2021/5/91隨著房地產(chǎn)“去庫(kù)存”演變?yōu)椤皾q價(jià)去庫(kù)存”，貨幣蓄水池目標(biāo)達(dá)成后又限購(gòu)限售加碼，從去年到今年市場(chǎng)降溫趨勢(shì)明顯，“黃金”到“白銀”的時(shí)代真正到來。重壓之下,不進(jìn)則退,謀求生存還是謀求發(fā)展已不再界限分明，幾乎每家房企都在積極布局戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。從“互聯(lián)網(wǎng)思維”到“輕資產(chǎn)嫁接”，“跨界”之風(fēng)席卷整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，固有的模式與思維正經(jīng)受著創(chuàng)新風(fēng)暴的洗禮。房產(chǎn)企業(yè)如何積極謀求商業(yè)模式、贏利模式的轉(zhuǎn)型，從“重資產(chǎn)化”向“輕資產(chǎn)化”、從“公司+雇員”向“公司+平臺(tái)”、從“輸出資本”向“輸出管理”的方向轉(zhuǎn)變，將公司打造成“利益共同體”和“命運(yùn)共同體”，提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是擺在房產(chǎn)企業(yè)面前的重大課題。前言Introduction2021/5/92目錄/CONTENTS

01020304房產(chǎn)項(xiàng)目跟投機(jī)制產(chǎn)生背景跟投機(jī)制下的房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀跟投機(jī)制優(yōu)缺點(diǎn)分析跟投機(jī)制的改進(jìn)與注意事項(xiàng)2021/5/9301房產(chǎn)項(xiàng)目跟投機(jī)制產(chǎn)生背景2021/5/94房產(chǎn)項(xiàng)目跟投機(jī)制產(chǎn)生背景外部環(huán)境的變化政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境房產(chǎn)新政頻出，限購(gòu)限售為主旋律；強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；GDP增長(zhǎng)從8到6.5，進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)新常態(tài)；通貨膨脹維穩(wěn)；房地產(chǎn)行業(yè)從黃金到白銀，邊際收益遞減；社會(huì)思想轉(zhuǎn)變，顧客需求日益多樣化；互聯(lián)網(wǎng)日新月異，信息透明化；新技術(shù)、新模式出現(xiàn)，不斷被應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)；“互聯(lián)網(wǎng)+”、“跨界”倒逼房產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，企業(yè)需要搭建穩(wěn)定與靈活兼?zhèn)涞拿艚萁M織，才能適應(yīng)日益復(fù)雜多變的外部市場(chǎng)環(huán)境。由于受金融和政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)尤其突出，地產(chǎn)企業(yè)向敏捷組織轉(zhuǎn)型的需求更為迫切。2021/5/95房產(chǎn)項(xiàng)目跟投機(jī)制產(chǎn)生背景內(nèi)部問題的積累職業(yè)經(jīng)理人制度缺陷借鑒商業(yè)典范經(jīng)驗(yàn)股權(quán)激勵(lì)的需要核心人才流失職業(yè)經(jīng)理人能夠共創(chuàng)、共享，但是不一定能共擔(dān)，存在能力與道德風(fēng)險(xiǎn)；阿里、華為、小米等一系列合伙人機(jī)制優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)值得借鑒；中層管理者和普通員工沒有高層管理者的股權(quán)/期權(quán)刺激，缺乏動(dòng)力和創(chuàng)造性。企業(yè)沒有最大限度發(fā)揮效率，不能創(chuàng)造更多的價(jià)值和剩余，核心人才不能成為企業(yè)剩余的獲得者；但凡有真正人才下海創(chuàng)業(yè)，大把的投資人裹挾資金、人脈、資源一擁而上在轉(zhuǎn)型實(shí)踐過程中，除了需要調(diào)整架構(gòu)、治理和流程外，尤為傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)往往是如何激勵(lì)核心人才發(fā)揮主動(dòng)性和能動(dòng)性，為企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。2021/5/9602跟投機(jī)制下的房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀2021/5/97跟投機(jī)制下的房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀萬科合伙人項(xiàng)目跟投強(qiáng)制參與人員集團(tuán)董事、總部管理人員、地方公司高管區(qū)域公司、城市公司、項(xiàng)目公司管理層自愿參與人員一定級(jí)別以上人員除集團(tuán)公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員以外的所有員工參與方式委托第三方公司購(gòu)買萬科的股票像申購(gòu)新股一樣自愿排隊(duì)公平申購(gòu)參與限額高管有下限，非高管有上限跟投總額不超過項(xiàng)目資金峰值的10%。