PAGE44-莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄總論………41.1項(xiàng)目概要………………….41.2可行性研究的依據(jù)………41.3可行性研究的范圍………51.4可行性研究結(jié)論…………5第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性………………72.1項(xiàng)目區(qū)的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況…72.2承辦單位概況……………142.3項(xiàng)目提出的必要性………15第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)……….163.1市場(chǎng)供求情況分析………163.2發(fā)展趨勢(shì)分析…………….193.3競(jìng)爭(zhēng)分析………………….20第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件…………………214.1項(xiàng)目選址………………….214.2主要建設(shè)條件…………….21第五章工程設(shè)計(jì)方案………..235.1設(shè)計(jì)依據(jù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)……245.2規(guī)劃方案…………………245.3總體布局…………………255.4建筑設(shè)計(jì)方案……………265.5給排水方案………………305.6供電及電氣設(shè)計(jì)方案……315.7通訊系統(tǒng)…………………325.8供熱………325.9管線(xiàn)綜合布置方案………32第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能……….336.1環(huán)境保護(hù)…………………336.2節(jié)能……………………34第七章物業(yè)管理……………….36第八章投資估算與資金籌措………………….378.1投資估算………………….378.2資金來(lái)源及籌措………….38第九章財(cái)務(wù)分析……………….389.1成本構(gòu)成………………….389.2費(fèi)用…………………….399.3銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)估算…….40第十章經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析評(píng)價(jià)…………….4210.1經(jīng)濟(jì)效益分析……………4210.2社會(huì)效益評(píng)價(jià)……………42第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及建議………….43附件:1、委托書(shū)2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照3、稅務(wù)登記證4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)5.建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表6、莒南縣國(guó)土資源局土地使用證明第一章總論1.1項(xiàng)目概要1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng):莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓1.1.2項(xiàng)目承辦單位、法定代表人項(xiàng)目承辦單位：莒南縣嶺泉鎮(zhèn)淇岔河社區(qū)居民委員會(huì)法定代表人：1.1.3項(xiàng)目主管部門(mén)：莒南縣建設(shè)局1.1.4項(xiàng)目擬建地點(diǎn):莒南縣嶺泉鎮(zhèn)淇岔河村1.1.5可行性研究報(bào)告編制單位:莒南縣金豐投資咨詢(xún)有限公司1.1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):1、總用地面積：1128平方米2、建筑面積：5736平方米其中：住宅面積5736平方米3、居住戶(hù)數(shù)：60戶(hù)4、建筑密度：≤52%5、容積率：≤2.3%6、綠化率：≥30%7、日照間距系數(shù)：≥1.38、總投資：400萬(wàn)元1.2可行性研究的依據(jù)1、項(xiàng)目承辦單位關(guān)于編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū)2、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》3、《國(guó)家城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》4、《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》5、《莒南縣城市總體規(guī)劃》6、《莒南縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》7、國(guó)家、省、市有關(guān)法規(guī)8、現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)定9、莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓規(guī)劃設(shè)計(jì)方案10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料1.3可行性研究的范圍1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和市場(chǎng)需求分析2、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及配套條件3、主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容4、工程設(shè)計(jì)方案5、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能6、投資估算及資金籌措7、財(cái)務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1.4可行性研究結(jié)論住宅是人們生活的必需品，消費(fèi)市場(chǎng)具有巨大的潛力，受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控和住房制度改革的影響，近幾年房地產(chǎn)業(yè)一直保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。隨著縣城人口的高速增長(zhǎng)、縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃的實(shí)施，建設(shè)大規(guī)模高質(zhì)量的住宅小區(qū)已成為加快新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程，改善農(nóng)民居住條件的重要舉措。莒南縣淇岔河社區(qū)居民委員會(huì)根據(jù)全縣新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃，按照縣府出臺(tái)的關(guān)于加快全縣新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村危房改造步伐的布署，在充分論證莒南縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本居委實(shí)際，委托莒南縣華美建筑安裝工程有限公司，在莒南縣嶺泉鎮(zhèn)淇岔河村前建設(shè)一處高品質(zhì)、充分展示人性化的新型安置樓，莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓項(xiàng)目建設(shè)，是莒南縣實(shí)施新社區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)工程之一，新社區(qū)的建設(shè)將成為在莒南倡導(dǎo)新農(nóng)村建設(shè)新居理念，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升新農(nóng)村居住品位的示范工程。本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧和加快新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的方針政策，項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面和諧發(fā)展，解決農(nóng)村居住條件品味低，提高新農(nóng)村住宅檔次的重大舉措。莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓建設(shè)，是全縣新農(nóng)村建設(shè)、加快農(nóng)村危房改造、實(shí)施新一輪新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃的重要組成部分。項(xiàng)目建成后將成為又一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶和載體，達(dá)到改善農(nóng)民居住條件，提高社會(huì)效益的功效。莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓的建設(shè)不僅為新農(nóng)村發(fā)展提供了巨大商機(jī)，還為居民提供購(gòu)物、工作、居住、游憩的場(chǎng)所，給居住這里的人們帶來(lái)和諧社會(huì)的豐富感和舒適感。通過(guò)整體分析論證，該項(xiàng)目屬新型中檔安置房項(xiàng)目建設(shè)，社區(qū)選址符合莒南縣城鄉(xiāng)規(guī)劃的總體布局，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)符合全縣農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造政策，符合該村的修建規(guī)劃，符合國(guó)家推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧和加快新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的方針政策，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析和財(cái)務(wù)測(cè)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)設(shè)計(jì)規(guī)范、效益良好，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是安全可行的。