PAGEPAGE1大酒店項目建議書第一章

概論

第一節

項目概況

1.

項目名稱

××大酒店

2.

項目申辦單位：

××有限公司

3.

項目擬選地址

北京市××區西單商業區××大街

4.

項目背景

4.1

××工程，是北京市商業區改造的重點工程之一（占地20公頃、總建筑面積80多萬平方米），是集金融、旅游、購物、文化、文化、娛樂、辦公等為一體的大型綜合性商業開發工程。擬建“××大酒店”是該工程的重要組成部分，場址原為1992年經地方政府批復建設的綜合樓項目。原綜合樓項目因拆遷問題、投資政策和經營業態市場變化等多種原因，未能如期實施。

4.2

根據當前國家出臺的一系列房地產政策，以及北京市房地產市場、投資環境和市場需求的變化，結合北京市市場環境、特征、構成和窬量，經分析認為：地西單商業區范圍及北京金融中心附近，進行適應市場需求的商業、服務業、旅游業項目建設（如建設高檔酒店等）尚有一定的空間區位。因此，業主審時度勢、把握機會、根據目標市場（五星級酒店為空缺）特點，重新確定了企業的任務與目標，決定將原綜合樓項目轉換為五星級酒店項目，并通過高水平的經營管理而產生較好的社會效益和經濟效益。

4.3

該項目于2000年6月8日由A公司與B公司（外商）簽署協議由雙方出資地京設立一家中外合資公司——"××大酒店有限公司"（注冊資本××萬元美元，中文占70％、加方占30％）。

擬在原綜合樓項目場址上投資建設"××大酒店"。

4.4

目前建設場地拆遷與平整工作業已完成，具備了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期條件。

5.

項目性質、經營范圍、建設內容、規模和進度預計

擬建項目基本定位為五星級標準的豪華酒店（含部分酒店式公寓），經營范圍以住宿、餐飲、娛樂為主，以中小型會議、展覽與展示、購物為輔。占地面積13000平方米，建筑面積109030平方米（方案A）。建設內容為：客房、酒店式公寓、會議中心、中小型展覽與展示廳以及娛樂、購物、停車場所等。項目總投資154850萬元（方案A，含鋪底流動資金），全部由合資公司解決。北京××大酒店是一座集集高檔客房、餐飲、會議中心、商場、娛樂場所、地下停車場等為一體的現代化、智能化綜合性商業服務設施。該項目預計明年開工，建設周期3年，2004年建設并投放使用。

6.項目前期動作情況

2000年8月，完成以下幾項申請的前期準備工作：一是委托××工程咨詢公司編制可毛生研究報告；二是分別向北京市計委、國家計委匯報項目建設的基本想法及依據；三是擬于9月下旬正式行文向北京市計委、國家計委申報立項。

第二節

合資雙方簡介

1.

A公司

A公司系房地產綜合性開發公司。它成立于××年，1993年實行股份制，1994年吸收一外資公司入股后成為合資股份有限公司。目前，注冊資金×億元；總資產63億元，凈資產32億元。近年來，全公司累計從境外引進資金3.88億美元。公司擁有正式員工235人，其中本科以上學歷130人，占55％。

公司現年房地產開竣工面積超過1500萬平方米，以其雄厚的經濟實力、豐富的經營管理經驗及良好的經營業績和信譽名列北京市三大房地產企業之中。

當前國家一系列主改政策出臺，引發了北京市大規模的市政建設和舊城改造新熱潮，為房地產開辟了廣闊和新和發展空間。××公司將通過貫徹ISO9000標準系列，進一步提高公司管理水平，努力降低成本，為客戶提供滿意的房地產產品和服務。

2.

B公司

是一家注冊于加拿大的資產經營和投資控股公司，主要業務為投融資、房地產，以及通過合資與附屬公司形式從事的藥品研、產、銷。八十年代初，該公司在中國大陸、香港與臺灣地區投資、經營地產物業和從事制衣及相關商品產品貿易。1999年營業收入3.8億美元、凈資產6.8億美元。

該公司憑借銷售渠道、投融資等方面優勢在過去的8年當中參與了多個項目的投融資工作。

3.

委托管理

××大酒店有限公司將委托在國際上享有盛譽的酒店管理集團——×××管理集團對建成后××大酒店日常業務進行經營與管理。

日前，××酒店管理集團已中中國經營3家酒店，"××大酒店"將是該酒店管理集團在中國境內開辦的第四家高檔酒店。

第三節

本《項目建議書》的編制依據、指導思想、原則和內容

1.

編制依據

1.1

《××有限公司營業執照》。

1.2

《××股份有限公司資質證書》。

1.3

《××大酒店合資經營協議書》。

1.4

建設用地批準書附件

1.5

北京市國土資源和房屋管理局（原北京市房管局）對于申請延長項目用地期限的批復。

2.

指導思想

2.1.1

充分利用項目建設所在地的區位優勢，搞好項目的規劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。

2.1.2

項目建設既是立足國內，又是放眼國外。立足國內就是要圍繞發展城市經濟、知識經濟、假日經濟、首都旅游資源、人文優勢等做好旅游觀光事業這篇文章，并為北京金融中心發展搞好全方位服務。放眼國外就是是抓住我國即將加入世貿組織這個機遇做好進一步擴大對外開放和迎接國際市場競爭的準備工作，為國內外商貿易交流、文化交流做出貢獻。

2.1.3

項目建設是按照北京市城市總體規劃的要求，與北京市尤其是西城區的城市建設相結合，與西單商業一條街的整體開發相結合，與北京金融中心建設相結合，通過項目建設，進一步完善周邊環境和項目建設所在地的城市中心區域功能，創造良好的投資環境和經營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。

2.2

原則

2.2.1

酒店設計既要現行特點體現行業特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業、拉動全市經濟增長等）的功能。

2.2.2

做好項目的經濟分析和財務分析，為項目建設單位（投資方）和項目建設主管以及審批單位提供科學、準確的決策依據。

3.

