長沙濱江新城項目總體策劃報告致長沙先導投資控股有限公司長沙濱江新城項目總體策劃報告致長沙先導投資控股有限公司總體概念策劃階段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果宏觀經濟研究產業發展研究房地產物業研究案例借鑒項目資源研究總體發展定位第一階段宏觀經濟、產業及房地產物業發展可行性研究第二階段總體策劃、規劃指引及實施運營（初稿）總體策劃定位各功能定位土地出讓模式及效益評價規劃設計指引項目運營策略工作內容第三階段總體策劃、規劃指引及實施運營（完整稿）工作內容總體策劃定位各功能定位土地出讓模式及效益評價規劃設計指引項目運營策略運營行動方案（營銷推廣）項目啟動運營方案總體概念策劃階段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果宏觀經策劃階段技術思路項目總體策劃方案項目整體定位各功能定位項目財務效益評價項目啟動運營方案運營理念和策略項目規劃指標項目土地出讓模式研判項目規劃方案項目實施與運營方案關鍵控制點綜述土地運營策劃方案項目規劃布局項目開發時序項目各街區功能營銷推廣方案策劃階段技術思路項目總體策劃方案項目整體定位各功能定位項目財項目總體策劃方案項目發展定位整體功能定位及規模研判各功能定位特色構想土地出讓模式研判項目財務效益評價項目總體策劃方案項目發展定位戰略上：從“高”上符合中央政治高度策略上：解決項目功能布局和分階段落實項目戰略定位戰略上：從“高”上符合中央政治高度項目戰略定位本項目發展戰略高度首先應符合三個層面的綜合考慮第一層面：符合國家“兩型社會”的戰略高度第二層面：實踐長株潭的產業深化改革從三個層面的關系來看，第一層面和第二層面的作用最終體現在第三層面上，帶來最直接的效果是使長沙率先實現產業深化改革與轉型，促進長沙經濟再上一臺階．第三層面：整合長沙產業，啟動長沙經濟騰飛找高度、抓特色、尋差異，融入創新服務產業聚能量、擴影響、發展完備的區域現代服務業項目戰略定位本項目發展戰略高度首先應符合三個層面的綜合考慮第一層面：符合戰略考慮點：著眼于長株潭城市群構建“兩型”社會國家級試驗區的大局；以長株潭全面合作為契機；實現長沙經濟跨越式發展；建立大河西龍頭示范區域的戰略需求。項目戰略定位戰略定位構筑：兩型社會核心示范區長沙新城市中心現代服務業聚集平臺戰略考慮點：著眼于長株潭城市群構建“兩型”社會國家級試驗區的戰略定位內涵濱江新城戰略定位戰略定位目標定位內涵兩型社會示范區在全國范圍內爭當環境友好型和資源節約型城市示范區、中國改革試驗區，成為中國踐行科學發展觀的重要“實驗田”，為全國深化改革起帶頭示范作用。長沙新城市中心將建設成集行政服務、商務辦公、休閑旅游、高素質居住、生活配套等功能為一體的全新城市中心。成為長沙開發建設品質最好、產業集聚度最高、最具經濟活力和城市特色的“湘江明珠”?，F代服務及企業總部聚集平臺依托于大河西的產業基礎，濱江新城將率先打造河西功能最強大、產業聚集程度最高、輻射范圍最廣、影響力最深遠的現代服務中心，為河西、長沙產業提供全方位、多層次的現代化服務，與其形成相互促進的良性互動關系。成為推動產業升級、引領新一輪發展的強大引擎。戰略定位內涵濱江新城戰略定位戰略定位目標定位內涵兩型社會示范千年山水郡，湘江新明珠項目形象定位----長株潭兩型社會核心示范區釋義“湘江新明珠”：意寓濱江新城為未來的長沙都心和城市形象代表之一?！扒辍迸c“新”對應，意寓濱江新城蘊涵城市歷史文化，承前啟后，書寫發達與傳統、文明與文化完美結合的篇章。千年山水郡，湘江新明珠項目形象定位----長株潭兩型社會核心千年山水郡，湘江新明珠項目形象定位具備城市形象號召力、采用國際先進環保節能技術和理念的“兩型”示范新城代表長沙經濟發展高水準的財富中心立足大河西、輻射長株潭的現代服務產業高度聚集的商務中心城市文化和生活體驗的休閑新中心----長株潭兩型社會核心示范區千年山水郡，湘江新明珠項目形象定位具備城市形象號召力、采用國“兩型社會”的示范不是一般意義上的保護環境、節約能源，應走經濟發展、生活和諧、生態良好的可持續發展道路。濱江新城作為核心示范區，示范特色具體體現為：項目形象定位兩型社會核心示范經濟發展生態良好和諧生活產業結構：以“兩型”理念為主導，集聚多元化現代服務業。建筑設計：全面執行國家建筑節能標準，發展綠色建筑。公共環境：倡導高容積率、低密度的設計原則，營造更多的公共空間。資源利用：構建再生資源回收體系，實現循環經濟的良性發展。生活理念：倡導人民樹立綠色消費、環保生活觀念，構建崇尚綠色消費的全民參與機制?！皟尚蜕鐣钡氖痉恫皇且话阋饬x上的保護環境、節約能源，應走經對中國來說，是中國尋求產業發展轉型，是中國向世界展示環保節能的“兩型”示范窗口，提升全民環保文化意識，實踐科學發展觀一個重要途徑和方式；對湖南和長株潭來說，是樹立“兩型”形象，成為長株潭產業升級的助推器和突破口；對長沙來說，是整合長沙產業，促進長沙發揮在城市圈中的龍頭和輻射作用；對投資者來說，是商機四射的財富高地，實現企業飛躍發展的根據地，是信息流、資金流、人流匯集的聚寶盆；對市民來說，是體會城市潮流休閑娛樂的新去處。項目形象定位項目形象目標要達到國家高度，并產生“多方共贏”的多重效果：對中國來說，是中國尋求產業發展轉型，是中國向世界展示環保節能戰略上：從“高”上符合中央政治高度策略上：解決項目功能定位與運營策略從“高”處明確本項目的定位后，下一步將是如何對項目戰略功能定位的總體策略、戰術思路。戰略上：從“高”上符合中央政治高度從“高”處明確本項目的定位項目總體策劃方案項目發展定位整體功能定位及規模研判各功能定位特色構想土地出讓模式研判項目財務效益評價項目總體策劃方案項目發展定位濱江新城不同發展時期適宜導入產業建議短期（1-2年）中期（3-6年）長期（7-10年）重點導入產業傳統服務業零售貿易業、餐飲業、住宿業、居民服務業零售貿易業、餐飲業、住宿業、居民服務業居民服務業現代服務業文化、娛樂產業，旅游業、房地產業文化創意產業、現代金融業、商務服務業、房地產業、信息軟件業、環保節能業現代金融業、商務服務業、房地產業、信息軟件業、環保節能業建筑載體濱江商業街高容積率居住區Life-stylemall高層甲級寫字樓高容積率居住區高層甲級寫字樓低容積率高端居住區引入產業特點以品牌商家、知名企業為帶動以大型企業為主，營銷總部、研發總部、投資總部和行政總部等以現代服務業為主導入產業作用以旅游商業為主，迅速積聚人氣，快速引起市場關注，提升周邊土地價值形成商務區雛形，通過大型知名企業帶動核心商務區發展，進一步提升土地價值全面形成核心商務氛圍，實現土地價值最大化項目產業導入建議濱江新城不同發展時期適宜導入產業建議短期（1-2年）中期（3以現代商務功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅動器，以都市居住為依托，功能定位功能定位考慮點：復合型新都會中心功能定位：以現代商務功能為核心，功能定位功能定位考慮點：復合型新都項目開發規模研判項目開發規模研判思路項目開發投資成本分析項目合適的總體建設規模（項目容積率）項目土地價格評估遵循市場實際土地價格水平，找出可以回收成本的物業開發體量。項目開發規模研判項目開發規模研判思路項目開發投資成本分析項目開發投資成本構成序號項目名稱金額(萬元)1土地取得成本(拆遷費用)1,018,0002土地開發成本(基礎設施工程費用)443,6673回購生地費用116,7604不可預見費47,3535土地開發總費用1,625,7806土地開發單方成本

