正式接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，于通往項(xiàng)目的主交通干道設(shè)置羅馬旗，或懸掛小型彩色旗，升空模型、充氣拱門(mén)、條幅等戶外宣傳廣告。其中羅馬旗內(nèi)容因考慮到發(fā)布周期較長(zhǎng)，因此建議主要以形象廣告為主。而其他戶外廣告內(nèi)容可以配合內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)行渲染。

D、印刷媒體制作

主要包括樓書(shū)、折頁(yè)、派報(bào)、手提袋等；其內(nèi)容建議如下：

樓書(shū)內(nèi)容主要介紹通盤(pán)情況，使參觀者對(duì)****家園全盤(pán)有個(gè)初步概念；同時(shí)樓書(shū)在制作之時(shí)盡可能做到精美、典雅、使其具有一定的觀賞價(jià)值和收藏價(jià)值，體現(xiàn)高品位樓盤(pán)細(xì)節(jié)之處也堪稱經(jīng)典的不凡品位。

折頁(yè)內(nèi)容主要以各期所推出的內(nèi)容為主要宣傳對(duì)象，進(jìn)行分期制作，在制作方面可做的稍微遜色與樓書(shū)，但設(shè)計(jì)風(fēng)格仍需保持精致、美觀大方的視覺(jué)感受；

派報(bào)內(nèi)容主要圍繞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行闡述。其用途主要用于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間街頭派發(fā)。

手提袋，風(fēng)格和樓書(shū)等印刷媒體保持一致，但在制作水平上，除其固有的堅(jiān)固耐用的本性之外，更多一份視覺(jué)的享受美，使拎者感其美，閱者賞心悅目，成為****街頭一道迷人的風(fēng)景線。

E、報(bào)紙

該階段的報(bào)紙形式主要以項(xiàng)目專刊報(bào)道、軟性宣傳為主，配合內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的開(kāi)始，適當(dāng)安排硬性廣告。

宣傳內(nèi)容如：其一通過(guò)對(duì)****達(dá)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)資質(zhì)介紹引出對(duì)****家園開(kāi)發(fā)理念的闡述。其二以開(kāi)創(chuàng)****品位居家時(shí)代先河為形象宣傳點(diǎn)，引出****家園即將帶來(lái)的生活哲學(xué)。引起社會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的廣泛關(guān)注，從而提升項(xiàng)目的品牌。

媒體安排建議：****《都市晨報(bào)》每周設(shè)有房產(chǎn)金頁(yè)，建議在該欄目上發(fā)表專欄報(bào)道，同時(shí)向《****日?qǐng)?bào)》發(fā)稿。

F、SP活動(dòng)

主要圍繞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)而開(kāi)展，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的開(kāi)始制造聲勢(shì)，同時(shí)在活動(dòng)形式的選擇上，盡可能選擇宣傳面較廣的活動(dòng)形式，而活動(dòng)內(nèi)容須與樓盤(pán)品質(zhì)保持一致，具備一定的新穎感和品位感。

G、電視廣告片制作

將****家園優(yōu)美環(huán)境、卓越品質(zhì)、先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念制作成三維動(dòng)畫(huà)片或?qū)ｎ}片。

制作內(nèi)容，推出“****家園系列廣告”之“形象版”、“規(guī)劃介紹版”、“賣(mài)點(diǎn)介紹版”。“形象版”主要推出項(xiàng)目的形象定位；“規(guī)劃介紹版”主要介紹項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑特色、地理位置和環(huán)境等；‘重點(diǎn)介紹版”主要從項(xiàng)目的園林環(huán)藝、建筑風(fēng)格、文化品位、配套設(shè)施、等方面分別介紹。加強(qiáng)項(xiàng)目從總體到細(xì)部全面介紹宣傳。

宣傳方式可用于售樓處、促銷(xiāo)點(diǎn)的播放，同時(shí)也可以對(duì)意向客戶發(fā)行，使其能在家中享受****家園的優(yōu)美意境。或適當(dāng)安排在電視中插播。

該階段主要安排電視片的制作問(wèn)題，重點(diǎn)宣傳主要放在開(kāi)盤(pán)后期。

H、費(fèi)用預(yù)估

約占總廣告費(fèi)用的1/5。2、公開(kāi)期

（1）、廣告宣傳策略：發(fā)揮內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶耳語(yǔ)傳播效應(yīng)、借勢(shì)造市