內容

根據本項目的建設方案、申辦單位的行業特點和未來經營策略的要求，本《項目建議書》主要研究的范圍和內容如下：

3.1

概論

3.2

項目建設的必要性

3.3

市場分析與預測

3.4

建設用地及相關配套條件

3.5

建設方案

3.6

環保、勞動安全與衛生

3.7

投資估算與資金來源

3.8

建設進度與資金使用

3.9

項目組織機構與動作方式

3.10

經營方式與策略

3.11

經濟效益評價

3.12

風險性分析

第四節

本《項目建議書》編制的目的與作用

通過對項目建設必要性、市場分析、建設規模、投資估算、效益評價、結論與建議等主要內容進行比較科學、完整、準確的定性和定量分析，編制比較規范的《項目建議書》，從而為業主進行項目建設前期工作和為立項審批單位提供相關決策依據。

第五節

結論與建設

1.

在全面分析市場、準確經營定位、提高服務水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現在：首先，為北京市"繁榮西單、發展西城"的戰略實施做出貢獻，帶動北京市舊城改建工作的發展；其次，增加了國家和北京市的稅收；第三，可為社會提供近千個工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經濟發展而逐漸增長的市場需求做貢獻。

在產生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項目的開發建設而贏得一定的經濟效益：一是可以通過經濟獲得利潤，逐步收回投資；二是××大酒店地處北京商業中心和金融中心，投資方在這一地區擁有高檔物業，必將提高其市場竟爭力和企業的知名度，從而鞏固和擴大企業經營范圍；三是××酒店管理集團作為在國際上享有盛譽的酒店管理集團，其對××大酒店建成后的經營管理，必將推進北京市酒店業經營水平、服務水平及總體經濟效益的逐步提高。

2.項目風險大小投資決定于論證是否科學、建設期間以及運營過程中不可預知因素的多寡與解決的難易程度等。

3.綜合分析，目前在西單商業一條街繁華地帶和北京金融中心附近建設硬件設施一流、軟件管理一流的五星級大酒店時機比較恰當，既有必要（填補空缺、滿足需求、改善布局與結構矛盾）又有可能（相關條件具備）。建議國家有關部門批準立項。

第二章

項目建議的必要性

1.是推動北京市政府城區經濟發展戰略的需要

改革開放以來，北京城區經濟發展持續增長，目前已經到了一個能否再上新臺階的關鍵時期。××大酒店建設將成為西單周邊地區經濟發展，乃至全市經濟建設起到推動作用。

2.是繼續深化商業流通體制改革，不斷提高企業管理水平的需要

近10余年來，流通領域通過在不同行業中嘗試中外合資，一方面引進了資金，另一方面引進了技術和管理，從而推動了我國流通體制的總體發展和綜合效益提高。但是，我們在軟件管理方面與國外先進水平相比還有較大差距。因此，繼續在酒店業進行有選擇的中外合資項目，重點引進軟件管理，對繼續深化我國流通體制改革、不斷提高商業企業管理水平仍具有重要意義。

3.是實施行業精品戰略，進行結構調整的需要

目前京城各類酒店數量并不少，但軟硬設施堪稱一流、服務水平今消費者滿意的精品中高檔酒店并不多，且存在布局過于集中、經營結構不盡合理的問題。北京××大酒店的建立將對緩解此類矛盾起到應有作用（填補了西城區五星級酒店為空白的狀況）。

4.是進一步推動對外開放，完善首都城市功能的需要

××大酒店適時建設，對增加西單商業區和北京金融中心服務設施、完善首都城市功能；對進一步推動中外各方面的交流，進一步鞏固和擴大對外開放成果，具有一定意義。

5.是優化土地資源配置，確保土地增值的需要

西城區是北京市的政治、文化、商業中心地帶，也是建設中的金融中心所在地。項目建設所處的西單商業中心地帶，商場云集，各大金融機構集中于附近，西單商場、華威大廈、西單賽特大廈、中友商場、西單文化廣場、首都時代廣場、圖書大廈、中銀大廈、國內貿易局、金融中心等彼此襯托、相互呼應。這一地區的土地十分珍貴，長年空置非常可惜。

××大酒店的建設，有利于房地產資源的優化配置，有利于房地產業的流動開發和確保土地增值。

6.是改造舊城區的需要

項目所在地周邊的達智危房改造區綜合項目是與西城區的重點工程一次性規劃、同步進行的。該項目的建設有利于促進西單地區危房改造工程的全面開展。

7.是商務活動發展的需要

本項目緊鄰北京市金融與商業中心，建成后可為周圍各大金融及其他機構公務人員提供商務活動、商住用房和休閑、娛樂場所。

8.是進一步推動旅游業發展的需要

北京是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，旅游資源極其豐富。目前，年觀光人數超過200萬人次。興旺的旅游業和各種政治、經濟文化活動，為北京酒店業提供了充分的發展機遇。反之，建設管理、服務、設施一流的高檔酒店對旅游業的進一步發展也會起到應有的推動作用。

9.是發展項目自身優勢的需要

項目所在的地區，是北京市屬于文化素質較高、經濟發達、人民生活富足的地區。特別是××地區，為京城三大繁華商業區之一。經過近年來的改造，商區的面貌煥然一新，一批現代商廈的開業以及世界級零售商家的加盟，使此地購物環境和服務水平更上一層樓。

歷史悠久的民族文化宮與新建成的圖書大廈遙相輝映，西單文化廣場將成為長安街上的新景觀和休閑娛樂的較佳場所。周邊特有的文化氛圍使“××大酒店”更具魅力。

該項目距西二環1.1公里，北二環5公里，東二環6公里，復興門內大街100米，地鐵站近在咫尺。人口密集、經濟發展在西單地區原本就具備良好的市政條件，經過近年的改造，該地區的各種市政設施更趨完善，市政規劃充分考慮到發展的需要，投資環境比較理想。

第三章

市場分析與預測

第一節

北京市旅游市場簡析

北京作為舉世聞名的國際化城市和具有悠久文化發展史的古都皇城，擁有豐富的旅游資源；旅游業、酒店業的優勢得天獨厚。作為全國的政治、經濟、文化中心和中國面向世界的窗口，北京城內相關設施齊全、人才薈萃，商機眾多。

1.當前北京旅游業的基本情況

1.1

游客

1999年全市接待海外旅游者252.39萬人（約占全國的9.3％），比1998年增長14.68％。其中外國人205.02萬人，比1998年增長15.06％；港澳同胞26.53萬人，比1998年增長6.31％；臺灣同胞17.53萬人，比1998年增長24.08％，華僑3.32萬人，比1998年增長17.16％。

1.2

收入

經過改革開放20余年的發展，北京國際旅游業創收從1980年的1.2億美元增加到1999年的24.96億美元（占全國的18％）。1999年北京旅游業國內國際總收入達662.16億元人民幣（相當于全市總產值的10％和第三產業增加值的32％）。1999年全市涉外酒店營業收入總額為123.19億元，上繳稅費12.59億元（比1998年同期增長1個百分點），利潤總額為4.87億元（比1998年同期增長89.49％）。

1.3

從業人員

旅游業直接從業人員30.28萬人，間接從業人員約99萬人；酒店從業人員12.2萬人。旅游業已成為北京市第三產業的支柱和最具發展前景的產業之一。

2.

