第5部分商業物業市場分析5.1、商業宏觀經濟與市場環境分析全國商業發展趨勢1.國家政策1.1財經研究機構對07年消費市場的預測商務部部長助理傅自應1月4日在北京透露，2006年，我國社會消費品零售總額達到7.6萬億元，增長13%以上，是1997年以來的最高增長幅度。針對新一年的消費市場，智囊機構國家信息中心經濟預測部專家認為，2007我國消費品零售總額將增長12.5%左右，總體仍將呈現擴張趨勢，主要由于：政策環境將繼續有效引導消費需求的擴大；城鄉居民收入快速增長是消費擴大的根本；消費者對經濟前景和消費預期看好，潛在消費不可估量；消費景氣預警表明2007年消費景氣指數仍將保持較高水平。初步預測，2007年將實現消費品零售總額85851.7億元，增長12.5%，其中城市消費增長13.1%，農村消費增長11.3%。預測認為，城鄉居民消費需求新一輪擴張性增長周期遠遠不會結束，這一趨勢將貫穿整個“十一五”時期。剛剛閉幕的中央經濟工作會議明確提出2007年我國要繼續處理好投資和消費、內需和外需的關系，最根本的是擴大國內消費需求，堅持以增加居民消費尤其是農民消費為重,隨著這些措施的到位，我國有望在2007年迎來消費的快速擴張期。20007年消費市場增長主要有三大不利因素。1、住房消費疲軟，將影響一大批相關消費的增長。2、受世界經濟特別美國減速的影響，經濟增速有所減慢，消費相應減速。3、統計口徑變化帶來的消費增長，2007年不復存在。2006年消費增長較快，在一些部分地區與服務消費統計口徑擴大、統計內容增加有關。中國科學院預測科學研究中心日前在其網站上表示，今年中國經濟增長可能放緩至9.8%，但通貨膨脹率將升至2.5%左右。對2007年國內生產總值（GDP）增速的預測低于2006年第三季度GDP10.4%的增幅，對居民消費物價指數（CPI）增速的預測高于2006年1-11月份1.3%的CPI增幅。該機構稱，預計2007年零售銷售額增長14.1%。新華社經濟分析師日前預測07年中國ＧＤＰ增幅為9.5%左右。考慮到最近完善社保、提高最低工資、保護農民工利益等措施力度加大，加上居民收入持續提高，預計2007年社會消費品零售總額增長將繼續加快，可望超過15%。1.2國家建設部加強對房地產交易秩序專項整治從2007年初開始，國家建設部加強對房地產交易秩序專項整治工作，各地舉一反三，認真進行整改，工作取得明顯成效。主要整治：無證銷售、售后包租、交易欺詐、非法中介等違法違規行為，并采取通報的形式通報全國。1.3建設部發出“以售后包租等形式購買商品房風險提示”的新聞通稿最近，全國各地一些開發商以售后包租、返本銷售、分割拆零銷售等形式銷售商品房，并在媒體上大量刊登相關的廣告。在這里建設部鄭重提示廣大消費者：以售后包租等形式購買商品房有風險，投資須慎重。一、具體表現形式售后包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。返本銷售是指開發商定期向購房人返還購房款的銷售方式。分割拆零銷售是指開發商將成套的商品住宅分割為數部分出售給購房人的銷售方式。這些銷售行為的實質，是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持。表現形式通常是，以提供固定年回報、原價（或增值）回購、承諾無（低）風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪等。具體宣傳形式有：“統一經營、原價回購”、“提供每年8％的物業補貼”、“銀行擔保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零風險投資”、“解體風險”、“安全創富平臺（商鋪）”等。踐二、敵售后扯包租淹等銷悲售形會式涉鏡嫌違套法哲售后投包租臭等銷本售形既式含逮有融束資或庫者變時相融北資的顯內容炊以及雷房地柿產升心值或博者投卵資回丸報的拔承諾驗，涉退嫌違怪反建扯設部術《商建品房旺銷售愁管理板辦法與》第姑十一檔條及劍國家隔工商蘭總局些《房刮地產苗廣告咐發布制暫行意規定聯》第恭十六竿條等秋有關縫規定衣。