6.1總用地單方成本2995元/平方米6.2凈開發用地單方成本5544元/平方米濱江新城土地開發總費用為1,625,780萬元，其中拆遷費用比例最大，占62.6%的比例，其次是基礎設施工程費用，占27.3%的比例。拆遷費用和基礎設施工程的投入巨大，項目要實現盈利存在較大困難。建議爭取返回部分拆遷費用和城市基礎設施配套費，補助項目收益。注：詳細計算過程參看附表一開發投資成本構成序號項目名稱金額(萬元)1土地取得成本(拆遷土地價格評估考察長沙過去五年出讓土地樓面地價，受不確定性因素影響，樓面地價波動幅度大，但總體上呈現上升的趨勢。考慮到濱江新城是大河西先導區的龍頭項目，在長沙占有重要的地位，以及對長沙城市發展有著突出作用，濱江新城土地的價值應該處于長沙的較高水平。濱江新城位于岳麓區河西沿岸，屬于長沙二級或三級的土地，土地價值應具備相應的樓面基準地價水平。土地出讓價格評估綜合以上考慮，預測濱江新城土地起始樓面地價為：居住用地：900元/平方米。商業用地：1400元/平方米。長沙各類土地出讓樓面地價(元/m2)長沙市區住宅及商業用地的樓面基準地價土地級別一二三四五六住宅(元/㎡)15371258767659667590商業(元/㎡)18231438913733684630土地價格評估考察長沙過去五年出讓土地樓面地價，受不確定性因素土地價格評估考察長沙過去五年出讓土地樓面地價，商業、住宅、綜合用地的樓面地價年均增長率分別達到50%、14%、86%，保持著較高的上漲速度。影響地價變化的一個重要因素是城市經濟增長的速度，長沙在2000年到2019年GDP年均增長19%，預計未來仍可維持增長的態勢，并影響土地價格保持向上的趨勢。土地價格變動幅度評估長沙過去五年樓面地價受不確定性因素影響大，波動幅度大，預測樓價未來增幅時應對過去增幅予以修正。一般來說，地價與城市GDP同向增長。而中國各城市GDP在改革開放時期普遍有10%的增長。綜合以上考慮，預測濱江新城土地價格在未來十年可達到年均10%的升幅。長沙各類土地出讓樓面地價(元/m2)商業：年均增長50%綜合：年均增長86%住宅：年均增長14%2000-2019年長沙GDP年均增速：19%土地價格評估考察長沙過去五年出讓土地樓面地價，商業、住宅、綜項目凈用地單方成本為5544元/平方米，在不同容積率下，對應不同的必須回收的建筑面積單方成本。項目收入由土地出讓收入和返還的稅費兩部分組成，預估稅費返還占比為20%～40%，土地出讓收入占比為60%～80%。即回收的建筑面積單方成本中，有60%～80%的比例為土地出讓的樓面地價。項目建設規模建議1總用地容積率1.661.882.102.32說明2凈開發用地容積率33.544.53建筑面積單方成本(元/平方米)1848158413861232(3)=5544元/M2÷(2)4對應樓面地價(元/平方米)1109～1478950～1267832～1109739～986(4)=(3)×(60%～80%)所評估的項目地價與成本樓面地價最相符。項目物業類型樓面地價加權平均項目起始地價評估居住物業900元/m21025元/m2商業物業1400元/m2根據項目居住和商業建筑面積的比例，計算得出項目的加權平均出讓樓面地價為1025元/平方米。測算結果顯示：在容積率4的情況下，對應的樓面地價與所評估的項目土地價格水平最相符。因此，建議濱江新城（凈開發用地）容積率為4，即可出讓建筑面積為1159萬平方米。項目凈用地單方成本為5544元/平方米，在不同容積率下，對應當凈開發用地容積率為4時，項目整體的綜合容積率為2.08。

適當的提高凈開發用地的容積率，有利于節省土地資源。同時，將項目的綜合容積率控制在2左右，可有利于營造和諧舒適的區域環境，展現城市的現代商務活力。項目用地面積（平方米）總建筑面積（平方米）綜合容積率現狀開發時間新河三角洲1,100,0003,800,0003.45在建2019廣州珠江新城6,190,00015,100,0002.44在建1993/2019上海陸家嘴1,700,0004,000,0002.35已建成1993杭州錢江新城4,020,0007,200,0001.79在建2019深圳福田商務區4,100,0007,800,0001.90在建2019天津響螺灣1,700,0003,670,0002.16未建2019悉尼金融區1,000,0002,500,0002.50已建成2019新加坡CBD1,500,0003,500,0002.33已建成—項目建設規模建議當凈開發用地容積率為4時，項目整體的綜合容積率為2.08。項項目各功能物業規模研判項目各功能物業規模研判思路長沙未來城市發展格局項目各功能物業合適的規模長沙各物業未來市場容量預測驗證項目各功能物業的規模在未來市場容量下是否有足夠市場空間。對比各新城的發展，判別本項目各功能物業合適的規模。項目各功能物業規模研判項目各功能物業規模研判思路長沙未來城市新城發展定位項目功能比例研判濱江新城兩型社會核心示范區復合型新都會中心：以商務為帶動，以居住物業比例為主芙蓉CBD傳統核心CBD區中央商務區：以商務商業物業比例為主南湖新城具有綠色生態景觀，集金融、商務、休閑、美食等為一體的綜合居住區以居住物業比例為主，以商務商業為配套武廣新城中南地區區域性的鐵路客運中心和具有商務功能的交通樞紐型城市副中心交通樞紐型新城：各功能物業較均衡以商業和商務功能為驅動及提升區域價值，比例宜控制在30%左右；以居住物業凝聚人氣，作為區域發展主要依托，建議比例控制在70%左右。長沙未來將出現多個新城同時發展的市場趨勢，濱江新城應與其他新城片區形成錯位競爭、共存共榮的市場格局。濱江新城功能配比建議長沙未來發展格局圖南湖新城芙蓉CBD核心區濱江新城武廣新城新河三角洲基于此考慮建議濱江新城的功能配比原則為：新城發展定位項目功能比例研判濱江新城兩型社會核心示范區復合型通過預測，到2019年，長沙住宅需求面積約為20,000萬平方米，到2019年約為26,000萬平方米，到2020年將達到約33,000萬平方米。隨著長沙人均收入水平和購買能力的不斷提高，改善型的主動性購房需求不斷增長；另一方面，由于城市拆遷帶來的被動性購房需求也比較大；預計長沙人均住宅面積會呈現不斷增加的趨勢。2019年常住人口(萬人)658.56人均住房面積(平方米/人)28.3預計人均住房面積(平方米/人)

