航天項目投資決策分析報告內容 頁碼土地儲備現(xiàn)狀及規(guī)劃3項目概況7市場分析及定位17項目規(guī)劃預案30重大投資風險預警50投資參數(shù)說明52項目投資決策631.土地儲備現(xiàn)狀及規(guī)劃1.1存貨比及土地儲備情況1.2銷售資源缺口及銷售回款情況1.3投資規(guī)劃布局比較情況西安公司截止2013年2月底存貨比為4.4(香醍南地塊還在拆遷中，貨值88億)，預計到2013年底降至2.2，到2014年底將至0.6、土地儲備建面202萬㎡

不考慮香醍南地塊，西安公司截止2013年2月底，存貨比為1.4土儲與存貨情況注：存貨比=截止統(tǒng)計日尚未完成簽約銷售的銷售型物業(yè)的全部貨值(含土地)/統(tǒng)計日之前12個月的銷售額(或規(guī)劃銷售額)；土地儲備面積指已獲取但未取得竣工備案證部分的面積，其中取得規(guī)劃許可證部分按規(guī)劃許可證面積計算，未取得規(guī)劃許可證部分按土地出讓合同的計容面積計算存貨比5存貨比82013年西安公司的所有供貨共45億，按照70%去化率將出現(xiàn)10億的銷售資源缺口，2014年即使按照100%的去化率計算仍將出現(xiàn)34億的巨大貨值缺口

公司急需要持續(xù)補充項目，才能完成未來三年持續(xù)快速發(fā)展的目標注：目標銷售額以報集團的三年財務預算為準；期內累計工程進度達到預售條件的貨值需包含截止本月已取得預售許可證但尚未銷售簽約的貨值4+17-55=-3445-41=4單位：億銷售額回款額2013年計劃額（億元）40.968436.40072013年截止2月完成額（億元）2.62323.37142013年截止1月完成額/2013年計劃額(%)6.4%9.26%2012年度銷售及回款情況銷售資源缺口浐灞生態(tài)區(qū)曲江新區(qū)大興新區(qū)香醍國際100.1億龍湖MOCO3.7億龍湖項目儲備分布及剩余貨值土儲現(xiàn)狀–剩余貨值布局–確保2013年達成目標，我司急需補充新項目我司土地儲備集中在曲江、浐灞、大興、大明宮四個區(qū)域，布局較合理，可以輻射到城市的不同板塊，但是城南已經(jīng)幾乎沒有土地儲備，應該及時補足楓香庭10.4億園中園紫都城二期2億龍湖水晶酈城8.2億2013年，楓香庭和水晶酈城在售，MOCO基本清盤，僅有香醍能夠穩(wěn)定供貨；2012年，西安公司有紫都城、香醍、MOCO、楓香庭、水晶酈城5個項目在售；大明宮遺址保護區(qū)因此為了確保完成41億的銷售任務西安公司急需補充新項目2.項目概況2.1項目區(qū)位2.2項目周邊情況說明2.3四至及地塊現(xiàn)狀2.4項目規(guī)劃設計條件2.5交易信息及關鍵節(jié)點2.6周邊土地交易情況參考高新區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)長安區(qū)鐘樓小寨商圈市政府37km12.1km8.2km3.6km19.1km21km9.3km5km交通優(yōu)勢:

1.距機場37公里；

2.距新市政府21km；3.距浐灞生態(tài)區(qū)19.1km；4.距城市中心區(qū)鐘樓12.3km；

5.距高新區(qū)9.3km

6.距小寨商圈8.2km；7.距曲江新區(qū)5km；8.距長安區(qū)政府3.6km；9.距繞城高速（南三環(huán)）3.7km，距西康高速2.5km；2.1項目概況-項目區(qū)位項目位于城東南方向，通達性較好,交通聯(lián)系優(yōu)越地鐵4號線（2016年底通車）星河中央公園，占地318畝，2013年建成地鐵站西康高速韋曲立交

周邊情況（3公里范圍內）：1、周邊路網(wǎng)基本形成，交通聯(lián)系優(yōu)越；2、人民醫(yī)院航天分院（3甲）2013年底建成，14年投入使用；3、西安交大航天學校，占地254畝，小、初、高，138個班，預計2014年投入使用；4、3公里范圍內沒有已建成的大型超市等設施，生活配套有待完善。2.2.1項目概況-項目周邊情況說明西安交大航天學校神舟大道雙向6車道（2013年建成）神舟4路-雙向4車道東長安街雙向8車道人民醫(yī)院航天分院項目所處區(qū)域為航天基地正在打造的核心區(qū)管委會行政中心（在建）本案東長安街寬120米，雙向八車道，西通西萬路，東可達西康高速神舟大道、神舟四路寬50米，雙向六車道，北通航天大道，南可航天南路地鐵站口（航創(chuàng)路站）地鐵四號線沿神舟四路方向敷設，在項目東側設有站點，計劃2016年底建成通車

2.2.2項目概況-項目周邊情況說明東長安街神舟四路

神舟大道A地塊B地塊C地塊2.2.3項目概況-項目周邊情況說明東長安街神舟四路神舟大道2.3項目概況-四至及地塊現(xiàn)狀2.4項目概況-項目獲取計劃東長安街神舟四路