強(qiáng)制跟投后余下部分按抽簽或比例分配資金來源獎(jiǎng)金三年不分配+杠桿資金購(gòu)買股票自籌資金收益分配和外部的A股股東一樣同股同權(quán)收益在門檻收益以下跟投員工無收益，只在項(xiàng)目收益超過門檻收益跟投員工才有收益體現(xiàn)形式通過第三方公司、員工平臺(tái)間接持股不直接體現(xiàn)為股份重點(diǎn)關(guān)注：1.有杠桿：盈安合伙出資購(gòu)買萬科股權(quán)資金，一部分為合伙人的自愿出資，另一部分為融資而來，這部分融資是杠桿化的，風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配；2.有時(shí)間限制：在完成兌付的時(shí)限到達(dá)之前，合伙人如果從萬科離職，將無法獲得合伙人計(jì)劃中的權(quán)益（長(zhǎng)期利益深度捆綁）；3.股價(jià)受到經(jīng)濟(jì)、政策、股市大盤等多種因素的影響，是管理團(tuán)隊(duì)無法完全控制的。2021/5/98跟投機(jī)制下的房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀碧桂園同心共享總部區(qū)域項(xiàng)目強(qiáng)制參與人員集團(tuán)總部董事、總裁、副總裁、中心負(fù)責(zé)人及其他高管區(qū)域總及其他高管；項(xiàng)目拓展、投資跟進(jìn)人員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等管理人員自愿參與人員管理人員為主參與方式通過總部員工持股平臺(tái)通過地方員工持股平臺(tái)參與限額最高不超過項(xiàng)目的5%加起來不超過項(xiàng)目的10%資金來源自籌+集團(tuán)支持貸款收益分配與其他股東一樣，享受股東的收益和承擔(dān)股東的責(zé)任體現(xiàn)形式通過總部平臺(tái)持有項(xiàng)目公司股份通過地方平臺(tái)持有項(xiàng)目公司股份重點(diǎn)關(guān)注：1.持股平臺(tái)：先把資金籌集進(jìn)員工持股平臺(tái)，再統(tǒng)一投入具體的項(xiàng)目，員工不能自由選擇項(xiàng)目或跟投比例；2.員工回報(bào)：2015年，碧桂園有兩位區(qū)域總裁的收入突破1億元；2016年，碧桂園共有6位區(qū)域總裁收入突破1億元，收入超千萬的人數(shù)說不清有多少；3.公司內(nèi)部各區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)也空前激烈2021/5/99跟投機(jī)制下的房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀萬科（合伙人+項(xiàng)目跟投）碧桂園（同心共享）差別1.區(qū)分集團(tuán)整體發(fā)展與具體的項(xiàng)目；2.需平衡股民對(duì)股價(jià)的追求和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；3.員工除有機(jī)會(huì)享受收益以外，管理層承擔(dān)超過股東的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；4.兼顧公司管理需要和對(duì)員工的公平、民主；5.激勵(lì)高管經(jīng)營(yíng)好企業(yè)形象和品牌；地方高管選好項(xiàng)目、運(yùn)營(yíng)好項(xiàng)目；所有參與人員為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)出謀劃策，監(jiān)督項(xiàng)目運(yùn)作。1.只參與具體的項(xiàng)目，不參與集團(tuán)發(fā)展；2.主要體現(xiàn)對(duì)員工的激勵(lì)和老板的讓利分享；3.除極少數(shù)管理層外，員工沒太多選擇權(quán)，只能被動(dòng)參與；4.集團(tuán)提供一定的貸款支持；5.激勵(lì)管理層選好項(xiàng)目、運(yùn)營(yíng)好項(xiàng)目，與公司形象、品牌不關(guān)聯(lián)，所以曾出現(xiàn)項(xiàng)目公司為短期利益而損害公司形象的事件，不會(huì)引發(fā)普通員工主動(dòng)監(jiān)督項(xiàng)目運(yùn)作。2021/5/910跟投機(jī)制下的房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀房地產(chǎn)白銀時(shí)代，“跟投俱樂部”擴(kuò)容，員工激勵(lì)風(fēng)勁真足，縱觀行業(yè)，項(xiàng)目跟投等激勵(lì)機(jī)制已蔚然成風(fēng)。在招商蛇口之前，萬科、碧桂園、綠地、旭輝、越秀地產(chǎn)等多家房企已先后推行項(xiàng)目跟投。國(guó)內(nèi)房企前50強(qiáng)中有半數(shù)實(shí)施項(xiàng)目跟投機(jī)制。2021/5/911跟投機(jī)制下的房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀業(yè)內(nèi)人的評(píng)價(jià)“碧桂園跟投出來后員工一度有抗性，特別是總部。”