來京海外游客相關情況

2.1

來源

1999年亞洲游客（包括港澳臺地區）144.34萬人，歐洲游客58.26萬人。主要客源國（前十名）是：日本（45.65萬）、美國（24.09萬）、韓國（19.15萬）、馬來西亞（10.95萬）、德國（10.53萬）、英國（8.81萬）、法國（7.88萬）、新加坡（7.28萬）、加拿大（5.45萬）、澳大利亞（4.85萬）。其中，韓國來京人數從1998年排序第5名升至第3名。

2.2

花費

近8年海外旅游者人均花費（單位：美元）

年份

人均花遇

1993

615

1994

989

1995

1054

1996

1028

1997

1054

1998

1082.3

1999

1032.17

2000

1062.31

1999年海外旅游者在京花費

海外旅游者

外國人

華僑

港澳同胞

臺灣同胞

人均天花費（美元）

219.61

228.73

194.62

149.23

172.26

人均花費（美元）

1032.17

1097.9

1226.11

596.92

620.14

旅游創匯（億美元）

24.96

21.1

0.25

2.2

1.14

2.3

停留時間

1999年海外過夜旅游者平均停留時間為6.4天，其中團體旅游者停留5.9天，散客平均停留6.7天。從客源構成看：外國人6.7天，華僑8.5天，香港同胞4.1天，澳門同胞4.3天，臺灣同胞9.4天。其中，零散旅游者在華平均停留時間比團體停留時間長0.8天，臺灣旅游者在祖國大陸停留時間最長，停留最短的是香港同胞。

2.4

特點

a.行程特點

以短程為主，瀏覽的城市以1-3座居多。

團體旅游者瀏覽4座以上城市的占23.7％，散客僅占12.3％。

臺灣旅游者的行程相對較長，一次游覽4座城市的占42.7％；香港旅游者的行程最短，95.0％的香港旅游者一次只游覽1-3個城市；游覽4座以上城市的僅占5.0％。

職員、技工/工人、服務員/推銷員的平均選種短于其他職業的旅游者；而退休人員、軍人、其他職業者平均行程普遍較長。

以觀光度假、宗都朝拜和文體、技術交流為目的的旅游者的平均行程要長于其他旅游目的的旅游者，而以探親訪友、商務、會議、健康療養為目的的旅游者的平均旅程相對較短。

b.住宿設施的選擇特點：

1999年選擇賓館飯店住宿皂的占67.5％，比1998年下降了0.6個百分點，選擇公寓住宿的占6.0％，比1998年下降0.2個百分點，選擇招待所住宿的占8.3％，比1998年增加1.1個百分點；地私人住所住宿的占16.5％，雙1998年下降了0.9個百分點。此外，還有1.7％海外過夜旅游者地車船中度過。商務散客及參加國際會議的旅游者基本選擇四、五星級酒店。

2.5

變化趨勢

a.港澳臺入境人數上升，外國人人數下降。1998年全國入境人數為6250萬人，其中港、澳、臺入境人數5550多萬人，比上年同期增長了13％；外國人入境人數700萬人，比上年同期下降了7％。由于花費水平的不同，1998年海外入境人數雖保持了10％以上的增長率，但外匯收只增長了4％。

b.遠程客源的比重有所上升。周邊國家和亞洲的客源比重略有下降（但仍是主要客源），遠程客源的比重有所上升（歐美客源比重上升應是值得注意的動向）。

c.商務、會議、分務性入境的比重近來在上升。這與我們對外開放的形勢有關，也和國家的總體經濟狀況有關。

d.選擇賓館飯店住宿的雖略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿的比重呈上升勢頭。

e.商務散客及參加國際會議的旅游者選擇賓館飯店的比例普遍高于其他海外旅游者；與外國人相比，港澳臺胞以及華僑選擇私人住宿的比例比較高。在海外過夜旅游者中，團體旅游者選擇賓館、飯店住宿的比例（23.1％）明顯高于團體旅游者（2.5％）。

3.

來京國內旅游者情況

1999年接待外省市來京游客6130萬人次，比1998年增長6.06％。人均花費680.35元，平均停留6.9天。接待外省市來京旅游總收入417億元人民幣。在外地游客中，來自周邊地區的游客占40％，沿海地區游客占50％。

1999年接待北京市民旅游人數比1998年增長6.06％，人均花費106.02元，接待北京市民旅游總收入33億人民幣。北京市民在京旅游年平均出游率2.68次。

北京市國內游客絕大多數是自費旅游，消費以中低檔為主，公費旅游的消費以中高檔為主，但比例只占17.93％。

第二節

北京市旅游涉外酒店市場簡析

1.星級涉外酒店（333家）數量

標準

數量

五星級

17

四星級

32

三星級

74

二星級

115

一星級

67

公寓

28

合計

333

2.涉外酒店客房累計供應量

年份

1988年以前

1998

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

客房數

23650

26173

29520

41048

45858

50129

52475

54330

57500

59385

62107

62816

64238

項目數

97

109

128

167

185

198

212

230

254

269

286

292

300

北京涉外酒店客房車新增供應量

年份

1998

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

客房數

2523

3347

11528

4810

4271

2346

1855

3170

1858

2749

709

1422

項目數

12

19

39

18

13

14

18

24

15

17

6

8

由上看出，近些年來北京涉外酒店年平均新增客房在700-3100間，平均不低于1000間。

3.區域分布情況

北京的酒店以朝陽、東城、海淀最為集中，高檔酒店則集中在朝陽區的東二環、東城區的王府井大街、東長安街和海淀區的紫竹橋附近。

朝陽區、東城區是北京發展較早的商務區，且臨近機場、交通便利，該地區的酒店以商務客人為主，其中一些在京有投資項目的港澳臺人士是這一區域高檔酒店的長期客戶。如貴賓樓飯店、長城飯店、昆侖飯店、中國大飯店等。海淀區由于高科技、IT產業較為集中，各大型中資、外資IT生產廠家多選取像香格里拉、香山飯店等高檔酒店定期或不定期舉辦各類產品新聞發布會、全國經銷商大會等。另外，海淀區風景名勝旅游點較多，多數國內游客選擇在該區的中低檔酒店下榻。

