《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下Q:69031789PAGE目錄第一章、項目總論……………………§1.1項目基本情況………………§1.1.1項目名稱…………………5§1.1.2項目委托單位名稱……………………5§1.1.3項目委托單位基本情況…………………5§1.2項目開發概況………………§1.2.1地塊位置及四至范圍……………………5§1.2.2宗地周圍環境與設施……………………5§1.2.3建設規模與主要經濟技術指標…………6§1.3項目申請報告編寫依據………§1.4項目申請報告編寫原則…………7§1.5項目申請報告編寫范圍…………7§1.6項目申請報告結論………………8§1.6.1市場預測和項目規模……………………8§1.6.2項目建設進度…………§1.6.3投資估算和資金籌措……………………9§1.6.4環境保護…………………9§1.6.5項目財務和經濟評論……………………10§1.6.6項目綜合評價結論………10§1.6.7存在問題及建議…………10第二章、項目背景與建設條件……………………§2.1項目背景………………………§2.1.1連云港獨特而重要的戰略地位…………11§2.1.2江蘇省發展戰略下的連云港……………13§2.1.3灌云縣社會經濟條件……………………13§2.2建設條件………………………§2.2.1自然條件…………………15§地理位置、地形、地貌等基本情況…………………15§氣候和地質條件調查分析……………16§氣象條件………………16§2.2.2社會經濟條件……………17§連云港市概況………17§灌云縣概況…………17§灌云縣縣域發展規劃………………18§交通條件……………18§經濟條件……………18§2.2.3基礎設施………………第三章、市場分析………………………19§3.1政策及市場分析………………§3.1.1政策導向………………§3.1.2連云港房地產市場現狀………………§3.1.3整體供需分析………21§3.1.4銷售價格及地區市場分析……………25§3.1.5連云港房地產趨勢預測……………26§3.1.6連云港房地產市場警情分析……………26§3.2連云港市房地產住宅市場競爭特點…………27§3.3項目的發展前景與項目建設緣由…………§3.3.1項目的發展前景…………28§3.3.2項目建設緣由……………28§市場推動………………28§政策吸引………………28§環境和諧………………29§發展需要………………29§3.4項目SWOT分析…………………29§3.4.1優勢與機會分析（SO）…………………29§3.4.2劣勢與威脅分析（WT）…………………30第四章、項目規劃設計…………………31§4.1總體規劃………………………31§4.2形態結構規劃…………………31§4.3規劃設計………………………32§4.3.1住宅基本戶型…………§4.3.2道路與交通……………§4.3.3景觀與環境……………§4.3.4空間形態………………§4.3.5公建配套………………§4.3.6公用工程………………§給、排水……………§供電…………………§電視、電話、寬帶…………………§采暖、通風…………第五章、進度與計劃安排……………35§5.1項目實施進度計劃編制依據…………………35§5.2項目實施總進度計劃…………36§5.2.1籌建準備階段計劃……………………36§5.2.2工程施工階段計劃………36§5.2.3工程竣工驗收及決算階段計劃…………36第六章、項目建設程序及項目招標……………………38§6.1項目建設程序…………………38§6.2項目招標………………………38§6.2.1招標方式與程序…………38§6.2.2招標文件…………………40第七章、項目投資估算及資金籌措……………………41§7.1項目投資估算…………………41§7.1.1建設投資估算……………41§土地費用估算…………41§施工前期工程費用估算………………42§工程建筑、安裝費用估算……………42§工程預備費……………45§7.1.2建設期利息………………45§7.1.3流動資金…………………45§7.1.4項目總投資估算構成……………………45§7.2項目開發資金籌集計劃………45§7.2.1資金籌措…………………45§7.2.2資金成本…………………46§7.3貸款償還……………………第八章、項目財務分析…………………46§8.1財務評價編制依據…………§8.2項目銷售收入估算與分析…………………§8.3項目成本分析………………§8.3.1項目開發固定成本………47§8.3.2項目銷售收入估算與分析………………48§8.3.3總成本……………………48§8.4稅費…………§8.4.1營業稅及附加…………48§8.4.2城市維護建設費………48§8.4.3教育附加…………………§8.4.4土地增值稅……………§8.5項目開發利潤估算……………49§8.6投資收益率……………………49第九章、項目不確定性與風險分析………………§9.1項目盈虧平衡分析……………50§9.2項目敏感性分析………………50§9.3項目投資風險的定性分析……………………52§9.3.1實施風險與對策…………52§9.3.2市場風險與對策…………52§9.3.3政策性風險與對策………53第十章、項目環境影響與評價……………………§10.1環境保護執行標準……………54§10.2項目施工期間對環境不利影響………………54§10.3施工期間環境不利影響的對策及處理措施…………………55§10.4項目投入運營后的環境控制…………………56第十一章、消防、衛生及安全……………………§11.1消防……………57§11.2衛生……………58§11.3安全……………58第十二章、項目節能設計…………§12.1建筑節能………………………59§12.2給排水節能……………………59§12.3電器節能………………………60第十三章、項目申請報告結論與建議…………………61§13.1項目經濟效益與社會效益……………………61§13.2對項目的建議…………………61§13.3附件及附圖……………………63第一章、項目總論§1.1項目基本情況§1.1.1項目名稱：縣城2008-2號地塊房地產開發項目§1.1.2項目委托單位名稱：連云港匯澤房地產開發有限公司§1.1.3項目委托單位基本情況承辦單位：連云港匯澤房地產開發有限公司公司性質：有限責任公司連云港匯澤房地產開發有限公司成立于2008年4月7日，企業法人代表尚紅宇，公司注冊資本為人民幣捌佰萬元公司現有工程技術人員35名，其中有高級職稱的3人，具有大專以上學歷者占公司總人數的90%。§1.2項目開發情況§1.2.1地理位置及四至范圍該地塊位于灌云縣縣城經濟開發區，鹽河西側，三里溝南側，孫滕路東側，宗地總面積為75191平方米，其中出讓土地面積為56145平方米，該地塊屬于灌云縣國有建設用地使用權掛牌出讓用地；宗地編號為縣城2008-2號地塊。§1.2.2周圍環境與設施該地塊位于灌云縣縣城經濟開發區，處于灌云縣城南部城區核心地段，項目北邊緊鄰324省道，東邊緊鄰鹽河，與寧連高速公路的出入口不到五分鐘車程，此地為房產開發的黃金寶地。另外該項目是灌云縣政府進行灌云南部城區建設的重點項目。項目附近有灌云縣經濟開發區、灌云縣實驗中學、灌云縣人民政府、灌云縣仁濟醫院、中國移動通信灌云分公司、小鴨河農貿市場、華克大酒店、華克超市等單位以及各類商業網點。