神舟大道總占地：約270.55畝

土地獲取計劃：

1、2013年3月中旬完成項目控規(guī)；2、2013年4月底完成相關土地手續(xù)，并發(fā)布出讓公告；3、2013年5月底土地摘牌；C地塊

（商業(yè)約53.2畝）A地塊

（住宅約70.5畝）B地塊

（住宅約146.85畝）2013年5月底獲取A、B、C三個地塊，共約270.55畝2.5項目概況-規(guī)劃設計條件

本項目按《陜西省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》、《西安市建筑工程機動車、非機動車停車位配建標準》進行設計

；車位配比：住宅機動車：1.0輛/100㎡；

商業(yè)機動車：1.5輛/100㎡(面積超10000㎡）；

住宅非機動車：2輛/100㎡；

商業(yè)非機動車：8輛/100㎡；綠地率：不小于30%；日照要求：兩個居住空間每戶一個房間大寒日不低于2個小時日照，三個及以上居住空間每戶兩個房間大寒日不低于2個小時日照；

日照間距：平行布置30米，山墻間距13米；5.抗震設防等級：8度.（50米）神舟大道（50米）（20米）（40米）神舟四路香堤路行政路ABC（50米）編號用地性質使用年限地塊面積規(guī)劃建筑面積容積率限高建筑密度綠地率其他A居住用地（R2)7046998㎡198723㎡

3.08100m

30%

35%

B居住用地（R2)7097898㎡

481688㎡

3.59100m

34%

35%

C商業(yè)用地（C2)

4035482㎡

301661㎡

5.70

100m

66%

10%

合計

180378㎡

982072㎡

3.87

100m

40%

30%

航創(chuàng)路路（30米）請對以下信息進行說明：公告時間：2013年4月30日保證金支付時間：2013年5月29日前報名申請時間：2013年5月29日前摘牌時間：2013年5月31日16時競價時間：2013年5月31日16時前出讓方式：掛牌起始價格：見附表計劃摘牌公司：在航天基地新注冊的公司2.6項目概況-交易信息及關鍵節(jié)點1付款進度付款時間付款類別支付金額（萬元）第一筆2013年5月29日前競買保證金21104第二筆2013年6月3日土地出讓金37101（含契稅）第三筆2013年10月土地出讓金14253（含契稅）項目土地面積（畝）畝單價（萬/畝）總土地款（萬元）樓面地價（元/平方米）A地塊70.50260183301266B地塊146.85260381811086C地塊53.22260138376842.7項目概況-周邊土地交易情況參考注：1、出讓土地屬于之前簽訂勾地協(xié)議，隨后土地拆遷平整后出讓給企業(yè)，因此成交地塊的地價不具備可參考性。2、區(qū)域內的評估土地價格約在260萬元/畝左右。航天置業(yè)智昊房產(chǎn)豐佳瑞起陜煤富華實業(yè)天浩置業(yè)我司項目3.市場分析及定位3.1區(qū)域價值總述3.2項目整體定位綜述3.3住宅部分的市場分析及定位3.3.1住宅競爭格局分析

3.3.2住宅標桿項目3.3.3住宅定位3.4集中商業(yè)部分的市場分析及定位（針對龍湖天街、龍湖星悅薈）3.4.1商業(yè)市場格局及競爭分析3.4.2商業(yè)SWOT分析3.4.3商業(yè)定位請插入?yún)^(qū)域圖3.1市場分析及項目定位–區(qū)域價值總述區(qū)域位于城市近郊，地理位置優(yōu)越本項目位于城市近郊，大城南板塊，航天產(chǎn)業(yè)基地范圍內，距西安中心區(qū)14公里，距離長安區(qū)大學城6.5公里，交通便捷；項目周邊人文景觀和自然景觀并存；距本項目六公里處為曲江南湖、寒窯遺址公園、大唐芙蓉園和大雁塔廣場。

北接東長安街，距離北側繞城高速3.5公里，距離東邊韋曲立交2.9公里，基地西側將會有地鐵4號線的接口，周邊交通極為便利；本區(qū)域屬于新開發(fā)區(qū)，傳統(tǒng)認可度較低，生活配套尚不完善；本區(qū)域房地產(chǎn)市場已處于提升階段區(qū)域內已有富力、大華進駐，并已持續(xù)銷售了5-7年3.2市場分析及項目定位–項目整體定位綜述優(yōu)質低密城市近郊全業(yè)態(tài)公園地鐵教育大盤本案全盤貨值在68個億左右，預計銷售周期約6-7年。銷售期內整體西安市場會比較穩(wěn)定，仍遵循曲線上漲的趨勢，預計不會出現(xiàn)較大波動，而且隨著區(qū)域配套的逐漸完善，有較大升值空間。本案將是龍湖地產(chǎn)在西安最大的低密+全業(yè)態(tài)項目，必將成為龍湖在西安標桿項目。本案是低密全業(yè)態(tài)，包含洋房、高層、小戶型公寓、soho、銷售商業(yè)及天街。本案近郊地理優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品線豐富，周邊優(yōu)質資源配套齊全（交大15年教育、地鐵上蓋天街、景觀公園、未來區(qū)域核心）。以洋房產(chǎn)品入市，搶占市場先機，高層、銷售商業(yè)持續(xù)放量，確立市場地位，小戶型住宅、SOHO聯(lián)動天街，提升龍湖在西安的品牌影響力。請插入競爭區(qū)域/項目分布圖3.3.1市場分析及項目定位–住宅競爭格局分析1、航天城位于大城南板塊，主要競爭區(qū)域為：a、

