1浩林企業總部地塊項目整體定位及物業發展建議E-HOUSECHINA/2010.04浩林/中國成都區域內土地稀缺性土地規模項目本體條件發展戰略周邊配套較為完善開發商企業品牌形象優勢劣勢市場環境情況客戶群調研情況項目定位原點（綜合對比項目機會、客戶類型與置業動機、各產品類型市場表現與前景、本項目限制條件）客戶定位產品定位及建議價格定位物業發展方向報告思路發展環境回顧住宅市場酒店式公寓市場寫字樓市場深訪客戶群潛在客戶群財務測算報告思路報告思路項目屬性及核心問題界定項目整體發展環境分析物業發展建議整體發展戰略項目整體定位財務測算PART1項目屬性及核心問題界定項目本體條件研究項目地塊SWOT分析地塊價值提煉地塊發展方向研判5項目用地位于城東錦江區，也是城市向東南發展的核心區位。

配套成熟中低端區域居住氛圍濃厚本案天府廣場城東城西城北城南成都雙流國際機場直線距離約13.5公里約6.5公里火車北站直線距離約10.5公里在成都市城市總體規劃中，雖然主城區以“一主兩次多核”構建多中心城市空間發展結構，但對于本案所在城東南區域的占位，是近幾年整個城市房地產發展的熱點區域。項目所在區域配套成熟，是城市人文、居住、生態集聚區。項目所在區域內住宅用地資源比較稀缺，住宅市場客戶來源以中低端為主。區位條件項目本體條件研究項目地塊SWOT分析項目屬性及核心問題界定地塊價值提煉地塊發展方向研判地塊相關指標本項目總用地約為12畝。其中，商業用地總用地的50%。建筑限高150m，住宅容積率不大于3。根據《成都市規劃管理技術規定》及《城市居住區規劃設計規范》，項目建筑密度控制在30%以內，綠化率30%以上。本案地塊用地范圍項目本體條件研究項目地塊SWOT分析項目屬性及核心問題界定地塊價值提煉地塊發展方向研判項目作為12畝的商住綜合型項目，土地規模相對較小，從土地區位來看，位于的2—3環望江板塊，周邊土地地塊資源較為稀缺，具有較大的市場潛力。東臨規劃道路,東側地塊目前為茶樓和菜市場入口道路;南臨2規劃道路，南側地塊目前是東區醫院以及居住小區;西臨新成仁道路，雙向六車道，道路已投入使用，且車流量較大，對面為居住小區;北臨菜市場，整個菜市場呈L狀圍繞地塊東面和北面。6現狀茶樓2西側住宅、道路1西側道路已建道路南側地界1243435東側地界7北側菜市場入口58北側地界687地塊四至項目本體條件研究項目地塊SWOT分析項目屬性及核心問題界定地塊價值提煉地塊發展方向研判8項目緊臨新成仁路，噪音污染較嚴重，項目北面500米有還在運行的鐵路，菜市場包圍地塊東北兩側，項目周邊片區環境較差，對項目塑造高端形象有一定負面影響。科華路與二環路交叉立交西南食品城桂溪公交站片區環境較差桂溪加油站居民小區地塊不利因素東區醫院人流量大而雜亂中低端拆遷居民小區周邊中低端商業配套北面鐵路仍在運行菜市場包圍地塊東北兩側項目本體條件研究項目地塊SWOT分析項目屬性及核心問題界定地塊價值提煉地塊發展方向研判9項目位于新成仁路與東區醫院交叉路口處，道路四通八達，交通便利。序號公交站公交線路

經天路站3路77路181路503路

琉璃一街站18路31路65路68路91路172路181路402路503路522路536路542路817路819路

12周邊交通項目位于二-三環中新成仁路與規劃道路交叉路口處，周邊城市主、次干道、支路縱橫交錯，公交線路眾多，交通便利。項目與市中心、雙流機場、火車北站和南站通達度良好。項目距離規劃的地鐵6號線非常近，距離最近出站口不到600米。項目本體條件研究項目地塊SWOT分析項目屬性及核心問題界定地塊價值提煉地塊發展方向研判10

500米區域內生活配套齊全；2公里區域內科華北路商業圈和萬達廣場等購物、娛樂場場所云集；望江公園、東湖公園、府南河等生態資源集聚。主要配套項目類別500米2公里市政配套街區公園、東面的休閑小廣場望江公園、東湖公園、府南河、成都民俗公園、沙河公園等教育黃經樓小學成都市七中、育才學校、四川大學、四川音樂學院、川大附中、川大附小、醫療東區醫院省二醫院、省中醫藥研究院附屬醫院、川大望江醫院、街道診所購物農貿市場、周邊各種業態的中低端商業配套萬達廣場其他餐飲美食眾多、影城等娛樂場所、銀行餐飲美食云集、各大銀行均有布點周邊配套★本案項目本體條件研究項目地塊SWOT分析項目屬性及核心問題界定地塊價值提煉地塊發展方向研判11

內部能力外部因素優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）項目地塊形狀方正，是區域內稀缺的土地資源，項目具備打造成高端形象的地段資源

區域路網發達，距離規劃的地鐵6號線較近，通達性、輻射力強。項目周邊配套成熟，屬于城市人文、居住、生態集聚區，市場接受度高。浩林企業的品牌效應地塊三面臨路，尤其是緊鄰新成仁路，對住宅部分開發有一定負面影響地塊東北兩面由菜市場包圍地塊周邊東區醫院人流量大而雜地塊周邊拆遷戶較多，商業配套中低端，居住檔次較低，環境較臟亂，人群檔次較低機會（Opportunities）S-O：發揮優勢，塑造高端形象W-O：利用機會，克服劣勢地處成都向東南發展核心區域，臨近錦江區政府規劃的東部副中心區域，規劃前景較好，發展潛力較大。

樓市處于回暖期，未來市場看好。離萬達廣場較近，區域升值潛力較大。充分突出地段優勢，利用規劃契機，把握核心客戶的敏感點，著力打造高端項目形象，使項目的價值得到最大化的體現。利用項目成功運作,實現企業品牌與利潤的最大化。找準項目入市時機，結合所在的區域，重點將項目的價值發展到極致威脅（Threats）S-T：準確定位，降低開發風險W-T：充分利用政府資源，降低劣勢和風險項目所在的區域現狀及形象對項目發展為高品質物業有較大的挑戰性，如何克服區域周邊的影響成為項目打造的重要思考因素項目的發展方向將重點考慮競爭因素、資金鏈、后期運營、去化情況以及客群接受度等相關因素來最終確定，以確保項目的精準定位，降低開發風險協調好政府關系，爭取政策支持項目北面安裝隔音墻，減少鐵路噪音污項目本體條件研究項目地塊SWOT分析項目屬性及核心問題界定地塊價值提煉地塊發展方向研判屬性具象詮釋區位城市未來往東南方向發展的重點區域

