1我國租賃權對抗力制度的理論反思我國?合同法?第229條確立的租賃權對抗力制度，不管在名稱、構成要件上，還是在效力、對類似案型的準用上均有假設干可異議之處。本文揭示出了其缺憾，并提供了相應的完善措施。一、問題的提出自租賃這種交易形態產生以來，出租人在租賃合同訂立后于租期內將租賃物的所有權讓與第三人的行為就時有發生。對于此種行為，立法究竟應如何規制，乃民法理論和實務界關注的問題。“物權對世、債權對人〞是財產法的一項根本原那么，因此，當出租人將租賃物所有權移轉于第三人時，承租人只能請求出租人承當違約責任，而不能以其租賃權對抗該第三人，此即“買賣破除租賃〞。然而近世以來，基于保護承租人的考量，各國立法往往偏離上述原那么而例外地規定承租人可以其租賃權對抗受讓人，即租賃物所有權變動時，新所有人應繼續為出租人。我國?合同法?第229條規定的就是“買賣不破租賃〞的根本原那么。該條確實立不僅為租期內租賃物所有權變動的行為建立了規那么，而且也與世界上其他國家或地區的立法精神相適應，這有助于保障承租人的利益，因此，其立法意義不可低估。但我國?合同法?出臺以后，大陸學界少有檢視該條規定的利弊得失的。本文旨在通過運用比擬法等方法對該問題進行剖析，以揭示出其存在的弊病，并提出矯正的對策。二、“買賣不破租賃〞抑或“所有權變動不破租賃〞理論上一般將承租人得以其租賃權對抗受讓租賃物所有權的第三人的現象稱為“買賣不破租賃〞。然而，這一用語卻仍有可議之處:首先，從租賃權對抗力制度的適用范圍來看，租賃權得以對抗的，并不限于買受人，舉凡從出租人處受讓租賃物所有權的受贈人、互易人、受遺贈人甚至合伙人都要受租賃權的約束，在此意義上，“買賣不破租賃〞，未臻精確，嚴格言之，宜稱為“所有權之讓與不破租賃〞。其次，從世界各國、各地區的立法來看，租賃權發生對抗力，尚須以出租人將租賃物所有權移轉于受讓人為要件。而租賃物所有權如何移轉，是與一國所選取的物權變動模式相關的。在采物權意思主義物權變動模式的國家，如德國以及我國臺灣地區，除買賣、贈與等負擔行為外，還需實施物權行為，并踐行交付或登記的公示方法;在采債權形式主義的國家，如韓國、泰國以及我國大陸等，在買賣、贈與等合同之外，雖不需實施獨立的物權行為，但需要踐行交付或登記的公示方法。因此，出租人將租賃物所有權讓與第三人并不是僅指出租人將租賃物出租給承租人以后，又與第三人訂立買賣、贈與等合同從而使該第三人取得對其出賣人、贈與人等即出租人的債權，而是指出租人將租賃物出租給承租人以后，又依據法律有關基于法律行為的物權變動的規那么，將租賃物所有權移轉給該第三人。由此可見，“買賣不破租賃〞的概念并未能概括租賃權對抗力制度的實質，易使人產生誤解。對此，德國學者現在多以“讓與不破租賃〞相稱。驚引在我膚國，萍?合閑同法贈?第泛22誰9條塞并未如規定避“租坐賃物希之出攏賣〞蜜不影濾響租蔥賃，勇而是譽規定兼“租旨賃物循所有過權變架動〞靈不影蛇響租司賃，尚這樣慎規定陷有其雅合理久性—榜比擬喝接近斷租賃妄權對臂抗力心制度浪的實騎質。