項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性項(xiàng)目區(qū)的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況莒南縣地處魯東南蘇魯交界處，總面積1752平方公里，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，723個(gè)行政村（社區(qū)、居），99萬(wàn)人口。莒南縣先后成為全國(guó)科普示范縣、全國(guó)經(jīng)濟(jì)林建設(shè)先進(jìn)縣、全國(guó)農(nóng)田水利建設(shè)先進(jìn)縣、全國(guó)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)實(shí)驗(yàn)縣、全國(guó)計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)縣、全國(guó)食品工業(yè)強(qiáng)縣及全省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化先進(jìn)縣、全省精神文明先進(jìn)縣、全省村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)縣、全省社會(huì)文化先進(jìn)縣、全省新型農(nóng)村合作醫(yī)療先進(jìn)縣、全省縣域旅游品牌十強(qiáng)縣、全省綠色小康示范縣和平安山東建設(shè)先進(jìn)縣。齊魯紅都，人文莒南。莒南西周時(shí)屬向國(guó)，東周時(shí)屬莒國(guó)，秦、隋時(shí)隨莒國(guó)劃入瑯琊郡莒縣。莒文化傳承于龍山文化，與齊文化、魯文化并稱(chēng)為山東三大文化。在漫長(zhǎng)的歷史長(zhǎng)河中，涌現(xiàn)出了楊妙真、王璟、孫鏜、莊瑤、莊陔蘭等一大批歷史名人，境內(nèi)至今仍留有王璟石刻造像群、孫鏜紀(jì)念館、孫臏著書(shū)修身處——孫臏洞等歷史人文遺存。莒南是一方孕育輝煌的熱土，抗戰(zhàn)時(shí)期，曾是全省政治、軍事指揮中心和文化中心，被譽(yù)為山東的“小延安”。1941年3月，八路軍三大主力之一的115師進(jìn)駐莒南，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)4年之久。1945年8月，山東省政府在莒南大店鎮(zhèn)宣告成立。山東省新華書(shū)店、山東省第一個(gè)團(tuán)支部先后在這里成立，《山東畫(huà)報(bào)》、中共濱海區(qū)委機(jī)關(guān)報(bào)——《濱海農(nóng)村》先后在這里創(chuàng)刊，《大眾日?qǐng)?bào)》、山東文協(xié)、抗大一分校、省實(shí)驗(yàn)劇團(tuán)、山東大藥房等新聞、文化、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)曾長(zhǎng)期駐扎在莒南。劉少奇、羅榮桓、陳毅、徐向前、谷牧、朱瑞、黎玉、肖華、陳光等共和國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)人、元帥及兩百多位將軍都在莒南工作過(guò)、戰(zhàn)斗過(guò)。50年代涌現(xiàn)出了高家柳溝、王家坊前、厲家寨三個(gè)受到毛澤東主席親筆批示的全國(guó)先進(jìn)典型，特別是“愚公移山，改造中國(guó)，厲家寨是一個(gè)好例”的光輝批示，曾經(jīng)作為全國(guó)農(nóng)業(yè)戰(zhàn)線(xiàn)上戰(zhàn)天斗地、改造山河的口號(hào)響徹全國(guó)。臨港腹地，活力莒南。莒南地處青島港、嵐山港、日照港、連云港四大港口腹地，距嵐山港僅10公里，距日照港、連云港50公里。穿越縣境的兗石鐵路、嵐?jié)贰⑷諙|高速、同三高速、日棗高速、長(zhǎng)深高速把莒南與長(zhǎng)三角、珠三角和山東半島等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)連為一體。依托近海臨港優(yōu)勢(shì)，搶抓省委省政府魯南經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃建設(shè)和市委、市政府發(fā)展臨港經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略部署，實(shí)施縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)“雙區(qū)聯(lián)動(dòng)”，強(qiáng)力打造臨港經(jīng)濟(jì)主體功能區(qū)。規(guī)劃27平方公里的莒南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為輔，組團(tuán)推進(jìn)，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，形成了“一核”、“一脈”、“三心”、“四線(xiàn)”、“六區(qū)”的發(fā)展格局。截止目前，共有79個(gè)投資過(guò)千萬(wàn)元的項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，總投資62.1億元，其中，57個(gè)項(xiàng)目已建成投產(chǎn)，完成投資51.85億元。總規(guī)劃面積328平方公里的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，規(guī)劃通過(guò)鐵路支線(xiàn)、疏港大道、物流貨運(yùn)中心、產(chǎn)業(yè)配套中心等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，培育現(xiàn)代物流、鋼鐵、石油化工、機(jī)械制造四大產(chǎn)業(yè)，打造臨港物流、半島制造業(yè)轉(zhuǎn)移、重化工業(yè)加工配套重要基地。圍繞臨港抓招商，大力開(kāi)展“招商引資年”活動(dòng)，實(shí)施“過(guò)江入浙下廣東”和“對(duì)接半島”戰(zhàn)略，新引進(jìn)開(kāi)工項(xiàng)目70個(gè)，其中過(guò)億元項(xiàng)目5個(gè)、過(guò)5000萬(wàn)元項(xiàng)目16個(gè)，項(xiàng)目投入總量、單體規(guī)模和質(zhì)量明顯提高。大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，形成了花生、板栗、肉類(lèi)、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大出口產(chǎn)業(yè)。其中，磨料磨具年產(chǎn)15萬(wàn)噸，占全國(guó)市場(chǎng)份額的72%，出口量占全國(guó)的43%，大店鎮(zhèn)成為全國(guó)磨料磨具第一鎮(zhèn)。花生出口分別占全國(guó)、全省的33%和41%，實(shí)現(xiàn)了花生總產(chǎn)量全省第一，單產(chǎn)、加工能力、出口創(chuàng)匯三個(gè)全國(guó)第一，“中國(guó)花生年會(huì)暨2007中國(guó)花生博覽會(huì)”在莒南召開(kāi)。產(chǎn)業(yè)名縣，特色莒南。莒南是特色農(nóng)業(yè)之鄉(xiāng)。莒南縣屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)大陸性氣候，適宜農(nóng)作物生長(zhǎng)，以全國(guó)“花生之鄉(xiāng)”、“柳編之鄉(xiāng)”、“板栗之鄉(xiāng)”、“茶葉之鄉(xiāng)”、“石雕藝術(shù)之鄉(xiāng)”享譽(yù)海內(nèi)外。發(fā)展“基地型”農(nóng)業(yè)。重點(diǎn)建設(shè)花生、茶葉、黃煙、柳條、桑蠶、板栗、瓜菜、草莓、果品、畜禽十大優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地，花生播種面積突破50萬(wàn)畝，我縣被列入全國(guó)“花生高產(chǎn)創(chuàng)建示范縣”。發(fā)展“加工型”農(nóng)業(yè)。全縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)國(guó)家級(jí)1家、省級(jí)達(dá)到2家、市級(jí)達(dá)到36家。發(fā)展“出口型”農(nóng)業(yè)。綠色食品生產(chǎn)基地總面積達(dá)到23萬(wàn)余畝，標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地達(dá)32萬(wàn)余畝，20萬(wàn)畝花生標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地被評(píng)為“全國(guó)綠色食品原料標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地”，45處標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)被命名為“全市標(biāo)準(zhǔn)化畜禽養(yǎng)殖示范小區(qū)（場(chǎng)）”。發(fā)展“品牌型”農(nóng)業(yè)。繼續(xù)推進(jìn)“一鄉(xiāng)一業(yè)，一村一品”，以特色創(chuàng)品牌，我縣綠茶先后26次獲國(guó)家和省農(nóng)業(yè)博覽會(huì)金銀獎(jiǎng)。發(fā)展“生態(tài)型”農(nóng)業(yè)。實(shí)施了國(guó)家級(jí)基本農(nóng)田保護(hù)示范區(qū)、國(guó)家綠色農(nóng)業(yè)示范區(qū)、國(guó)家沿海防護(hù)林重點(diǎn)生態(tài)工程、沼氣國(guó)債項(xiàng)目、沭河培堤、陡山灌區(qū)東干渠項(xiàng)目和中小型水庫(kù)除險(xiǎn)加固工程，累計(jì)完成水利工程7000多處，開(kāi)發(fā)整理土地面積28萬(wàn)畝，新增耕地4萬(wàn)多畝，建設(shè)戶(hù)用沼氣池5.1萬(wàn)個(gè)。莒南是新興工業(yè)基地。大力實(shí)施“工業(yè)興縣”主戰(zhàn)略，實(shí)施了總投資18億元的鑫海科技、總投資5億元的阜豐生物科技、投資4.1億元的鴻泰化工氨基乙酸、投資3.2億元的碧海液體食品無(wú)菌包裝生產(chǎn)線(xiàn)、投資3.2億元的義信重機(jī)數(shù)控立車(chē)等一批大項(xiàng)目，打造了阜豐、鑫海科技、綠潤(rùn)、三方、義信、碧海等一批科技型、骨干型企業(yè)，培育了生物發(fā)酵、鈦鐵合金、機(jī)械、食品、化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。