區域具有較強的規劃前景，發展潛力較大交通交通極其便利處于二環路與三環路中間、一條城市主干道、兩條支路圍合項目不遠處500米左右規劃地鐵6號線項目區域內良好地段較稀缺土地，相對容積率較低，規模較小區域內絕佳地段極稀缺土地，人文、居住、生態集聚區

占地約12畝，（商業約占50%）

限高：150米地塊地塊長方形，比較規則；目前地上建筑物正在使用

地塊較方正，土地利用率高地上建筑物正在使用，對項目開發時序有一定影響稀缺的土地資源成熟的居住區域項目本體條件研究項目地塊SWOT分析地塊價值提煉地塊發展方向研判項目屬性及核心問題界定樹立區域標桿強勢物業產品區位屬性地塊屬性居住成熟區域區域標志性項目城市屬性城市未來發展重點區域城市未來高端住宅物業品牌屬性浩林企業的品牌知名度鞏固品牌高端物業土地屬性商業與住宅地塊綜合體項目150米限高超高層住宅物業根據SWOT分析和地塊價值提煉，本項目具備發展綜合體的資源條件、樹立區域標桿的資源和潛力，從而鞏固并發揚浩林企業品牌在成都的知名度項目本體條件研究項目地塊SWOT分析地塊價值提煉地塊發展方向研判項目屬性及核心問題界定

項目價值最大化PART2項目整體發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判住宅物業發展環境分析寫字樓物業發展環境回顧酒店式公寓物業發展環境分析客群需求調研結論總結政策的走向很大程度上影響市場走勢，但目前房地產行業作為國家經濟增長及地方財政的支撐點，總體向好趨勢在近年難以改變

。2009-5/國務院部分基建項目和商品住房項目的資本金比例被調低，而部分“兩高一資”項目的資本金比例則被調高。其中值得注意的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%。商品房項目資本金比例下調極大地緩解了開發商資金鏈緊繃的問題，對房地產市場回暖起到促進作用，并影響到房地產下半年的走勢。2009-11/央行強調，將繼續實施適度寬松的貨幣政策，妥善處理保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理好通脹預期之間的關系，防范化解金融風險，提高金融可持續支持經濟發展的能力。引導貨幣信貸合理增長；合理把握信貸投放節奏，增強信貸支持經濟發展的均衡性和可持續性，維護金融體系穩定；發展金融市場，促進民間直接投資；2009-12/國家稅務總局自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；此次細則對5年內普通型住房采用差額征收,保護自住性需求的意圖明顯,而針對5年以外的非普通類住宅則仍按照差額征收營業稅,體現了持續打擊投機性需求的決心。08年在全球金融危機影響下，房地產行業出現大幅跌落；通過政策宏觀調控且前期抑制的消費力，實現09年的持續熱銷，隨之出現價格的快速上漲，促使政策針對抑制價格上漲速度過快出臺一系列措施，從而出現近期一線城市成交下降的波動。房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結政策層面政策的走向很大程度上影響市場走勢，但目前房地產行業作為國家經濟增長及地方財政的支撐點，總體向好趨勢在近年是不會改變的，但是短期內受到政策影響較大，部分一線城市出現觀望態勢。經濟層面成都經濟處于上升發展階段，GDP增長率遠高于全國平均水平，居民人均可支配收入等消費力指標保持快速增長，為房地產行業發展提供有力的消費支撐。規劃層面作為內陸城市，處于川渝經濟圈龍頭地位，潛力巨大；成都市四大交通樞紐實現中心城與周邊組團逐漸融為一體，項目處于城市重點發展方向中，未來發展力度較大。市場層面本案所在的城東望江板塊，土地資源的稀缺性是顯而易見的，目前該板塊商品住宅去化周期僅4個月，相對較快，均價處于城東區域較高水平。受區域發展因素的制約，目前板塊內無成型辦公物業，是市場的空白點，但也為辦公物業的發展增加一定難度，市場風險較大。房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結寫字樓硬件配置更新較快，生命期短主要配置老牌寫字樓新建城寫字樓未來寫字樓空調中央式，傳統新風中央分戶，新風置換恒溫電梯品牌電梯（6部）高速原裝進口，智能分層（12部）智能化，專用電梯車位1：0.51：0.81：1以上，智能停車指引系統公共空間標準層大堂挑高大堂，設置員工休息區星級大堂，專用休息區，會議室綠化廣場無部分有廣場內設計運動廣場、綠色休息區物業服務五大行顧問，常規服務五大行顧問，常規服務酒店式、特色服務科技含量無Le-w玻璃地源熱泵，熱回收，太陽能，24小時熱水供應，中水處理等，低碳、環保節能、可持續技術運用代表項目城市之心、川信匯日央擴、時代廣場來福士廣場3年6年房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結西來旅游業狀況發展階段分布情況供需狀況以特色建筑+高智能化+人性化+科技化為發展目標，環保節能技術得到運用，如地源熱泵、太陽能熱水系統、熱回收等科技，同時注重內部商務配套功能的完善性。代表項目有來富士廣場、仁恒廣場、喜年廣場等目前成都商務格局顯現兩軸升溫四面崛起的發展格局，東大街及南延線將成為未來發展熱點區域并逐漸替代中央商務區。區域性寫字樓快速崛起，總部基地項目供應量較大，未來競爭力度強烈寫字樓將逐漸由單一產品模式轉化為多元產品形式，綜合體是未來開發主要方向之一近成都寫字樓存量達120萬方，未來甲級寫字樓供應量達232萬方，而年吸納量為53萬方，由此可見寫字樓市場風險較大，競爭十分激烈。成都未來三年新增的甲級寫字樓面積將達到232萬平方米以上2009年寫字樓供量105萬㎡創歷史新高，成交量僅小幅增長，市場競爭壓力巨大。成都寫字樓市場寫字樓物業發展預判：寫字樓市場將面臨競爭性巨大，來自熱點區域、各競爭項目、區域性新興崛起的寫字樓、大體量的綜合體以及總部辦公物業的沖擊。在寫字樓產品更新換代頻率較高并不可扭轉的形勢下，來自存量和新增項目的競爭也將對本項目若發展寫字樓提供極為強大的考驗。房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結由于前階段市場調研報告主要圍繞項目主體發展方向所進行的深入細致工作，重點研究了成都寫字樓市場的相應情況，對寫字樓市場有了深入的了解，在此基礎上，從成本、競爭情況、去化情況等多維度對寫字樓及住宅物業進行了對比分析，得出住宅物業更加適合本項目的主要發展方向。基于客群調研、發展環境以及項目的本體屬性條件出發，對土地性質的合理最大化利用以及項目自身內循環的發展需要，包括客群的需求特征以及發展競爭環境的特點，我們認為酒店式公寓也是將作為考慮的發展方向之一，介于此，本部分將對酒店式公寓進行一個深入的分析。由于成都市目前暫時無真正意義上的酒店式公寓，因此，本次所研究的范圍包括了產權40年的住宅功能物業，在這里統稱為酒店式公寓，并列入研究的范圍.酒店式公寓物業發展環境分析相關說明：20Documentnumber

