國際大廈房地產抵押價值評估報告國際大廈房地產抵押價值評估報告國際大廈房地產抵押價值評估報告目 錄致委托方的函——————————————————1估價師聲明———————————————————2估價的假設和限制條件——————————————3-4估價結果報告——————————————————5-14一、委托估價方二、受托估價方三、估價對象概況四、估價目的五、估價時點六、價格定義七、估價依據八、估價原則九、估價方法十、估價結果十一、估價人員十二、估價作業日期十三、估價報告應用的有效期估價技術報告———————————————— 15-33一、個別因素分析二、區域因素分析三、市場背景分析四、最高最佳使用分析五、估價方法選用六、估價測算過程七、估價結果確定附 件———————————————————— 34國際大廈房地產抵押價值評估報告致委托方函某房地產開發有限公司：受貴公司委托，我公司對位于某區北四環西路58號某國際大廈的房屋（建筑面積70767.59平方米）及其相應的國有出讓土地使用權（土地面積7867.43平方米）在現狀利用條件下的房地產價值進行了評估，為貴公司辦理抵押貸款手續提供房地產價格參考依據。評估人員根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定在估價時點2009年4月3日的價格結果為：房地產總價：159279.54萬元大寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整樓面單價：22507元/平方米其中：1）國有出讓土地使用權價格：102032.62萬元2）房屋價格：57246.92萬元順致商祺1國際大廈房地產抵押價值評估報告估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準（ GB/T50291-1999）《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、評估人員在委托方人員的陪同下已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、沒有人對本報告提供重要專業幫助。7、本評估報告由***************** 負責解釋。8、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。估價師簽名：姓 名 證 號 簽 名*** *********** ********2國際大廈房地產抵押價值評估報告估價的假設和限制條件委托方提供的資料屬實。并且提供了與本次評估有關的所有資料，沒有保留、隱瞞。委托方合法取得國有出讓土地使用權及房屋所有權，并支付有關稅費。在估價時點當時的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。本報告評估基準日為現場勘察日，報告中所描述的估價對象狀況均為評估基準日的現場狀況。本次估價對象為某區北四環西路58號某國際大廈的房地產。報告中的土地權屬、面積等均以委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】為依據，估價對象土地面積7867.43平方米。如上述情況發生變化，評估結果須做相應調整。房屋建筑物權屬、面積、結構、建成年代等均以委托方提供的《房屋所有權證》【京房權證海其字第 010258號】為依據，房屋建筑面積70767.59平方米。如上述情況發生變化，評估結果須做相應調整。根據委托方提供的《房屋所有權證》【京房權證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設定抵押權，在本評估基準日尚未解押。本次評估結果為假設估價對象在本評估基準日未設定抵押權條件下的房地產價格。利用本報告評估結果的前提條件是原抵押權必3國際大廈房地產抵押價值評估報告須全部解押。在此提請本報告使用者注意。本報告評估目的是為委托方辦理抵押貸款手續提供房地產價格參考依據，不作其他評估目的之用。如果評估條件或目的發生變化，該價格需作相應調整。本次評估是根據房地產實際用途確定房地產價格結果。如上述情況發生變化，評估結果須做相應調整。本次評估結果為估價對象在現狀利用條件下的公開市場價格。4國際大廈房地產抵押價值評估報告估 價 結 果 報 告一、委托方公司名稱：某房地產開發有限公司公司地址:某市某區法定代表人：二、估價方單位名稱:********************單位地址：******************************資格證書號：***************法定代表人：***聯 系 人:***聯系電話：********三、估價對象、個別因素根據委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（ 2004出）第1833號】及相關資料，估價對象為位于某區北四環西路 58號（某區中關村西區I區2號地塊）的某國際大廈，土地面積 7867.43平方米，土地使用權人為某房地產開發有限公司，科貿綜合用途，國有出讓土地使用權，出讓年限至 2051年3月19日止，自本評估基準日起剩余使用年限為42年。圖號為Ⅳ-1-4-73（2），地號為0312013001007。宗地四至：東至某鎮中路，南至規劃一號路，西至規劃五號路，北至北四環西路。宗地規整，便于綜合利用。位于某市綜合用途三級地價區。估價對象距離市中心約15公里。