（2）、媒體投放策略：多渠道媒體全方位轟炸；

（3）、目的：掀起銷(xiāo)售熱潮、吸引市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注；

（4）、時(shí)間：開(kāi)盤(pán)期間

（5）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：第一期開(kāi)盤(pán)

（6）、具體的廣告形式及推廣渠道

A、報(bào)紙廣告

廣告內(nèi)容主要圍繞開(kāi)盤(pán)活動(dòng)做宣傳，開(kāi)盤(pán)前提前做宣傳預(yù)熱，告知開(kāi)盤(pán)信息，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天或一天前，發(fā)布整版彩色硬廣告宣布開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)3—8天左右，借開(kāi)盤(pán)聲勢(shì)，發(fā)布系列軟文，報(bào)道****家園開(kāi)盤(pán)盛況，并借助媒體的軟性攻擊，制造噱頭，揭露****家園備受青睞的原因。

B、夾報(bào)

夾報(bào)主要配合報(bào)紙廣告的發(fā)布進(jìn)行推廣，在內(nèi)容上和報(bào)紙廣告形成延續(xù)性和補(bǔ)充性，使****家園產(chǎn)品信息更加完整的傳達(dá)。

C、戶外廣告

因開(kāi)盤(pán)時(shí)間短暫，發(fā)布時(shí)間較長(zhǎng)的戶外廣告顯然不適合用于對(duì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的專列宣傳，因此建議此時(shí)的戶外廣告，主要選擇發(fā)布時(shí)間較短，且具有良好烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛的戶外廣告做宣傳。當(dāng)然長(zhǎng)效戶外廣告也可以作為考慮，但其宣傳內(nèi)容不局限于開(kāi)盤(pán)之時(shí)，而是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的一種形象訴求。

戶外廣告形式如：基地道路彩旗、懸掛彩色小旋風(fēng)旗、條幅、升空模型、拱門(mén)，建設(shè)基地內(nèi)在不影響施工的情況下，進(jìn)行簡(jiǎn)易包裝烘托氣氛，；

長(zhǎng)效媒體如：在開(kāi)盤(pán)前沿通往****家園的主要交通干道懸掛羅馬旗，在市區(qū)繁華地段懸掛大型戶外看板或橫幅等；

以上戶外廣告形式重點(diǎn)安排在開(kāi)盤(pán)前發(fā)布，為開(kāi)盤(pán)之時(shí)制造氣氛。

D、派報(bào)

派報(bào)內(nèi)容主要以開(kāi)盤(pán)信息為主訴求，結(jié)合****家園相關(guān)買(mǎi)點(diǎn)進(jìn)行宣傳。派報(bào)時(shí)間安排在開(kāi)盤(pán)前，進(jìn)行不定期的派發(fā)；派報(bào)地點(diǎn)主要安排在繁華交通路段或大型繁華商場(chǎng)門(mén)口等，也可針對(duì)一些居住小區(qū)派報(bào)。

E、SP活動(dòng)

該階段的活動(dòng)主要表現(xiàn)為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，活動(dòng)地點(diǎn)根據(jù)當(dāng)時(shí)所具備的條件進(jìn)行安排，活動(dòng)形式如：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)或所邀請(qǐng)的相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、剪裁、現(xiàn)場(chǎng)娛樂(lè)活動(dòng)、派發(fā)禮品，銷(xiāo)售人員樓盤(pán)信息介紹（同時(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期所制作的電視廣告也可用在售樓處播放）、現(xiàn)場(chǎng)簽定合同等，為進(jìn)一步刺激開(kāi)盤(pán)熱潮，可以適當(dāng)安排當(dāng)天定購(gòu)者享受一定的優(yōu)惠措施或贈(zèng)送禮物。

活動(dòng)當(dāng)天主要參加者如：開(kāi)發(fā)商人員、代理商人員、政府人員、媒體人員、意向客戶等；

備注：活動(dòng)結(jié)束后，邀請(qǐng)媒體給予新聞發(fā)布。F、公關(guān)活動(dòng)

****家園開(kāi)盤(pán)時(shí)，必然牽涉到相應(yīng)的公關(guān)事件，如，邀請(qǐng)政府人士或媒體參與開(kāi)盤(pán)活動(dòng)等。因此在開(kāi)盤(pán)前公關(guān)關(guān)系尤其重要。建議在開(kāi)盤(pán)之前，以****家園名義，舉辦主題酒會(huì)（酒會(huì)內(nèi)容主要介紹開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念、發(fā)布****家園即將開(kāi)盤(pán)的新聞信息，和樓盤(pán)相關(guān)內(nèi)容等）并邀請(qǐng)相關(guān)人士參加。3、強(qiáng)銷(xiāo)期