09年，成都市主城區在售的40年產權公寓項目約21個，產權登記用途基本上為辦公；一半以上主要分布在2-3環的城北、城西和城東，大部分銷售基本售磬；09年月均去化套數約576套，其中云景豪庭月均去化套數最多，約68套。環線區域項目名稱銷售狀況內環內城中城市理想售磬繽舍售罄玉沙·小花園售罄1環-2環城北世紀加州售罄城東七彩空間售罄東城攻略售罄城南玉林·品上售罄2環-3環城北東立國際廣場一期售罄云景豪庭尾盤經典再現尾盤金府銀座一期售磬城東龍湖·三千星座尾盤成功·銀璽國際已售約50％成都萬達廣場售磬城南萬科·金色海蓉已推房源售磬城西左右售罄金璐天下售罄仁和金沙售罄正成·雙楠格調已售約30％3環-外環城西鴻運之星售罄優博國際已售約20％酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber21

09年，以“面積段—總價段”交叉統計，主城區40年產權公寓最暢銷的是<50㎡、<30萬元的產品，占比約36％；其次是<50㎡、<50萬元和70-90㎡、30-50萬元的產品09年主城區40年產權公寓成交量以“面積段—總價段”交叉統計<30萬元30-50萬元50-70萬元70-90萬元>90萬元總計<50㎡245811923817131413350-70㎡8546241791041176270-90㎡31639632073590-110㎡223332130280總計33452688655190326910酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber22

09年，以“面積段—單價段”交叉統計，主城區40年產權公寓，暢銷產品在單價段方面呈兩級分化，

>8000元/㎡和4000-5000元/㎡產品最暢銷；其中，最暢銷的是<50㎡、>8000元/㎡的產品，占比約29％09年主城區40年產權公寓成交量以“面積段—單價段”交叉統計3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元7000-8000元>8000元總計<50㎡975314805854421998413350-70㎡11378668210186399176270-90㎡242344773528973590-110㎡13795306120280總計589175665583666824066910酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber23

09年至今主城區主要40年產權公寓，樓盤規模基本上在8萬㎡以下，公寓物業占項目的比例基本上在50-80％，純公寓項目僅4個公寓類型以“住宅+辦公”出售為主，引入酒店的項目占比約30％；戶型主要以60㎡以下的一房為主，而“住宅+辦公”公寓，二房占比通常在30-50％；目前在售的公寓項目僅三個，主要是09年年底開盤的項目；品牌開發商稀少，清水房為主酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber24環線區域項目名稱公寓類型位置總建筑面積（公寓部分

）萬㎡容積率業態組合主力戶型公寓成交價（元/㎡）銷售狀況2-3環城西云景豪庭住宅戰北東街188號12.3（8.0）9.22棟29層76-99㎡㎡二房，占比85％4000-6000尾盤金府銀座一期住宅+酒店+辦公金府路555號7.91（5）7.082棟21層、1棟25層37-60㎡一房，占比59％

70-90㎡二房，占比21％4800-6200售磬城東龍湖·三千星座酒店式公寓+辦公二環路東2段5號3.1（2.5）-1棟29層30-58㎡一房，占比93％7100-8000尾盤成功·銀璽國際住宅+辦公建設北路三段6.12（2.7）102棟31層34-60㎡一房，占比96％5000-6300已售約50％城西左右住宅蘇坡路6.12（4.9）9.11棟25層31-46㎡一房，占比44％

58-64㎡二房，占比56％4300-5000售罄金璐天下住宅+辦公茶店子西路3.0（2.0）9.421棟31層高層裝修80-106㎡二房，占比90％4300-5700售罄仁和金沙住宅+辦公成都西單商場旁3.26（1.03）9.11棟27層46-58㎡一房，占比61％

59-75㎡二房，占比33％4800-5500售罄正成·雙楠格調住宅+辦公晉陽街辦吉福村6組4.5（3.4）4.392棟13層精裝全配24-45㎡一房，占比90％5600-5800已售約30％09年至今主城區主要40年產權公寓產品特征（一）酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結引入酒店的公寓基本上位于2二環以內，這些區域的商業辦公氛圍比較濃，配套完善，交通便利，投資價值比較高；以住宅形式出售兼顧辦公的公寓，項目所在區域大都商務和商業環境較差。項目多靠近專業市場，公寓以性價比、低總價來吸引客戶酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber2609年至今主城區主要40年產權公寓產品特征（二）環線區域項目名稱公寓類型位置總建筑面積（公寓部分

）萬㎡容積率業態組合主力戶型公寓成交價（元/㎡）銷售狀況內環內城中城市理想辦公+住宅天府廣場梨花街8.6（8.6）13.31棟30層、1棟30-37層全裝修34-60㎡一房，占比96％10400-15000售磬繽舍酒店+住宅岳府街3（1.0）91棟31層57-87㎡一房，占比86％9000-10000售罄玉沙·小花園酒店+住宅玉沙路132號0.8（0.7）3.981棟15層全裝修41-63㎡一房，占比85％7200-7700售罄1環-2環城東七彩空間酒店蓮桂南路48號0.8（0.8）31棟7層24-37㎡一房，占比100％5300-7000售罄東城攻略辦公+住宅錦江區海椒市街3.9（1.4）61棟33層59-63㎡一房，占比44％

75-90㎡二房，占比51％4800-5300售罄城南玉林·品上住宅+辦公武侯玉林北街一號12（3.4）6.62棟25層、1棟24-26層70-90㎡二房，占比45％

