長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。2023年物業管理師-物業經營管理考試高頻考點參考題庫帶答案（圖片大小可自由調整）答案解析附后第1卷一.單項選擇題(共15題)1.（）是對物業“硬件”的管理。A.策略與運行管理B.現場管理C.保險及風險管理D.財務管理2.房地產置業投資的現金流量中，()是業主最關心的問題。A.凈運營收益的最大化B.實現預期收益目標C.可以獲得的租金收入D.運營費用的最小化3.趙某應繳納的基礎租金為12萬元/月，其與業主約定自然平衡點為每月營業額50萬元，以每月營業額的4%作為百分比租金，若租戶一月份、二月份營業額分別為50萬元、45萬元，這兩個月應繳租金共計（）萬元。A.24B.30C.48D.354.管理型物業服務企業是具有（）物業管理能力的企業，它受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業管理活動中處在總包的位置。A.經營性B.收益性C.策略性D.競爭性5.關于收益性物業的市場價格與理論價格，下列說法錯誤的是（）。A.市場價格和理論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡價格B.市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的C.在正常市場或正常經濟發展下，市場價格基本上與理論價格相吻合D.市場價格圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠6.某舊住宅的重置價格為100萬元，賬面價格為70萬元，因戶型設計落后導致的功能折舊為10萬元，因位于環境污染區引起的經濟折舊為5萬元。則該住宅的現值評估為（）萬元。A.15B.55C.85D.907.在制訂寫字樓租金收取辦法時，無須考慮的是（）。A.支票、現金等支付形式B.租金收取時間C.激勵主動繳納行為的措施D.租金收取方式8.計算經濟壽命時，當考慮資金（）的影響時，則需要將有關的費用支出折算到一個時間點上，該時間點通常為初始購置設備費用支出的時間。A.賬面價值B.時間價值C.使用價值D.市場價值9.按照國內外權重設計的習慣作法,權數總值通常為100分，具體指標權數采取專家印象打分方法確定，其中非計量指標權重為（）。A.20%B.45%C.65%D.70%10.某單元公寓面積100m2，單價4620元/m2，總價46.2萬元，在實際交易中的付款方式是在成交日期時一次付清，則給予8%的優惠，則其實際單價為（）元/m2。A.4360.54B.4250.40C.4465.02D.4260.3011.甲級寫字樓的停車位數量為每（）m2出租面積提供1個機動車位。A.60?90B.90?120C.120?150D.150?18012.葉某將68900元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，則一年后的本利和為（）元。A.73568B.69286C.77168D.7556013.某物業服務企業2008年速動資產合計為62355元，速動負債合計為56349元，流動資產合計為162348元，流動負債合計為22345元，則該物業服務企業的流動比率為（）。A.7.56B.6.95C.6.29D.7.2714.物業經營管理的主要服務對象是（）。A.房地產開放商B.業主和租戶C.物業招標人D.政府15.關于物業管理招標投標標底的說法，錯誤的是（）。A.標底是招標項目的預期價格水平B.標底是業主所期望的物業管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最低限額的統一C.標底一般不向投標人公開D.標底是衡量投標單位報價的基本依據和準繩二.多項選擇題(共15題)1.房地產投資活動中，現金流出主要包括（）等。A.土地費用B.建造費用C.空置損失D.還本付息E.稅金2.原始價值是指一項資產在當初取得時實際發生的成本，包括（）等。A.貸款利息和稅金B.買價C.繳納的有關稅費D.運輸費E.安裝費3.從投資的角度來看，資金的時間價值取決于（）。A.風險因素B.資本化率C.通貨膨脹率D.投資利潤率E.資金總額4.同一物業對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）。A.收益結果不同B.經營費用不同C.納稅狀況不同D.投資者個人預期不同E.開發成本不同5.房地產市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析，市場狀況分析一般包括（）。A.供給分析B.需求分析C.競爭分析D.市場環境分析E.市場占有率分析6.影響寫字樓分類的因素包括（）等。A.位置及建筑形式B.聲望或形象C.物業管理費D.租戶類型E.物業管理水平7.零售商業物業相關理論的具體應用產生許多操作性很強的策略，主要有（）A.需求內部效應B.非同類零售店聚集C.租戶組合應實現多樣化D.引人主力店以帶來大量客流E.空間安排實現相互促進效應8.寫字樓物業管理的常規目標是實現（）的最大化。A.收益部分的出租率B.物業資產保值率和升值率C.物業所有人與使用人滿意率D.物業企業管理人員收入E.物業設施設備維護的投人9.財務報告分析從分析資料角度劃分，可分為（）。A.現狀分析B.財務報表分析C.趨勢分析D.內部報表分析E.潛力分析10.下列指標中，屬于房地產市場供給指標的有（）A.城鎮化率B.存量C.空置量D.房屋施工面積E.人均住房支出11.對于租賃合同的相關內容說法正確的有（）。A.在編制標準租賃合同的過程中，出租人的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的經營費用B.在租賃合同中一般包括規定租金定期增加方式的租金調整條款C.當租期很長時，可規定每1年將租金調整一次D.在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”的方式E.由承租人承擔最高限以內的風險，由出租人承擔最高限以外的風險12.