（1）、廣告宣傳策略：以主題賣(mài)點(diǎn)為核心進(jìn)行系列性宣傳；

（2）、媒體投放策略：直效式媒體為主，采用主打賣(mài)點(diǎn)重點(diǎn)突破式策略；

（3）、目的：提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，加快銷(xiāo)售周期

（4）、時(shí)間：開(kāi)盤(pán)后半個(gè)月——一個(gè)月左右進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期

（5）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：本強(qiáng)銷(xiāo)期包含第二期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)在內(nèi)

（6）、具體的廣告形式和需準(zhǔn)備的宣傳方式

A、報(bào)紙廣告

基本分三大板塊運(yùn)行，其一，第一期開(kāi)盤(pán)過(guò)后至第二期開(kāi)盤(pán)前15-25天左右，宣傳內(nèi)容主要是第一期項(xiàng)目的各大賣(mài)點(diǎn)內(nèi)容為主，如分為地段篇、環(huán)境篇、戶型篇、建筑品質(zhì)篇等；其二、主要為第二期開(kāi)盤(pán)，內(nèi)容在延續(xù)第一期基礎(chǔ)上，進(jìn)行第二期開(kāi)盤(pán)信息介紹；其三、開(kāi)盤(pán)10-15天左右之后，重點(diǎn)介紹第二期產(chǎn)品信息，內(nèi)容以身份品位和產(chǎn)品內(nèi)涵氣質(zhì)為主。

報(bào)紙廣告形式主要以軟文為主，適當(dāng)輔以硬性廣告。

報(bào)紙廣告投放量根據(jù)前期報(bào)紙效果評(píng)估為基礎(chǔ)，進(jìn)行投放量安排。

B、夾報(bào)

結(jié)合報(bào)紙廣告、根據(jù)銷(xiāo)售需求進(jìn)行投放；

C、派報(bào)

根據(jù)不同時(shí)期的銷(xiāo)售難點(diǎn)，進(jìn)行集中整合，提煉出可挖掘的賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行宣傳。因此派報(bào)與銷(xiāo)售進(jìn)度緊密結(jié)合，屬于強(qiáng)銷(xiāo)期主要廣告推廣渠道。同時(shí)在對(duì)銷(xiāo)售難點(diǎn)進(jìn)行整合之后，分析其主要消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行有針對(duì)性的訴求和派發(fā)。D、SP活動(dòng)

主要為節(jié)假日促銷(xiāo)、銷(xiāo)售進(jìn)度促銷(xiāo)等內(nèi)容，促銷(xiāo)方式建議以贈(zèng)送為主，如活動(dòng)當(dāng)天購(gòu)買(mǎi)者，可以獲得禮品、私家花園或免一定時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi)等。

該階段將遇****一年一度的盛大節(jié)日牡丹節(jié)，項(xiàng)目充分利用該節(jié)日強(qiáng)大參加人群，設(shè)置展位進(jìn)行宣傳等。

E、公關(guān)活動(dòng)

如：組織學(xué)生書(shū)畫(huà)比賽、節(jié)慶日組織客戶召開(kāi)聯(lián)歡會(huì)、政府重大節(jié)日發(fā)表祝賀性廣告等；

如：“主題景觀”征名活動(dòng)，從參加者中選取最佳名稱獲得者，頒發(fā)紀(jì)念品，該活動(dòng)不僅掀起****消費(fèi)者對(duì)****家園的關(guān)注，同時(shí)征名活動(dòng)將增加消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感度，而且更能體現(xiàn)****家園細(xì)節(jié)之處人文內(nèi)涵。

F、費(fèi)用預(yù)計(jì)