項目周圍設施布局完善,居民出行和生活非常方便。§1.2.3建設規模與主要經濟技術指標建筑面積(預計總建筑面積)：106740平方米，其中住宅建筑面積：89271平方米；配套建筑面積7844平方米。容積率：多層≤1.4，多層含局部高層≤1.8；建筑密度：多層≤28%，多層含局部高層≤25%；綠地率30%。項目建成后可入住開發周期：36個月；項目計劃總投資12000萬元。§1.3項目申請報告編寫依據1、連云港匯澤房地產開發有限公司關于本項目申請報告的委托書；2、國家和地方以及房地產行業的建設政策、法令和法規；3、灌云縣國民經濟和社會發展第十一個五年計劃綱要；4、灌云縣土地及規劃管理部門簽發的有關項目用地的國有土地使用權出讓合同、規劃設計條件辦理表等；5、國家發展和改革委員會、建設部頒布的《建設項目經濟審評方法與參數》(第三版)及建設部有關設計規范、標準；6、根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料，以及連云港匯澤房地產開發有限公司提供的有關技術、經濟資料。§1.4項目申請報告編制原則1、編制的全過程貫徹安全、規范、完善和經濟的原則；編制的成果需符合國家、省、部委和連云港市頒布的相關法規、標準、規范和規劃；2、堅持技術可靠、經濟合理、運行穩定、節能降耗、便于管理、降低成本的原則；3、在灌云縣總體規劃的指導下，以發展、提高為中心，滿足灌云縣政策、環境、建筑與城區建設規劃整體要求的協調統一；4、通過該工程項目建設，逐步壯大灌云南部城區的基礎設施，進一步帶動灌云南部城區的建設，促進灌云房地產業的全面發展．5、以人為本，精心設計，為灌云經濟建設作貢獻。§1.5項目申請報告編制范圍本項目申請報告是對該項目在市場需求、市場分析及建設規模、經濟效益等諸方面可行與否的研究，并作出結論。研究范圍包括：1、需求及建設規模預測；2、建設條件與市場分析；3、規劃設計與施工安排；4、項目環保及節能情況分析；5、投資估算及項目贏利能力分析；6、項目不確定因素及投資風險分析等。§1.6項目申請報告結論§1.6.1市場預測和項目規模1、市場需求簡要分析：灌云縣地處連云港市區南面，東臨黃海，北接連云港市區，南為灌南縣，西邊是沭陽縣和東海縣；縣城距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機場50公里、距連云港港口60公里，寧連高速、沿海高速、204國道縱貫境內，還有數十公里的海岸線，具備發展基礎經濟所必要的交通、用地及城市依托等優勢條件。2005年，灌云縣城區人口已達20萬余人，近年來，隨著全縣人民生活水平的提高及老城區的改造，以及全縣“拆鄉并鎮”步伐的加快，鄉鎮部分人口開始向縣城轉移，灌云城區家庭戶數逐年上升。優越的地理位置和不斷改善的投資環境，使灌云縣的經濟迅速發展。同時，由于這兩年縣政府加大了對基礎設施的投資力度，開始了大規模的舊城改造建設，加快了城市化進程，增強了城市的規模效益和綜合功能，堅持重點發展質量，不斷提高城鎮化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業用房和商品住宅。據此，我們認為項目的開發建設在經濟上可行的。2、計劃銷售量與銷售方向：項目總建筑面積106740平方米，建成當年計劃銷售完畢，主要面向本地及周邊地區。3、項目定價及銷售收入預測：根據周圍樓盤的銷售價格，項目均價預定為：住宅1700元/平方米，商鋪3000元/平方米，車庫1000元/平方米，預計銷售收入為18463.57萬元。4、項目擬建規模：總用地面積56145平方米，擬建建筑面積106740平方米，其中住宅建筑面積89271平方米，配套建筑面積7844平方米，總住戶606戶,總居住人口2120余人(3.5人/戶)。§1.6.2項目建設進度建設期36個月，計劃于2008年6月底完成項目的可行性研究、勘探、設計工作,2008年7月底工程發包工作，確定工程施工隊伍與設備供應商，確保2011年2月底全部完成施工任務，并申請峻工驗收。§1.6.3投資估算和資金籌措1、項目總投資額12000萬元。建設期利息為453.6萬元。2、資金來源于企業資本金、銀行貸款和企業自籌銷售滾動收入投入等。貸款額2000萬元、貸款年利率為7.56%，全部用項目銷售收入償還本息。§1.6.4環境保護項目建設的環境污染主要來自于施工期間，項目施工期間排放的污染物均要求達到國家規定的排放標準。§1.6.5項目財務和經濟評價1、項目開發投入總成本12426.95萬元；2、項目銷售總收入18463.57萬元；3、項目銷售利潤5242.7萬元，投資利稅率43.68%、投資利潤率29.27%、盈虧平衡點為68.49%，盈虧平衡面積為73106㎡。§1.6.6項目綜合評價結論從項目經濟分析來看，該工程項目各項經濟指標均超過規定要求。項目經濟效益較好，具有良好的財務生存能力，同時具有較強的抗風險能力，投資項目從地方和企業發展的角度來看是可行的，在經濟上是合理的。從宏觀角度考察，投資符合國家投資發展政策，具有良好的社會效益，從總體上評價，項目投資可行。§1.6.7存在問題及建議由于本項目地處經濟相對不發達地區，項目屬于多層、高層建筑，地處灌云地區，實施過程中，在工程技術、施工、運營管理等方面存在一定的風險。建議加強工程設計的專題研究、優化方案，運營期建立健全完善的物業管理機構。并進行資產保險，以規避和控制建設期間的投資風險，以保證項目的財務安全。項目需密切關注國家產業政策的變化，并隨之進行投資和銷售方案的調整。同時關注房地產市場波動可能帶來的潛在風險，防止房地產市場價格出現大幅下跌，這就要求公司在規劃和市場銷售等方面做好預案，時刻應對可能發生的市場風險。第二章、項目背景與建設條件§2.1項目背景§2.1.1連云港獨特而重要的戰略地位1、鑒于連云港獨特而重要的戰略地位，國家發展戰略向連云港傾斜；2、連云港位于隴海鐵路的起點，亞歐大陸橋的最東端。使得連云港港與國家鐵路干線的銜接相當方便；3、連霍高速公路和同三高速公路交會于連云港。使得連云港在我國高速公路網中占據重要地位，見下圖2.1-1；4、此外，連云港也是沿海經濟帶、沿江經濟帶、京九經濟帶和隴海經濟帶的重要結合點，見下圖2.1-2；5、2007年1月1日至2日，國務院總理溫家寶來連云港考察，要求中央和江蘇省委搞好連云港的規劃和建設，加快連云港建設步伐，從而使連云港成為連接沿海地帶包括環渤海峽、長江三角洲以及浙江、福建的一個中間環節，又使連云港成為隴海線經濟發展與沿海經濟發展相溝通的一個紐帶。§2.1.2江蘇省發展戰略下的連云港2007年1月29日，江蘇省人大五次會議上的政府工作報告也明確提出要加快連云港建設步伐，逐步發揮帶動沿海和振興蘇北的龍頭作用，連接長江三角洲、環渤海經濟帶和隴海線經濟帶的樞紐作用，形成江海聯動、沿海與隴海線發展互動的格局。江蘇省新的發展格局：從“三沿”到“四沿”（如圖2.1-3所示），連云港作為振興蘇北的極核，是拉動東隴海產業帶與沿海產業帶的龍頭。跨越發展成為連云港必然的選擇。§2.1.3灌云縣社會經濟條件跨入二十一世紀，隨著灌云縣政府著力擴大城市規模，基礎設施投資加大了投入，新建、改建和擴建了城市道路，對老城區進行大規模改造，加大了拆遷力度，經濟上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設了各類專業市場和旅游服務配套項目，城市環境以及相關市場環境得到很大程度的優化。