XX貨場整體開發項目可行性研究報告PAGEXX貨場整體開發項目可行性論證報告商會（協會）聯合體二O一O年十月十八日PAGE23目錄TOC\o"1-3"\u目錄 1第一章概論 2第二章合作單位 42.1合作單位名稱 42.2合作單位概況 4第三章項目背景 73.1XX貨場地塊價值不斷升遷 73.2地方政府對XX貨場日漸關注 73.3相關商業機構青睞XX貨場 83.4鐵路主業功能逐漸外移 83.5試驗性項目中南玻璃城初見成效 8第四章合作目標 104.1經濟目標 104.2社會目標 104.3鐵路利益保障目標 10第五章合作方式 115.1組織架構 115.2控股 115.3合作期限 115.4股權預測 115.5商業項目 12第六章項目可行性分析 136.1開發項目的原則和思路 136.2建材市場項目可行性分析 136.3智能倉儲項目可行性分析 146.4商會總部項目可行性分析 156.5中國玻璃期貨交易基地項目可行性分析 15第七章項目投資分析 177.1商業區管理項目 177.2建材市場項目 187.3智能倉儲項目 187.4玻璃期貨市場項目和商會總部項目 197.5投資與收益預測表 197.6建設周期 197.7回報預測 19第八章風險評估 208.1市場風險 208.2政策與效益風險 21結論 23第一章概論鑒于XX貨場地塊價值不斷升遷、政府部門對它日漸關注，商業機構對它日趨青睞、鐵路主業功能逐漸外移、試驗性項目中南玻璃城初見成效。因此，應該抓住這難得的歷史機遇，盡快啟動XX貨場整體開發的調研、論證、建設等相關工作。根據鐵路這一國企的特點和XX貨場的實際情況，我們認為，成功開發XX貨場，應當做到“講科學、講政治、講和諧”。只有這樣，才能擺脫傳統國企改革中各種“國有資產流失”的現象，以及開發進程中各種現象的社會矛盾。講科學，一是強調項目的“發展性”，求真務實，避免空談長談，對項目的目標、進度、回報，準確計劃、切實完成；二是強調項目“人本性”，“財聚人散，財散人聚”，投資人、現有職工、現有商戶都是開發項目的強大力量，如何發揮這股力量的作用，將是區別傳統開發手段的重要特征之一；三是強調“持續性”，避免項目曇花一現、竭澤而漁，利益分配是否合理，商業模式是否創新，政策趨勢是否把握，產業結構是否科學，都將影響項目的生命力和生存空間；四是強調“統籌性”，開發，將是企業的永久課題，建設過程中階段性和整體性工作的實施，營運過程中項目保留和項目置換工作的實施，我們隨時都在做主次、輕重、先后的“選擇題”。講政治，XX貨場的整體開發，是鐵路系統與民間組織的試探性合作，他的成功，極有可能成為有代表性的樣板和典范。因此，我們要實現國企和民企的利益平衡，要找到國企體制和民企體制的融合空間。盡量避免簡單承包式和簡單租賃式，避免在管理機制和分配機制上的各自為政、劃江而治的局面。講和諧，眾人拾柴火焰高。成功開發XX貨場，我們必須團結各方力量，政府、鐵路、商會、協會、投資人、職工、商戶都將是項目的建設者和分配者，“小算盤”和“大算盤”的思路需要統一，項目方案和公關方案的手段要并舉，只有這樣，才能形成同舟共濟，風雨與共的和諧局面。所以，我們把XX貨場開發做出這樣的定位：創新國企與民企合作思路，樹立鐵路系統改革典范，實現社會效益和經濟效益最大化。第二章合作單位2.1合作單位名稱武漢中力物流總公司（負責人：湛偉）商會（協會）聯合體（負責人：王孝新）2.2合作單位概況1．中力物流總公司武漢中力物流有限公司創建于2005年，是中南地區最大、專業性最強、從事國內外物流服務的大型國有企業，主要為各種物資流通提供運輸、倉儲和配送服務，以及建筑材料、裝飾材料、煤炭、糧食、鋼材、化工等商品的貿易，并為客戶提供進口業務咨詢和報關服務。公司注冊資金為一千一百萬元，目前有干部職員四千多人。