118-139㎡一房，占比24％7000-9500售罄3環-外環城西鴻運之星住宅蘇坡立交橋旁8.16（4.8）44棟16層83-113㎡一房，占比62％

65-78㎡二房，占比30％3900-4100售罄優博國際住宅武侯大道鐵佛段1號4.2（4.2）5.441棟16層34-60㎡一房，占比96％4800-5000已售約15％酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber規模相似性區域競爭性客戶分流性和相似性重點項目選擇標準三千星座銀璽國際雙楠格調左右金璐天下仁和金沙優博國際金府銀座城西城東城北城南城中酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結除了龍湖·三千星座外，其他項目由于品質普遍較低，客戶群主要以區域內客戶為主；大部分項目以投資客戶為主，總價低，出租容易，可用作辦公是投資客購買的主要原因；以自住客戶為主的項目，銷售比較慢，周邊商業和辦公氛圍比較差，低單價、低總價是吸引年輕的剛性需求客戶最主要因素酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber29類比項目客戶特征（一）項目名稱公寓類型業態組合主力戶型公寓成交價（元/㎡）自住和投資占比客戶特征投資主力客戶自住主力客戶來源年齡職業特征購房原因來源年齡職業特征購房原因優博國際住宅1棟16層34-60㎡一房，占比96％4800-5000投資占60％以上以城西雙楠周邊客戶為主30-40

的私營企業主、企事業單位的中高級白領地段較好，出租容易，升值潛力較高；總價低，風險較小城西雙楠周邊25-30

附近工作的一般白領，武侯工業園區就在區域內總價低，工作方便金府銀座一期住宅+酒店+辦公2棟21層、1棟25層37-60㎡一房，占比59％

70-90㎡二房，占比21％4800-6200除了用作酒店的部分，自住的約占50％城西北投資客30-45

機電城等專業市場的私營企業主為主，少部分其他中高收入者看重區域未來的升值潛力；出租較容易，總價比較低城西和城北客戶為主，機電城周邊30歲左右附近工作的一般白領，二房客戶包括少部分二次置業的機電城業主總價較，工作和做生意方便龍湖·三千星座酒店式公寓+辦公1棟29層30-58㎡一房，占比93％7100-8000投資占比約90％城東和城南客戶為主，部分二級城市客戶，企業團購30-45

市區中高收入群體，無明顯的職業特征地段好，升值潛力大；龍湖品牌；出租容易，用作辦公較好

——

————

——

正成·雙楠格調住宅+辦公2棟13層精裝全配24-45㎡一房，占比90％5600-5800投資占比約80％城西和城南投資客為主30-40市區中高收入群體，無明顯的職業特征地段好，總價低，出租方便，升值潛力較大————————酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber30類比項目客戶特征（二）項目名稱公寓類型業態組合主力戶型公寓成交價（元/㎡）自住和投資占比客戶特征投資客戶自住客戶來源年齡職業特征購房原因來源年齡職業特征購房原因成功·銀璽國際住宅+辦公2棟31層34-60㎡一房，占比96％5000-6300投資約占70％城東客戶為主30-45

城東的私營企業主、周邊的其他中高收入者地段好，升值潛力大；出租容易，用作辦公較好；總價較低基本上是城東客戶25-30

周邊工作的一般白領，年輕公務員總價較低，地段較好，工作方便左右住宅1棟25層31-46㎡一房，占比44％

58-64㎡二房，占比56％4300-5000自住占70％左右————

——

——以城西光華片區和金沙片區客戶為主25-35

周邊工作的一般白領，公務員總價較低，，工作較方便金璐天下住宅+辦公1棟31層高層裝修80-106㎡二房，占比90％4300-5700自住約占70％城西投資客為主，部分城北客戶35-45

私營企業主為主地段較好，總價不高，出租較方便；部分可用作辦公以城西羊西線和金沙區域客戶為主

25-35企事業單位的中層和公務員為主單價較低；配套較完善，方便上班仁和金沙住宅+辦公1棟27層46-58㎡一房，占比61％

59-75㎡二房，占比33％4800-5500投資占比約70％城西投資客為主35-45

私營企業主為主地段較好，總價不高；部分可用作辦公————————酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結Documentnumber31機會點一：市場市場公寓項目品牌開發商稀缺，品牌認知度很高機會點二：市場上<50㎡、<30萬元的公寓產品備受投資客認可，此類公寓產品正好

與項目住宅產品實現差異化機會點三：小戶型公寓的可變性較強，其較強的風險抵抗能力。小戶型公寓可變成酒

店、又可變成住宅，還可改為寫字樓

精致小戶型“酒店式公寓+辦公”公寓

50㎡以下小戶型，與項目住宅實現差異化

“酒店式公寓+辦公”滿足投資客和少部分自住客的需求酒店公寓分布熱銷產品40年產權酒店式公寓市場產品特征重點項目研究重點項目客戶特征市場機會點房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結項目發展方向的看法一、項目定位首選住宅，其次是酒店公寓，最后是針對中小型企業的中低端寫字樓。二、最好是住宅+酒店公寓，排除寫字樓。寫字樓購買特點：大型有實力的公司如金融、通信、銀行等行業對企業自身形象要求很高，首選南延線區域高檔寫字樓，一次性購買很多層樓。對價格不敏感，主要看中寫字樓形象和內部配套以及物管。中小型公司如目前入駐在甲級寫字樓的對企業形象要求高，首選市中心，交通和停車方便是他們最看重的因素，其次是售價，關鍵是性價比。投資客戶，關注投資回報率，注重交通的便利性。寫字樓租賃特點：

無論是什么樣的企業，首選對企業形象都有一定的要求，其次是區域，再次是租金。最后才是對物管、周邊環境、周邊配套等進行考慮。對產品需求：

高檔寫字樓一定有高科技技術，頂級的物業管理和服務。寫字樓一定要有商務氛圍，內部配套齊全，能滿足公司的基本需要。

房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結通過對客戶深訪需求進行總結分析結論是：項目高端寫字樓物業類型的發展風險性較大。企業類型對項目的期待程度辦公需求特征區位交通樓宇品質（智能化、設備、電梯、裝飾等）配套物業服務個性化需求潛在入駐成都的外資公司★潛在入駐成都的非外資公司★★現有入駐成都的外資公司★現有入駐成都的非外資公司★無論是哪種類型的公司，客戶對寫字樓的區域最為看重，對交通、寫字樓品質和物業等都是要求非常高。項目的規模太小，限制了寫字樓的高端化發展。房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結在不同物業類型中，住宅和酒店公寓由于對管理水平要求偏低，且收益較高，是項目首選的物業類型回報水平高低對經營能力的要求高低酒店酒店公寓零售商業寫字樓寫字樓和酒店寫字樓和酒店物業經營較為簡單，且具有合適的投資回報，但項目本身不適合做寫字樓。更不適合做酒店。住宅和酒店公寓住宅和酒店公寓對物業經營水平的要求較低，開發商可以選擇委托經營等方式，浩林目前的管理水平可以涉入住宅和酒店公寓的物業業務零售商業物業零售商業物業收益率高，但對物業管理、招商、選址等要求非常高，而且具有穩定的合作伙伴是能否成功的關鍵，這些項目都不具備住宅房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結高端住宅+高端酒店公寓的關鍵成功要素是：資金實力、經營水平