2005年，灌云縣城區人口20萬余人，近年來，隨著全縣人民生活水平的提高及老城區的改造，及全縣“拆鄉并鎮”步伐的加快，鄉鎮部分人口開始向城區轉移，縣城城區家庭戶數逐年快速上升，綜上所述，灌云縣隨著經濟實力的增強，人民收入的提高，總體消費水平，總體投資能力，包括消費和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設進程的加快，灌云縣城區人口的增加，“住在灌云，創業在灌云”將持續深入人心，本項目的市場基礎是可靠的。目前灌云縣已初步形成以機械、紡織、食品、化工、建材五大行業為主的工業體系；以棉花主副產品深度加工、機電產業、農副產品加工業、林木加工業為主的四大主導產業；以灌云臨港產業區、灌云經濟開發區、板浦工業園為主的三大工業園區。擁有“太陽雨”牌熱水器、“云山”牌旋耕機、“汪恕有”牌滴醋、“花果山”牌風鵝、“云”牌犁刀、“東耕”牌棉花、“雙保”牌乳業、“綠灌”牌禽蛋、“銀河”牌漆業、“蘇棉”牌棉花等知名商標和名優產品。灌云縣經濟開發區主要發展電子、機械、醫藥、食品、紡織、服裝等高科技、無污染等產業。該項目地理位置優越，環境優美，交通運輸便捷，人流、物流暢通(詳見基地概況)。該地塊的周邊環境為住宅區內居民的交通、購物、子女上學、就近就醫等都提供了極為便利的條件，是理想的商業、居家場所。§2.2建設條件§2.2.1自然條件§地理位置、地形、地貌等基本情況連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望，西于江蘇的徐州和山東的郯城、宿遷的沭陽相鄰。連云港市地處海陸、南北過渡的結合部，是中國沿海首批對外開放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位置十分優越。灌云縣地處東經119°2’50’’-119°51’9’，北緯32°11’45’’-34工程區域位于蘇魯隆起區與揚子淮地區蘇北凹陷兩個不同構造單元之間，響水深斷裂自灌南縣田樓至燕尾港向黃海以北東向延伸。連云港市就位于北斷裂以東，呈平原丘陵山作半圓性排列，是近海退潮而形成的一塊較為年輕的陸地，整個市區可劃分為三個大的工程地質區；I區，構造削，蝕山地；II區，三前增積臺；III區，海積平原。該項目地段屬于III區，海積平原。根據場地勘查深度范圍資料反映，未見斷裂構造，區域穩定良好。§氣候和地質條件調查分析1、氣候因受陸地和海洋的共同作用，連云港市處于暖溫帶向北亞熱帶過渡地帶，具有典型的季風氣候特征，氣候資源豐富而有多樣性。其表現為連云港地區四季分明，光照充足，氣候溫和，雨量適中，無霜期較長的特點。由于逐年之間季風有強有弱，來臨或早或遲，造成氣候年際變化較大，雨量不均和溫度差高低多變的現象。2、地質本建設場地地勢平坦，排水良好，與周邊無影響。灌云縣區域構造單元屬華北地臺膠院子斷塊的膠南隆起帶，主要有連云港——東王集倒轉向斜和陡溝——南崗倒轉背斜。區內地層屬于揚子地層區，基底為晚元古代中深度變質巖系組成，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度70-180cm。本地區地震基本烈度為7度。§氣象條件灌云縣處于北暖溫帶南部，氣候溫和濕潤，四季分明，常年平均氣溫為14攝氏度，1月平均氣溫為-0.4攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。歷年平均降水在1000毫米左右，降水期主要集中在7、8、9三個月。全年無霜期220天。一年四季主導風向為東南風。由于受海洋的明顯調節，灌云縣屬于季風特點的海洋性氣候，四季分明、寒暑適宜、光照充足、雨量適中。§2.2.2社會經濟條件§連云港市概況連云港市是江蘇省的地級市，也是中國首批對外開放的十四個沿海城市之一，位于江蘇省東北部。東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；南與淮安的漣水、鹽城的響水相連；西與徐州的新沂市、宿遷的沭陽縣毗鄰；北與山東的郯城、莒南、臨沭、日照等縣市接壤。全市土地總面積7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。現轄有新浦、海洲、連云三區和東海、贛榆、灌云、灌南四縣及國家經濟開發區，總人口465萬，新浦區為市政府所在地。連云港是終年不凍的天然良港，為我國八大工業港口之一。連云港市是“隴海-蘭新”鐵路東部口，是著名的“亞歐大陸橋”東橋頭堡。該陸橋東起中國連云港，西至荷蘭鹿特丹，全長一萬余公里，是橫跨亞歐大洲的最便捷的陸上黃金運輸線。連云港市旅游資源十分豐富，素有“海古神幽”只美譽。有文明遐邇的國家級風景名勝區花果山，有“世外桃源”宿城、漁灣，有古老而神秘的將軍崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，風光旖旎的海濱度假村等。§灌云縣概況灌云縣位于江蘇省東北部，東部瀕臨黃海；西部與宿遷市的沭陽縣及連云港市的東海縣為鄰；南部隔新沂河與本市的灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區接壤，隸屬于連云港市，是國務院首批批準的對外開放縣之一。灌云縣1912年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山云臺。總面積1840平方公里，其中：耕地面積154萬畝。下轄8個鎮、12個鄉、3個省屬農鹽場、6個縣屬農林場圃。全縣共有318個行政村，總人口105萬人。§灌云縣縣域發展規劃2006年編制完成《縣城發展戰略規劃》、《新城區控制性詳細規劃》、《臨港產業區發展戰略規劃》、《大伊山旅游經濟區總體規劃》等十大專項規劃。開工建設城建重點工程103項，全面完成小鴨河環境綜合整治工程，完成縣城管道燃氣工程，部分小區安裝入戶，，行政中心、廣電大廈、人民法院、西環路等重點工程完工并投入使用，污水處理廠截流管網及廠區建設快速推進。按照“彰顯個性、展示形象”的要求，傾力打造縣城三大出入口。§交通條件灌云縣地處連云港經濟帶，緊鄰港口，距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機場50公里、距連云港港口60公里，寧連高速公路、沿海高速公路、204國道縱貫境內，擁有數十公里的海岸線，具備發展基礎經濟所必要的交通、用地及城市依托等優勢條件。§經濟條件2006年完成地區生產總值54.85億元，增長18%，三次產業結構由36.4：33.9：29.7調整為33.4：37.4：29.2，單位生產總值能耗下降3.4%；全社會固定資產投資64.24億元，增長53.8%，一般預算收入增幅在全省66個縣區中排名第二，絕對值較2005年前移2位，被評為全省財政增收先進縣。在2006年度全國中小城市科學發展評價中，被評為全國最具投資潛力中小城市百強縣。§2.2.3基礎設施灌云縣近年來為提高縣城的綜合服務能力，投入大量資金對城市基礎設施進行了大范圍的改造建設，現已初見成效，市區范圍內已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應緊張的問題。供電、通訊、給排水等城市基礎設施的管線（道），均已沿路架（鋪）設。供水：用水可直接從伊山南路接入，經水泵房加壓后的自來水可用作消防用水。供電：利用現有的配電線路直接接入小區。電信及有線電視線路網絡已覆蓋該區域，按規劃要求敷設，在辦理相關手續后，由有關單位組織施工。