荊竹春城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究答辯人：劉祝成專業(yè)：09工程管理論文提綱BacktoschoolBacktoschool課題要解決的關(guān)鍵問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行可行性分析的必要性；目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目投資決策的影響；擬建項(xiàng)目在條件上是否允許、財(cái)務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可能的問(wèn)題Backtoschool項(xiàng)目概況荊竹春城位于北三環(huán)內(nèi)側(cè)，川陜立交、成綿立交之間。沙河水岸，新綠水碾公園、3000畝北湖公園、12平方公里的北郊風(fēng)景區(qū)。動(dòng)物園、熊貓基地、昭覺(jué)寺等文化風(fēng)景區(qū)構(gòu)筑起荊竹春城周邊不可多的的優(yōu)勢(shì)。國(guó)際宏觀環(huán)境分析（1）總體態(tài)勢(shì)：2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)27.91%，開(kāi)發(fā)總投資達(dá)到61739.77億元，其中，住宅投資44308.44億元，增長(zhǎng)11.17%，增長(zhǎng)的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。

（2）市場(chǎng)供需：一線城市需求得到有效的抑制，二三線城市的需求仍然將有所增長(zhǎng)。（3）房地產(chǎn)調(diào)控方面，因?yàn)槿珖?guó)經(jīng)濟(jì)下行的壓力不斷增大，總體而言，今后幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊的勢(shì)態(tài)。總的來(lái)說(shuō)，國(guó)五條出臺(tái)后，房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨緊，將會(huì)弱化價(jià)格上漲的動(dòng)力，全國(guó)整體價(jià)格將基本保持平穩(wěn)。長(zhǎng)期以來(lái)，城北成華區(qū)青龍鄉(xiāng)在人們印象中屬于成都樓市發(fā)展滯后的板塊，區(qū)域居住環(huán)境較差，向來(lái)不被置業(yè)者關(guān)注。但理性的看，該地塊臨近火車北站、動(dòng)物園、沙河公園等，人文景觀和旅游資源都較豐富。位于北三環(huán)內(nèi)側(cè)，川陜立交、成綿立交之間。周邊醫(yī)院，學(xué)校，交通，商城，餐飲，配套完善。隨著政府對(duì)城北區(qū)域的重點(diǎn)打造，隨著荷花池市場(chǎng)的搬遷，火車北站的整治，區(qū)域前景發(fā)展看好。此外還有地鐵3號(hào)線等配套做支撐，有很好的發(fā)展?jié)摿Αｍ?xiàng)目周邊有“千年古剎”之稱的著名佛教圣地——昭覺(jué)寺，具有濃厚的歷史文化氣息；同時(shí)與動(dòng)物園隔路相望，享受多項(xiàng)生活配套。Backtoschool市場(chǎng)調(diào)研：為了解成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，本次調(diào)查一共對(duì)100名消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研。主要是針對(duì)（1）基本需求信息。（2）消費(fèi)者偏好。（3）消費(fèi)者個(gè)人信息。現(xiàn)列舉三個(gè)重要調(diào)查結(jié)果：BacktoschoolSWOT分析Backtoschool

該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為77184平方米，建筑面積為226460平方米左右，建筑密度20%，容積率為2.9，綠化率45%，車位比1：1此外小區(qū)內(nèi)設(shè)有公園，湖泊，噴泉為人們的休閑娛樂(lè)提供方便的場(chǎng)所。規(guī)劃方案.工程進(jìn)度籌備期：

2014年2月—6月，成都媒體推廣全面鋪開(kāi)，在成都市范圍內(nèi)大力宣傳；亮相及蓄客期：

2014年6月—9月

，現(xiàn)場(chǎng)售樓處對(duì)外開(kāi)放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開(kāi)盤熱銷：

2014年10月—2015年3月，借勢(shì)熱銷；

持續(xù)熱銷：

2015年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金；

持續(xù)銷售期：

2015年10月—2016年6月

持續(xù)推廣，清盤。銷售進(jìn)度Backtoschool項(xiàng)目投資收益分析建設(shè)成本包括土地，建安，基礎(chǔ)設(shè)施，前期，間接，管理，配套，財(cái)務(wù)，銷售，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。合計(jì)214545.84萬(wàn)元銷售收入住宅：159236.1萬(wàn)元商業(yè)：109270萬(wàn)元車位：17920萬(wàn)元合計(jì)：286426.1萬(wàn)元利潤(rùn)總額利潤(rùn)=收入-成本-土地增值稅-銷售稅及附近=49490.29萬(wàn)元所得稅=12372.57萬(wàn)元純利潤(rùn)=37117.72萬(wàn)元盈虧平衡點(diǎn)的確定銷售收入=開(kāi)發(fā)總投資+銷售稅金及附加+土地增值稅本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為71.8%，即銷售面積或收入達(dá)到可銷售面積或收入的71.8%時(shí)，項(xiàng)目能保持盈虧平衡。Backtoschool財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行內(nèi)部收益率32%＞13%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值64001.8萬(wàn)＞0是投資回收期2.145年＜2.5年是評(píng)價(jià)結(jié)論：主要指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。由于單因素敏感性分析每次只考慮一個(gè)因素的變動(dòng)，假設(shè)其他因素保持不變，而忽略了因素之間的相關(guān)性，因此本項(xiàng)目采用多因素敏感性分析法。本項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素是工程造價(jià)成本、售價(jià)水平以及銷售周期。Backtoschool敏感性分析方法的確定敏感性分析敏感性分析良好的投資機(jī)會(huì)和投資環(huán)境北改工程，成都最大規(guī)模的民生工程，是順應(yīng)成都市民熱切期盼的民生大計(jì)，也加快了城市化進(jìn)程。綜上所述，該項(xiàng)目不僅僅符合市場(chǎng)需求，有一定的時(shí)代性和超前性，擁有良好的市場(chǎng)前景，而且本項(xiàng)目在環(huán)境、土地升值方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。無(wú)論從經(jīng)濟(jì)還是技術(shù)可行性方面、還是從給社會(huì)及環(huán)境所帶來(lái)的改善方面來(lái)看，都是可行的。Backtoschool結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性較強(qiáng)本項(xiàng)目總投資額度：214545.84萬(wàn)元本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入：286426.1萬(wàn)元本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)：37117.72萬(wàn)元本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)成本利潤(rùn)率：23.07%致謝本文完成得到來(lái)自各方面的幫助和指導(dǎo)，在此感謝陳蓓導(dǎo)師給予我的許多有益的啟迪和教誨,讓我能夠如期順利完成畢業(yè)論文，陳蓓老師在百忙之中，卻仍抽出時(shí)間指導(dǎo)我的論文寫作，提出寶貴在此,我真誠(chéng)地感謝陳蓓老師。