2023年自考類法律自考房地產(chǎn)法歷年高頻考題帶答案難題附詳解（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.歷年考點(diǎn)試題黑鉆版(共50題)1.房屋按份共有2.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)報(bào)酬以及公用事業(yè)費(fèi)代收的表述錯誤的是______A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬的雙方約定B.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收公用事業(yè)費(fèi)用D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收公用事業(yè)費(fèi)用的，可以向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)3.簡述個人住房抵押貸款的主要類型。4.商品房銷售廣告違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》等規(guī)定的，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不包括______A.通報(bào)批評B.罰款C.停止發(fā)布D.補(bǔ)償5.房地產(chǎn)開發(fā)的特征主要包括______A.利潤豐厚B.工程項(xiàng)目多C.涉及面廣D.投資量大E.建設(shè)周期短6.下列情形不適用買賣不破租賃規(guī)則的是______A.房屋在出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的B.房屋在出租后出賣給第三人發(fā)生所有權(quán)變動的C.房屋在出租后設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的D.房屋出租后因房屋所有人死亡將房屋遺贈給第三人發(fā)生所有權(quán)變動的7.簡述預(yù)告登記的效力。8.簡述銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅中稅務(wù)機(jī)關(guān)確定營業(yè)額的順序。9.按______的不同，可以將房地產(chǎn)估價分為土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)分割合并評估等類別。A.估價方法B.估價目的C.估價內(nèi)容D.估價程序10.面積誤差比絕對值超出相關(guān)規(guī)定的，買受人有權(quán)退房。下列說法錯誤的是______A.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ)足B.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人C.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人D.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人11.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)式融資的說法錯誤的是______A.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有人往往設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司吸引投資者進(jìn)行投資，從而達(dá)到融資的目的B.項(xiàng)目公司股權(quán)式融資的債權(quán)人對投資者享有追索權(quán)C.項(xiàng)目公司股權(quán)式融資主要有兩種方式D.項(xiàng)目公司股權(quán)式融資將追索權(quán)限制在該項(xiàng)目公司內(nèi)部12.在區(qū)分所有建筑物與基地利用權(quán)的一體性的問題上，存在的兩種模式是______A.德國模式、美國模式B.日本模式、美國模式C.日本模式、德國模式D.美國模式、法國模式13.簡述國有土地使用權(quán)出讓制度。14.下列哪個選項(xiàng)不屬于建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)?A.施工總承包B.專業(yè)承包C.項(xiàng)目承包D.勞務(wù)分包15.下列屬于區(qū)片綜合地價或年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的有______A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)償費(fèi)C.青苗補(bǔ)償費(fèi)D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)E.綜合補(bǔ)償費(fèi)16.關(guān)于抵押物的出租和出讓，下列說法錯誤的是______A.房地產(chǎn)抵押設(shè)立后，抵押人依然享有對該房地產(chǎn)出租的權(quán)利B.房地產(chǎn)抵押設(shè)立后，抵押人沒有喪失對房地產(chǎn)的處分權(quán)C.抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押的財(cái)產(chǎn)D.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意一律不得轉(zhuǎn)讓抵押的財(cái)產(chǎn)17.簡述建設(shè)工程監(jiān)理的基本準(zhǔn)則。18.我國開始全面推行住房公積金制度的時間為______A.1998年B.1994年C.1986年D.1980年19.試論述項(xiàng)目公司股權(quán)收購與項(xiàng)目公司兼并之區(qū)別。20.城鎮(zhèn)土地使用稅21.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中的義務(wù)和責(zé)任。22.下列關(guān)于招標(biāo)方式的說法正確的是______A.公開招標(biāo)是招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)的招標(biāo)方式B.公開招標(biāo)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)的招標(biāo)方式C.邀請招標(biāo)是招標(biāo)人以投標(biāo)公告的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)的招標(biāo)方式D.邀請招標(biāo)是招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)的招標(biāo)方式23.在下列哪種情形下，職工不能提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額______A.償還購房貸款本息B.翻建自住房屋的C.出國定居的D.完全喪失勞動能力，但并未終止與單位的勞動關(guān)系的24.下列關(guān)于建設(shè)工程施工合同的說法錯誤的是______A.建設(shè)工程施工合同是建設(shè)工程合同的一種，在訂立時應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用等原則B.建設(shè)工程施工合同的承包方，在特殊情況下，可以越級承攬項(xiàng)目C.簽訂建設(shè)施工合同，必須以建設(shè)計(jì)劃和具體建設(shè)設(shè)計(jì)文件已獲得有關(guān)部門批準(zhǔn)為前提D.訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案25.簡述國家建設(shè)征收土地的法律特征。26.下列土地中不屬于國家所有的是______A.被依法征收的土地B.農(nóng)村宅基地C.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地D.城市市區(qū)土地27.物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以______承諾。A.書面B.口頭C.書面或者口頭D.書面并且口頭28.洛達(dá)公司為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，欲投資100萬建立一個分廠，遂向縣人民政府申請用地3畝。