北京市旅游涉外酒店區域分布表

朝陽

東城

西城

海淀

宣武

崇文

豐臺

遠郊

項目數量

107

43

37

61

21

10

18

50

其中：5星級

8

6

0

3

0

0

0

0

表中數字顯示，朝陽、東城區五星級酒店數量多，趨于飽和；西城區五星級酒店數量為0，發展潛力較大。

4.未來幾年部分新增酒店情況

項目名稱

區域

客房套數

預計開業時間

金健飯店

朝陽

200

2000

名人大酒店

朝陽

331

2000

東方廣場

東城

660

2001

北京國際金融中心

西城

—

2001

莊勝廣場

宣武

—

2002

天圓廣場

東城

—

2003

注：北京國際金融中心是按五星級酒店籌建的。

5.客房出租率情況

從下表看，北京市酒店市場的平均出租率為60％；1991年和1998年呈現低谷。目前，呈上升趨勢（尤其是今年上升顯著，大飯店約占70％）。

北京市近9年酒店平均出租率

年份

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

平均出租率％

57

67

75

71

67

63

60

48

56

6.經營價格情況

北京市星級涉外酒店客房平均價

星級

客房平均價（元/間/天）

5

600-1400

4

350-750

3

250-350

2

200-280

1

100-200

1992-1999年北京市酒店平均房價上漲情況對照表

年份

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

平均房價上漲率％

15.11

42.5

81.58

19.08

-2.03

-4.35

-25.27

-11.43

7.發展趨勢

一是高星級酒店的經營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對客和利潤率在下降，但經營比重在酒店行業是仍拔頭籌。二是商務酒店的比重量繼續增加。三是新的經營品種在生產。拆零銷售、網絡化銷售、分時銷售、售后服務等一系列新的經營品種和經營概念在產生。四是國際酒店管理集團拓展中國市場的速度較快。自1984年至今，假日酒店在中國已經管理了23家酒店，到2000年將達30家。香格里拉集團在全世界有36家酒店，2000年在中國管理的酒店將達到20家，成為在中國發展迅猛的酒店管理集團之一。新世界酒店集團在中國已經管理了8家酒店，準備在下一個十年達到50家。凱悅集團在中國設有2家酒店，明年將管理五星級的上海凱悅酒店。喜來登集團在華管理5家酒店、日航集團4家、希爾頓集團3家、半島集團6家、凱賓斯基3家。總之，國際酒店將努力擴大其在中國的市場份額。排在世界前10名的國際集團中，大部分都有在中國管理的酒店。目前，車內的高星級酒店多數是由國際酒店管理集團經營管理，他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優勢，使自身在華的市場份額和經濟效益等都領先于我國傳統酒店業。

第三節

項目周邊市場環境分析

1.區域特點

地理條件優越。本項目位于北京市的中心區域，距天安門約2公里，與長安街僅百米之遙；且地處北京商業黃金地段，東鄰西單北大街，距北京金融中心僅一公里；周邊的民族文化宮、西單文化廣場、圖書大廈等，營造出獨特的文化氛圍。

交通發達。在西長街上有1路、4路、21路、52路、52支線、57路、特1路、特5路、特6路、60路等公交車通過；西單北大街上有102路、105路、109路、22路、808路等公交車通過；太平橋大街上有7路車經過；另外，西單和地鐵站就在本項目所在地附近。

2.競爭狀況分析

2.1

從總量上講仍存在不小的市場空缺

北京市四、五星級酒店區域分布表（到1999年底）

西城區

其他區域

五星級

0

17

四星級

4

32

本項目所處的西城區雖然是新興的商業、商務、金融中心，卻缺乏高酒店物業（五星級為0）。

本項目區域市場為東至天安門、西至公主墳、北至車公莊，南至廣安門，在此區域內共有四星級酒店5家、三星級酒店9家、二星級酒店4家、一星級酒店3家，未定星級的酒店5家，公寓1家。具體情況見下表：

區域市場內涉外酒店基本情況表

星級

單位名稱

單位地址

客房套數

床位數

4

金都假日酒店

西城區阜外北禮士路98號

331

392

4

西苑飯店

海淀區三里河路1號

1300

1900

4

民族飯店

西城區復興門內大街51號

527

800

4

京都信苑賓館

海淀區什坊院6號

325

540

4

新大都飯店

西城區車公莊21號

354

624

4

蘇源錦江大廈

宣武區廣安門外大街3號

202

358

3

順成飯店

西城區金融大街甲16號

76

152

3

職工之家

西城區真武廟路一號

369

683

3

燕京飯店

西城區復外大街19號

543

1086

3

鐵道大廈

海淀區北蜂窩甲102號

463

950

3

中土大廈

海淀區北蜂窩6號

304

562

3

梅地亞中心

海淀區復興路乙11號

246

455

3

裕龍大酒店

海淀區阜成路40號

268

536

2

紫玉飯店

海淀區增光路55號

304

544

2

通華苑飯店

西城區北禮士路101號

41

82

2

凌奇賓館

西城區百萬莊大街8號

124

248

2

北外賓館

海淀區西三環北路19號

74

127

1

書香園賓館

西城區北禮士路135號

65

119

1

西單飯店

西單大木倉北一巷

88

176

1

望海樓賓館

海淀區玉淵潭公園內

40

80

未定

貴陽飯店

西城區三里河月壇南街

106

196

未定

京濱飯店

西城區阜外大街24號

213

426

未定

中國科技會堂

海淀區復興路3號

264

492

未定

新時代大酒店

宣武區廣安門內大街338號

210

389

未定

順峰金閣飯店

西城區蓮花池東路甲1號

55

76

華威大廈

西城區西單北大街130號

108

115

合計

7192

12492

從區域市場內的涉外酒店基本情況可以看出，涉外酒店（27家）占全市場涉外酒店總量的比例為7.78％。可提供的床位數為12492張，全年有效供給為12492×365=455.96萬人。西城區市場可以說是朝陽、東城之后新興起的商務中心地帶，加上其輻射范圍（城西、城南、城西北的大部分地區），該市場應占全市15％的有效需求（621.74萬人）。可見區域市場還存有較大的市場缺口。

