Thistemplateistheinternalstandardcoursewaretemplateoftheenterprise物業管理的招標投標第一節物業管理招標投標概述一、物業管理招標投標的概念和必要性（一）物業管理招投標的概念物業管理招標是指開發商或業主管理委員會，為即將竣工使用或正在使用中的物業尋找物業管理企業而制定出符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學方法進行分析和判斷，最終確定物業管理企業的全過程。2、物業管理投標是指投標人在接到招標文件后，根據招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。（二）物業管理招標投標的必要性1、是發展社會主義市場經濟的需要；2、是房地產管理體制改革的需要；3、是提高物業管理水平，促進物業管理行為發展的需要。二、物業管理招標和投標的原則（一）物業管理招標原則1.公平原則；2.公正原則；3.合理原則。1.公平原則所謂公平原則是指在招標中向所有物業管理企業提出的投標條件都必須是一致的，也就是說讓所有參加投標者都能在相同基礎上進行投標。例如：根據住宅小區（大廈樓宇）要求，需要資質等級在三級以上的物業管理企業來參加投標競爭，那么就不可以隨便拒絕任何一家具有三級資質證書的物業管理企業來投標，同時也不能允許任何一個低于三級資質等級的物業管理企業前來投標競爭。要做到公平，在招標過程中就要注意以下幾點：

⑴應采用統一的招標方式。（2）在招標文件中所規定的內容對所有的投標者要求都要一致，即做到“一視同仁”。“一視同仁”具體說包括兩層含義：其一實行公開招標的招標文件必須要在同一時間、同一地點公開發售，并且在發售之前的招標通告中要予以說明。

其二招標文件中的所有條件和要求都應該是一致的。例如，對投標單位要進行資格審查，那么就意味著所有前來投標的單位都要接受資格審查；對投標單位需交投標保證書，那么就意味著所有前來投標的單位都要交投標保證書。（3）招標者對招標文件中的有關問題的解釋說明應在同一時間，針對所有投標者公開進行。例如應在同一時間組織所有投標者對招標物業進行實地考察。另外，招標單位可在投標者購買招標文件后安排一次投標者會議，又叫標前會議，目的就是公開澄清投標者提出的各類問題。2.公正原則所謂公正原則是指在所有投標者起點公平的基礎上，還要在整個評標過程中，對所使用的準則應具有一貫性、普遍性。一貫性是指招標者在實施評標過程中所采用的評判標準則應與招標單位預先在招標文件中所注明的評判準則相一致。也就是說在招標前后，其評定的準則和標準必須是一致的、公開的。

例如：××招標單位在招標文件中已注明對投標者資格要進行審查的準則行為，根據已知的得分標準，取最低得分以上的投標者進行正式投標。根據該準則進行評審后，在設定最低分以上的投標人共有12位，這時該招標單位考慮到合格的投標者數量過多，會增加工作量的，為了減輕招標工作量，招標人私下將評定準則修改為取最高分的前6位投標人參加正式投標。這樣就導致其余6位本來可以取得投標資格的單位被淘汰，這就說明在這次招標過程中違反了一貫性的原則。普遍性是指用于評標的準則應該是具有普遍性的，即能夠客觀地衡量所有的投標書。這就要求評標委員會所采用的評定準則應具有很強的綜合性和客觀性。3.合理原則所謂合理原則是指招標單位確定的標底和要求必須是合理的，即不能接受低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離市場實際情況，提出不切實際的管理服務要求。了貫徹合理原則，避免上述不合理的現象的發生，招標人應該在招標文件中按照國際慣例，申明“業主不約束自己接受最低標價”這一條，其含義是開標后開發商或業主有權選擇任何價格的投標書。有了這樣的申明，對開發商或業主而言，便可選擇管理費標價合理且資信條件較為可靠的物業管理企業。總之，只有貫徹公平、公正、合理的原則，才能搞好物業管理的招標工作，也才能真正地遵循公平競爭、優勝劣汰的市場經濟規律，這也是物業管理招標的根本宗旨。