估價對象紅線外基礎設施達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下：5國際大廈房地產抵押價值評估報告①通路：北四環路；②供電：市政電網供電；③供水：市政供水管網供水；④排水：排入市政污水管網；⑤通訊：接市政通訊網；⑥供暖：市政供暖管網供暖；⑦供氣：接市政天然氣管網。根據委托方 提供的《房屋所 有權證》【 京房權證海其字第010258號】及相關資料，估價對象為位于某區北四環西路 58號的某國際大廈，建筑面積合計 70767.59平方米（詳見下表）。估價對象情況一覽表序號層次2用途備注建筑面積（m）15-1847725.63辦公243328.50辦公333698.58辦公422766.18辦公511553.00商業6-12800.22餐飲小計61872.117-23493.73停車場車位115個8-35401.75停車場車位145個小計8895.48合計70767.59估價對象紅線內基礎設施達到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內土地平整）估價對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結構,總建筑面積70767.59平方米。某國際大廈由巴馬丹拿公司進行設計，采用低柱網、大跨度的框架剪力墻結構；8層中部做中庭，瀑布幕墻；首層層高 5.5米，標6國際大廈房地產抵押價值評估報告準層層高3.85米。某國際大廈由戴德梁行物業管理有限公司進行物業管理。美國江森中央空調系統；地下車位 320個，地上車位 30個。建筑物裝修情況:外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉玻璃門。地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫地面為環氧樹脂噴刷，局部設金剛砂防滑條。內墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。設備配套：設臵煙感防火自動噴淋系統及美國江森中央空調系統。電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。根據委托方提供的資料，地下二、三車庫建筑面積8895.48平方米，車位260個。某國際大廈主要為物業租賃，根據委托方提供的資料及估價人員的現場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的某京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國）有限公司、中國銀行某某支行、某航天長峰服務公司、新浪網、美國易科認證集團公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國）投資有限公司等著名公司或金融機構，均為高層次租戶。根據委托方提供的《房屋所有權證》【京房權證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設定抵押權，在本評估基準日尚未解押。本次評估設定估價對象在本評估基準日不存在抵押、擔保、糾紛、訴訟等他項權利。7國際大廈房地產抵押價值評估報告、區域因素某區是某十八個區縣之一，位于某市西北部，占地面積 430平方公里，戶籍人口 157萬人。轄22個街道辦事處，11個鄉鎮。古時某鎮附近為一片淺湖水淀， 1954年6月“某區”作為行政區劃名稱正式在牌圖上出現。某區地勢西高東低，西部山區屬太行山余脈，山地面積占總面積的 15％；東、西部為平原，境內河道長度 119．8公里。屬溫帶濕潤季風氣候，年平均氣溫 11．6℃，日照數 2662小時，無霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境內有大小河流10條，總長度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。某區是著名的文化教育區。作為解放后國家重點建設的文化教育科研基地，區內駐有某大學、清華大學等 39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學生人數占全市的79％；駐有中央、市屬及區屬科研單位 219個，中國科學院 41個研究所大部分均在某，擁有各類專業技術人員 20余萬人，住區兩院院士335人；有中小學246所，每年考入高校的學生均在5000人以上，占全市高考錄取人數的1/4以上。區內科研力量、科學儀器設備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。某區是著名的高新技術產業區。在經歷了“中關村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術產業開發區的超速增長期后，高新技術產業已成為區域經濟的支柱和首都經濟的龍頭，逐步形成電子信息、光機電一體化等四大支柱產業，建成上地信息產業基地和中關村大街科技經濟帶。1999年國務院頒布關于加快中關村科技園區建設的批復后，某區成為中關村科技園區中心區和大部分發展區、以及“一區五園”中最大的某園的所在地，高新技術產業發展進入一個新的歷史時期。某區是著名的風景旅游區。區內名勝古跡眾多，園林風光宜8國際大廈房地產抵押價值評估報告人，旅游資源豐富，人居環境良好。有各關文物點 700余處，其中國家級重點保護單位 4處，某市重點文物保護單位 28處。