2.2

對高星級酒店尤其是五星級酒店仍有一定需求

a.北京金融中心對高星級酒店有明顯需求。金融中心內有中國人民銀行、上海浦東發展銀行、中國建設銀行、中信實業銀行、國信證券、世紀互聯、中國銀行、交通銀行、華夏很行、平安壽險、中瑞華會計師事務所、北京華虹—NEC、北京金達融信計算機系統工程有限公司、保捷環球電腦軟件公司、中國網通、清華比威、首都信息發展股份有限公司等，這些大銀行和企業的商務活動（包括商務會議）對該地區高星級酒店有較大的需求。

b.西城區有眾多的國家級單位。隨著中國加入WTO的臨近，這些國家級單位的國際交往將大大增加，國際交往將大大增加，國際交往的增加會帶來大量的國際客源。目前本地區高星級酒店不能適應這種發展勢頭。

c.區域內有繁華的西單商業街。大量的國際、國內游客，對高檔酒店設施的需求比較旺盛。

2.3

有相應的輻射范圍

由于京城西部地區高星級酒店缺乏，所以本項目可以輻射到西部絕大部分地區。中關村是IT、高科技產業密集的地區，近來已有一些單位出現東遷東城、朝陽區的現象，其中很重要的一個原因是中關村附近沒有高檔酒店，企業召開高級商務會議時，不得不去東城、朝陽一帶。

第四節

來京海外旅游者人數預測

本項目定位于五星級的高級酒店，所以在預測總體市場時，海外游客占很大因素。

方法一：

（萬人）

年份

年份序號（t）

實際接待人數（Y）

t×Y

t×t

預測接待人數

1980

-19

28.6

-543.4

361

1981

-17

39.4

-669.8

289

1982

-15

45.7

-685.5

225

1983

-13

50.9

-661.7

169

1984

-11

65.7

-722.7

121

1985

-9

93.7

-843.3

81

1986

-7

99

-693

49

1987

-5

108.1

-540.5

25

1988

-3

120.4

-361.2

9

1989

-1

64.5

-64.5

1

1990

1

100.1

100.1

1

1991

3

132.1

396.3

9

1992

5

174.8

874

25

1993

7

202.7

1418.9

49

1994

9

203

1927

81

1995

11

206.9

2275.9

121

1996

13

218.9

2845.7

169

1997

15

229.8

3447

225

1998

17

220.1

3741.7

289

1999

19

252.4

4795.6

361

總計

0

2656.8

15936.6

2660

2003

27

294.57

2004

29

306.55

1.繪制散點圖。由散點圖可見，觀察值的時間序列接近直線，故采用直線趨勢法進行預測。

2.設預測模型為：Y=a+bt，求直線趨勢預測模型參數。

a=132.84,b=5.99，預測模型為Y=132.84+5.99t。

3.將已知時間序列為t代入預測模型，得出預測值。

Y（2003）=132.84+5.99×27=294.57（萬人）；

Y（2004）=132.84+5.99×29=306.55（萬人）。

北京市1980-1999年歷年接待海外旅游者人數

方法二：

（萬人）

年份

實際接待人數（Y）

環比指數X

1980

28.6

1981

39.4

1.38

1982

45.7

1.16

1983

50.9

1.11

1984

65.7

1.29

1985

93.7

1.43

1986

99

1.06

1987

108.1

1.09

1988

120.4

1.11

1989

64.5

0.54

1990

100.1

1.55

1991

132.1

1.32

1992

174.8

1.32

1993

202.7

1.16

1994

203

1.00

1995

206.9

1.02

1996

218.9

1.06

1997

229.8

1.05

1998

220.1

0.96

1999

252.4

1.15

幾何平衡數

1.12

從上表可以看出，北京市接待海外旅游者的人數一直在上升，且上升速度（環比速度）大體接近。故采用幾何平衡法進行預測。

Y（2003）=252.4×1.12的4次方=397.16（萬人）

Y（2004）=252.4×1.12的4次方=444.82（萬人）

將兩種方法所得的預測值都賦予相同的權數（0.5），則得出最后的預測值為：

Y（2003）=294.57×0.5+397.16×0.5=345.84（萬人）

Y（2004）=306.55×0.5+444.82×0.5=375.69（萬人）

可見，北京海外旅游市場客源增長趨勢看好。

第五節

五星級酒店客房出租率預測

1.北京市五星級酒店平均客房出租率

單位名稱

平均客房出租率（％）

貴賓樓店

53

香格里拉飯店

68

長城飯店

67

王府飯店

59

皇冠假日飯店

74

華僑飯店

69

昆侖飯店

54

北京飯店

55

釣魚臺賓館

48

中國大飯店

67

希爾頓飯店

74

京瑞大廈

63

新世紀飯店

70

港澳中心瑞士飯店

71

京廣中心

70

長富宮中心

65

凱賓斯基飯店

67

總計

1094

平均

64.35

2.本項目開業后客房出租率預測

年份

平均出租率％

1992

64.67

1993

69.68

1994

69.86

1995

66.16

1996

66.08

1997

64.85

1998

63.79

1999

64.35

平均

66.18

2003

67.98

2004

68.59

Y（2003）=66.18％×（1+0.9％）的3次方=67.98％

Y（2004）=66.18％×（1+0.9％）的4次方=68.59％

第六節

五星級酒店平均房價及營業構成

1.北京市五星級酒店1999年平均房價

單位名稱

客房實際平均房價（元/間/天）

貴賓樓飯店

999

香格里拉飯店

566

長城飯店

641

王府飯店

525

皇冠假日飯店

478

華僑大廈

350

昆侖飯店

785

北京飯店

525

釣魚臺賓館

1223

中國大飯店

988

希爾頓酒店

658

京瑞大廈

316

新世紀飯店

328

港澳中心瑞士飯店

706

京廣中心

447

長富宮中心

484

凱賓斯基飯店

784

總計

11140

平均

655.29

2.北京市五星級酒店1999年營業構成

單位名稱

營業收入

（不含公寓）

客房

公寓

寫字樓

其他

貴賓樓飯店

40

60

香格里拉飯店

45

55

長城飯店

53

47

王府飯店

27

73

皇冠假日飯店

66

34

華僑大廈

61

39

昆侖飯店

48

52

北京飯店

56

44

釣魚臺賓館

56

44

中國大飯店

49

51

希爾頓酒店

46

54

京瑞大廈

55

1

44

新世紀飯店

37

5

16

42

港澳中心瑞士酒店

40

9

9

42

京廣中心

25

18

30

27

長富宮中心

29

23

20

28

凱賓斯基飯店

27

17

13

43

平均

44.71

（含公寓）

京瑞大廈

55

1

44

新世紀飯店

37

5

16

42

港澳中心瑞士酒店

40

9

9

42

京廣中心

25

18

30

27

長富宮中心

29

23

20

28

凱賓斯基飯店

27

17

13

43

平均

35.5

12.17

17.6

37.67

第七節

本項目利弊分析（SWOT分析法）

1.優勢（Strength)