（二）物業管理投標的原則物業管理投標應貫徹的原則就是真實性和合理競爭原則。1.真實性原則所謂真實性原則是指投標人在其投標書中所闡述的所有內容均是真實反映了投標人的投標意愿、經營能力和技術水平，投標人應對其標書的內容做到“言出必行”。2.合理競爭原則所謂合理競爭是指投標人憑借自身的經營實力、管理水平和服務質量，通過良性競爭優勝劣汰而取勝。三、物業管理招標投標的組織機構的設置（一）物業管理招標的組織機構的設置根據國際慣例，任何一項招標都有要有一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。物業管理的招標也不能例外，必須要成立一個專門的招標機構。

招標機構的主要職責：擬定招標章程和招標文件;組織投標、開標、評標和定標;組織簽訂合同?？梢娬袠藱C構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。

招標機構的設立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立的招標機構；二是招標人委托招標代理機構招標。1.自行組織成立的招標機構招標單位可以根據物業管理項目招標主體的不同，又把它劃分為開發商自行招標和小業主自行招標二種。1.自行組織成立的招標機構招標單位可以根據物業管理項目招標主體的不同，又把它劃分為開發商自行招標和小業主自行招標二種。（1）開發商自行招標所謂開發商自行招標是指開發商通過在其所在單位的董事會下設立臨時性專門招標委員會或招標小組進行招標。（2）小業主自行招標所謂小業主是指相對于大業主（即開發商）而言的住戶及租戶。通常情況下是由業主委員會來代表小業主組織招標。2.委托招標代理機構的招標所謂招標代理機構是指專門從事招標代理業務的社會上的中介組織。與非常設性招標機構最大的區別在于：招標代理機構是經營性的法人組織，并不是招標活動的最高權力機構。2.財務部財務部的主要職責就是負責財務計劃，經濟核算和各類收費工作。3.工程部工程部主要職責就是負責工程預算，房屋及設備、公共設施的管理、維修和保養，同時還得負責工程技術方面的咨詢和研究工作。在物業管理的投標過程中，開發部始終擔任著重要的角色。2.根據“是否關系到國家利益”的原則除了大型的基礎設施和公用物業外，其他使用固有資金投資或國家融資建造的公用物業，其物業管理也應實行招標。3.根據“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則那些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業，就不適合采用公平開招標形式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。事實上這類物業都有國家指定專門的單位對其進行物業維護和管理。（二）物業管理招標的方式現行國際市場上通用的物業管理招標方式可分為三種：公開招標、邀請招標和議標（協商招標）。1.公開招標公開招標是指招標人（業主或開發商）通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發布招標通知，邀請所有愿意參加投標的物業管理企業參加投標的招標方式。公開招標的最大特點是：招標人以招標公開的方式邀請不特定的法人或者其他人組織投標。公開招標是國際上最常見的招標方式。其優點是能最大限度地體現招標的公平、公正、合理的原則。但是，公開招標這種方式也有招標時間長和招標成本高等不足之處。2.邀請招標所謂邀請招標是指不公開刊登招標廣告，而是直接邀請幾個單位投標的招標方式。它的特點是以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。邀請招標的優點：能節省招標時間和降低招標成本。