上半年及

6

月看點1.上半年收官、成交動能強勁，核心城市熱度外溢觸發調控加碼2021年上半年，大灣區樓市“金三銀四”特征突出，核心城市廣深同比

2019年漲幅明顯，觸發調控，5月起多城供應收縮，同時政策影響持續發酵，市場熱度有所回落：特征一，深圳及環深外溢勢能強勁，政策收緊下市場勢能持續擴散。深圳政策加碼后新房供不應求下平穩走量，二手房受二手房指導價政策影響持續走弱，成交量腰斬；東莞供需兩端政策跟隨，惠州信貸收緊，樓市降溫明顯。東莞政策跟隨，樓市降溫明顯；珠中承接市場熱度，珠海唐家灣、中山馬鞍島等臨深板塊深圳外溢客增加，市場熱度上漲明顯。特征二，廣州及環廣外溢勢能有限，熱度仍集中于核心及周邊。廣州政策趨嚴，涵蓋限價收緊、二手房停貸、新房銷售及土拍環節均設定限價、人才政策收緊等，其中限價政策影響下中心區貨量持續短缺，南沙人才政策收緊回歸本地需求，增城核心區域受熱度傳導熱度小幅提升；佛山臨廣板塊價格跳漲引發調控加碼，市場有所平抑；外圍市場持續冷淡，外溢勢能傳導有限。特征三，內生市場供應放量競爭加劇。江門供應放量、競爭加劇，內生需求支撐下成交上漲；肇慶鼎湖肇慶新區配套兌現下投資客預期向好、需求釋放，四會及大旺持續冷淡，以價換量。2.廣佛土拍火熱引領灣區地市，多宗地刷樓面價新高大灣區上半年共出讓

196宗宅地，總成交建面

2909萬㎡，廣佛出讓體量排名前二，廣州多個板塊地價創區域新高,佛山臨廣多宗宅2

/20地屢次刷新全市樓面價記錄;6月灣區九城宅地成交面積共

778萬㎡，成交集中在灣區西部佛、肇、珠、中、江，其中中山出讓

259萬㎡居首。3

/201、樓市動態1.1全國視角全國監測重點

40城上半年商品住宅成交

1.8億㎡，較

2019年同期小幅上漲

16%。全國供應放量下，市場延續

2020年下半年熱度，成交規模領跑近三年同期水平，月均成交量

3030萬㎡，為近三年的次新高（2020H2月均成交量

3329萬㎡）。分區表現來看，除華中、東北外，其他區域成交量均較

2019年同期略有提升：海西成交量同比上漲

37%，位列區域首位，福州供應提升帶動成交提升明顯，廈門土拍高熱帶動臨廈板塊熱度上漲；華東區域熱度持續輪動，土拍火熱推高市場熱度，觸發調控加碼；華北核心城市交投氛圍有所提升，北京、青島受土拍帶動部分板塊熱度上升；華南熱度延續，廣深需求強勁，漲幅均超

4成，政策加碼后趨于平穩；西部核心城市成都、重慶、西安提升明顯，其他城市表現一般。華中成交量較

2019年持平，整體平穩，核心城市預期改善，武漢供應放量帶動成交走高；東北成交量則不及去年同期，長春以價換量持續。6月全國監測重點

40城商品住宅成交

3248萬㎡，較

2019年同期下滑

2%，環比基本持平，年中節點效應較弱，成交規模不及“金三銀四”。華東、華北、海西呈現上漲，其他區域均有所下滑。4/20其中華東熱度延續、華北核心城市放量明顯，北京成交量創近三年新高；海西供應帶動成交提升；華南受疫情反復及信貸收緊影響，預期有所下降；華中、西部表現平穩、東北需求偏弱。圖：全國監測

40城商品房分區成交情況（萬㎡）備注：華南區域包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、珠海、中山數據來源：保利投顧研究院監測整理1.2大灣區樓市1.2.1.大灣區整體成交?

上半年及

6月表現：2021年上半年大灣區

9城商品住宅成交面積

3586萬㎡，較

2019年同期上漲

14%，月均成交量

598萬㎡，創近三年同期最高位。上半年大灣區樓市“金三銀四”特征突出，核心城市廣深同比

2019年漲幅明顯，觸發調控，5月起多城供應收縮，同時信貸、限價等政策影響持續發酵，成交量呈現穩中微降。5

/206月大灣區

9城商品住宅成交量受疫情反復影響表現愈發平淡，創年內次新低，成交面積

526萬㎡，同環比均有所回落，分別下降

22%、12%。圖：

大灣區

9城月度商品住宅成交及同比情況（萬㎡，%）數據來源：保利投顧研究院監測整理1.2.2.大灣區

9城表現?