牙據此勝，對滅這一誘制度愧忠實耕于我刊國?槽合同漁法?奶文本輸規定近的稱地謂應旬是“異所有秒權變來動不貨破租懼賃〞演而不商是“擔買賣沖不破磨租賃深〞。舒我國道學者假設還以含“買控賣不么破租煙賃〞番的提尤法來御指稱稈我國奉?合刮同法敲?第氏22烤9條隙的內屑容，目是犯浩了表恒述不焰周延梁的錯壓誤。冬蒜三、受未以枝承租針人受襯讓租忘賃物佛的交具付并竄占有忽租賃遠物為異要件冒，有發害于禿交易享平安并幼鑒于塞賦予茄租賃遞權以棋對抗雪力會土使租境賃物胃的受晝讓人萌面臨檔潛在田的風殖險，忽世界董各國節立法左大都傘嚴格賊設立陜租賃頁權發巧生對更抗力揭的條礎件以廳防止燒受讓活人遭刷受不連測的們損害畝。泥同依據那么我國奔?合開同法味?第堆22秤9條貨的規寸定，道租賃口物只刻要是淋在租汁期內宋發生專所有蛾權變筍動，自即只景要出弊租人葬是在盜租期創內將逮租賃卵物的腐所有剩權讓兇與第紅三人黨，不確論出予租人犬是否殼已將智租賃掩物交燒付給弟承租墾人，酒也不康論承禿租人事是否看占有住租賃貿物，扮承租簡人均嗽可主泉張其響租賃鏟權具躲有對掛抗買和受人稿的效五力。懇此規唐定極材大地皂強化尼了租但賃權危的效倆力，窄確實禿有助拍于保莊障承趣租人彼，但冬其弊跟端也接是極忠其明吊顯的救。因孫為假設限出租蔽人尚似未交滅付租乒賃物厚或者揪承租弟人沒盤有占悶有租冠賃物霞，那么愛從出歷租人貪處受陜讓租述賃物叢的第炊三人毛將無控法知著悉標妹的物乳上已稿設置且租賃艘權的針狀況魔，這敵樣，得其勢聚必為播查驗海標的襲物上藝的權悟利狀哭況而約投入宰較多撫的查并證成齒本，堆交易瞇的順夾暢進木行就奇會受腎到極跨大的譯阻礙叮。強勸調租閱賃物騙的交共付的漏原因脾還在繡于:岸交付共前，澡租賃臨權僅平僅為顏一種員債權掃請求浩權，侄作為商所有張人的座出租色人，耐不但堆有設濃定他傲物權制的權麥利，疼而且撓也有儀讓與豆租賃皆物所培有權著的權伙利，左承租努人只石能通繩過尋稻求債來務不所履行芝制度廉獲得停救濟會，而欠租賃誓物被惹交付殃，那么幫承租逗人才廁取得戴類如揪用益把物權第人的乒地位婦，此輛際才棍有強歌化租清賃權釘效力跳的必講要。時因此衛，賦份予租滾賃權動以對毯抗力拌應以粉租賃倍物的趟業已勒交付閘為前械提。已基于扔同樣覆的道賀理，并承租態人不遼僅應悔受領魄租賃野物，拉而且餐還應降占有鍵租賃失物，錢才能蒙賦予坡租賃集權以啟對抗寶力。素登我國蠢?合杯同法溜?僅兼以租顧賃物將在租德期內蠶的所野有權拐變動今作為葉“不酷破租呆賃〞古的條賢件，沉而未生明確田地將玻出租冊人已建經交逝付租乏賃物郊以及妻承租腳人占茂有租冰賃物予作為慚賦予竹租賃暖權以但對抗預力的馳條件訪，因吉此就燈存在棉著構杰成要翠件上咳的不筍圓滿外性。賠筆者念主張喚，在橫將來邁修法咬時，材在租槽賃權挎對抗訓力發能生的宣要件甩上，提即使蔥不采尾納租忌賃權脈須登字記的熄做法當，也辭應規際定上絮述的豐交付香以及援占有抽要件少。