同馨醫藥科技大廈定位報告客戶名稱：同馨醫藥科技大廈品牌名稱：同馨醫藥科技大廈策劃人：天使的情書時間：2004-８-５SWTO分析優勢區位優勢地處與CBD百步之遙的商業街——解放大道中心地段，具較大升值潛力；交通便利，25條公交線路將本項目與三鎮相連，項目南面京漢大道上的輕軌線建成通車后，將進一步完善項目所在區域的交通狀況。周邊配套優勢景觀資源：中山公園；人民廣場；橋口公園生活配套：世貿購物中心；武漢購物廣場；SOGO百貨中心；藍天購物中心；武商千禧龍超市；家樂福超市；中北超市（艷陽天酒店隔壁）。金融、商務配套：中國建設銀行；中國交通銀行；中國銀行；中國民生銀行；中國信合；德恒證券有限責任公司；招商銀行；中國農業銀行；南方航空公司航空路票務中心；醫療配套：同濟醫院；同濟醫科大學附屬醫院、協和醫院；武漢藍天醫院；武漢長城醫院；同濟-美麗田園美容中心；香港富康美容、美體中心；環亞美容中心；湖北省醫藥總公司；隆泰大藥房；神舟醫藥、器械中心；劉有余航空路大藥房、同濟明治制藥廠及全國各大制藥廠駐漢服務站（如：位于航空路的南京制藥廠武漢患者服務站、北京同仁堂患者服務站；吉林敖東制藥廠健康咨詢中心）休閑、娛樂配套：奧林娛樂園；嬉水樂園；武漢體育館；藍天歌劇院；小藍鯨；香溢大酒店；亞洲大酒店；君益賓館；西陵賓館；藍天賓館。企業優勢具備一定房地產開發經驗及資金實力漿產品雀優勢根得房屆率高碎、公儀共區垂間少館層高痕5米嬌，可愿利用導空間析較大役戶型登分割竟比較沒自由里，適棒合不咐同性趁質的淺經營瞇或辦把公需尤求飛承捎憶小結殖：本打項目恨最明鮮顯優火勢在贈于周正邊配復套，境在這絮一點賓上做久足文若章，宏結合輪項目塊自身丈實際矩情況清，最壓大程礙度發營揮周永邊配眠套優乞勢。劣勢怕產品橡劣勢確?取產競品規胃劃、臘產品藍設計猴上較庭為滯煤后。六本項盼目和拔周邊繞寫字稍樓相塞比，爪規模辦較小舊，僅壞有1愚.剝5萬敞平方茂米腐。根副據其屠規劃平設計性，屬跳于第鋪二代腳辦公助產品筐。委?惰產則品功須能及裁配套帶明顯鵝不足庭樓道旋交通終設計綠不合辜理；秩門對瓶門的芹設計倍私密俯性不兄強；腳產品答現有糖功能貨只局宅限于廊整體買辦公稍，不仰適合畝拆散似銷售肚。重企業蒼劣勢幕企業峰不具振備寫唐字樓孟項目瓣開發陷的品插牌攔企業歇不具鄭備經唯營和飾管理爹寫字允樓的絞經驗夏企業漁缺乏糞專業逆運作擺團隊沸小結鹿：本琴項目著必須炸先克仁服的誰門檻欠是益——澆企業漂專業平團隊委，然腹后對亞產品志進行宇合理駛化修股改音挑戰碰與機運遇盯在捕爸捉機慎遇之響前，掘我們扶先對挨本項型目競辟爭性擾寫字竭樓項滑目作警一個繞分析繡競爭怨性項戲目分鎖析棉財富楊大廈賣[項辯目概總況]艙：妄該項富目位額于解唐放大驕道西培馬路振車站逆旁，海由武尺漢市匙信德畝房地欺產開開發有巡限公近司開因發，揭占地蠢面積拐27筑30乘平方刮米獎，建衣筑面趟積含2萬襯平方鋼米魂，高繪20魂層，觸純寫選字樓門。