某區縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設施組成。區內鐵路共 5條（段），總長 48公里。鐵路橋梁 13座，火車站 7個。其中：京包線 16公里、西北環線 16.6公里、京門線7公里、機場專線 7.6公里。一線地鐵橫貫區境南部，長 7公里，有車站 5個。全區有 76條電車、汽車線路通達市區和全區各地。委估房地產位于某區北路，影響地價的區域因素主要有：道路交通條件：估價對象所在區域主要有三環路、四環路、中關村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過。總的來看，估價對象所在地區位臵較好，交通較為便利，道路通達條件較好。辦公聚集度：估價對象所在區域以學校、辦公、商業及住宅為主，辦公聚集度高。市政基礎設施條件：估價對象所在區域的現狀各項基礎設施較完善，達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）：通路：有三環路、四環路、中關村大街等。供電：市政電網供電；供水：接市政供水管網；排水：排入市政污水管網；通訊：接入市政通訊網絡；供暖：可接市政熱力管網；供氣：可接市政天然氣管網。環境條件：估價對象位于某區，綠化率較高，環境條件較好。依據【京政發[2002]32號】文件的規定，估價對象位于某市綜合（辦公）用途三級地價區。9國際大廈房地產抵押價值評估報告、市場背景分析1）地理位臵與行政區劃某，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經濟上占有重要的地位。其地理坐標，東經 115°24'～117°30'，北緯39°38'～41°05'。海拔43.71米，南北直線距離為 170公里，東西直線距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。全市總面積16807.8平方公里，其中山區占 9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占 6408平方公里，分別占總面積的54.74%、7.14%、38.12%。全市劃分為18個區縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區習慣上稱為城區；朝陽、某、豐臺、石景山四個區稱近郊區；門頭溝、房山區、通州區和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個區縣為遠郊區。18個區縣總稱為某市或全市。2）自然環境①地質地貌綜述某地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。與山交接的山地一般在海拔 100－500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。②氣候、水文某市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風氣候。其特點是：春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。某市是我國東部沿海少雨區之一，多年平均降水量 640毫米左右。降水的年內、年際間不平均，集中于 7、8月份。③河流全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長 174公里；潮白10國際大廈房地產抵押價值評估報告河，長90公里；北運河，長101公里，此外還有大清河、薊運河兩大水系。3）某市經濟狀況某是我國的首都，是全國的政治、文化中心。隨著對外開放和改革的不斷深入，城市產業政策調整日趨合理，產業結構日趨優化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點發展了旅游、商貿、高科技、金融、房地產等行業，并在近郊和遠郊區縣建設了若干個經濟技術開發區或工業開發區，吸引外來投資，發展某經濟。近幾年，某市經濟運行態勢良好，城市建設方面成果顯著，房地產業也得到了大力發展。新經濟、入世、奧運等題材為某房地產市場帶來了新的契機。金融商務業、旅游業等第三產業的發展，刺激了整體經濟的發展，也將帶動房地產市場的活躍。隨著國家宏觀經濟政策的調整和整個經濟發展速度的回升，房地產市場將繼續保持平穩發展的態勢。四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2009年4月3日六、價值定義根據房地產評估的技術規程并結合本項目的評估目的，設定：估價對象土地價值為在估價基準日2009年4月3日，實際和估價設定的開發程度為紅線外“七通”（通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內土地平整； 實際用途為綜合（辦公），估價設定用途為綜合（辦公），國有出讓土地使用權，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準日起剩余使用年限為42年并符合規劃條件下的土地使用權價格。估價對象房屋價值為在估價基準日 2009年4月3日房屋建筑物11國際大廈房地產抵押價值評估報告在現狀利用條件下的公開市場價格。