而跟在修紀法以匆前，臺在司塵法實后踐中耳處理不租賃餓物的接受讓嗚人與接承租即人之蛋間因駱租期美內租芽賃物控所有解權變很動而儲引發壩的糾因紛時獲，應減通過步目的慰性限獅縮的膠方法橋將出饞租人痕未交酷付租吹賃物階以及誼承租好人未趨占有棋租賃賓物的判情形動排除跡在?涌合同插法?冤第2貪29鼓條的策適用蝦范圍罷之外押，以逃盡可還能地判保障軋交易跨平安詞無受辭阻礙賺之虞就。焰犯四、虛對可溪發生屢對抗幻力的片租賃勻物的泄范圍手未設路限制俱，價篇值判錄斷有響失權晶衡織詳從標息的物姨的角兔度而虛言，鴉租賃尊物的因范圍蝕應與提買賣弱標的鎮物的蠟范圍罩相同驢，即原應包海括動找產、象不動石產與連權利翅。不搏過，獅由于觀我國傳實行應土地噴公有漸制，鍵因此巡，作森為租嶺賃合膝同標超的物敞的不秘動產穴僅限硬于房賤屋，蠟而不悟應包惠括土仰地所撈有權跪。據喊此，憐在我胃國，新租賃勉物主折要是待動產條、房廢屋、宇土地定使用兆權及段其他看權利醉。依密此看銷來，尿?合裹同法旱?第游22售9條啟關于殖“租骨賃物仿所有艱權變村動〞妻的表病述就葡存在肝缺乏球了，戚因為益它排杏除了既租賃費權在闖土地死使用云權出婦租之掠際發書生對框抗力主的可含能。搶或許袋有人肝會認社為?艷合同織法?男第2逝30拾條將益享有支優先指購置菊權的具承租逆人的顯范圍史限制吧在房蠢屋租肝賃的斑承租略人，懇不包專括土閃地使賴用權嶺的租卸賃，波?合血同法蜜?第箏22敲9條搖不包棉括土績地使懲用權假出租車是為含了與鞋之保厘持一味致。譽但這捆顯然消經受倉不住皇這樣怨的潔乘問:緣為什下么同凈樣是瓦保護掃承租才人的蝦措施代，第女22較9條輔擴及陽于動毛產，蛙而第陡23眠0條外那么僅粗限于搖房屋片?立兄法者辣在這亂兩種劑情形陸上似微乎并崇無存嶼在價皮值判動斷不樹一致擊的理培由。革因此艘，筆秒者認寶為，車如果柴立法唐者確喝實要福使動浪產承弟租人袖的租帳賃權虎取得撲對抗方力，控就沒裁有道勝理不素使土防地使予用權箏讓與倆不破策租賃玉。僅偏僅在旁這個應意義瓣上，陷?合錯同法垂?第薦22兔9條碎僅規罷定“汽所有齡權〞串變動隸而未連將“蟲土地懼使用寇權〞撫讓與制涵蓋犧進來果就存駕在著訊價值掌判斷臥不一織致的灰弊端富。股渴筆者紹認為醫，?紅合同并法?戲第2結29比條所棄規定猶的租硬賃物呀的范紫圍已盼過于呼寬泛捐，立此法應掘將動液產租隱賃排桌除在懶外，梳甚至諸應如悠同第豪23菌0條涌更狹混窄地虜將可太能發農生對魚抗力蹦的租驗賃權辮限制藍在房投屋租湊賃才控更為進妥當致。而孕“承肢租人胸〞的兔概念評所涵橡蓋的怨社會密經濟黎活動初主體扛的范宏圍是所極其貿廣泛居的，印從住刷屋承模租人躲到表趨演場頌所的底承租悄人，誠再到準錄影嘆帶、屈汽車愚的承坡租人立，不避會都礙是社風會經衡濟弱竿者。刑在租績賃的塵各種嫂情形荷中，孤不動版產的慚租賃掠，至特少在廳大多且數情閃形下楚，確污實可頂說涉籠及基院本生體存保損障問犧題，須不管昏假設洞承租劣一方澆為社漫會經芒濟弱唯者，糕或在貓契約揀訂立欄與履秘行上燦處于冶交易淘的弱狼勢，趙都還支不算羽離譜山，而伙動產銹的承企租人勞那么不影存在稅這樣胡的問筐題。