地比上分煎A、田B兩贈區，麻A區殼20絕層，膏B區溝6層涌，地斑上1頑-2囑層為頂商業咐網點座，一面層層繼高諷4.服8米盡，3睡層以碑上均船為高濟級寫話字樓紫，層仙高樣3.奮25詠米仇。棚[裝慎飾建就材標尿準]煎：啞外墻籌高級輛玻璃肥幕墻傾配鋁緒塑復隨合板懇窗磨高級邊塑鋼脂窗雙褲層加擺厚中捏空比物例倦內墻勿高級濁白乳虛膠漆倚水針UP害VC溪管、點戶外魂水表高空調世戶式森中央泊空調釘電梯暢三部碗高級削電梯絨電梯題候梯鐵廳墨四星申級裝續修標廈準，錄拼花際大理斃石地姓面壽空中心花園旺6樓螺設空江中花煙園爸智能前化暈數字閃光纖災寬帶寄網絡敗到戶主，紅塘外監與控系鏡統、侵防盜柔系統主消防皮系統蜜煙感股器、代消防普栓、愛自動蘆消防討報警設、自詢動噴延淋系井統、貼氣體蹈消防候[配勒套狀塞況]睡：框設有登健身靠房、階多功盾能會因議廳透、娛笛樂廳覆、多猴功能腦商務竭中心紀、員痕工餐濱廳、慚娛樂者廳、酷空中此花園橋等。神[物惱業服肢務]駱總臺萍秘書喬服務苗，含張接聽飽帖、傳碑真、朵代收豐、代榴訂、參代郵煉等弓安全述措施野，紅果外線飄兼控被，2董4小苗時保邪安。根[銷刻售價球格及教銷售產狀況宅]顆銷售驕價格寬：4閥30否0元捏/平枕方米絕-4錘80湖0元腿/平周方米較之間父。只李售不讓租，計可代誓租。包由于存中國己人壽昏保險棉公司撕訂購垮了其慚中1顏0層烤樓（顆8-把18噸層）咽，僅欺有6殃0套適單位杯寫字鹿樓投連入銷急售，形目前渣有1屯6套臟尚未充售出充，消碑化率敗73核%。瓜[戶綿型面候積及炮配比選]埋單位圣戶型患為開52禮平方聾米己-2堅04府.7豆6平降方米筆，但倘由于卵可以疾任意奏劃分言，最彈大面晶積可睡達到本76祝0平匆方米涉，戶跨型分脹割比壞較自觀由，胃可按盟戶來猛辦理售產權岡。細青青盲國際使[項悼目概憶況]尿位于蠅中山灑大道狠六渡新橋段我，總緒面積丸9鍬萬余史m2而。笑1-鎖8斑層為岸超過睛5裳萬休m2朋的大疼型商剪場，升9-惰2磁7層探（沒塞有第山14斷層）城為商展住兩嘴用的燃小面譜積公鼓寓，應共貿50池0豆余套虹。帶復有運證動、誕休閑冒會所卸，并燃有地令下車抄位礦2槍層共光20押0否多個登。廈20愚04蓮年春5償月交滲房。碎[物屢業狀習況]寇商住辯樓部姓分由淡A腥、隙B幸、倉C彎、豈D青四個武部分抽組合禮而成流，每繡層貫28濤戶，雙沒有淚4縱號，柜并相致應設堂有四烤部電皂梯吊小面它積公茅寓有拜三種織基本左戶型戒，面竿積分始別為款36企.1刪9m痰2疤、掌44銜m2著、慕44股.7爭2m勺2燕交房棉時內援部帶攻有基陽本裝都修暴1-梅8盜層為陷大型杜商場尾，便檔于購笑物，島適應溪人們侄快節馬奏的瘡生活信設有島會所慣，配題有乒塵乓球肌室、衡臺球春室、峰棋牌歇室、叢書吧私、健柏身房斯、咖母啡廳除，給嘆業主膚提供曲了一化個休陜閑娛索樂的獻場所遷擁有吸地下繞車庫呆，共爬2晴層梯20凈0贊多個迅車位強，滿嶼足業新主的供泊車疤需求烈地處侵商業釘中心賴，周衡邊的斷交通衣便利畜、商暮業氛園圍濃鄭厚，視且東票南面腫可望本江根[物歡業管粒理]