缺點：也有一定的不足，就是容易產生投標人之間的不合理的競爭，容易造成招標人和投標人之間的舞弊現象，也會產生歧視一些投標人的現象等。3.議標議標又叫談判招標，是開發商或業主不必公開發布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔或能獲取該項業務的物業管理企業，邀請其投標，然后通過平等協商，最終達成協議。議標實質上是更小范圍的邀請招標。議標的最大特點在于招標人與投標人之間可以相互協商，投標人通過不斷地修改標價來與招標人取得一致。議標的優點是即節省了時間和招標成本，又可以獲取有競爭力的標價。但它也有不足的地方，那就是容易產生不合理的競爭。二、物業管理招標的程序按時間的先后順序將整個招標程序劃分為三個階段：1、招標的準備階段2、招標的實施階段3、招標的結束階段（一）招標的準備階段所謂招標的準備階段是指從開發商或業主決定進行物業管理的招標到正式對外招標（即發布招標公告）之前的這一階段所做的一系列準備工作。根據國際慣例，這一階段的主要工作有三個方面：

1.成立招標機構2.編制招標文件3.制定標底（二）招標的實施階段所謂招標的實施階段是指整個招標過程的實質性階段。招標的實施階段主要包括以下幾個具體步驟：發布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。1.發布招標公告或投標邀請書（1）發布招標公告的渠道。（2）發布招標公告的時間安排。按照國際慣例，從招標公告發布之日算起，應讓投標人至少有45天（通常有60—90天）時間來準備投標和遞交標書。（3）招標公告的內容。招標公告應以簡短、明了和完整為渠道。通常情況下，招標公告應包括以下內容：招標單位（業主或開發商）的名稱；招標項目的名稱；項目地點；項目資金來源；招標目的；項目要求概述（性質、規格及管理要求）；購買招標文件的時間、地點和價格；接受標書的最后日期和地點；開標日期、時間和地點；規定資格評審的標準及提供資格評審文件的日期、份數和使用語言；規定投標保證金的數額；招標單位的地址、聯系電話等。2.組織資格審查資格審查分三步進行：其一招標單位發出資格評審通告或叫資格評審邀請書。其二招標單位出售資格評審文件。其三組織評審。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構組織專家進行評審。3.召開標前會議召開標前會議的目的是為了澄清投標人提出的各類問題。標前會議通常是在招標人所在地召開，在這個會議上招標人可以宣布開標日期。4.開標、評標的定標在指定的時間和地點當眾開標，公開宣讀各物業管理企業的標的，然后交由專家組評審。（三）招標結束階段這一階段的特點是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系轉移到一對一的合同關系。這一階段的具體內容包括合同的簽訂與履行以及資料的整理與歸檔。三、物業管理的招標文件（一）物業管理招標文件的概念物業管理招標文件是指物業管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規范性文件，是投標單位編制標書，進行投標，招標單位評標、定標、簽訂物業管理委托合同的共同基礎。（二）物業管理招標文件的構成我國對招標文件的格式尚未統一，但在一般情況下應包括以下幾部分內容：1.招標書其主要內容包括：（1）物業概況介紹主要介紹。物業的性質、面積、區位、物業的使用時間及壽命；建筑物的建筑結構和建筑材料的選用；設備設施的種類與安裝情況；周邊環境和配套設施的建設情況等。（2）物業的規劃設計圖紙。（3）物業管理的范圍。如建筑區域、服務內容的范圍界定。（4）物業管理模式。如全權委托、部分委托等（5）維修基金的收繳與使用管理。（6）經營管理的質量標準。（7）考核標準與獎懲辦法。（8）標前會議及現場勘察、答疑時間。（9）評標、定標的標準。如標價合理、管理技術水平高、經驗豐富、資信良好等，并應盡可能明確、具體。3.投標須知其主要內容有：（1）投標企業的條件或資格；（2）填寫投標書的有關規定；（3）投標單位對招標文件中有關內容提出建設的方式；（4）遞送投標書的要求。如：投標書所使用的語言、份數、投標截止日期、傳送方式與地址、密封要求及必要的證明文件等；（5）投標、開標、評標、定標的時間和地點；（6）招標單位的權利。如：補充、修改招標文件，特殊情況下可能推遲投標或開標日期等；