2019年29.502019年32.712020年36.282019年常住人口預測(萬人)6982019年常住人口預測(萬人)7972020年常住人口預測(萬人)9242019年需求的住宅面積(萬平方米)205912019年需求的住宅面積(萬平方米)260702020年需求的住宅面積(萬平方米)33523住宅市場容量預測項目各功能物業規模研判長株潭的融城和長沙在中部地區的吸引力與地位逐步增強，使大量的外來人口加速匯聚長沙，這必將激發長沙大量的住房需求。數據來源：長沙統計公報，戴德梁行調研數據通過預測，到2019年，長沙住宅需求面積約為20,000萬平寫字樓市場容量預測利用線性回歸模型對長沙第三產業產值和第三產業就業人數的相關性進行分析，發現兩者存在相關關系，每增加10000元第三產業產值將產生0.0114個第三產業就業崗位。通過對長沙現有寫字樓存量面積進行計算，可得每個第三產業就業崗位需求的寫字樓面積為5.7平方米。以過去五年長沙第三產業產值的增長率為基礎，預測2020年長沙第三產業產值，根據已得的第三產業產值和第三產業就業人數的相關關系，預測出2020年長沙第三產業就業人數。根據每個第三產業就業崗位需求的寫字樓面積，預測出2020年長沙寫字樓需求面積。通過預測，到2020年，長沙第三產業產值約為9248億元，第三產業就業人數約為137萬人，寫字樓需求量約為780萬平方米。項目各功能物業規模研判2019年第三產業GDP（萬元）10,666,3022019年第三產業就業人數（人）

438,0972019年寫字樓面積（平方米）

2,500,000每個第三產業就業崗位需求的寫字樓面積（平方米）5.7

2020年第三產業GDP預測值（萬元）

92,483,6552020年第三產業就業人數預測值（人）

1,371,4242020年市場可容納的寫字樓面積（平方米）

7,826,027y=0.0114x+318969.49數據來源：2019年長沙統計年鑒，戴德梁行調研數據寫字樓市場容量預測利用線性回歸模型對長沙第三產業產值和第三產通過預測，到2019年，長沙商業需求面積約為700萬平方米，到2019年約為880萬平方米，到2020年將達到約1100萬平方米。與國際和國內其他發達城市比較，長沙人均商業面積還比較低，未來商業發展具有很大的空間與潛力。隨著長沙的經濟迅速增長，人均收入水平和購買能力的提高，長沙人均商業面積也將呈上升趨勢。預計在2020年前達到中等發達國家商業水平。隨著長沙在中部地區吸引力和地位逐步增強，大量的外來人口將呈加速態勢進入長沙，這必將引起長沙大量商業面積的需求。2019年常住人口(萬人)658.56人均商業面積(平方米/人)0.9預計人均商業面積(平方米/人)

2019-2019年12019-2019年1.12019-2020年1.22019年常住人口預測(萬人)6982019年常住人口預測(萬人)7972020年常住人口預測(萬人)9242019年需求的商業面積(萬平方米)6982019年需求的商業面積(萬平方米)876.72020年需求的商業面積(萬平方米)1108.8零售商業市場容量預測項目各功能物業規模研判城市上海東莞長沙中等發達城市人均商業面積(平方米/人)2.162.000.901.20數據來源：長沙統計公報，戴德梁行調研數據通過預測，到2019年，長沙商業需求面積約為700萬平方米，酒店住房需求主要是因旅游或商務而作停留的入境人士的短期居住需求，所以接待旅游人數和酒店需求量密切相關。通過過去歷年的旅游人數，采用回歸分析方法，預測未來接待旅游人數；根據未來接待旅游人數的增長率，和2019年已有房間數，推算未來高星酒店客房需求房間數；高星酒店建筑面積水平一般為70平方米/間，以此預測出未來高星酒店需求面積。2019年接待旅游人數（萬人）3,2502019年高星酒店房間數量7,868高星酒店建筑面積（平方米/間）70未來接待旅游人數預測（萬人）

2019年接待旅游人數預測3,9432019年接待旅游人數預測6,3202020年接待旅游人數預測9,618

未來酒店需求數量預測（間）

2019年高星酒店房間需求量9,4282019年高星酒店房間需求量14,8182020年高星酒店房間需求量23,288

未來酒店需求數量預測（平方米）2019年高星酒店房間需求量659,9602019年高星酒店房間需求量1,037,2602020年高星酒店房間需求量1,630,160高星酒店市場容量預測項目各功能物業規模研判通過預測，到2019年，長沙高星酒店需求面積約為66萬平方米，到2019年約為100萬平方米，到2020年將達到約160萬平方米。數據來源：長沙統計公報，戴德梁行調研數據酒店住房需求主要是因旅游或商務而作停留的入境人士的短期居住需項目各功能物業規模研判用地性質功能建筑面積比例建筑面積(萬平方米)2020年市場容量預測(萬平方米)本項目占市場容量份額綜合居住住宅75%869

