鳳凰城開發項現在期市場調查匯報及初步規劃提議調研時間：4月24日調研人員：曹玉琪李鵬聯創市場部第一部分、調研設計調研目地調研內容第二部分、托克托縣概況地域人文地域地理遠景規劃第三部分、托克托縣房地產市場特征1.托克托縣房產整體發展概況2.住宅地產發展現實狀況分析第四部分、區域市場總體分析1.該項目所在區域概況2.地塊分析3.競爭分析第五部分、項目本身分析1．項目基本概況2．SWOT分析3．劣勢處理方案4．項目增值空間第六部分、項目整體定位提議1、項目主題定位2、規劃定位提議3、戶型定位提議①戶型結構定位②面積定位③功效定位4、環境規劃提議5、配套設施及會所規劃提議調研設計1、調研目地主要針對托縣房地產市場現在特征與項目標比較，從而說明“鳳凰城”在托縣市場中將面正確形勢和地位；挖掘本身優勢，冷靜審閱不足，發揮優勢，提煉及整合成為本項目賣點，針對性提出項目產品規劃提議，利用各種主動配合更大程度提升項目增值空間，使“鳳凰城”項目不但物有所值，愈加物超所值。2、調研內容托克托縣政府政策、市政規劃、房地產現實狀況；項目區域特征、交通情況、周圍環境；竟爭市場調研。二、托克托縣概況：1、地域人文托克托縣歷史悠久、人杰地靈、文化底蘊深厚。早在五、六千年前新石器時代，就有些人類在這里生息繁衍。在這塊古老而文明沃土上，有新石器時期“海生不浪文化”遺址，戰國趙武侯筑就云中古城，唐代邊陲要塞東受降城，遼、金、元云內、東勝州，呼市貿易水旱碼頭河口古鎮；有神奇莫測、改變無窮海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點綴南湖水上公園；有品質優良、聞名遐邇紅辣椒、葡萄、小茴香、黃河鯉魚、黃米、黃豆、紅蘿卜、枸杞等土特產品。在歷史進程中，這里曾先后孕育出孟舒、恰臺吉、李裕智、蘇謙益等歷史名人和革命先驅。2、地域地理托克托縣，隸屬于內蒙古自治區首府呼和浩特市，位于自治區中部、大青山南麓、黃河上中游分界處北岸土默川平原上。地理坐標在東經111°2′30″——111°.32′21″、北緯40°5′55″，——40°35′15″，全縣平均海拔1132米，總面積1416．8平方公里。黃河流經縣境37.5公里。全縣地勢為東南高而西北和西南低。轄5鎮，13個居委會，120個村委會，總人口19.5萬人，境內居住著蒙、漢、回、滿等24個民族。托縣屬于溫帶大陸性氣候，四季分明，日照充分，年均氣溫7.3℃，年均降雨量362毫米。地處呼、包、鄂“金三角”腹地，交通便利，已于底通車呼準鐵路、呼城高速公路貫通全縣南北。3、遠景規劃城市用地發展方面：對托縣縣城所在雙河鎮城市發展提出“東擴，西改，南延，北展”思緒，選擇城市發展方向為：主要向東發展，其次向南發展，適度向北發展。結合城市現實狀況布局特點、地形地貌和城市發展目標，空間布局結構能夠概括為“三中心，一主軸，三次軸，三片區”。中心分為兩個主中心和一個次中心。新城中心以商業，文化娛樂，行政辦公，公共服務為主城市主要中心區，中心片由行政中心與商業中心共同組成，是雙河鎮城市建筑風貌最集中表現。舊城中心以商業，廣場，市民文化娛樂活動為主次中心，以“三點一線”空間形式連接著新城與舊城。居住用地規劃：（1）居住片區一：位于雙河鎮舊區西部，云中路以西，主要是為雙河鎮經濟開發區服務。規劃居住用地180.36公頃，居住人口3.2萬人。（2）居住片區二：位于雙河鎮舊區中心，云中路以東，主要是為舊城區居民服務，是現實狀況居民和二類居住用地較為稠密地域。規劃以改造為主，配套建設對應規模公共服務設施，完善其生活環境。規劃居住用地260.43公頃，居住人口4.7萬人。（3）居住片區三：位于雙河鎮新區北部，以二類居住用地為主，混合一類居住用地，公共綠地和配套設施完備，規劃居住用地166.44公頃，居住人口3萬人。（4）居住片區四：位于雙河鎮新區南部，主要為新區經濟中心服務。規劃居住用地126.54公頃，居住人口2.3萬人城市規模：城市人口規模規劃到和2030年，城區人口分別為7萬人和12萬人，城市建設用地規模，近期控制為1050公頃，遠期控制為1700公頃，人均140平米。