定安海博園區基礎設施建設項目可行性研究報告定安海博園區基礎設施建設項目可行性研究報告第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱定安海博園區基礎設施建設項目。1.1.2建設單位簡介項目建設單位為定安海博園建設開發有限公司。定安海博園建設開發有限公司為一家依據中國法律正式設立并有效存續的有限責任公司（臺港澳與境內合作），其注冊地址為：定安縣南麗湖開發區丁湖路(“公司”)。法定代表人：張宏。公司的注冊資本金為1.5億元人民幣。其中海南發現者投資有限公司出資550萬元人民幣，占權益比例40%、上海普林科技有限公司出資4450萬元人民幣，占權益比例30%、廣源控股有限公司出資10000萬元人民幣等值外幣，占權益比例占30%。經營范圍是：定安縣雷鳴鎮南麗湖風景名勝區丁湖路西側地塊（東至：X=159250.437Y=197214.346;西側X=160607.396Y=195433.968;南至:X=159184.680Y=197052.404;北至：X=161666.448Y=196087.404）海南文化博覽園項目的開發建設及經營。1.1.3項目建設地點本項目為“海南文化博覽園項目”的基礎設施配套，擬建地點在定安海博園區范圍內，“海南文化博覽園項目”（“海博園項目”），系指位于海南省定安縣南麗湖地區，以旅游、養生、休閑為主題的各種特色酒店、公寓、旅游商服設施、園林景觀及各項配套設施的建設開發項目。一期項目可建設用地約為1,019畝，使用年限為居住用地70年、商服用地和旅游用地40年。一期項目用地分兩批出讓，其中約563畝土地（“第一批用地”）已經掛牌出讓。定安海博園建設開發有限公司為一期項目的開發主體，并已取得第一批用地的土地使用權。1.1.4項目建設規模及內容項目建設規模項目總占地面積約2000畝，其中涉及的建設用地約1019畝，涉及的宅基地、可流轉農用地、水面等約1019畝，1019畝建設用地中的一期國有建設用地563畝已經通過土地招拍掛方式取得，二期456畝國有儲備用地擬通過新農村建設置換取得。項目建設內容本項目為定安海博園建設項目的基礎設施配套項目，項目包括基礎設施建設工程。主要為道路、管網、水利及其他配套工程，主要有市政道路8公里，管網8000米，修復和新建水渠1.1.5投資估算和資金籌措本項目具體估算范圍項目包括安置房建設費用、基礎設施建設費用、旅游治理及開發費用等工程費用、其他工程費用、預備費等。項目總投資為34484.66萬元，其中：建設投資32872.16萬元，建設期利息為1612.50萬元。本項目資金籌措34484.66萬元，其中：企業自籌9484.66萬元，向銀行申請中長期貸款25,000.00萬元。1.2研究結論和建議1.2.1項目的建設是落實海南省城鄉規劃，推進新農村建設的需要，項目的建設有助于改變海博園項目涉地村莊的村容村貌，是熱帶風情小鎮建設的又一成果，項目按照“原生態、健康”的總原則展開有序的新農村建設，對南麗湖濕地公園的保護也具有重要意義，項目按計劃推進，能為相應地區新農村建設和村鎮改造提供一個示范，而且項目兼顧當地村民居住條件和居住環境的改善與濕地公園的保護，通過免費提供商業物業，還給農民增加可持續收入創造了良好條件，此外，當地村民還可以通過參與后續的旅游產業開發或經營完成從第一產業到第三產業的轉換，破除了農民對土地的束縛與依賴，提高了農民角色轉換的積極性，必將釋放農村的巨大活力，提升當地農村的生產力水平。相信隨著項目的建設，隨著游客的到來及項目建設單位管理培訓的深入，當地村民精神風貌也會得到提升，總之，項目抓住海南新農村建設的挈機，在規劃先行下，高標準推進新農村建設，既具有社會效益，也具有經濟效益，項目建成后，在不占用耕地的前提下，政府得到土地出讓的增值收益及后續增加的稅收，村民獲得可持續性租金和產業勞動收入，企業也獲得了進一步發展的基礎，可以說是一個和諧共贏的結果，項目的建設充分響應了海南國際旅游島建設形勢，時機十分適宜，是落實國際旅游島建設規劃綱要，提升定安村鎮旅游環境和旅游文化的重要措施，項目的建設是十分必要的。項目建設規模適宜，建設條件具備，建設方案可行。1.2.21、新農村建設是當前改善城鄉差距，改善不發達村鎮面貌，城鄉共同發展的重要措施，離不開各級政府的大力支持，本項目立足于海博園項目涉地村莊既有現狀，高起點開展新農村建設，對完善海博園功能組團具有很重要的意義，因此建議有關部門在資金和政策等方面給予大力扶持，并且協調好土地、規劃、建設各方面的條件，以使項目早日建成，發揮作用。2、新農村建設是一個復雜的系統工程，涉及到政府、企業和村民等各方面的利益，不僅需要各級政府進行充分協調，更需要建設方作好溝通和示范工作，要通過規劃和未來發展的宣講，通過當地村委會、村小組共同的工作，把當地村民投入新農村建設的自覺性調動起來，才能更好地在預定計劃時間內搞好新農村建設和后續開發。第二章項目建設的背景及必要性2.1項目建設的背景2.1.1國家社會主義新農村建設要求2005年10月，中國共產黨十六屆五中全會通過《十一五規劃綱要建議》，提出要按照“生產發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實推進社會主義新農村建設。要達到十一五規劃的要求，需要統籌城鄉經濟社會發展，注重投資強度，大力招商引資，為農村經濟發展開拓更加寬廣的建設渠道，不斷提升農村經濟發展水平和發展質量。在這個要求下，社會主義新農村可以實施“農民知識化”工程為依托，培育新農民；可以市場為依托，以先進和實用技術、務工技能和三產服務培訓為主要內容，以農民增收為目標，發展新產業。新農村建設要解決的基本問題是提高農民生活水平、改善農民生活條件，而解決這個問題的根本出路，就是要大力發展農村經濟：一方面是保證農業生產的穩步增長，另一方面是推動農村非農產業的健康發展，以及通過城市的“反哺”，千方百計地增加農民收入。近年來，農村的發展實踐證明了一點，那就是多種非農產業在解決農村剩余勞動力，增加農民收入，改善農村產業結構等方面都發揮了至關重要的作用。我們應該注意到，農村旅游在其中扮演的重要角色，以及對一些農村地區經濟與社會面貌的改善所起到的促進作用。我國農村旅游的發展已有一定的時期，其中既有成功的案例，也有失敗的教訓。社會主義新農村建設戰略的實施，又為農村旅游大力發展注入了新的活力，帶來了新的歷史機遇進一步發展指明了方向，明確了農村地區發展旅游業的最終目標是要在尊重當地農民意愿的前提下，促進農村基礎設施建設，科學規劃，改變農村落后面貌，實現農民增收，促進農村精神文明建設。可以說，社會主義新農村建設戰略是發展農村旅游業的指針。2.1.2《海南省社會主義新農村建設總體規劃》提出在海南全省范圍內盡快實施“千村萬旅”計劃，近期打造100個具有鮮明特色的村莊，遠期打造1000個特色村莊，為發展鄉村旅游業創造環境條件和人文基礎。其中集中建設100個旅游型重點村莊，作為發展鄉村旅游的重要支撐點。《規劃》將海南鄉村旅游分為三個功能區：濱海旅游景區和城郊地區、特色農業地區、中部生態綠心。近期建設重點以農家樂、鄉村文化旅游、鄉村農業主題公園和鄉村高爾夫為主。可對基礎條件較好的東部沿海和沿路地區的鄉村，靠近風景旅游區的鄉村進行試點建設，條件成熟后再向全省鋪開。《海南省社會主義新農村建設總體規劃》對特色農業地區建議是：發展以觀光、休閑、體驗、教育為主的鄉村旅游，突出村莊建設的“一村一品”，強化特色，打造一批以瓜果采摘、農業觀摩、民俗采風、農家體驗、度假休閑等內容為主的鄉村旅游基地。《規劃》中特別提出海南鄉村旅游規劃，將海南鄉村旅游總體定位為：國內外在瓊觀光旅游度假游客回歸田園生活、體驗熱帶觀光休閑農業的必游景點，海南城鎮居民休閑度假的首選目的地。規劃還提出，在海南開展土地整理試點工作。