33,0003%

辦公16%185

78024%商業酒店3%35

16022%

零售商業6%70

1,1006%

小計25%290

合計100%1,159

項目各功能物業規模建議遵循前面所述物業功能配比原則，對項目各功能物業規模的建議如下表：住宅和零售商業的開發體量占未來市場需求份額均在10%以下，而本案作為長沙未來四個新城之一，辦公和酒店的開發體量占未來市場需求份額均在25%以下。可見未來市場會有足夠的空間對本項目進行消化。因此所建議的各功能物業規模是合適的，也是符合市場實際情況的。項目各功能物業規模研判用地性質功能建筑面積比例建筑面積202項目總體策劃方案項目發展定位整體功能定位及規模研判各功能定位特色構想土地出讓模式研判項目財務效益評價項目總體策劃方案項目發展定位功能定位商務功能商業功能休閑功能文化功能旅游功能居住功能形成多功能互促共榮商業為商務配套商業為居住配套居住為商務配套形成休閑、購物、文化、旅游綜合商圈功能定位商務功能商業功能休閑功能文化功能旅游功能居住功能商業功能之一定位：集中式零售商業功能，形成長沙市新的、最大的休閑主題綜合商圈。客戶：以河西、河東消費群體為主要依托，輻射長株潭，吸引外地旅游者?？臻g布置：結合區域內江湖、綠地等景觀資源，以濱江休閑商業街、LIFEMALL為主要載體。業態：包括電影院、電玩場、品牌專賣店、餐廳、酒吧、KTV、休閑會館、茶館、Coffeeshop、健身、美容等多種業態。功能定位之商業功能商業功能之一功能定位之商業功能商業功能之二定位：旅游文化商業功能（都市魅力文化之旅）主題一：歷史文化之旅——結合分布新城北部的北津城遺址：古城墻、古城門、北津古渡、離愁臺等，打造文明沉淀的歷史文化之旅。主題二：都市觀光之旅——以依托區域內湘江景觀帶、都市廣場/看臺、超高層建筑觀光層等觀光元素，結合橘子洲島夜景、兩江夜景等都市景觀符號，打造最具都市魅力的觀光之旅，傳遞融合湘江文化和都市時尚文明的長沙氣息。功能定位之商業功能商業功能之二功能定位之商業功能功能定位之商業功能商業功能三定位：商務/居住配套型商業功能?？蛻簦阂詾I江新城內商務辦公及居住人群為主，為其提供完善的配套商業，滿足商務活動所產生的餐飲、休閑、購物等需求。空間布置：以寫字樓群樓為主要載體。業態：各類餐廳、便利店、Coffeeshop、銀行、商務會所等。功能定位之商業功能商業功能三濱江新城要盡快提升土地和物業價值，必須迅速導入易聚人氣和影響力強的產業，休閑商業無疑是最適合的。長沙各大商圈蓬勃發展，但主要以目的性購物為主，缺少休閑娛樂元素。五一廣場商圈作為全市的商業中心，與各副商圈沒有形成錯位發展，也因此被分流了很多客源。濱江新城商業處于大河西龍頭核心，與五一廣場和未來的新河三角洲形成三足鼎立的競爭局面，必須走差異化道路。借助河西龍頭位置和湘江景觀優勢，以大長沙市民為目標客戶群，突出休閑娛樂特色。啟動休閑商業項目的必要性和可行性濱江新城要盡快提升土地和物業價值，必須迅速導入易聚人氣和影響濱水情景商業休閑天地項目開發特色構想－休閑商業功能濱水情景商業休閑天地項目開發特色構想－休閑商業功能主題項目構建濱水商業休閑街區水上娛樂設施高檔酒店、公寓核心形態休閑、旅游、餐飲、購物和娛樂的情景商業街將水上娛樂設施、燈光和音結合，打造水上嘉年華以酒店和服務式公寓為主、商務俱樂部為輔，結合風情酒吧街設置主題特征都市濱水風貌與時尚休閑商業融合，商游合一，打造長沙濱江城市特色的商業標桿強調動感與互動性，豐富濱江單一的觀賞旅游活動以文化為主題，成為都市休閑度假和國內外游客匯聚處典型案例新加坡克拉碼頭上海新天地深圳歡樂谷水上狂歡節香港尖東水幕煙花匯演新加坡克拉碼頭濱水情景商業區業態組合項目開發特色構想－休閑商業功能主題項目構建濱水商業休閑街區水上娛樂設施高檔酒店、公寓休閑、商業定位都市休閑、旅游景點、城市新地標商業性質租賃性商業物業占地3萬M2(建筑面積6萬M2)總投資實際投入1.69億美元，其中動遷費：6億人民幣(近2300戶、逾8000名的居民)租金收益≥1美元/M2/天，超過2億港幣/年(04年12月數據)改造理念以上海近代建筑的標志-石庫門建筑舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，創新地賦予其商業經營功能，把這片反映了上海歷史和文化的石庫門舊城區改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心改造成本2萬元/平方公尺(將舊上海石庫門房子外貌保留，內部全部翻新，這個過程需要付出高一倍的成本)規劃南里北里太平橋公園建筑風格現代建筑為主(充滿現代感的玻璃幕墻建筑物)；石庫門舊建筑為輔以保留石庫門舊建筑為主擁有上海市中心最大的人工湖——太平湖建筑面積25,000M235,000M2占地44,000M2開幕時間2019年中2019年底商業業態構成餐飲占商業體的多數創意商業引領前沿生活體驗-上海新天地項目開發特色構想－休閑商業功能商業定位都市休閑、旅游景點、城市新地標商業性質租賃性商業物業上海新天地：外表「整舊如舊」、內部「翻新創新」的建筑設計特色石庫門建筑群外表保留了當年的磚墻、屋瓦而建筑的內部，則按照二十一世紀現代都市人的生活方式、生活節奏、情感世界度身訂做，無一不體現出現代休閑生活的氣氛文化商業創造新的生活模式項目開發特色構想－休閑商業功能上海新天地：外表「整舊如舊」、內部「翻新創新」的建筑設計特色上海新天地：充分挖掘新型消費享受需求即使在周邊商業配套十分完善的情況下，這里每天仍舊極聚人氣。即使在周邊經濟型商業供應豐富，這里的高檔消費仍舊吸引著人群到這里。把生活和商業的有機結合，充分挖掘了新型消費者中對個性化的追求和在忙碌而平淡的生活中尋求新鮮感的需求。精神享受引領新的消費模式項目開發特色構想－休閑商業功能上海新天地：充分挖掘新型消費享受需求即使在周邊商業配套十分完中央商務區悉尼歌劇院的酒吧餐飲區位于悉尼歌劇院岸邊的開放式大堂。從悉尼中央商務區步行至此約一公里。因此這里主要吸引了兩類客流：來悉尼歌劇院聽音樂會的訪客和來自中央商務區的商務人士。歌劇院酒吧最近被悉尼先驅晨報飲食指南評為2019年最受喜愛的酒吧。悉尼歌劇院濱水商業：悉尼歌劇院臨水酒吧項目開發特色構想－休閑商業功能中央商務區悉尼歌劇院的酒吧餐飲區位于悉尼歌劇院岸邊的開放式大約4m悉尼歌劇院臨水酒吧：臨水的獨特設計理念歌劇院周邊的設計以階梯式逐步退層。最高層為歌劇院主廳，其次是位于地面層的前廣場，這一層主要連接了地面交通與人行道。在西面最低的一層設立了臨水酒吧。這樣的設計理念讓到此用餐，聚會的人們更加臨水、親水。是每一位來此消費的人與自然渾然一體。人們可以從地面一層直接通過下挖的階梯到達臨水層，也可以直接從建在悉尼歌劇院的地下停車場進入，亦可以從舞臺大門的匯合層進入。寬敞的開放式臨水場地，現場音樂的表演讓這里的聚會增添了不少除了自然風景外的人文氣息。去臨水酒吧的階梯前廣場舞臺大門人行道項目開發特色構想－休閑商業功能約4m悉尼歌劇院臨水酒吧：臨水的獨特設計理念歌劇院周邊的設計占地25萬平方米，融酒店、辦公、商業和貿易等多種功能為一體，是當地舉辦大型節日慶典、商品推廣及社區公益表演的最佳場所。這個巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，且整個商城顯現出濃郁的西方建筑色彩。利用了一條運河組建了商業、酒店、辦公和文化娛樂的四大功能，把原本分散的資源有效結合成為整體。在濃厚的商業環境中注入自然的元素：水、綠化，開放空間，自然景觀帶動了商場的觀賞性，也帶來渴望體驗自然生活的消費者。地上建筑突出景觀采光為了營造一個開放的感覺，可以吸引優質的客戶進入。日本福岡博多水城：用環境改變親情，用親情提高消費項目開發特色構想－休閑商業功能占地25萬平方米，融酒店、辦公、商業和貿易等多種功能為一體，內河利用開曠的觀景平臺生態型的濱河景觀島嶼設計內街軸線呼應臨水空間層次變幻空間步移景異特色/標志連廊水主題的商業街親水活動水主題廣場水主題表演活動音樂噴泉表演兒童游樂設施日本福岡博多水城：感受現代生活情趣的商業綜合體建議：在本案利用其內河濱湖景觀，打造多變的臨水空間，結合人性化親水活動，無論是購物、約會、等待還是用餐、親子，這里都會成為人們逗留、活動和消費的心怡之所。中心廣場的引入，使得博多水城生動活潑，朝氣蓬勃，散發出不同于傳統商業概念的光芒，更加貼近人的生活。中心廣場標新立異的設計使其成為城市標志性的空間和形象化的建筑，從而跨大了其市場影響力，開闊了其輻射圈。項目開發特色構想－休閑商業功能內河利用開曠的觀景平臺生態型的濱河景觀島嶼設計內街軸線呼應臨克拉碼頭占地23,000平方米，由60個倉庫改建而成，目前已發展成200家商店、餐廳、酒吧和娛樂場所。該區保留了原有的建筑，讓游人體驗當地的昔日的生活文化，并體現出項目的獨特性，提升項目的吸引力。享有新加坡河畔的秀麗景色，并定期舉辦節興活動，提高旅客的重游率。同時，克拉碼頭還是新加坡有名的美食天堂。項目開發特色構想－休閑商業功能濱水商業區：新加坡克拉碼頭——以娛樂、餐飲為中心模式克拉碼頭占地23,000平方米，由60個倉庫改建而成，克拉碼頭提供日間及夜間的活動場所，包括前往迪士尼式科幻探險區游樂與購物，及一系列夜生活場所：如爵士音樂廳、迪斯科舞池，營造全天候的娛樂方式。白天以二手商品店、古董店和跳蚤市場聞名，日落后則搖身一變，成為熱辣無比的夜間娛樂場所。“克拉碼頭就是新加坡的餐飲和娛樂文化的中心點?！笨死a頭在翻新后，每月平均到訪人流量已經增加到50萬人以上，目前克拉碼頭已成為了旅客到訪新加坡必到之處。項目開發特色構想－休閑商業功能濱水商業區：新加坡克拉碼頭——以娛樂、餐飲為中心模式克拉碼頭提供日間及夜間的活動場所，包括前往迪士尼式科幻探險區濱水主題度假酒店-----迪拜運河飯店(MADINATJUMEIRAH)環境至美，設施豪華，主題鮮明：仿照中世紀阿拉伯城堡的樣式建造，洋溢著伊斯蘭的民族風情。整個酒店是建在一個人造的水城中，客人可以在蜿蜒的小河中坐船游覽兩岸的風光。河岸上棕櫚樹婆娑迷離，古色古香的古城堡時隱時現，像置身于天方夜譚的神話世界中。DARALMASYAF夏屋別墅ALQASR皇宮酒店MINAA’SALAM水上行宮大型會議廳和辦公樓MADINATCONGERENCEHALL項目開發特色構想－休閑商業功能濱水主題度假酒店-----迪拜運河飯店(MADINATJU商務功能發展定位：現代服務業基地，大型企業區域總部基地產業定位：倡導“兩型”理念，引入多元化現代服務產業（環保節能、創意、金融、商貿等）。功能定位：長沙優質現代商務建筑示范區，以寫字樓為核心、服務式公寓及酒店共同構成完善商務功能資金流、信息流、技術流、人才流匯聚功能定位之商務功能商務功能資金流、信息流、技術流、人才流匯聚功能定位之成熟商務區與旅游、文化功能之完美結合上?；春Ｂ飞虅杖εc新天地（商業、餐飲、娛樂、文化綜合體）的完美結合，形成新型的都市旅游點，并提升區域物業價值。東京六本木新城是一個商務、居住、購物、娛樂、文化的復合型都會區，平均每天吸引超過10萬游客到訪。香港中環蘭桂坊酒吧街與中環商務區同步發展，成為香港多元文化融合的代表，是香港旅游協會向外國游客推介的旅游點之一。項目開發特色構想－商務功能成熟商務區與旅游、文化功能之完美結合上?；春Ｂ飞虅杖εc新天地位置：位于日本東京都港區六本木六丁目開發程序：規劃于1986年11月，施工于2000年4月，竣工于2019年3月。規模：占地接近180畝，總建筑面積為75.91萬平方米。產業結構：產業包含酒店、寫字樓、商業、住宅、文化等，整個項目分為4區，共13棟建筑，提供約230間商店、餐廳等。構建了一個功能完善、綠意濃濃、且立體化的“城中之城”與“文化都心”。目標人口：就業人口約2萬人、居住人口約2千人、平人到訪人數約10萬人、假日到訪人數約15萬人。櫸樹坂Terrace寺院A區C區D區B區項目開發特色構想－商務功能六本木新城再開發計劃以打造“城市中的城市”為目的，被譽為最能代表“現代東京”的地方，是現代東京融工作、生活、休閑于一體的城市都心。位置：位于日本東京都港區六本木六丁目櫸樹坂Terrace寺院海上海LOFT創意設計區（上海）商業商業街，商業面積近3萬平方米7幢，總建筑面積9萬多平方米住宅靈活運用木、金屬、玻璃、混凝土、磚五大材質，將各種生活、商務配套融于一體。海上創意LOFT特有的玻璃幕墻、高挑大寬面辦公空間，顛覆原有商務辦公環境。正南北布置、大弧面建筑群體組成的創意生態居將成為品質最好的高檔公寓住宅區。海上海LOFT形態開發特征項目開發特色構想－商務功能創意LOFT創意商業街創意生態居商務3幢LOFT，總建筑面積7萬多平方米居住零售海上海LOFT創意設計區（上海）商業商業街，商業面積近3萬平位置：珠江新城內，南側隔廣州新博物館而望珠江，西北側是將來廣州的地標，400多米高的雙子塔。