寫字樓物業管理風險的種類包括（）A.工程隱患風險B.保安防范風險C.設備運行風險D.社會安全風險E.消防防范風險

13.企業資金的動態形式可以分為（）等類型。A.策略性現金流動B.經營性現金流動C.籌資性現金流動D.投資性現金流動E.專業性現金流動14.在所有權不變的情況下，寫字樓的類型包括（）。A.企業自用寫字摟B.出租寫字樓C.自用出粗復合型寫字樓D.出售寫字樓E.出租出售復合型寫字樓15.物業租賃按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為()A.定期租賃B.意愿租賃C.公房租賃D.自動延期租賃E.私房租賃第2卷一.單項選擇題(共15題)1.租約執行中，房屋租賃管理的主要工作內容不包括（）。[2013年真題]A.房屋空間交付B.簽約管理C.收取租金D.租戶關系管理2.某宗物業的正常成交價格為2500元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%。賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別為（）元/m2。A.2800；2200B.2325；2675C.2325；2625D.2675；23253.企業可以把物業資產作為費用中心或（）A.發展中心B.利潤中心C信息中心D.責任中心

4.根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》規定，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的（）。A.20%B.30%C.40%D.50%5.不符合物業管理工作自身特點決定的要點是（）。A.“宜粗不宜細”的原則B.明確界定違約責任與處理方式C.實事求是留有余地D.不應有無償無限期的承諾6.房地產評估價值所對應的時間是（）。A.估價時點B.開始估價日期C.完成估價日期D.出具估價報告日期7.風險管理的首要任務是（）。A.風險回避B.風險承擔C.風險轉移D.風險識別8.下列關于商業模式的說法錯誤的是（）A.商業模式是“企業戰略的戰略”B.從本質上看，商業模式是企業如何為客戶創造價值以實現自身價值的問題C.廣義的商業模式又稱為盈利模式D.商業模式是企業創造價值的核心邏輯9.物業經營管理活動的管理對象通常為（）。A.居住物業B.公共物業C.收益性物業D.特殊物業10.公共責任保險的保險費是按賠償限額選擇適用的費率計算，其中，有累計賠償限額的保險費的計算方法是