七、估價依據、有關政策法規和文件：《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《某市房地產抵押管理辦法（修正）》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國家標準《房地產估價規范》某市政府及房地產相關部門發布的有關文件2、委托估價方提供的資料：《國有土地使用證》【京海國用（ 2004出）第1833號】《房屋所有權證》【京房權證海其字第 010258號】委托方營業執照有關評估的其它資料、受托估價方掌握的有關資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。八、估價原則我們在本次估價時遵循了以下原則：、合法原則1）估價對象具有合法的國有出讓土地使用權及房屋所有權。2）采用收益法和市場比較法估價時，估價對象的用途是合法的，符合城市規劃限制的要求。、最高最佳使用原則由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且房地產權利人都期望從其占有的房地產上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據。所以，房地產價格是以其效用作最有效發揮為前提的。根據估價對象12國際大廈房地產抵押價值評估報告實際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。、替代原則房地產價格遵循替代規律，某宗房地產的價格，受同類型具有替代可能的房地產價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。4、估價時點原則估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發生的現金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產估價時統一規定：如果一些款項的發生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。九、估價方法根據《房地產估價規范》（以下簡稱《規范》），通行的房地產評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。估價方法的選擇應按照《規范》，根據當地房地產市場發育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。根據委托方提供的有關資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守有關法律法規、政策、符合評估的技術標準的基礎上經過評估人員的實地勘察和認真分析，認為：①房屋建筑物可采用成本法進行評估；②鑒于估價對象為已建成物業，可產生預期收益，且房地產租賃市場活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應用條件及適用范圍，可采用收益法進行評估；③鑒于估價對象所處區域有充足的同類型的市場交易實例，可采用市場比較法進行評估。13國際大廈房地產抵押價值評估報告十、估價結果評估人員根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定在估價時點2009年4月3日的價格結果為：房地產總價：159279.54萬元大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整樓面單價：22507元/平方米其中：3）國有出讓土地使用權價格：102032.62萬元4）房屋價格：57246.92萬元十一、估價人員姓 名 證 號 簽 名*** ************* **********十二、估價作業日期二○○九年四月三日至四月八日十三、估價報告應用的有效期本報告估價結果自報告出具之日起有效期為壹年。*************************法定代表人：**二○○九年四月八日14國際大廈房地產抵押價值評估報告房地產估價技術報告一、個別因素分析根據委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（ 2004出）第1833號】及相關資料，估價對象為位于某區北四環西路 58號（某區中關村西區I區2號地塊）的某國際大廈，土地面積7867.43平方米，土地使用權人為某房地產開發有限公司，科貿綜合用途，國有出讓土地使用權，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準日起剩余使用年限為42年。圖號為Ⅳ-1-4-73（2），地號為0312013001007。宗地四至：東至某鎮中路，南至規劃一號路，西至規劃五號路，北至北四環西路。宗地規整，便于綜合利用。位于某市綜合用途三級地價區。估價對象距離市中心約15公里。估價對象紅線外基礎設施達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下：①通路：北四環路；②供電：市政電網供電；③供水：市政供水管網供水；④排水：排入市政污水管網；⑤通訊：接市政通訊網；⑥供暖：市政供暖管網供暖；⑦供氣：接市政天然氣管網。根據委托方提供的《房屋所有權證》【京房權證海其字第010258號】及相關資料，估價對象為位于某區北四環西路58號的某國際大廈，建筑面積合計70767.59平方米（詳見下表）。