高度：一棟160米高的塔樓。功能：包括350套客房和120套高級服務式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。品牌：麗思·卡爾頓，萬豪集團最高端的的酒店品牌，從19世紀創建以來，一直遵從著經典的風格，成為名門、政要下榻的必選酒店。意義：為廣州提供了一家世界最高水平的酒店，而更重要的是，在軟件上，它將把廣州的整個城市服務能力提高到一個新的層次。項目開發特色構想－商務功能國際高星酒店(公寓）-----富力麗思卡爾頓酒店（廣州）1.富力君悅酒店（公寓）——超5星級酒店2.富力麗思卡爾頓酒店（公寓）——超5星級酒店3.國門酒店4.四季酒店（公寓）——超5星級酒店5.w酒店（公寓）6.圣瑞吉酒店7.朱美拉廣州大酒店（公寓）——超5星級酒店8.嘉峪禮頓陽光酒店（公寓）9.富力萬豪酒店（公寓）珠江新城已知高星級酒店（公寓）富力麗思卡爾頓酒店位置：珠江新城內，南側隔廣州新博物館而望珠江，西北側是將來廣功能定位之居住功能居住功能定位：

“兩型社會”和諧居住示范區客戶定位：倡導和諧居住原則，形成多元化居民結構。新建住宅社區以中產階層和高收入階層為主流群體。建筑類型：針對居民結構，建設高層、小高層多層及別墅等多種建筑類型。功能定位之居住功能居住功能居住功能開發理念城市之心國際濱水領地首席地位宜居生態服務體系居住功能支撐首席地位：長沙大河西新城市中心生態宜居：坐擁山水資源，生態宜居服務體系：服務城市之心、商務中心的國際社區項目開發特色構想－居住功能板塊居住功能開發理念城市之心首席地位宜居生態服務體系居住功能支撐居住功能價值體現物業類型景觀資源價值價格層次多層、別墅居住區一線江景頂端高層、小高層住宅區一線江景、湖景高端高層、小高層住宅區二線、三線江景、園景中端、中高端標志性國際濱水生活區項目開發特色構想－居住功能居住功能價值體現物業類型景觀資源價值價格層次多層、別墅居住區環保節能新城：瑞典斯德哥爾摩哈默比湖城哈默比湖城存在著一個由政府驅動，享譽國際的生態環境規劃，其中包括土地凈化，工業污染地利用，公共交通系統，降低能源消耗，水和垃圾的循環使用等。項目開發特色構想－居住功能位于斯德哥爾摩中心城區以南曾經是碼頭和工業用地總用地面積2平方公里全部建成后將擁有超過100萬平方米居住物業，20萬平方米的商業面積，可容納2萬人在此居住和生活。將于2019年建成環保節能新城：瑞典斯德哥爾摩哈默比湖城哈默比湖城存在著一個由項目客戶定位土地樓宇建設樓宇交付使用中間客戶：土地的需求者