全國第一個編制和通過的省級社會主義新農村規劃《海南省社會主義新農村建設總體規劃》的主要撰寫者，南京大學城市與區域規劃系教授、博士生導師崔功豪表示，如果能夠把土地整理和村鎮建設結合起來，適時實現農村基本公共服務均等化，將會有利于節約農村資源，更加科學地推動社會主義新農村建設。此外，《海南國際旅游島特色村莊和旅游風情小鎮發展規劃》，將旅游風情小城鎮作為2010年“百鎮建設計劃”的重點投資對象。省住建廳有關負責人也表示，已要求各市縣結合本地村莊和小城鎮建設情況，參考《海南省社會主義新農村建設總體規劃》有關要求，認真組織特色村莊和旅游風情小鎮申報工作，并附特色村莊和旅游風情小鎮建設的可行性研究材料，上報至省住建廳。總之，旅游開發對于農村的生產發展，生活改善，文明鄉風形成，整潔村容建設等，都具有直接的作用，鄉村旅游是新農村建設的重要模式。2.1.32010年，定安抓住國際旅游島發展機遇，大力開展鄉村旅游改造，在文明生態村建設方面取得了很大成績，讓老百姓通過建設文明生態村，不僅改善生活生產條件，同時得到真金白銀的好處，是定安“百里百村”文明生態村創建一大亮點。今年4月，省委書記衛留成在定安實地走訪了“百里百村”后，對這一文明生態村創建方向給予高度評價。定安在文明生態村的創建中，一手抓環境整治，一手抓生產，因地制宜發展“訂單農業”，做大優勢產業，開通海南檳榔網，幫助農民擴大檳榔銷售渠道和空間。采取“公司+農戶”為模式，成立了“南建州鄉村休閑游農業合作社”，挖掘和整合定安文化、民俗、原生態、農業、休閑養生資源，開發了具有古色、綠色和紅色的旅游線路。為了方便游客進出，縣委、縣政府還投入7萬元起14塊鋼質永久性路牌，使文明生態村村村相通的復雜路段有了明確的標識，并力爭使每一條旅游線路搭配完美，把美景和特色美食緊密結合在一起，給村民搭建起了創業致富平臺。未來，定安將進一步推進“百里百村”文明生態村建設。一是引入市場機制，不斷完善文明生態村的公共設施建設，充分利用自然資源修建驛站或服務點，發展鄉村自駕游、農家樂等農村旅游休閑項目；二是加強文明生態村道路建設，實現“百里百村”道路回環促成旅游景點的道路連成線，同時，擴大服務站點建設，延伸服務觸角；三是整合旅游資源，打造鄉村游特色旅游線路。各鎮要加大創建力度，購置鄉村游自行車，引導和發功群眾利用本地特色農產品，為游客提供優質的飲食、住宿服務，促進地方經濟發展；四是主動對接新聞媒介，加大新聞宣傳力度。將特色線路，概況介紹等文字素材以新聞稿等形式運用電視、報刊、網絡等形式積極推廣，全面營造鄉村游氛圍，擴大“百里百村”鄉村游知名度，逐步實現生態經濟效益最大化。本項目在定安既有新農村建設的良好政策背景下，努力解決涉地村莊的三農問題，并通過提供可持續性的產業支撐來保證涉地農民的可持續發展，是定安新農村建設的發展和深化，必將得到各方面的大力支持。2.2.4水質清澈、波光瀲滟、自然生態環境良好，人文資源豐富，一直是我省重要濕地和旅游景點的定安南麗湖，最近被國家林業局納入新批國家濕地公園試點名單，同意試點建設工作。

去年12月23日，國家林業局向各省、自治區、直轄市林業廳(局)發出《關于同意開展河北壩上閃電河等62處濕地為國家濕地公園試點工作的通知》，將海南南麗湖、河北壩上閃電河等62處濕地，納入新批國家濕地公園試點名單，要求各國家濕地公園堅持“生態優先、科學修復、合理利用、持續發展”的建設原則，高標準建設國家濕地公園，防止輕保護、重開發和旅游過熱現象，提高濕地公園的建設和管理水平，促進公園內濕地生態保護和恢復，保障國家濕地公園試點工作的健康推進。

據了解，南麗湖國家濕地公園規劃區位于我省定安縣，原名南扶水庫，建于1959年4月，1965年峻工，湖區平均水深12米，最深可達23米，集雨面積64.5平方公里，常年水溫22-23攝氏度，屬富氧型水庫。經過長期演變，逐漸形成我國熱帶地區的大型近自然淡水湖泊。湖水環抱大小島嶼16座，半島70余個，湖岸綿延138公里，形成湖中有島，島中有湖，半島縱橫其間的自然景觀。規劃中的南麗湖濕地公園以湖泊和湖濱淺灘濕地為主，兼有河流、河漫灘涂等地貌，濕地生境類型多樣，動植物資源豐富，區域特色顯著。國家濕地公園考察專家組曾這樣評價南麗湖：南麗湖濕地景觀與森林景觀相互襯托，濕地景觀類型多樣，格局優美而富于變化。尤其它的濕地生態系統在區域和全國意義上具備一定的典型性和代表性，位置接近我國候鳥南北遷徙中線的南端，淡水濕地水禽種類豐富，具有極為重要的生態保護價值。南麗湖國家濕地公園是生態保護與恢復項目、海南生態旅游精品項目、宣傳海南生態文化重要的載體性項目；南麗湖國家濕地公園是中國最南部近自然湖泊重要濕地、海南珍惜瀕危植物保護基地、生態示范及教育基地、生態培訓及交流基地。南麗湖國家濕地公園將建設熱帶濕地植物園、海島野果園、海島野生作物園、和諧樂園、濕地生境體驗區、全國最大的熱帶水生植物博物館、海南珍惜瀕危植物基地、中小學生態教育基地、海南生態交流培訓基地等。有賦云“夫觀麗湖，碧水流歌，綠島煥彩。集秀雅而誘人，涵神奇以惠世：潤澤四方，和樂百業，吉祥千家，福祉萬年。”正因為南麗湖的魅力景色，海南省將南麗湖周邊地區定位于生態旅游精品景區，定安已制訂《南麗湖開發投資優惠政策》，旨在規范南麗湖資源配置、稅費負擔、土地使用、融資信貸、社會保障等優惠政策，“因為涉及到許多部門的相關法規、政策，建議省委省政府給予政策傾斜”，定安縣旅游委主任蒲喜雄說，在引進高層次技術管理人才以及相關項目資金上，定安希望也能得到省委省政府的支持。定安將加大基礎設施投入，打造熱帶湖泊旅游目的地。據蒲喜雄介紹，目前定安相關部門正通過各種有效渠道繼續加大基礎設施投入，完善塔嶺三個園區基礎設施，動工建設海定大橋及一橋兩路，抓好仙溝、居丁高速公路立交口改造，以及南麗湖及周邊供水供電、通信、污水處理、垃圾轉運站等配套設施建設。蒲喜雄說“計劃在20年的時間內，將定安打造成為我國最具特色的熱帶湖泊生態度假旅游目的地”。據了解，定安縣在學習黨中央國務院的文件及精神部署后，對定安縣獨具特色的旅游資源、區域旅游功能和空間布局進行了整合和研究，制定出近期、中期及遠期目標使規劃更具目的性。其中，近期目標主要以打造南麗湖、母瑞山為主體，以“康體湖泊旅游”、“海島經典文化”、“熱帶生態鄉村”、“紅色文化”整合作為全縣旅游業發展的切入點，建設一批高水平、成規模、特色鮮明、吸引力強的旅游項目和達到A級標準旅游景點、景區。中期目標時間段為2014年-2018年，此階段定安旅游業將進入快速、健康而高效的增長期，相關部門將加大發展力度，努力提高旅游產品及服務質量，重點打造中國熱帶湖泊型生態度假旅游目的地。圍繞一軸、兩心、三鎮、三區旅游功能區劃，全面系統地推進定安縣旅游品牌和特色旅游區開發建設，并借助一批重大、重點項目，把定安旅游業發展推向新的高度。“那時預計接待游客規模可達到351.5-368.8萬人次，海外游客29-31.9萬人次，旅游總收入突破11.6億元”，蒲喜雄表示。“遠期目標則在2019年-2028年，此時定安縣旅游業將進入成熟期和全面優化期，南麗湖、文筆峰等成為海南省著名的旅游品牌，高端建成國際知名的熱帶海島健康旅游目的地，成為海南島熱帶度假勝地體系中的重要組成部分。到2028年，定安接待游客規模可能會達到533.2-592.3萬人次，海外游客114.1-149.1萬人次，旅游總收入突破19.2億元，那時定安的旅游業總收入將達到全縣GDP的30%以上，成為新興的支柱產業之一”。從以上目標可以看出，無論是近期、中期還是遠期，南麗湖都是定安旅游建設發展的重中之重。得益于以上良好的規劃和政策支持，定安環南麗湖建設與開發也取得了很好的成績，2010年，隨著首屆海南定安端午美食文化節的舉辦，定安的喜事好事連綿不斷，6月16日，海南文化節博覽園落戶定安南麗湖，并正式破土動工，定安縣30個重點項目也同時匯聚南麗湖海博園區啟動，這標志著定安進入一輪新的發展時期。據了解，該次動工的重點項目共有30個，涵蓋了農業基礎設施項目、工業園區基礎設施項目、工業項目、旅游基礎設施項目、旅游項目、房地產項目、保障性住房項目、民生及其他項目等，總投資額達46億元。