高新板塊：住宅供應量持續(xù)減小，分流高層客戶優(yōu)：區(qū)域成熟，配套齊全，認知度高，產(chǎn)品力較高劣：發(fā)展趨于飽和，土地成本高，供應量小，售價較高標桿項目：楓林意樹、融僑城b、曲江板塊：住宅供應量較大，分流高層、洋房、聯(lián)排客戶優(yōu)：生態(tài)資源豐富，配套較成熟，認知度高，產(chǎn)品力高劣：土地成本高，售價為西安市標桿，教育資源緊張標桿項目：萬科金域曲江、中海國際社區(qū)2、區(qū)內主要競品為富力城和大華公園世家，自身配套相對成熟，土地成本低，售價較低。但產(chǎn)品力低，且進入尾期銷售，供應量不大。3、本案為區(qū)內第一個全業(yè)態(tài)低密大盤，周邊及自身配套齊全，產(chǎn)品力優(yōu)勢明顯。主要風險存在于區(qū)內大量單位建房及曲江、高新板塊的競爭。區(qū)內競爭不大，區(qū)外競爭明顯富力城中海峰墅觀山悅華僑城108坊大華公園世家和園萬科金域曲江位置西安市航天基地航天大道366號總建筑面積1130000㎡容積率2.27開盤日期2006-9開發(fā)商富力地產(chǎn)綠化率36%車位比1:0.39物業(yè)類型高層;別墅裝修情況精裝建筑形態(tài)高層、小高層、疊加富力城——區(qū)域內標桿樓盤，航天城、曲江及城南地緣性客戶為主房型面積戶型配比一房73㎡12%二房80-120㎡42%三房106-156㎡33%四房157-178㎡9%復式218-273㎡3.4%聯(lián)排207-377㎡套數(shù)未知累計推案套數(shù)3862（截止8月31日）累計成交套數(shù)3707（截止8月31日）近期高層成交價格6500-7300元/㎡（主力均價7180元/㎡)預計聯(lián)排成交價格12000-15000元/㎡(精裝修）立面及布局圖總平面圖立面效果圖客戶來源城南、曲江價格積壓型首置、首改客群長安航天基地研究所職工

首置、首改客戶比例7:3熱銷戶型情況88㎡二房121-123㎡三房88㎡二房大華公園世家——曲江二期標桿中密超級大盤，以低價剛需跑量產(chǎn)品平衡現(xiàn)金流樓盤地址雁塔南路南端向東2000米開盤時間2008-11-8開發(fā)商上海大華總建面積1020000㎡容積率1.9物業(yè)形態(tài)普通住宅、別墅累計推案套數(shù)562套（截止12月31日）累計成交套數(shù)429套（截止12月31日）基本情況分期推案情況客戶來源90㎡二房主推戶型情況立面及布局圖城市中等收入自住型購房群體占到80—90%以上，其他為本地或外地投資客群116㎡三房三期總平圖總平面圖曲江觀山悅——曲江一期邊緣地標桿精品項目樓盤地址曲江雁塔南路與杜陵東路交匯十字東北角（雁塔南路東側）開盤時間2011-10-5開發(fā)商陜西地方電力總建面積650000㎡容積率2.78物業(yè)形態(tài)普通住宅、別墅裝修狀況精裝（3000-3500元/㎡）累計推案套數(shù)380套（截止8月31日，一、二期（政府團購45萬除外）累計成交套數(shù)267套（截止8月31日）基本情況推案去化情況推案時間戶型面積區(qū)間推案套數(shù)去化率成交均價（元/㎡）2011-10三房175㎡120套40%9000-11000躍層235-258㎡44套75%15000客戶來源175㎡三房主推戶型情況立面及布局圖陜北資源暴富客群為主，一、二期團購為政府公務員235㎡躍層地下一層235㎡躍層一層外立效果圖總平面圖3.3.3市場分析及項目定位–住宅定位洋房高層小戶型住宅soho銷售商業(yè)車位面積段140㎡-250㎡80㎡-140㎡40㎡-80㎡40㎡-1200㎡80㎡-800㎡-單價9000元/㎡6700元/㎡8500元/㎡9000元/㎡18800元/㎡180000元/個總價段126-225萬元53-94元34-68萬元36-1080萬元150-1500萬元-復制產(chǎn)品西安香醍國際洋房產(chǎn)品西安楓香庭高層產(chǎn)品西安香醍國際公寓產(chǎn)品重慶時代天街SOHO產(chǎn)品西安水晶酈城商業(yè)產(chǎn)品-創(chuàng)新------利益點全面積計價----車位盈利主力客群70%城南、高新，30%其他區(qū)域。為中高收入水平的首改客群，對價格敏感度不高30%航天城企事業(yè)員工,50%城南高新，20%其他區(qū)域；為中等收入首置剛需及部分首改客群，價格敏感度高70%城南、高新，30%其他區(qū)域，中高收入投資客群，價格敏感度高70%城南、高新，30%其他區(qū)域，新興文化創(chuàng)意工作者及投資客群。收入水平較高，主要用于辦公及投資，價格敏感度不高80%本案業(yè)主，20%其他區(qū)域，高收入，投資客群，價格敏感度不高100%本案業(yè)主，價格敏感度高全業(yè)態(tài)低密度大盤龍湖在西安全業(yè)態(tài)低密度標桿項目2.以洋房產(chǎn)品入市，搶占市場先機；高層、銷售商業(yè)持續(xù)放量，確立市場地位；小戶型住宅、SOHO聯(lián)動天街，提升龍湖在西安的品牌影響力。小寨商圈高新商圈立豐商圈鐘樓商圈曲江商圈土門商圈經(jīng)開商圈長樂路