公開(kāi)期和強(qiáng)銷(xiāo)期約占總廣告費(fèi)用的3.5/5左右。4、持續(xù)期

（1）、廣告宣傳策略：耳語(yǔ)傳播策略；

（2）、媒體投放策略：減少投放，集中整合；

（3）、目的：將項(xiàng)目卓越的品質(zhì)真諦，淵源傳播并快速結(jié)案；

（4）、時(shí)間：項(xiàng)目銷(xiāo)售率約80-90%左右

（5）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：住宅結(jié)案，商鋪開(kāi)售

（6）、具體的廣告形式和廣告渠道

A、媒體渠道

****家園住宅銷(xiāo)售進(jìn)入持續(xù)期，將剩余單元進(jìn)行整合，從整合中尋求市場(chǎng)可接受度的訴求點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性推廣。

該階段在宣傳渠道選擇上，將減少報(bào)紙、夾報(bào)、派報(bào)等媒體投放。重點(diǎn)加強(qiáng)與意向客群之間的交流和溝通，使其加強(qiáng)對(duì)****家園的好感度，帶動(dòng)其周邊親朋好友的購(gòu)買(mǎi)熱情。同時(shí)可采用對(duì)意向潛在客群，進(jìn)行有針對(duì)性的直郵廣告，加強(qiáng)最后沖刺。B、公關(guān)活動(dòng)

該階段的公關(guān)活動(dòng)，重點(diǎn)為****家園和業(yè)主之間的互動(dòng)。形式如：業(yè)主聯(lián)歡活動(dòng)、入住活動(dòng)、交接儀式等。

備注：該階段可適當(dāng)?shù)耐瞥鲆恍┯兄跇I(yè)主搬入新家的活動(dòng)，如：提供菜單式裝修服務(wù)等；總結(jié)：

以上各階段的廣告推廣方式，是****家園廣告推廣的總體思路，具體的形式和表現(xiàn)內(nèi)容，我司還將根據(jù)項(xiàng)目推廣時(shí)市場(chǎng)情況、同類競(jìng)爭(zhēng)者宣傳手法及項(xiàng)目所處時(shí)期自身情況等多種因素，制定適時(shí)的詳細(xì)推廣方案。

通過(guò)我司對(duì)媒體及****區(qū)域情況等多方面分析，在本項(xiàng)目廣告推廣渠道上，建議以派報(bào)、戶外廣告和活動(dòng)為主要形式，結(jié)合報(bào)紙、夾報(bào)、直郵等形式進(jìn)行整合推廣。

同時(shí)為確保推廣渠道的準(zhǔn)確度，我司將在項(xiàng)目前期，通過(guò)市場(chǎng)反饋情況對(duì)各種媒體渠道所帶來(lái)的效果進(jìn)行評(píng)估。從而選取最佳通路，作為重點(diǎn)宣傳渠道。第三部分、項(xiàng)目形象包裝建議形象是消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目最直接的感官認(rèn)識(shí)，其潛移默化的影響著消費(fèi)者購(gòu)置熱情。對(duì)于高檔項(xiàng)目尤其顯得重中之重，同時(shí)也是廣告的有益補(bǔ)充，是營(yíng)銷(xiāo)策劃中不可缺少的一環(huán)，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果。

樓盤(pán)包裝的價(jià)值是：

1、有利于提升樓盤(pán)檔次品味，表現(xiàn)樓盤(pán)內(nèi)涵，獲取買(mǎi)家認(rèn)可，促進(jìn)銷(xiāo)售。

2、有利于加強(qiáng)公司形象，樹(shù)立公司品牌，包裝好的樓盤(pán)是公司實(shí)力的最佳展示。

因此本章節(jié)將重點(diǎn)闡述****家園形象包裝相關(guān)事項(xiàng)。其建議如下：

一、LOGO

logo是樓盤(pán)形象識(shí)別系統(tǒng)的最基本要素，其運(yùn)用于樓盤(pán)宣傳的各個(gè)方面。因此必須在****家園做推廣前，率先確定。

本項(xiàng)目的logo設(shè)計(jì)風(fēng)格將于樓盤(pán)整體廣告表現(xiàn)風(fēng)格相統(tǒng)一，與樓盤(pán)案名相切合，突出項(xiàng)目古典韻味的幽雅。其具體形式將由我司設(shè)計(jì)部專業(yè)人士設(shè)計(jì)。二、售樓處裝修

1、構(gòu)想

售樓處根據(jù)裝修設(shè)計(jì)的平面布置安排，總體要求寬敞、明亮、典雅氣派、個(gè)性突出。

2、功能分區(qū)