武漢中力物流有限公司是武漢鐵路局唯一從事國際、國內物流服務的直屬一級公司，旗下擁有9個分公司，分布在湖北、河南鐵路沿線及長江兩岸沿線，擁有60多個可辦理運輸業務的車站貨場，營業線路3000公里。設立在各鐵路站段貨場內的露天硬地料場達20萬平方米、標準化倉庫8萬平方米、鐵路專用線100多條。依托鐵路、公路、水路、航空等運輸資源，為國內外商家、客戶提供“一站式”、“門到門”、“分撥配送”等物流服務，同時為工程建設提供鋼材、水泥等原材料配送和運輸服務，流動資金3億元。2．商會（協會）聯合體為確保XX貨場整體開發工作有效進行，針對XX貨場現狀，商會（協會）聯合體共由四家單位組成：湖北省四川商會、武漢玻璃行業協會、武漢莆田商會、武漢泉州商會。在鐵路提供土地的基礎上，商會聯合體負責組織資金，與鐵路組成合作公司，完成規劃設計和項目執行等工作。湖北省四川商會湖北省四川商會成立于2006年，四川籍人士在鄂投資的企業，四川企業駐鄂辦事處和經銷機構，自愿組成的非營利性社會團體。商會業務主管單位湖北省工商聯合會、民政廳的登記管理，同時受四川省人民政府駐武漢辦事處的業務指導和監督管理。商會宗旨是為四川在鄂企業服務，密切企業與政府的聯系，維護會員的合法權益；引導會員守法經營，樹立良好的四川企業形象；組織四川企業充分發揮綜合和群體優勢，架起川鄂兩省經濟技術合作的橋梁和紐帶。湖北省四川商會，2008年被湖北省民政廳授予3A級社會團體匾牌，2009年受到中央和湖北省委獎勵。武漢玻璃行業協會武漢玻璃行業協會成立于2008年，是以玻璃原片廠、深/精加工、科技生產（或銷售）的企業自愿組成的非營利性社會團體。其業務主管單位是武漢市經信委；登記管理機關是武漢市民政局。協會接受業務主管單位和社團登記管理機關的業務指導和登記管理。協會的宗旨：遵守憲法、法律、法規和國家政策，遵守社會道德風尚，維護國家統一，安全和民族團結，不損害國家利益、社會公共利益，以及其它組織和公民的合法權益，不從事營利性經營活動，實施行業自律，促進行業發展和行業協作，為會員提供服務，維護會員合法權益。武漢莆田商會武漢莆田商會成立于2010年，在武漢經商的約3萬人。莆商在武漢投資約800多億元，涉及建材、食品、珠寶、房地產、醫療器械五大領域的30多個行業。目前，武漢莆商資產百萬以上的數以千計，資產千萬以上的企業有200多家。武漢泉州商會武漢泉州商會成立于2007年，現有會員600多人，經營范圍涉及建材、建筑、裝修、服裝鞋帽、石材加工、房地產開發、汽車配件、食品加工、交通運輸、餐飲等10多個行業，共投入資金200多億元，為武漢市經濟發展和城市建設作出了貢獻。商會聯合體機構設置1.商會聯合體辦公室設在中南玻璃城，聯合體負責對項目的調研、論證、規劃、資金招募、項目執行等相關工作。商會聯合體及辦公室主要成員組成如下：理事長：李國斌副理事長：宋事濤、蔡玉春、王清白執行理事：田祖平主任：王孝新項目助理：曾秋萍（兼會計）企劃助理：羅飛英（兼出納）行政助理：秦學文（兼勤務）2.