15國際大廈房地產抵押價值評估報告估價對象情況一覽表序號層次2用途備注建筑面積（m）15-1847725.63辦公243328.50辦公333698.58辦公422766.18辦公511553.00商業6-12800.22餐飲小計61872.117-23493.73停車場車位115個8-35401.75停車場車位145個小計8895.48合計70767.59估價對象紅線內基礎設施達到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內土地平整）估價對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結構,總建筑面積70767.59平方米。某國際大廈由巴馬丹拿公司進行設計，采用低柱網、大跨度的框架剪力墻結構；8層中部做中庭，瀑布幕墻；首層層高5.5米，標準層層高3.85米。某國際大廈由戴德梁行物業管理有限公司進行物業管理。美國江森中央空調系統；地下車位 320個，地上車位 30個。建筑物裝修情況:外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉玻璃門。地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫地面為環氧樹脂噴刷，局部設金剛砂防滑條。16國際大廈房地產抵押價值評估報告內墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。設備配套：設臵煙感防火自動噴淋系統及美國江森中央空調系統。電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。根據委托方提供的資料，地下二、三車庫建筑面積8895.48平方米，車位260個。某國際大廈主要為物業租賃，根據委托方提供的資料及估價人員的現場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的某京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國）有限公司、中國銀行某某支行、某航天長峰服務公司、新浪網、美國易科認證集團公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國）投資有限公司等著名公司或金融機構，均為高層次租戶。根據委托方提供的《房屋所有權證》【京房權證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設定抵押權，在本評估基準日尚未解押。本次評估設定估價對象在本評估基準日不存在抵押、擔保、糾紛、訴訟等他項權利。二、區域因素分析某區是某十八個區縣之一，位于某市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口 157萬人。轄22個街道辦事處，11個鄉鎮。古時某鎮附近為一片淺湖水淀， 1954年6月“某區”作為行政區劃名稱正式在牌圖上出現。某區地勢西高東低，西部山區屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內河道長度119．8公里。屬溫帶濕潤季風氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數2662小時，無霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境內有大小河流10條，總長度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長17國際大廈房地產抵押價值評估報告河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。某區是著名的文化教育區。作為解放后國家重點建設的文化教育科研基地，區內駐有某大學、清華大學等 39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學生人數占全市的79％；駐有中央、市屬及區屬科研單位 219個，中國科學院 41個研究所大部分均在某，擁有各類專業技術人員 20余萬人，住區兩院院士335人；有中小學246所，每年考入高校的學生均在5000人以上，占全市高考錄取人數的1/4以上。區內科研力量、科學儀器設備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。某區是著名的高新技術產業區。在經歷了“中關村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術產業開發區的超速增長期后，高新技術產業已成為區域經濟的支柱和首都經濟的龍頭，逐步形成電子信息、光機電一體化等四大支柱產業，建成上地信息產業基地和中關村大街科技經濟帶。1999年國務院頒布關于加快中關村科技園區建設的批復后，某區成為中關村科技園區中心區和大部分發展區、以及“一區五園”中最大的某園的所在地，高新技術產業發展進入一個新的歷史時期。某區是著名的風景旅游區。區內名勝古跡眾多，園林風光宜人，旅游資源豐富，人居環境良好。有各關文物點 700余處，其中國家級重點保護單位 4處，某市重點文物保護單位 28處。某區縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設施組成。區內鐵路共 5條（段），總長 48公里。鐵路橋梁 13座，火車站 7個。其中：京包線 16公里、西北環線 16.6公里、京門線7公里、機場專線 7.6公里。一線地鐵橫貫區境南部，長 7公里，有車站 5個。