擬建工程緊臨城市主干道，可根據需要向有關部門申辦有關用電、用水等使用手續。第三章、市場分析§3.1政策及市場分析§3.1.1政策導向連云港作為江蘇省唯一擁有海港資源沿海城市，位于隴海線的東端，除了輻射我國中、西部廣大區域外，還可以直接和歐洲內陸各大城市連通，具有良好的港口資源優勢，隨著國家“西部大開發”和“中部切崛起”的發展方針，盡快把連云港建設成為“國際性濱海城市”、“現代化的港口工業城市”和“山水相擁的知名旅游城市”，為本項目開發提供了堅強的政策導向。但同時也應清醒地看到，2007年是中國房地產大風大浪的一年：在這一年里，國家宏觀調控政策頻繁出臺。土地、信貸等房地產行業鏈條各個環節都一并收緊，2007年以來國家出臺的房地產調控政策之多、措施力度之大前所未有。§3.1.2連云港房地產市場現狀隨著涉房調控政策“國六條”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調節作用下，我市房地產市場供銷相對穩健。住宅銷售價格穩中有升，增幅較為平穩，產品品質不斷提升，市場秩序不斷規范，開發理念和購房行為日趨成熟。據連云港市統計局公布，07年上半年在住宅、商業、辦公及其他投資項目中，商品住宅依然是商品房投資的熱點，全市商品房新開工面積超過200萬平方米，辦公樓和商業營業用房兩者加起來所占比例還不到15%，商品住宅新開工面積超過184萬平方米，占商品房新開工面積的82.9%，同比增長110.7%，07年上半年全市商品住宅銷售5095套，90平方以上戶型占八成以上，銷售總面積達59.44萬平方米，平均每套116平方米，比上年末平均每套113平方米增加了3平方米。據連云港市房產局公布的統計數據，上半年，全市普通住宅銷售價格年初為2422元，六月末平均價格為2467元，進入七月以后，房產價格出現較大上升，普通住宅均價上漲到2677元。在房地產新政影響下，連云港市房價上漲過快的勢頭得到了有效抑制，雖然還在增長，但漲勢已明顯放慢。從2007年陸續開盤的一些樓盤價格看，價格似乎又有攀漲之勢，分析各種原因，是因為此后開盤的樓盤，品質都比較高的緣故。§3.1.3整體供需分析2007年前三個季度，港城樓市一被籠罩在國家宏觀調控所帶來的觀望氛圍中，由于當時市場環境不夠明朗，致使很多有潛在購房意愿的市民，紛紛持幣觀望。進入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，市民對樓市的前景預期又有增強，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠維持強勁。根據上海領秀營銷管理咨詢公司市場研究調查，連云港房地產市場僅未來2年內上市的期房將超過400平方米，還不包括大量尚未售馨的現房。據上海尚度投資顧問有限公司最近出爐的2007年連云港市房地產市場調研報告顯示，港城市區未來幾年房地產開發總量將極大豐富。2003-2007年連云港市公開出讓成交地塊產生居住類總建筑面積約為1800萬平方米（估算、含部分商居兩用）。臨近2007年歲末，連云港市也公開掛牌出讓土地30多宗約有240萬平方米。未來市區的土地還將繼續放量，政府濱海新區、鳳凰新城、孔望山新城、東河新城和科教園區等新規劃土地資源，將為未來市區房地產市場提供充足的土地儲備。而根據“十一五”規劃，未來市區的土地還將繼續放量，未來港城樓市供應將不斷放量，市場競爭加劇，各企業樓盤銷售壓力將遠遠大于目前。進入二00八年后，一月份在平淡中度過，二月份在春節及雨雪影響下進入成交淡季，三月份強勢回暖，而直至四月份，港城樓市才交出了一份令諸多樓盤都倍感欣慰的“成績單”。進入樓市傳統成交旺季“紅五月”后，港城市區房源成交熱情似乎更加高漲，截至5月12日，在進入五月后不到半個月的時間里，港城市區已總共成交住宅464套，其中新浦區319套、連云區成交65套、開發區成交46套、海州區成交了34套，成交勢頭強勁。

隨著港城樓市漸入佳境，開發商推盤的速度也在加快，大多數開發商選擇在4月推出新房源，而一些醞釀許久的新樓盤也開始公開銷售。據了解，今年4月份，我市不少樓盤尤其是新盤，紛紛醞釀盛裝亮相。根據我市網上房地產登記備案系統顯示，今年4月份我市共有10家樓盤推出145984平方米的商品房房源上市，其中上市住宅1026套計124821平方米，推出非住宅商品房481套計21163平方米。而5月份，據初步統計，港城樓市還將迎來一場盛大的集中放量階段，至少10個以上的樓盤將陸續入市，這將大大豐富港城樓市住房產品的物業類型和市民的選房空間。

從已經拿到商品房預售許可證的樓盤情況看，今年4月份是我市今年以來推盤放量較為集中的一個月，我市共有10家樓盤拿到了連云港房管局發放的商品房預售許可證，其中首次拿到商品房預售許可證的樓盤有3家，3個新盤中目前已有2個樓盤開盤面市了，還有一個新盤也將于近期高調亮相。

進入傳統的“紅五月”銷售旺季，港城房地產業內人士對樓市一片“唱好”，大多數樓盤開發商不約而同將在5月推出新盤。據初步統計，港城樓市5月份上市的樓盤至少有十個，而且樓盤區域也較為成熟。其中，以新浦區陸續亮相的樓盤最為引人注目。目前新浦新區集中了大量的高端樓盤，近期都進行了積極的醞釀。而作為改善性需求的理想置業區域，新浦西區、南區以及海州區也頗為引人關注。其他區域諸如開發區、連云區可能相對比較平寂。與以往相比，開發商拿地更加理智。四月份，我市國土資源局發布了2008年度連云港市第一次國有土地使用權公開出讓公告，就港城市區的21宗地塊進行使用權公開出讓。據悉，此次21宗總計約1563335.2平方米、2345畝的土地使用權出讓，是我市今年土地市場上第一次大規模土地出讓。本次掛出的土地共有21塊，其中有15宗土地位于開發區，4宗位于新海地區，只有2宗位于連云區。眾所周知，當前我市房地產市場由于樓盤項目越來越多，供應量逐年大幅增加，樓盤銷售壓力有所加大。此次再次拋出21宗熱土，而且其中又是以居住用地占據“大頭”，如果這些地塊能夠全部順利拍出，未來在這些地塊上開發的項目入市后，那無疑將會進一步加劇港城未來幾年樓市的競爭力度。

日前，2008年度連云港市第一次國有土地使用權公開出讓已經結束，21宗土地中的15宗土地成功拍出，成交總金額達到60420萬元。而在成功拍出的15宗土地中，有11宗土地的成交價格僅略高于起拍價，開發商在拿地時顯然更多了幾分理智。唯一經過激烈競爭拍出的一宗土地為20#地塊，此地塊位于孔望山南、鹽河南路西，最后以高于起拍價三倍的價格被連云港杭汽輪香溢置業有限公司獲得。進入四月以來，盡管市區房源單日銷量時有漲跌，但是我市整體房源銷量呈現穩步上升趨勢。與此同時，購房者心態也有了較大轉變，從前期看跌和觀望的態勢，逐步轉向較為積極的心態，入市需求明顯提升。就目前而言，港城市民真實的購房需求正在逐漸釋放，市場出現季節性熱銷的勢頭，而不少投資者受制于資金壓力開始收手，因此房屋的有效成交在明顯增加，理性購房成為近期主流。

4月份港城樓市呈現穩中有升的趨勢，整個房地產市場比較平穩，價格與上月相比基本持平。根據相關數據統計顯示，今年4月份連云港市區共銷售普通住宅1099套，成交面積140175平方米；我市四縣共銷售普通住宅812套，成交面積為93924平方米，套均115.67平方米。截止到4月30日，我市市區入網總套數為79718套，入網總面積為7189964平方米；可售套數為35318套，可售面積為3145533平方米，其中住宅可售套數為18966套，可售面積為2200814平方米，非住宅可售套數為16352套，非住宅可售面積為944719平方米。