終端客戶：各類物業的使用者

不同階段的客戶類型現代商務區對中間客戶的要求：資金實力和籌資能力：現代商務區物業投資具有高投入的特質，要求投資者具有雄厚的資金實力和有效的籌資渠道。開發經營能力：新城物業投資具有高質素的特質，要求投資者具有豐富的開發和經營經驗。長遠戰略：濱江新城的開發與建設需要一個較長的過程，易出現不確定性風險，因此，要求投資者具有長遠的發展戰略眼光。項目客戶定位土地樓宇建設樓宇交付使用中間客戶：終端客戶：不同中間客戶定位及引進建議項目客戶定位近期客戶中遠期客戶項目特點區域土地處于啟動階段，土地獲利能力相對較弱CBD逐漸成熟，價值開始體現，且發展商通過土地所能獲取的收益較為清晰、穩定客戶引入類型戰略型投資者：國內及境外投資者（上市開發商、跨國房地產開發商、國際投資基金)重要投資者：本地區大型企業（自用物業投資）戰略型投資者：國內及境外投資者重要投資者：本地開發商客戶認知障礙外地投資者：對長沙和濱江新城了解不深本地投資者：對市場和濱江新城前景信心不足-----對策強調濱江新城在大河西的龍頭地位；提供吸引力強的土地優惠政策；提供具實質性的產業扶持和招商優惠政策；針對客戶特點，拓寬推廣渠道。根據市場變化，合理調整各年度土地供應計劃，實現土地價值穩步提升。中間客戶定位及引進建議項目客戶定位近期客戶中遠期客戶項目特點終端客戶定位功能板塊客戶群體客戶特征商業長沙本地市民。長沙周邊城市居民。省外旅游者。以休閑為主題的市內游，其消費行為具有重復性。-家庭型：以餐飲、休閑、娛樂、購物一體化消費居多；-朋友聚會型：分別以餐飲、休閑、娛樂等目的性消費居多。以觀光為主，消費多以餐飲及旅游型購物為主，消費行為重復性較低。住宅長沙本地居民；湘籍外地回鄉購房者；湘籍長沙周邊縣市購房者；社會的中堅階層，是財富的主要創造者和擁有者。仍以自住為主，但其中自住兼投資目的較重。有一定事業和經濟儲蓄，有較高和穩定的家庭收入。項目客戶定位終端客戶定位功能板塊客戶群體客戶特征商業長沙本地市民。以休閑終端客戶定位功能板塊客戶群體客戶特征寫字樓引領客戶群：金融業、知名外資企業、外國領使館等。主力客戶群：貿易、房地產、大型企業區域總部、法律、會計等現代服務業引領客戶群：租金承受力強、自身形象好、對寫字樓軟硬件要求高，強帶動力，是需要重點爭取的對象。主力客戶群：講究形象，數量多，有一定租金承受能力，是甲級/準甲級寫字樓的主流用家。酒店以商務人士為主，高端旅游人群為補充停留時間短，但對商務設施如會議設施等有較高的要求。由企業支付，且支付能力強。希望能靠近客戶。高端旅游人群較重視酒店環境、休閑娛樂設施。公寓區內外來中長期租戶：商務高管人士為主，全市外資企業高管為輔。大型企業及外資公司的高層管理人員；來自外地，停留時間還較短，對長沙的熟悉程度較低；在長沙工作尚不穩定或者無長期計劃支付能力高，同時對生活、居住有著較高的要求項目客戶定位終端客戶定位功能板塊客戶群體客戶特征寫字樓引領客戶群：金融業項目總體策劃方案項目發展定位整體功能定位及規模研判各功能定位特色構想土地出讓模式研判項目財務效益評價項目總體策劃方案項目發展定位財務評價有關說明：長沙濱江新城凈開發用地按濱江新城公司提供指標4399畝計算；長沙濱江新城以我司的規劃建議（建設規模、功能比例等）、土地經營方案（出讓次序、出讓價格等）進行整體經營；相關評價指標以住宅70年、商業40年使用期為計算基準。不考慮通貨膨脹或通貨收縮的影響。項目主要經濟技術指標序號主要技術經濟指標參數單位1規劃區域面積720萬平方米2已出讓土地面積177萬平方米3濱江新城公司用地面積543萬平方米3.1基礎設施用地面積250萬平方米3.2凈開發用地面積293萬平方米3.2.1居住用地面積209萬平方米3.2.2商業用地面積84萬平方米4可出讓建筑面積1,159萬平方米4.1居住（含配套商業）869萬平方米4.2商業290萬平方米4.2.1辦公185萬平方米4.2.2酒店/公寓35萬平方米4.2.3零售商業70萬平方米5凈開發用地容積率3.95

財務評價有關說明：項目主要經濟技術指標序號主要技術經濟指標參拆遷進度第一期及第二期已在2019年拆遷完畢。第三期拆遷面積共156.8萬平方米，在2009-2019年拆遷完畢。第一期及第二期拆遷已投入資金36.2億元，第三期預計投入拆遷資金65.6億元。(濱江新城公司提供數據)年份2019年2009年2019年合計分期拆遷面積(平方米)第一期410,000—

—

410,000第二期470,000—

—

470,000第三期—

600,000968,0001,568,000拆遷面積合計880,000600,000968,0002,448,000分期拆遷成本(元/平方米)拆遷費用(萬元)第一期3829157,000—

—

157,000第二期4362205,000—

—

205,000第三期4184—250,000406,000656,000拆遷費用合計362,000250,000406,0001,018,000拆遷進度第一期及第二期已在2019年拆遷完畢。年份2019年開發及投資進度計劃土地拆遷費用分三年分攤，其中第一、二期已在2019年投入，第三期在2009和2019年分兩年分攤。道路建設費用在2009-2019年分四年分攤，其中銀盆嶺路、安居路、茶山路、含光路在2009年完成建設，其余道路在2019-2019年分三年完成。綠地、學校、電力、電信、醫療、衛生等其他市政設施建設預計用10年時間完成，費用投入按2009-2019年每年20%，2019-2019年每年10%，2019-2018年每年5%估算?；刭徤刭M用在2019-2019年分三年分攤。不可預見費在整個開發期內每年平均分攤。項目的投資主要集中在開發前期階段，因此項目前期的資金運營面臨巨大壓力。建議爭取相關稅費的返還，以緩解項目前期資金壓力。注：詳細計算過程參看附表二開發及投資進度計劃土地拆遷費用分三年分攤，其中第一、二期已在模式分期出讓整體出讓模式說明設定濱江新城開發期為10年，分10期，依照相關原則每年出讓一定量的用地。把濱江新城用地一次性出讓給一個或數個買家，濱江新城公司無需長期經營。稅費返還變化沒有稅費返還開發期內全部稅費返還2019年及以后取消稅費返還沒有稅費返還有稅費返還經濟指標比較總收入(萬元)