商會聯合體及其辦公室在項目前期先投入啟動資金100萬，各理事單位20萬，不足部分根據項目開發需要再投入。第三章項目背景3.1XX貨場地塊價值不斷升遷XX貨場約270畝地，獨居“中國建材第一市”——硚口建材商業圈核心，緊鄰武漢中央商務區。南國大武漢、香江、金太陽、沃爾瑪等數十個知名賣場布其周圍，大有“眾星捧月”之勢。建設大道、解放大道、XX一路、XX二路交匯于XX貨場，難得的客流資源，更助它“獨霸一方”。鐵路專用線，更有別于其他商業地段，必將成為XX貨場的核心競爭力。尤其二環線橫貫廣場，“逼出”了開發XX貨場難求的機遇：放緩開發，二環線是“負擔”；加快開發，二環線是“財富”。目前，該地段商業門面的租金已經達到100元/M2·月的均價，最高的已經攀升至200元左右。而XX貨場仍然處于數年前的30元左右。相形之下，貨場的商業價值每年流失4億元以上。XX貨場周邊地段的開發，不斷地吸吮著XX貨場的商業資源：XX貨場培養成熟的商戶，總是一批批的遷至周邊新興市場。XX貨場需要創新升級、提升硬件、沉淀品牌。3.2地方政府對XX貨場日漸關注政府對貨場的規劃日漸關注，但由于鐵路的相對獨立，難免存在“難以下手”的顧慮。嚴格的說，老站臺、老倉庫，已經愈來愈與周邊環境難以協調，貨場需要改變形象。我們若能主動開發，既提升了商業價值，又有望為政府增加1-2億元/年的稅源，加快文明城、衛生城、環保城、園林城“四城”建設，努力推動區域經濟，社會大發展、大提高。3.3相關商業機構青睞XX貨場近年來，包括南國大武漢、紅星美凱龍、四川商會等在內的大型商業和民間機構，已經多次向鐵路有關部門了解情況，有意對XX貨場局部或整體開發。3.4鐵路主業功能逐漸外移據了解，可能年內就會對集裝箱貨場搬遷。屆時，XX貨場基本處于完全輔業狀態。當然，可以暫時對空置地帶進行倉租式處理。然而，一方面，這種舉動會導致新一輪的“折騰”：一旦租賃，整體開發時不免另花代價。另一方面，鐵路專用線將在較長時間處于“閑置”狀態。這些資源，和二環線一樣，利用了是財富，不利用是負擔。3.5試驗性項目中南玻璃城初見成效由于精品城在軟硬件方面近十年來“少有動作”，而以南國大武漢為代表的賣場異軍突起，導致精品城2008年末的90%空置率。在上級領導的支持下，精品城從產業方向、組織狀態、穩定性能等各方面進行考核。與玻璃行業合作，于2009年年初開始運作“中南玻璃城”項目。雖然歷經了金融危機、XX雙墩“玻璃街”拆遷停滯、二環線引起的工商登記凍結等等一系列致命元素的打擊，但由于項目本身的生存能力和合作過程中的“共渡危難”，到2009年年底，門面依然實現了從90%空置率到90%承租率的“鏡像”變遷。尤其是中南玻璃城受到CCTV新聞聯播和湖北衛視新聞聯播節目主流權威媒體的報道，更加堅定了我們合作的信心。從目前中國玻璃協會、四川商會、武漢玻璃協會對玻璃城的關注程度不難看出，中南玻璃城即將受到行業和政府的更多支持，項目將擁有更大的成長空間。令人頭疼的是，玻璃城馬上又要面臨新一輪的生死考驗。二環線近兩年的施工，幾乎會使玻璃城市場前方完全封堵，客流量損失至少在70%以上。面對這種考驗，我們可以采取三種應對方案：一是盡快面向商戶表達開發意圖，激發商戶“為希望而堅守”；二是開通客流的補救措施；三是給玻璃城適當補償，以表鐵路體恤之情。我們認為，三種方案中，最為有效的，應該是讓商戶“為希望而堅守”。