1.1

地理位置優勢

北京金融中心、西單商業街等將發展成為北京經濟的重要組成部分。目標市場區域內，五星級酒店僅此一家，因此，地理位置的優越性和一定時期內的壟斷性及稀缺性將是客房出租率的有利保障。

1.2

客源優勢

把握好項目周邊商務、休閑旅游度假和其他有關重要活動較多等特點，將能吸引足夠的客源。

1.3

品牌和管理優勢

該項目委托××管理集團進行管理。四季酒店管理集團品牌對未來的旅游者、商務散客、高級會議等都具有良好的信譽度，同時××管理集團在輸出品牌和管理的同時也為其在中國酒店業市場發展的未來奠定了較高的起點。

2.

劣勢（Weakness）

2.1

北京涉外飯店共有333家，因結構性不平衡，造成了西城區極大的市場機會，但仍不能消除在總量上酒店供大于求的負面影響。

2.2

目標客源市場中的會議份額可能因時間上的不確定性而影響其出租率。

2.3

剛開業的兩年內，新項目對隨機性的目標客源尚有一段時間的認知過程。

3.

機會（Opportunity)

3.1

隨著我國經濟的發展和即將加入WTO，各種基礎設施和旅游環境將持續改善，大規模接待散客旅游者的條件已經成熟，團隊觀光旅游者在入境旅游者中的比例將有所下降；同時，伴隨著對外開放的進一步擴大，度假旅游等新型產品的開發，度假旅游者、商務旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保北京高檔酒店的出租率持續攀升。

3.2

北京涉外酒店雖總量過剩但城區結構并不平衡，在競爭的環境下，仍有實體不斷地尋找市場機會進入酒店業。該項目有較為充裕的時間、空間確立自身在市場競爭中的應有地位。

3.3

金融中心的崛起便得五星級酒店最主要的目標客源——商務客源及會議客源呈現跳躍式增長。

4.

威脅（Thteat）

4.1

外貿飯店、寫字樓、公寓功能酒店化，分流了相當部分的客源。

4.2

近幾年三公里范圍內因地理位置的優越可能出現其他投資者籌建新的五星級酒店。

4.3

北京市所有涉外飯店面涉著為爭取目標客源而進行不良價格戰的影響。

第八節

本章小結

一是市場調研情況表明，××區接待旅游人數、擁有客房量應占全市的15％左右，目前尚有4-5％的缺口。××區由于特殊的地理位置、經濟發展強勁和需求旺盛等造成了極大的高檔酒店市場機會，產生了填平補齊的機遇，這種填平補齊手工藝過程也刺酒店業結構優化化的過程。

二是各區情況的不同產生了彌補差異的機遇，這一過程也是城區結構優化的過程。目前，區域市場內僅有民族飯店、新興賓館等，且都規模不大，檔次不高。本項目在該區將具有極強的競爭力，有望成為京城西部地區酒店的中新"明星和龍頭"企業。

三是項目建設周邊的金融中心、西單商業街巨大的市場容量使北京××大酒店項目存在一定的發展空間。客源、會議以及有關活動較多，加上本項目中方開發商在京城頗有名氣和聘請了國際著名連鎖飯店——××管理集團進行經營管理等，這些都對該項目建成以后的正常經營十分有利。

四是北京國際地位的加強，國際、國內商務活動的日益頻繁，以及國際、國內旅游業的持續發展將推動北京酒店業繼續繁榮、興旺。

第四章

建設用地及相關配套條件

第一節

建設用地概況

1992年，A公司結合西單地區改造提出符合北京市城市總體規劃要求的達智地區危房改造方案，經××區計委和××建委批復，次年辦理了土地劃拔手續。

建設用地位于北京市××區西單北大街西側××地區，該用地東距天安門2.3公里，西距復興門1.1公里，南距復興門大街100米，地處市中心鬧市地區。

第二節

用地優勢及場址選擇

1.地理位置優越

××區是北京市政治、文化中心區之一，也是正在建設中的金融中心所在地。本項目場址距金融街1.1公里，沿線西行有中國銀行、國內貿易局、中國工商銀行、中國人民銀行、北京國際金融大廈、遠洋大廈等眾多金融機構和單位。沿長安街東行6-7公里為東三環正在建設中國國際商務辦公區，西行3-4公里為國家主要部委辦公區。

建設肜地還處于北京最著名的商業街西側，此地產廈云集，匯集北京地區乃至在全國都有一定知名度的廠商，如西單商場、華威大廈、西單賽特大廈、中友商場、西單文化廣場、首都時代廣場、圖書大廈等。

本項目場址地處市中心，到市區各主要文化設施、名勝景點也十分方便。

可見，地理位置的優越性和良好的區域環境為本項目的正常經營奠定了良好基礎。

2.周邊缺少同類酒店，市場優勢明顯

××地區與王府井地區相比高檔酒讓數量明顯是少（五星級酒店為空缺），項目選址周邊多為商業大廈、辦公樓（寫字樓），因此選擇該地區建設××大酒店具有一定的有利條件。

3.出行方便，交通便捷

擬建項目用地屬北京，××E11號用地，東側有規劃中的華遠路，由華遠路南行200米可至長安街，向東150米可到西單大街。隨著西單路口改造工程和西西工程的完成，該用地出行各件將十分便利。

本項目距西二環1.1公里，北二環5，東二環6公里，周圍有多條公交線路和地鐵，可為客人到達城區各地提供便捷條件。

4.市政配套條件好，項目實施有基本保障

西西工程經多年統籌規劃與建設，市政基礎設施大為改善，現有西單開閉所、10號地煤氣調壓站，熱力、上下管道、電信管線一應俱全。本項目建設所需相關內容可就近接入管線，且用量有保障。