阜豐集團(tuán)在香港聯(lián)交所主板成功上市，生物發(fā)酵綜合實(shí)力位居全國(guó)同行業(yè)第一，是全球第一大谷氨酸生產(chǎn)商和亞洲第二大黃原膠生產(chǎn)商。綠潤(rùn)公司在美國(guó)證券市場(chǎng)上市，板栗產(chǎn)品加工總量、品種和效益在全國(guó)同行業(yè)中位居第一。目前，莒南縣正圍繞實(shí)施產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，以創(chuàng)新工業(yè)園為載體，著力培育以信義機(jī)械、碧海機(jī)械為龍頭的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，打造全國(guó)最大的奶包機(jī)械生產(chǎn)基地、數(shù)控車(chē)床生產(chǎn)基地和鎳鐵合金、不銹鋼生產(chǎn)加工基地。莒南是文化旅游勝地。堅(jiān)持把旅游業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來(lái)培植，積極融入全省紅色旅游線(xiàn)、黃金海岸線(xiàn)，圍繞“齊魯紅都、古鎮(zhèn)莊園、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位，著力開(kāi)發(fā)精品旅游產(chǎn)品。總投資3.9億元、一期投資1.5億元的天馬島旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)，總投資4.6億元的省政府舊址二期工程和大店古鎮(zhèn)莊園開(kāi)發(fā)已開(kāi)工建設(shè)。目前，全縣擁有國(guó)家“AAAA”級(jí)景區(qū)1個(gè)、“AAA”級(jí)景區(qū)2個(gè)、“AA”級(jí)景區(qū)1個(gè)，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)1處、省級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)1處，我縣被列入全省十佳休閑旅游度假區(qū)、全省紅色旅游重點(diǎn)線(xiàn)路和全省縣域旅游品牌十強(qiáng)縣。莒南是現(xiàn)代物流名縣。“拆除三尺柜臺(tái)，立起自選貨架”，實(shí)施“十百千”工程，形成了“以連鎖配送經(jīng)營(yíng)為紐帶，鎮(zhèn)鎮(zhèn)有超市、村村有連鎖店”的農(nóng)村現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)，我縣發(fā)展農(nóng)村現(xiàn)代流通的經(jīng)驗(yàn)做法，被省委領(lǐng)導(dǎo)和全國(guó)供銷(xiāo)總社稱(chēng)贊為“莒南模式、臨沂經(jīng)驗(yàn)、山東現(xiàn)象、全國(guó)推廣”，全國(guó)“供銷(xiāo)合作社與新農(nóng)村建設(shè)暨莒南經(jīng)驗(yàn)高層論壇”在我縣舉辦，今年5月份，全國(guó)縣級(jí)供銷(xiāo)社工作會(huì)議參觀(guān)了我縣現(xiàn)場(chǎng)。積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)，已建成農(nóng)村社區(qū)56個(gè)；年內(nèi)新建33個(gè)，覆蓋建制村111個(gè)，覆蓋人口12.3萬(wàn)人。被國(guó)內(nèi)外媒體譽(yù)為“中國(guó)農(nóng)村又一重大變革”的“大村莊制”農(nóng)村社區(qū)建設(shè)引起了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，在全省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議上，我縣作了典型經(jīng)驗(yàn)介紹。宜居城市，文明莒南。實(shí)施省級(jí)文明城市、省級(jí)園林城市“雙城同創(chuàng)”，有力地促進(jìn)了縣城文明程度的提高和人居環(huán)境的改善，進(jìn)一步展現(xiàn)了和諧發(fā)展新形象。縣城舊城改造有序推進(jìn)，溫泉小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)、富泉小區(qū)38座還建樓主體工程已基本完工。按照“八縱九橫”的道路框架，對(duì)城區(qū)主干道路進(jìn)行改造升級(jí)。實(shí)施雞龍河城區(qū)段改造，初步形成了“一河清水、兩岸綠色”新的城市景觀(guān)帶。在縣污水處理廠(chǎng)建成運(yùn)行的基礎(chǔ)上，建成啟用了6萬(wàn)噸新區(qū)污水處理廠(chǎng)，開(kāi)工建設(shè)6萬(wàn)噸垃圾處理場(chǎng)，進(jìn)一步完善了城市功能。莒南被授予“山東省適宜人居環(huán)境獎(jiǎng)”、“市級(jí)文明城市”和“生態(tài)市建設(shè)先進(jìn)縣區(qū)”稱(chēng)號(hào)。深入實(shí)施民生工程，極大地提升了群眾的幸福指數(shù)。積極推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施向農(nóng)村延伸，基本實(shí)現(xiàn)了村村通油路、通客車(chē)、通自來(lái)水、通有線(xiàn)電視、通遠(yuǎn)程教育網(wǎng)絡(luò)、通沼氣。全縣農(nóng)村醫(yī)療和城鄉(xiāng)低保基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，有18671戶(hù)、25486人享受到了最低生活保障，新型農(nóng)村合作醫(yī)療人均補(bǔ)助水平增至80元，參合率達(dá)到98.3%。全縣年增各類(lèi)人員就業(yè)再就業(yè)6000人以上，年輸出轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力2萬(wàn)人以上。深入推進(jìn)“平安莒南”建設(shè)，全面落實(shí)社會(huì)治安綜合治理各項(xiàng)措施，切實(shí)維護(hù)了政治安定、社會(huì)穩(wěn)定、人民群眾安居樂(lè)業(yè)的良好局面。縣法院成為全省唯一被授予“全國(guó)優(yōu)秀法院”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的基層法院。創(chuàng)業(yè)熱土，效能莒南。抓服務(wù)提速增效。以“爭(zhēng)先進(jìn)位創(chuàng)一流，優(yōu)化服務(wù)促發(fā)展”為主題，在全縣深入開(kāi)展“效能建設(shè)年”活動(dòng)，進(jìn)一步解決影響和阻礙發(fā)展的突出問(wèn)題。在全市率先成立了縣行政審批服務(wù)大廳，“一站式服務(wù)、一條龍辦公”的經(jīng)驗(yàn)做法在全省全市推廣。建起了高標(biāo)準(zhǔn)的“行風(fēng)熱線(xiàn)”直播間，開(kāi)通了“馬上就辦”投訴舉報(bào)熱線(xiàn)和投訴電子信箱，形成了快速聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合查糾的投訴受理機(jī)制。抓班子強(qiáng)基固本。實(shí)施了以“六帶六聯(lián)八結(jié)合”為主要內(nèi)容的“縣帶鄉(xiāng)聯(lián)村結(jié)合”工程和“弘揚(yáng)厲家寨精神，爭(zhēng)創(chuàng)‘好例’型支部”活動(dòng)，全縣基層組織建設(shè)不斷加強(qiáng)，形成了跨越發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)核心。抓風(fēng)氣激濁揚(yáng)清。在全縣大力倡樹(shù)“解放思想不停頓、咬定發(fā)展不動(dòng)搖、艱苦創(chuàng)業(yè)不懈怠、團(tuán)結(jié)實(shí)干不折騰”的風(fēng)氣，進(jìn)一步凝聚了人心，鼓舞了士氣，堅(jiān)定了全縣上下加快發(fā)展的信心和決心。大力推進(jìn)懲防體系建設(shè)，探索建立了《廉政溝通制度》等一系列制度機(jī)制，形成了黨風(fēng)正、政風(fēng)清、民風(fēng)和的良好局面。抓落實(shí)做功求效。圍繞全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)任務(wù)，成立了25項(xiàng)重點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)60個(gè)投資3000萬(wàn)元以上的重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)行縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)包保責(zé)任制，強(qiáng)化督導(dǎo)調(diào)度，強(qiáng)力推進(jìn)落實(shí)。進(jìn)一步完善對(duì)縣直和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的績(jī)效考核辦法，通過(guò)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，最大限度地調(diào)動(dòng)工作積極性，在全縣上下形成了你追我趕、奮力爭(zhēng)先的發(fā)展局面。2008年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值152.47億元，增長(zhǎng)15.6%；完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資48.04億元，增長(zhǎng)28.5%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入3.38億元，同口徑增長(zhǎng)18%；農(nóng)民人均純收入5456元，增長(zhǎng)17%。今后一個(gè)時(shí)期，總的工作思路是：以深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)為動(dòng)力，以建設(shè)“臨沂經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、魯南發(fā)展快縣、山東產(chǎn)業(yè)名縣”為目標(biāo)，以“全黨抓經(jīng)濟(jì)，首要抓項(xiàng)目，重點(diǎn)抓工業(yè)，關(guān)鍵抓招商，核心抓投入，突出抓質(zhì)量，根本抓效益”為主線(xiàn)，做優(yōu)農(nóng)業(yè)，做強(qiáng)工業(yè)，做大服務(wù)業(yè)，主攻臨港經(jīng)濟(jì)，力促城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，高度關(guān)注民生，求真務(wù)實(shí)抓落實(shí)，拼上豁上謀發(fā)展，不斷開(kāi)創(chuàng)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、率先發(fā)展的新局面。