與產品品質，浩林目前的能力與資源尚有較大的提升空間關鍵成功要素描述浩林企業能力評價匹配度評分資金實力經營水平產品品質項目投資額巨大項目開發周期長長期持有經營，收益回報期長經營水平指向的是包括了前期開發與設計的能力及后期持有與經營的能力經營性物業的投資價值在于能否獲得更高的租金收益經營水平的優劣勢直接影響了租金水平與空置率對經營能力的要求從低到高依次為：住宅、酒店公寓、酒店、寫字樓、商業及工業地產高端的住宅高端酒店公寓，做精品酒店公寓，統一酒店化管理高科技技術的應用低碳、節能、環保的理念浩林企業現有資金能力能夠很好地支持本項目浩林目前不動產前期開發能力較強浩林企業在物業管理方面不具有專業性，但可以邀請頂級的物業管理公司來管理和經營浩林企業一貫的作風都是打造獨具特色的作品，而不是產品房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結特色服務型精品酒店公寓

引入國際知名酒店管理公司作為物業顧問，創立本區域的商務人士的高檔居所。融合商務、居住及高級酒店管理的特色，提高整個項目居住者的品質，逐步實現由成都市客戶向省內或省外轉型的過程，成為西南地區最高檔的酒店式服務公寓，配套高端住宅，提高整個項目的含金量。目前市場中的酒店式服務公寓供應稀缺，產品老化，項目打造精品特色酒店公寓，進行產權式經營管理，以領先的酒店式服務公寓產品吸納周圍區域的中高端租賃客戶，提升整體檔次；酒店式服務公寓的客戶來源主要是來自成都市的高端人士，有利于提升整體項目檔次，帶動區域繁榮；成都市酒店式服務公寓缺乏特色，且新增供應量較少,需求穩定，供不應求的狀況開始出現，租金及入住率穩中有升，投資回報較高；酒店公寓市場支撐依據一棟酒店式服務式公寓，可與另一棟高端住宅形成有效互補，形成差異化產品，避免內部競爭；項目所處區域內尚未有酒店式服務公寓項目，定位為酒店式服務公寓可填補區域市場空白；房地產整體投資環境分析寫字樓物業發展環境回顧住宅物業發展環境分析宏觀形勢及成都發展預判酒店式公寓物業發展環境分析客戶需求調研結論總結PART3整體發展戰略項目發展方向項目發展戰略房地產整體投資環境分析項目發展戰略項目發展方向企業目標及核心問題/項目屬性界定/市場環境解析/項目發展方向物業形態：高層住宅地址：青羊雙清中路目前二手房均價：7800元/平方米金林大城小室是是繼金林半島后推出的又一金林品牌下的品質樓盤。延續金林品牌對產品品質精益求精的追求。物業形態:別墅地址:青羊目前二手房均價:30658元/平方米項目所處的位置優勢無可復制，金林品牌在此項目中美譽度及知名度得到塑造，為細分市場的標桿項目同時為后續金林產品創造了良好的高端市場口碑。2000年開盤紫藤花園2003年開盤金林半島金林大城小室2005年開盤2008年開盤金林俊景從開發歷程看，浩林所開發的項目均為區域細分市場的標桿項目如何延續浩林塑造項目的價值取向是本案的核心問題？物業形態：高層住宅地址：武侯武陽大道目前二手房均價：8900元/平方米獨特的產品設計，極大的迎合了目標客群需求，延續金林品牌，繼續作為細分市場標桿項目出現。區位屬性：城區延伸區域緊臨繁華城區，住宅配套相當成熟，是城市人文居住集聚區。住宅熱點區域該片區為住宅成熟度相對較高，住宅發展熱點區域。區域形象一般，但配套完善度高，交通可達性很好。住宅配套完善土地屬性土地指標中商業用地要占50%，需要商業及商業性質的物業形態進行消化。住宅資源條件優越周邊無特殊資源，但區位條件已將地塊稀缺性突顯。規模小占地僅12畝，在該片區屬于規模較小項目房地產整體投資環境分析項目發展戰略項目發展方向企業目標及核心問題/項目屬性界定/市場環境解析/項目發展方向項目屬性：房地產整體投資環境分析項目發展戰略項目發展方向企業目標及核心問題/項目屬性界定/市場環境解析/項目發展方向城東作為成都新的核心區，區位規劃優勢日漸突顯。項目用地位于城東錦江區，也是城市向東南發展的核心區位。區位情況（熱點區域）住宅去化（對住宅的需要）城東土地供應量大，09年較08年上漲123%，處于快速上漲階段；同時城東區域住宅去化速度也快，去化周期僅為4個月。商業情況（對商業的需要）該片區由于是住宅熱點區域，旺盛的人氣成就該片區成熟的商業氛圍，而目前該片區成熟大型商業體僅萬達廣場，因此急切需要商業綜合體的出現。土地性質（對酒店式公寓的需要）由于地塊指標中有大量商業性質用地，因此需要大體量商業性質物業形態出現，從而實現自身內循環，酒店式公寓對項目本身品質的提高起到重要作用。41以產品為基礎、營銷為依托，帶動品牌發展，實現品牌延續區域市場的補缺者和細分市場的領導者產品新穎、品質高端作為打造項目的核心競爭力項目整體發展戰略——本項目就是在開發隱形客戶的基礎上，進行升級，為后期客戶層面拓寬和價格提升創造條件。房地產整體投資環境分析項目發展戰略項目發展方向42整體發展戰略分項描述（一）項目發展的方向為住宅、商業及酒店式公寓，較大商業綜合業態的出現將成為本案所在區域的新亮點。另一方面，企業本身品牌所走路線即為高端市場，本項目作為品牌的延續，酒店式公寓對提升項目品質起到重要作用。產品新穎、品質高端作為打造項目的核心競爭力房地產整體投資環境分析項目發展戰略項目發展方向43區域市場的補缺者——區域住宅市場成熟，項目可通過高性價比優質產品的精心打造，補缺目前市場尚未出現的商業加住宅的綜合體，成為區域內又一高品質亮點項目；細分市場的領導者——作為品牌的延續，細分市場內酒店式公寓高端市場的缺少，商住加酒店式公寓對項目品質提升提重要作用，成為細分市場領導者。區域市場的補缺者，細分市場的領導者整體發展戰略分項描述（二）房地產整體投資環境分析項目發展戰略項目發展方向44產品是品牌生命力的源泉，通過產品塑造品牌，通過產品延續品牌；營銷是為品牌傾注生命力的載體，通過主動出擊尋找客源介入打造并延續品牌認知度；隨著品牌影響力的實現與擴大，其必將凝聚成一股動力，帶動項目后期開發，進一步拓寬客戶層面、提升價格、促進銷售；通過項目品牌帶動公司品牌，利用公司品牌促進項目品牌。以產品為基礎、營銷為依托，帶動品牌發展，實現品牌延續整體發展戰略分項描述（三）房地產整體投資環境分析項目發展戰略項目發展方向房地產整體投資環境分析項目發展戰略項目發展方向企業目標及核心問題/項目屬性界定/市場環境解析/項目發展方向項目發展方向住宅--區域為住宅熱點區域，同時住宅能有效實現投資利潤回報商業--片區商業體量小，旺盛的人氣急切需要較大體量商業體出現。酒店式公寓--土地屬性指標需要商業類物業形態，酒店式公寓能有效提升項目品質，更好實現內循環。PART4項目整體定位形象檔次定位物業形態定位客戶群特征共性住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位片區物業檔次——以中高檔次、中高品質、中高價位的差異化產品為開發主流，打造標桿性綜合體項目項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位物業檔次的解決思路片區目前仍為中低端市場；突破現有的片區購買力，把目標客戶放大到整個成都市范圍；目標客戶以中產階層為主，購買力較高，價格敏感度較低。價格上，突破目前片區市場，尋找大范圍目標客戶，瞄準其購買能力中高品質的物業定位，是實現項目差異化開發模式的核心手段；品質引領區域市場，是塑造品牌、實現開發盈利的必要條件；與成都整體市場中高品質趨同，是挖掘中高端隱性客戶的重要前提。品質上，超越并引領片區市場，與成都高品質成功案例趨同項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位項目形象定位思路——通過打造項目品質，樹立項目品牌，迎合市場的未來發展趨勢1234從市場競爭環境來看，本項目需要通過有較高的文化立意，在片區內樹立形象，制造“眼球效應”，吸引客戶；從本項目營銷角度來看，必須賦予一個容易被客戶和市場接受的主題，制造市場效應；從本項目的目標客戶群的需求來看，盡管他們對總價不是很注重，但對居住品質要求較高，形象定位就是從精神層面上滿足其需求的手段；目標客戶知識層面較不高，觀念較為開放和前衛，具有接受現代的、張揚的事物的開放心態，因此，本項目的形象立意應盡量符合其價值取向。打造項目品質項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位項目形象定位推薦——“國際化地標性城市綜合精品物業”長春市凈月農大項目項目地點：長春用地面積：35203.30平米總建筑面積：107960平米定位詮釋：建設區域級升級商業中心，突出獨特主題。項目將建造成綜合服務設施和中高端居住住宅以及酒店公寓的城市綜合體。項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位遠雄國際廣場城市綜合體項目地點：青島建筑語言：在建筑外觀、內部平面構成、剖面等方面，通過海、帆、浪、云多元素的構成，賦予了建筑物獨特的建筑語言和個性，成就出一個具有鮮明的標志性和時代氣息的綜合性建筑。物業形態：遠雄國際廣場、遠雄國際中心、遠雄悅來國際公寓組成業態規劃國際購物廣場、超5A智能化辦公、五星級精裝酒店式公寓等模式建筑規劃地上42層、地下5層的222米高層建筑。