上半年表現：深圳及環深外溢勢能強勁，廣州及環廣熱度集中核心及周邊從成交規?？?，2021年上半年廣州超越惠州、佛山，成交量達

669萬㎡，為灣區之首；佛山成交

641萬㎡，位列第二；惠州上半年市場熱度持續下滑，成交量為

594萬㎡下滑至第三。從成交熱度看，除惠州較

2019年同期有所下滑外，其他城市均有所提升，但政策收緊下整體（除珠海）熱度不及去年下半年水平。深圳及環深外溢勢能強勁，政策收緊下市場勢能由一級外溢區向二級外溢城市板塊擴散。深圳年初市場高熱引發政策從供需兩端多次6

/20加碼，此后市場有所平抑，新房供不應求下平穩走量、二手持續走弱，成交量腰斬。東莞限購、限價及信貸政策收緊下，供需雙方觀望情緒加濃，房企推貨積極性降低，帶動成交下滑

46%；惠州信貸收緊，樓市降溫明顯，成交環比下降

37%，市場觀望情緒加重。珠海唐家灣、中山馬鞍島等臨深板塊受規劃利好及價格優勢影響，深圳外溢客增加，市場熱度上漲明顯。廣州及環廣外溢勢能有限，熱度仍集中于核心區域。廣州限價政策影響下中心區貨量持續短缺，供求比下降明顯，南沙人才政策收緊下回歸本地需求；增城核心區域受熱度傳導下，成交小幅提升。佛山臨廣板塊受廣州帶動熱度提升，價格跳漲引發調控加碼，市場有所平抑；外圍市場持續冷淡，外溢勢能傳導有限。江肇表現平穩。江門供應放量疊加內生需求支撐下成交上漲，較2019年同期提升

19%。肇慶鼎湖肇慶新區配套兌現下投資客預期向好、需求釋放，四會及大旺持續冷淡。7

/20圖：

大灣區

9城半年度商品住宅成交及供求比情況（萬㎡，%）數據來源：保利投顧研究院監測整理，供求比=當期供應/成交?

6月表現疫情下多城樓市降溫，中珠臨深板塊持續火熱除珠海、中山同比有所上漲外，其他城市受疫情影響成交均不及去年同期。珠海年中沖刺下供應放量，環比上漲

105%，成交同比上漲超三成，熱度維持高位。中山臨深馬鞍島熱度不減，5月底馬鞍島保利、萬科項目入市表現亮眼，帶動成交環比上漲

39%。廣深需求強勁下疫情影響可控。廣州

6月受限價政策影響，疊加“黑天鵝”疫情，供求均有所放緩，供應同比下降

36%，成交同比小幅下滑

11%。深圳供應穩中微升，環比小幅上漲

29%，但需求支撐下環比仍上漲

6%。龍崗、坪山、寶安等剛需盤走俏。其他城市疫情下受挫嚴重，江肇佛成交同環比均下降超兩成，莞惠同比分別下滑

34%和

44%。佛山臨廣板塊疫情下來訪大幅縮水；肇8

/20慶四會內生性市場下成交相對穩定；江門部分售樓部臨時關停；莞惠亦受疫情影響來訪銳減，成交受挫。圖：大灣區

9城

6月商品住宅供求情況數據來源：保利投顧研究院監測整理，供求比=當期供應/需求表：大灣區

9城半年度及

6月市場表現特征?

年初市場延續去年熱度，此后政策持續加碼下熱度下滑。上半年供應穩定，較

2019年同期小幅上漲

13%，成交好于

2019年同期但不及

2020年下半年。4月起天河、黃埔等熱點區域限價趨嚴、信貸收緊，多家銀行二手停貸，賣一買一需求受到影響，同時人才政策趨緊，部分購房需求受到抑制。?

分區域看，中心區、黃埔等熱點區域年初熱度高企，多盤漲廣州價引發政策加碼，此后限價下供應持續短缺，部分項目熱度有所回落；南沙隨著人才政策收緊、外市來訪客戶有所減少，需求回歸本地；增城政策環境相對寬松下，核心板塊新塘去化率提高，未來或有帶動機會，外圍維持冷淡。?

6月受“黑天鵝”疫情影響，廣州供求均有所放緩，供應同比下降

36%，成交同環比雙降。?

上半年市場熱度前高后低，限價下供應環比下滑

18%，成交同佛山環比雙降，較

19年同期下滑

9%。年初市場延續去年熱度，多項目價格調漲下引發限價（實際執行力度不嚴）、信貸等政策9

/20加碼，疊加

5月下旬起疫情反復影響，市場熱度有所平抑。?

分區來看，臨廣區域金沙洲、三山新城、陳村等板塊受廣州熱度傳導、疊加土拍帶動迅速升溫引發價格跳漲，但客戶接受度一般，此后政策加碼疊加疫情反復，市場熱度有所平抑；外圍三水、高明等市場平淡，部分項目持續以價換量。?