未定吼[諒營銷群執行叨]犁價格厘：均續價依35此00明元堅/m兩2直付款秀方式逮：一主次性番或八沃成三父十年臟按揭汁銷售數業績銜：已苦售出碗30泊％左梨右，脫已預罷定約禿50鄙％相廣告回訴求儲：守賤望城吳市軸顯線，燙坐享壯都市方繁華丟武漢碌廣場作寫字勸樓豪[項尼目概耍況]決：芝武漢飯廣場型位于爛武漢沉東西店主干編道中趙段，主是集緊大型教購物材中心刑，高甩級寫洗字樓鳴、商成務公管寓為煮一體便的大朋廈。窗樓高少18只6米擁，占辛地1冠萬余譜平方部米，凳總面妨積為捕7.役5萬重平方宋米慣，包端括1詞-8吵層的祝購物帶中心股，9積層平免臺上遺矗立峰48冶層寫析字樓爪一棟捏，3融4層恢商務注公寓涌樓二品棟。視地下太二層版停車痛場，濃有2蜜00尾多個糞車位甜。頂輸層設哪有直慌升飛鄭機停細機坪挨。友[裝材飾建富材標狗準]霜：券大廈梨樓內隱主要粉的硬輝件設蹦施均嶼采用他進口好的優裕質高躍科技辭產品止，高佩級藍導色玻搶璃外哲窗搭伐配高拍級涂斯料，瞞暗紅于色面揪磚。勵內處笨裝修冶大理干石花紫崗巖閃石材膜。川9部部部原個裝進象口奧江的斯差高速踢電梯昂，美犧國Y敲OR心K中槐央空委調系糊統、倡美國意SI赴MP取LE鳴X消額防報蕉警系幼統，際美國細CS細I樓議宇自梢控產饅品等漢。心[配蟻套狀世況]拜：陣配套隆依賴怨于周頃邊可蔽利用史配套每資源觸，如逼中山劣公園勻提供途的娛謝樂休編憩場黨所。錄[物藝業服炸務]升租售肚、清您潔、抽郵政事、金欺融服從務到裙客房猶送餐鑼、商滔務咨樹詢、記導航寬旅游錄、代常購飛嗽機、創車、蹄船票液、報輩紙及棋雜志虛等服椅務。額[陷銷售沖價格仇及銷島售狀腎況]敗銷售垮價格機：4藥30霧0元汁/平銹方米迎-4惹80汪0元功/平避方米召之間等。步租價牽：3義0元躬/平吃方米材.月添物業細管理幻費：立13推元/宿平方剛米.暮月障銷售譜價格貝（公嚷寓）頭：3秘00備0元場/平祝方米缺-3麻50困0元蹲/平膏方米是之間掛。紀租價鍋（公群寓）冷：2軍5元簡/平開租售掠情況謎較好啦，達錯到7咸5%歉，公貍寓樓刮雖定澆位為態住宅殼，但熟大部尿分仍呼為辦賓公用斗途，駐租售唯達到犬80浙%。置[吳戶型岸面積刻及配蘇比]慰單位縱戶型袍為耍68隱平方忽米降-1然50江0平撞方米繼，戶筒型分悶割比謹較自御由。杏寫字精樓單送戶面森積配撇比如喊下表疏所示遠：量建筑坊面積霜（平乏方米哭）禾套數腳（套移）堂建筑鞋面積狼（平擺方米納）晝套數杠（套坡）伐11掠3.樸04鵲13顏6翁87您.4節3匪13不6朱68建.0傷4屑13鮮6慕18值3.簡49抹13保6忍10丙9.塔14舅68絹21廣8.脹95貍68第12扶6.周28礙68促18球6.歇50早34史21詳9.疑09洞34奧小結挎一：憶無論侵是純饒商務荒辦公多樓還講是商輪住樓翁，投該資客并戶都扣占有歲相當損大的縱比例承。呆小結男二：漫商務侮樓和剃商住霧樓價演格懸槽殊較佳大，抵價格弱相差復15待00徒-3竭00言0元育/平勿方米筒不等貨，物遠業管鴨理費例也相跳差1滿0元找/平惹方米哭.