港城樓市悄然回暖，房源銷量出現了較大幅度的回升，而小戶型正逐漸倍受“自住”購房者所關注，自住需求正逐漸成為樓市需求的主旋律。相對于價格優惠和實行促銷，房屋的綜合品質更受市民的多方考究和關注。目前，理性的購房消費已經是市場發展的大勢所趨，購房者有了更多的選擇空間和時間，房源的綜合品質必將成為最終購買的關鍵。

四月樓市回暖為樓市傳統的銷售旺季———“紅五月”開了個好頭，由于在接下來的六月份，還將有不少樓盤相繼推盤，不難預料，最近的幾個月港城樓市還將繼續當前熱銷的場面。§3.1.4銷售價格及地區市場分析截至2006年年底，港城房地產市場住宅均價再創新高，達到了“準三千”水平，每平方米均價為2998元，住房價格較2006年年初上漲幅度超過8%。均價突破“三千元”大關近在咫尺。2006年1至11月份，全市房地產開發投資完成了46.13億元，其中市區完成投資33.03億元，同比分別增長52%、57%。市區共出讓土地394萬平方米，按照容積率換算成居住類建筑面積估計超過800萬平方米，同比2005年增長22.74%。1-11月份全市商品房預售面積274.53萬平方米，其中市區162.19萬平方米，同比增長45.26%。全市商品房住宅面積216.75萬平方米，其中市區住宅面積121.89萬平方米，同比增長19.61%。2007年2月份雖然只有短短的28天，但2月的銷售成績量并沒有因為天數的減少而下降，共銷售853套房源，其中普通住宅銷售出620套房源，辦公用房銷售出9套房源，商業用房也銷售出224套房源，2007年2月商業用房的銷售也創下又一個新高；在銷售面積上，2月共去化掉76853平方米，其中普通住宅的去化面積是69758平方米，辦公用房的去化面積是805平方米，商業用房的去化面為6290平方米，今年2月份在銷售總套數上比去年同期要多出452套，是去年同期的2倍多，去年銷售總套數僅為401套；普通住宅的銷售額也比去年多銷售出247套，辦公用房也比去年同期多銷售7套，商業用房比去年同期多銷售出198套。§3.1.5連云港房地產趨勢預測■住宅的投資和供應量將持續增長■房地產的有效需求量也將持續增加。■房地產價格可保持大體上的穩定或有緩慢增幅。■市場中，經濟適用房在國家政策扶持下，在旺盛的市場需求中將繼續保持強勁的增長態勢。■高品質樓盤在良好的性價比下，其樓盤個性將成為吸引購房者的重要因素。■市場投放項目價位集中，其同質化現象嚴重，市場競爭非常激烈。§3.1.6連云港房地產市場警情分析連云港房地產市場在政策的引導下，市場過度需求的警情得到有效控制，市場需求相對供給有一定的程度的下降，房地產市場行為趨勢合理，市場需求已逐步回歸到穩定發展的軌道，房地產市場宏觀調控成效初步顯現，同時，市場價格保持了穩步上升態勢，市場景氣度與去年基本持平，2007年連云港市房地產市場總體仍保持著穩步發展的狀態。1、連云港房地產業發展與城市宏觀經濟保持了持續、協調的基本態勢，居民的可支配收入較快增長，支撐房地產市場開發的力度進一步增強。連云港房地產開發投資力度不減，房地產開發投資與城市國民生產總值的比值稍有提高，房地產開發投資占全社會固定資產投資之比與去年持平，住宅投資得到了合理引導。2、在金融政策的調控作用下，連云港新增房地產各項貸款的增長率比2004年稍有下降，同時占新增金融業貸款額的比重也有所降低，房地產買賣依然活躍。3、在房屋拆遷面積得到有效控制的基礎上，連云港房地產建設項目批準用地面積與施工面積得到了協調發展，預銷售面積之比批準預售面積之值的變化趨勢發生轉折，開始在去年的基礎上有所下降，房屋施工面積、房屋竣工面積在去年的基礎上得到了平穩增長。4、連云港商品房銷售價格的增長幅度高于城市居民的可支配收入增長的幅度，城市居民購買商品房的開支占儲蓄存款余額的份額不斷攀升，房地產市場風險在一定的程度上仍然存在。§3.2連云港市房地產住宅市場競爭特點●特點一：市政與城市拆遷改造政策繼續拉動樓市發展；●特點二：規模性小區將領導潮流；●特點三：戶型面積在變小、房間在變多；●特點四：小高層、高層海景物業受消費者青睞；●特點五：成規模、重環境；●特點六：板狀結構已成為高層住宅的主流；●特點七：精裝修住房需求不容忽視；●特點八：品牌營銷引發樓市新賣點。§3.3項目的發展前景與項目建設緣由§3.3.1項目的發展前景作為中國東部唯一未得到充分發展的沿海開發城市，連云港充滿后發優勢，2005年江蘇省明確提出，以連云港為第一增長級，實施振興蘇北戰略。本項目位于當地政府生活區開發組團區域，按照整體規劃的要求，近期將集中開發建設商住區和住宅區，加快城區設施建設提升城區形象。重點實施該項目，將進一步提升城市品位。§3.3.2項目建設緣由§市場推動從城市經濟發展的經驗看，沿海地區是經濟最活躍的地區，經濟總量大，吸引外資多，對國家貢獻和影響力都十分巨大，在中國“三主四次”七大沿海城市圈中，連云港位處山東半島城市圈（次）和長三角洲區圈（主）的中間，同時又是在隴海蘭新經濟帶和沿海產業帶的交匯處，發展前進和潛力十分巨大。§政策吸引根據連云港市城市發展規劃和“十一五”規劃綱要要求，連云港正在加大城市化進程，在政策上給予了很大的支持與優惠。市民改善住房條件要求強烈，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步的得到調動和發揮，連云港市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。§環境和諧近年來，連云港的房地產市場逐步走向成熟，雖然房價在近兩年內出現了較大幅度的上漲，但漲勢平穩，市場井然有序。從去年至今國家連續出臺的房地產政策“國八條”、“國六條”等重大調控措施都沒有使本市房價出現較大波動，總體運行態勢平穩，市場機制相對成熟穩定。§發展需要連云港匯澤房地產開發有限公司在取得成熟的商業地產開發經驗之后，將投資眼光轉向住宅市場，該項目的建設將推動公司在灌云房地產市場上進一步發展，壯大公司實力，提升匯澤房地產品牌。§3.4項目SWOT分析§3.4.1優勢與機會分析（SW）該項目地處灌云縣城南部城區核心地段，周圍將形成較為成熟的商業氛圍，是南部城區最具發展潛力的地段之一。1、灌云縣近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的發展和升值空間。2、附近道路項目建設成功，為該區域的行政、商業住宅房價定位提供了市場認可性。3、周邊日趨成熟的居住生活配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。4、城區擴大建設、改造，居宅拆遷量較大，拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，為該項目提供了較大潛在市場。5、連云港匯澤房地產很早就取得該地塊的土地使用權，使得取得該地塊的前期資金較少。6、公司與灌云縣政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于公司今后在當地的發展。灌云城區的大開發：城區擴大建設，民宅拆遷量較大，而我們現有土地儲備有限為項目開發成功創造一定的機會。§3.4.2.劣勢與威脅分析（WT）1、市政設施的代拆代建，因其標準的不確定性，使得成本的測算具有一定的不確定性。2、市政規劃的調整，對于地塊的居住用地的定位和商業用房的規劃具有一定不確定性。