6月隨著年中沖刺到來，房企加快推貨節奏，供應同環比分別上漲

11%、22%。受疫情影響部分售樓部關停，疊加緊信貸政策效應，成交環比回落

24%。臨廣板塊疫情下來訪大幅縮水，外圍市場亦受到影響呈現不同幅度下滑。?

上半年表現平穩，成交量同比

2019年同期上漲

9%，在信貸額度趨近、房貸利率攀升大環境下，成交環比下降

27%。?

區域分化嚴重，鼎湖肇慶新區去年下半年起需求釋放，配套兌現下東莞投資客預期向好，穩定走量；四會及大旺市場持續冷淡，其中四會春節及五一受到返鄉客帶動成交階段性小幅升溫；大旺市場熱度持續下滑，多項目以價換量但效果一般。?

6月疫情下成交同環比回落

24%和

26%，其中鼎湖、大旺等外溢區域影響來訪成交銳減；四會內生性市場下成交相對穩定。?

年初市場高熱引發政策從供需兩端多次加碼，此后政策效果顯現、市場有所平抑。其中新房需求支撐下平穩走量，上半年成交量環比小幅下滑

12%；二手房受制于二手指導價政策持續走弱，成交量腰斬，部分二手房價格出現調整。肇慶深圳?

分區來看，中心區新房短缺下，疊加一二手倒掛明顯，成交延續火熱，多項目開盤即罄，外圍寶安、龍崗剛需盤為成交主力、表現較好，遠郊大鵬、鹽田區位及配套限制下維持平淡。?

6月，供需穩中微升，環比分別小幅上漲

29%和

6%。龍崗、坪山、寶安等剛需盤走俏。?

上半年市場熱度先揚后抑，年初深圳帶動下熱度高企引發

227新政、信貸收緊、限價等政策加碼，樓市此后降溫。其中供應受限價影響環比下降

42%，成交受政策及供應限制環比下降東莞10

/2046%，市場觀望情緒明顯。?

分區來看，松山湖片區供應充足、產業支撐強，板塊熱度高；中心城區內生需求支撐充足，價格有上漲預期；濱海及臨深片區持續斷供下成交受限。?

6月東莞年中沖刺下房企推貨積極性提高，供應同環比上漲37%和

24%，疫情下來訪認購量均有所下滑，受排簽項目集中簽約影響，成交量環比上漲。?

上半年樓市降溫明顯，供求縮量，分別較去年下半年下滑

35%和

37%。年內信貸多次收緊，疊加產業勢能不足、規劃站位不高，投資客吸引力下降。?

分區來看，惠城熱度較高，以內生需求為主，金山湖、江北高價地對樓市帶動有限；惠東供求同環比下滑明顯，臨海板塊投資客退潮；臨深大亞灣熱度持續下滑，深圳樓市回穩下投資客維持觀望狀態。惠州?

6月年中沖刺，房企推貨節奏加快，供應環比大幅上漲

107%，疫情影響樓市持續低位，預期不明朗下觀望情緒加重。?

上半年市場熱度提升，供應穩定，同比

2019年同期基本持平，成交受投資客回流及內生需求釋放影響同環比漲幅明顯，同時較

2019年同期上漲

35%。?

分區域看，金灣、斗門內生需求釋放，成交表現尚可；唐家灣、北圍新增供應少，同時規劃及配套利好下投資客回流，市場熱度提升明顯，價格持續上漲；橫琴缺貨，價格維持高位，對唐家灣也有部分帶動。珠海?

6月珠海供應放量，環比上漲

105%，成交仍同比上漲超三成，熱度維持高位。?

市場熱度上升，上半年供應環比回落

31%，成交受臨深熱點板塊帶動表現良好，同比

2019年上漲

15%。中山?

分區域看，市場熱度主要集中于東部片區，其中臨深馬鞍島因政策環境寬松、規劃落位高，疊加地市傳導，成交表現亮眼，11

/20多項目開盤秒罄，深圳客為成交主力。?

6月供應穩定，成交受

5月底馬鞍島保利、萬科項目入市影響表現亮眼，環比上漲

39%。?

市場熱度尚可，供應放量疊加內生需求支撐下成交上漲，較2019年同期提升

19%。?

分區域看，中心兩區項目多、競爭激烈、產品同質化嚴重，部分項目以價換量但效果一般；新會樞紐新城多高價地，競爭激烈，價格高企下市場熱度趨冷，持續以價換量，成交集中于低價今古洲低價板塊。江門?