（7）招標單位“不約束自己選擇最低標價”的申明；（8）投標單位出具投標保證收和履約保證書的要求。投標保證書應與投標書一起提交，其投標保證金金額可為投標年度管理費總額的5%。中標者可將其轉換為履約保證金，未中標者應予以退還；（9）投標文件保密的要求。投標文件具有保密性質，投標單位不得泄密，以免串通、轉標、抬高投標價格；（10）關于合同格式和條件的說明。便于投標單位明確自己中標后將要承擔的責任、義務和可以享受的權利；（11）招標單位對于未中標單位義務的說明。如：是否退還未中標單位的投標書等；（12）招標單位的名稱和聯系人、聯系方式等；（13）其他需要說明或約定的事項。如：對物業管理委托的期限，招標單位可以提供的其他條件等。第三節物業管理投標一、投標實施的步驟投標實施步驟分為：購買招標文件；考察物業現場；制訂管理服務方法及測算工作量；擬定資金計劃；標價試算；調整標價；編制標書；封送標書、保函。（一）購買閱讀招標文件在閱讀招標文件時主要看一下文件中有沒有不清晰的內容，同時要注意文件中的各項規定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務要求、規范等。（二）考察物業現場在考察現場的過程中，招標單位對投標單位所提出的問題必須給予口頭回答，但是，這種回答并不具有法律效力。在考察物業現場時，投標單位主要就下面四個方面問題進行細致了解：1.物業管理企業是在前期介入2.若物業已經竣工若物業已經竣工，則物業管理企業應按以下標準視察項目：（1）工程項目施工是否符合合同規定與設計圖紙要求；（2）技術應檢驗達到國家規定的質量標準，能滿足使用要求；（3）竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；（4）設備調試、試運轉達到設計要求；（5）確保外在質量無重大問題；（6）周圍公用設施分布情況。3.主要業主情況包括業主的收入層次、主要服務要求與所需的特殊服務等。4.當地的氣候、地質、地理條件因為這些條件與接管后的服務密切相關。我國南北、東西跨度較大，所以在以上這幾方面都有較大的差異，從而就決定物業管理企業具體服務內容上也會有很大的差異，只有當物業管理企業掌握這些差異的話，才能在管理服務過程中有的放矢，事半功倍。（三）制定管理服務方法及測算工作量通常物業管理企業可以根據招標文件中的情況介紹和管理服務的范圍、要求、詳細列出完成所有管理服務任務的方法及工作量。投標的物業管理企業應根據所接管物業的使用性質的不同而制訂，因為不同性質的物業管理服務的范圍、標準、要求重點等都是不同的。（四）制定資金計劃資金計劃必須在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。制定資金計劃的目的主要有二個：一是復核投標可行性研究結果；二是做好投標階段向開發商或業主作承包答辯的準備。通常物業管理企業經營中主要的現金流入和流出項目為：1.標書規定的付款項、保證金等；2.接管期間的費用支出；3.接管期間的收入；4.其他資金來源等。（五）標價試算把以上工作完成后，投標單位就可進行標價試算。在試算前，投標者應確保做到以下幾點：1.明確領會了招標條件中的各項服務要求、經濟條件；2.計算或復核過的服務工作量；（六）編制標書投標人在做出投標報價決策之后，就應按照招標文件的要求正確編制標書，即投標人須知中規定的投標人必須提交的全部文件（七）封送標書投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書送給招標單位。