所以，對XX貨場的開發，顯得更為迫切。我們深知，路局各級領導一直十分重視XX貨場的生存和發展。貨場驕傲的歷史和精品城的曾經輝煌，便是路局領導和鐵路職工傾注心血的佐證。所以，我們期盼，路局各級領導繼續重視XX貨場的整體開發工作，組織專業人員進一步開展調研、論證、規劃等工作，搶抓機遇，保護和擴大既有成果，牢固掌握XX貨場開發的主動權，盡快啟動XX貨場的整體開發工作，樹立鐵路在政府和老百姓心中的嶄新形象。第四章合作目標4.1經濟目標合作后XX貨場年交易額50億，中力物流與商會聯合體共同收益約5億元/年，商戶收益約5億元/年。4.2社會目標解決約15000人的就業。創新國企與民企合作的雙贏思路，成為鐵路系統改革的典范。為政府提供1-2億元的稅收貢獻，優化XX貨場市容形象。4.3鐵路利益保障目標合作期間，聯合體對合作公司的虧損負責填補，中力物流收入按1500萬元保底，當分紅高于1500萬元時，按股權分配，當分紅低于1500萬元時，由聯合體從股權收益中補足。鐵路的土地作為合作資本，與聯合體合作，在不可抗拒的因素下，聯合體負責土地資本退出，回歸鐵路。鐵路職工一并編入合作公司統一管理（按2010年10月31日XX貨場供職人數為限）。第五章合作方式5.1組織架構中力物流商會聯合體中力物流商會聯合體合作公司合作公司項目1項目2項目3項目5項目4項目1項目2項目3項目5項目4圖（1）5.2控股中力物流與商會聯合體組成的合作公司對各項目控股。在控股原則下招商，以確保對各項目的實際控制權。5.3合作期限中力物流與商會聯合體的合作期限為70年。期滿后，若繼續合作，另行協商；若終止合作，土地自動回歸鐵路，土地附著物歸合作公司，并按當時市值評估值作價轉讓，轉讓所得按股權比例進行分配。5.4股權預測劃撥倉庫用地按60萬元/畝測算，土地價值約1.62億元。按2.0容積率加負一層規劃設計，附著物投資約25億元；合作公司在各項目按51%控股；聯合體投資約10.75億元；考慮投資階段性和鐵路利益保障元素，預估合作公司中中力物流股權20%，聯合體股權80%（股權最終分配，以專業機構評估為準）。5.5商業項目XX貨場商業園管理項目：主要收益來自于項目規劃、設計、招商、物業管理等。建材市場項目：主要收益來自于租金、廣告以及自營等項目。智能倉儲項目：主要收益來自于倉位租金、物流管理等項目。玻璃期貨交易項目：主要收益來自于租金、代理費等項目。商會總部基地項目：主要收益來自于租金、商會活動等項目。第六章項目可行性分析6.1開發項目的原則和思路就整體思路而言，應該把握鐵路在開發中的主導地位。在雙贏原則下，實現項目的政治利益和經濟利益最大化。尤其是貨場的形象、地塊的價值、輔業人員的安置、鐵路專用線功能的繼續發揮四大要素，應當作為立足點和突破口。就開發項目而言，應該堅持產業方向、組織狀態和穩定性能三大要素最優化的原則。“產業方向”應當體現全面協調可持續，首選類似于玻璃城這種“填補空白”和“不可復制”的項目；“組織狀態”應以與政府、國企、商會、協會等帶有組織色彩的機構進行合作為主要手段；“穩定性能”應從項目本身的生命力和項目運作的綜合能力進行考核和培養。6.2建材市場項目可行性分析隨著市場和城市規劃的變遷，武漢建材市場由原來的XX、順道街、小東門三架馬車牽動的局面，逐漸由于交通、服務等元素，市場已經走向細分和終端化，雖然目前上述這三架馬車仍然有牽動的體魄，但在一定程度上還是被相對弱化。