全區有 76條電車、汽車線路通達市區和全區各地。委估房地產位于某區北路，影響地價的區域因素主要有：18國際大廈房地產抵押價值評估報告道路交通條件：估價對象所在區域主要有三環路、四環路、中關村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過。總的來看，估價對象所在地區位臵較好，交通較為便利，道路通達條件較好。辦公聚集度：估價對象所在區域以學校、辦公、商業及住宅為主，辦公聚集度高。市政基礎設施條件：估價對象所在區域的現狀各項基礎設施較完善，達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）：通路：有三環路、四環路、中關村大街等。供電：市政電網供電；供水：接市政供水管網；排水：排入市政污水管網；通訊：接入市政通訊網絡；供暖：可接市政熱力管網；供氣：可接市政天然氣管網。環境條件：估價對象位于某區，綠化率較高，環境條件較好。依據【京政發[2002]32號】文件的規定，估價對象位于某市綜合（辦公）用途三級地價區。三、市場背景分析1）地理位臵與行政區劃某，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經濟上占有重要的地位。其地理坐標，東經 115°24'～117°30'，北緯39°38'～41°05'。海拔43.71米，南北直線距離為 170公里，東西直線距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。全市總面積16807.8平方公里，其中山區占 9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占 6408平方公里，分別占總面積的54.74%、7.14%、38.12%。19國際大廈房地產抵押價值評估報告全市劃分為18個區縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區習慣上稱為城區；朝陽、某、豐臺、石景山四個區稱近郊區；門頭溝、房山區、通州區和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個區縣為遠郊區。18個區縣總稱為某市或全市。2）自然環境①地質地貌綜述某地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。與山交接的山地一般在海拔 100－500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。②氣候、水文某市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風氣候。其特點是：春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。某市是我國東部沿海少雨區之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內、年際間不平均，集中于7、8月份。③河流全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長174公里；潮白河，長90公里；北運河，長101公里，此外還有大清河、薊運河兩大水系。3）某市經濟狀況某是我國的首都，是全國的政治、文化中心。隨著對外開放和改革的不斷深入，城市產業政策調整日趨合理，產業結構日趨優化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點發展了旅游、商貿、高科技、金融、房地產等行業，并在近郊和遠郊區縣建設了若干個經濟技術開發區或工業開發區，吸引外來投資，發展某經濟。近幾年，某市經濟運行態勢良好，城市建設方面成果顯著，房20國際大廈房地產抵押價值評估報告地產業也得到了大力發展。新經濟、入世、奧運等題材為某房地產市場帶來了新的契機。金融商務業、旅游業等第三產業的發展，刺激了整體經濟的發展，也將帶動房地產市場的活躍。隨著國家宏觀經濟政策的調整和整個經濟發展速度的回升，房地產市場將繼續保持平穩發展的態勢。四、最高最佳使用分析由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且房地產權利人都期望從其占有的房地產上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據。所以，房地產價格是以其效用作最有效發揮為前提的。根據估價對象實際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。五、估價方法選用根據《房地產估價規范》（以下簡稱《規范》），通行的房地產評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。估價方法的選擇應按照《規范》，根據當地房地產市場發育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。根據委托方提供的有關資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守有關法律法規、政策、符合評估的技術標準的基礎上經過評估人員的實地勘察和認真分析，認為：①房屋建筑物可采用成本法進行評估；②鑒于估價對象為已建成物業，可產生預期收益，且房地產租賃市場活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應用條件及適用范圍，可采用收益法進行評估；③鑒于估價對象所處區域有充足的同類型的市場交易實例，可采用市場比較法進行評估。