（）

A.保險費=場地占有面積×單位面積保險費B.保險費=每次事故賠償限額×適用費率C.保險費=累計賠償限額×單位面積保險費D.保險費=累計賠償限額×適用費率11.房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率稱為（）。A.現金回報率B.財務內部收益率C.投資回報率D.資產負債率12.在統計過程中，可按物業類型、存量房屋和新建房屋分別統計的市場交易指標是（）。A.銷售量B.出租量C.吸納率D.吸納周期13.經濟壽命為40年的建筑是（）。A.寫字樓B.普通住宅C.公寓D.工業廠房14.寫字樓租金確定方案中，采用不同等級寫字樓對用相應的市場平均租金的定價方法是（）。A.聲望性定價B.整數定價C.比較定價D.習慣性定價15.物業租賃根據業主對物業服務企業委托內容與要求的不同，物業服務企業有不同的管理模式，在租賃市場活躍時，業主通常選擇（）模式。A.包租轉租B.度假經營C.委托管理D.出租代理二.多項選擇題(共15題)1.物業服務企業制定的（）等，是編制成本預算的直接依據。A.技術經濟定額B.各項材料物資消耗定額C.工時消耗定額D.勞動定額E.費用定額2.下列關于房地產投資的現金流的說法中，正確的有（）。A.抵押貸款還本付息不包括在收益性物業的運營費用里B.有效毛收入的最大化是考查物業服務企業管理工作成功與否的主要方面C.準備金通常用于支付物業經營過程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理和更新D.從潛在毛租金中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入E.“專項維修基金”一般是由業主繳納3.寫字樓由于（），一般都委托專業物業服務企業管理。A.設備貴重B.檔次高C.設備設施復雜D.管理系統復雜E.管理要求高4.物業經營管理層次中，（）以運行管理為主。A.現場作業B.物業管理C.公司管理D.設施管理E.房地產資產管理和房地產組合投資管理5.對于物業管理者來說，進行房地產市場分析的作用有（）。A.尋找投資合作伙伴B.為審批貸款提供依據C.把握主要客戶的產業分布及產業發展情況D.為制定確保物業保值增值計劃提供依據E.為設計房地產資產管理策略提供依據6.房地產估價的基本方法包括（）。A.比較法B.折舊法C.收益法D.趨勢法E.成本法7.一旦出現（）等情形之一的，房屋不得出租。A.屬于違章建筑的B.司法機關和行政機關依法裁定、決定査封或者以其他形式限制房地產權利的C.依法取得《房屋所有權證》的D.已抵押，未經抵押權人同意的E.符合安全標準的8.對開發商進行觀察和評價時，考慮的因素包括（）。A.開發商是獨立開發還是合伙開發B.項目建設資金來源C.開發商是獨立開發還是合伙開發D.項目建設的地理位置E.開發商的專業化水平9.資產管理與傳統物業管理的區別包括（）A.兩者互為聯系、互相促進B.出發點不同C.運行效果不同D.宗旨不同E.內容不同10.下列資源中，屬于物業服務企業無形資源的有（）。A.品牌資源B.管理技術資源C.人力資源D.社會關系資源E.信息類資源11.下列對于寫字樓租賃合約中的條款規定說法正確的有（）。A.折讓優惠是業主給租戶提供的一種租金打折的優惠，用以吸引潛在的租戶B.折讓優惠的具體做法很多，如給新入住的租戶一個免租期，對租戶入住前的裝修投資提供資金幫助等。但在租賃期間內，這筆資金仍要通過各種方式歸還業主C.業主通常在租約中會給租戶一個優先權，即該租戶在同等條件下有優先續租和優先承租相鄰單元的權利D.業主一般愿意在租賃期滿時賦予租戶較多的權利，因為這樣有利于租戶承租期限的延長以及承租面積的擴大E.由于期限較長的租約所規定的租金，在租賃期限內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管可以定期調整租金，但實際租金常常低于市場租金，且不能保證其繼續承租，所以業主不愿在租賃期滿時賦予租戶較多的權利12.物業價格與一般物品價格的共同之處有（）。A.都是價格，用貨幣來表示B.都容易受交易者個別因素的影響C.都有波動，受供求因素的影響D.都是按質論價，優質高價，劣質低價E.由賣方決定價格，買方對其無影響13.下列主體中，物業經營管理者應定期向其提交物業經營管理報告的有（）A.居委會主任B.本企業總經理C.業主D.租戶E.本企業員工14.以下有關房地產直接投資和間接投資的表述，正確的有（）A.直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買過程，參與有關管理工作B.間接投資主要是將資金投人與房地產相關的證券市場C.直接投資可分為開發投資和置業投資兩種形式D.開發投資者一般是從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值等方面的利益E.間接投資者不直接參與房地產經營管理工作15.影響寫字樓分類的因素包括（）。A.所處的位置B.經營成本C.空置率D.周邊交通E.環境的優劣第3卷一.單項選擇題(共15題)1.物業管理成本中的勞動保險費不包括（

）。A.按規定支付給離退休干部的各項經費B.醫藥費C.獎金及職工福利費

D.職工退職金2.營業稅稅額的計算方法是：營業稅稅額=應納稅銷售（出租）收人×稅率，目前營業稅的稅率為（）A.5%B.7%C.10%D.15%3.對于居住項目的投資區位選擇要考慮的主要因素不包括（）。A.居民人口與收入B.公共交通便捷程度C.物業的管理服務D.市政公用和公建配套設施完備的程度4.對置業投資者收益產生巨大影響的因素不包括（）。A.未來房地產市場銷售價格B.未來租金水平和房屋空置率的變化C.資本化率的變化D.物業毀損造成的損失5.設備或系統從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和被稱為（）。A.計劃成本B.生命周期成本C.額定費用成本D.設備使用成本6.某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發商為該筆貸款支付的利息的總額是（）萬元。A.160B.240C.320D.4807.我國尚無統一的寫字樓分類標準，專業人員主要依照其（）等進行分類。A.交通方便性、聲望或形象和收益能力B.所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力C.樓宇設計裝修狀況、交通方便性和物業管理水平D.所處的位置、建筑設備系統和物業管理水平8.在既定的管理收費標準下，（）有助于提高管理收費的使用效益，改善物業服務企業與業主之間的關系，從而增強物業服務企業的市場競爭能力。A.概率預算B.零基預算C.彈性預算D.固定預算9.房地產區別于其他投資品的最重要的特性是