二、物業管理投標書的編寫（一）物業管理投標書的主要內容所謂物業管理投標書，即投標人須知中規定的，投標者必須提交的全部文件。它的構成主要包括以下幾部分：1.標書的封面投標書的封面，一般要填寫招標單位名稱，物業管理項目或本投標書的名稱（標題），投標單位的名稱、負責人的姓名，以及標書投送的日期等內容。2.標書的序言投標書的序言一般包括：（1）投標企業的簡介。如企業及企業精神，主要負責人的工作經驗和經歷，公司現有的物業管理規模，管理維修的專業技術水平和設備水平的高低等。（2）對投標物業的認識。（3）擬采取的管理策略概述。如中標后的管理經營宗旨、方針和內容，擬采取的管理措施和方法，擬提供的服務項目和改進工作設想等。3.標書的目錄4.標書的正文投標書的正文，一般包括以下內容：（1）采取的物業管理的方式和方法。如物業管理企業內部的機構設置情況應運行機制，物業管理企業管理工作的流程與控制方式等。（2）物業管理企業所提供的管理服務的內容及功能。如詳細介紹各個階段具體的管理服務項目，準備提供服務的形式，費用和期限等。（3）管理人員的配備與培訓。如：擬配備人員的專業、數量、職稱，人員培訓的目標、計劃、制度、方式等。（6）管理規章制度。如：人事制度、設備物質管理制度、職工崗位責任制等內部管理制度，業主公約、住戶手冊等外部管理制度，以及接管驗收制度、維修保養制度、車輛交通管理制度等物業管理的一些具體制度。（7）各項管理指標的要求。如：物業管理企業將要達到招標文件中某些指標的標準、水平，如何實現這些指標的設想等。（8）其它管理服務項目。應詳細列出投標企業能夠提供的有償服務和無償服務的項目。（9）社區文化活動的開展。如：組織社區文化活動的計劃與主要內容等。（10）物業整治方案。如：新建物業的垃圾清理、道路清掃、環境綠化等，原有物業的拆除違章建管、維修路面等。（11）提高管理服務水平的設想。如：中標后，如何在原物業管理企業和現有物業管理水平的基礎上，進一步提高管理和服務水平的設想和措施。（12）前期介入的內容及費用測算。如：能否提供物業開發、設計、建設等階段的配套管理服務，具體項目及費用等。（13）愿意接受有關的懲罰內容。如：未能實現管理服務的預定指標時，愿意接受的處罰或挽回損失的條件等。5.標書的附件投標書的附件一般包括以下幾部分：（1）參加本項目物業管理的主要負責人以及工程技術人員的簡歷；（2）財務管理費用預算方案的測算過程與依據；（3）物業管理企業的營業執照和資質等級證書（復印件）；（4）企業獲獎證明（復印件）；（5）其它有益于中標的文件、材料、說明等。（二）編寫物業管理投標書的注意事項1.編寫物業管理投標收的基本要素（1）計量單位。（2）貨幣。（3）標準規范。（4）表述方式。（5）理論技巧。（6）資料真實性。2.物業管理投標書在編寫中應注意的問題（1）要確保填寫無遺漏、無空缺。（2）不得任意修改填寫的內容。（3）填寫方式要規范。（4）不得改變標書格式。（5）計算數字必須準確無誤。（6）報價合理。（7）包裝整潔美觀。（8）報價方式規范。（9）嚴守秘密，公平競爭。三、開標、評標與定標（一）開標所謂開標是指招標單位在預先規定的時間里，將各投標單位的投標文件正式啟封揭曉。開標可分為公開開標和秘密開標兩種。開標程序分二種：公開開標程序和秘密開標程序。下面我們以公開開標程序為例證明一下。公開開標是指允許所有投標人或其代表主席開標會議，由招標人當著到場的所有投標人或其代表的面，將裝有標書的封套當眾揭開，并宣讀指標報價的一種開標方式.它的程序是：（1）宣布評標委員會成員名單。（2）標單位法人代表講話，介紹此次招標情況（3）招標委員會負責人宣布唱標內容、評標經律、內容、事項和評標原則。（4）宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標單位的名單，并將此情況記錄在案，必要時公證人員簽字。