21國際大廈房地產抵押價值評估報告六、估價測算過程（一）成本法測算房屋建筑物價值本次委估房屋建筑物評估過程見技表 -1：22國際大廈房地產抵押價值評估報告技表-1房屋建筑物估價過程一覽表序號房屋建筑房屋建筑面積建安紅線內建造不可預專業人房屋管理投資開發重置房屋重置成新房屋現值房屋現值用途年代結構(平方米)單價市政成本見費士費單價費用利息利潤單價總價率%單價總價1辦公2006鋼混61872.114500585508522561059207104801776888654,979.5697861953,327.572停車場2006鋼混8895.4823002992599115312302636324590845424,040.339744063,919.35合計70767.59834059,019.898,08957,246.9223國際大廈房地產抵押價值評估報告房屋建筑物測算過程中價值確定如下：1、建造成本①建安費用：根據現行《某市建設工程預算定額》（ 2004）及相關價格信息，結合其結構、裝修情況取值。混合結構辦公用途為4500元/平方米，停車場為 2300元/平方米。②紅線內市政：取建安費用的 13%；③建造成本：為前二項之和。2 、不可預見費：取建安費用的 5%。3 、專業人士費：建造成本的 12%。4、管理費用：主要是指開發建設過程中管理人員工資、辦公費用等項目支出，綜合考慮該項目的具體情況，取前三項的 12%；5、投資利息：根據待估對象的規模、項目的特點，確定委估房屋建筑物開發周期為 3年，投資利息率按 2008年12月23日調整利率后中國人民銀行公布的 1－3年期貸款利息率 5.4%計，建設開發費為分期均勻投入，則：投資利息=（1+2+3）×1/2×建設開發周期×貸款利息率6、投資利潤投資利潤按前 1、2、3項之和的30%計。7、房屋重臵價格：房屋重臵價格=1+2+3+4+5+68、綜合成新率：根據建筑物耐用年限的標準、估價對象的實際裝修情況、內部設備配套情況、設備可利用狀況，確定其綜合成新率。9、房屋建筑物評估價格：評估值=重臵價格×成新率（二）辦公用途房地產價值測算24國際大廈房地產抵押價值評估報告A、收益法測算房地產價格收益法是在求取估價對象房地產的價格時，運用適當的還原利率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和來確定估價對象房地產價格的一種方法。1、房地產年總收益委估房地產位于某區北四環路，該區域范圍內辦公用房較多，通過對估價對象所在地區房地產市場的調查，目前，該地區同類型物業的租金水平約為 4.0-20.0 元/平方米.日.建筑面積。估價對象知名度高，地理位臵好，交通便捷，且基本為著名企業入駐，因此確定其日租金如技表 -1；估價對象基本無空臵房，但從謹慎原則考慮，確定其空臵率為 5%，估價對象辦公收益建筑面積合計 61872.11平方米，估價對象的年收益計算公式為（詳見技表 -2）：年收益=日租金×建筑面積×12×30×(1-5%)技表-2序號部位建筑面積租金（元空置年收益（M2）/日M2）率（萬元）1-12800.22115%1053.44211553.00175%902.91322766.18135%1229.84433698.5885%1011.93543328.575%796.8465-1847725.6375%11425.52合計61872.1116420.482、房地產年總費用房地產經營費用包括管理費、房屋維修費、有關稅費（房產稅和營業稅）及保險費，測算過程如下：1）管理費主要指物業費用、人員工資、垃圾清運費及低值易耗品費等，按年總收益的5%計，即為821.02萬元。（2）房產稅25國際大廈房地產抵押價值評估報告按年總收益的12%計算，即為1970.46萬元。（3）營業稅及附加按年總收益的5.5%計算，即903.13萬元。（4）房屋維修費取房屋重臵價的 3%。委估房地產辦公部分房屋收益建筑面積為61872.11平方米，根據房產的結構及裝修情況和某市建筑工程定額，待估房地產的房屋重臵單價為 8886元/平方米，總重臵成本為54979.56萬元，故房屋維修費為 1649.39萬元。（5）保險費保險費取房屋重臵價的 1.5‰，即82.47萬元。（6）年總費用合計年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=821.02+1970.46+903.13+1649.39+82.47=5426.47( 萬元)3、房地產年純收益年純收益=年總收益-年總費用=16420.48-5426.47=10994.01萬元4、房地產還原率根據目前的房地產市場整體水平和銀行存貸款利率水平，綜合考慮無風險利率和風險調整值，確定房地產還原率取 7%。5、房地產尚可使用年限根據委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】，估價對象土地使用權為出讓性質，綜合（辦公）用途，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準日起剩余使用年限為42年，故待估房地產尚可使用年限為 42年。