聯建設么部《劉商品業房銷型售管改理辦慎法》排第十疊一條辦規定鞠：那“亦房地死產開串發企價業不遇得采準取返畜本銷弦售或減者變交相返巨本銷墻售的姑方式絮銷售遮商品波房。寒房地警產開挪發企叔業不鑄得采機取售市后包領租或州者變逃相售互后包拴租的李方式觸銷售紡未竣駱工商叫品房果。壺”犯第十車二條甲規定應：憤“婚商品拴住宅腳按套跟銷售望，不嶺得分株割拆豎零銷漁售。死”炊國家刃工商館總局非《房瀉地產貍廣告膽發布乓暫行另規定服》第購十六特條規橫定：躺“界房地專產廣唱告中夜不得遺出現智融資延或者在變相洪融資爭的內僚容，豬不得血含有倒升值堅或者汪投資服回報沿的承疲諾。慮”益各級筐房地洽產管舌理部垂門要仇加強鬼監管令，對施違背期有關煉法律毯法規希規定某銷售顛商品胳房的需，一獨經發男現要束嚴肅棚查處頁。括三、恐售后抽包租測等銷民售形史式存婦在五三大風仍險隱尤患識售后診包租瓦等銷搜售形肚式存固在很棉大的這風險警隱患素：一幅是可墨能存嫌在欺霞詐，儉開發甩商在壯以所貝開發艇的商脅品房建屋為讓擔保懸取得本銀行賣貸款堤的同晶時，送向購策房者哄銷售許該項礦目，夾有的佛甚至謠是攜字款逃消匿；侄二是眉開發擇商融返資或像變相滔融資侍后，坐將資津金挪軌用到友別的碑項目較上，醋一旦炕項目救運作揮的某愈一環畢節出鈔問題培，會吐導致舒資金探鏈斷勻裂；兆三是廉項目漆建成本后經倆營不從善，己無法釣達到黃預期樸的收項益水瘡平，憤沒有縱現金男流兌農付；敢四是鋼所購唇商品咳房屋恐位置激不確垂定，權無法性辦理衰房屋縱所有幕權證架；五賣是往鬼往涉臂及復隙雜的汁權利防關系因，易耗引發專債權木債務豬糾紛怨等。舉據了齊解，易一些蒜城市黃以售怠后包陽租方將式銷食售的路項目輕因上賞述原袖因，陽已經迅無法和兌現杏銷售畫時的葵承諾思，引壞發了具大量綱的糾艙紛。杠四、石購房幻者要稅強化永投資師風險抓防范剖意識墊我們此希望扇廣大蹤消費繞者切打勿瞄桶準高辰收益涉率，增聽信總一些供片面喝的誤絡導性嚼宣傳渠，盲格目跟濕風以偷售后庫包租欲方式竭投資憐于房御地產頭。要剃正確里甄別俘相關菜的宣仁傳信景息，展做深懶入細兵致的件市場躬調查鑒，對噴市場曬變化困、所露投資樣項目筒的收再益能坐力及封投資鉗面臨昨的潛損在風謀險要攝有客嫁觀、筑理性好的判濫斷，圓建議斑最好渾借助窯房地伐產、玩法律梯等方脾面的殃專業旦咨詢噴機構稍和專泊業人午士的捎力量保，做毒出正斷確的測投資思選擇般。討同時六，我肝們也鐵提醒弦已經作以售蠢后包鉗租等州方式隔購房彎的業恒主，深一旦暑發現濃開發鏡商蓄依意詐裁騙、材攜款叮逃匿手，要盒及時苦向公賺安機域關報擱案；斜當開挨發商勸不能由按合缸同要刪求兌竹現回同購或慰支付劉回報賭承諾胡時，股要及緩時采尖取措犧施，棟通過緊協商航、仲亞裁或撫訴訟堪等方逆式解售決，蒸切實罪維護笛自身拼的合茅法權北益。葛2.魚挺商場牢發展湯趨勢石2.輪1厚商業恭地產故發展慈中，競SH隨OP借PI刻NG色M資AL蠻L帥的商透戶組值合飲予食娛捉樂的減比例妥巨增輛，令掙開發毒商的仇壓力蔬越來悅越大坑隨著名國民攻收入出的增做加，戀現在汁消費孕者的書消費探比例感，服技裝、客鞋類恨的消御費逐涼步下誕降，挑飲食示娛樂騾的比姜例正代在逐居步增火加，獅其比雖例已杏經成童為房免產、得醫藥邊以外臂的第公三大例項消禾費項恥目。委鑒于約飲食罩娛樂梁的租掏金承娛受能硬力不疑高，潑這樣擋一來炮，令智SH部OP漆PI日NG茫M恥AL策L仔的開綱發商寄的資索金壓規力更緊加大斧，對雁于開裂發商騙的資倚金要狀求更涂高。副2膽.2易頂級豪化妝欠品牌挽涌入筒將導袖致中紡高檔杰品牌索進入搭部分偶超市形這幾耕年越碼來越羨多的但頂級疤護膚測品牌泛涌入邀國內仗市場狹，商涉場由嘉于場研地有膀限，腰勢必弱要淘宜汰不鈔少中拌高檔棄品牌蔬。那岸些品膛質優凱良、交價格膽適中療的中秋檔化僵妝品上從商贈場退禮出后討轉向趴超市慶發展銷，其雷實正吵好契憤合了盲大部維分消黨費者鴿的需偉要。害超市妹將是揚未來游幾年善中高墾檔護隨膚品猜牌最棕重要春的零掀售渠斷道之帆一。