其中基礎設施項有：農業基礎設施項目包括白塘水庫除險加固工程和萬畝羅非魚養殖基地；工業園區基礎設施項目包括塔嶺一園南擴基礎設施、塔嶺二園(官娘脊)基礎設施啟動工程(官娘脊西路、中路、創新路南段道路工程)；旅游基礎設施項目包括南麗湖給排水工程、潭欖溪生態人居示范基地基礎設施項目(環城南路及延伸段道路工程)、丁湖路日廣花園及酒店、南麗湖國家濕地公園、居丁鎮墟道路改造工程、黃竹風情小鎮道路基礎設施工程。工業項目包括海南嘻嘻食品公司水果加工項目、海南鴻深工貿公司水產品加工項目、海南農墾現代農業公司水果加工項目、定安地方特色產品產業園、海南中玉公司醫藥項目。旅游項目包括中潤五星級酒店、海南文化博覽園。房地產項目包括天長·椰風水韻、恩威·牧嶼云天、椰風水漾。保障性住房項目包括廉租房建設項目、定安中學經濟適用房項目、縣供電局經濟適用房項目、縣自來水公司經濟適用房項目。民生及其他項目包括定城公廁建設項目、定安文化公園、興安公園、通暢工程、縣城管道燃氣項目、縣第二批村級組織活動場所建設項目。海博園項目，2010年3月12日定安縣規劃委員會審批通過。海博園項目全稱為“海南文化博覽園”，項目規劃控制面積約6342畝，項目實際開發用地約5289.45畝。海南文化博覽園項目總投資41億元，一期啟步期，計劃投資3億元人民幣，完成包括風情小鎮一期、大門景區等組團的建設，同時完成大地花海景觀、旅游觀光主軸線路、生態停車場、行政訪客中心項目、特色餐廳、碼頭及交通工具、本地小吃一條街等配套工程的建設。海博園是定安縣力推的重點文化產業項目之一。項目主打的王牌和核心是本土文化，“海博園”將以海南本土文化為核心，以水的世界、花的海洋作為總體景觀配套，形成從風情小鎮養生社區、主題公園到南麗湖國家濕地公園完整的產品群鏈。“海博園”非常重要的功能之一是提供南麗湖周邊項目的“吃、住、游、玩、樂”的配套網絡。園區將充分利用山、水、林、田等要素，延伸道家文化內涵，將中國傳統養生理念以現代旅游的手段表現，同時配套健康檢查系統、健康指導系統、菜單式健康療養計劃、養生學習班等專業的功能設施。滿足國內外不同顧客群的療養、養生、康復度假的高品位需求，提供全新的健康生活理念和方式，延伸海南高端旅游度假產品的價值鏈，形成海、山、湖的差異化經營，使海博園逐步成為國內外高端的休閑養生基地。蒲喜雄表示，海博園和海南目前眾多生態旅游園區不同之處在于，這是一個“游樂”項目非常豐富的園區。過去許多園區更側重于觀景，但“海博園”除了各種民俗景觀之外，擁有非常多的游樂項目。他說，海博園相當于周邊的南麗湖濕地公園的后花園，游人在濕地公園觀景之后可以來“海博園”中看各種民俗表演，體驗各種游樂項目。園區內將通行環保小火車，用于入園游客的觀光。“海博園”還將設置很多驛站，每到一站，游客就能體驗不同的文化內容，參與不同的游樂活動。蒲喜雄強調，海博園項目是定安文化發展的重中之重，是定安縣不遺余力推進的重點項目，南麗湖國家濕地公園由海南發現者投資有限公司投資5億元在南麗湖風景名勝區興建，規劃面積3.6萬畝，建設生態保育區、科普宣教中心、濕地生境展示區、濕地生境體驗區、管理服務區五個功能區。一期開發面積1.8萬畝，其中陸地面積0.97萬畝，水域面積0.83萬畝。目前游船碼頭已建成，正在進行碼頭接待廣場園林綠化等相關配套項目建設。毫無疑問，鑒于項目建設開發的規模和規劃前瞻性，海博園項目和南麗湖國家濕地公園項目的啟動將為本項目后續發展提供了良好的產業環境支撐，另一方面，要更好地開展南麗湖的濕地保護與開發，更好地推進南麗湖國家濕地公園項目以及海博園項目，保證整個區域景觀的協調與聯動,也需要對開發涉地村莊進行改造，才能改變當地村莊落后面貌，作好村莊與景區的互相協調，同時，本項目根據海博園的統一規劃，有序開展新農村建設，也可以改變以前那種景區農村無序開發的狀態，有效避免對旅游區農村過度開發,面貌全非的粗獷模式,在堅持原生態的原則上,適度開展基礎設施、旅游環境以及村容治理工作，使新農村建設成為整個景區建設的添花之筆，從而更好地將開發與保護相結合，可以說，本項目是南麗湖周邊開發的基礎項目，理應在政府指導與幫助下，盡快建設，早出成果。2.2項目建設的必要性2.2.1項目建設是貫徹中央指示精神，落實新農村建設的客觀需要2005年10月，中國共產黨十六屆五中全會通過《十一五規劃綱要建議》，提出要按照“生產發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實推進社會主義新農村建設。建設社會主義新農村不是一個新概念，上世紀50年代以來曾多次使用過類似提法，但在新的歷史背景下，黨的十六屆五中全會提出的建設社會主義新農村具有更為深遠的意義和更加全面的要求。新農村建設是在我國總體上進入以工促農、以城帶鄉的發展新階段后面臨的嶄新課題，是時代發展和構建和諧社會的必然要求。當前我國全面建設小康社會的重點難點在農村，農業豐則基礎強，農民富則國家盛，農村穩則社會安；沒有農村的小康，就沒有全社會的小康；沒有農業的現代化，就沒有國家的現代化。世界上許多國家在工業化有了一定發展基礎之后都采取了工業支持農業、城市支持農村的發展戰略。目前，我國國民經濟的主導產業已由農業轉變為非農產業，經濟增長的動力主要來自非農產業，根據國際經驗，我國現在已經跨入工業反哺農業的新階段。因此，我國新農村建設重大戰略性舉措的實施正當其時。農業部農村經濟研究中心主任柯炳生認為，社會主義新農村應包括新房舍、新設施、新環境、新農民、新風尚5方面：因地制宜地建設各具民族和地域風情的居住房，房屋建設要符合節約型社會要求；完善基礎設施，道路、水電、廣播、通訊、電信等配套設施要俱全；生態環境良好、生活環境優美，尤其在環境衛生處理能力上要體現出新的時代特征；新農民是指有理想、有文化、有道德、有紀律的“四有農民”；新風尚就是要移風易俗，提倡科學、文明、法治的生活觀，加強農村的社會主義精神文明建設。項目正是根據這一要求，超越過去那種修修補補的面子工程，高起點的開展涉地村莊的新農村建設，是落實各級政府新農村建設精神的重要舉措，理應得到各級政府部門的大力支持。2.2.2項目是國際旅游島建設的需要根據國際旅游島建設規劃綱要，海南未來重點規劃發展旅游景區和度假區有15個，其中第5個重點景區為重點旅游景區為定安南麗湖/白玉蟾風景區。綱要對該區域的要求是“建設以湖泊為主題、生態為基礎、以文化為核心、以休閑為載體的融合居住、旅游、商務、養老、療養多功能的休閑度假區。”而要實現綱要的基本要求，就必須要對全景區進行統一規劃，也就不可避免地涉及到涉地村莊的用地和安置問題以及基礎設施投入的問題，本項目按照規劃綱要“堅持改革創新，先行先試。打破體制障礙，破解發展難題，有效整合資源，在管理體制、運行機制和建設開發模式等方面積極探索。”的原則創新性將基礎設施建設與新農村建設及旅游開發相結合，為旅游資源整合和和諧發展提供了可借鑒的新思路。規劃綱要還提出促進熱帶特色農業與旅游相結合。大力發展現代農業展示、田園觀光、農業生產體驗、瓜菜采摘、農家旅館、特色餐飲、垂釣捕撈等休閑農業和鄉村旅游產品。結合生態文明村和旅游小鎮建設，重點建設一批古村古鎮型、民族村寨型、生態觀光型等鄉村旅游示范項目。依托旅游城市和重點度假區、景區，積極發展鄉村旅游休憩帶。本項目在農地整理，村民安置的基礎上，節約土地，開展旅游綜合開發，完全符合綱要的主導精神，是對綱要實施的探索和具體化。在全國范圍內，旅游開發對于農村的生產發展，生活改善，文明鄉風形成，整潔村容建設等，都具有直接的作用，鄉村旅游已經發展為新農村建設的重要模式，在海南國際旅游島建設的形勢下尤其如此，可以說，把旅游產業發展成為新農村建設的支撐產業，讓旅游產業開發成為新農村建設的重要支撐力量，是海南省各級政府和各市縣本地居民的共同訴求。本項目從發展鄉村旅游或者旅游相關產業集群，改善農村面貌、增加農民可持續收入入手，集中精力開展新農村建設，同時將新農村建設與土地整理相結合，完全符合《海南省社會主義新農村建設總體規劃》《海南國際旅游島特色村莊和旅游風情小鎮發展規劃》的主導方向。