項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位項目形象定位推薦——“國際化地標性城市綜合精品物業”市場風險性預判存量及去化情況從目前存量來看，住宅月均去化量遠大于寫字樓，寫字樓存量去化時間為28個月；住宅存量的去化時間為3.8個月。未來三年的供應量中，寫字樓將要消化52個月，未來會有大體量的存量寫字樓，消化周期16個月；住宅將呈現供應與需求量基本持平，不會對市場產生存量的供應壓力客群情況從客群角度來講，對辦公的區域、交通便利情況、商務及產業聚集氛圍較為看重。客群認為項目規模相對較小，區域發展水平尚待提高，打造高品質寫字樓具有較大難度和市場風險。寫字樓競爭項目情況以來福士廣場、仁恒置地廣場為代表的成都新興寫字樓，其物業檔次已經達到了國內5A級先進水平，且采用只租不售的模式。區域附近的寫字樓項目目前入駐率較低，主要客戶對區域不認可。未來寫字樓項目供應量較大，寫字樓存在升級換代頻率較高的特征，高科技的運用目前已深入到各個新項目中，單位成本造價高。寫字樓面臨巨大市場風險租金/售價/收益情況項目區域的寫字樓目前租金倒推以及結合目前在售的高端寫字樓銷售均價，得出寫字樓銷售均價10065元/㎡，而成本為4900元/㎡。區域內住宅銷售均價為8902元/㎡，成本2700元/㎡。住宅收益高于寫字樓物業1037元/㎡。項目區域及規模影響本項目發展為寫字樓物業，結合成本利潤、市場風險及客群需求的考慮，住宅及酒店式公寓更加適合作為本項目的發展方向。市場研究結論項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位本項目物業類型判定的價值構面KPI外因市場實現度宏觀經濟宏觀經濟處于穩定發展期，城市人口生活水平持續提高市場競爭回現速度物業市場銷售速度快，投資者和使用者認可度高投資回報率回報率穩定，且住宅6％～8％，商用物業8％-10％經營收益物業市場售價增長較快，能實現較高收益內因客戶目標快速回現2年完成項目開發提升品牌物業形象好，能夠提升項目和企業品牌地塊條件地塊價值地塊資源條件較好，成熟度高、商業和居住價值高項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位各物業功能比較分析——商業+酒店公寓+精品住宅更符合客戶的目標功能類別收益方式資金需求對于項目可能貢獻市場實現度目標契合度精品住宅銷售投資較小，資金回籠速度快穩定的現金流市場實現度高酒店外包經營投資大，回收期長，前期無法回籠資金為項目帶來高形象，促進其他物業的銷售和出租市場仍然缺乏高檔次酒店寫字樓銷售/出租投資較高，資金回籠速度一般單價（租金）高，形成穩定的現金流未來寫字樓租售壓力大酒店公寓銷售/出租投資較小，資金回籠速度快價格（租金）較高自用和投資需求量大，易于銷售商業商場自行經營/出租投資高，前期少量資金回籠穩定的現金流市場面臨產品的更新升級，有發展機遇商鋪銷售/出租投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業態，影響形象市場實現度高擬合度最高擬合度最低項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位商業通過結合開發目標，制定指標打分體系來確定發展方向定位方向區域消費未來地鐵連通居住配套升級物業形象獲利能力運營風險綜合評分中型綜合性購物中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