三、托克托縣房地產市場特征1、托克托房地產整體發展概況經過調查我們發覺,現在本縣房產市場具備以下特點：①房產開發起步較晚，開發規模及價格正處于逐步攀升階段，房產開發商品化程度偏低；②整體營銷伎倆、傳輸媒體對項目標包裝力度不夠，但營銷水平并不落后；③在特定時間段內投資增幅過高、價格上揚過快；④缺乏物業管理，現在，托縣仍沒有物業企業進行專業物業管理。2住宅地產發展現實狀況分析住宅開發進入產業化快速通道。伴隨城市化不停推進，托縣經營性土地出讓面積逐年增加。托縣房地產開發企業快速成長，外地一些實力強、信譽好建筑企業不停涌入托縣進行房地產開發。住宅開發完成從量增加到質轉變，近幾年，托縣房地產先后建成玫瑰家園、坤和家園、云中花園、祥和小區等一大批環境優美、深得消費者青睞住宅小區。住宅小區建設從過去重視量增加向質方向轉變。凡新審批、新開工商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達成開發建設總面積70%以上。四、區域市場總體分析1、該項目所在區域概況年初，托縣市委委托中國城市科學研究會對托縣東部13.8平方公里新鎮區進行了城市設計，重點對4.7平方公里關鍵區進行了詳細城市設計，其中包含黨政辦公大樓、公安、檢察院、財政等單體建筑設計及各小區修建性詳細規劃。托縣新城中心以商業，文化娛樂，行政辦公，公共服務為主城市主要中心區，中心片由行政中心與商業中心共同組成，是雙河鎮城市建筑風貌最集中表現。2、地塊分析本項目地塊處于托縣新區關鍵位置，南臨托克托交通主干道托克托大街，北至東勝大街，西接規劃中文化娛樂步行街，一中，凱旋門酒店，林業局，公安局指揮中心圍繞四面，具備較大升值空間，且項目地塊規則、利于充分利用、易于規劃與設計。3、競爭分析市場調查表樓盤名稱萬福都匯尚東名郡開發商金禾泰房地產開發有限責任企業天和房地產開發有限企業區域托縣新區托縣新區地點黃河大街（一中后面）托克托大街與平安大道交匯處用途住宅，商業住宅，商業占地面積100多畝300畝建筑面積一期12萬㎡商住配比（商業售價12800元每平，一托二）商業2萬。百分比17％（未開售）容積率1.43綠化率38%35%樓型17棟多層，5棟高層（11層）（一期）14棟多層，2棟小高層開盤日期9月付款方式公積金貸款，商業貸款，一次性一次性，貸款優惠說折扣在經理手上。總價2萬左右沒確定出售百分比已售60％總戶數價格范圍2900——3600元／㎡均3400元2900—3800元／㎡均價3500元面積區間85.5—139.5㎡90－110㎡主力戶型三室三室，二室主力面積110㎡100㎡左右交房日期.8.12售樓電話86233338631777樓盤名稱丁香水溪億福佳園開發商天和房地產開發有限企業世華房地產開發有限責任企業區域托縣新區托縣新區地點東勝大街與平安路交匯處大盛魁對面用途商住住宅，商業占地面積16萬㎡308畝建筑面積28萬㎡32萬㎡商住配比在做規劃未知，商業售價6888元／㎡起容積率1.43綠化率35%35%樓型20棟多層，21棟小高層（11）37棟小高層開盤日期8月11月15日付款方式貸款，一次性貸款，一次性優惠一次性，9.5折一次性，9.5折出售百分比70%總戶數1500戶3700多戶（已售2600多戶）價格范圍2900多－3700多，均3500元／㎡3500－3900元每平，均3790元每平面積區間98－149㎡95－108平米主力戶型二居兩居三居主力面積98—108㎡108平米交房日期.12底售樓電話86911118575888托克托縣現在累計建筑面積260萬平米（官方統計），主要集中在托縣新區。在調查過程中發覺：1、住宅建筑主要為多層和小高層（11），在戶型面積分配上，存在戶型相同而面積相差較小，住宅戶型面積集中在80－140平米之間，極少許復式面積在250平米左右，100－110平米之間兩居，三居為主推戶型。價格在2900－3900元每平米之間，均價在35每平米。