各級政府部門和各相關金融機構應該堅持改革創新、先行先試的原則，大力支持，爭取早日取得成果。2.2.3項目建設是保護南麗湖濕地公園客觀需要2009年12月23日，國家林業局向各省、自治區、直轄市林業廳(局)發出《關于同意開展河北壩上閃電河等62處濕地為國家濕地公園試點工作的通知》，將海南南麗湖、河北壩上閃電河等62處濕地，納入新批國家濕地公園試點名單，要求各國家濕地公園堅持“生態優先、科學修復、合理利用、持續發展”的建設原則，高標準建設國家濕地公園，防止輕保護、重開發和旅游過熱現象，提高濕地公園的建設和管理水平，促進公園內濕地生態保護和恢復，保障國家濕地公園試點工作的健康推進。本項目按照“原生態、健康”的總原則展開有序的新農村建設，正是對“生態優先、科學修復、合理利用、持續發展”的完美體現，對南麗湖濕地公園的保護也具有重要意義，主要表現在兩個方面：1、整合民居，降低了建筑密度，更利于生態保護。項目通過新農村建設，對當地村民實行集中安置，一方面改善了項目所在地域的基本面貌，改善了濕地公園周邊環境，另一方面，降低了項目所在地域的建筑密度，通過集中居住，最大限度減少了人類活動特別是無序耕作、無序排放對生態環境的破壞。2、溝通水面，保護和改善了濕地周邊水環境。項目在建設地域開展合理的水利工程，修復和新修水渠19000米，通過水系治理和岸線治理，努力恢復局部水系的自由流動，通過水環境的匯入與改善，為本地生物的棲息生長創造出更適宜的環境。2.2.4項目建設是落實規劃，將南麗湖旅游區打造為生態康體旅游綜合產業區海南作為全國重要的旅游目的地，來瓊游客2009年已突破2250萬人次，旅游總收入211億元。游客構成中來瓊自駕車游、自助游、休閑度假游等高消費群體和海南本地休閑度假的城鎮居民占有相當比例，并且保持持續增長；還有海外僑胞探親團和商務會展團隊等。這些游客中，相當部分是海南鄉村旅游的重點目標市場。抓住海南建設國際旅游島、全面推進社會主義新農村建設的歷史機遇，海南將通過制定鄉村旅游規劃，統籌空間布局，指導旅游項目開發和旅游景點建設。針對不同村鎮發展鄉村旅游的客源、市場等進行準確定位，根據鄉村不同的資源和產業特點，創辦特色餐飲、特色住宿、特色觀光、特色休閑、特色娛樂等鄉村旅游產品，打造差異化的特色鄉村旅游。按照規劃，鄉村旅游區將發展成國內外游客和本省居民回歸田園生活、體驗熱帶觀光農業、休閑度假的重要旅游目的地，使其成為海南國際旅游島新的旅游亮點和品牌。根據定安2005-2020新規劃，定安未來發展將堅持一軸二區三色五線十景”的旅游規劃布局，一軸指環島高速旅游輻射軸，是定安旅游的串聯軸;二區分別指定城、南麗湖綜合旅游區，是定安旅游的兩大支柱;三色分別指：古色——定城古城游、綠色——南麗湖及生態農業游、紅色——革命舊戰場與遺址游;五線是指五條旅游線;十景是指十大景點景區。南麗湖旅游區作為重點景區突破口之一，定位為康體產業區、海島的“內陸湖”之旅。要全面發展南麗湖旅游區為生態康體產業區，必須從總規劃入手，在符合總規劃的前提下，落實南麗湖區域規劃和控制性規劃，高起點嚴要求地開展新農村建設，努力克服過去那種自發無序的開發模式，本項目緊扣生態、健康、體驗式旅游這一主題，打造以原生態、健康養生為核心的海南文化休閑風情旅游小鎮，以一種全新的商業模式進行開發和經營，致力于做一個健康生活方式的提供商，使之成為生態旅游、休閑度假、養生宜居的旅游開發復合體和目的地，依托南麗湖國家濕地公園推出“生態游”、“文化游”、“養生游”、“勞動體驗游”等系列精品旅游產品，使海南又一張名片“健康島”名揚四海。2.2.5項目建設是改善《海南省社會主義新農村建設總體規劃》提出在海南全省范圍內盡快實施“千村萬旅”計劃，近期打造100個具有鮮明特色的村莊，遠期打造1000個特色村莊，為發展鄉村旅游業創造環境條件和人文基礎。其中集中建設100個旅游型重點村莊，作為發展鄉村旅游的重要支撐點。按照國際旅游島的發展定位，加快發展海南鄉村旅游，將有利于推進海南農村產業結構調整，發展以鄉村旅游為龍頭的農村第三產業；有利于促進農民增收，使農民享受穩定的土地收益、旅游項目經營收益和旅游從業收益；有利于促進海南新農村建設，以創建全國文明生態村為綜合載體，以鄉村旅游為抓手，配套完善農村基礎設施體系、農村教育培訓體系和社會化服務體系。涉地村莊共2個村民小組，現有居民總人口約668人，現有村民房屋普遍比較破舊，居住環境很差，本項目通過土地整理，將村民未來房屋統一規劃為5層住宅樓，同時配套建設村委會辦公樓、文化室、醫務室、籃球場、羽毛球場、戶外休閑廣場等公共設施，必將徹底改變涉地村莊落后面貌。此外，本次新農村建設項目為涉地農村集體經濟組織代建部份景區配套商鋪合計2000平方米，以合作的全部或部份租賃土地租金來折算代建費用，商鋪產權歸涉地的村級經濟合作組織所有，合作組織可根據景區的統一商業規劃自主經營也可由公司回租經營或出租經營。項目建成后，鋪面房所有權將歸屬于該村原村民，人均可分得商業用房約3平方米用于經營管理或出租，可以保障該村村民有長期穩定的收入來源。其次，項目后期還將利用集中的農地開展生態觀光農業建設，具體運作中將優先雇傭本地農民進行種植管護，從而使村民從第一產業的農民變成為第三產業的產業工人，也可增加他們的可持續性收入，最后，本項目中的涉地村民還可以制作當地特色編織等手工藝品，通過由建設單位向游客2.2.6項目是當地1、從我國的國情來看，農業產業結構調整的方向是適當壓縮土地密集型產品，增加勞動密集型產品，原因是我國土地資源稀缺，勞動力資源豐富，而本項目的建設，符合我國農業產業結構調整方向，有效實現農業產業增產增效，農民增收。2、項目通過對原來分散村莊住戶進行拆遷，統一安置，對原來村落進行復墾，從而達到節約土地、集約化耕作的目的。解決當地農戶小規模生產與實現農業集約經營的矛盾，解決農業循環經濟發展的問題，同時還可以解決農村勞動力大量富余、農業勞動生產率低下、農村和農村投入不足、農村要素外流的矛盾。3、項目通過對土地和農產品資源的集約化規劃發展，建立現代農業生產和農業循環經濟體系，使用現代科技指導農業生產，改良農產品品質，實現農業規模經營，提高農業經濟效益和市場化程度。4、我國農業生產存在的突出問題是一方面傳統的、質量差的、受污染的農產品數量巨大，銷售困難，效益低下，另一方面高科技的、優質的、綠色的農產品市場需求巨大，效益顯著，而產品卻很少，農民增收困難。要改變這種狀況，就要大力推進農業科技創新，提高農業科技含量，依靠科技提高農產品的產量和質量，以提高農業及農村經濟的競爭力和整體效益。依靠科技，優化品種、優化品質、優化布局和提高加工轉化水平，生產適銷對路的農產品，就要抓好現代農業科技示范。本項目通過建設組培中心，培育優良的農產品種苗，發展高效綠色農業，增加農產品附加值，將大大提高當地農民收入，調動農民生產的積極性。總之，項目的建設立足于既有政策的良好基礎，著眼于區域面貌提升和區域功能的完善，項目建設符合國際旅游島建設的大好形勢，符合海南發展特色鄉村旅游的發展方向，具有良好的政策環境，項目的建設是十分必要和迫切的，理應得到當地政府及相關各方的重視與支持。第三章項目的市場分析及策略3.1定安的發展情況分析3.1.1定安的經濟狀況2009年定安全縣經濟穩健增長。全縣生產總值完成30億元，比上年增長14.6%；其中，第一產業增加值12.94億元，增長9.5%；第二產業增加值5.34億元，增長14.6%；第三產業增加值11.72億元，增長18.9%。全社會固定資產投資完成12億元，增長27%；社會消費品零售總額8.93億元，增長19.02%；第三產業增幅達18.9%，成為拉動GDP增長的最大產業；出口創匯4468萬美元，增長9%；投資、消費成為拉動經濟增長的主要動力。