月乞左右黑。并異且由侮于商鋒住樓犬租售巧靈活莊，消比化率程普遍灰較高致。姥小結稼三：怕純寫淘字樓候項目筍行業螺整體臭消化雨率較祖高。括小結四四：竿解放偶大道榴沿線設區域貝寫字察樓供憲應量扶不大守，但浪由于椒緊鄰勸未來論武漢少新世宰界C昆BD地，因漂此，放寫字排樓市疊場應請該有心相當終的市睬場空饞間。驢目前閣，區趙域內時已有謎新寫波字樓四項目棋（時括代天杠驕）南在籌過建之脊中。機遇析本項惑目雖位不在睜CB讓D上瓜，地鴨段優趟勢依廟然明大顯，離其重娃要支刑撐來謊源于紛：1殲）地御段屬合市中槍心A哀級路理段；暫2）侍周邊燃商務材配套方齊全鳥（如愛：橋五口美翅食街瀉、亞栽洲大鳥酒店與）3聾）未竹來2庫年內敘該區號域的絞經濟羊發展發，將晶推動友本項天目地喉段的萬進一闖步升失值。襖綜合簽本項縮目優謝、劣仁，在教未完摔全竣報工前袍對產奏品功萬能、涌風格片適時趕加以飄修改只，以要項目襯周邊順市場另空白豈為突堡破口興。淺發展魄目標且對產尋品壟產品眠集多壁功能全為一懇體（緣辦公艇區內抵應有號休息江功能聾、公牲共區胡間還格可以袋提供首戶外趟活動上的空不間）堵通過護對外免立面忌、飄忽窗、嫩入口志等方叉面的設修改碗來改腐變產獨品的魚風格宇產品玉商務競配套復盡量胞齊全窯（寫夾字樓乎內配撈營養賠食堂巴、多抬功能駱會所袋、大條樓醫翻務室搶、健岸身中曾心、氣旅行毅社咨騾詢點陡、票厲務中擁心、幣大型上商業舊信息駐咨詢述中心陸等）痰加入累產品株附加母值來鞋提高丈產品燙價值呢（產闊品中摩含菜頑單式慨自選卵全套言辦公賽家具價、品逐牌戶房式中哈央空馬調、券三線僻合一姐）儉對企健業盈堵換鹿目標棗應放參長遠平，不惱要只禍局限鋼于賣參樓，就要把活本項別目當演產業或來經喜營。勾對大倦眾疤提出落辦公本新理悠念（罷辦公撕新主菠張看——瑞工作狗+休納息=芒更有干效率艘的工棉作）沾提供靜全市海一流業商務銅配套限提供稅管家齒式酒謙店服甚務艇提出燭全新大投資御理念歲（1突0美章元擁松有黃堆金地蓄段寫胳字樓拒、旺博鋪一派平米溉的租窩賃權生，8太00毒美元侄享有鄰一平責米的敲經營密權）廳總體促開發無思路走開發兼策略欄根據嬌市場盛需求守最大秧限度寨更改恩產品勝賣創抽業平坑臺與染服務氏低調專競爭概策略熊（避霜實擊翠虛、嚴出奇腦制勝恐）賓關于短項目訓定位遼的思船考尊考慮絹項目封所在巨地周至邊有重兩大暮著名橫權威火醫院棄——符同濟揪醫院寬、協棉和醫組院以佩及與熄醫院薯關系此密切討的醫扭藥公鄰司。衫本項六目可對將末一婆部分命目標葵市場油群堅定位舟于醫悄藥行挽業的蹄中、宜小企丘業或握全國菌各制壤藥駐換漢分烤公司聰。據虎對周羅邊市未場進兇行的燥調查蛋發現陽，本犯項目指對面蹄的同化濟醫冰院周鏈邊，叢聚集前著大鑄量大港大小怎小的怎醫藥黨公司才及藥戀品代目理商渡。醫啦藥公斯司大宅多在捆武漢日廣場宜、世對貿大吃廈的鬧寫字平樓里貿辦公莫，醫弊藥代煎理商否一般鄙在同彼濟醫泥院、歇協和噸醫院秋附近忘門面悼辦公賊。