合肥深港數字產業園項目決策定位項目開發決策點市場情況O工業地產土地儲備量巨大，到06年末，全市有近70平方O高新區域辦公和廠房類產品存量50萬，可銷售面積20萬O城市中心辦公樓產品市場存量45萬平方米左右，年消化O設特征與其他工業園開發模式差別較大，除經開區有個別工業項目市場化銷售外，其他區域沒有此類產品。高新區的物業類型不適應傳統工業要求，產業與其他園區沒有互動的機會O市場總體情況廠房與市場對接程度極低，辦公樓產品供不適合整體開發，開發進度需要根據資金和市情況控制類似工業項目匯總表積谷心紀戶心套幢本項目的主力客戶群體品設計和銷售推廣客戶心版塊客戶客戶分析購買辦公樓的客戶特征O目前的辦公面積和物業條件難以滿足現在客戶需求，需要更換物業條件更好，辦公空間更大的場地O已經經營三年以上的客戶才具備條件購買本項目物業O企業規模迅速發展，需要從技術服務階段向產品化階段發展,O現有辦公條件不小于150平方米(平均辦公面積條件因素,現有辦公場地擴張限制的因素租金占成本比重逐年增加,超過10%的成本比重)O客戶對產品有個性需求，本項目產品完全滿足客戶辦公和輔助功能辦公場地本身條件以及商業配套設施完整,包括:交通、餐飲、會務等功能O客戶呈現高端傾向，面積需求偏大,建筑和環境要求高，希望新物業形象上能夠超越和替代原物業O城市中心板塊辦公客戶現有面積200平方米以上，年辦公租金超過年增加。O辦公企業的服務對象具有明確的指向性，該對象不是以地理上的半以物業的投資回報率作為重要標準，關注租金和售價的相互關系屬于中長期的投資行為，客戶以租金收益和物業升值為盈利目的對產品的品質、使用價值、市場前景非常關注O計劃進入高新區的企業，辦公面積小，購買的產品既能夠作為辦公樓也可大客戶進入本項目的可能性較小000平方米以上。此類型客戶進入各開發區多數與管委會聯系接洽，此類型客戶大多選擇自建、自用。(高新區土彈性，往往需要一定數量的面積，采用自建的方式節約成本價格和付款方式相比較中小客項目定位思考O考慮產品與市場的對接廠房,辦公樓,研發中心,哪一類產品更合理.辦公樓,研發中心何種產品更準確O高新區的客戶需求10年引進800個項目,平均每年80個,60個租或買,300平方/戶計算,年消化量1.8萬平方米O著眼于本項目差異化競爭1.功能差異化,以滿足企業需求為核心設計產品,2.建筑外觀差異化,具有明顯的識別特征和心理暗示3.產品平面分割差異化O產品的適應性與兼容性需求科技版塊研究發展中心，先鋒建筑示范區主要服科技版塊研究發展中心，先鋒建筑示范區主要服務于高新區的科技產業公司項目定位銷售參考的因素O本項目產品的銷售價格和市場的對接程度高新區產品價格區間2200---2800元/平方米件園270家企業，平均面積119平方米在售個案累計銷售率35%O產品形態與本項目的容積率、建設成本、產品功能有很大關聯容積率高——建筑高度——建筑成本提高產品平面功能性放大——開發總量增加——投入加大開發漸進,建筑建高,產品戶型漸大的過程O推廣策略和半徑以高新區為主要推廣區域，以目前高新區的消化速度和市場容量，本項目全部在區域內銷售難度較大，需要跨區競爭爭取更多市場份額加快銷售速度產品競爭能力的條件以客戶需求為中心(實際是以企業需求為中心),完善產品工業廠房孵化器類型辦公樓辦公樓別墅(獨棟、聯排、雙拼)平方米租賃價格20元/平方米工業廠房孵化器類型辦公樓辦公樓別墅(獨棟、聯排、雙拼)銷售價格2800-4000元/平方米產品形式探討可能的產品形式產品定型的幾種類可能可以達到規劃部門的要求辦公樓銷售市場供應量大，銷售周期長市場需求大，對開發和銷售回款有利但是項目規劃審批難以通過部分產品形式兼顧公寓功能——使用功能辦公化兼顧住宅功能是適應市場要求，辦公化是符合政府利益,客戶不排斥購買辦公樓,但沒有購買習慣建議產品形式O產品功能兼顧公寓功能，增加客戶基數O小面積LOFT產品，能夠滿足辦公功能和局部居住功能，擴大購買客戶群體(總體量15000--20000平方米左右)OLOFT公寓面積40-70平方米左右O中型辦公樓，單套300平方米以下產品分析本度產品競爭優勢高同類產品價宅平均價必要條件O可以拿出一棟樓按照孵化器標準建造，獲得政策方面的支持，同時不影響整個項目市場化開發,孵化器的題材是本項目做辦公樓和小面積產品的前提，O采用商務公寓的方式推廣，擴大客戶群體，加快銷售速度O商務公寓最終實現辦公功能，服務于租賃類的辦公客戶OLOFT商務公寓產品相對獨立的規劃區域注:假如不做孵化器產品,項目無法預售,土地價格也有比較大項目按照功能劃分建筑組團東南角建筑一層設置商業輔助設施，節約用地項目開發建設留有彈性開發的區域，根據市場情況決定是否將容積率做足控制建筑密度，盡可能增大集中綠化面積對于區內的綠化景觀設計力求達到最近自然的設計效果，營造出靜謐、平和、純粹、回歸自然和盡量多的設置車位，保證園區企業和商務來往(訪客)的停車需求,部分建筑可以架空一層(2.2米),用于停車。堆場部份按要求需硬化處理，建議作為停車場使用道路推界區域設置停車位LOFT產品規劃相對集中，區域規劃相對獨立戶型設計的均好性；外立面與同類項目差異化控制建筑高度作為降低項目成本的保障之一強調建筑的院落關系和高低關系平圖LOFT產品財務分析及測算項目收入表5項目地塊占地90畝(6萬平方米)。地上總建筑面積計53467平方,商業配套部分共項目資金回收期預計12-15個月估算金額(RMB)0050,000.000.0000050,000.00.00%00.0033,250.002,420.00%0.0056,750.005,500.00375.001%~2%5014,525.005795,500.0075.003005093564.46.757009849.93056.900析095007250500027504.58631,827.80515%.5%0631,827.8022.089%%來自于政策風險、市場風險、財務風險3、政府對工業項目規劃及開發指標(容積率)最低要求的強制規定O各項政策需要確定，主要是規劃條件、產權分割辦理、銀行信貸政策、稅費政策(對開發企業和