1,833,077

2,858,641

2,614,1981,187,9572,187,421總利潤(萬元)-565,022867,505623,062-437,823561,641評價指標比較投資利潤率-23.56%43.57%31.29%-26.93%34.55%凈現值(萬元)-270,506419,827300,947————內部收益率2.01%13.77%12.21%————投資回收期(動態)不能回收7.067.08————不同土地出讓模式財務效益對比說明：假設分期出讓的起始樓面地價為住宅900元/M2，商業1400元/M2，年均增幅10%。假設整體出讓的樓面地價為住宅900元/M2，商業1400元/M2。投資回收期從土地出讓首年開始計。模式分期出讓整體出讓模式說明設定濱江新城開發期為10年，分1不同土地出讓模式研判土地出讓模式模式研判可實現性分期出讓沒有稅費返還利潤率為負值，模式不可行×開發期內全部稅費返還開發期內要求全部稅費返還，雖然可提高利潤，但較難爭取。★★★☆2019年及以后取消稅費返還在未實現投資回收前爭取稅費返還，在實現投資回收后取消稅費返還，具有合理性。★★★★整體出讓沒有稅費返還利潤率為負值，模式不可行×有稅費返還可實現正利潤，但尋找購買對象難度大★★√由于項目土地開發費用投入大，若沒有相關稅費返還，項目在當前的市場環境下，無法實現利潤收入。因此必須爭取相關稅費的返還，以幫助項目實現利潤收入。通過測算，以2019年開始出讓土地起計，到2019年項目就能實現投資回收。2019年開始取消稅費返還，項目也能達到正利潤。因此，建議項目采用分期出讓的模式，并爭取在2019年之前返還相關稅費，使項目實現盈虧平衡。不同土地出讓模式研判土地出讓模式模式研判可實現性分期出讓沒有土地出讓計劃出讓模式：分期出讓出讓分期：從2019年到2019年，分10期。出讓總用地面積：293萬平方米居住用地：209萬平方米商業用地：84萬平方米出讓總建筑面積：

1159萬平方米居住物業：869萬平方米商業物業：290萬平方米出讓價格：首年(2019年)樓面地價：居住用地：900元/平方米商業用地：1400元/平方米年均增幅：10%注：詳細計算過程參看附表三土地出讓計劃出讓模式：分期出讓注：詳細計算過程參看附表三項目總體策劃方案項目發展定位整體功能定位及規模研判各功能定位特色構想土地出讓模式研判項目財務效益評價項目總體策劃方案項目發展定位拆遷費用、基礎設施工程費用和回購生地費用按濱江新城公司提供數據進行估算。凈開發用地單方成本按濱江新城公司提供凈開發用地指標4399畝折算成293萬平方米進行估算?？偼顿Y及構成序號項目名稱金額(萬元)比例1拆遷費用1018,00062.6%2基礎設施工程費用443,66727.3%3回購生地費用116,7607.2%4不可預見費47,3532.9%5土地開發總費用1,625,780100.0%6凈開發用地單方成本5,544元/平方米

7推廣費用27,496

8財務費用337,860

9總投資費用1,991,136

拆遷費用、基礎設施工程費用和回購生地費用按濱江新城公司提供數項目收益測算項目總收入為2,614,198萬元，由兩部分構成：土地出讓收入和稅費返還，分別占總收入比例70%和30%。土地出讓收入為1,833,077萬元，收入期限為2019年到2020年。注：詳細計算過程參看附表四4-2項目收益測算項目總收入為2,614,198萬元，由兩部分構成稅費返還測算稅費返還總額為781,121萬元，其中拆遷費用和城市基礎設施配套費返還占大部分比例。稅費返還期限為2019到2019年，2019年實現全部投資回收，2019年開始可以取消稅費返還。注：詳細計算過程參看附表四4-1序號稅費返還項目金額(萬元)比例1拆遷費用289,60037.1%2城市基礎設施配套費220,40728.2%3規費62,4688.0%4建安稅116,02414.9%5房屋銷售稅92,62111.9%6合計781,121100%稅費返還測算稅費返還總額為781,121萬元，其中拆遷費用和項目收益測算說明稅費返還測算說明：拆遷費用：假設第一、二期拆遷費用的80%可以在2019年返還?；A設施配套費：居住用地按230元/m2，商業用地按300元/m2，乘以當年出讓建筑面積求得。假設當年發生基礎設施配套費當年返還。規費：按70元/m2，乘以當年出讓建筑面積求得，假設當年發生規費當年返還。建安稅：按工程費用的5.3%計提，假設當年投入工程費用，下一年返還相應建安稅。房屋銷售稅：營業稅及附加按銷售收入的5.3%計提，土地增值稅按銷售收入的1%計提。假設當年發生銷售收入，當年返還相應銷售稅的40%。土地出讓收入測算說明：以預測的各年土地樓面單價乘以各年計劃出讓土地的建筑面積求得。土地出讓收入收款進度假設：當年擬出讓土地收入的70%可在當年收取，另外30%在下一年收取。即擬出讓土地收款進度n=擬出讓土地成交額n*70%+擬出讓土地成交額n-1*30%。項目收益測算說明稅費返還測算說明：土地出讓收入測算說明：資金籌措計劃項目建設期內，由財政投資、土地出讓收入、稅費返還和貸款解決資金鏈運轉問題。項目總收入扣減推廣費用后的余額為項目的可運用資金，以收入再投入的形式投入到項目開發建設中。投入開發后仍有盈余則用于項目的還本付息。還本付息后仍有盈余，則滾動到下一年的開發。推廣費用按土地出讓收入的1.5%計提。從2009年到2018年分10年分攤，其中2009年占10%，2019和2019年分別占15%，余下7年每年約占9%。財政投資1.51億元，數據由濱江新城公司提供。(《濱江新城項目資金到位情況表》“市財政項目資本金”)項目可運用資金估算投資計劃與資金籌措序號項目合計(萬元)1項目總收入2,614,1981.1

土地出讓收入1,833,0771.2稅費返還781,1212推廣費用27,4963可運用資金2,586,702序號項目合計(萬元)1土地開發總費用1,625,7802資金籌措1,625,7802.1財政投資15,1002.2可運用資金用于投資部分779,3782.3貸款831,302注：詳細計算過程參看附表五、附表六資金籌措計劃項目建設期內，由財政投資、土地出讓收入、稅費返還還本付息計劃還款模式假設：土地出讓收入扣除推廣費用，在投入當期開發投資后，即全部用于貸款償還。貸款利率按5年以上銀行利率5.94%計算。從2019年起計，貸款償還期需要約9年（到2019年）。本項目在開發經營期間可清償所有的貸款和利息，具備債務清償能力。序號項目合計(萬元)1貸款831,3022應計利息337,8603還本付息合計1,169,1623.1本金償還831,3023.2利息支付337,8604可運用資金用于還貸部分1,169,162注：詳細計算過程參看附表七還本付息計劃還款模式假設：土地出讓收入扣除推廣費用，在投入當經濟效益評價評價指標全部投資自有資金凈現值（萬元）

300,947

301,449內部收益率12.21%45.63%投資回收期(動態)年7.087.07投資回收期(靜態)年5.827.02投資利潤率31.29%說明：投資回收期從土地出讓首年開始計算。折現率為貸款利率上浮10%。序號項目合計(萬元)1項目總收入2,614,1981.1土地出讓收入1,833,0771.2