2.2承建單位概況莒南縣華美建筑安裝工程有限公司成立于2002年9月，注冊(cè)資金620萬(wàn)元，現(xiàn)公司地址莒南縣城南環(huán)路中段，是一家從事14層及以下、單跨跨度24米及以下的房屋建筑工程；高度70米及以下的構(gòu)筑物；建筑面積6萬(wàn)平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體的工程施工建筑安裝企業(yè)。公司現(xiàn)有職工118人，資產(chǎn)總額1865萬(wàn)元，固定資產(chǎn)1110萬(wàn)元，具有山東省建筑工程管理局頒發(fā)的房屋建筑工程施工總承包三級(jí)資質(zhì)。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)科、技術(shù)科、安全科、預(yù)算科、材料科、售樓處、物業(yè)管理公司等職能部門(mén)。該企業(yè)具備實(shí)施該項(xiàng)目的技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓將由莒南縣華美建筑安裝工程有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)將按照經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的原則，最大限度地盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高空間利用率，項(xiàng)目完成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。2.3項(xiàng)目提出的必要性一、安居小區(qū)建設(shè)，是加快新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村危房改造提升新農(nóng)村形象的需要為進(jìn)一步加快新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村危房改造步伐，改善農(nóng)民居住條件和農(nóng)村環(huán)境面貌，合理利用鄉(xiāng)村土地，優(yōu)化鄉(xiāng)村空間布局，提升新型農(nóng)村形象，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)縣政府關(guān)于加快新農(nóng)村建設(shè)和危房改造，開(kāi)發(fā)建設(shè)新社區(qū)的意見(jiàn)，以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以增強(qiáng)新社區(qū)總體功能，改善人文環(huán)境為目標(biāo)，按照落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)、構(gòu)筑和諧社會(huì)的要求，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，有計(jì)劃、有步驟地對(duì)農(nóng)村進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，使全縣農(nóng)民居住區(qū)布局更趨合理，配套設(shè)施更加齊全，服務(wù)功能更加完善。二、安居小區(qū)建設(shè)是健全完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步走出了自1995年開(kāi)始出現(xiàn)的低谷。伴隨著國(guó)家房改政策的出臺(tái)完善及相關(guān)配套政策的制定，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。莒南縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自1992年開(kāi)始，起步較晚，經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房、單位集資建房、完成市場(chǎng)運(yùn)作階段，到2003年末全縣共開(kāi)發(fā)5處商品住宅小區(qū)，共計(jì)開(kāi)發(fā)完成住宅樓33棟，開(kāi)發(fā)住宅1498套，開(kāi)發(fā)住宅面積9.5萬(wàn)平方米，總投資約6600萬(wàn)元。從建成的住宅小區(qū)看，普遍存在著規(guī)模偏小、設(shè)計(jì)落后、檔次較低、配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理滯后的弊端，影響了莒南縣的整體形象和城市化水平的提高。根據(jù)莒南縣城市總體規(guī)劃，2005年城區(qū)人口達(dá)到15萬(wàn)人，2010年達(dá)到25萬(wàn)人，人均居住面積達(dá)到或超過(guò)18平方米，同時(shí)要打造出一個(gè)現(xiàn)代化的山水園林城市，這一定位為莒南縣的房地產(chǎn)發(fā)展打開(kāi)了廣闊的空間。第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)3.1市場(chǎng)供求情況分析據(jù)統(tǒng)計(jì)2004年底我國(guó)人均住房面積21.5平方米，正處在中等收入國(guó)家人均住房水平上。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到20—30平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。“衣食住行“是老百姓生活中的四件大事，在衣食無(wú)憂(yōu)之后，“住”在人們心中的份量越來(lái)越重，必將成為今后人們消費(fèi)的重點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅條件改善的呼聲越來(lái)越高。加快舊城開(kāi)發(fā)改造，集中進(jìn)行居民小區(qū)是建設(shè)，是一種帶有政府政策性?xún)?yōu)惠，面向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭、既經(jīng)濟(jì)又適用的住房改造措施，深受廣大居民歡迎，是城鎮(zhèn)居民改善住宅條件的首選，其市場(chǎng)潛力巨大。按照國(guó)務(wù)院、省、市有關(guān)精神，城鄉(xiāng)居民房改優(yōu)惠政策逐步由過(guò)去的福利分房轉(zhuǎn)為實(shí)行貨幣分房制度。城鄉(xiāng)居民持幣購(gòu)房已是大勢(shì)所趨。通過(guò)調(diào)查，莒南縣2005年城鎮(zhèn)居民人均居住面積19.6平方米。到目前為止，全縣城市居民住房困難戶(hù)在5000戶(hù)以上，18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)干部、民營(yíng)企業(yè)家想在縣城內(nèi)購(gòu)房的也有幾百戶(hù)之多，同時(shí)，全縣每年將有復(fù)轉(zhuǎn)退伍軍人、大中專(zhuān)畢業(yè)生、結(jié)婚及分家立戶(hù)的還要新增上千戶(hù)。而莒南縣自2003年九月份開(kāi)始，縣政府原則上不再審批單位集資建房，實(shí)行小區(qū)集中居住，客觀(guān)上造成縣城住房供求關(guān)系緊張。從2003年至今，莒南縣房地產(chǎn)呈現(xiàn)出持續(xù)快速、健康發(fā)展的良好局面，并且在加速發(fā)展的跡象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房竣工面積、銷(xiāo)售面積和二手房交易等指標(biāo)均創(chuàng)新高。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、新建商品房供需兩旺。2004年全年新開(kāi)工商品房建筑面積5.5萬(wàn)平方米，比上年增加1萬(wàn)平方米；2005年開(kāi)發(fā)商品房建筑面積約8萬(wàn)平方米，超過(guò)2004年2.5萬(wàn)平方米。銷(xiāo)售情況非常理想，空置率很低。2、商品房?jī)r(jià)格情況。2003年普通商品房?jī)r(jià)為1050元/平方米左右，比2002年增長(zhǎng)100元/平方米，同比增長(zhǎng)10.5%；2004年商品房均價(jià)為1150元/平方米，比2003年增長(zhǎng)100元/平方米，同比增長(zhǎng)9.5%；2005年商品房均價(jià)為1350元/平方米，較上年同期增長(zhǎng)17%左右。3、商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的主要影響因素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的增加，居民收入水平的提高以及城市化發(fā)展是商品房?jī)r(jià)格上漲的最根本原因。商品房?jī)r(jià)格上漲的幅度從前幾年看，每年的漲幅都在保持50—100元/平方米之間，2003年以來(lái)由于建材價(jià)格上漲，土地購(gòu)置成本增加等原因，使商品房?jī)r(jià)格年均漲幅達(dá)13%，購(gòu)房成本三年增加400元/平方米左右。4、商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象情況。從近幾年商品房銷(xiāo)售對(duì)象的情況來(lái)看，縣城居民購(gòu)買(mǎi)率在60%左右；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)率在40%左右，外地居民購(gòu)買(mǎi)比例不到1%。購(gòu)房的目的主要以自住為主，投資及投機(jī)的情況很少。5、商品房空置情況及原因。近幾年我縣商品房空置率很低，僅為3%左右。樓層位置差，面積較大是空置的主要原因。空置的樓房一般是頂層和樓兩側(cè)的位置。據(jù)上述分析可以預(yù)測(cè)，今后幾年縣城商品房?jī)r(jià)格上漲雖會(huì)趨緩，但莒南縣城住房供求關(guān)系不會(huì)松馳，發(fā)展趨勢(shì)良好。農(nóng)村新社區(qū)的建設(shè)勢(shì)在必行。3.2發(fā)展趨勢(shì)分析目前，我國(guó)商品住宅已進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)業(yè)更新改造換代期。換代型住宅在性能、裝備水平、功能、環(huán)境、使用壽命等5個(gè)方面都有明顯的進(jìn)步和提高。1993年建設(shè)部實(shí)施的“國(guó)家康居示范工程”集中體現(xiàn)了住宅現(xiàn)代化的發(fā)展方向。促進(jìn)這一時(shí)期到來(lái)的主要原因有以下幾點(diǎn)：1、國(guó)力增強(qiáng)，人民生活水平的提高，對(duì)住宅從量的需求逐步轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求。