秘密開標是指招標單位在無投標單位現場參與的情況下所進行的開標。除此之外，其程序公開開標基本是一致的。（5）公證人員當場驗證投標標函，主持抽簽決定唱標順序。（6）唱標。唱標的內容主要有：投標報價、承包期限、服務內容要點、管理組織安排等。時間應控制在20-30分鐘之間。（7）宣讀公證詞，表明此次開標經公證無效。（8）開標會議結束。（二）評標所謂評標是指在評標委員會的組織下，由招標委員會選擇標價較低，資信條件較好的投標公司進入合同簽訂談判過程。評標的原則是：質量優良、收費合理、行為規范、信譽良好。評標的程序分以下幾個步驟：⑴標書的初步評議。內容主要包括：①投標單位投標資格的審查。②對投標書內容完整性的檢查。③計算偏差的審查。（2）標書的詳細評審。①服務內容的評審。②標價評審。（3）詢標。詢標方式既可以是由評標委員會回答問題清單，要求投標方在規定期限內予以書面答復，也可以采取舉行澄清問題會的辦法，由投標方派代表出席會議當面澄清問題。（4）編寫評標報告。報告的主要內容有：①簡要介紹招標情況。②列出參加競標的公司總數及各自名稱，以及因各種原因其標書被列為“廢標”的投標公司名稱。③主體部分（三）定標所謂定標是指在評標委員會對所有標收進行篩選評定后，將由招標單位或業主管理委員會通過再次評審最終選擇確定中標人。通常定標后雙方要進行下列幾項工作：（1）雙方進入合同談判階段，交簽訂正式承包協議；（2）中標公司提交履約保函，收回投標保函；（3）中標公司積極準備提供投標收中承諾的服務，成立物業管理專案小組，派往人員進住物業現場；對于未中標公司，也應通知他們，告知此次未中標。四、物業管理投標策略與技巧（一）物業管理投標策略1.物業管理投原則（1）集中實力、重點突破。（2）客觀分析、趨利避險。（3）精益求精、合理估算。（4）適當加價、承諾報價。（5）加強調查、了解市場。2.物業管理投標策略類型（1）攻勢策略。（2）守勢策略。（3）低成本策略。（4）差異策略。（二）標價估算技巧1.標價的確定程序（1）估價準備工作。這些工作大致有：①查閱文件，編制疑問清單。②確定分包清單。③擬定實施計劃。④確定設計變更方案。（2）服務費用估算。估算和編制報價階段的工作主要包括：①獲取信息，澄清疑問。②編制管理組織說明書。③詢價。④現場考察。⑤核算人工與設備費用。⑥物業管理成本的計算。（3）報價的編制與提交。報價的編制與提交工作：①召開標價審定會議，對估價進行分析調查；②考慮增加總部管理費補償；③評估物業管理風險，并作為加價因素計入招標報價；④編制投標文件，提交給招標委員會。2.標價的調整與確定（1）標價調整的原因。主要原因是：①計價時所采用的基礎數據中有一部分是實用性的，有一部分是經驗性的，因此計算結果應該進行校驗，以求精確可靠。②可能有些報價書晚到，但由于這些報價書對整個管理非常重要，因此必須把它們納入成本估算中去。③有可能高級管理人員根本不同意原先采用的估價基礎，在標價審定會議上，會向估價人員和計劃人員就設備和勞動力的需求、設備和服務人員的效率、管理費需求等問題進行詳細提問，并要求估價人員就此做出修正。④為配合某些的增加或取消，也可能會需要進行一些價格調整。⑤此估算結果只是公司的運作成本，沒有考慮利潤、風險等因素，因而必須按一定的百分比予以加價。⑥可能會出現估價人員顧慮自己負責的計價結果在中標承包后產生虧損而高估價格的情況，此時也應根據情況調整。（2）標價調整的內容。①服務項目單價調整。②加價調整。江蘇省南京市龍江小區10幢教師公寓要通過招標方式尋找物業管理公司。江蘇愛濤置業、星漢物業、南大物業、東海物業和養園物業等12家物業公司都購買了招標書，準備投標。物業概況：江蘇省南京市龍江小區的10幢教師公寓是2000年4月底交付使用的，占地約30萬平方米，由南北兩個區域組成，委托管理期限為3年。招標書中明確提出，評判各投標單位的總分為100分，其中物業管理收費標價為50分，標書為30分，答辯與企業信譽各為10分。請討論分析：1．這12家物業管理公司要想在招標中取勝應采取怎樣的投標策略?其中最關鍵的因素是什么?2．如果你是這些投標單位的決策者，你的報價又受到《江蘇省普通住宅區物業管理服務費等級收費暫行辦法》的制約，你怎么辦?3．