商圈李家村商圈傳統(tǒng)商圈鐘樓商圈：以全市居民、城市周邊消費者及旅游消費者為主的綜合性商圈小寨商圈：以區(qū)域機關、企事業(yè)單位及院校學生為主的，傳統(tǒng)百貨、服裝城為主要業(yè)態(tài)的區(qū)域商圈長樂路商圈：

輻射西北區(qū)域的輕紡、小百貨等綜合及專業(yè)市場商圈土門商圈：

以區(qū)域居民為主的，傳統(tǒng)百貨、臨街商鋪為主要形態(tài)，相對低端的傳統(tǒng)商圈新興商圈高新商圈：以區(qū)域居民、企業(yè)人員為主的，購物中心、超市為主要業(yè)態(tài)的新興商圈曲江商圈:

主題化商業(yè)步行街和廣場,依托曲江優(yōu)質的生活景觀資源,商業(yè)發(fā)展迅速,成為城市特色商業(yè)的代表.李家村-雁塔商圈：紡織、IT為主的專業(yè)商圈，萬達廣場的開發(fā)、運營提升了對周邊居民生活的影響經(jīng)開區(qū)商圈：

依托西安行政中心、文化體育中心、北客站交通中心，未來張家堡將成為又一核心城市商圈立豐廣場商圈：

以12萬平米的立豐廣場為主，將形成小型區(qū)域商圈3.4.1市場分析及項目定位–集中商業(yè)市場格局及競爭分析城市商業(yè)布局研究

大唐不夜城秦漢唐購物中心曲江銀泰城航天項目富力匯約7.4公里約2.3公里曲江是距航天項目最近的商業(yè)、居住集中區(qū)域現(xiàn)階段富力城是距航天基地現(xiàn)有的商業(yè)、居住集中區(qū)域，整體為便民生活類低端商業(yè)底商內街曲江區(qū)域商業(yè)概述分布及特點整體以餐飲、購物、娛樂、酒吧休閑、旅游消費為主發(fā)展特點較為集中開發(fā)，旅游、休閑型商業(yè)特點明顯餐飲拉動整體發(fā)展特點明顯。發(fā)展趨勢生活化商業(yè)趨勢加強高端化商業(yè)加強3.4.1市場分析及項目定位–集中商業(yè)市場格局及競爭分析區(qū)域商業(yè)運營概況（單位：平米，可出租面積）航天項目周邊商業(yè)體及商業(yè)街區(qū)包含：大唐不夜城、曲江銀泰城。項目名稱開業(yè)時間經(jīng)營方式項目體量項目地址大唐不夜城2009年租賃10萬曲江大雁塔南廣場簡介：項目定位：中端，綜合性商業(yè)街區(qū)，業(yè)態(tài)包含：百貨+影院+超市+餐飲娛樂

項目整體以仿唐建筑格局呈現(xiàn)，樓面包含地上三層，局部帶地下一層。其中，餐飲娛樂均以獨立

樓體體現(xiàn)，零售主體以百貨店形式體現(xiàn)。

租金體現(xiàn)：一層約180-260元，二層約140-180，三層100-140經(jīng)營情況：良好項目名稱開業(yè)時間經(jīng)營方式項目體量項目地址曲江銀泰城2011年12月聯(lián)營+租賃6萬曲江大雁塔南廣場簡介：項目定位：中、高端，百貨型購物中心，業(yè)態(tài)包含：零售+影院+超市+餐飲娛樂

項目整體以仿唐建筑格局呈現(xiàn)，樓面包含地上4層，地下一層。

租金體現(xiàn)：一層約180-240元，二層約180，三層110-140，四層70-80經(jīng)營情況：良好3.4.1市場分析及項目定位–集中商業(yè)市場格局及競爭分析■國家級航天基地，且屬于城南新的技術性版塊，高收入人群集中■屬于商業(yè)空白點■未來區(qū)域內交通便捷四通八達；規(guī)劃建設中地鐵4號線接駁本案■距離主城區(qū)較遠，區(qū)域相對獨立■常住人口較少且流動人口量低，使得消費受眾局限性較高■版塊內各類型商業(yè)體較少，區(qū)域商業(yè)氛圍較低，周邊環(huán)境有待改善。