追求環(huán)境適宜、質(zhì)量好、品味高的住宅已成大趨勢(shì)。2、住宅商品化市場(chǎng)的日趨成熟，需求檔次已拉開(kāi)，中高檔次的住宅率先進(jìn)入換代期，是換代住宅的主要消費(fèi)對(duì)象。3、住宅科技成果轉(zhuǎn)化速度明顯加快，使建造高水平住宅成為可能，中國(guó)商品住宅的定位已開(kāi)始瞄準(zhǔn)國(guó)際水平。4、建材和建筑裝飾品供應(yīng)充足，品種和類(lèi)型的多樣化有力的支持了住宅的升級(jí)換代。5、生態(tài)環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展推動(dòng)住宅建筑向更高層面發(fā)展。6、城市化的加快、舊城改造及現(xiàn)代化住宅需求的提高，新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村危房改造的需求。7、市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)化成為住宅換代的推進(jìn)器，人們購(gòu)買(mǎi)欲望理性增長(zhǎng)，換代住宅更能引導(dǎo)消費(fèi)者的生活方式，使生活更為舒適、更具品味。8、市場(chǎng)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，需求旺盛，不斷將人們的消費(fèi)理念更新，為住宅換代提供屯大前提。9、房改結(jié)束后，個(gè)人購(gòu)房已逐漸成為主流，住宅已由福利變成真正的商品，人們對(duì)這一昂貴耐用的消費(fèi)品需求不再停留在滿(mǎn)足居住空間，而是提出了更多、更新的要求。3.3競(jìng)爭(zhēng)分析作為個(gè)人置業(yè)的“微觀(guān)行為”，對(duì)于中上等收入的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們考慮的主要問(wèn)題是產(chǎn)品的價(jià)格、區(qū)域、交通、子女入學(xué)、環(huán)境、房型、配套設(shè)施等綜合要素。根據(jù)實(shí)際需要，在這些要素之中有所取舍地選擇一個(gè)平衡點(diǎn)作為最終之選。近幾年，隨著人們生活與消費(fèi)理念的改善，對(duì)居住質(zhì)量和品味的要求不斷提高。以及換代住宅的興起，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在內(nèi)容、形式和手段等各方面都變得更加多樣化。莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓價(jià)格采用實(shí)際開(kāi)發(fā)成本定價(jià)方法，這種定價(jià)方法基于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，主要體現(xiàn)利用農(nóng)村危房改造的優(yōu)惠政策。從地域、交通和環(huán)境角度分析，莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓所處區(qū)域公共配套設(shè)施齊全，購(gòu)物、交通、醫(yī)療、教育較為方便。根據(jù)項(xiàng)目單位和承建單位提出的策劃和總的規(guī)劃方案，擬建的莒南縣淇岔河社區(qū)安置樓是以中檔住宅為主的中型居住區(qū)，其目前的定位主要是面向安置危房拆遷改造的住戶(hù)。這在項(xiàng)目策劃、小區(qū)選址、總體規(guī)劃、戶(hù)型及房型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套公建設(shè)施規(guī)劃及各成本造價(jià)等方面都有明顯的指向。第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件4.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于莒南縣淇岔河村北側(cè)，北鄰淇岔河村耕地，南鄰淇岔河村小河，東鄰鄉(xiāng)村道路，西鄰淇岔河村民菜園。項(xiàng)目用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地，土地為規(guī)劃現(xiàn)狀土地。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃由莒南縣建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，并經(jīng)莒南城建領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過(guò)，符合該村修建性詳細(xì)規(guī)劃，符合莒南縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃。4.2主要建設(shè)條件一、場(chǎng)地現(xiàn)狀該地塊用地性質(zhì)為居住用地，土地為規(guī)劃現(xiàn)狀土地。場(chǎng)地地質(zhì)狀況良好，無(wú)斷層及破碎帶等地質(zhì)構(gòu)造，場(chǎng)地處于相對(duì)穩(wěn)定地塊內(nèi)。各巖層分布均勻，性質(zhì)穩(wěn)定，地質(zhì)良好，適合建設(shè)住宅小區(qū)。二、工程地質(zhì)、地震情況根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃分布圖》和《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306—2001）》規(guī)定，經(jīng)地震部門(mén)對(duì)周?chē)ㄖこ炭睖y(cè)，該項(xiàng)目距東西向板泉—坊前斷裂帶約7.0公里，相邸—高莊斷裂帶約4.0公里，第四系地層厚約1.5米，基巖面起伏不大基巖構(gòu)造不發(fā)育，地質(zhì)條件較好，建筑應(yīng)按基礎(chǔ)濃烈度8度進(jìn)行抗震設(shè)防，以確保建筑工程質(zhì)量和抗震要求。三、氣象：莒南位于山東省東南部，南鄰江蘇、東靠日照，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)大陸性氣候，四季分明，具體氣象數(shù)據(jù)如下：1、風(fēng)向常年主導(dǎo)風(fēng)向：東北向冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北向夏季主導(dǎo)風(fēng)向：西南向2、風(fēng)速最大風(fēng)速：33.3m/s冬季平均風(fēng)速：2.8m/s3、氣溫年平均氣溫：14.2℃極端最低氣溫：-19.7℃4、相對(duì)濕度：最冷月平均相對(duì)濕度：54%最熱月平均相對(duì)濕度：73%全年平均相對(duì)濕度：59%5、降水量：600mm年最大降水量：723.7m日最大降水量：298.7mm時(shí)最大降水量：96mm6、最大積雪厚度：180mm7、最大凍土深度：40mm四、交通、通訊該項(xiàng)目區(qū)位于莒南縣嶺泉鎮(zhèn)淇岔河村北側(cè)，交通條件良好，進(jìn)出方便。項(xiàng)目區(qū)通訊條件優(yōu)越，裝備水平先進(jìn)，已建成覆蓋全縣的空中、地下、地上數(shù)字傳輸網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)通了國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。五、原材料供應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)所需鋼材、木材、水泥、磚、石灰等可由縣內(nèi)生產(chǎn)廠(chǎng)家和各批發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)。其它裝飾材料可就近選擇批發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)。六、市政配套1、電：莒南縣電力供應(yīng)充足，縣城駐地有220KV一處，110KV變電站兩處，嶺泉鎮(zhèn)有35KV變電站一處，配電設(shè)施齊備，完全能滿(mǎn)足項(xiàng)目用電。2、水：社區(qū)用水由社區(qū)自來(lái)水供給，水量充足，可以保證用水需求。3、供熱：本工程采暖熱源設(shè)計(jì)由社區(qū)安裝環(huán)保鍋爐供給。第五章工程設(shè)計(jì)方案5.1設(shè)計(jì)依據(jù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》3、《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)辦法》4、《莒南縣城市總體規(guī)劃》5、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》6、《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》7、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》8、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》9、國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范5.2規(guī)劃方案5.2.1規(guī)劃指導(dǎo)思想堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，結(jié)合周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，超前規(guī)劃，使其成為適合現(xiàn)代人居住的高檔文明的居住社區(qū)，成為莒南縣新農(nóng)村住宅發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)，體現(xiàn)現(xiàn)代文明小區(qū)的內(nèi)涵。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，注重整體環(huán)境的質(zhì)量，結(jié)合現(xiàn)狀及當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣和傳統(tǒng)文化，創(chuàng)造舒適、方便、衛(wèi)生、美觀(guān)的居住環(huán)境。堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，充分合理地利用地塊的地理優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，尋求經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的最佳結(jié)合。5.