飯店管理概論

第1章

第一節(jié)中國飯店的概念和內涵武永成講師宿州學院·管理工程學院旅游與酒店管理專業(yè)參考視頻：網易公開課第1章中國旅游飯店和飯店管理1、了解飯店的形成，中外飯店的發(fā)展簡史、飯店業(yè)的產品與服務特點，全球、中國飯店業(yè)的發(fā)展現狀3、熟悉飯店業(yè)的分類和等級、飯店業(yè)務的發(fā)展趨勢4、掌握飯店的概念和內涵、主要功能、星級制與綠色飯店。學習目的【能力要求】1、對世界飯店發(fā)展的歷史時期進行比較分析；2、準確理解旅游飯店及其相關知識的概念，培養(yǎng)學生理解能力?！舅刭|培養(yǎng)】

樹立學生對飯店行業(yè)的熱愛

【教學重點與難點】 1、世界飯店業(yè)發(fā)展的歷史時期；

2、飯店業(yè)發(fā)展的基本趨勢；

3、飯店基本功能。

4、飯店產品特點；現代飯店發(fā)展趨勢【案例分析】

企業(yè)家A先生到泰國出差，下榻于東方飯店，這是他第二次入住該飯店。餐廳的服務生能準確地說出他的姓名且安排好他要的位置及其點餐，這些都并非A先生告訴的，而是通過客戶記錄實現的個性化服務。

在三年后，A先生同時收到了該酒店的生日賀卡及其問候。分析：這就是世界頂級的飯店，他們的服務與管理的水平，個性化服務與關系營銷

第一節(jié)中國飯店的概念和內涵

案例：國外知名酒店一、飯店的概念

二、飯店的功能三、飯店經營的基本條件一、飯店的概念

“飯店是引領時尚潮流的前沿，

是高雅生活品位的樣板，

是重大政治、經濟、文化活動的場所，

是家庭及親友情感互慰的空間，

是人類傳統(tǒng)文化和現代科技、世界先進文明與本國民族習俗相融相生的風云際會之境。

也是我們的人生舞臺，是我們發(fā)揮潛能、實現理想的一個壯觀的企業(yè)王國……”(《五星大飯店》)一、飯店的概念1、飯店一詞的來源：（1）驛站雖然源于驛傳交通制度，初創(chuàng)時是專門接待信使的住宿設施，但后來卻與其他公務人員和民間旅行者發(fā)生了千絲萬縷的聯系。對外則為“迎賓館”。民間為“逆旅”。驛站的符驗簿記制度。

驛站的飲食供給制度驛站的交通供應制度。

一、飯店的概念1、飯店一詞的來源：（2）飯店（Hotel）法語原意為貴族在鄉(xiāng)間招待貴賓的別墅，飯店是在古時候的“亭驛”、“客舍”和“客?！钡幕A上，發(fā)展而來的。一、飯店的概念2、飯店五個基本要素：

它必須是經過政府核準的建筑物和裝修完善的設施設備組成的接待場所；（1）營業(yè)場所2、飯店五個基本要素：

它必須提供住宿、餐飲基本服務和商務、會議、度假、康樂等其他各類服務；（2）服務項目2、飯店五個基本要素：其服務對象是公眾：國內國外旅游者、會議商務行政人員、普通民眾等不同類型的顧客（3）服務對象2、飯店五個基本要素：企業(yè)法人：它以盈利為目的，提供有償服務和產品，經營的形式靈活多樣。（4）經營性質2、飯店五個基本要素：它是社會功能性組織：以滿足社會、經濟、文化等各方面發(fā)展需要為前提，受到一定經濟社會發(fā)展的制約。（5）社會功能一、飯店的概念3.飯店指以接待型大廈或其他建筑設施為依托，以間（套）夜天為計價單位出租客房，以盈利為目的的，能夠接待公眾，為他們供住宿、餐飲、會議、商務、家居、度假、娛樂和其他服務的綜合性、服務性的企業(yè)。又稱為飯店、大飯店、酒店、大酒店等。