■航天城以高起點的區(qū)域規(guī)劃，營造良好投資環(huán)境■基礎設施和交通設施配套的改善將進一步增強區(qū)域競爭力

■本項目體量大，業(yè)態(tài)齊，將成為區(qū)域性商業(yè)主導■航天基地整體開發(fā)速度緩慢，從而導致入住人口數(shù)量低，影響商業(yè)發(fā)展。■區(qū)域生活配套不足將與日趨成熟的曲江新區(qū)形成鮮明對比，導致本區(qū)域消費外流（至曲江消費），影響商業(yè)經(jīng)營■區(qū)域內未來出現(xiàn)的其它商業(yè)的直接威脅優(yōu)勢威脅劣勢商機3.4.2市場分析及項目定位–集中商業(yè)SWOT分析3.4.3市場分析及項目定位–集中商業(yè)定位商業(yè)項目說明規(guī)模82340平方米，分為5個樓面（B1、1、2、3、4）主題定位中端新興家庭時尚生活消費群定位以3公里范圍內居住及辦公客戶為主商業(yè)布局超市、影院、KTV、餐飲、零售及生活類等競爭策略通過中檔、功能復合、舒適商業(yè)環(huán)境為核心優(yōu)勢，實現(xiàn)定位差異。樓層零售餐飲次主力店（KTV\電玩）超市影院B1

1,000

10,000

F1

8,600

1,200

F2

7,700

2,400

F3

2,200

3,898

4,000

F4

500

4,200

1,800

4000合計19,00012,698

5,80010,0004,000占比36.89%24.66%11.26%19.42%7.77%4.項目規(guī)劃預案4.1規(guī)劃設計原則4.2總圖4.3總指標4.4業(yè)態(tài)指標4.5業(yè)態(tài)分布4.6分期規(guī)劃4.7住宅單體設計4.8商業(yè)總圖布局及功能分區(qū)4.9規(guī)劃風險管控4.1規(guī)劃預案-規(guī)劃設計原則

多層參考“香醍國際”成熟產(chǎn)品，高層參考“楓香庭”成熟產(chǎn)品，融合“水晶酈城，楓香庭”等成熟商業(yè)模塊；各地塊依據(jù)營銷銷售節(jié)奏，多業(yè)態(tài)結合布置，做到產(chǎn)品多樣化；可售商業(yè)面積最大化貨值最大化；項目不均衡使用容積率，便于方案排布，有利于貨值最大化有效控制成本：戶型平面布置均衡、優(yōu)化結構設計、保證凈高，降低層高，抬高車庫減少土方4.2規(guī)劃預案–總圖總技術經(jīng)濟指標一、規(guī)劃凈用地面積180377㎡二、總建筑面積982072㎡其中地上建筑面積698458㎡其中小戶型住宅建筑面積78400㎡SOHO辦公建筑面積122463㎡多層洋房建筑面積181800㎡高層住宅建筑面積186526㎡自持商業(yè)建筑面積65944㎡銷售商業(yè)建筑面積59825㎡幼兒園建筑面積3500㎡地下建筑面積283614㎡其中洋房地下室面積24544㎡地下商業(yè)面積16486㎡車庫面積216513㎡人防建筑面積26072㎡三、容積率3.87四、建筑密度39.32%五、綠地率30%六、住宅總戶數(shù)4471戶七、機動車位7844輛其中地面停車位565輛地下停車位7279輛4.3規(guī)劃預案–總指標一總體指標合計A地塊B地塊C地塊

1總用地面積180377469989789835481

2項目建設用地面積180377469989789835481

3容積率3.873.083.595.70

4建筑密度（設計）39.32%30.06%34.0%66.24%

建筑密度（規(guī)劃要求）40.0%35.0%35.0%66.24%

5綠地率（設計）48.5%56%35%10%

綠地率（規(guī)劃要求）35%35%35%10%

6總建筑面積（報規(guī)）9820721987234816883016616.1地上（報規(guī)）6984581448223514932021436.2地下（報規(guī)）2836145390113019599518

7贈送面積0000

8實際建設面積(6報規(guī)+7贈送)982072198723481688301661

9車位數(shù)78441472370526679.1地上5651182961519.2地下7279135434082516注1：項目建設用地面積指不含代征綠地、道路的凈建設用地面積；

注2：贈送面積指需要發(fā)生成本的、不計入報規(guī)面積的、但可以提供給獨立業(yè)主使用空間的面積，包括2.2米以下的地上和地下空間、不計入產(chǎn)權面積的兩層挑空的陽臺、可提供夾層空間的面積、算半面積封閉空間等。項目可對贈送面積進行自定義，在此欄加備注予以說明。

注3：項目可根據(jù)實際情況對表格進行增減。4.4規(guī)劃預案–業(yè)態(tài)指標二面積類型/產(chǎn)品類型匯總地上A地下B贈送C總報規(guī)建面(A+B)實際建設面積(A+B+C)住宅高層(18層以上，但<100m)

186526

186526186526花園洋房(9層以下）

230888230888小戶型住宅784007840078400

小計

44672649088495814495814公建SOHO寫字樓

122,463

122,463122,463小商鋪

59825

5982559825集中商業(yè)

65,94416,486

82,43082,430

小計

24823216,486264718264718車庫車庫

216513

216513216513

小計

216513

216513216513自建人防

26072

2607226072幼兒園

3500

35003500其它

小計

350026072

2957229572合計698458308159

10066171006617注1：根據(jù)項目實際情況，對業(yè)態(tài)進行刪減；

注2：人防兼車庫的面積歸入人防；注3：贈送面積指需發(fā)生成本的、不計入報規(guī)面積的、但可以提供給獨立業(yè)主使用空間的面積，包括2.2米以下的地上和地下空間、不計入產(chǎn)權面積的兩層挑空的陽臺、可提供夾層空間的面積、算半面積封閉空間等。4.5規(guī)劃預案–業(yè)態(tài)分布高層電梯洋房小戶型住宅社區(qū)商業(yè)集中商業(yè)soho車庫其他合計用地面積(㎡幼兒園3606人防車庫用地面積占比(%)79.11%18.89%-2.00%-