退杭州響世紀訪聯華溜慶春秒店的牌店長灶姚揚刻宏稱漲，去宅年慶曲春店外玉蘭灑油專爺柜的歇銷售呼額在議全國全這么值多百弦貨公逆司、殿大賣艷場中栽排在績第三披位。膠日前稍在杭朽州某眠中高渡檔護沈膚品殼牌進而駐世設紀聯現華慶姐春店皺、家妹樂福爺涌金咸店等鋤零售抬大賣腳場。坦從家暢樂福案涌金謠店、版世紀嬌聯華四慶春諸店等毫大賣烘場的飄反饋清來看踐，杭健州大洽賣場愿平均蹈每天淘的客壽流量霜在模1.耍2-藥1.盡3之萬人男次，暮部分異超市焰平均叔客單厲價有品10煩0羅多元講，這補些數男據讓倚中高盈端護枝膚品格牌的慣負責密人兩繡眼放取光。惕2.致3柜內地找多數駱零售妹商對鋼明年善的業拴務充孤滿信集心嗽北京爬發布手的第栽三次巧年度葉《亞佩洲零族售商皇信心刻調查內報告戚》稱扁，中闖國零局售商局的擴壩張計送劃在仆全亞揚洲是的最為村雄心皂勃勃困的。吉92李%太的零店售商泉希望異在來踏年擴紡大他膏們的倍零售構網絡旨。沒魔有任患何受暢訪者電準備僑在明藍年縮滑減店策鋪的類數量象。對嫩于有拳意擴尖張的掃零售哨商而元言，政他們扔所面美臨的作最大除障礙見是擴庫張的居地點華。膏由于嫁為缺痰乏優胖質的噴商業啄空間跡和成光本問來題，辱大多揀數零叉售商掠(8佳9%機)但表示川在國宏內很朗難選去擇合訂適的覺擴張劇地點臉。多鵲數零崇售商胖對明摸年的溪業務就充滿趁信心食。臥82龍%更的零升售商耳表示亂在中漠國的騙營業隨額將們會有滋所增耗長，娃而驗97短%欄的零截售商糠認為哄他們縱的利籌潤將運在未孩來一殺年保撐持穩馬定或琴有所梢提高勇。共系有楊16東0舌多家睡知名救零售重商參尊加了片今年聽的第咱三次蚊年度既調查況，他鉆們來蛇自亞倒洲九婆大主射要市河場的正不同機零售匠業態慎。青報告壟稱，霉20單06場年經竹濟形腿勢看便漲和哭收入卻水平收的增蔽長，特有力趴支持累了亞放洲零悅售市舟場的籍發展股。約墻三分異之二飽(6備3%危)段的受藍訪者挨預計趴他們黑的業慨務在額未來因一年岸的整州體業爸績會蕩向好零，只均有掉5%性表示毀會減種緩。孤具體憂而言艙，四傳分之若三征(7抬5%倍)述的受濤訪者禿相信捕他們俘的營夠業額淚在未龜來一奇年內惰將會妖增長爸，而樂20浙05鋼年第惱二次越調查鋤中這生一比脫例僅冷為須65燒%畜。但螞是，梳亞洲托零售遺商對括利潤竄的預梯期相矮對謹墓慎，濫略多看于一相半探(5樸4%覆)豎的受充訪者嶼預計鴿利潤英將增尺長，圖而另宅外說43仗%去的零嚼售商不認為低利潤忙將保親持穩善定。必絕大凳多數副受訪適者奸(9逗2%該)古在未爺來一羅年都情有擴汪展業防務的壺計劃鐵，他琴們當溫中有到90模%喂將增林加新彈店鋪速數量莊作為宇首選拍，其肥次是樓擴充墻產品碑線或足服務鉆范圍汗(8著0%岡)初。有觸意思然的是街，冊44橫%孔的受付訪者瓶有合穿并或欣收購霧的計虹劃。宜對于鞠那些柱希望捷在新完市場超迅速發擴張睡或擴筆大現簡有市碧場份歇額的標零售賊商而弱言，源并購諷已經石成為豎廣受碎青睞姿的趨附勢。設零售尿商將研并購鞋視為大獲取纏經濟祝規模裕、共被享資抹源和應利用常更多錯地區分優勢封的手喜段。和此外匙，掠80辯%媽有擴秩張計煮劃的極零售慘商認蛇為在陶選址為上存違在困文難。授成本木問題默和缺詞乏優互質的煤市場荒供應家被認是為是蛛零售攝商擴牌張選儉址的域主要必障礙麥。訴2.杏4傍跨國柿零售煎商在該華嘗“搜收購喘潮瞇”替公開盆表明知了中膚國消垂費市淘場的角地位趕眾所貍周知沉，到燥現在氣為止細，中趨國人吐均年擱消費賢支出念仍只沫是發黨達國她家的崖一個帳零頭銹。中出國消獨費者織的年熔均支絨出額掠為由5,尖00辜0護美元淡多一柴點，弊而美娘國人扇的人雪均年修消費你支出勝額為責46懂,0改00烈美元侄左右殘。但同是近慘一個缺階段臣，包救括技BE千ST拒B臟UY鞭（收尖購五戰星）燕，港TE邁SC唉O靠（收臥購樂木購）貞，乘Ho愿me漢D警ep染ot社（收治購家償世界耍家居掛），半沃爾涂瑪（溜收購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