4、2010年《星標》定義旅游飯店是指以間(套)夜為時間單位出租客房，以住宿服務為主，并提供商務、會議、休閑、度假等相應服務的住宿設施，簡稱為“飯店”。按不同習慣可能也被稱為賓館、酒店、旅館、旅社、賓舍、度假村、俱樂部、大廈、中心等。一、飯店的概念5、中國飯店的名稱的演變：古代的稱呼：驛站、迎賓館、客棧“逆旅”改革前為招待所、賓館、旅社等旅游涉外飯店是指經有關部門批準,允許接待外國人、華僑以及港澳臺同胞的飯店。對內服務的飯店稱為招待所等。1997年后統(tǒng)稱為旅游涉外飯店。2003年以后統(tǒng)稱為旅游飯店一、飯店的概念6.討論：(1)同旅館、旅社（住宿）(2)與賓館、招待所（事業(yè)單位）（3）和酒樓、飯莊、餐館（餐飲）（4）跟飯店集團（集團）二、飯店的功能(functionofhotel）

雅高酒店服務產品

美國米高梅大酒店1.住宿功能2.餐飲功能3.商務功能4.家居功能5.度假功能飯店基本功能（一）基本功能1、住宿功能（functionofstay)住宿是其最基本、最傳統(tǒng)的功能之一，提供多種客房，如單人間（Singleroom）、雙人間（Doubleroom）、套房（Suite）、非標準間、多人間、鐘點房，普通間、標準間（Standardortwinroom）、高級間、豪華間(Deluxeroom)、超豪華間、套間以及特色房間等，套房又可以分為行政套房、花園套房、特色套房、總統(tǒng)套房（Presidentialsuite）等；與住宿相關的設施有床位、衛(wèi)生間和個人洗浴（Shower）護理、會客室（廳）、書房、行政辦公、多媒體和娛樂設施以及其他生活設施。豪華房商務房公寓房豪華商務套房酣然入睡2、餐飲功能(functionofF&D)餐飲也是其最基本、最傳統(tǒng)的功能之一。一般設有中餐廳、特色餐廳、法式餐廳、俄式餐廳、英式餐廳、美式餐廳、大陸餐廳、酒吧（Bars）、咖啡廳等不同餐廳（DininghallorRestaurant），以精美的菜肴、良好的環(huán)境、可靠的衛(wèi)生條件和規(guī)范的服務，向旅客提供包餐、風味餐、自助餐、送餐、點菜、小吃、飲料、酒水以及零點餐、酒席、酒會、宴會、外賣等多種形式的餐飲服務。中餐廳西餐廳咖啡廳案例：香港半島酒店

(ThePeninsula

Hotel)

香港地區(qū)僅靠吃就能征服客房的精品酒店，具有全世界最有名的下午茶，大堂茶座的下午茶令港人趨之若騖。半島酒店的餐廳和酒吧堪稱全香港最尊貴、最高雅的餐飲場所。很多人執(zhí)著于酒店的酒吧，吃全亞洲。作為亞洲最出色的法國餐廳之一，吉地士餐廳提供香港一流的用餐體驗。由PhilippeStarck設計的Felix是時尚人士云集之地。想要體味殖民地風情，可以嘗試一下露臺餐廳。而全港最正宗的粵菜非嘉麟樓餐廳莫屬。案例