3、樓房的居住觀念的形成，物業管理費、公共設備的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。4、附近住宅區的日趨完善，又是多層、小高層住宅與本項目競爭將比較激烈。5、國家2007年對固定資產投資，特別是對房地產投資的宏觀調控進一步加大力度，銀行加息，增加了融資成本，使得房地產投資具有較大的政策風險。第四章、項目規劃設計該項目將建成包含多層、高層的高檔商住區，項目以其優越的地理位置、超前的規劃設計、完善的配套設施、優雅的小區環境，專業的物業管理，為業主提供舒適、便捷、高品味的生活環境。§4.1總體規劃該項目用地面積約56145平方米，總建筑面積約106740平方米。1、以規模結構淡化組團模式，采用小區鄰里住宅群結構模式，削弱組團形態，規劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活為活動內容，精心組織住宅組群。2、以大面積綠地為紐帶的有機組合，形成風格各異的圍合或半圍合空間。3、采用點、線、面結合的方式形成小區的綠化系統．4、樓與樓之間以道路、綠化為界分為兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網走向、綠地系統上相互呼應，使小區成為一個統一整體。§4.2形態結構規劃項目規劃總目標：特色鮮明、生態優良、經濟與環境協調發展的居住園區。住宅設計—健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創造良好的室內空氣，依據人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區。廳、房均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現代化氣息的港城特色為目標。屋頂部分作綠化處理。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄板，同時戶型之間避免視線干擾。§4.3規劃設計§4.3.1住宅基本戶型根據國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。故開發的住宅以二房為主力戶型，建筑面積控制在90m2以下，并且占開發建筑總面積70%以上，小區設計有三種住宅類型，戶型從二房一廳一衛至四房二廳二衛等5種戶型，住宅面積從65-140m2(套內面國家)，以§4.3.2道路與交通考慮到小區組團物業封閉管理及統一智能化管理設計，合理組織人流、車流，盡可能地做到人車自然分流、適用便捷，并與小區景觀設計和消防要求相融合。小區內部的道路系統為環狀布局，在行政區域設計車行支路，各組團外部道路原則上只供搬家和消防車通行。居住區的停車方式以地下停車為主，地面停車為輔．§4.3.3景觀與環境該地塊位于灌云縣縣城經濟開發區，處于灌云縣城南部城區核心地段，項目北邊緊鄰324省道，東邊緊鄰鹽河，與寧連高速公路的出入口不到五分鐘車程，此地為房產開發的黃金寶地。另外該項目是灌云縣政府進行灌云南部城區建設的重點項目。項目附近有灌云縣經濟開發區、灌云縣實驗中學、灌云縣人民政府、灌云縣仁濟醫院、中國移動通信灌云分公司、小鴨河農貿市場、華克大酒店、華克超市等單位以及各類商業網點。項目周圍設施布局完善、居民出行和生活非常方便。項目在景觀設計上需根據景觀價值的優劣等級合理規劃住宅的空間布局，整體設計多層次的空間序列，單體順應地勢調整朝向，同時在布局上應注重景觀的開敞與發散。§4.3.4空間形態規劃把住宅與路成斜角布置，減少道路噪音對其的影響并留有花園。以每一戶景觀視野利用最大化為前提，將居住區的空間形態分為：板式、點式、圍合組團式三種模式。§4.3.5公建配套1、屬于灌云城區的標志性建筑，與附屬用房聯體，共同構成小區配套單元。另外結合休閑活動等功能，引入室外綠化。2、主體商鋪：根據項目“新都市，新生活”的定位及配套要求，充分考慮地段區域位置，特別注重商業人流的組織與利用，商店高度與路面寬度比例適宜，建筑語言與住宅設計風格定位相接近，具有強烈鮮明的現代歐洲建筑韻味。店面用房置于住宅底層，與綠化，休閑設施相結合，尺度追求“人性化”。§4.3.6公用工程§給、排水1、給水系統：水源由市政自來水管網提供，由市政給水管網不同的管段上各引一條DN300給水管。裝設水表及防污染倒流裝置閥組后在小區內形成環狀供水管網。三層及三層以下生活用水利用市政給水管網的壓力直接供水，四層及四層以上采用分區供水形式。2、熱水系統：公共場所用熱水處，飲食業及營業餐廳用水在有條件的情況下盡可能采用在屋頂設置太陽能熱水器供應熱水，無條件時采用容積式熱水器供應熱水。3、污、廢水系統：污水及雨水采用分流排放，住宅衛生間的污水、廢水分流排放，地下車庫單獨排放，飲食業及餐廳的污水收集后排至室外隔油池進行處理。冷卻循環排污水直接作為室外景觀系統的補充水。地上部分的污水、廢水及部分雨水采用重力形式進行排放，面積較大的屋面如裙房部分房屋采用虹吸壓力流排放，地下部分的污水、廢水及車道上排水溝的雨水采用潛水泵提升排放。生活糞便水匯集后進入化糞池初步處理后，與隔油池處理后的廚房污水統一排至市政污管網。§供電本工程中10KV開工站供電電源由供電局確定，采用兩路不同區域變電站的10KV高壓電纜進線，電壓為10KV。§電視、電話、寬帶住宅每戶預留電話、寬帶、有線電視接口，直接接入城市有線電視網，在辦理有關手續后，具體由有資質的單位組織設計、施工。§采暖、通風1、空調采暖：住宅、商鋪、會所、幼兒園采用分體空調。電氣專業預留空調用電負荷，空調設備由小區業主自理，冬季采用分體空調供暖，不考慮集中供暖。2、機械通風：地下停車庫設機械通風系統，同時兼作排煙系統，地下層設備、公共衛生間等均設機械通風系統。第五章、進度與計劃安排§5.1項目實施進度計劃編制依據項目實施進度計劃主要考慮以下原則：(1)業主對工程建設工期的意見。(2)工程施工通過公開招標方式，擇優選擇房屋建筑二級以上施工企業承建，以保證工程質量和建設進度。(3)根據工程規模及建筑物施工特性，各主要工程項目施工宜選用大、中型機械設備為主。(4)施工安排應不影響公司的正常管理工作，應集中安排在一段時間內完成。§5.2項目實施總進度計劃§5.2.1籌建準備階段計劃籌建期內開發商負責完成本工程設計、招標、評標、簽約等工作，為承建單位進場開工創造前提條件。籌備工作應在開工前完成。§5.2.2工程施工階段計劃根據本項目特點及施工條件，開發期限36個月，開發量約為106740平方米。經各單項工程施工方法研究后確定，該工程施工總工期為36個月，其中：工程施工準備期2個月(直線工期)；從工程施工到完工使用工期為31個月。工程竣工驗收、決算期3個月。本工程總工期宜安排在2008年6月開始實施，其中土建項目的實際施工期為31個月。前2個月可安排施工準備，不占用直線工期。為確保建設工程全面完工，除要求土建承包單位必須按總進度要求完成§5.2.3工程竣工驗收及決算階段計劃本工程的施工，于2008年6月開始至2011年2月陸續完成，應及時組織竣工驗收，并于5月底完成所有工程的竣工決算工作。本項目的項目實施進度安排見下圖。