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)為區(qū)內(nèi)居民提供一個(gè)功能布局合理，適應(yīng)多元化生活方式，有益主體心智培養(yǎng)的高品質(zhì)居住環(huán)境，滿(mǎn)足社區(qū)設(shè)計(jì)的安全性、可達(dá)性、方便性、識(shí)別性和私密性等要求。5.2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本社區(qū)住宅群體組合的設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持功能、經(jīng)濟(jì)、美觀(guān)等多方面的要求，又使彼此間互相協(xié)調(diào)統(tǒng)一。1、功能原則滿(mǎn)足日照、通訊、密度、朝向、間距等要求，使居住環(huán)境方便、安全、安靜，便于居民聯(lián)系交往，便于管理。2、美觀(guān)原則運(yùn)用美學(xué)原理，創(chuàng)造和諧、優(yōu)美、明朗、親切、大方及富有個(gè)性的居住環(huán)境。3、綠色住宅原則大力營(yíng)造綠色住宅、生態(tài)住宅，采用各種節(jié)能設(shè)備、措施，最大限度節(jié)約能源。5.3總體布局5.3.1總體布局項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)《莒南縣城市總體規(guī)劃》，考慮莒南縣城鄉(xiāng)特色，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上因地制宜，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，以充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益的統(tǒng)一。總體布局強(qiáng)調(diào)文化性和時(shí)代性，力求塑造氣勢(shì)恢弘而又生活舒適的生活環(huán)境。小區(qū)的整體布局和道路結(jié)構(gòu)合理、簡(jiǎn)潔、特色鮮明，并注重對(duì)小區(qū)環(huán)境空間的塑造，在居住建設(shè)有較好的朝向前提下，形成多層次的室外綠地活動(dòng)空間，形成一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，住宅日照間距控制在1：1.3以上。5.3.2設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、住宅設(shè)計(jì)。根據(jù)地方風(fēng)格、傳統(tǒng)習(xí)慣，住宅群體的平面組合采用南北朝向和間距布置的行列式。使每戶(hù)都能獲得良好的日照和通風(fēng)條件，便于布置道路和官網(wǎng)。（1）標(biāo)準(zhǔn)層面功能布局要充分滿(mǎn)足人居環(huán)境及心理需求，并有完善舒適的響應(yīng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。（2）標(biāo)準(zhǔn)層平面形成、戶(hù)型組合、平面規(guī)模、建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)使用功能要求、氣候、交通、疏散、城市規(guī)劃要求，用地條件、周?chē)h(huán)境等因素決定。（3）平面開(kāi)工力求簡(jiǎn)潔、對(duì)稱(chēng)、形體優(yōu)美。（4）綜合考慮住宅平面空間效率、合理選擇結(jié)構(gòu)體系，力求舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、技術(shù)先進(jìn)。2、公建設(shè)計(jì)。小區(qū)公建布置在主入口，有公共服務(wù)、安全保衛(wèi)等。項(xiàng)目區(qū)設(shè)置給水、電力、通信供電等管線(xiàn)，依照小區(qū)總體規(guī)劃，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)規(guī)范要求布局，管線(xiàn)全部采用地下敷設(shè)，與城市管線(xiàn)相銜接。5.4建筑設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃占地1128平方米，住宅建筑面積5736平方米，戶(hù)型為甲類(lèi)，為95.6平方米，共計(jì)60套。其它配套建設(shè)有水、電、通訊設(shè)施管線(xiàn)、綠化、美化和道路硬化等工程。工程計(jì)劃2009年11月25日開(kāi)工建設(shè)，2010年6月30日交付使用。項(xiàng)目建設(shè)期215天。一、整體設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)共安排住宅樓四幢，現(xiàn)擬建二幢，小區(qū)內(nèi)建筑高度控制為：住宅樓建筑高度為五層，全部為住宅用。樓頂以坡頂和局部坡頂為主，坡頂坡度小于1/3，層高1.40米，建筑形式依地理?xiàng)l件采用多樣化選擇。二、戶(hù)型本項(xiàng)目在住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)突出經(jīng)濟(jì)適用特點(diǎn)，并充分照顧到危房拆遷改造住戶(hù)的經(jīng)濟(jì)條件，戶(hù)型設(shè)計(jì)主要為三室二廳，套型面積標(biāo)準(zhǔn)為中型。三、室內(nèi)外裝飾1、外墻面：小區(qū)建筑色彩追求統(tǒng)一中有變化。住宅的整體形象為淺色，但可在屋頂、陽(yáng)臺(tái)、窗口等局部使用色彩較亮的顏色。公共設(shè)施的色彩應(yīng)根據(jù)其自身性質(zhì)，追求相應(yīng)的變化。主要入口點(diǎn)綴一些色彩明快的裝飾，使小區(qū)色彩豐富多彩。2、內(nèi)裝飾：居室為水泥地面（為用戶(hù)木地板留設(shè)條件），廚房、廁所地面為防滑地磚。商鋪、門(mén)廳選用普通面磚。墻面為防瓷涂料。3、門(mén)窗：住宅內(nèi)外窗采用塑鋼窗；內(nèi)門(mén)選用木制夾板門(mén)，外門(mén)均采用防盜門(mén)。4、實(shí)現(xiàn)良好的通風(fēng)系統(tǒng)，通過(guò)以下措施來(lái)提高室內(nèi)通風(fēng)狀況：在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮主導(dǎo)風(fēng)向；單體朝向有利室內(nèi)通風(fēng)；住宅中80%以上的房間應(yīng)能實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，室內(nèi)外空氣可自然交換。在有特殊污染源的房間（如廚房）安裝局部排風(fēng)系統(tǒng)，向室外排風(fēng)。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》《建筑基地基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》2、主要結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)：采用柱以下獨(dú)立混凝土基礎(chǔ)，或墻下條型基礎(chǔ)墻體：內(nèi)外墻采用頁(yè)巖多孔磚，部分內(nèi)墻采用GRC工輕質(zhì)空心板。屋面：采用水泥珍珠巖保溫、找坡，水泥砂漿找平，SBS卷材防水，水泥砂漿保護(hù)層。五、主要技術(shù)方案要點(diǎn)在小區(qū)建設(shè)中，選用生產(chǎn)能耗低、技術(shù)含量高、能集約化生產(chǎn)的建筑材料或產(chǎn)品；選用可循環(huán)使用、可再生、可重復(fù)使用的建筑材料和產(chǎn)品；選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)放射性、無(wú)揮發(fā)性有機(jī)物、對(duì)環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產(chǎn)品；采用已取得國(guó)家環(huán)境標(biāo)志認(rèn)可委員會(huì)批準(zhǔn)的建筑材料和產(chǎn)品。六、住宅耐用性小區(qū)建筑設(shè)計(jì)使用壽命為50年小區(qū)建筑抗震設(shè)防8度開(kāi)發(fā)商向用戶(hù)提交《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。七、防震設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、建筑體型和立面處理要求勻稱(chēng)。建筑體型宜規(guī)則、對(duì)稱(chēng)、建筑立面宜避免高低錯(cuò)落、突然變化。2、建筑平面布置力求規(guī)整。如因使用和美觀(guān)要求必須將平面布置成不規(guī)則時(shí)，應(yīng)用防震縫將建筑分割成若干結(jié)構(gòu)單元，使每個(gè)單元體型規(guī)則，平面規(guī)整、結(jié)構(gòu)體系單一。3、加強(qiáng)結(jié)構(gòu)的整體剛度。從抗震要求出發(fā)，合理選擇結(jié)構(gòu)類(lèi)型，合理布置墻和柱，加強(qiáng)構(gòu)件和構(gòu)件連接的整體性，設(shè)圈梁和構(gòu)件柱等。4、處理好細(xì)部構(gòu)件。閣樓、樓梯、女兒墻、陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、裝飾貼面等細(xì)部構(gòu)造應(yīng)予以足夠的重視。八、建筑隔聲（1）增加構(gòu)件重量。從聲波激發(fā)構(gòu)件振動(dòng)的原理可以知道，構(gòu)件越輕越易引起振動(dòng)；越重越不易振動(dòng)。因此，構(gòu)件的重量越大，隔聲能力就越高，設(shè)計(jì)時(shí)可以選擇表面密度（kg/m2）大的材料。（2）采用帶空氣層的雙構(gòu)件。雙層結(jié)構(gòu)的傳聲是由聲源激發(fā)引起一層材料的振動(dòng)，振動(dòng)傳到空氣層，然后再激起另一層材料的振動(dòng)。（3）采用多層組合構(gòu)件。多層組合構(gòu)件是利用聲波在不同介質(zhì)分界面上產(chǎn)生反射、吸收的原理來(lái)達(dá)到隔聲的目的。它可以大大減輕構(gòu)件的重量，從而減輕整個(gè)建筑的結(jié)構(gòu)自重。2、對(duì)撞擊聲的隔絕（1）設(shè)置彈性面層。即在構(gòu)件面層上鋪設(shè)富有彈性的材料，如地氈、地毯、軟木板等。構(gòu)件表面接受撞擊時(shí)，由于面層的彈性變形，減弱了撞擊能量。（2）設(shè)置彈性?shī)A層。在面層和結(jié)構(gòu)層或兩結(jié)構(gòu)層之間設(shè)置一層彈性材料，如刨花板、巖棉、泡沫塑料等，將面層和結(jié)構(gòu)層隔開(kāi)，切斷了撞擊聲的傳遞路線(xiàn)。（3）采用帶空氣層的雙層結(jié)構(gòu)。利用隔絕空氣聲的辦法來(lái)降低撞擊聲。5.5給排水方案1、供水用水一般分為生活用水、公建用水、綠化及消防用水和未預(yù)見(jiàn)量及管網(wǎng)漏失量。小區(qū)日用水量約為50立方米。