“碧桂園跟投制的外部挑戰(zhàn)在于房地產(chǎn)下行期，項(xiàng)目收益目標(biāo)可否實(shí)現(xiàn)。內(nèi)部也有挑戰(zhàn)，來自管理團(tuán)隊(duì)，包括營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，他們能不能真正將項(xiàng)目做好。”“但可能到我時(shí)池子已經(jīng)滿了，它就關(guān)門了，不能再投了。一些好的項(xiàng)目大家都會(huì)搶，輪到不好項(xiàng)目的人又必須強(qiáng)投。我們是以獎(jiǎng)金作為投入去滾動(dòng)的。”一位萬科員工說。“跟項(xiàng)目總不同，地方公司管理層大多抱有項(xiàng)目、市場(chǎng)會(huì)變好的僥幸心理，且萬科管理層往往3—5年就換人，就算是地雷項(xiàng)目，也可以留給下一任。”上述萬科內(nèi)部管理人士說。“在一些城市，萬科實(shí)行跟投制后，員工流失率并沒有下降。”“現(xiàn)在很多房企做跟投，是市場(chǎng)階段性的應(yīng)對(duì)措施。以前股權(quán)激勵(lì)更多是激勵(lì)高層，現(xiàn)在跟投可以滿足企業(yè)中層。職業(yè)經(jīng)理人的忠誠(chéng)度、責(zé)任心，在做了跟投后是不一樣的。”“它也把員工從大后方趕到了前線，現(xiàn)在是有死有傷，更多人是害怕和拼命求生存。”“我以前常問一些大規(guī)模房企的同行，他們大多在地方上，我問他們，你們拍地時(shí)在想什么，很多人說，我們其實(shí)私底下都在想，希望不要拍到這塊地。因?yàn)樽?個(gè)項(xiàng)目是做，做6個(gè)項(xiàng)目也是做，我多做一個(gè)項(xiàng)目是為了什么？但是現(xiàn)在不同了，這些項(xiàng)目是他們自己跟投，有了利益掛鉤，這時(shí)增加一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，你覺得還會(huì)有人這樣想嗎？”2021/5/91203跟投機(jī)制優(yōu)缺點(diǎn)分析2021/5/913跟投機(jī)制優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)機(jī)會(huì)有利于提升經(jīng)營(yíng)目標(biāo)認(rèn)識(shí)一致性、決策有效性、安全性以及提升業(yè)績(jī)（促成全民營(yíng)銷）有利于推行組織變革轉(zhuǎn)型來滿足日益變化的市場(chǎng)需要（平臺(tái)化、扁平化）利益要害關(guān)聯(lián)倒逼管理透明化，在一定程度上降低了管理者的暗箱操作等道德風(fēng)險(xiǎn)有利于公司業(yè)務(wù)模式持續(xù)創(chuàng)新，促進(jìn)企業(yè)跨域發(fā)展有利于保留人才，激發(fā)人才積極性和創(chuàng)造性培養(yǎng)企業(yè)家視角的管理者構(gòu)筑利益共同體，減少委托代理成本，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)產(chǎn)業(yè)鏈合伙人項(xiàng)目跟投強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，運(yùn)營(yíng)效率大幅提高項(xiàng)目經(jīng)理人以自由職業(yè)者身份存在部門之間合作更加緊密、主動(dòng)主動(dòng)為公司節(jié)約成本，項(xiàng)目義務(wù)督查2021/5/914跟投機(jī)制優(yōu)缺點(diǎn)分析缺點(diǎn)威脅局限于快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，慢周轉(zhuǎn)高利潤(rùn)的項(xiàng)目與戰(zhàn)略型進(jìn)入利潤(rùn)率較差的項(xiàng)目都容易無人問津，拓展團(tuán)隊(duì)會(huì)規(guī)避該類地塊，不利于公司整體布局外部創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)更多，收益回報(bào)更大，激勵(lì)、保留人才問題凸顯局限于跟投收益率，項(xiàng)目挑肥揀瘦；局限于新項(xiàng)目，存量項(xiàng)目、問題項(xiàng)目會(huì)變得無人問津員工的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如企業(yè)某些房企項(xiàng)目一線操作團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目投資決策團(tuán)隊(duì)未能形成利益上的捆綁市場(chǎng)上行時(shí)公司和員工賺的盆滿缽滿，一旦市場(chǎng)下行時(shí)，投資的風(fēng)險(xiǎn)就不斷放大了中小型地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)體系不透明，家族企業(yè)的操作模式，員工和老板之間，往往缺乏足夠的信任基礎(chǔ)行業(yè)政策導(dǎo)致房產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)減少，利潤(rùn)率達(dá)不到退出機(jī)制門檻退出機(jī)制不完善產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