經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，使用該縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于南嶺村集體所有的非耕地3畝，后洛達(dá)公司與南嶺村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。合同約定由南嶺村向洛達(dá)公司出讓土地3畝，土地使用權(quán)出讓金80萬元，用途為工業(yè)用地，使用年限為40年，到期另行訂立合同。聯(lián)系所學(xué)，談?wù)勀銓Ρ景傅目捶ā?9.建設(shè)用地使用權(quán)30.房產(chǎn)稅31.______負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。A.省級人民政府B.市、縣級人民政府C.省級人民政府房屋管理部門D.市、縣級人民政府房屋管理部門32.房地產(chǎn)抵押合同的生效，除符合一般合同的生效條件以外，還應(yīng)當(dāng)______A.由房管部門認(rèn)證B.進(jìn)行公證C.將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有D.辦理抵押登記33.拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情形是______A.拆除商品房的B.拆除出租住宅房屋C.拆除原本為共同共有的房屋的D.被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的34.將房地產(chǎn)交易分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易和集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易的依據(jù)是______A.按交易形式的不同B.按交易客體中土地權(quán)利的不同C.按交易客體的受限程度不同D.按交易客體存在狀況的不同35.下列關(guān)于土地利用總體規(guī)劃的修訂的說法錯誤的是______A.經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)B.土地利用總體規(guī)劃的修改未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途C.上一級土地利用總體規(guī)劃修改后，涉及修改下一級土地利用總體規(guī)劃的，由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應(yīng)修改D.上一級土地利用總體規(guī)劃修改后，涉及修改下一級土地利用總體規(guī)劃的，由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應(yīng)修改，并報(bào)上一級政府備案36.關(guān)于我國關(guān)于外商成片土地的法律規(guī)定，下列表述中不正確的是______A.外商成片土地的所有權(quán)不屬于外商B.對成片土地開發(fā)經(jīng)營，外商在開發(fā)區(qū)內(nèi)有行政管理權(quán)C.對一切建設(shè)項(xiàng)目外商不是都有開發(fā)建設(shè)權(quán)和經(jīng)營權(quán)D.外商與區(qū)域內(nèi)其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系37.下列關(guān)于買賣不破租賃規(guī)則的表述中，正確的有______A.房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效B.房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣房屋的，由于合同主體發(fā)生變更，原房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)隨之變更C.房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，不適用買賣不破租賃規(guī)則D.房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不適用買賣不破租賃規(guī)則E.房屋在出租前房屋權(quán)屬有爭議的，不適用買賣不破租賃規(guī)則38.拆遷非出租房屋時候，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽署方包括______A.被拆遷人B.被拆遷房屋的使用人C.拆遷人D.被拆遷房屋的主管部門E.公證機(jī)關(guān)39.征地中的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償，下列關(guān)于征地補(bǔ)償?shù)恼f法錯誤的有______A.征地補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償費(fèi)全部發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織，由該組織決定其使用分配B.土地補(bǔ)償發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織，地上附著物和青苗的補(bǔ)償直接發(fā)給農(nóng)戶C.土地補(bǔ)償直接發(fā)給農(nóng)戶，地上附著物和青苗的補(bǔ)償發(fā)給被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織D.征地補(bǔ)償全部發(fā)給農(nóng)戶E.土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織40.房地產(chǎn)糾紛的仲裁解決區(qū)別于訴訟的根本特征是______A.效率性B.公正性C.自愿性D.無償性41.拆遷范圍確定后，可以進(jìn)行的活動是______A.在原來房屋上搭建新建筑物B.繼續(xù)使用房屋C.將住房改造為商品房D.對舊房進(jìn)行改造擴(kuò)大面積42.承包方對其承包的基本農(nóng)田，不得進(jìn)行的行為是______A.與其他承包方互換經(jīng)營權(quán)B.自主地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營C.在承包的基本農(nóng)田上挖魚塘D.有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)43.在我國，凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，應(yīng)當(dāng)由何地人民法院受理______A.當(dāng)事人雙方協(xié)商B.被告住所地C.房地產(chǎn)行政管理部門所在地D.訟爭的房地產(chǎn)所在地44.建設(shè)工程監(jiān)理45.目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的種類主要有______A.房地產(chǎn)咨詢B.房地產(chǎn)買賣C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)D.房地產(chǎn)估價E.房地產(chǎn)租賃46.按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為單項(xiàng)開發(fā)、成片開發(fā)和______A.經(jīng)營性開發(fā)B.自用性開發(fā)C.小區(qū)開發(fā)D.新城區(qū)開發(fā)47.公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯了其已經(jīng)取得的土地所有權(quán)或者使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先申請行政復(fù)議，對行政復(fù)議決定不服的，可以向人民法院提起______A.民事訴訟B.刑事訴訟C.行政訴訟D.違憲訴訟48.耕地占用稅49.簡述房地產(chǎn)估價的意義。50.簡述物業(yè)管理的特征。第1卷參考答案一.歷年考點(diǎn)試題黑鉆版1.參考答案：房屋按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項(xiàng)房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個共同人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。2.參考答案：D[解析]物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬的雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條)。3.參考答案：個人住房抵押貸款的主要類型有：