主要分為接待區(qū)；洽談區(qū)；模型展示區(qū)；音像區(qū)（兼作休息區(qū)）等。

3、主要配置內(nèi)容

接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、說(shuō)明圖）、形象墻、樓盤(pán)模型、戶型設(shè)計(jì)模式、銷(xiāo)售進(jìn)度表、售樓書(shū)、說(shuō)明書(shū)、椅、臺(tái)、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。

4、售樓處建筑外觀

售樓處的建筑外觀風(fēng)格應(yīng)與樓盤(pán)的類型、檔次相吻合、顏色、造型盡量與樓盤(pán)配合，協(xié)調(diào)一致。

5、其他細(xì)節(jié)

如：在售樓處擺設(shè)一些盆景，嵌掛一些藝術(shù)畫(huà)，或者播放一些溫和輕柔的背景音樂(lè)。三、樣板間

****家園建筑形態(tài)以多層和排屋為主，因此建議根據(jù)銷(xiāo)售所需，選擇個(gè)別戶型進(jìn)行樣板間包裝，使消費(fèi)者從參觀樣板間中，感悟?qū)崒?shí)在在的居家情懷，加速其購(gòu)買(mǎi)的熱情。

1、包裝切合主題

如：通過(guò)墻色、藝術(shù)的雕像、浮雕、吊燈、壁燈、雕欄等，營(yíng)造藝術(shù)品味，突出樓宇的古典風(fēng)格，體現(xiàn)****達(dá)品牌實(shí)力、****家園的豪雅氣派，使其從外到內(nèi)，都力圖包裝出高雅非凡的效果。

2、注重細(xì)節(jié)，充分利用每一個(gè)空間、角落進(jìn)行宣傳

如：廣泛使用指示牌、說(shuō)明書(shū)，布置在走道、通道、門(mén)口兩側(cè)、轉(zhuǎn)角處、欄桿L界上，說(shuō)明方向、用途材料、面積以及注意事項(xiàng)等；

3、注重親合力的營(yíng)造，帶給人一個(gè)真正的“家”的感覺(jué)

如：里面適當(dāng)布置家具和生活用具，使消費(fèi)者一邊考察參觀，一邊又不自覺(jué)把自己溶入居家的角色，很容易產(chǎn)生認(rèn)同。

4、注重對(duì)家庭每位成員的引導(dǎo)

如：家庭主婦對(duì)廚房尤其注重，因此裝修時(shí)在廚房和餐廳的布局安排應(yīng)充分考慮，兒童房間投其所好，布置充滿浪漫的可愛(ài)氣息。

5、注意樣板間內(nèi)色調(diào)搭配

建議采用比較素淡的色調(diào)，如用料較為考究的乳白色、火黃色等，避免采用顏色鮮艷，五彩繽紛的色調(diào)，那樣將會(huì)容易使客戶注意力分散。四、工地包裝建議

1、入駐工地前外墻廣告包裝策略

如：將外墻用墻柱分格成多面，粉刷上發(fā)展商名稱、案名、LOGO、廣告語(yǔ)、

畫(huà)面等。

備注：不定期的組織學(xué)生進(jìn)行書(shū)畫(huà)比賽，將優(yōu)秀作品粉刷在外墻上，也可現(xiàn)場(chǎng)安排書(shū)法繪畫(huà)愛(ài)好者就地比賽，優(yōu)秀作品予以墻上保留。該活動(dòng)方式不僅加強(qiáng)****家園與學(xué)校之間的溝通起到公關(guān)效應(yīng)，同時(shí)對(duì)****家園外墻也是一種美化作用。2、施工階段樓盤(pán)包裝策略

策略A：先人為主的致歉公告

如：

尊敬的……

本工地因施工…………不便之處，敬請(qǐng)?jiān)彙?/p>

－－****家園施工工地

策略B：施工進(jìn)度板

主要內(nèi)容為施工進(jìn)程，安排在工地外圍。

策略C：廣告布幅

在樓座上懸掛條幅，條幅內(nèi)容可以是廣告語(yǔ)、也可以是說(shuō)明樓宇棟座方向的說(shuō)明布幅如：“X座X棟”。

策略D：指示牌

指示牌主要起引導(dǎo)作用，方便消費(fèi)者參觀看樓。展示發(fā)展商的細(xì)心與誠(chéng)意。建議在通往****家園售樓處的轉(zhuǎn)角道路上安排相應(yīng)指示牌，說(shuō)明售樓處方向。