地方一般預算收入1.68億元，增長34.7%，占生產總值比重由上年的4.63%提高到5.73%；地方一般預算支出9.84億元，比上年增支3.2億元，完成年度預算任務；金融機構存款33億元、貸款3.29億元，分別增長32.5%和40.3%，其中，支農小額貸款9758萬元，金融環境發展良好。2009年定安鎮域經濟發展活力也得到增強。定城、黃竹、龍湖大力實施“強鎮優村”戰略，把旅游業、休閑地產、風情小鎮和中心鎮的規劃有機融合起來，小城鎮建設取得一定進展；翰林、嶺口、龍門、龍河等鄉鎮百里百村文明生態村建設規模進一步擴大;定城、黃竹、嶺口等鎮的冬季瓜菜種植，新竹的水產養殖，龍河、富文糖蔗種植和雷鳴、龍門的母豬養殖等規模不斷擴大。人民生活水平明顯提高。城鎮居民人均可支配收入11688元，農民人均純收入4307元，分別增長10.6%和12%。組織勞務輸出5970人，城鎮新增就業崗位1556人，下崗失業人員再就業730人，城鎮登記失業率2%。城市低保標準、農村低保標準、農村五保標準分別從原來的160元、120元、133元提高到220元、150元和169元，參戰人員生活補助從100元提高到200元。新農合參合率達99.4%，城鎮居民醫保覆蓋率達95%。2010年，根據初步核算結果，今年上半年定安全縣生產總值（GDP）176863萬元，按可比價格計算，同比增長了24.9%。其中，第一產業增加值70785萬元，同比增長9.6%，對經濟增長貢獻率18.8%;第二產業增加值24990萬元，同比增長32.0%，對經濟增長貢獻率14.1;第三產業增加值81088萬元，同比增長41.0%，對經濟增長貢獻率66.8%。從以上數字可以看出，得益于國際旅游島背景，定安縣出現了加速發展的良好態勢，可以說，定安已經形成了樂觀的經濟發展背景和良好的開發氛圍，各方條件具備，市場逐漸邁向成熟，此時開展項目建設，可以迅速進入市場，形成效益，從而降低項目的風險。3.1.2定安的旅游市場狀況海南旅游發展狀況隨著社會的發展進步和人們生活水平的提高，旅游已成為世人生活的重要組成部分。近年來，我國旅游業雖然受到宏觀經濟因素的一定影響，但仍保持了較高的發展速度。目前，海南省旅游投資環境總體看好，旅游業出現了重大轉型，面臨著主要由觀光旅游向主要由休閑度假旅游的方向轉變：（1）休閑度假旅游迅速發展，成為旅游的一股主流；（2）由一般觀光旅游為主向專項旅游為主轉化；（3）單一觀賞性旅游向綜合性、參與性旅游轉化；（4）生態旅游異軍突起，成為本世紀旅游發展新趨勢；（5）專項旅游，如商務、會議旅游等發展較快，潛力巨大。海南旅游業一直保持著較快發展勢頭。2009年末全省共有認證星級賓館260家，其中，五星級賓館20家，四星級賓館54家，三星級賓館117家。具體旅游收入情況如下圖:2009年全年接待旅游過夜人數2250.3萬人次，比上年增長9%。其中，接待入境旅游者55.15萬人次,接待國內旅游者2195.8萬人次，增長11.9%。旅游總收入211.72億元，增長10.1%。其中，國內旅游收入192.82億元，增長16.9%；境外旅游收入27.32億元，增長4.4%。旅游飯店客房開房率59.18%，與上年基本持平。2010年,截止6月,海南省實現旅游收入138.91億元,增長15.1%,接待旅客人數1323.62萬人次,增長15.9%,旅游飯店客房開房率62.38%。由此可見，在國際旅游島戰略確定后，海南旅游出現了加速增長的勢頭。旅游業已成為海南省國民經濟支柱產業之一，海南已成為中外游客向往的旅游目的地。定安的旅游市場和海南省全局相比,定安旅游一直處于海南省各市縣旅游中等偏上水平，具體見下表：由“定安旅游飯店接待人數變化圖”可見，海南定安自2005年起旅游產業一直保持高速增長，其中08年達到一個高點，2009年雖然有所回落,但2010年隨著國際旅游島戰略實施，又出現了井噴式增長，在這種大背景下，投資旅游及相關產業正得其時。由“定安接待人次占全省比例圖”可見，定安旅游接待人數占全省的份額較為穩定，在1.2%至1.5%之間浮動，雖然無法與三亞、海口、瓊海、萬寧、瓊海等旅游大市縣抗衡，但在省內其他市縣中，仍然占有一席之地，且2010年上半年，定安旅游接待人數占全省的份額達到歷史新高1.5%，顯示了極大的發展前景和潛力。展望未來，海南定安旅游產業發展前景依然良好，一是國際旅游島戰略實施對全國乃至全球潛在客人的吸引力，二是海南定安政府堅持規劃先行，用規劃引導發展，用規劃規范發展，用規劃促進發展。雖然定安城市規劃建設起步較晚，但能夠做到高起點規劃、高標準建設、高效能管理，組織全國一流規劃編制單位和專家，逐步建立全覆蓋的規劃編制體系，有力推進定安規劃健康而有序快速發展。從2005年起，定安縣審時度勢，立足實際，掀起聲勢浩大的基礎設施建設和環境建設的民心工程，調動全社會力量，舊城搬遷和改造在順利推進。特別是確定2006年為“規劃年”，委托香港UIT城市規劃公司、同濟大學等高水準規劃機構，定安完成了69個總體規劃，包括旅游總體規劃、縣城土地利用規劃、縣城舊城區控制規劃、南渡江縣城段控制規劃、母瑞山紅色旅游區控制規劃、潭欖河休閑帶詳規、丁湖路景觀大道專項規劃、見龍大道專項規劃等。同時，全縣完成10個鄉鎮總體規劃修編、5個連片生態村規劃、5個歷史文化名村規劃。2009年以來，定安連續完成塔嶺新區及工業園基礎設施二、三期，老城區一、二區改造，污水處理廠及管網建設，垃圾處理場等民生項目。目前該縣已建設文明生態村71個，全縣生態村達50%，全縣行政村公路硬化率達到100%。在生態型城市不斷成型的背景下，房地產業也迅猛發展，在2009年底舉辦的“中國生態人居國際論壇”期間，全縣房產銷售額就達到4億元，“生態定安，人居福地”的品牌正逐步獲得島內外的認可。房地產業、工業、旅游業等的“三箭齊發”，使定安經濟發展呈現出速度趨快、結構優化、效益提高、活力增強的良好勢頭。2009年，定安縣生產總值達到30億元，同比增長14.6%，全口徑財政收入達到3.7億元，為歷史新高。3.1.3雷鳴鎮轄11個村委會，123個自然村，234個經濟社，7483戶，是定安縣規模較大的鄉鎮，鎮總人口31327人，鎮區人口5690人。轄區面積128.1平方公里，耕地2231公頃，農業人口均擁有耕地1.17畝，其中水旱田15477畝、坡地32000畝。雷鳴鎮歷史悠久，曾出過“奏考回瓊”的明朝進士王弘誨，其故居及太史坊在我鎮龍梅村尚保存完好。一、雷鳴鎮主要經濟發展狀況雷鳴鎮是定安縣是重點農貿型城鎮，以農業為主要的支柱產業，其中農牧業猶為發達。主要收入來源歷來以傳統農耕為主，現有經濟形式主要有兩部分：一是承包到戶耕地，主要種植水稻、瓜菜、木薯、花生等還有種植少量的檳榔；二是養殖業，主要養殖雞、牛、豬等家禽畜牧。另外，有部分剩余勞動里外出勞務。2009年全鎮實現國內生產總值12000萬元，農民人均純收入2900元，同比增長13%，地方財政收入143萬元，占計劃任務100%。具體表現如下：（1）農業結構調整：全年共種植瓜菜13500畝，完成任務的100%；種植早、晚稻共32134畝，完成計劃的114.76%；種植木薯11000畝，完成任務的137.5%；種植甘蔗8005畝，完成任務的100.06%；種植香蕉85畝，完成任務的10.63%；種植橡膠795畝，完成任務的99.36%；種植檳榔800畝，完成任務的100%，種植花生11350畝，完成計劃的112.38%。另外，還種植花卉400畝，造林1004畝，大棚西瓜250畝。（2）養殖業：全年全鎮豬出欄量為43050頭，完成計劃的100.12%；牛出欄量3350頭，完成計劃的95.71%；家禽出欄量78.5萬只，完成計劃的100.64%；新挖魚塘300畝，完成計劃的100%。