帆船酒店千元自助餐案例：北京四季酒店的餐飲服務2012年剛開業(yè)為秋冬首批賓客精心準備了特別大禮——開業(yè)優(yōu)惠套餐，包含豪華住宿、免費的網絡服務及兩份歐式早餐。同時推出的還有備受歡迎的“住宿+早餐”套餐以及含酒店信用積分的“四季生活生活四季”套餐。北京四季酒店為您奉上品類繁多的美食娛樂選擇。兩間精品餐廳和三間酒廊無不展現了行政總廚MartinKnaubert及網羅于全球各地的優(yōu)秀廚師的無限創(chuàng)造力。無論同事聚會還是呼親喚友，這里的可口佳肴與一流飲品定能讓您大快朵頤。鄰近大堂的Opus酒廊為賓客帶來了整個京城最奢華的下午茶。無論是商務會談亦或在購物、觀光后小憩片刻，在通透明亮的復式酒廊里，您可享用到各色美食——中式、英式、法式香茗以及兒童茶，還有榮獲大獎的行政糕點總廚HolgerDeh精心制作的甜點。酒廊最大的亮點就是金龍茶套餐。套餐包括點綴松露和魚子醬的美味小菜，擺在精美銀質餐架上的可口蛋糕，搭配香檳或上乘進口茶——這一美食套餐還包括酒店水療中心的兩小時按摩體驗。Opus酒廊還可提供早餐及全天候簡餐。離Opus酒廊不遠即是Opus酒吧，在充滿舊時私人會所的氛圍中，饕客們可品嘗各種高端洋酒、香檳、雪茄，亦可小酌全新的Opus1茉莉花香特色雞尾酒。沿著樓梯徐徐而上，高檔時尚的采逸軒中餐廳為您準備了豐富的粵菜佳肴，彰顯著濃濃的滬杭情結。廣受贊譽的上海烹飪大師盧懌明親力掌舵，點心、餃子、煎餅以及京式開胃菜和著名的北京烤鴨等京味特色一應俱全。從沐浴日光的就餐區(qū)域可將街道景致盡收眼底，另有八間獨立專屬包間。在餐館Mio，心緒會不由自主地被這里的意大利氣息所帶動——活力四射，兼收并蓄，充滿異國情調。開放式廚房里，新鮮意面及披薩在木炭烤箱中精心制作而成，最上乘的進口食材搭配一流飲料，您可以與同事好友開懷享用美食佳釀，度過了一個愉快的夜晚。曾在歐洲各國米其林星級意大利餐廳工作過的意大利總廚MarcoCalenzo會建議您，開啟Mio美食之旅的第一站就是Mio的Bellini，在餐桌旁的推車上擺放著各種水果泥，搭配餐廳招牌香檳，定能讓您的味蕾興奮起來。位于酒店第六層的茶園將為賓客帶來獨特的感受。澳大利亞藝術家JayneDyer巧奪天工地將數百只拋光鋼質蝴蝶裝點在中庭幕墻上，姿態(tài)各異的蝴蝶翩躚而上，這一靈感來自中國家喻戶曉的愛情故事《梁山伯與祝英臺》。舒適的桌椅掩映在繁茂綠蔭之中，意境幽美的茶園只為北京四季酒店的賓客開放。在茶園，您可品酌二十多種中國傳統(tǒng)名茶。每款茶葉——包括為北京四季酒店獨家供應,取自著名茶葉生產區(qū)武夷山牛欄坑的“京都四季”肉桂茶——都是四季茶藝品鑒師VeraZhou親自挑選中國最上乘的茶葉生產商。欣賞茶道，品酌香茗，享用中式點心，如此雅致豈能錯過。3、商務功能(functionofbusiness)商務逐漸成為酒店的重要功能，雖然它是商務型酒店的基本功能，但是各種酒店的客房越來越商務化。它主要是為了適應旅行者從事商務活動的需要而出現的新功能，飯店設置商務中心、商務樓層、商務會議室與洽談室，提供傳真或國際國內直撥電話(IDD、DDD)、有線或無線網絡、視頻會議系統(tǒng)、電子化會議設施、IPTV（網絡電視）等各種現代化的、智能化和信息化的設施設備。會議與商務案例：北京四季酒店

專為工作繁忙的商務旅客精心打造除位于酒店第三層的24小時商務中心及獨立會議室，第26層還設有專屬行政俱樂部休息室，賓客可在此享用溫馨早餐及全天供應的茶點，晚上還供應雞尾酒和簡易自助餐。行政俱樂部還提供其他免費尊享服務，包括在客房辦理入住、高速網絡、洗衣熨燙、咖啡/茶隨叫服務、中央商務區(qū)接送服務以及其他眾多禮遇。案例：北京四季酒店的四季水療北京四季酒店水療中心的設計取材于中國傳統(tǒng)茶園及庭院建筑靈感，似一處幽靜綠洲迎候各方賓客。來北京前，水療中心總監(jiān)FaySirisopa在中國其他城市及故鄉(xiāng)泰國有著豐富的從業(yè)經驗。在11間獨立包廂中，Sirisopa及其技藝精湛的團隊將亞洲傳統(tǒng)與尖端產品和高超技藝完美融合，讓賓客在寧靜祥和的氛圍中享受最舒適的服務。此外，酒店還配有帶渦流按摩池的日光泳池和24小時健身中心。4、家居功能(functionofresidence)家居功能是公寓型飯店的基本功能之一，為常住客人提供價格便宜、自助廚房與洗衣等自助服務。現在很多飯店則努力營造“家外之家”的氛圍，為旅客提供自然、親切、人性化、溫馨、舒適、方便、快捷的服務。除了公寓型飯店之外，家庭旅館也相當的市場，是對家居功能的極致發(fā)揮。案例：如家快捷酒店5、度假功能(functionofholidays)這一功能是度假型飯店的基本功能之一，它注重為旅客提供家庭式環(huán)境，客房、娛樂設施等齊備，旅游和交通都稱為旅游者必不可少的需求。由于客觀環(huán)境條件的限制，目前這一功能還不像家居、商務、會議等其他功能被極大地推廣開來。國外的夏威夷、加勒比海地區(qū)、“新馬泰”地區(qū)等飯店，我國的青島、廈門、黃山、千島湖等地區(qū)的酒店也屬于度假型酒店。案例：世界上最偏僻的12座度假屋康樂與商場二、飯店的功能（二）其他功能飯店其他功能社交金融健身會議娛樂購物文秘通訊網絡委托代辦三、飯店經營的基本條件法定主體對財產的占有權、使用權、收益權與處置權經營上的自主權組織上的完善性制度上的健全性培訓游戲：記住彼此名字1時間：