建筑面積(㎡)1865262063447840059825

82430122,463216513350026072建筑面積占比(%)18.99%21.01%7.98%6.09%8.39%12.47%22.05%0.36%2.66%貨值(萬元)123663185710

56440

112471

110217

99126

687626

貨值占比(%)17.98%27.1%

8.21%

16.36%

16.03%

14.42%

100.00%

4.6規(guī)劃預案–分期規(guī)劃4.6規(guī)劃預案–分期規(guī)劃運營分期建面（㎡）業(yè)態(tài)開工時間開盤時間竣備時間交房時間A地塊82082高層（含商業(yè)）2013年8月

2014年1月2016年4月2016年5月62740洋房2013年5月2013年8月2015年4月2015年5月B地塊右83220

洋房2013年7月

2013年10月

2015年9月

2015年10月

124978高層（含商業(yè)）2014年4月

2014年7月

2016年10月

2016年11月

B地塊左103955

小戶型住宅（含商業(yè)）2015年7月

2015年10月

2017年11月

2017年12月3500幼兒園2014年10月——

2016年10月2016年11月35840洋房2014年9月2015年1月2016年10月2016年11月C地塊122463SOHO

2015年9月

2016年3月2018年9月

2018年10月

82430自持商業(yè)（天街）2014年12月——

2017年4月

2017年5月

13736銷售商業(yè)2015年9月

2016年3月2018年9月

2018年10月

注：開工時間為總包單位墊層開始施工時間戶型一：兩梯四戶T4-133F兩梯四戶戶型A1A3A2A320300296004.7規(guī)劃預案–住宅單體設計23700560017700460051004600B洋房—底躍戶型A1地下一層平面一層平面26000庭院面積：134.4㎡3900620059003400780039004100540021002100220059002100210042005500550020500A1戶型面積指標：套內面積268.08㎡陽臺面積13.70㎡套型建筑面積311.61㎡贈送庭院面積169.50㎡贈送陽臺面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）13.70㎡套型贈送率4.40%庭院贈送率54.39%戶型6室3廳3衛(wèi)庭院面積：35.14㎡A13900420033001460039004200330011400圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）庭院面積半贈送面積（陽臺）21004.7規(guī)劃預案–住宅單體設計39004200330019100B洋房—2層戶型A2二層平面19200260004200150050001460079003400540042002100210046001500A2戶型面積指標：套內面積141.76㎡陽臺面積10.55㎡套型建筑面積166.71㎡贈送庭院面積60.40㎡贈送陽臺面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）17.84㎡套型贈送率10.70%庭院贈送率36.23%戶型3室2廳3衛(wèi)A2圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）庭院面積半贈送面積（陽臺）戶型特點：1、北側獨立入戶2、贈送私家花園3、雙主臥系統(tǒng)4、南北通透4.7規(guī)劃預案–住宅單體設計4.7規(guī)劃預案–住宅單體設計B洋房—平層戶型A3114003300420039001380042002100420021001500138002370039004200210043002100390014001300800A3戶型面積指標：套內面積123.83㎡陽臺面積11.10㎡套型建筑面積148.31㎡贈送陽臺面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）17.84㎡套型贈送率12.0%戶型3室2廳3衛(wèi)A3圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）庭院面積半贈送面積（陽臺）戶型特點：1、南北通透2、空間尺度舒適3、戶型結構緊湊126001140042002100210042003900420033002100210042003900420011400138003300B洋房—頂躍戶型A4頂躍下戶平面頂躍上戶平面1380023700390042002100460018005100130012300180046004200320034005400A4戶型面積指標：套內面積199.14㎡陽臺面積3.40㎡套型建筑面積229.60㎡贈送露臺面積50.16㎡贈送陽臺面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）3.40㎡套型贈送率1.48%露臺贈送率16.74%戶型4室2廳4衛(wèi)A4圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）庭院面積半贈送面積（陽臺）戶型特點：1、贈送露臺2、南北通透3、空間尺度舒適4、戶型結構緊湊4.7規(guī)劃預案–住宅單體設計25400E洋房—底躍戶型A1地下一層平面540063005100740022300390045003400118004900198503900295051003000A1戶型面積指標：戶型6室3廳3衛(wèi)一層面積178.00㎡負一層面積73.10㎡套型建筑面積251.10㎡贈送庭院面積162.34㎡贈送建筑面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）101.3㎡套型贈送率40.34%㎡庭院贈送率64.65%6000540013900300018003100300051003900360033002100500055002400420022300A1圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）庭院面積半贈送面積（陽臺）790012700390045003400一層平面4.7規(guī)劃預案–住宅單體設計25400E洋房—底躍戶型A2地下一層平面一層平面540063005100740022300390045003400118004900198503900295051003000A2戶型面積指標：30001800310030005100390033003600A22100500055002400420022300戶型6室3廳3衛(wèi)一層面積178.00㎡負一層面積73.10㎡套型建筑面積251.10㎡贈送庭院面積127.34㎡贈送建筑面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）96.2㎡套型贈送率38.31%庭院贈送率50.71%庭院面積半贈送面積（陽臺）790012700390045003400圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）60005400139004.7規(guī)劃預案–住宅單體設計2540039004500340049001985039002950E洋房—疊躍戶型A3地下一層平面二層平面6300510074005400510030002230011800A3戶型面積指標：1390030001800310030005100390036003300