策略E：精神堡壘

在售樓處門(mén)口，設(shè)置帶有樓盤(pán)標(biāo)識(shí)（L0G0）的建筑小品，如：雕有****家園案名的漂亮石頭。不僅增添****家園景觀，同時(shí)給參觀者難以忘懷的視覺(jué)印象。

策略F：溫柔的警告牌

如：

為了您的安全，請(qǐng)注意……

為了您和家人的幸福……

注意………………通告………………

該類警告牌，主要設(shè)置在施工現(xiàn)場(chǎng)需要注意安全地帶。3、預(yù)售階段樓盤(pán)包裝策略

策略A:路旗

在樓盤(pán)旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤(pán)名稱及樓盤(pán)標(biāo)識(shí)。****家園目前所在地人流量相對(duì)少，因此在預(yù)售階段設(shè)置路旗不但起引導(dǎo)和美化作用，同時(shí)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)渲染氣氛。

策略B：小彩旗

采用三角小彩旗或旋轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗，布置在售樓處，裝點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)造氣氛。

策略C：景觀庭園

在售樓處外根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，適當(dāng)安排景觀小品，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、或微型小花園等。該景觀庭園可以為售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)****達(dá)開(kāi)發(fā)公司的細(xì)心體貼，增加親和力和溫馨感。4、收尾階段樓盤(pán)包裝策略

策略A：樹(shù)立銷(xiāo)售率廣告板把銷(xiāo)控表放大，告知消費(fèi)者****家園良好的銷(xiāo)售

情況，加緊其購(gòu)房迫切度。

策略B：逐步回撤各種包裝工具有步驟地撤回路旗，彩旗，充氣拱門(mén)、廣告板等，并注意環(huán)境清潔。

策略C：告謝板公開(kāi)感謝市民的大力支持，樹(shù)立公司品牌形象！五、銷(xiāo)售人員形象包裝

銷(xiāo)售人員著裝保持統(tǒng)一，并佩帶工作牌；按照嚴(yán)格的銷(xiāo)售人員管理制度進(jìn)行管理，對(duì)其與客戶接觸時(shí)言談舉止進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。同時(shí)在銷(xiāo)售人員上崗之前需對(duì)其進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和嚴(yán)格的考核。通過(guò)考核和篩選合格者方可上崗。

該部分內(nèi)容將在下章節(jié)中進(jìn)行詳細(xì)闡述。第四部分、項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行一、入市時(shí)機(jī)

根據(jù)工地建設(shè)進(jìn)度和****房地產(chǎn)管理要求，開(kāi)盤(pán)時(shí)間初步定在2004年10月份左右，建議盡量和國(guó)慶節(jié)相靠攏，更利于開(kāi)盤(pán)宣傳。二、銷(xiāo)售組織

1、銷(xiāo)售隊(duì)伍組織建議

專案（1名）：主要負(fù)責(zé)總體銷(xiāo)售策略的制定與跟進(jìn)，是連接開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售單位、廣告公司三方位的橋梁，并將銷(xiāo)售中所遇到的問(wèn)題及時(shí)反饋；

專案助理（1名）：主要負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部行政事務(wù)的管理與協(xié)調(diào)，；

銷(xiāo)售人員（4名）：日常銷(xiāo)售工作和接待客戶、進(jìn)行洽談簽合同等事項(xiàng)；

財(cái)務(wù)出納（1名）：銷(xiāo)售財(cái)務(wù)工作；

備注：以上銷(xiāo)售隊(duì)伍的組建，僅作為初步參考；同時(shí)建議銷(xiāo)售人員盡量尋找當(dāng)?shù)厝巳海诤涂蛻魷贤ㄉ细奖恪?、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)內(nèi)容建議

（1）、****達(dá)開(kāi)發(fā)公司背景及項(xiàng)目知識(shí)介紹

內(nèi)容包括：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)），銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)等；

（2）、****家園項(xiàng)目宏觀基本情況

內(nèi)容包括：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件、物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況；

（3）、****家園項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)

內(nèi)容包括：景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等；

（4）、****家園平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)

內(nèi)容包括：總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、深、寬、高等；

（5）、項(xiàng)目的優(yōu)劣分析

內(nèi)容包括：項(xiàng)目SWOT分析；

（6）、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略

內(nèi)容包括：價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、推廣手段、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策；

（7）、業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程

內(nèi)容包括：國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定、房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)等；

（8）、銷(xiāo)售技巧：售樓過(guò)程中的洽