(1)商品住宅貸款；

(2)存量房貸款；

(3)個人商業(yè)用房貸款；

(4)個人自建房貸款；

(5)個人住房轉(zhuǎn)按貸款；

(6)個人住房加按貸款。4.參考答案：D[解析]商品房銷售廣告違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》等規(guī)定的，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)通報(bào)批評、罰款、停止發(fā)布等責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，還應(yīng)依法承擔(dān)刑事責(zé)任。5.參考答案：BCD[考點(diǎn)]本題考查的知識點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的特征。

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。具有以下特征：(1)涉及面廣；(2)工程項(xiàng)目多；(3)投資量大；(4)建設(shè)周期長。6.參考答案：A[解析]租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定時不適用買賣不破租賃的規(guī)則：(1)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。7.參考答案：預(yù)告登記的效力在于：

(1)債權(quán)一經(jīng)預(yù)告登記就具有否定其后于債權(quán)標(biāo)的物上成立的物權(quán)的效力，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，出賣人或轉(zhuǎn)讓人處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

(2)物權(quán)一經(jīng)預(yù)告登記就強(qiáng)化了自身的法律效力，能夠?qū)沟谌耍谌撕茈y以不知也不應(yīng)知某特定標(biāo)的物上存在著物權(quán)為由予以抗辯。8.參考答案：(1)按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