二、基礎設施建設情況2009年，雷鳴鎮建成長1.4公里的南曲村通暢道路；長6.8公里的昌源路；長3公里的龍梅路；山地路共4.8公里正在修建；完善了文明路、立新路、人民路西路共1.4公里長市政設施改造工程。完成南九、高石、南安和南福集中供水工程建設，受益人口19037人。全鎮投入資金120萬元，創建坡口、南曲、山有六、中菓坡、古老坡、后埇和紅岸等個文明生態村，硬化道路3.62公里，巷道7.5公里三、科教文衛工作：全鎮新型農村合作醫療完成26516人資金征收，占任務的104%；城鎮醫療保險完成801人的資金征收。2009年全鎮有69名中小學生分別考取了省、縣重點學校，全鎮適齡兒童入學率100%，中學在校學生1258人，小學在校學生2145人。3.2本項目的定位3.2.11、優勢⑴政策環境：海南的新農村建設正入佳境，具有良好的政策支撐；⑵區位優勢：項目位于定安縣南麗湖開發區海博園內，南麗湖距省會海口市55公里，海南東線高速公路可直達。南麗湖原名南扶水庫，1959年動工興建，總庫容9162萬立方米，平均水深12米，最深處達23米。湖面12平方公里（杭州西湖2倍），湖區26平方公里，規劃范圍46平方公里。是海南瓊北地區最大的淡水湖。南麗湖年平均氣溫22.55℃，地面水系發達，植被茂密，生物繁衍可觀，湖區野生動物有白鷺、灰鴿、野鴨、家燕、翠鳥、灰嘴鴿等，湖面有野生魚類白鰱、叢魚、鯉魚、沙蚌魚等共二十多種，日出而起，日落而棲，演繹著一幅幅絕妙的山水畫。南麗湖懷抱大小島嶼16個，如彎月，似清眉，像螺殼，各具特色，恰似“大珠小珠落玉盤”。半島縱橫間，湖灣環繞，大小70余個，湖岸綿延138公里，湖灣與小島岸水相擁，曲徑迷離，水光瀲滟。南麗湖負氧離子含量達每立方厘米10000個，是天然的大氧吧，它集綠色、碧水、空氣、陽光、島嶼于一體，這里無市井喧囂亂耳，無不透著一種悠然忘塵的寧靜超脫的美感，堪稱綠色典雅的度假天堂，猶如一個待在深閨中的美少女。置身于南麗湖，駐足于群島之間，便可感受到大自然的呼吸，融入“原生態”的自然生活，游人于此，或休閑垂釣，或揮桿健身，好不愜意。南麗湖旅游開發潛力巨大、開發價值極高，目前已被列入國家濕地公園。國家濕地公園海博園項目規劃于2008年11月18日通過了定安縣規劃委員會審批。2009年1月14日，通過了由省建設廳和定安縣人民政府主持定安縣海南文化博覽園項目《海博園總體規劃》、《海博園控制性詳細規劃》專家評審會的評審。按規定，規劃于2009年2月24至3月24日在定安進行公示。《海博園修建性詳細規劃》已于2010年3月12日通過了定安縣規劃委員會審批。項目以水的世界、花的海洋為總體景觀主題，打造海南“麗江”風情旅游小鎮，形成從風情小鎮養生社區、主題公園到南麗湖國家濕地公園完整的產品群鏈。提供“吃、住、游、玩、樂”的配套網絡，充分利用山、水、林、田等要素，延伸道家文化內涵，將中國傳統養生理念以現代旅游的手段表現，同時配套健康檢查系統、健康指導系統、菜單式健康療養計劃、養生學習班、大管家服務中心、中華傳統中醫理療等專業的功能設施。滿足國內外不同顧客群的療養、養生、康復度假的高品位需求，提供新的健康生活方式，延伸海南高端旅游度假產品的價值鏈，形成海、山、湖的差異化經營，使海博園逐步成為國內外著名的休閑養生基地。⑶理念優勢：多產業聯動，打造健康生活方式。海博園風情旅游小鎮依托海南本土文化和南麗湖國家濕地公園，以健康養生為主題，著力打造海南的健康城、世界的健康城。海博園風情旅游小鎮旅游的核心引擎是由南麗湖國家濕地公園為背景的靜謐的自然生態環境、海南的氣候和空氣質量、定安獨特的水資源和土壤資源、波羅格養生的強大服務平臺、獨特完善的運動健康配套、舒適宜人的度假休閑環境共同營造的不可復制、不可移動的養生健康平臺，項目追求的是居留型旅游業態，致力于打造以養生健康、休閑度假為主題的旅游產品群鏈，包括養生產業、觀光和生態農業、旅游休閑產業等。⑷團隊優勢：現團隊構成董事長張宏,英國威爾士大學MBA工商管理碩士,先后任職于海南一投股份有限公司,海南(香港)國旅投資股份有限公司,海南落筆洞投資公司,海南三道圓融旅業有限公司,具有敏銳的戰略視野和卓越的市場機會捕捉能力，在行業內享有盛譽。總經理陳志杰,高級工程師，國家一級注冊建筑師,浙江大學建筑理論與設計專業碩士研究生，先后任職于煤炭部規劃設計總院,建設部中環設計事務所,香港葉福全建筑工程師樓,香港九龍倉，北京中關村海欣方舟房地產開發有限公司等重量級單位,具有豐富的設計、策劃和房地產開發經驗，對建筑布局與設計、房地產開發策略和運營有獨特見解，深受市場歡迎。副總經理宗砥,沈陽建筑大學土木工程系工民建專業畢業,先后任職于中國建筑工程總公司第八工程局,沈陽市工程建設監理公司,中糧地產—沈陽鵬利廣場房產開發有限公司,具有扎實的設計理論基礎和豐富的工程管理經驗,具有優秀的項目管理能力和組織能力，執行力得到任職單位的一致認可。②團隊作品項目運作團隊在海南是一個專業的旅游團隊，在海南已有20多年的工作經驗，具有宏觀把握海南旅游市場風云變幻的經驗和能力，是一支可以打硬仗、攻難關的隊伍。20年來，團隊始終堅持自力更生、艱苦奮斗的創業精神，一路歷程，高瞻遠矚，不斷創新，把一個個不可能的事情變成了現實，是一支可以創造奇跡的隊伍。團隊的核心成員有著參與策劃、建設、經營、管理運作海南大型旅游項目的經驗和經歷，這些項目是：三亞南山佛教文化苑旅游景區項目、保亭三道熱帶香巴拉呀諾達主題景區項目、海南三亞學院項目；同時團隊還具有管理輸出的能力，這些管理對外輸出項目是：1、海南野生動物園項目；2、河南天瑞旅游集團，河南石人山國家風景區（河南平頂山大佛）；3、云南大理旅游集團。知名項目介紹如下：㈠三亞南山佛教文化苑旅游景區項目南山佛教文化苑旅游景區位于三亞市西南20公里處，是中國最南端的山，南山歷來被稱為吉祥福澤之地。南山文化旅游區是依托南山獨特的山海天然形勝和豐富的歷史文化淵源開發建設的全國罕見的超大型生態和文化景區，是建國以來中央政府批準興建的最大的佛教文化主題旅游區，是國家首批5A級景區，南山文化旅游區生態恢復與保護規劃面積50平方公三亞南山旅游景區08年游客量達232萬人次，平均每月游客量達19萬人次，與2007年同比增長17%，全年營業收入3億元人民幣。㈡保亭三道熱帶香巴拉呀諾達主題景區項目海南保亭呀諾達雨林文化旅游區整體規劃面積45平方公里，周邊是123平方公里的生態恢復保護區。公司堅持呀諾達大品牌戰略，打造呀諾達雨林景區、呀諾達雨林山莊、呀諾達雨林小鎮三個核心組團。截止今日，呀諾達雨林景區已建投入人民幣近3億元，開通了旅游觀光景點雨林谷、夢幻谷、山道谷，2009年試營業一年多來收入近6800萬人民幣，預計2010營業收入1.2億人民幣，2011營業收入1.6億元人民幣。2008年游客量15萬人次，2009年景區游客量達68萬人次，2010年游客量達120萬人次以上。2010年將申請國家4A級景區，2011年將申請為國家5A級景區,2012年計劃國內主板上市。呀諾達景區大門呀諾達景區大門南山佛教文化苑南海觀音⑸運營模式優勢：項目有計劃分批推進農村經濟合作組織與建設單位的合作，把有效解決失地農民的長遠生計作為大事抓緊抓好，通過產業升級和產業轉型，生產方式轉變，實現農村經濟合作組織自我消化失地農民就業與企業擇優錄用失地農民就業相結合的就業安置，帶動當地新農村建設和區域高端休閑健康旅游經濟的綜合發展，必將得到當地農民的擁護和政府的支持。2、劣勢項目在海南可借鑒的模式幾乎沒有，項目的策劃、宣傳和推廣費用可能需求較大；項目為非濱海區，土地整理的市場收益目前來說低于同等條件下的濱海地。3、機會國際旅游島建設的有利時機；新農村建設的深化；定安旅游增長又出現了加速態勢，相關行業和地區必將受益；鄉村旅游日益發展；東環高速的開通和中線高速的建設。