序號項目名稱日期2008年年2011年6月7月8月9月1-12月1-2月3月4月5-1月2月3月4月5月1施工準備2008.6.1~2008.7.311.1研究勘察設計2008.6..1~2008.6..301.2五通一平2008.7..1~2008.7..311.3設備訂貨2008.7..1~2008.7..311.4招標、簽約2008.7..1~2008.7..312施工與按照2008.8.1~2011.2..282.1土建施工2008.8.1~2011.2..282.2設備安裝2010.3..1~2011.2..283驗收、結算2011.3.1~2011.5..313.1竣工驗收2011.3.1~2011.4..303.2竣工結算2011.4.1~2011.5..31第六章、項目建設程序及項目招標§6.1項目建設程序本建設項目開發建設程序如下：市場調研可行性研究初步設計施工圖設計招標、簽約建設前期準備建設實施竣工驗收、決算銷售§6.2項目招標根據《中華人民共和國招投標法》及國家有關招投標的法律、法規及有關規章規定，本項目實行公開招標，按照國家有關設計，監理的招標具體規定擇優確定勘察、設計單位、監理單位。在經過符合性評審合格情況下擬定采用綜合評分法對本項目技術和商務部分進行詳細評審擇優確定中標施工單位。§6.2.1招標方式與程序招標是指在一定范圍內公開貨物、工程或服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。1、招標方式招標分為公開招標和邀請招標。公開招標是招標人通過招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。邀請招標是指招標人以投標邀請的方式邀請特定的法人或其他組織投標。2、投標代理招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。招標代理機構是依法設立從事招標代理業務并提供服務的社會中介組織。3、招標程序1）、招標。招標采購是指招標人根據已經確定的采購需求，提出招標采購項目的條件，向潛在的供應商或承包商發出投標邀請的行為。招標是招標方單獨所作為的行為。在這一階段，招標人所經歷的步驟主要有：確定招標代理和采購需求，編輯招標文件，確定標底。發布采購公告或發出投標邀請，進行投標資格預審，通知投標商參加投標并向其出售標書，組織召開標前會議等，這些工作主要由招標代理組織進行。2）、投標。投標是指投標人接到招標通知后，根據招標通知的要求填寫招標文件，并將其送交招標代理的行為。在這一階段，投標商所進行的工作主要有：申請投標資格，購買標書，考察現場，辦理投標保函，算標，編制和投送標書等。3）、開標。開標是招標代理在預先規定的時間和地點將投標人的投標文件正式啟封揭曉的行為。開標由招標代理組織進行，但需邀請投標商代表參加。在這一階段，招標人要按照有關要求，逐一揭開每份標書的封套，開標結束后，還應由開標組織者編寫一份開標會記要。4）、評標。評標是評標委員會根據招標文件的要求，對所有的標書進行審查和評比的行為。評標是招標人的單獨行為，由招標代理組織進行。在這一階段，招標人要進行的工作主要有：審查標書是否符合招標文件的要求和有關規定，組織人員對所有的標書按照一定的方法進行比較和審查和評比的行為。評標是招標人的單獨行為，由招標代理組織進行。在這一階段，招標人要進行的工作主要有：審查標書是否符合招標和審評，就初評階段被選出的幾份標書中存在的某些問題要求投標人加以澄清，最終評定并寫出評標報告等。5）、決標。決標也即授予合同，是招標人決定中標人的行為。決標是招標人的單獨行為，但需由使用機構或其他人一起進行裁決。在這一階段，招標人所要進行的工作有：決定中標人，通知中標人其投標已經被接受，向中標人發現授標意見書，通知所有未中標的投標，并向他們退還投標保涵等。6）、授予合同。授予合同習慣上也稱簽定合同，因為實際上它是由招標人將合同授予中標人并由雙方簽署的行為。在這一階段，通常雙方對標書的中內容進行確認，并依據標書簽定正式合同。為保證合同履行，簽定合同后，中標的供應商或承包商還應向招標人或業主提交一定形式的擔保書或擔保金。§6.2.2招標文件招標文件（Biddingdocument）是招標人向投標人提供的為進行投標工作所必須的文件。招標文件的作用在于：闡明需要采購貨物或工程的性質，通報招標程序將依據的規則和程序，告知訂立合同的條件。招標文件既是投標商編制投標文件的依據，又是招標人與中標商簽定合同的基礎。因此，招標文件在整個采購過程中起著至關重要的作用。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并本著公平互利的原則，務使招標文件嚴密、周到、細致、內容正確。編制招標文件是一項十分重要而又非常煩瑣的工作，應有有關專家參加，必要時還要聘請咨詢專家參加。招標文件的編制要特別注意以下幾個方面：①所有采購的貨物、設備或工程的內容，必須詳細地一一說明，以構成競爭性招標的基礎；②制定技術規格和合同條款不應造成對有資格投標的任何供應商或承包商的歧視：③評標的標準應公開和合理，對偏離招標文件另行提出新的技術規格的標書的審評標準，更應切合實際，力求公平：④符合政府的有關規定，如有不一致之處要妥善處理。第七章、項目投資估算及資金籌措§7.1項目投資估算項目投資由建設投資、建設期利息和土地成本組成。建設投資是項目費用的重要組成部分，按概算法分類，建設投資由工程費用、工程建設其他費用和預備費三部分組成。具體計算如下：§7.1.1建設投資估算按概算法分類進行估算，分別估算工程費用、工程建設其他費用和預備費。§施工前期工程費用估算該項目地塊為掛牌出讓土地，總用地面積為56145平方米，合約84.2土地及拆遷費用為：1900萬元。§施工前期工程費用估算1、場地整理=占地面積×單價=84.2×0.30=25.26萬元2、場內道路=占地面積×單價=84.2×0.15=12.63萬元3、場內臨時排水=占地面積×單價=84.2×0.10=8.42萬元4、臨時水=占面積×單價=84.2×0.15=12.63萬元5、臨時電=占面積×單價=84.2×0.15=12.63萬元前期工程費用合計：71.57萬元§工程建筑、安裝費用估算總占地面積：56145平方米，多為磚混，框架和框架-剪刀墻結構，多層1、建筑工程建設費用該地塊開發后，預計總建筑面積：106740平方米。其中住宅建筑面積：89271平方米；商用建筑面積：9625平方米；配套建筑面積7844平方米。工程建設費用為8539.2萬元，其中設備費用估算為表7.1-1項目建設工程費用估算表單位：萬元序號費用名稱建筑面積(萬m2)費用指標(元m2)費用金額(萬元)備注1樁基10.67450533.72土建費用10.6746506938.13水電安裝10.67430320.224供電、給水設備（含電梯等）10.67470747.185合計10.6748008539.22、附屬設施及工程配套費用1、室外工程：含會所、水泵房等附屬工程、室外上下水和室外接電等附屬工程項目，按工程建設費用的2.5%計取為213.48萬元。2、綠化、景觀、道路等室外工程費用：含道路、場地、綠化、景觀等，按工程建設費用的2.1%考慮為392.8萬元。以上兩項工程合計為392.8萬元。