18中小規模特色購物商鋪☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

16特色風情商業街☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

9中高端商業會所☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

15結合目標及限制條件，充分評估收益水平及風險，通過盡量合理的綜合考評發現，中型綜合性購物中心+中小規模特色購物商鋪+中高端商業會所是項目商業首選的發展方向項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位本項目物業類型組合建議功能化體系商業功能商務功能居住功能中高檔住宅酒店公寓商業裙樓沿街特色商鋪物業類型組合中型綜合性購物中心

中小規模特色購物商鋪中高端商業會所項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位商業項目各物業類型之間是相互限制的，同時也是相互支持的中高端住宅自用寫字樓酒店公寓酒店式公寓和精品住宅在面積、服務功能上形成分工和差異。商業的檔次要求不能影響辦公、居住環境利潤最大化吸引人氣、帶熱區域標志性為酒店公寓和精品住宅提供升級配套個體差異所在、活力的核心相互限制相互支持關系為商業帶來商務消費人流資源平臺、提升品質現金流來源為商業帶來消費人流資源平臺、提升品質現金流來源標志性提升項目和企業形象定義檔次為商業帶來居家消費人流現金流來源項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位通過各類社區的特征比較，本項目建成后將是一個以商業+酒店公寓+居住功能+自主辦公的混合、活力、高效率的緊湊型都市社區比較因素緊湊型都市社區離散型郊區社區松散型都市社區與城市的關系極度的集約與混合離散、極度分離平衡、適度融合、滲透生活形態混雜、流動、五花八門、千變萬化、密集、重疊、視覺超載、缺乏安全感同一收入階層、短暫居住同一文化價值取向、放松、和諧、交流、鄰里、社區氛圍、歸屬感、一生居住建筑密度極高，3.0左右極低，小于1.0適中，1～1.5之間配套情況城市公共屬性、快餐式配套、服務于流動人口極度缺乏、缺少醫療、購物、教育、文化藝術配套社區居民專屬的多功能配套建筑形式單一單一多樣化規劃理念利益至上低成本蔓延把尊重個人權益作為規劃的首要目標，以人為本項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位地塊因子分析——尋找地塊自身資源條件與項目開發檔次的匹配度因子分析頂端豪宅高端產品中高檔產品中檔產品中低檔產品小戶型公寓對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對公共配套的依賴弱較弱一般較強強強環境噪音干擾適應性弱較弱較弱較強強強對公共交通的依賴弱較弱較弱較強強強對場地規模的要求較大規模較大規模較大規模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對成本價格的適應性強強較強控制成本較低成本一般對銷售價格的限制市場制高點較高價格較高價格一般低價格一般地塊匹配情況資源不支持資源有限制基本符合基本符合目標不支持區位不支持受地塊自身因素以及片區環境資源條件限制，本項目適合開發中高檔次物業；本項目必須通過提高物業服務、提升生活配套設施彌補自身劣勢，并通過品質上的超越尋求突破。項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位下一步將根據市場分析的結果與構思，落實具體的戰略與定位市場機會挖掘與驗證結論——存在支撐本項目對開發模式的初步構思的客戶需求挖掘與驗證市場機會的思路：基于對當地市場的研究分析，初步構思本項目的開發模式立足于當地市場，進行客戶分析，為初步構思尋找佐證尋找到支撐該開發模式的客戶群：顯性客戶與隱性客戶從客戶的角度分析，本項目存在突破現有模式的市場基礎立足于當地市場，進行客戶分析，為初步構思尋找佐證可行項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位不同物業形態客戶的經濟能力和需求層次財富層次酒店公寓精品住宅別墅200－400萬40-70萬80-120萬高端自住型120-150萬城市投資型產品擁有型價值層次中端客戶中高端客戶高端客戶項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位客戶解析目標群體1——高端自住客戶置業特點：強調對資源的占有，自住生活方式的與眾不同，會在項目資源、區域價值等因素進行綜合選擇；偏好趨勢判定：高端自住客戶對產品有獨特的喜好，多數不會選擇市中心高總價物業，大部分客戶偏好距離合適的高層精品產品作為自住兼投資的用途。目標群體2——本地大老板置業特點：對高層中大戶型精品住宅的偏好偏好趨勢判定：本地私營業主由于需求較高品質的居住環境和物業，會考慮在市區購買較為高端的住宅。目標群體1——部分中高端自住兼投資客戶置業特點：對住宅產品有一定的要求，不喜歡面積太小的公寓，喜歡寬松舒適的自住生活環境偏好趨勢判定：隨著三環內的土地越來越稀缺、房價越來越高，部分中高端需求的客戶考慮到價格和生活便利的因素，選擇在市內購買較大面積半居家的長期自住物業并兼作投資。目標群體2——本地中高端客戶置業特點：居家型的物業，中大面積為主偏好趨勢判定：本地中高端客戶出于改善居住條件的需要，同時需求生活便利，考慮在市區內購買物業。目標群體1——中端及部分中高端投資客戶置業特點：對公寓產品有一定的要求，綜合考慮總價承受能力和區域的價值，喜歡理財投資，而投資房產是他們最偏向的。偏好趨勢判定：隨著投資客戶越來越多地進入，這部分群體置業在成都市三環內投資的趨勢明顯，購買項目的精品公寓，總價較低，是他們的首選物業。高端自住型客戶產品擁有型客戶城市投資型客戶項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位萬達廣場商業中心人人樂超市本案琉璃場居民區居民區錦江總部基地地塊四周均為成熟居民小區，東、南、北三面為98年左右的拆遷安置小區，消費能力弱，西面為2005年左右修建商品房，消費力較強，區域人口居住密度強，環境形象差，消費需求大；周遍生活配套主要依靠萬達廣場商業中心、人人樂超市、社區臨街商業；本案至萬達廣場商業中心約2.5公里，需要驅車或座車前往；本案至人人樂350米，步行既可到達；目前本案1000米范圍內商業能滿足基本生活配套，但消費場地及檔次較差。周邊環境分析區域內消費需求巨大，但主導型商業較缺乏，商業物業擁有較大發展空間。東光居民區項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位周邊環境分析人人樂超市本案萬達廣場--------區域商業中心該項目規模大，以商業為主，屬于外向型商業中心，輻射范圍廣，為整體城東南片區提供商業配套，業態豐富，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合型商業項目；該項目以主力店+精品商業街為經營模式，引進的大型商家有：伊藤洋華堂、萬千百貨、肯德基、麥當勞、萬達影城、米羅咖啡、電子娛樂城、紅杏酒樓等等；萬達廣場商業部分只租不售，通過商業提升住宅價值的開發模式；消費客戶主要來自于東、西、南向的外延范圍。人人樂超市-------社區型商業配套為康郡項目解決項目生活配套，通過低租金引進該超市，為其住宅產品提升價值，該超市輻射范圍窄，消費客戶來自于1公里范圍內。萬達廣場臨街商業臨街商鋪-------生活配套型解決東光片區日常活動配套問題，主要業態有：小家電、日用品、干雜店、小百貨、服裝、干洗店等等，經營面積小。區域商業配套主要依靠萬達廣場實現，其余小超市、臨街商業為輔助。項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位65周邊環境分析以本項目為圓心，周邊2公里內的可能性主力消費群體東區醫院人群錦江工業總部基地辦公人群本項目內居住群及錦華路（琉璃場片區）沿線居民項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位機遇：區域內商業經營較好，但缺乏主導地位的商業和特色性商業（萬達廣場距離較遠），2公里范圍內存在市場空白點；區域居住氛圍濃厚，人口密度大，消費需求潛力大，中高端消費場所、品味性消費缺乏；臨交通干道，交通及視覺效果良好，利于商氣的形成及發展；風險：區域消費能力較弱；項目為裙樓形式商業，規模小，在品牌主力店的招商上存在較大困難；項目為裙樓形式商業，且緊鄰干道，無法打造廣場，缺乏人流聚集地。周邊環境分析項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位項目商業定位提升商業物業銷售時良好的價值空間提高住宅價值空間獲取良好而穩定的租金收益最大程度上吸引人流凸現浩林特色品牌文化差異化特色經營，挖掘空白消費點定位依據項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位項目商業定位商業分布本案北東南西西、南兩面臨街，利于發展商業，其中西面臨主干道，形象視覺效果最佳，利于發展高端商業；東、北面臨農貿市場，形象差，檔次低，擁有發展低端商業的空間，但不利于項目整體形象塑造。位置商業發展可適應度東臨農貿市場較強南臨街較強西臨主干道強北臨農貿市場較強地塊四周均有發展商業的條件，但北、東兩邊形象檔次低，不利于項目整體打造，建立商業僅發展西、南兩面。商業分布項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位中高檔裙樓商業，生活配套型商業集生活配套、餐飲、休閑娛樂消費為一體的板塊性中高端生活配套型商業中高端項目裙樓商業體量小缺乏特色性、主導性商業該區以臨街底商商業為主區域消費需求旺盛，商業發展空間巨大商業功能定位項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位商業功能定位三層3251㎡二層3251㎡一層3251㎡負一層1500㎡功能及可能業態：兼備會所功能，具備休閑、娛樂、運動功能。