艘因此柴，正物是基毒于這司樣的爐原因幣，各傻國立品法關天于租茶賃權逝對抗彈力適緩用條襯件的異規定紗至少引都以陪不動資產租而賃為描限，帆絕少爹有擴及及于停動產碧的。外鏟五、術在構禍成要爐件上早不強婦求出巡租人翁必須弟為租且賃物斤的所賽有人革，雖蠢能圓厭滿規黃制租膝賃物劇所有巖權讓作與的攜各種億情形鈴，但谷也失僚之過溪泛祝徒就出托租人破所出裂租的繳租賃姑物而濃言，乒其所秩有權喜狀況彈可能識存在津兩種怨情形聞，即屠租賃忙物屬翁于出鏈租人櫻或不掃屬于邁出租伯人。司當租瓦賃物嶼屬于真出租釋人所損有時艱，出壞租人須讓與耗租賃濁物的詢所有傍權，蒜有?違合同吸法?你第2姑29餅條可滲以適拜用。鈔詞但是券，當滋出租閑人并頌不享儉有租飾賃物燥的所屑有權肺時，辣假設作店為非加所有木人的變出租做人或柳者真釘正所喘有人土自身保讓與申租賃嗓物的候所有級權于靈第三氏人時妨，是城否也汁可適喉用?訴合同班法?吹第2眠29標條呢法?一申般而橫言，代由于違所有宋人享譯有物仁上請黎求權堆，可湖以追寺及至勞物之翁所在液主張蟲所有知權，編承租商人不慈能以蒜其租呈賃權凱與之耽對抗配，原蚊那么上辛也不慰得以陜其租韻賃權歸來對撒抗租蟲賃物息的買壟受人約。因育此，企此種攝情形束并不膨能適章用?禁合同栽法?跟第2病29疊條的假規定布。而蒼當作許為非畜所有異人的漁出租旦人讓慣與時汪，我肯國理何論界雙迄今類尚無系探討聯，實禽踐中別也未唯見案隱例。成而在叔我國街臺灣侄地區綁，那么秋已有腐這方競面的熄判例攀。一遞般認膊為，嫂在所朗有人鋒同意噸、委羽托出做租其假設物、浸共同謹出租騎或出桶租人扎于訂摟約后脫取得壟所有兆權的倍情形陵，出搞租人均視同鍋所有骨人，埋因此爛承租抽人可艱以對碧租賃器物的摸買受煙人主竄張租甚賃權縱的對掃抗力瞧。不沿過，梅對此塑種情革形下球承租削人的亮請求曠權基患礎那么錯存在邁爭議賠。通背說認點為，惠此時究應類葛推適挺用我稿國臺火灣地灣區民厲法第俊42光5條澇之規底定。喘而最負近蘇帆永欽嘗先生壺那么提血出有壺力的孫反對筋觀點題，認摘為應帶類推層適用衣我國蒙臺灣者地區閱民法瓦第1砌18電條關努于無散權處支分的遺規定驢，因廳為租星賃合虛同雖羊為負塊擔行煙為，剩但租滔賃權雕的設澇定卻欣使得頑租賃具物所聚有權喚被科簡以負揉擔，呀造成稅所有仔權權仙限的覽減少幫，從謎而依刃法能識衍生朱一定瞞的處除分效佩力，蕩對于孩此種符衍生饞處分牲效力超的負厚擔行燕為即勸非真越正處萬分行宣為，博需要債處分債權人畫的同察意才江足以襯建立戀行為捷的正克當性挨;但獎假設無軌處分跡權人縣的同似意，舌負擔弟行為房所生傲的處赴分效梁力仍谷難免蹲發生嫌正當社性的饑質疑井，因疤此，柄承租畏人可魚以對鈴從出嚴租人穗處受理讓租裳賃物旬的受惡讓人趕主張喜租賃攀權繼鞏續存偏在。液蜘我國涂?合生同法傷?第蜂22森9條弊的法長意，摟并未無將租宿賃權員得發柔生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