(2)按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

(3)按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。9.參考答案：B[解析]《房地產(chǎn)估價規(guī)范》按估價目的的不同，將房地產(chǎn)估價分為以下類別：土地使用權(quán)出讓價格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，房地產(chǎn)租賃價格評估，房地產(chǎn)抵押價值評估，房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價，房地產(chǎn)課稅估價，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價，房地產(chǎn)分割、合并估價，房地產(chǎn)糾紛估價，房地產(chǎn)拍賣底價評估，企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價和其他目的的房地產(chǎn)估價。10.參考答案：D[解析]按套內(nèi)建筑面積計(jì)價或者建筑面積計(jì)價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。若買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。11.參考答案：B[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有人往往設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司吸引投資者進(jìn)行投資，從而達(dá)到融資的目的。項(xiàng)目公司股權(quán)式融資將投資者的資產(chǎn)和項(xiàng)目資產(chǎn)獨(dú)立開來，彼此沒有追索權(quán)。12.參考答案：C13.參考答案：國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓土地使用權(quán)的范圍僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。土地使用權(quán)出讓的方式：協(xié)議出讓、拍賣、招標(biāo)。

國有土地使用權(quán)出讓具有如下法律特征：

(1)土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。出讓土地使用權(quán)的一方是國家，一般是以各級人民政府土地管理部門為代表，稱為出讓人，另一方是自然人或法人，稱為受讓人。

(2)土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。14.參考答案：C[解析]建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包三個序列。15.參考答案：AB[解析]區(qū)片綜合地價或年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)由土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)組成，但不合青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。16.參考答案：D[解析]房地產(chǎn)抵押設(shè)立后，抵押人沒有喪失對房地產(chǎn)的處分權(quán)，抵押人依然享有對該房地產(chǎn)出租的權(quán)利，在這種情況下，同一房地產(chǎn)上就存在著抵押權(quán)和租賃權(quán)兩種權(quán)利。《物權(quán)法》第191條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押的財(cái)產(chǎn)；抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償?shù)某狻?7.參考答案：建設(shè)工程監(jiān)理活動必須遵循下面的準(zhǔn)則：

(1)從事工程監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)遵循守法、誠信、公正、科學(xué)的準(zhǔn)則。

(2)監(jiān)理單位應(yīng)按照“公正、獨(dú)立、自主”的原則，開展工程建設(shè)監(jiān)理工作，公平地維護(hù)項(xiàng)目法人和被監(jiān)理單位的合法權(quán)益。

(3)監(jiān)理單位不得轉(zhuǎn)讓監(jiān)理業(yè)務(wù)。

(4)監(jiān)理單位不得承包工程、不得經(jīng)營建筑材料、構(gòu)配件和建設(shè)機(jī)械、設(shè)備。監(jiān)理單位也不得與被監(jiān)理工程的承包單位以及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。18.參考答案：B[解析]1994年11月23日，財(cái)政部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，標(biāo)志著我國住房公積金制度的建立。19.參考答案：(1)兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)資質(zhì)；而收購則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目公司名義經(jīng)營，收購公司本身可以不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

(2)兼并是項(xiàng)目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，其所有的債務(wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，依法均由兼并公司承擔(dān)，也即兼并公司對被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé)任；而收購則是項(xiàng)目公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動，其對外的債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)，股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)，也即收購公司只對被收購公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任。

(3)兼并后原項(xiàng)目公司被吸收，項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理項(xiàng)目變更手續(xù)并通知債務(wù)人；而股權(quán)收購只發(fā)生在項(xiàng)目公司內(nèi)部，只需公司新舊股東協(xié)議一致，不需要辦理項(xiàng)目主體變更手續(xù)，也無須通知債務(wù)人。

(4)在程序方面，兼并比收購多了一個主體變更的手續(xù)。在兼并狀態(tài)下，項(xiàng)目公司作為一個法人，將由另一個公司取代，因此，需要辦理相應(yīng)的項(xiàng)目變更手續(xù)并通知債務(wù)人。20.參考答案：城鎮(zhèn)土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅。21.參考答案：(1)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

(2)做好物業(yè)管理的交接、房屋資料移交和物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

(3)對物業(yè)事項(xiàng)中違法行為的制止。

(4)安全防范和安全職責(zé)。

(5)法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。22.參考答案：D[解析]招標(biāo)的方式有兩種：(1)公開招標(biāo)：招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。(2)邀請招標(biāo)：招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。23.參考答案：D[考點(diǎn)]本題考查的知識點(diǎn)是住房公積金的提取問題。