5.項目建設可帶動區域經濟發展，符合北京市城市總體規劃要求

按北京市城市總體規劃要求，西單地區是北京市重要的商業發展地區。西西工程地符合發展規劃是求的同時，強調兼顧與其同步建設的金融、文化、服務等設施，以達到相互襯托和共同促進的目的。本項目的實施對完善區域綜合服務功能，帶動地方經濟發展將起推動作用。

第三節

場址自然概況

1.地形、地貌

該用地現已完成拆遷，三平一通，地形平坦，平均坡度1％。

2.地質

根據附近工程地質勘探資料表明，該地區地質條件較好，地耐力較高。地下水水位較低，但雨季施工需考慮降水。

3.氣象

本市為暖溫帶大陸性氣候，四季分明、雨熱同季，年平均溫度11℃。平均溫度最高為7月，最低為1月。極端最高氣溫40.3℃，極端最低氣溫為-21.0℃。最大積雪深度22厘米，最深凍土層為70厘米。年平均降水量為600毫米左右，日最大降水量為192.1毫米。冬、春、秋三季以西北風為主，夏季以東南風為主，最大風速22.4米/秒。

第四節

市政配套條件

1.供水

擬建場址北側皮庫胡同、南側民豐胡同及東側××路均有規劃的DN300供水管線。根據近期市政部門會商、皮庫胡同及民豐胡同管線由×公司負責實施，××路管線由×公司實施。

根據本項目建設規模，經初步估算，DN300管線單路供水不能完全滿足本項目需要，需從兩路引入，具體位置待后期設計再定。

2.雨污水

現場址東、南、北側都有已新建的雨水、污水管線，北側皮庫胡同雨水DN600，污水DN400；南側民豐胡同雨水DN1550，污水DN1050，經初步估算南、東兩測雨污水管線可滿足本項目需要，具體位置待后期設計確定。

3.供電

根據本項目建設規模，預計總用電負荷5000KW，變壓器安裝容量約11000KVA。該地區現有西單開閉站，經與供電部門初步協商，可從該開閉站引10KV雙路供電至本項目變配電室。

4.電信

現北側皮庫胡同、南側民豐胡同、××路規劃有電信管道，其中皮庫、民豐胡同為36孔，華遠路72孔，預計與本項目同期施工。如從東側引入可保障本項目需要。

5.熱力

現東側華遠路規劃有DN500市政熱力管線，從東側引入可保障本項目熱源要求。

6.煤氣

現西西工程10號地有煤氣調壓站，故本項目用氣可從此接入。

第五章

建設方案

第一節

建設原則

1.完善地區服務功能

西單地區雖商業大廈、商場較為集中，但缺乏高檔次酒店，這與本地區文化、金融的服務功能不夠協調。應建設以客房、餐飲為主，輔助辦公、會展、娛樂等功能齊全的綜合性高檔酒店。

2.既與周邊建筑環境相協調，又能突出自身建筑風格

力爭成為本專區乃至北京市有代表性的酒店之一。

3.確保硬件設施一流，使用功能齊全、便利和舒適

第二節

經營內容

1.客房服務（為國際、國內的個人或團體提供高檔次的客房服務）

1.1

為短期國際、國內游客服務（標準客房）。

1.2

為短期國際、國內商務服務（標準客房）。

1.3

為短期國際、國內政務人員服務（標準客房）。

1.4

為短期國際、國內事務人員服務（標準客房）。

1.5

為短期國際、國內政要服務（高級套房）。

1.6

為長期國際、國內政要服務（高級套房）。

1.7

為國際、國內機構辦公用房服務（寫字間）。

1.8

為國家產腦與世界性組織機構首腦服務（總統套房）。

2.

會議、展覽與展示服務

為國際、國內不同規模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務。為此，設計了大、中、小會議中心和展覽與展示廳。

2.1

為商務會議服務。

2.2

為技術會議服務。

2.3

為學術會議服務。

2.4

為政務會議服務。

2.5

為新聞發展會服務。

2.6

為展覽與展示服務。

3.

商業服務

3.1

為住店客人及機構提供一體化的購銷服務。

3.2

為過往客人及機構提供精品購銷服務。

3.3

經營主業：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術品、生活用品、文化用品、辦公用品等。

4.

餐飲服務

4.1

為住店客戶提供一體化餐飲服務。

4.2

為過往客戶提供特色性餐飲服務

4.3

經營主業：中餐、西餐、茶座、酒吧。

4.4

特色經營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。

5.

娛樂服務

5.1

為住店客戶提供一體化娛樂服務。

5.2

為過往客戶提供大眾化娛樂服務。

5.3

經營主業：游泳、保齡球、網球、壁球、臺球、網吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞會、電子游戲等。

5.4

根據時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。

6.

其他服務

6.1

美容、美發服務。

6.2

保健服務（醫療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評、心理咨詢）。

6.3

停車服務

6.4

郵政服務

6.5

金融服務

6.6

交通服務

6.7

旅游代理

第三節

建設規模及內容

根據市場調研、分析，本項目建筑面積10-12萬平方米，設客房300-400間（標準間）、酒店式公寓200-250套。本建議書提出A、B兩個建設方案。

1.

建設規模

方案A：總用地12715平方米，總建筑面積109030平方米；其中客房350間，酒店式公寓200套，總投資154850萬元（含鋪底流動資金）。

方案B：總用地12715平方米，總建筑面積117000平方米；其中客房400間，酒店式公寓250套，總投資163157萬元（含鋪底流動資金）。

2.建設內容

A方案

B方案

2.1

酒店客房（按標準間設計）

350套

400套

2.2

酒店式公寓

200套

250套

2.3

會議

3500平方米

3500平方米

2.4

展場

4000平方米

4000平方米

2.5

餐飲

10000平方米

10000平方米

2.6

商務（含商場）

5500平方米

5500平方米

2.7

娛樂康體

6200平方米

6200平方米

2.8

地下停車

240位

240位

總建筑面積

109030平方米

117000平方米

本項目還應考慮辦公自動化系統、樓宇自控系統、自動消防系統、保安監控系統、衛星接收閉路電視系統等設施，地智能化方面是有特色。

3.