本項(xiàng)目供水由淇岔河社區(qū)供水管網(wǎng)提供，其水量充足、水壓高、水質(zhì)好、無(wú)需再增設(shè)加壓站和水二次處理設(shè)施。2、排水排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。雨水采用暗溝方式，生活污水經(jīng)地下砼管道小區(qū)化糞池處理符合排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城鄉(xiāng)污水收集管網(wǎng)。3、消防（1）滿(mǎn)足居民疏散的消防要求。（2）設(shè)計(jì)通風(fēng)系統(tǒng)，滿(mǎn)足消防疏散要求。（3）按消防部門(mén)要求設(shè)置消防栓。（4）區(qū)內(nèi)按交通干道布置循環(huán)室外消防給水管道，管徑不小于DN100中，室外消防栓距路邊不應(yīng)超過(guò)2米，室外消防栓的間距不大于120米，數(shù)量、位置與消防管理部門(mén)協(xié)商確定。5.6供電及電氣設(shè)計(jì)方案1、供電本項(xiàng)目供電由莒南縣供電公司提供，其電壓穩(wěn)定、電量充足，有利于保證居民用電。2、用電指標(biāo)（1）住宅：6KW/戶(hù)每戶(hù)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.3小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.6（2）公建：30W/平方米小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.73、計(jì)量為了實(shí)現(xiàn)用電計(jì)量的準(zhǔn)確性和便于用電管理，選用一戶(hù)一表制，電表（自動(dòng)斷電保護(hù)）分層戶(hù)外集中設(shè)置。5.7通訊系統(tǒng)1、電話(huà)通訊區(qū)內(nèi)敷設(shè)電話(huà)電纜線(xiàn)，分區(qū)域安裝電話(huà)交換箱，每個(gè)住宅單元設(shè)置嵌式電話(huà)箱，每戶(hù)室均預(yù)埋電話(huà)暗線(xiàn)。2、電視及其他有線(xiàn)電視電纜與電信電纜一起鋪設(shè)，用PVC管敷設(shè)以確保管線(xiàn)到戶(hù)、信號(hào)入戶(hù)。每戶(hù)甩線(xiàn)一對(duì)，每間預(yù)留進(jìn)線(xiàn)口一個(gè)及一個(gè)分線(xiàn)盒。每戶(hù)設(shè)有有線(xiàn)電視系統(tǒng)，終端盒位于起居室和主臥室各1個(gè)。5.8供熱根據(jù)城市環(huán)保要求，本項(xiàng)目規(guī)劃由社區(qū)安裝環(huán)保鍋爐供熱。5.9管線(xiàn)綜合布置方案本小區(qū)工程管線(xiàn)共有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、煤氣管五種，除電力電纜和電信電纜溝鋪設(shè)計(jì)，其余管線(xiàn)一律采用直鋪埋設(shè)。各種管線(xiàn)之間以及管線(xiàn)與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直凈距離，避免互相干擾。生活給水管采用PPR管。消防給水管采用PPR管。室外排水管選用砼管材。環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6.1環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目地點(diǎn)選在莒南縣嶺泉鎮(zhèn)淇岔河村北，該處周?chē)h(huán)境情況較好，水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自?xún)裟芰Γ車(chē)鸁o(wú)重污染企業(yè)。本項(xiàng)目建成使用后，可產(chǎn)生部分垃和少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾等，只要采取有效治理措施，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。6.1.1污染源分析及治理措施1、主要污染源與污染物本項(xiàng)目屬安置樓建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及經(jīng)營(yíng)、生活垃圾。為確保小區(qū)內(nèi)環(huán)境不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生不利影響，對(duì)上述污染源必須采取有效的治理措施。2、環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下：（1）生活污水本項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，后經(jīng)市政污水管道排放。（2）廚房油煙本項(xiàng)目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。（3）經(jīng)營(yíng)、生活垃圾本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專(zhuān)職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)處理。6.1.2施工期環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目在施工建設(shè)過(guò)程中應(yīng)精心組織，合理安排，爭(zhēng)取最大程度的減少對(duì)周?chē)h(huán)境的負(fù)面影響。現(xiàn)場(chǎng)堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作好防風(fēng)遮蓋，場(chǎng)地四周?chē)?yán)格按有關(guān)部門(mén)要求砌筑時(shí)護(hù)墻，施工垃圾及時(shí)清運(yùn)。施工過(guò)程的主要污染源是嗓聲污染，來(lái)自于基礎(chǔ)工程、裝修工程的機(jī)械噪聲，可通過(guò)控制作業(yè)時(shí)段，使用低噪音機(jī)械等措施減弱這一污染，避免對(duì)附近學(xué)校、居民造成干擾。6.1.3綠化綠化分為中心綠地，組團(tuán)繼地，小區(qū)通過(guò)主干道的帶狀綠地將二級(jí)綠地聯(lián)系在一起，形成完整的綠化體系。綠化配置以喬木和草坪為主，灌木、常綠樹(shù)、花卉為輔，常綠樹(shù)選擇玉蘭、枇杷、塔松等。整個(gè)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境要求：不漏黃土只見(jiàn)綠，除了道路、少量機(jī)動(dòng)停車(chē)位等鋪砌地面之外，其余部分地面由綠化覆蓋。6.2節(jié)能6.2.1節(jié)能措施1、所有設(shè)備（包括變電配電設(shè)備、消防設(shè)備等）全部選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，國(guó)家已公布淘汰的產(chǎn)品和非節(jié)能型設(shè)備嚴(yán)禁使用，電器設(shè)備選用高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償、提高功效因數(shù)、減少電能損耗，這樣可減少物業(yè)管理費(fèi)支出，并為購(gòu)房業(yè)主節(jié)省費(fèi)用。2、燈具以節(jié)能燈為主，以節(jié)約用電。3、衛(wèi)生間選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。4、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，以節(jié)能降耗。除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各種設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，保持正常運(yùn)行，減少非正常損耗，最大限度節(jié)省費(fèi)用。6.2.2材料的應(yīng)用為了提高住宅小區(qū)的科技含量，體現(xiàn)以人為本的住宅設(shè)計(jì)理念，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部門(mén)有關(guān)規(guī)定要求，在本項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料。1、使用冷軋帶肋鋼筋由于冷軋帶鋼筋握裹里強(qiáng)、鋼性大，與使用普通元鋼相比較可節(jié)約成本，國(guó)家推廣使用冷軋肋鋼筋，并頒布了有關(guān)規(guī)程，冷軋肋鋼筋用在現(xiàn)澆板及屋蓋板受力配筋上，可以代替I級(jí)鋼筋。2、使用PPR上水管，PVC下水管傳統(tǒng)的鑄鐵管、鍍鋅管由于材料能耗大，二次污染嚴(yán)重，已屬淘汰產(chǎn)品，PPR、PVC上下水管具有質(zhì)量好、能耗小、不污染、安裝維修方便等優(yōu)點(diǎn)，因此已被大面積推廣，水龍頭采用陶瓷嘴。3、外墻乳膠漆住宅外墻采取環(huán)保乳膠漆，并突出細(xì)部設(shè)計(jì)，不再使用外墻磚。4、供暖系統(tǒng)部分管道使用鍍鋅管。5、坐便器使用節(jié)水型水箱。6、充分考慮小區(qū)內(nèi)老弱病殘人員的起居生活方便，道路、公建及住宅采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)。第七章物業(yè)管理在本項(xiàng)目投入使用后應(yīng)成立物業(yè)業(yè)主管理委員會(huì)或委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，物業(yè)管理要提前介入，參與方案的制定，對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉式統(tǒng)一的物業(yè)管理，按物價(jià)局及有關(guān)部門(mén)規(guī)定的價(jià)格，實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和小區(qū)建設(shè)必備條件，因此運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段管理居民小區(qū)是大勢(shì)所趨。物業(yè)公司要配備高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，并注重加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，隨著小區(qū)建設(shè)投入使用開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及職責(zé)包括：維護(hù)社區(qū)治安；道路、公建、管、線(xiàn)及設(shè)備維護(hù)檢修；水電暖供應(yīng)、管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠地維護(hù)及管理；向入住居民提供需要的商業(yè)服務(wù)；小區(qū)其它管理事宜等。