房地產價值評估報告房地產價值評估結課作業資產評估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點，在選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評估目的。一、房地產價值評估中三種評估方法的理論依據成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。成本法的理論依據是生產費用價值理論，其認為房地產的原始成本越高，價值越大；房地產的存續時間越長，損耗越多，價值越小。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當前重置成本以及歷史損耗為依據的，其本質還是以歷史成本為基礎，與房地產的未來運用效率無關，因此成本法評估的價值是會計價值。成本法所評估的價值能被人們認可的原因是：房地產持有人要出售該資產，其售價不應低于其成料、人工以及稅費投入，而且包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新購建期間應負擔的利息和利潤報酬。收益法的理論依據為效用價值論，其認為房地產的價值在于該房地產所帶來的未來收益，未來收益的現值之和就是該房地產的價值，該折現率亦稱資本統地論述了收入與資本的關系。費雪認為，收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用收入、實際收入和貨幣收入。享用收入是指人們在消費中所產生的精資值。費雪資本評估理論的不足就是認為未來行了進一步完善，未來收益不再是確定的，并對論述。此后，以收益法為核心的現代主流價值評類似房地產的市場，據此確定被評估房地產價值的一種方法。其理論市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透位上。低下、相同或類似房地產交易不活躍的情況下，價估實務中得到廣泛的應用。較前的情況下重新購建所需投入的土地開發成本、建安成本以及其他費用(銷售費用和管理費用以及稅費)加上購0用，則成本法評估的價值V為：1其中：K為房地產行業全體投資者(包括股東和債權人)的平均投資報酬率；t為購建開始至評估時點所需時間(按投入資本加權計算)。特別地，如果般以現金流房地產價值V為：2t數。數流量與會計收入同步，則折現未來現金流量也可以等價為折現未來剩余收益(也稱為超額收益或非正常收早可追溯到經濟學家馬歇爾在1890年所著的本益或管理收益。以后許多學者以剩余收益 (也稱非正常收益)作為口徑評估資產價值，并進行了推廣應用，如奧爾遜、積的剩余部分。非正常收益的折現值加上估價值。其計算公式為：20率都相同的情況下，房地產未來1203價值V相同，即V=V=V=C。但是市場實際不存在這樣的理想狀態，三種21230差異。當房地產實際投資報酬率大大高于要求的當市場供求的投資報酬率以及重新購建需要的時間則難以現率的選取對評估結果影響較大。率還是取全社會的平均投資報酬資報酬率還是取特定投資者的投資報酬度來確定折現率，而評估結果對折現率具場信息比較充分、相同或類似房地比較多，則評估結果在短期內具有一定的可靠不具有長久的可靠性。另外，選取的案例是否為市場正常交易價格、因素修正幅度是否合理等對，選取合理的評估方法，針對評估方定性和敏感性參數，同時認真分析比較不(1)房地產位置狀況本次評估的對象為＊＊銀行總行位于上海市浦東新區＊＊＊路＊＊號的辦(2)房地產的權利狀況委估房地產“房地產權證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權類型為出(3)房地產概況該建筑物為＊＊銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓備發電機，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理辦公室及會議室為木地板，衛生間、廚房為防滑地板金貿大廈、東方明珠等上海通便利。