（）。A.政策影響性B.專業管理依賴性D.位置固定性或不可移動性C.相互影響性

10.無論何種原因形成的不良資產都表現為共同的特征，即（）。A.銀行貨幣資金運動的中斷B.房地產虛假的泡沫繁榮C.經濟周期變化D.宏觀調控失調11.人們在處理風險時，必須對（）進行分析，這樣才能以最小成本有效地控制風險的發生。A.風險損失B.風險成本C.風險對象D.風險發生的原因12.物業管理績效評價的主要方法是（）。A.功效系數法B.綜合分析判斷法C.隸屬度賦值法D.經驗分析判斷法13.某物業服務企業年速動資產合計為13495元，速動負債合計為9641元，流動資產合計為111356元，流動負債合計為95513元，則該物業服務企業的流功比卒.為（）。A.1.29B.1.35C.1.17D.2.1614.設備更新的核心工作是確定設備的（）A.技術壽命B.經濟壽命C.物理壽命D.自然壽命15.單純的建筑物通常采用（）估價。A.收益法B.市場法C.內插法D.成本法二.多項選擇題(共15題)1.有效市場細分的原則包括（）。A.可衡量性B.可比較性C.可進入性D.可營利性E.可區分性2.物業服務合同的主要內容包括（）。A.物業經營管理B.委托服務事項C.一般維修基金的管理和使用D.雙方的權利義務E.物業服務費用和維修費用3.了解和掌握商業物業管理的基本共性，其目的是（）。A.為更好地實現商業物業的經營管理目標B.為整個物業經營活動提供安全、有序和舒適的場所服務C.為業主對商業物業進行有效管理服務D.為實現承租商的經營目標服務E.為實現商業物業整體經營收益服務4.與一般管理型物業服務企業相比，專業型物業服務企業具有的優點有（）。A.能提高管理效率和質量B.能有效控制和降低管理成本C.能提高企業的勞動生產率和效益D.能減少與業主或使用人的矛盾E.能避免成為訴訟中的被告5.隨著全球經濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發展，房地產業的發展與社會經濟發展息息相關，其中影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括（）A.金融業的發展B.信息、通信技術水平的提高C.生產和工作方式的轉變D.人文環境的變化E.物業需求的變化6.客戶關系管理（CRM）是一種管理理念而非管理軟件，實際的CRM的層次分為（）A.管理思想層B.管理理念層C.軟件產品層D.管理策略層E.管理系統層7.房地產投資項目財務評價指標體系中，屬于動態指標的有（）。A.財務內部收益率B.現金回報率C.投資回報率D.動態投資回收期E.財務凈現值8.將成本劃分為（），對于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。A.開發建設成本B.企業生產成本C.固定成本D.變動成本E.半固定或半變動成本9.收益性物業按照土地使用權出讓方式的不同，可以將土地使用權出讓的成交價格分為（）A.投標成交價B.招標成交價C.拍賣成交價D.掛牌成交價E.協議成交價10.物業管理方面績效的主要指標包括（）。A.寫字樓物業投資收益率B.出租率C.出租經營成本D.租金拖欠和壞賬情況E.租約續簽、擴簽、新簽、退簽等11.城市家庭可支配收人是家庭總收入扣除（）后的收入。A.月平均消費B.交納的所得稅C.教育附加費D.個人交納的社會保障費E.記賬補貼12.針對經營項目選擇的風險，物業服務企業開展經營管理工作要把握的要點包括（）。A.與企業的發展方向和發展階段相協調B.與企業人才儲備相協調C.與行業發展方向相協調D.與企業自身的主業相協調E.與競爭對手相協調13.影響房地產投資成敗的要素絕不僅僅是“區位”，還包括（）等。A.所投資的房地產類型B.市場微觀環境C.市場供求狀況D.投資決策的準確性E.進入房地產市場的時機選擇14.財務報告分析從分析的時期和目的角度劃分，可分為（）。A.潛力分析B.趨勢分析C.全面分析D.現狀分析E.專題分析15.市場調查方法通常包括（）。A.訪問法B.觀察法C.歸納法D.演繹法E.網絡調查法第1卷參考答案一.單項選擇題1.正確答案：B,2.正確答案：A,3.正確答案：A,4.正確答案：C,5.正確答案：A,6.正確答案：C,7.正確答案：A,8.正確答案：B,9.正確答案：A,10.正確答案：A,11.正確答案：A,12.正確答案：C,13.正確答案：D,14.正確答案：B,15.正確答案：B,二.多項選擇題1.正確答案：A,B,D,E,2.正確答案