工程建設其他費用是指建設投資中除建筑安裝工程費、工程配套費用以外所必須花費的其他費用，工程建設其他費用按國家有關規定或行業規定的內容、計算方法和費率或取費標準分項估算，具體見表7.1-2表7.1-2項目建設其他費用估算表單位：萬元序號費用名稱計算基礎費率或單價合價(萬元)備注1建設單位管理費工程費用+配套費用-73辦公、交通等1.1開辦費工程費用+配套費用-20含招標費、人員工資等1.2經營費工程費用+配套費用-121.3臨時設施費工程費用+配套費用-61.4工程監理費工程費用+配套費用-201.5工程保險費工程費用+配套費用-15含可行性研究費2勘測、規劃設計費工程費用+配套費用-94.83規費3供水管網配套費建筑面積-12規費4供電貼費建筑面積-18規費5環保排污費工程費用+配套費用-56城市建設配套費建筑面積-2807其他費用小計108預備費工程費用+配套費用-1508.1基本預備費工程費用+配套費用-308.2漲價預備費工程費用+配套費用-1209建設期財務費用貸款額7.56%453.610合計1096.43§工程預備費預備費包括了基本預備費及漲價預備費,并且包括了政策性調價的因素。§7.1.2建設期利息貸款額度2000萬元考慮，建設投資貸款年利率按年息7.56%計取，貸款期3年，則項目利息計算額為453.6萬元。§7.1.3項目資金由建設投資、建設期利息和土地成本構成。具體見表7.1-3表7.1-3總投資估算表單位：萬元序號工程費用名稱估算金額(萬元)占投資總額比例%建筑安裝工程費用設備費用其他費用合計1項目總投資12000--120001001.1建設投資表態部分11426.4--11426.4土地費用1900--190015.831.1.2工程前期費用71.57--71.570.591.1.3工程建設費用8539.2--8539.2工程配套費用392.8--392.83.271.1.5工程其他費用492.83--492.8基本預備費30--300.251.2建設投資動態部分573.6--573.64.781.2.1漲價預備費120--1201.001.2.2建設期利息453.6--453.63.78§7.2項目開發資金籌集計劃§7.2.1資金籌措該項目開發總投資為12000萬元，其中土地成本1900萬元，建設期利息為453.6萬元。分36個月均衡完成。項目計劃資金來源：1、自有資本金800萬元；2、公司融資8000萬元；3、預售房款1200萬元；4、向銀行借款2000萬元;項目建設期限為36個月，投資分年度均衡完成。§7.2.2資金成本自有及自籌資金不考慮資金的占用成本。貸款額度2000萬元,建設投資的人民幣貸款利率按年息7.56%計取，貸款期3年，則項目利息計算額為453.6萬元。§7.3貸款償還本項目投資貸款根據項目開發的收益情況，計劃一次性償還；2011年計劃還款2000萬元。還本付息的主要來源為：本項目的銷售收入和銷售收益等。第八章、項目財務分析§8.1財務評價編制依據本項目財務評價編制依據為國家發改委頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）中財務評價及現行有關政策規定，國家的各項財務、稅收和金融政策。基準收益率是建設項目評價財務收益的基準判據。根據現行銀行利率、同行業近年來的統計數據等因素，本項目取定財務基準收益率為12％。§8.2項目銷售收入分析依據比較定價和市場定價相結合的原則，該項目的預算定價為：住宅1700元/m2、商用房3000元/m2、車庫1000元/m2。銷售收入具體計算見下表8.2-1表8.2-1項目開發銷售收入計算表單位：萬元序號收入名稱建筑面積(萬m2)平均價格(元／m2)銷售收入(萬元)備注1住宅8.9271170015176.07綜合售價2商鋪0.962530002887.5綜合售價3車庫0.41000400綜合售價4合計18463.57§8.3項目成本分析項目開發總成本費用構成按建設成本加期間費用計算為：總成本費用=建設固定成本+銷售費用+管理費用+財務費用。具體計算如下。§8.3.1項目開發固定成本1、土地費用：1900萬元；2、前期等其他費用：計564.4萬元；3、建安工程費：8539.2萬元；4、景觀及配套費用：392.8萬元；5、合計：11396.4萬元；6、單位建筑成本：11396.4/10.674=1068.68元/m2。§8.3.2項目銷售、管理等成本1、銷售成本：按銷售收入1.5%控制，計276.95萬元；2、預備費用及財務費用：633.6萬元；3、管理費用：按總投入的0.5%計60萬元；4、其他費用：按總投入的0.5%計60萬元。合計：1030.55萬元。§8.3.3總成本總成本=項目開發固定成本+銷售、管理成本=11396.4+1030.55=12426.95萬元項目開發總成本為12426.95萬元，單位成本為1164.22元/m2。§8.4稅費§8.4.1營業稅及附加18463.57×3%=553.90萬元。§8.4.2城市維護建設費553.90×7%=38.77萬元。§8.4.3553.90×3%=16.61萬元。§8.4.4土地增值稅稅額=增值稅×30%=（轉讓房地產收入一扣除項目金額）×30%或以下計算：預交土地增值稅=銷售收入×1%=18463.57×1%=184.63萬元。以上四項合計為793.92萬元。§8.5項目開發利潤估算1、項目開發利潤=銷售總收入-總成本-稅金=18463.57-12426.95-793.92=5242.7萬元；2、所得稅=項目開發利潤×稅率33%=5242.7×33%=1730.09萬元；3、稅后利潤=項目開發利潤-所得稅=5242.7-1730.09=3512.61萬元。項目開發稅前利潤為5242.7萬元；稅后利潤3512.61萬元。項目投資收益財務狀況良好。§8.6投資收益率1、投資利稅率pP=稅前利潤/項目投資×100%=43.68%2、投資利潤率=稅后利潤額/投資總額×100%=29.27%投資效果良好，若從投資利稅率來看，投資效果更好。第九章、項目不確定性與風險分析§9.1項目盈虧平衡分析本項目建成后的建設能力盈虧平衡，用產效率來計算，計算如下：BEP=固定成本/（固定成本+利潤總額）=68.49% 計算結果表明，該項目只要達到設計建筑面積的68.49%時，即可保本，對應于項目開發面積，其盈虧平衡點位73106m萬元銷售收入可變費用固定費用盈虧平衡點（73106m2） 圖9.1-1盈虧平衡圖§9.2項目敏感性分析主要通過敏感度分析，考察該項目投資不確定參數投資效果的影響，從中找出敏感的因素，并確定其影響程度，采取措施限制敏感因素的變動范圍，以達到降低投資風險的目的。僅就投資收益為單因素，來考察其他變動因素對其影響。投資收益EA=銷售總收入-總成本-稅金=建設面積×售房綜合單價-（工程建設成本-管理及營銷費用+土地成本（含拆遷費））-稅金=5242.7萬元考察的因素有：建設面積增減10%，銷售價格增減10%，建設成本增減10%，管理及營銷費用增減10%，土地成本增減10%等。從敏感分析計算的結果可知；對本工程投資收益影響較大的因素是銷售價格和建筑面積，其次是建筑成本和土地成本，管理及營銷費用較小。通過計算可以看出：建筑面積增加10%時，銷售收入的增加大于建筑成本的增加，對收益增加的影響較大，故應在現有的地塊上盡可能多的建設較多面積的房屋；當建筑面積減少12%時，銷售收入與建設成本的增減幅度變化也較大。對收益的影響較大，說明在現有的地塊上建筑面積若達不到計劃要求，收益下降；銷售價格的變化是影響最大的因素，反映銷售收入變化對項目投資的影響，銷售價格的變化對投資收益的影響最靈敏，是影響收益的主要因素，因此在制定房屋銷售價格時一定要慎重；建設成本對投資收益的影響也較大，即本調研方案誤差在±10%范圍內投資項目仍將獲利，成本變化因素不是影響收益的主要因素；土地和管理及營銷費用的變化對投資收益的影響較小，說明即