2、商業戶型主要為一托二，少許三托四，平層極少。現面積在50－450平米之間，其中100平米之下為極少許，主力面積在150－350平米之間。商業起售價6888元每平米，很好地段價在12800元左右，已知部分，商業為總建面17％。大部分商業未推出（配比不詳）。3、面對日趨成熟消費群體，他們在選擇購置房屋時候，會越來越重視戶型結構合理性。依照長久對客戶調查以及近期對周圍項目標調查，市場上不少項目存在戶型設計不合理問題。主要集中表現在客廳開間尺寸比較小，170平方米四房戶型，客廳寬度才4.5米，而主臥房寬度也是4.5米，這不但使客廳感覺狹長、使用不方便，同時也極大浪費房屋面積。另外，伴隨人們生活方式不停改變，廳、房在面積分配上要重新調整，房間里應考慮一定面積儲物間。五、項目本身分析1、項目基本概況本項目占地170畝，在托縣新區眾多項目中處于中等規模，現在為熟地，正處于項現在期規劃階段，可依照市場隨時做出調整。2、SWOT分析（1）優勢分析：①位置優勢：本項目處于托縣開發區中心位置，在不遠未來市政機關，學校，商業中心環饒四面。②交通優勢：項目南臨托克托大街，北接東勝大街，出入便利，交通快捷。③設計還未開始，能夠依照市場變動情況，重新定位，以降低項目標風險。④在建項目雖多，但格調類型各異輕易聚集購置人氣。（2）劣勢分析①周圍尚處于開發階段，未形成完備周圍配套。②本項目規模在周圍眾多項目中處于中等水平，不具備規模優勢。③周圍在售樓盤較多，對今后銷售有一定壓力。④項目區內原住居民，消費能力有限，對價格承受能力較低。（3）機會分析①周圍眾多項目基本由多層和小高層（11層）組成，現在沒有能讓人眼前一亮項目，我企業可開發特色項目來填補空缺。客戶對居住環境和綜合素質理性選擇增強。③本項目可依照當地域市場需求進行全新包裝定位。（4）威脅分析①項目完工周期晚于周圍在建項目。②區域內大型樓盤推出對本項目會產生一定影響。3、劣勢處理方案①針對項目周圍配套不完備，本項目可針對性做一部分配套（超市，健身器材，小區景觀小品等）來一定程度上填補不足。②針對規模上不足，我們能夠把小區設計為一個精品樓盤，在品質和特色上做文章。③因為小區規模是有限，能夠針對性迎合一部分人需要，依照這部分人需求去設計產品。4、項目增值空間項目位于托縣“三中心”主中心上，是未來重點發展區域，因為交通方便，可建地塊多，商業價值大，其開發溫度也會逐步升高，因為泓澤家園、億福家園、大盛魁等物業牽動，地塊已相對成熟，必定會成為客戶爭購優質居住地。伴隨時間推移，配套逐步完善，此區域將成為托克托縣新形象代言，而本項目標升值空間是不言而喻。六、項目整體定位提議1、項目定位提議（1）項目主題定位人們心目中理想建筑應該是對人類理想生活方式容納。當代建筑已經越來越多地把人和環境原因放到了最為關鍵位置，從抽象意義上說，怎樣表現出建筑宜居性，讓建筑更適合于人，更適合人與環境結合，這才是評判品質建筑關鍵標準。建筑精度幾乎達成制造業精度，像汽車精度，非常精巧。所謂品質，應該表現在細節上，最動能打感人通常是那些充滿人性關心設計細節。所以提議主題：鳳凰城：理想建筑，品味精巧。（2）項目定位所謂地產因子，指是一個建筑地塊所具備適宜建造某種功效建筑條件和素質。一個地塊之地產因子決定了該地塊適宜建造建筑功效和檔次，是其未來建筑價值之關鍵原因之一。房地產發展歷程表明，不一樣檔次住宅項目所應具備基當地產因子有所不一樣。詳細以下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通依賴性很強強通常弱不宜鬧市區人員混雜區B、對噪音及環境干擾適應性強較強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等C、對大氣環境要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區配套要求高很高較弱弱不宜商場上加住宅E、對周圍自然及人文景觀之要求低通常高很高F、小區物業管理要求低不高高很高高水準專業物業管理企業G、建筑、質量裝修要求低通常高很高質量優良；材料高檔H、容積率、覆蓋率要求無通常低低低密度；高綠化率I、對休閑空間，綠化要求無通常高很高會所等康體設施配套齊全J、景觀要求無通常高很高最好具備天然；稀缺景注：依照上表所列舉一些數據，將會在其后有針對性對本項目進行分析，并由此而對整體定位提出合理提議。