10～15分鐘

人數：

不限或將隊員劃分成若干個由15～30個人組成的小組。道具：(每個小組)

三個網球，或是三個比較軟的小球。目的：

幫助大家記住彼此的名字。

安全：注意扔球的時候不可用力過猛。你最初的扔球應當是一個較慢的高球，為后續(xù)的扔球手法樹立典范。變通：

1．如果幾個小組同時在玩這個游戲，可以讓不同的小組在游戲中間交換一半隊員。

2．讓隊員們可以隨心所欲地更換小組。被新小組接納的唯一條件是新成員在站好位置后喊出自己的名字，以便其他隊員扔球給他。

培訓游戲：記住彼此名字2步驟：1．選一塊寬闊平整的游戲場地。

2．隊員們以小組為單位站成一圈。每人相距約一臂長。作為培訓專員的你也不例外。

3．告訴小組游戲將從你手里開始。你大喊出自己的名字，然后將手中的球傳給自己左邊的隊友。接到傳球的隊友也要如法炮制，喊出自己的名字，然后把球傳給自己左邊的人。這樣一直繼續(xù)下去，直到球又重新回到你的手中。

4．你重新拿到球后，告訴大家現在我們要改變游戲規(guī)則了?，F在接到球的隊員必須要喊出另一個隊員的名字，然后把球扔給該隊員。

5．幾分鐘后，隊員們就會記住大多數隊友的名字，這時，再加一只球進來，讓兩個球同時被扔來扔去，游戲規(guī)則不變。

6．在游戲接近尾聲的時候，再把第三只球加進來，其主要目的是讓游戲更加熱鬧有趣。

7．游戲結束后，在解散小組之前，邀請一個志愿者，讓他在小組內走一圈，報出每個人的名字。

小結本節(jié)詳細闡述了飯店概念的內涵與外延，介紹了飯店的基本功能和其他功能列舉了飯店存在和發(fā)展的基本條件主要概念

飯店、旅游飯店、酒店、涉外旅游飯店、賓館、招待所、驛站、迎賓館、逆旅金鑰匙、委托代辦服務、皇金管家、練習題1、現代飯店應具備的基本條件包括A.是由建筑物及裝備完好的設施組成的接待場所B.它必須提供住宿、餐飲及其他服務C.它的服務對象是公眾D.它是商業(yè)性的服務企業(yè)，以營利為目的E.它的居住者是永久居住的人2、飯店的主要功能是A.住宿功能B.餐飲功能C.商務功能

D.購物功能E.娛樂功能練習題3、簡述飯店的基本功能與其他功能。4、簡述飯店稱呼的歷史演變。討論題飯店如何通過塑造核心與特殊功能、產品與服務，打造核心競爭力？思考題1、怎樣理解中國旅游飯店的內涵?2、如何設計和提供飯店的核心功能產品與服務？1、請闡述金鑰匙的組織、服務、理念、在中國的 發(fā)展情況等方面內容！

2、請介紹皇（黃/白）金管家的組織、服務、理 念、在中國發(fā)展情況等方面的內容。課堂作業(yè)課堂作業(yè)要求1、你可以選擇其中的一個，也可以兩個都做。2、每一份作業(yè)內容不少于2000字，可配圖片和音視頻資料。3、作業(yè)形式可以為手寫稿、打印稿、電子稿、PPT、音視頻等。4、如果富有余力，請對二者進行比較，以及對我們的啟發(fā)和意義等進行分析。5、作業(yè)于兩星期后交送，并希望大家在小組討論中進行展示、演講。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產業(yè)

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業(yè)。

房地產開發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節(jié)：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產基本概念】【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續(xù)，沒取得房屋產權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內建筑面積和住宅面積之比