物業(yè)管理要全方位落實(shí)管理措施，加強(qiáng)環(huán)境及物業(yè)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)安全防范，形成一套完整的物業(yè)管理體系，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)祥和、安全、方便、優(yōu)美的生活居住環(huán)境。第八章投資估算與資金籌措8.1投資估算8.1.1估算依據(jù)1、《山東省建筑工程消耗量定額》2、《山東省安裝工程消耗量定額》3、《山東省建筑工程價(jià)目表》4、《山東省安裝工程價(jià)目表》5、政府及有關(guān)部門(mén)發(fā)布的工程造價(jià)指標(biāo)6、莒南縣建筑材料預(yù)算價(jià)格7、其它相關(guān)資料8.1.2總投資估算項(xiàng)目總投資：400萬(wàn)元。其中：土地費(fèi)用34.5萬(wàn)元，土建及安裝工程1105.50萬(wàn)元，費(fèi)用60萬(wàn)元。詳見(jiàn)成本費(fèi)用估算表（表10-1）8.2資金來(lái)源及籌措8.2.1資金來(lái)源及籌措項(xiàng)目總投資400萬(wàn)元，資金由莒南縣嶺泉鎮(zhèn)淇岔河社區(qū)居民委員會(huì)自籌400萬(wàn)元。第九章財(cái)務(wù)分析9.1成本構(gòu)成9.1.1土地費(fèi)用：8.45萬(wàn)元1、土地費(fèi)用：1.69畝×5=8.45萬(wàn)元9.1.2開(kāi)發(fā)前期費(fèi)：35.31萬(wàn)元×30%=10.59（政策優(yōu)惠）1、規(guī)劃管理費(fèi)：5736m22、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：5736m23、單體設(shè)計(jì)費(fèi)：5736m24、勞保統(tǒng)籌費(fèi)：5736m25、招投標(biāo)費(fèi)：5736m26、質(zhì)檢費(fèi)：5736m27、監(jiān)理費(fèi)：5736m28、勘測(cè)費(fèi)：5736m29、放線(xiàn)費(fèi)：5736m210、消防費(fèi)：5736m211、地震設(shè)防費(fèi)：5736m212、避雷設(shè)施費(fèi)：5736m213、人防工程費(fèi)：5736m29.1.3基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：22.95萬(wàn)元1、城市建設(shè)配套費(fèi)（舊城改造免）2、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施工程費(fèi)：22.95萬(wàn)元（1）小區(qū)綠化環(huán)境智能化：5736m2（2）給排水、消防系統(tǒng)：5736m2（3）燈光配電系統(tǒng)：5736m29.1.4建安成本：5736m2合計(jì)：375.86萬(wàn)元9.2費(fèi)用1、銷(xiāo)售費(fèi)用：無(wú)2、管理費(fèi)用：5736m23、基本預(yù)備費(fèi)：無(wú)4、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：無(wú)合計(jì)：11.47萬(wàn)元項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表表:10-1單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)(元)數(shù)量(m2)金額備注1土地費(fèi)用m214.7357368.452拆遷費(fèi)用m2免安置房3建安成本m2582.065736333.874城市配套設(shè)施費(fèi)m2免安置房5區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)m240573622.956開(kāi)發(fā)前期費(fèi)m2免安置房7銷(xiāo)售費(fèi)m2無(wú)安置房8管理費(fèi)m220573611.479基本預(yù)備費(fèi)m2無(wú)安置房10漲價(jià)預(yù)備費(fèi)m2無(wú)安置房合計(jì)697.3557364009.3銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)估算9.3.1銷(xiāo)售收入估算1、住宅銷(xiāo)售收入的確定：本項(xiàng)目屬莒南縣舊城危房改造安置樓，享受免除行政事業(yè)性收費(fèi)的優(yōu)惠政策，銷(xiāo)售價(jià)格采用的是實(shí)際成本定價(jià)法。確定該安置樓房銷(xiāo)售均價(jià)為1200元/m2。銷(xiāo)售收入估算表表：10—2單位：萬(wàn)元項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積m2建議銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）合計(jì)住宅5736697.35400社區(qū)服務(wù)用房合計(jì)5736697.354009.3.2銷(xiāo)售稅金計(jì)算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為3%；城市維護(hù)建設(shè)稅，稅率為5%；教育附加費(fèi)率為3%；教育附加費(fèi)率為1%。銷(xiāo)售稅金及附加估算表（萬(wàn)元）項(xiàng)目金額備注銷(xiāo)售收入（含稅）400銷(xiāo)售稅金及附加12.67其中：營(yíng)業(yè)稅11.663%城市維護(hù)建設(shè)稅0.585%教育附加費(fèi)0.434%9.3.3銷(xiāo)售利潤(rùn)估算損益表表:10-4單位:萬(wàn)元項(xiàng)目金額備注銷(xiāo)售收入400總成本費(fèi)用387.33銷(xiāo)售稅金12.67銷(xiāo)售利潤(rùn)0所得稅025%稅后利潤(rùn)0公積金0公益金010%可分配利潤(rùn)05%第十章經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析評(píng)價(jià)10.1經(jīng)濟(jì)效益分析此項(xiàng)目建設(shè)，屬于農(nóng)村危房改造安置樓項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)格依照建設(shè)成本定價(jià)。10.2社會(huì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧和加快新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村危房改造進(jìn)程的方針政策，項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面和諧發(fā)展，解決農(nóng)村住房品味低，提高農(nóng)民居住條件的重大舉措。莒南縣嶺泉鎮(zhèn)淇岔河社區(qū)安置樓建設(shè)，是全縣實(shí)施新一輪新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村危房改造總體規(guī)劃的重要組成部分。項(xiàng)目建成后將成為又一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶和載體，達(dá)到改善投資環(huán)境，提高經(jīng)濟(jì)效益的功效。莒南縣嶺泉鎮(zhèn)淇岔河社區(qū)安置樓的建設(shè)不僅為新農(nóng)村發(fā)展提供了巨大商機(jī)，還為居民提供購(gòu)物、工作、居住、游憩的場(chǎng)所，給居住這里的人們帶來(lái)和諧社會(huì)的豐富感和舒適感。第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及建議一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)按照基本建設(shè)程序，科學(xué)論證、嚴(yán)格管理，在保證合理工期和建筑質(zhì)量的前提下，加快實(shí)施進(jìn)度，本項(xiàng)目建設(shè)期為215天。工程自2009年11月25日開(kāi)工至2010年6月30日竣工竣工。項(xiàng)目進(jìn)度安排如下：1、2009年11月22日完成編、審批可研報(bào)告和工程設(shè)計(jì)。2、2009年11月25日完成地質(zhì)勘測(cè)工程設(shè)計(jì)拆遷場(chǎng)地清理。3、2009年9月25日至2010年5月31日工程施工。4、2010年5月至2010年6月工程室內(nèi)裝修和水、電、暖設(shè)備安裝。5、2010年6月30日竣工驗(yàn)收，交付使用。二、項(xiàng)目招標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，國(guó)家發(fā)改委第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》和第3號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的要求，依法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，以保證該項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中公開(kāi)、公平、公正、透明。三、建議本項(xiàng)目在可行性研究報(bào)告審批后，承辦單位要落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制，安排有資質(zhì)單位抓緊進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)確定施工單位，搞好“四通一平”工作，力求在限定的時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量完成建設(shè)任務(wù)。目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、項(xiàng)目概況 4二、企業(yè)基本情況 5三、產(chǎn)品的需求分析和改造的必要性 8四、改造的主要內(nèi)容和目標(biāo) 23五、項(xiàng)目總投資、資金來(lái)源和資金構(gòu)成 41六、人員培訓(xùn)及技術(shù)來(lái)源 46七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 48八、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 49目錄第一章總論