室抓住憶藥品墨代理足商的趁心理茄是關銜鍵。射一般掛來說粒，藥稱品代叫理商蠅經營崗的藥殃品屬糞OT尚C（囑非處薦方藥鼠）為模讓消字費者鞠認同鏟他們憤的產您品有擺一定覽功能弦性，捧選擇腐在醫駁院附增近辦澡公可助以提依高消定費者黃對他纖們產鋒品的受信任晃度。國本項漿目1玩-3線層招拼商，蹦使其繩成為薪全市哭首創皆集醫絲藥、副醫療鴿器械壓銷售喬；健患康咨墨詢；俱科技陡新藥嚇展示侄（如撇：防帝非典贈新藥花、肝漂病新喊藥等氏）；像學術觸交流追等為租一體開的超陳大型辨賣場犧，賣爪場命擊名為否“烘同濟膀堂窯”唇，以醋此引音爆市深場。喘此結盯點在農實地梳考察想中得丑到驗燥證：碧同濟校醫院析往中曠山公易園方段向教50資0米萄處有欲一醫設藥超詳市，離生意指火暴類，（侄原因斬靠近泄同濟番醫院繡）南另一莖部分它目標倒群冊定位棍于個徑人投捧資者練。這神一部疤分人榆群靠拾本項光目推銹出的劈新型怒投資質理念傻來吸棄引。聞項目箱功能視定位繳中導頃入最商佳工退作環麥境理條念。薪最符巷合人際體健喊康的香科學據工作故方式鑰是：公工作舌+休丸息=雞更有竊效率懷的工菊作。脅為了兇給本晚項目域每一嘗位業案主提靜供這純樣的拉工作制環境嚷我們顆在寫蟲字間悠產品件原有擋的功組能上糾加入姨了休蜘息、前娛樂沈的功揚能。客在銷愁售中斜我們使還免效費送攤戶式腥中央描空調姿、全矮套辦艷公家雀具具勝體做衣法是辯在垃5米痛的空意間隔衡成上礎下兩蠟層。午下層埋為辦慶公區蒙，層據高丸2.粱8米辮；上示層為旨休息每區層白高姨2.鼠2米宴，一晶半用牲來走鑄戶式汽中央榜空調憂管線中，一秋半用拘來做恭休息絮區。浸產品哪配套戲服務敬方面攏我們賄還要擠做到警區別豐與其坡他項條目。淺會所戚要有額特點厭，除身健身周、娛漆樂、鵲休閑天功能振外，律還應李設置菜一些克武漢奶市寫溝字樓話沒有毯的經凡營項槳目（渴如擊源劍俱且樂部溉、雪買茄吧別、劍累道館貓、聚誦賢茶珠社等玩）炊項目悠定位脖標市窯場定束位：甚分為過投資廢市場住和創松業市筍場。忍投資驕市場科：分所為個碎人寫可字間繁投資押和集敞團經黃營投穿資（漸1~飛3層脫）倘創業緣市場嫂：第悼一目拜標群草（醫最藥行掩業中融小型箏企業糠）酒第二厚目標疤群（土其他礙行業共中小鴨型企呈業）傳功能框定位猶：集車辦公訂、休纏閑娛杰樂、殖健身治、健批康咨柿詢、美學術模交流灘為一串體的工綜合曬性寫祝字樓挎產品趨定位建主要擋以8廁0-儀11返0平英米/皆戶的凝戶型果單位港為主倍（7納-1軟5層無設置寄此類強戶型悶隔斷塌）；趕建議江以7患0-狠80孔平米松/戶言的小鞭戶型肚為次堪（4古-6蠶層，螺16距-1義7層裕設置榜此類妻戶型甘隔斷托），設業主農可根揮據自蜘身實廉力和爺需要膨靈活醫選擇忌?；瘍r格正定位嚇定價旅策略儀：為筍拉升鐮產品燈價位欲，在漂定價詞策略仙上將技產品遷與附叨加產瞇品（香菜單廉式自殊選全殼套辦愧公家枕具、臭品牌傭戶式批中央命空調民、三資線合黎一）縱合二爺為一工，采四取高己開高灶走原擁則患具體巡定價堪：4醒80偏0元辯/平輪米