4、威脅國家宏觀政策調整的威脅；農村工作的復雜性3.2新農村建設綜合產業示范區涉地\o"點擊查看【榆紅村】途徑公交_地圖_周邊生活設施"村莊開發程度總起來說不高，拆遷難度相對來說比城市建成區難度要低，項目要充分利用這一優勢，總體規劃，統一開發，既要利用定安農村改造既有經驗，也要在整體設計上提高，按照“政府委托、企業建設、銀行監管、村民配合、多方受益”的原則，大膽開展工作，深入發動村民，以“健康、原生態”為主題，有序地開展村民遷移、村民安置、旅游物業開發、旅游小品建設、農業開發，項目在開發建設過程中，始終圍繞涉地村莊的可持續發展，不把農民和涉農資源當累贅，而是當財富，提升原有村莊的風貌，通過在未來旅游發展中的產業轉換和充分就業，有序地將涉地農民從項目開發公司的競爭者和抵觸者轉變成為新農村綜合旅游產業示范區的合作者和建設者，必將徹底改變地區面貌，為今后\o"點擊查看【榆紅村】途徑公交_地圖_周邊生活設施"進一步旅游開發以及旅游區聯動務打下良好基礎，在此基礎上，項目可以利用整理剩余的土地，有序開展旅游地產開發項目，初期可以將地產定位于養生地產和鄉村旅游休閑地產。第4章建設地點及建設條件4.1項目建設地點項目擬建地點為雷鳴鎮海博園內，海博園位于定安縣雷鳴鎮南麗湖風景名勝區丁湖路西側地塊（東至：X=159250.437Y=197214.346;西側X=160607.396Y=195433.968;南至:X=159184.680Y=197052.404;北至：X=161666.448Y=196087.404）。4.2建設條件1．自然條件雷鳴鎮位于定安縣中北部，地理坐標為北緯19030′—19038′，東經110015′—110022′之間，東與龍湖鎮、黃竹鎮相鄰，西與富文鎮相鄰，南與龍門鎮相接，北與定城鎮接壤，距定城16公里，至省會海口市47公里，定龍公路從其中橫穿而過，交通四通八達，面積128.3平方公里，墟鎮建成區65，規劃區130公頃。轄區有風光秀麗的南麗湖風景區，北接定安縣城。南麗湖是海南省級旅游開發區和旅游生態示范區，湖面12平方公里，1992年被評為海南十大重點旅游開發區。《南麗湖風景名勝區總體規劃》于2008年5月通過了海南省城鄉規劃委員會評審，并明確規定：南麗湖以中間為界，一分為二，北部為開發區，南部為保護區。2009年8月，定安縣人民政府為強化對南麗湖南區的保護力度，將南部保護區向省林業局提出了建立南麗湖國家濕地公園的申請。《海南南麗湖國家濕地公園》規劃已于2009-12-24獲國家林業總局的正式批復并同意開展濕地公園試點工作。2、開發條件“政府主導、公司參與、統一規劃、整體開發”，這是定安發展現代服務業的新模式。在這一模式的引領下，定安縣成功引進了上置集團、中基集團、華田集團和南湖投資公司等企業，打造南麗湖高端旅游養生度假勝地。南麗湖將形成集高爾夫高端住宅社區、海南文化博覽園、湖濱養生、會議度假于一體的多功能綜合型旅游度假目的地。《南麗湖風景名勝區旅游發展總體規劃》及《南麗湖風景名勝區旅游發展控制性詳細規劃》已全部通過省政府審批。可以說，區域內深度開發的政策條件和旅游產業集群條件已初步具備，此時開展項目建設，可收到事半功倍的效果。。3．交通條件南麗湖是海南省級旅游開發區和旅游生態示范區，是瓊北旅游經濟圈的南端，南麗湖區域距離海口43公里，目前以東線高速公路(旅游黃金線、海南主干道)相連，車程30-40分鐘。未來主干線有東線高速和將開通的城際快線（東環高速鐵路），交通便利。3．電力海南文化博覽園南側現建有南麗湖35KV變電站，該站站內有1×6.3MVA主變設備,南麗湖35KV變電站遠期規劃將擴容至滿足海南文化博覽園的負荷需求量。本項目做為海南文化博覽園子項目，電力需求可以得到有效滿足。3．給排水項目從南麗湖旅游度假區引取生活水源，完全能滿足項目建設和區域發展的需要。項目排水主要為雨水和生活廢水，經處理后排入項目建設的污水管網。4．通訊數字化通訊網絡系統已覆蓋本區域；方便快捷的通訊網絡可通達全國各地及海外。5、建筑材料砂石料及四大建筑材料砂石料可以方便地從本地購買。鋼材、瀝青主要從海口或島外等地購進；木材當地豐富，就近采購。海南省已實現工程混凝土商品化，各種標號的混凝土都可以方便的購買到。第五章建設規模及建設內容5.1海博園建設規模項目總占地面積約2000畝，其中涉及的建設用地約1019畝，涉及的宅基地、可流轉農用地、水面等約1019畝，1019畝建設用地中的一期國有建設用地563畝已經通過土地招拍掛方式取得，二期456畝國有儲備用地擬通過新農村建設置換取得。5.2海博園項目建設內容本項目為創新型新農村建設項目，項目包括土地平整工程、風情小鎮村民安居示范工程、基礎設施建設工程、旅游環境綜合治理工程及旅游配套項目開發等工程。1、土地平整工程項目涉及用地2000畝，需平整土地約224000平方米2、風情小鎮村民安居示范工程安居小區占地約20畝，合計建筑面積22540平方米(含商業2000平方米)，建設2253、基礎設施工程主要為道路、管網、水利及其他配套工程，主要有市政道路8公里，管網8000米，修復和新建水渠4、旅游環境綜合治理工程主要有苗木整理，旅游步道鋪設，旅游小品建設等。5、旅游配套項目開發風情小鎮及商業街一期563畝用地配套、旅游、商業設施建設，生態型觀光農業、休閑農業開發等，其中：生態農業示范開發586畝。本次項目建設為海博園項目的基礎設施工程建設。第六章建設方案6.1總體思路1、總體思路堅持以人為本的方針，在不占用耕地，能改善生態環境和居住環境，不損害農民利益的前提下，進行基礎設施配套建設。堅持經濟效益、環境效益和社會效益統一的原則進行土地整理和未來開發。項目按照“政府委托、企業建設、銀行監管、村民參與、和諧多贏”的原則在政府主導下開展規劃，確保項目的順利進行，其核心是項目業主在政府委托下對涉及區域進行基礎設施建設與開發，并在此過程中將基礎設施建設、新農村建設、村民安置和就業轉移科學結合，從而用系統工程的方法實現區域內的和諧發展。2、開發模式：項目具體實施按照以下模式：①村民集中安置②基礎設施投入③旅游環境治理④旅游產業開發。3、總體目標①根據政府要求和海博園規劃科學開展旅游基礎設施建設，為未來旅游開發打下良好基礎，并保持整個園區的協調性。②建設一個形象美觀、安居樂業的新農村建設示范村鎮。包括為村民建設示范安居樓以及為村民配套建設部分旅游配套商業設施供村民實現可持續收入。③土地置換與流轉，置換農民宅基地約305.7畝，置換土地整理和基礎設施建設而獲得的政府儲備地456畝，獲得可流轉的農用地586畝。④旅游及生態農業開發，未來擬開發生態農業586畝，引進國際國內知名生態農業高科技企業入場合作，同時提供就業機會給本地村民。6.1.1項目建設1、充分展示海南本土文化的主題文化是旅游的靈魂，海南由于其獨特的地理位置，文化有其獨特性，著眼于七彩海南，海南文化就有與森林有關的綠色文化、與海洋有關的藍色文化、與海南革命史有關的紅色文化和與歷代移民帶來的與中原地域有關的黃色文化；本項目要有別于濱海地區的藍文化，著力于水、森林和濕地相聯結的綠文化，努力打造中部鄉村旅游的突破點和示范區。2、堅持“五統一”。即統一規劃、統一開發、統一建設、統一經營、統一管理，“五統一”⑴項目是區域開發的基礎項目，必須與海博園、南麗湖濕地公園作為一個整體，統一規劃，綜合考慮成本和發展前景，有序建設。⑵一定不要分塊賣地，否則將無法形成集合優勢，整理的土地原則上作為政府儲備地，應用限制條件拍賣方式由原開發建設單位進行建設。⑶圍繞“健康、原生態”的主線有序開發，在生態農業的開發建設中，要寧缺勿爛，要防止經濟利益刺激下的涉地農民建設沖動。3、在項目開發中恢復和保護生態環境在項目設計和建設中，應注意保持其環境風貌的完整性，保持自然景觀村民生活的原生性，保護生態環境的多樣性，一切建設規劃應因地制宜，嚴禁任何可能導致景觀質量惡化的開發活動。注意項目開發與環境生態的協調統一，注意充分發揮天然形勝對游客的吸引力，保護生態環境、培育生態環境，力爭此項目的開發在生態環境保育方面成為樣板。4、充分挖掘項目區域一帶天然形勝的價值在環境治理建設上，要講求順其自然、縱橫有序、層次分明，很好地處理人與自然、自然之間各要素之間的關系。5、前瞻性開展綜合配套建設，達到國際水準一個好的旅游區必須在“吃、住、行、游、購、娛”方面相對配套，相對完善，才能最大限度的發揮文化、環境和經濟效益。