方案比較

方案A：是以兩組十二層建筑和四層裙房構成的建筑，外形以曲線為主，突出民族風格，外墻以窗、石材裝飾為主；已經北京市規劃員會批準。

方案B：由兩棟建筑加裙房組成，靠北側建20層以上高層建筑，外墻以石材、鋁板、玻璃幕墻為主，立面及裝飾風格更近于現代風格。高度可能超過現有規劃限高。

綜合比選，本建議書暫推薦A方案，待可研階段再作深入論證。

第四節

建設方案

1.建筑方案

本項目的建筑風格應體現東方文化的內涵，建筑藝術處理是注重神似而不是形似。既是繼承和發展優秀的民族文化，又是合理吸收、融匯先進的西文文化。

2.結構工程

2.1

結構選型

主體結構擬采用現澆鋼筋混凝土框架剪力墻結構體系，工程合理使用年限為60年。

2.2

基本條件

a.風荷載基本風壓：0.35KN/平方米

b.地面粗糙度：C類

c.基本雪壓：0.30DN/平方米

2.3

地震作用

a.設防烈度：8度

b.震別：近震

c.建筑物的重要性類別：丙類

d.建筑物安全等級：一級

e.場地冰凍深度：0.8m

3.公用設施

3.1電氣專業

3.1.1

電氣系統：變配電系統、動力配電系統、照明配電系統、防雷及接地系統、樓宇自動控制系統、火災自動報警系統及緊急廣播系統、閉路監視系統、防盜報警系統、綜合布線系統（語音數據通信用）、計算機網絡系統（含網絡、程控交換、數據庫等）、衛星通信系統、IC卡系統、停車場管理系統、建筑設備弱電集成系統、有線電視系統等。

3.1.2

變配電系統用量負荷估算：

本工程用電量負荷估算為11000KVA。

選擇5臺2000KVA、1臺1600KVA變壓器，高壓柜選用32臺，低壓開關柜（含功率因數儲藏柜）選用40臺，選擇動力配電箱、控制箱、照明配電箱、雙電源互投箱若干。

3.2

空調制冷工程

本工程總建筑面積10.9萬平方米，其空調總冷量估算約10500KW（900萬大卡/時），按總建筑面積計算的冷指標約82大/平方米。

冬季空調熱負荷與建筑體形及空調加溫方式關系較大，本工程暫估算空調總熱負荷1100KW（810萬大卡/時），熱指標約74大卡/平方米。

3.3

給排水專業

3.3.1

系統

生活給水供水系統：供人員生活用水、空調冷卻補水及綠化用水等。

中水系統：按北京市規定，本工程需要設中水供水系統。

排水系統：分污水、廢水、雨水三個排水系統。

3.3.2

水量

——給水：

生活用水量：約235立方米/d

空調冷卻補水量：約470立方米/d

綠化等其他用水量：約10立方米/d

最大日用水量：約710立方米/d

——排水：

排污水量：約2100立方米/d

排雨水量：約700立方米/d

4.建筑防火

根據《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045-95）規定，本建筑為一類建筑，其耐火等級為一級。

本建筑物利用城市道路和建筑物本身車道構成了環形消防車道。因建筑物總長度超過220米，所以地中間設立了穿過建筑物的車道，車道寬度大于3.5米，高度大于4米。本建筑物滿足了《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045-95）第4.3節關于消防車道的要求。

根據《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》（GB50067-97）第3.0.1條規定，本項目汽車庫屬于Ⅱ類。

4.1

建筑功能及防火防煙分區

a.全樓均設有噴淋滅火系統，所以防火分區的面積地下不大于1000平方米，地上不大于2000平方米，防火區利用防火墻和設加密噴淋的防火卷簾門劃分。

b.防煙分區：防煙分區的面積一般不超過500平方米，并且不跨越防火分區。防煙分區用大于（等于）500mm高的梁或擋煙垂壁劃分。

4.2

建筑疏散走道、安全出口及防火門設置

a.本樓疏散樓梯寬度為14.5m，滿足《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045-95）第6.1.10條要求。

b.每個防火分區均設2個或2個以上安全出口，并有1個或1個以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房設有直通室外的安全出口。所有設地防火墻上的門均有耐火極限不低于1.2h的甲級防火門或設加密噴淋的防火卷簾門（丙級防火門）。

5.消防給水與排水

5.1

消防用水量及火災延續時間

室外消防用水量為25L/s，室內消火栓系統用水量為25L/s，火災延續時間為3h。自動噴火滅火系統用水量為30L/s，火災延續時間為1h。水噴霧滅火系統設計噴霧強度為20L/(min·m），持續噴霧時間按0.5h。

5.2

室內消防給水設計

a.消炎栓給水系統：本建筑物設有一套消火栓給水系統，給水管道布置為環狀，消防豎管通過水量不少于15L/s。

本建筑物北樓頂層的水箱間設有消防水箱，儲水量為18立方米，確保火災初期的消防用水。

地下三層設有消防泵房，內設三臺消防水泵（其中一臺為備用，三臺水泵工作能力相同）。失火時，自生活、消防合用蓄水池吸水，送至消防管網。

由建筑物高度所限，頂層消防水箱不能滿足最不利點消火栓水壓及自動噴水滅火設備水壓的需要。為此，設計中采用了穩壓泵增壓措施。

該工程選用帶自救卷盤的消火栓，并設有進接啟動消防和加壓水泵的工作、故障狀態的功能。消火栓栓口直徑65mm，噴嘴直徑19mm，水龍帶25mm。每個防火分區設置不少于2套消火栓，滿足在同一防火分區內相鄰兩套消火栓水槍充實水柱同時到達任何部位，消火栓服務半徑小于25mm。消防電梯前室及防排煙樓梯前室設有消火栓，在建筑物屋頂設有檢驗用的消火栓。

在一層南頭和中部分別設有墻壁式消防水泵接合器，每處兩個，一個用于消火栓系統，另一個用于自動噴水系統。

b.自動噴水滅火系統

該建筑物為中等危險等級。在地下車庫、商場、餐廳及廚房、會議室、宴會廳、娛樂健身場所、飯店客房、飯店走廊及前廳、倉庫等處設置自動噴水滅火系統。設計噴灑水量為15L/s，火災延續時間為1h。

自動噴水滅火系統給水通過設在地下三層消防水泵房內的三臺（其中一臺為備用）消防泵供給。消防泵與火災報警裝置聯鎖。

在每個自動噴水滅火系統裝設有濕式報警閥、控制閥、水火災警鈴、系統檢驗裝置、壓力表及水流指示器。

在建筑物頂層設有消防水箱，儲有18平方米的