、房地產價格26國際大廈房地產抵押價值評估報告P=A/R×[1-1/（1+R）n]=10994.01÷7%×[1-1÷(1+7%)42]=147896.34(萬元)因此，房地產總價：147896.34萬元樓面單價：23904元/平方米B、市場比較法測算房地產價格在求取估價對象房地產價格時，根據替代原則，將待估房地產與較近時期內已經發生了交易的類似房地產實例加以比較對照，并依據后者已知的價格，參照該房地產的交易情況、估價期日、區域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日房地產價格的一種方法。、選擇交易案例根據替代原則，選取近期交易的、同一供需圈內鄰近地區的三個綜合項目案例進行比較。見技表－ 3：技表-3比較案例基本情況表案例案例名稱房屋座落土地交易使用地價交易價格編號用途日期年期級別2（元/M）A中關村E世界某區中關村大街11號綜合2007.0644三級18000B西海國際中心某區蘇州橋東北角綜合2009.0446三級24000C國際財經中心某區西三環北路89號綜合2006.1244三級180002、比較因素的選擇根據估價對象與交易案例實際情況，選用影響地價的比較因素，主要包括：土地級別、交易情況、交易日期、區域因素和個別因素等。3、因素條件說明表 （技表-4）27國際大廈房地產抵押價值評估報告技表-4比較因素條件說明表待估宗地內與案例估價對象實例Ａ實例B實例C比較因素容項目名稱某國際大廈中關村E世界西海國際中心財經國際中心地理位臵北四環路58號中關村大街11號蘇州橋東北角西三環北路89號土地用途綜合綜合綜合綜合土地級別三級三級三級三級土地剩余使用年限42444644交易情況正常正常正常正常交易日期2009.042007.062009.042006.12單位價格(元/M2)待估180002400018000交通條件位于西北四環路南位于中關村大街，位于西北三環位于西三環中側，交通便捷交通便捷路，交通便捷路，交通便捷距市中心距離15公里15公里12公里10公里區以商業、辦公為主,以商業、辦公為以辦公為主,辦以商業、辦公為辦公聚集度辦公聚集度高主,辦公聚集度高公聚集度較高主,辦公聚集度高域因位于某區，環境條位于某區，環境條位于某區，環位于某區，環境環境質量優劣度件較好件較好境條件較好條件較好素基礎設施完善度七通一平七通一平七通一平七通一平公用配套設施完較完善較完善較完善較完善備度物業狀況甲級甲級甲級甲級個高較高一般較高知名度別高檔毛坯毛坯毛坯裝修檔次因一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街臨街狀況素2006200720092006建成年代28國際大廈房地產抵押價值評估報告4、編制比較因素條件指數表（技表-5）技表-5比較因素條件指數表估價對象內與案例估價對象實例Ａ實例B實例C比較因素容單位價格(元/M2)待估180002400018000土地用途100100100100土地級別100100100100土地使用年限100104108104交易情況100100100100交易日期106103106100交通條件100100100100區距市中心距離100100101102域辦公聚集度100100100100因環境質量優劣度100100100100素基礎設施完善度100100100100公用配套設施完備度100100100100個物業狀況100100100100知名度100989698別裝修檔次100808080因臨街狀況100100100100素建成年代100101102100對于因素條件指數取值的說明：計算中以估價對象為基準，其他比較案例與其相比較。根據本公司估價人員的經驗，考察分析相關的資料后，做如下取值。1）土地用途：估價對象與三個比較案例用途均為綜合，取因素指數100，不作修正。2）土地級別：以估價對象為基準，每相差1個級別，指數修正5%。3）土地使用年限：以估價對象為基準，每相差1年，指數修正2%。29國際大廈房地產抵押價值評估報告4）交易情況：估價對象與三個比較案例交易情況均屬正常，取因素指數100，不作修正。5）期日地價指數：比較案例C為2006年成交，以其因素指數100作為基準，確定估價對象、比較案例 A、比較案例B因素指數分別取106、103、106。6）交通條件：交通條件是影響地價的重要因素，根據距干線的遠近、道路暢通情況將交通條件便捷、較便捷、一般、較差、不便捷五個等級，每個等級相差在2％。7）距市中心距離：以估價對象為基準，確定比較案例A、比較案例B、比較案例C因素指數分別取100、101、102。8）辦公聚集度：根據實際情況分為高、較高、一般、較低、低五個等級，每個等級相差2%。9）環境質量優劣度：根據實際情況分為高、較高、一般、較低、低五個等級，每個等級相差2%。10）基礎設施完善度：估價對象與三個比較案例基礎設施完善度相同，取因素指數100，不作修正。11）公用設施完備度：估價對象與三個比較案例土地公用設施完備度均較完善，取因素指數100，不作修正。12）物業狀況：分為甲、乙、丙、丁四級，每差一個級別，因素指數修正2%。13）知名度：指公眾對估價對象及比較案例的熟知度，根據實際情況分為高、較高、一般、較低、低五個等級，每個等級相差2%。裝修檔次：估價對象為高檔裝修，三個比較案例均為毛坯，以估價對象因素指數100為基準，三個比較案例因素指數取80。（15）臨街狀況：分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街及不臨街五個等級，每個等級相差2%。（16）建成年代：以估價對象為基準，確定比較案例A、比較案30國際大廈房地產抵押價值評估報告例B、比較案例C因素指數分別取101、102、100。5、因素修正（技表-6）在技表-5的基礎上，將估價對