本項目的新農村建設和旅游區建設是合二為一的關系，因此本項目的新農村更要具有前瞻性，要充分重視區域內的綜合配套建設，要有方便的交通、完善的服務、配套的設施，做到新農村、新環境、新配套、新風貌。6、促進周邊地區發展本著項目開發與促進周邊地區發展相結合的原則。在項目的總體規劃上，不搞封閉式的規劃設計，劃地為牢，自我限制；注意協調項目開發區域的環境與周邊環境的關系，注意協調項目開發的內容與周邊地區產業的關系，創造開發區居民搬遷的新思路、新模式，通過環境調整，產業引導，使之成為未來區域的一個有機部分和一個不可分割的主題。7、產業聯動，共同受益聯合區內及周邊的居民，通過景區的旅游發展帶動社區發展，調整產業結構，有序引導失地農民在旅游區就業和發展，拓寬當地居民增收渠道，實現社會經濟、環境和文化的協調發展。6.1.2項目建設的亮點以人文精神為基礎，創造人與自然和諧共生的獨特新農村，提升海南整體旅游形象。1、高效能的基礎設施基礎設施不僅要齊全，而且要做到安全、高效、可靠，建設現代化高效能的通信設施和協調的道路交通系統，建設高效能的上下水、清潔能源供應、消防及垃圾回收加工等市政設施。確保項目建設區與城市其它地區之間有非常便捷的聯系，另一方面要疏散過境交通，在優化步行交通和發展非機動車、電瓶車交通的前提下滿足其它交通的要求。2、高質量的物質環境構建富有特色的物質空間環境。功能與形態并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態環境，構造具有時代感和吸引力的新農村綜合產業示范區。3、高質量的生態環境“設計結合自然”，充分利用原有地形，進行雨水收集、中水利用、建筑的太陽能空調一體化等設計，提高場地雨水滲透性，加強喬灌木綠化，搞好局部水環境的綜合治理,保護生態環境。6.1.3項目建設理念1、特色理念。沒有特色就沒有生命力。海博園新農村建設項目必須為未來該區域發展成為“海南民俗、休閑觀賞、保健養生、農作體驗”相結合的度假區而服務，突出特色，充分發揮地理優勢，在旅游環境治理中做好水文章、山文章和農業文章，特別是要把握涉農旅游的要點，為未來差別化的發展風情小鎮體驗、休閑、養生游奠定基礎。2、人本理念。從布局安排、功能設置、結構組合，到環境規劃設計、服務設施配置以及安全、能源、技術、經濟等諸多方面都充分考慮本地村民和未來游客的要求，為村民提供良好的居住、生活和就業條件，為游客創造良好的游覽環境及休閑度假養生條件，體現“以人為本”的境界。3、生態理念。規劃設計必須著眼于保持生態平衡的要求，必須保持可持續發展。在尊重自然，環境協調，原生態的基礎上，開展項目建設，特別是要做好南麗湖水系水質控制工作，既要使南麗湖資源得到充分的開發利用，又要保持南麗湖資源利用的可持續性。4、整體理念。規劃不僅僅就地論地，而是從區域發展角度出發，在較大范圍內綜合考慮示范區的居民安置和旅游配套項目開發，為海南文化博覽園的進一步發展打下基礎。6.2建設方案6.2.1市場定位新農村建設示范村在土地整理的基礎上進行新農村開發建設，總體要建設一個村容整潔、環境優美、村風淳樸、安局樂業、自我循環、生態健康的鄉村風情小鎮。6.2.2實施方案1、農地調查項目規劃范圍涉及土地約2000畝，涉地主要村莊為新村、牛俑坡村，村民主要以農業為支柱產業，其中農牧業比較發達，主要收入來源以傳統農耕為主，現有經濟形式主要有兩部分，一是承包到戶耕地，主要種植水稻、瓜菜、木薯、花生等，還有少量種植檳榔；二是養殖業，主要養殖雞、牛、豬等農禽畜牧。另外，有部分剩余勞動力外出勞務。2008年農民人均純收入2312元。其中本次擬集中安置的牛俑坡村共有135人，人均居住面積約24.8㎡/人，擬安置的新村人口共533人，人均居住面積約40.65㎡/人，合計安置人口668人。2、土地平整工程項目涉及用地2000畝，需平整的涉地村莊土地約224000平方米。⑴宅基地平整工程擬拆遷安置農民的宅基地進行平整，一部分用于復墾，以補償集中安置占用的農地，一部分通過土地平整，整理為可建設用地，用于旅游小品的建設和未來新農村觀光農業的開發。⑵農地平整工程將流轉和置換而來的的農用地進行成片平整，改變過去小塊土地，零零散散的土地利用格局，以便于進一步的規劃與開發。3、風情小鎮村民安居示范工程安置小區位于海博園規劃區規劃道路南側，一期占地約20畝，合計建筑面積22540平方米，約建設225套安置房，安置人口668人。安居小區主體建筑為五層的民俗風情框架結構住宅樓，住宅樓共4棟，每棟建筑面積約5000平方米，其中500平方米建筑主要用于村委會辦公、村民醫療所。小區風情商業街位于安置區外道路兩側，為斜屋頂式單層混合建筑，共計建筑面積2000平方米。安居樓建成以后進行產權分割，其全部產權均歸村民所有，其中安置樓225套全部用于村民安置，人均安置面積約30平方米，商業街全部歸村民用于后續經營，人均鋪面面積約3平方米，村民分得鋪面后可以自主經營，可以出租經營，也可以由村民集體（或小組）集體經營，具體由村委會會同村民共同決定，項目業主不干預。3、旅游環境綜合治理工程主要有苗木整理，旅游步道鋪設，旅游小品建設等。項目涉地整理苗木約500畝，鋪設旅游步道約8公里，建設旅游小品15處，供游客及村民休息觀景及娛樂所用。苗木整理主要包括觀賞植物移種、苗木剪裁、苗木區域整形、苗木施肥（或加注營養液）等；旅游步道是供游客游覽、散步的步行系統是采用石板、木板或鵝卵石修建的生態小徑；旅游小品為供游客休息、觀景、攝像、購物的亭、臺、廊等特色建筑。4、基礎設施工程主要為道路、管網、水利及其他配套工程，主要有市政道路8公里，管網8000米，修復和新建水渠⑴水利工程①采用小流域治理的方式進行水利修復工程，堅持整體規劃，分步實施，實行山水林田路綜合治理，主要包括河道和渠道疏浚工程，以及溪流（河流）岸線治理工程。②加大水土流失治理力度，以生物治理為主，工程治理為輔，達到涵養水源，攔沙固土的目的。同時采取保土耕作措施，因地制宜發展高溝壟耕種、橫坡栽種、間作套種、輪作或少耕免耕等生產方式。③排污口治理鋪設排水管網，嚴禁垃圾傾倒河邊，嚴禁生活污水向水系直排。④河道（渠道）清淤清障和生態建設，創造人水和諧的生態鄉村項目預計清理河道5公里，新建水渠19公里，清理工程量2萬方。⑵道路及管網工程①道路工程項目道路分為主干道、區內道路二個等級，各等級道路工程指標如下：道路交通工程一覽表序號道路等級紅線寬路長路面結構1主干道20m8瀝青砼2區內道路4m8km石板、鵝卵石主路設計車速為40Km/h，主路控制在12米，區內道路寬度控制在7米。A、主要道路主路道路斷面為車行道寬12米，兩側控制的綠化休閑帶根據功能區的需要分別為15米和30米，主道路為規劃市政道路，位于項目用地南側。B、區內道路(步行道)供游客游覽、散步的步行系統是采用石板、木板或鵝卵石修建的生態小徑，寬1.5-4米。主要位于C、交通工具a、電瓶車考慮到環境保護及景區道路等實際情況，景區內部采用環保電瓶車作為最主要交通工具，電瓶車帶有頂棚，分為8人座和11人座兩種。b、游船基地部分面臨南麗湖，考慮到水質保護等問題，可以采用無污染環保類型的游船為南麗湖水面的主要游覽工具。c、其他為滿足不同游客的需求，景區內還可采用其他無動力交通工具，如自行車等。②給排水及管網工程A、給水工程給水水源本項目擬從南麗湖旅游度假區引取生活水源，完全能滿足項目建設和區域發展的需要。給水方式及設施生活用水近期由雷鳴水廠供給，遠期擬從南麗湖旅游度假區引兩條DN400共6公里長的球墨鑄鐵管向區域內供水,考慮設二級加壓泵站一座。區內各建筑供水方式可采用：貯水池—變頻泵—用水點的供水方式。景觀用水主要靠海博園內部豐富的地下水源及雨水收集等方式獲得。給水管網沿道路鋪設，主要供水區采用環狀，部分采用樹枝狀相結合的供水管網。管網布置給水管道采用生活和消防共用管道系統，管網采用環狀管網和枝狀管網相結合的布置方式。在主要給水管網上按距離不大于120米的原則設置室外消火栓，保護半徑不大于150m，且消火栓離樓房距離應大于5m小于40m，離路邊不大于2m。管材及埋深給