(4)評定估算用途相同、土地級別相同地區、價格類項目名稱地址A新上海國際大廈B華能聯合大廈C證券大廈待估對象待估對象號浦東新區陸家金融區公樓日繁華,金融業聚集區有地鐵和多條公交線路新上海國際大廈號浦東新區陸家金融區公樓,480繁華,金融業聚集區有地鐵和多條公交線路華能聯合大廈號浦東新區陸家金融區公樓,480繁華,金融業聚集區有地鐵和多條公交線路物業名稱坐落位置所處地區建筑用途交易日期區商業繁華交通條件證券大廈號浦東新區陸家金融區公樓,090繁華,金融業有地鐵和多條公交線路物業名稱公共服務社會環境地區性不動產銷售狀況環境衛生及景觀市政設施建筑結構裝飾裝修情況個別因設施狀況設施狀況平面布局待估對象陸家嘴金融區優優優好七通一平鋼混幢外墻全玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕進口電梯，中央空調，消防報水電到位，電話好一面臨主干好物業管理好項目名稱新上海國際大項目名稱新上海國際大廈華能聯合大廈證券大廈ABC陸家嘴金融區優優優好七通一平鋼混幢玻璃幕墻，內裝辦公房內為毛坯進口電梯，中央空調，消防報水電到位，電話好一面臨主干好陸家嘴金融區優優優好七通一平鋼混幢玻璃幕墻，內裝辦公房內為毛進口電梯，中央空調，消防報水電到位，電話好一面臨主干好陸家嘴金融區優優優好七通一平鋼混幢外墻全玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房頂，木地板，輕質隔斷進口電梯，中央空調，消防報水電到位，電話好一面臨主干好地址地址E表)物業名稱交易單價(元/座落位置交易日期度距城市主要商服中心距離道路狀況交通便捷度交通受制情況距車站港口城市基礎設域社會公共服素社會人文環境條件環境質量件城市規劃限制不動產銷售狀況計因建筑面積高待估物業交通銀行大廈狀況描述銀城中路號2004.6.30近優優無近七通一平齊全優優優優相似優值1優大一新上海國際大廈狀況描述狀況描述02004.8100繁華100近100優100優100無100近100七通一平100齊全100優100優100優100優100相似100優1001優大二華能聯合大廈狀況描述狀況描述值0.710000100100100100七通一平1001001001001001001001001優大三證券大廈狀況描分述值0號2004.7近優優無近七通一平齊全優優優優相似優1優大(1)綜合造價物業名物業名稱素內部結構的合理性層數建筑結構程度裝修狀況設備標準及狀況新舊程度物業管理綠化環保程度特別因素個別因素小計評估價格(總待估物業交通銀行大廈狀況描述較好鋼混相似高檔裝修高新好值123400(取整)一新上海國際大廈二華能聯合大廈狀況描述好鋼混相似外裝修高檔，內裝修坯高新好9分值狀況描述較好鋼混相似外裝修高檔，內裝修坯高新好值71,444,286,755.00三證券大廈狀況描述較好鋼相似修高新好值0.99012A2939(元/平方米)B7(元/平方米)C米)取三者的算術平均值作為評估單價(比準價格)，即：地上建筑物評估單價＝(22939+23417+23852)/3欄桿扶手。10月發布的文件(武建造預字[2001]28號)中公布的第四期工程造價信息，選型工程造價直接采用。以下為典型依據武漢市建設工程造價管理站文件(武建造預字[2001]28號)并參考“資產評估常用數據與參數手冊”第二版(呂發欽主編)中的有關參數，將典元)(2)前期及其他費用(5.16％)建安工程造價的2.6%計算)。算)。0.06％)。2)按建筑面積計取(20.25元/平方米)(3)資金成本(4)重置成本合計重置成本為627元/平方米×(1＋18)×551.88平方米＝408,313.94元(5)成新率確定理論成新率＝1－(1－殘值率)×(已使用年限／耐用年限)理論成新率＝1－(1－2％)×(17／50)＝66.68％2)打分法礎無不均勻沉降，結構構件尚好，內裝修有城鄉建設環境保護部制訂的《房屋完損等評定評定有承載力、稍有不均勻沉有輕微變形、細小裂縫稍有裂縫、破損評合分計1870分16-2016-201-20基礎承重重構件損級基本尚好目構分稍稍有滲漏稍有磨損、裂縫基本靈活、少量變形稍有裂縫、風化稍有裂縫、風化無明顯變形、稍有裂縫稍有破損基本尚可線路、照明裝置基本尚好、無漏電基本正常使用面樓地面頂棚修他3-160-126-203-163-163-160-12226-202-28修分備分6865×裝3)成新率的確定房屋成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％(取整)(6)評估值計算％＝277,653.48(元)(1)年租金收入根據委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似物業租金水平的調查、了解，確定估價對象月租金為80元/平方米(估價對象營業用房及辦公用房租金水平相當)，空置率取5%。則估價對象年租金收入為：80×26800×12×(1－5