茶樓、健身中心、美容中心功能及可能業態：生活配套，以餐飲為主。

咖啡、西餐、中餐功能及可能業態：購物、生活配套，以形象店為主。

銀行、精品店功能及可能業態：購物中心，中型超市，與部分一樓組合經營。如世紀聯華、家樂福等類型主力店最大限度聚集人氣，提升項目競爭力及檔次解決項目內部配套，提升項目檔次最優方案：引進一家集超市百貨與一體的中高檔主力店，形成外向型商業，分流萬達部分客戶項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位本項目住宅客戶、東區醫院客戶、項目周邊1公里范圍內小區人群核心客戶重要客戶區域白領、淘金族、中和片區客戶邊緣客戶錦江工業總部基地辦公客戶群消費特征：喜歡就近消費，具有濃厚的區域情結；重家庭觀念，定期不定期組織家庭聚餐；崇尚茶樓文化、麻將文化，茶樓消費旺盛不衰；注重消費的性價比，即環境好、味道好、大眾價格。消費特征：消費時尚，喜歡尋找新奇獨特消費；消費觀念前衛，接受新鮮的觀點和消費習慣；注重文化和健康消費，小資情調比較突出。消費特征：喜歡時尚消費，面子消費和交際消費比重較大，講究品牌和附加值（如消費環境等）；商業客戶定位項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位項目功能小范圍內生活商業中心高品味生活配套運動健康文化消費休閑娛樂消費百”便”生活街區時尚健康特色小資浩林品牌形象表現點

以時尚、健康為主導形象樹立本項目獨特的經營方向，實現差異化經營特色；同時以小資的形象示人，同的與企業形象實現較好的融合。商業形象定位：項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位商業價格定位以項目為圓心，2公里范圍內，目前無商鋪出售，在租商鋪也是供不應求，但租金價格較低。附近住宅項目底商均未推出，但咨詢客戶較多，不存在銷售壓力，關注客戶為周邊生意人及業主。底商類商鋪通常在項目入駐后才開始銷售，商鋪的價值也能得到最大限度的體現。因此我們以租金回報率的方式推導底商價格。本案萬達廣場翡翠城金色海蓉沙河一號上海東韻金潤華府凱麗香江比華利國際康郡經天路琉璃一街錦華路二段目前周邊在租商鋪供不應求，但租金價格較低項目整體定位目前客戶群特征共性物業形態定位形象檔次定位住宅物業定位商業物業定位酒店式公寓物業定位商業價格定位比準產品界定項目所在板塊為拆遷安置老社區，均為臨街一層商鋪。通過對周邊商業市場的了解，選取可比區域的底商進行比較，因此，本項目商業擬定的原則為：區域一致、操作方式一致、目標客戶相似以的商鋪租金為比準。比準項目及區域為：項目合計權重值租金（元/m2.月）康郡20%80元翡翠城15%95元萬達廣場10%240元經天路15%50元錦華路二段20%90元琉璃一街20%75元比準溢價指數通過對商業市場的了解，對于商業物業價格而言，整體區位、商業氛圍、人流量、硬件條件、交通條件、發展商實力、規模、主題、升值前景是