，缺乏創(chuàng)造性項(xiàng)目之間惡性競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)棄規(guī)模要現(xiàn)金流，哪怕利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)，可對(duì)項(xiàng)目上員工來說，一旦項(xiàng)目利潤(rùn)為負(fù)，自己則要傾家蕩產(chǎn)2021/5/91504跟投機(jī)制的改進(jìn)與注意事項(xiàng)2021/5/916跟投機(jī)制的改進(jìn)與注意事項(xiàng)跟投機(jī)制剖析要素分析跟投交易架構(gòu)通常是成立投資項(xiàng)目公司，以有限合伙企業(yè)、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、理財(cái)產(chǎn)品為主，員工不直接成為項(xiàng)目公司股東跟投項(xiàng)目范圍分為所有項(xiàng)目或銷售型項(xiàng)目。一般而言，市場(chǎng)化取得的招拍掛項(xiàng)目無法律風(fēng)險(xiǎn)，極少涉及拆遷，可快速開工銷售回現(xiàn)跟投參與主體可分為集團(tuán)管理人員、區(qū)域管理層及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。對(duì)于區(qū)域管理層及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，基本屬于必須參與的主體。跟投額度分為三個(gè)方面：整體跟投額度、公司層級(jí)中的額度分配與個(gè)人跟投額度。跟投整體額度標(biāo)桿企業(yè)平均額度上限設(shè)置為10%資金來源分為三部分，分別是員工自有資金、企業(yè)借款、外部金融機(jī)構(gòu)融資。投入資金返還機(jī)制分為現(xiàn)金流回正、項(xiàng)目銷售比例、項(xiàng)目交付等條件分紅返還機(jī)制可分為現(xiàn)金流回正、項(xiàng)目銷售比例、項(xiàng)目交付、掛鉤IRR等條件。退出機(jī)制大部分房企采用銷售完成90%-95%后將剩余貨值折算后收購(gòu)跟投計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目公司的股權(quán)退出2021/5/917跟投機(jī)制的改進(jìn)與注意事項(xiàng)跟投機(jī)制的改進(jìn)要素分析交易架構(gòu)優(yōu)化跟投機(jī)制交易架構(gòu)產(chǎn)生雞蛋放在不同籃子里和放在同一個(gè)籃子里的狀況，交易架構(gòu)設(shè)計(jì)者需要對(duì)此優(yōu)化，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)下行時(shí)不讓雞蛋打碎降杠桿杠桿這把雙刃劍最是講求適度，在如今去杠桿的大環(huán)境下，再出現(xiàn)房企員工抵押房子、配資跟投的現(xiàn)象，顯然是不和諧的音符完善退出機(jī)制不完善的退出機(jī)制在項(xiàng)目虧錢時(shí)顯然會(huì)加劇矛盾區(qū)域放權(quán)如集團(tuán)強(qiáng)令區(qū)域進(jìn)軍三四線城市，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷時(shí)為保現(xiàn)金流又率先拋棄這些地方。如果集團(tuán)給區(qū)域充分授權(quán)，在大的戰(zhàn)略框架內(nèi)區(qū)域自行決策拿地，避免拿錯(cuò)地，拿高價(jià)地。可一定程度減少區(qū)域?qū)用婧图瘓F(tuán)層面的沖突。項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待對(duì)慢周轉(zhuǎn)高利潤(rùn)的項(xiàng)目與戰(zhàn)略型進(jìn)入利潤(rùn)率較差的項(xiàng)目有其他鼓勵(lì)措施，或部分跟投財(cái)務(wù)透明化中小型企業(yè)在跟投機(jī)制轉(zhuǎn)型中尋求第三方資管機(jī)構(gòu)協(xié)助2021/5/918跟投機(jī)制的改進(jìn)與注意事項(xiàng)跟投機(jī)制注意事項(xiàng)要素分析行業(yè)發(fā)展變緩項(xiàng)目跟投不足以對(duì)抗市場(chǎng)的走向，尤其是在三四線城市，去化速度慢不是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部效率的原因，更多是行業(yè)整體供應(yīng)過剩的結(jié)果。企業(yè)文化與員工心態(tài)的挑戰(zhàn)項(xiàng)目跟投本身是金錢化的激勵(lì)方式，但是由于項(xiàng)目的不確定性，存在一定的收益風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于那些文化基礎(chǔ)薄弱的公司，需要預(yù)防項(xiàng)目跟投帶來的物質(zhì)收益對(duì)員工心態(tài)產(chǎn)生的變化人才市場(chǎng)化機(jī)制的支持跟投是是一種激勵(lì)機(jī)制，就需要保證激勵(lì)到對(duì)的人、有能力的人。而人才市場(chǎng)化可以保證能者上、庸者下、劣者汰，讓跟投進(jìn)一步篩選人才產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)制