本項目所應具備地產因子分析依照以上分析來結合本項目標地產因子進行整合分析：影響因子中高檔高檔住宅附加說明本案具體情況本項目是否符合對公共交通依賴性通常不宜鬧市區人員混雜區公交較方便；屬市區；周圍有多個項目，小區成熟通常對噪音及環境干擾適應性弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線托克托大街和東勝大街交通主干道；噪音通常道路周圍以綠化帶隔離對大氣環境要求高不宜臨近污染性工廠、鬧市周圍無污染性工廠；緊鄰市政中心和大盛魁商業中心；空氣很好可達成對小區配套要求較弱不宜商場上加住宅有大型超市，并不位于商業中心；可滿足日常生活基本需求可達成對周圍自然及人文景觀之要求高周圍有本縣唯一人工河水上公園，自然環境好可達成小區物業管理要求高高水準專業物業管理企業提議采取較高檔物管可達成容積率、覆蓋率要求低低密度未定通常對休閑空間，綠化要求高會所等設施配套齊全綠化率高；公共配套會深入完善可達成景觀要求高最好具備天然稀缺景景觀優勢強可達成以上表明，本項目具備中高檔住宅所必須大部分地產因子，但距離高檔住宅要求還有一些障礙，比如配套問題。所以，在規劃設計上下功夫，在產品設計上找突破，同時加大內部造景力度，完善相關配套，能夠成為非常有競爭力中高檔樓盤。提升項目標形象從而給客戶造成高檔物業印象或總體評價成為一個高檔樓盤。（3）項目客戶群定位關鍵客戶:周圍企業集團、私營企業主、公務員、白領；主要客戶：呼和浩特投資客。2、規劃定位提議（1）整體規劃提議一個地產大盤因為建筑所處區位不一樣，建筑形態不一樣，自然環境不一樣，銷售時期不一樣，甚至住客不一樣，帶來結果是各部分甚至每一套銷售單價均不相同，故怎樣整合建筑設計與自然環境、銷售時機包含客層聚集等原因關系，是最大化利潤與最小化風險在前期規劃層面必須考慮問題。本項目在開發過程中面臨主要抉擇是容積率問題，能過對億福家園、尚東名郡、丁香水溪詳細對比分析，按照利潤最大化，快速銷售兼顧標準，認為本項目標容積率控制在3以下為佳，過高容積率會造成建筑密度過大，對視嚴重，使人們最看重原因景觀盡失，對利潤最大化、快速銷售會產生不利影響。（2）規劃設計關鍵點①群體組合關系上依照地形、地貌提供開敞空間和通透景觀面，形成有特色為精巧主題性園林景觀埋下伏筆建筑組群。②總體布局應滿足采光、日照、通風、視線要求，合理控制樓間距，爭取最大活動空間和視覺空間，同時注意躲避西曬情況，或經過新型材料應用給予考慮。③充分考慮各建筑之間，各組團平面布局之間有機聯絡，處理好商業部分與住宅部分空間及功效關系。④考慮用建筑手法和工程技術伎倆防止周圍不利原因影響，并給予充分利用。⑤建筑排列及單體選型應注意戶與戶、樓與樓對視問題，防止對視干擾，實現景觀房套數及質量最大化。3、建筑設計提議建筑格調：表現當代、簡練、時尚、生動、大氣素質，依照不一樣功效定位，不一樣市場需求設計出各具特色建筑體，力爭打造成具備引領地位精品建筑群，成為城市標志性建筑景觀。外部造型：建筑造型應富有特征性，文化性和當代性。在細節中統一中求個性。色彩應以明快、高雅色調為主，突出建筑屋頂、中段、基座改變層次，力爭達成建筑單體和色彩生動時尚且不乏品質感。4、戶型定位提議①戶型結構定位為提升項目標附加值，增強項目標市場競爭力，提議采取以下亮點設計：大戶型錯層設計、大戶型空中花園、飄窗臺或陽光室設計、錯落陽臺設計、自然采光通風電梯間。經過入戶花園，陽臺，露臺實現多送面積，提升實用率，確保各房間通風采光，盡可能降低交通面積。②面積定位提議戶型比提議首先考慮客戶承受力，也就是要控制總價，依照市場