這樣的招標存在哪些問題案例實習題：下面是某住宅小區的招標概況，經初步篩選有深圳、上海、江蘇等地的6家物業管理公司符合要求，如果你是這6家公司之一，根據這些資料請你編寫一份投標書。1.物業標的：在建，規劃建設28．6萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)。物業類型有高檔公寓和別墅。設施基本齊全，維修基金基本落實。物業管理區域是一個。2．招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證。3．招標主體：物業管理主管部門受開發商委托，與開發商共同招標并運作。4．投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業管理公司。5．評委組成：建設部，北京、上海、深圳等地高等院校，開發商等資深專家10人。6．評標方式：專家綜合評定，其中信譽調查由招標方隨機抽樣評分。7．評分類別與權重：信譽(12％)、標書(54％)、答辯(34％)。8．公共服務費確定：政府定價：別墅3元／月平方米高檔公寓O．5元／月平方米9．招標執行依據：借鑒其他省市經驗和《中華人民共和國招標投標法》。Thistemplateistheinternalstandardcoursewaretemplateoftheenterprise課程結束SWOT分析模板SWOT分析是市場營銷管理中經常使用的功能強大的分析工具，最早是由美國舊金山大學的管理學教授在80年代初提出來的：S代表strength(優勢)，W代表weakness(弱勢)，O代表opportunity(機會)，T代表threat(威脅)。市場分析人員經常使用這一工具來掃描、分析整個行業和市場，獲取相關的市場資訊，為高層提供決策依據，其中，S、W是內部因素，O、T是外部因素。它在制定公司發展戰略和進行競爭對手分析中也經常被使用。SWOT的分析技巧類似于波士頓咨詢（BCG）公司的增長/份額矩陣（TheGrowth/ShareMatrix），什么是SWOT分析內部環境優勢Strengths劣勢Weakness機會Opportunities威脅ThreatsSWOT分析傳統矩陣示意圖外部環境SWOT行業分析適用范圍業務單元及產品線分析競爭對手分析SWOT企業自身SBUSWOT分析SWOTSWOT企業自身SBUSWOT分析主要競爭對手SBUSWOT分析企業的內外部環境與行業平均水平進行比較當選擇行業領域中只有少數競爭對手時，可以考慮做SWOT組圖進行比較SWOT分析步驟分析環境因素構造SWOT矩陣制定行動計劃運用各種調查研究方法，分析出公司所處的各種環境因素，即外部環境因素和內部能力因素。

將調查得出的各種因素根據輕重緩急或影響程度等排序方式，構造SWOT矩陣。

在完成環境因素分析和SWOT矩陣的構造后，便可以制定出相應的行動計劃。

SW優勢與劣勢分析（內部環境分析）提高公司盈利性產品線的寬度產品的質量產品價格產品的可靠性產品的適用性服務的及時性服務態度……競爭優勢可以指消費者眼中一個企業或它的產品有別于其競爭對手的任何優越的東西。需要注意的是一定要從消費者的角度出發，尋找與競爭者或行業平均水平比較，公司的產品與服務有什么優勢/劣勢；而不是從公司的角度出發，衡量企業的競爭優勢。通過一定努力，建立自身競爭優勢引起競爭者注意，開始作出反應直接進攻企業優勢所在，或采取更為有力的策略競爭優勢受到削弱，尋找新的策略增強自身競爭優勢根據SW分析，公司建立并維持自身的競爭優勢企業在維持競爭優勢過程中，必須深刻認識自身的資源和能力，采取適當的措施。因為一個企業一旦在某一方面具有了競爭優勢，勢必會吸引到競爭對手的注意。而影響企業競爭優勢的持續時間，主要的是三個關鍵因素：（1）建立這種優勢要多長時間?（2）能夠獲得的優勢有多大？（3）競爭對手作出有力反應需要多長時間？如果企業分析清楚了這三個因素，就會明確自己在建立