2230021005000550024004200A3A3戶型6室2廳3衛(wèi)二層面積173.03㎡負一層面積48.60㎡套型建筑面積221.90㎡贈送庭院面積67.79㎡贈送建筑面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）43.10㎡套型贈送率19.42%庭院贈送率30.55%圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）庭院面積半贈送面積（陽臺）7900127003900450034004.7規(guī)劃預案–住宅單體設計E洋房—平層戶型A4127003400450039001690018003300390030003100240036002100100044001300400023001800A4戶型面積指標：330018001690025400A4A4戶型4室2廳3衛(wèi)套內面積164.25㎡贈送陽臺面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）13.40㎡套型贈送率8.2%圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）庭院面積半贈送面積（陽臺）4.7規(guī)劃預案–住宅單體設計E洋房—頂躍戶型A5150025400A5戶型面積指標：戶型4室2廳3衛(wèi)下層面積160.76㎡上層面積74.05㎡套型建筑面積234.81㎡陽臺露臺面積60.85㎡贈送陽臺面積（1/2陽臺、裝飾陽臺）53.95㎡套型贈送率23%15100127003100180030003300390045003400頂躍下戶平面3600330021005200200053002300790024003900A4A4圖例：全贈送面積（裝飾性陽臺、露臺）庭院面積半贈送面積（陽臺）12700頂躍上戶平面300072003900450015100340012700200052004900230053004.7規(guī)劃預案–住宅單體設計4.8規(guī)劃預案–商業(yè)總圖布局及功能分區(qū)樓層/面積總計：約82430平米核心品類組合精品生活2F：16486m2潮流時尚1F：16486m2生活主張-1F：16486m2家庭服飾家庭必需品童趣樂享3F：16486m2休閑生活4F：16486m2文化人生電玩數(shù)碼電器休閑餐零售：37%餐飲：25%娛樂及配套：11%次主力店次主力店正餐/休閑餐飲大賣場：10000平米兒童及配套：休閑餐/快餐：服裝服飾休閑餐服裝服飾電影院KTV瑜伽健身生活配套/零售主力店：27%可出租面積：約51498平米女性SPA快餐4.9規(guī)劃預案-規(guī)劃風險管控

規(guī)劃要求方案指標風險描述管控措施管控目標落實時間責任人/部門1綠地率：C地塊綠地率：

綠地率不達標因為自持商業(yè)滿足了管委會的商業(yè)需求，我司以此為條件，爭取在規(guī)劃指標上予以傾斜不影響項目正常報建2013年4月發(fā)展部研發(fā)部≥20%10%2地塊A，B建筑密度：≤26%，

地塊C建筑密度：≤60%，A地塊建筑密度:30.06%，

B地塊建筑密度:34.0%，

C地塊建筑密度:66.24%，建筑密度超標3廉租房22336平米廉租房本項目考慮

異地結建490平米戶型占小區(qū)總住宅面積≥70%90平米戶型占小區(qū)總住宅面積56%小戶型建設配比不達標

5.重大投資風險預警5.1重大投資風險預警對應啟動會模板[08.成本管控]-P10；[11.項目風險及其他待決策點]-P2風險項對策可能造成的成本影響項目北側2km處有座區(qū)域供熱中心距離我司項目距離較遠，客戶對此抗性不大無項目西側計劃建設4號地鐵線目前已開工，地鐵的建設將提升區(qū)域價值無A、B地塊南側規(guī)劃路(香堤路)已開工政府計劃2013年內竣工無政府要求宗地內配建住宅建筑面積5%的廉租房，目前尚無具體補償辦法協(xié)調政府按我司成本回購按政府以4100元/平方米異地結建2013年1月1日后西安實行網(wǎng)上招拍掛與航天管委會密切配合，確保低價獲取土地無6.投資參數(shù)6.1項目整體評估指標6.2項目整體資金流

(不含留存物業(yè)運營現(xiàn)金流)6.3留存物業(yè)運營現(xiàn)金流分析6.4銷售物業(yè)經(jīng)營收益分析6.5銷售物業(yè)價格規(guī)劃6.6留存物業(yè)留存情況說明6.7集中商業(yè)運營收益分析6.8項目成本測算6.9進度計劃關鍵節(jié)點項目總體投資評價指標項目總收入

803,895項目總投入

658,544項目總收益145,351項目總體收益率19.0%項目總體IRR25.1%經(jīng)營性現(xiàn)金流平衡時間2016年6月項目現(xiàn)金流平衡時間2014年2月銷售物業(yè)投資評價指標銷售物業(yè)收入

687,457銷售物業(yè)投入

578,579銷售物業(yè)凈利潤

108,879銷售物業(yè)毛利率26.5%銷售物業(yè)凈利率16.8%銷售物業(yè)IRR47.9%留存物業(yè)投資評價指標留存物業(yè)凈現(xiàn)值