職工在下列情況，可以提取住房公積金的賬戶存款余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。24.參考答案：B[解析]建設(shè)工程施工合同的承包方，除了在經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動外，還應(yīng)當(dāng)遵守企業(yè)資質(zhì)等級管理的規(guī)定，不得越級承攬項(xiàng)目。25.參考答案：它具有以下法律特征：

(1)征地理由的合法性。國家建設(shè)征地是為了公共利益的需要，是合法性的征收。

(2)征地主體的唯一性。征地主體只能是國家，征地是集體土地所有權(quán)向國家土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化，是國家與集體所有者之間發(fā)生的法律關(guān)系。

(3)征地行為的行政性。國家建設(shè)征收土地是一種具體行政行為，是通過行政行為實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換。

(4)征地條件的補(bǔ)償性。國家建設(shè)征收集體土地，要對集體經(jīng)濟(jì)組織給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。征收耕地的，補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。26.參考答案：B[解析]根據(jù)《憲法》(第10條)、《物權(quán)法》(第47奈)和《土地管理法》(第8條)的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。A、C兩項(xiàng)土地依法亦歸國家所有。27.參考答案：A[解析]建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第23條)。28.參考答案：(1)該土地使用權(quán)出讓合同無效。依照我國法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，必須依法征收，所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有之后方能出讓，土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理部門，本案中南嶺村無權(quán)出讓土地使用權(quán)，因此該合同無效。

(2)該公司取得該幅土地使用權(quán)的法律程序應(yīng)當(dāng)為：由人民政府依法征收南嶺村土地，然后再將該幅土地使用權(quán)出讓給洛達(dá)公司，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，公司依合同向政府交納土地使用權(quán)出讓金，依法登記后，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。29.參考答案：建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對國家所有的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利；建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。30.參考答案：房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)而征稅的一種房地產(chǎn)稅。31.參考答案：B[解析]《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。32.參考答案：D33.參考答案：D[考點(diǎn)]本題考查的知識點(diǎn)是房屋拆遷的補(bǔ)償方式。

被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但有兩個例外：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不做房產(chǎn)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。34.參考答案：C[解析]房地產(chǎn)交易按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同種類，按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易和集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。35.參考答案：D[解析]經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。上一級土地利用總體規(guī)劃修改后，涉及修改下一級土地利用總體規(guī)劃的，由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應(yīng)修改，并報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案。36.參考答案：B[考點(diǎn)]本題考查的知識點(diǎn)是外商投資企業(yè)用地問題。

對外商投資企業(yè)使用土地的限制：

(1)外商投資企業(yè)對其占有的土地只有使用權(quán)；(2)出讓的國有土地使用權(quán)是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有；(3)開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系；(4)外商投資企業(yè)開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項(xiàng)目和設(shè)施及其經(jīng)營活動，必須遵守我國的法律、法規(guī)，不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營活動。對涉及國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，只有開發(fā)建設(shè)權(quán)沒有經(jīng)營權(quán)。37.參考答案：ACD[考點(diǎn)]房地產(chǎn)交易→房屋租賃

[解析]買賣不破租賃規(guī)則，是指房屋在租賃期間，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣而發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，不適用買賣不破租賃規(guī)則；但房屋在出租后再設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不適用買賣不破租賃規(guī)則。

綜上，本題ACD項(xiàng)當(dāng)選。38.參考答案：AC[考點(diǎn)]本題考查的知識點(diǎn)是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的相關(guān)規(guī)定。

依照我國法律規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依法就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積、地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和搬遷期限訂立補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。39.參考答案：ACDE[解析]征地中的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償。其中土地補(bǔ)償發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織，由該集體經(jīng)濟(jì)組織決定補(bǔ)償費(fèi)的使用和分配；地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)直接發(fā)給農(nóng)戶。40.參考答案：C