稅費返還781,1212總投資費用1,991,1362.1土地開發總費用1,625,7802.2推廣費用27,4962.3財務費用337,8603收入利潤總額623,062濱江新城土地開發經營的總利潤為623,062萬元，投資利潤率為31.29%。（投資利潤率=收入利潤總額/總投資費用）濱江新城土地開發經營的全部投資動態回收期為7.08年。從財務評價指標來看，項目具有現實可行性。注：詳細計算過程參看附表八、附表九、附表十。經濟效益評價評價指標全部投資自有資金凈現值（萬元）300,盈虧平衡分析如盈虧平衡圖所示，項目盈虧平衡點在2019年?？偝杀景ü潭ǔ杀竞涂勺兂杀?，其中固定成本包括拆遷費用、基礎設施工程費用、回購生地費用，可變成本包括推廣費用和財務費用?？偸杖氚ㄍ恋爻鲎屖杖牒投愘M返還。到2019年，共出讓土地面積221.3萬平方米，其中居住用地156.2萬平方米，商業用地65.1萬平方米；共出讓建筑面積892.4萬平方米，其中居住物業675.9萬平方米，商業用地216.5萬平方米。盈虧平衡分析如盈虧平衡圖所示，項目盈虧平衡點在2019年?？側莘e率是影響項目收益的敏感因素。容積率越高，投資利潤率越高，投資回收期越短。評價指標顯示，當容積率≤3時，項目不可行；當容積率≥3.5時，項目才能實現正利潤。容積率敏感性分析凈開發用地容積率變動情況3.003.503.954.505.00項目總收入變動值(萬元)2,060,5962,352,1102,614,1982,935,1383,226,652總利潤變動值(萬元)-50,480319,624623,062977,2031,290,655投資利潤率變動值(靜態)-2.39%15.73%31.29%49.91%66.67%NPV變動值-36,624141,136300,947496,656674,416IRR變動值5.78%9.30%12.21%15.52%18.33%全部投資回收期變動值(動態)多于10年8.527.086.235.65全部投資回收期變動值(靜態)7.376.415.825.254.83說明：投資回收期從土地出讓首年開始計。凈開發用地容積率變動對項目收益的影響容積率是影響項目收益的敏感因素。容積率越高，投資利潤率越高，稅費返還對項目收益影響比較明顯。當稅費返還減少20%以上，投資回收期要超過8年。因此，要保證項目實現正利潤并且盡快實現投資回收，必須爭取相關稅費返還。稅費返還變動情況0%-10%-20%-30%-40%-50%項目總收入變動值(萬元)2,614,1982,536,0862,457,9742,379,8622,301,7502,223,638總利潤變動值(萬元)623,062517,738411,737299,638183,78264,815投資利潤率變動值(靜態)31.29%25.65%20.12%14.40%8.68%3.00%NPV變動值300,947243,801186,656129,51172,36615,220IRR變動值12.21%11.08%9.97%8.89%7.83%6.80%全部投資回收期變動值(動態)7.087.618.188.899.5210.46全部投資回收期變動值(靜態)5.826.086.346.626.927.28說明：投資回收期從土地出讓首年開始計。稅費返還變動對項目收益的影響稅費返還敏感性分析稅費返還對項目收益影響比較明顯。當稅費返還減少20%以上，投市場環境

悲觀平穩樂觀起始地價變動情況-30%-20%-10%0%10%20%30%項目總收入變動值(萬元)

2,064,2752,247,5832,430,8902,614,1982,797,5062,980,8143,164,121總利潤變動值(萬元)-27,227203,355416,840623,062822,0351,021,0091,216,730投資利潤率變動值(靜態)-1.30%9.95%20.70%31.29%41.61%52.10%62.48%NPV變動值-25,53283,294192,120300,947409,773518,599627,426IRR變動值6.00%8.21%10.27%12.21%14.04%15.77%17.44%全部投資回收期變動值(動態)多于10年9.187.887.086.616.235.89全部投資回收期變動值(靜態)7.086.576.175.825.525.255.01說明：投資回收期從土地出讓首年開始計。起始地價變動對項目收益的影響起始地價敏感性分析評價指標顯示，當起始地價減少30%時，項目不可行；當居住用地起始地價>650元/m2

、商業用地起始地價>1000元/m2時，項目才能實現正利潤。市場環境悲觀平穩樂觀起始地價變動情況-30%-20%-10市場環境悲觀平穩樂觀地價增幅變動情況-5%0%5%10%15%20%項目總收入變動值(萬元)

1,747,8501,968,9412,251,9992,614,1983,077,0053,667,088總利潤變動值(萬元)-356,610-85,846241,754623,0621,093,6141,690,330投資利潤率變動值(靜態)-16.95%-4.18%12.03%31.29%55.14%85.51%NPV變動值-172,856-49,720105,398300,947547,421857,788IRR變動值1.99%5.36%8.77%12.21%15.66%19.11%全部投資回收期變動值(動態)多于10年多于10年8.547.086.476.04全部投資回收期變動值(靜態)8.176.796.255.825.485.20說明：投資回收期從土地出讓首年開始計。地價增幅變動對項目收益的影響地價增幅敏感性分析地價增幅的變動對項目收益影響較大，評價指標顯示，如果地價沒有增長或者降低，項目不可行。地價至少保持2%的增幅，項目才能實現正利潤。市場環境悲觀平穩樂觀地價增幅變動情況-5%0%5%10%15土地成交情況表現特征發生概率對策樂觀經濟大環境大幅轉好；樓市需求旺盛，地價大幅上升25%與境外投資商合作開發啟動區大型商業；適度減少宣傳推廣力度；以拍賣方式出讓土地為主。平穩經濟大環境逐漸變好；樓市需求平穩上升，地價逐漸提升50%與境內（外）投資商合作開發；保持強有力的全方位宣傳推廣效果；根據不同性質用地，針對性采用招拍掛形式出讓土地悲觀經濟大環境保持現狀甚至變差；樓市觀望態度繼續濃厚，樓市需求不明顯，地價下降25%政府針對市場變化特點，深入了解開發商需求，在土地出讓、招商方面給予更多優惠政策；廣泛與中介招商機構合作，針對性邀請發展商參與開發濱江新城；與本地發展商合作開發啟動區大型商業；以招標和掛牌的土地出讓方式為主。項目風險概率及應對策略土地成交情況表現特征發生概率對策樂觀經濟大環境大幅轉好；25項目融資方式融資模式操作方式利弊分析項目適用階段內源融資政府財政撥款企業收入再投入（土地出讓金、稅費返還等收入）利：融資成本低，最可靠的融資渠道弊：土地收入受市場不確定性因素影響各階段采用負債融資銀行及其他企業貸款：最傳統的方式，向銀行或非銀行機構進行借貸款。利：易于快速籌集資金弊：還貸周期較長，利息較高短期采用（起步期）債券融資：發行企業債券募集資金。利：資本成本較低，債券的利息允許在所得稅前支付。不涉及到控制權的問題。弊：對于發行債券的企業自身的要求相對嚴格，報批及發行手續比較復雜。中長期考慮采用權益融資聯合開發：一方提供土地另一方提供資金聯合開發，保證足夠的資金用于完成項目的開發。聯合開發雙方對所經營地產項目都持有股份。利：有利于關鍵項目的迅速啟動和開發；弊：土地業主獲利相對較少。短期采用（起步期）房地產投資信托（REITs）：房地產企業將其旗下部分或全部商業物業資產打包上市，向投資者發行信托單位或股票，并以物業資產的租金等收益為來源定期向投資者派發紅利，并由專業的基金管理公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信托基金。利：信托融資方式的利率較低，可以有效降低整體融資成本，而且期限彈性較大；弊：需培育具優質經營業績的商業作信托產品，受市場因素影響大。中長期考慮采用買殼上市：通過收購已經上市的公司，利用其殼資源發行新股融資。利：能有效降低了企業的融資成本；弊：操作難度較大，較難獲取理想的成本收益率。中長期考慮采用項目財務控制關鍵點項目融資方式融資模式操作方式利弊分析項目適用階段內源融資政府項目回收投資及盈利點研判盈利手段土地出讓收入稅費返還收入長線物業收益操作方式以招拍掛形式出讓濱江新城土地，獲取土地出讓收入爭取請政府返還相關項目開發及銷售期間稅費以合作開發模式開發建設商業物業，收取物業長線經營收益收益比重

資金作用早期回收投資；后期獲取土地增值利潤回收土地開發投資早期彌補投資；后期獲取物業利潤。利弊分析利：傳統的盈利模式，可直接較快地回收資金弊：受市場變化影響大，單一模式的投資回收期長利：除土地出讓收益外，稅費返還是影響