6月江門受疫情影響明顯，部分售樓部臨時關停，成交同環比分別下滑

24%和

29%。2、土地動態2.1全國及大灣區成交上半年宅地供求較去年同期微跌全國土地市場重點監測

55城上半年宅地供求同比均跌

7%，6月供應同比下降

20%，成交同比上升

7%，

“兩集中”土地持續出讓；分區來看，華南、華北、海西等成交同比下降明顯，東北、中部同比上升。大灣區土地市場上半年共成交

2909萬㎡，廣佛排名前二大灣區

9城上半年成功出讓

196宗宅地，總成交建面

2909萬㎡，同比微降

6.6%，整體溢價率

17%，廣佛出讓體量排名前二，其中廣州成交

912萬㎡排名灣區首位，佛山以

483萬㎡緊隨其后；中山、惠州排名三四位，成交體量在

300萬㎡以上。溢價率方面，東莞以

34%居12

/20首，深圳、佛山、惠州均在

20%以上。6月灣區九城宅地成交面積共

778萬㎡，較

5月明顯回升，整體溢價率

12%，成交集中在灣區西部佛、肇、珠、中、江，其中中山出讓

259萬㎡居首，佛山以

220萬㎡位列次席。圖：大灣區

9城

6月宅地成交建面（萬㎡）數據來源：保利投顧研究院監測整理2.2城市表現6月中山以

259萬㎡成交建面領跑，共

3宗宅地出讓，攬金超

135億元，翠亨新區兩宗大體量宅地分別被萬科深業聯合體及雅居樂新濠聯合體競得。其中萬科聯合體地塊以總成交價

81.9億元成為中山總價新“地王”，雅居樂聯合體地塊總成交價亦高達

38.2億元，將建設國際大型文旅生態綜合體。佛山本月共成交

15宗宅地，總成交建面

220萬㎡，攬金

288億13

/20元。臨廣板塊熱度高企，南海區大瀝鎮地塊由龍光以

14.2億、溢價61%競得，樓面價

20154元/㎡，躋身佛山

TOP3，中海以總價

88億斬獲順德北滘新城

TOD地塊以及南海映月新城地塊，樓面價均躋身佛山

TOP5。另外，禪城、南海里水、順德樂從等地塊競爭也相當激烈，房企補倉意愿強烈。肇慶出讓

8宗商住用地，總建面

159萬㎡，成交金額

21億元，均以底價出讓，多集中在四會市、高要區等外圍區域。廣州

6月出臺土拍新規,明確第二、第三批集中出讓宅地成交樓面限價范圍，規定海珠、天河、黃埔、南沙四區出讓地塊至少

50%的新房需出售給無房家庭或個人，并提出黃埔、南沙第二批集中供應宅地均采用“限房價+競地價”模式出讓。圖：大灣區

9城月度宅地成交建面（萬㎡）數據來源：保利投顧研究院監測整理14

/202.3

土拍排行上半年

Top10總價排行榜中，廣州

5宗，佛山

2宗、中山、深圳、東莞各

1宗。從總價門檻來看，上半年

TOP10門檻為

43.2億元；其中廣州海珠赤沙車輛段地塊、中山翠亨新區地塊以及廣州番禺南站

TOD地塊總分列前三，總價分別為

82.3億元、81.9億元以及

70.8億元。從拿地企業看，廣州地鐵、萬科、華潤、龍光、等房企均有所斬獲，國企與民企各占一半。表：2021年上半年大灣區

9城總價

TOP10宅塊排名數據來源：保利投顧研究院監測整理,樓面價未剔除公建配套面積15/20上半年灣區

9城溢價

TOP10的宅地中，惠州

5宗、佛山

4宗、東莞

1宗，TOP10溢價率門檻為

54%；由于廣、深土拍存在最高限價，溢價率最高為

45%，兩城均無地塊上榜。華潤、中交、龍光等房企競價積極。表：2021年上半年

9城溢價

TOP10宅地排名數據來源：保利投顧研究院監測整理16/203、后市研判展望后市，隨著先行調控城市調控效果顯現、市場趨于回落，信貸收緊下熱點區域有調控風險，市場輪動行情延續。下半年核心城市集中供應優質地塊，預計對市場預期仍有一定支撐。在信貸政策收緊、人才政策趨嚴下，賣一買一邏輯將有調整，客戶結構將不斷變化，而強限價區域部分房企或將進行減配等操作予以應對。廣州前期土地供應支撐及限價下，預計中心區及黃埔平穩走量，外圍增城在政策及價格優勢下加快走量；深圳供應不足，房企及客戶預期不減，保障性住房有加快建設的壓力；佛山限價執行力度弱于廣州，廣佛價差有望收窄，未來廣州客或將有所回流，但內需支撐下仍可平穩走量，同時，佛山土拍政策有加碼壓力，目前多為價高者得，地價屢