新疆房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1．5年，已知報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。

A：4023．04

B：4074．10

C：4768．50

D：5652．09

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格2、按照公司法的規(guī)定，只有才可以發(fā)行股票。

A：個人

B：合伙企業(yè)

C：有限責(zé)任公司

D：股份有限公司

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為。

A：存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量

B：存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C：存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量

D：存量+新增竣工量一拆毀量

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格4、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的__是第一步。

A．需求影響因素分析

B．吸納率分析

C．需求預(yù)測分析

D．市場購買者的產(chǎn)品功能需求5、在按建筑物的層數(shù)分類中，普通辦公樓屬于__。

A．低層建筑

B．多層建筑

C．中高層建筑

D．高層建筑6、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”．那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是模式。

A：選擇專業(yè)化

B：產(chǎn)品專業(yè)化

C：大量定制

D：市場集中化

E：借款合同7、在某商業(yè)街深度30．48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45．72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為萬元。

A：1504

B：1404

C：1304

D：1204

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格8、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的政策表述中，正確的是__。

A．設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)有不少于2000萬元人民幣的實(shí)有資本

B．設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，再報(bào)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)

C．擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主

D．擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的20倍；超過20倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本9、有限責(zé)任制房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式中，出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以其對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

A：出資額

B：注冊資本

C：部分財(cái)產(chǎn)

D：全部財(cái)產(chǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了。

A：領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B：隨行就市定價(jià)法

C：目標(biāo)定價(jià)法

D：挑戰(zhàn)定價(jià)法

E：借款合同

11、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于__元/m2。

A．3100

B．3195

C．3285

D．330012、違章建筑是指。

A：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

B：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得《房屋所有權(quán)證》或者違反城市房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

C：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得《土地使用權(quán)證》或者違反土地管理法律、法規(guī)B．區(qū)位狀況調(diào)整

C．實(shí)物狀況調(diào)整

D．權(quán)益狀況調(diào)整25、某投資商預(yù)測到大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的__。

A．易受政策影響

B．依賴專業(yè)管理

C．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、消費(fèi)信用有兩種類型。

A：類似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者

B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者

C：類似國家信用，由政府以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者

D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者

E：屬于銀行信用，由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金2、下列會計(jì)恒等式，正確的是。

A：收入-費(fèi)用=利潤

B：資產(chǎn)=權(quán)益=債權(quán)人權(quán)益-所有者權(quán)益

C：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

D：所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債

E：資產(chǎn)+利潤=負(fù)債+所有者權(quán)益+(收入-費(fèi)用)3、甲公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購買了企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其可投保的標(biāo)的是。(2009年試題)

A：甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn)

B：甲公司所有的危房

C：曱公司替乙公司保管的財(cái)產(chǎn)

D：甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，下列屬于建筑工程安裝工程規(guī)費(fèi)的包括。

A：差旅交通費(fèi)

B：工程排污費(fèi)

C：工程定額測定費(fèi)

D：社會保障費(fèi)

E：危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)5、土地費(fèi)用估算主要包括。

A：劃撥或征收土地的征地拆遷費(fèi)

B：出讓土地的土地出讓地價(jià)款

C：轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

D：租用土地的土地租用費(fèi)

E：轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費(fèi)6、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2hm2(公頃)，國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10hm2，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/hm2。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是__。

A．不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個人

B．該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬元

C．每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人

D．由國家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)7、下列民事行為屬于無效的有。

A：由完全民事行為能力人實(shí)施的

B：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意愿的情況下所為

C：限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的

D：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的

E：經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的8、下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要求的有。

A：僅介紹項(xiàng)目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品房預(yù)售許可證書號

B：在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟(jì)組織名稱

C：預(yù)售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容

D：在房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時(shí)間來表示距離

E：房地產(chǎn)廣告不得含有承諾為入住者辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的內(nèi)容9、流通貨幣需要量取決于三個因素。

A：已銷售的商品數(shù)量

B：待銷售的商品數(shù)量

C：單位商品價(jià)格

D：貨幣流通次數(shù)

E：貨幣流通時(shí)間10、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A．選址規(guī)劃意見通知書

B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

11、房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由__綜合決定的。

A．估價(jià)對象的房地產(chǎn)類型

B．估價(jià)方法適用的對象和條件

C．估價(jià)人員的技術(shù)水平

D．委托人的特殊要求

E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量12、城市范圍內(nèi)的下列房地產(chǎn)中，屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有。

A：名勝古跡自用的房產(chǎn)

B：寺廟出租的經(jīng)營用房產(chǎn)

C：校辦工廠的房產(chǎn)

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造未售但自用的房產(chǎn)

E：地下停車場13、下列法規(guī)中，對商品房預(yù)售管理問題進(jìn)行了明確規(guī)定的有。

A：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

B：《中華人民共和國王地管理法》

C：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

D：《城市商品房預(yù)售管理辦法》

E：《商品房銷售管理辦法》14、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。

A．零售商的財(cái)務(wù)能力

B．零售商需要的服務(wù)

C．零售商組合與位置分配

D．零售商的聲譽(yù)15、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括修正。

A：繁華程度

B：臨街狀況

C：容積率

D：使用年限

E：周圍環(huán)境16、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是。

A：0.57

B：0.74

C：0.80

D：1.04

E：借款合同17、__包括金融機(jī)構(gòu)存貸款、有價(jià)證券和各種票據(jù)市場、黃金市場、外匯市場在內(nèi)的金融市場。

A．國內(nèi)金融市場

B．國際金融市場

C．廣義的金融市場

D．狹義的金融市場18、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于引起的。

A：裝飾裝修改造

B：通貨膨脹

C：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D：改進(jìn)物業(yè)管理

E：周圍環(huán)境改善19、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為__萬元。

A．2500

B．3000

C．3500

D．400020、城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對被拆遷房屋面積的界定可來自于。

A：被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積

B：拆遷人提供的被拆遷房屋的面積

C：拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果

D：具有房產(chǎn)測繪資格的機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果

E：房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積21、異議登記不當(dāng)并給權(quán)利人造成損害的，應(yīng)由__承擔(dān)賠償責(zé)任。

A．登記機(jī)構(gòu)

B．異議登記申請人

C．登記機(jī)構(gòu)的經(jīng)辦人

D．登記機(jī)構(gòu)和申請人共同22、銀行以開發(fā)商的信用向保險(xiǎn)人投保，由保險(xiǎn)人為銀行提供開發(fā)商還款保證的保險(xiǎn)是__。

A．信用保險(xiǎn)

B．無擔(dān)保保險(xiǎn)

C．保證保險(xiǎn)

D．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)23、下列關(guān)于生產(chǎn)與生產(chǎn)函數(shù)，表述正確的是。

A：生產(chǎn)是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進(jìn)行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程

B：一般將生產(chǎn)中各種資源投入概括為勞動、土地、資本、技術(shù)以及管理者才能等，統(tǒng)稱為生產(chǎn)要素

C：生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，對各種生產(chǎn)要素一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之