116,437留存物業(yè)投入

79,965留存物業(yè)凈收益

36,472留存物業(yè)收益率31.0%留存物業(yè)IRR9.9%投資回收期（靜態(tài)）

176投資回收期（動態(tài)）

N/A第三年平均租金58.776.1投資參數(shù)–項目整體評估指標對應啟動會模板[01.項目總覽及總經(jīng)理承諾]-P106.2投資參數(shù)–項目整體資金流(不含留存物業(yè)運營現(xiàn)金流)項目整體經(jīng)營指標評估：包括住宅、底商、集中商業(yè)、酒店，計入項目的銷售收入和全投建成本，不計入租金收入、租賃運營成本及相應稅費。截止時間：銷售物業(yè)完成銷售或項目整體投入完成，以二者孰晚。資金計劃

（單位：萬元）2012年底-2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年及以后年度1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月銷售回款

-34,17555,23077,41975,91776,554174,565126,31563,4403,842總體土地支出58,21614,31021212121434311-開發(fā)建設投資51,65935,62744,45731,71243,87042,76786,52562,00327,40925,536稅金支出-1,9464,3796,3266,3726,20647,5329,9373,878466費用及其他支出1,7012,0752,2673,1123,5074,0766,2094,3222,519-經(jīng)營性凈現(xiàn)金流

(53,360)(5,474)4,12736,26822,16923,50534,29850,05329,634(22,160)累計經(jīng)營性凈現(xiàn)金流

(53,360)(58,834)(54,707)(18,438)3,73027,23561,534111,587141,221119,061開發(fā)貸融資下貸

-65,00020,00035,000-35,000----還貸--4,2508,5006,00012,00070,00029,75024,500-凈現(xiàn)金流(53,360)59,52619,87762,76816,16946,505(35,702)20,3035,134(22,160)累計凈現(xiàn)金流(53,360)6,16626,04388,812104,980151,485115,784136,087141,221119,061對應啟動會模板[01.項目總覽及總經(jīng)理承諾]-P10資金計劃

（單位：萬元）2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年租金收入

1,2876,3598,5139,96911,44513,14015,08717,32419,05620,962營業(yè)稅金及附加733614845666507468579841,0821,191房產(chǎn)稅1547631,0221,1961,3731,5771,8102,0792,2872,515運營成本2,3021,6301,8491,9041,9622,0202,0812,1432,2082,274所得稅-5911,2901,5761,8652,1992,5853,0293,3703,745經(jīng)營性凈現(xiàn)金流(61)4,0144,8695,7266,5947,5978,75310,08811,10912,236累計經(jīng)營性凈現(xiàn)金流(61)3,9538,82214,54821,14328,73937,49347,58158,68970,925經(jīng)營性物業(yè)融資下貸

還貸

凈現(xiàn)金流(61)4,0144,8695,7266,5947,5978,75310,08811,10912,236EBITDA利潤率-78.82%65.08%63.13%65.09%66.57%67.89%69.07%70.14%70.73%71.28%注：EBITDA利潤率=(租金收入-營業(yè)稅-房產(chǎn)稅-運營成本)/(租金收入-營業(yè)稅)6.3投資參數(shù)–留存物業(yè)（不含酒店）運營現(xiàn)金流分析對應啟動會模板[01.項目總覽及總經(jīng)理承諾]-P106.4投資參數(shù)–銷售物業(yè)經(jīng)營收益分析經(jīng)營指標整盤合計2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-6月7-12月1-6月7-12月簽約信息簽約面積（㎡）

822,934-55,48581,952100,290198,912186,103120,64579,547簽約收入（萬元）687,457-49,93664,79379,564152,271171,013114,68955,191簽約均價（萬元/㎡）0.84#DIV/0!0.900.790.790.770.920.950.69結算信息結算面積（㎡）822,934

221,950-287,315210,442119,524205,653結算收入（萬元）687,457

210,629-235,064159,499119,365173,530毛利率（%）

16.59%#DIV/0!0.00%0.00%0.00%0.00%權益后凈利潤（萬元）109,448

32,686-33,85323,96728,19423,434權益后凈利潤率（%）16.91%

16.48%#DIV/0!15.30%15.96%25.09%14.34%注：毛利率=(收入-成本-營業(yè)稅金)/(收入-營業(yè)稅金)對應啟動會模板[01.項目總覽及總經(jīng)理承諾]-P106.5投資參數(shù)–銷售物業(yè)價格規(guī)劃本案根據(jù)銷售節(jié)奏一共分為4期銷售：地塊A：洋房+高層+商業(yè)，一期；地塊B（右）：洋房+高層+商業(yè)，二期；地塊B（左）：高層+小戶型住宅+商業(yè)，三期；地塊C：SOHO+銷售商業(yè)，四期；銷售物業(yè)銷售均價(元/㎡)戶均售面(㎡)戶均總價(萬)總套數(shù)總建面(萬㎡)總銷金額(萬元)首次開盤時間售完時間銷售周期(月)強銷期月均銷售套數(shù)一期洋房9000175157408712726414513年8月14年12月1724高層67009866744734084918314年1月15年12月2431商業(yè)188001502835379941502914年9月15年12月163合計152674128357二期洋房9000174153544944728502513年10月15年12月2720高層670098651089111637447914年7月15年12月1860商業(yè)1880014922384125402357516年1月16年12月127合計118175183079三期洋房9000171150238406003654015年2月16年12月2324公寓850053451328664005644015年10月16年12月1588商業(yè)18800150