這三架馬車中，順道街和小東門已經越來越終端化，“總代理”、“大本營”等概念，他們已經沒有了。XX卻不同，他一直保持著渠道和終端這兩類客戶，欲購物美價廉的客戶首選XX，想在武漢發展，搶占中部地區，通過武漢輻射周邊市場的廠家，越來越多的搶占XX。從這個意義上說，相對于順道街和小東門，牽動的能量，XX正在繼續強化。因此，武漢市和硚口區政府，一直以來都非常重視XX建材圈的升級工作。XX貨場地處建材圈核心位置，地段、交通以及鐵路本身在開發中相對寬松的優勢，無一不助長著他在建材流通領域的霸主地位。更為可貴的是土地成本低，商鋪的租金就具備了獨到的優勢。大品牌，鐵路最容易引進；大手筆，鐵路最容易“玩”出來。從品牌集結到建材期貨交易，很多人做不了的，鐵路都可以做到。XX貨場占地270畝，規劃27萬㎡的展廳，可以容納近2000家商戶，相當于現有容量的6倍。鐵路、投資人、地方政府的收益都會大幅度的增漲。6.3智能倉儲項目可行性分析目前散居各處的商場、建材市場，在倉儲方面都不同程度地存在五個問題：一是倉庫難求；二是裝卸成本高；三是管理費用大；四是利用效能??；五是庫店往來不方便。如果能針對這個五個問題就地解決倉儲，不但收益可觀，更容易促成展示廳的承租。智能倉儲項目的啟動，將一攬子解決上述問題。首先，按展廳：倉儲=1平方：10立方的比例配備，智能倉儲面積19萬平米，容量270萬立方米。進駐的品牌，都可以獲得配套的倉儲空間。第二，比照伊利、蒙牛、武煙等企業倉儲自動化標準，裝卸快、成本低。第三，智能倉儲自動化程度高，消防、安全、防盜監控等功能全面解決，降低請人看管等費用。第四，倉位式設計，可以最大限度地利用倉庫空間，避免了傳統的單層堆碼或者3-5米的堆碼高度。第五，就地解決商戶庫存，不需要第二次轉運，也不需要人員的遠程往來。6.4商會總部項目可行性分析隨著市場經濟的逐漸成熟，商會的作用和影響已經達到空前高度。事實證明，商會的成長，更有利于當地的社會穩定和經濟發展。目前，各個異地商會總部尚處散居狀態。這種狀態，將會在一定程度上制約著商會作用的更好發揮，也制約著地方政府的有效管理。如果能夠成功運作商會總部項目，在改善商會辦公環境，優化商會組織形象的同時，必將引來商會組織發揮更大社會作用的本質變革。運作商會總部項目，已經具備一定的現實基礎。一方面，商會總部項目已經使部分商會表達出了濃厚的興趣；另一方面，地方政府也不同程度地對商會總部項目的社會價值和商業價值給予肯定。據了解，幾年前，硚口區擬建商會總部項目時，就已經有17家省級商會報名登記，但由于用地原因，導致項目擱淺。（盡管如此，湖南商會依然成功運作了他的總部項目。目前，湖南大廈已經在XX海工大開工建設。）如果能夠在XX貨場修建15-20幢冠名為“廣東大廈”、“四川大廈”、“浙江大廈”等等的商會總部大樓，與武漢中央商務區緊密呼應，我們想，不但能夠獲得巨大的政治利益，而且可以實現空前的經濟回報。6.5中國玻璃期貨交易基地項目可行性分析商會總部應該是具備兩大功能的項目：一是商會組織功能；二是地域特色經濟功能。如果還能夠與政府倡導的產業結合（如節能、環保、新概念、新能源等科學發展觀元素），項目的社會價值和經濟價值將會更大。玻璃是建筑裝飾中不可或缺的基礎性傳統材料，基本與水泥、鋼材的市場生命力相差無幾。隨著光伏玻璃、現代LOW—E玻璃、導電玻璃、液體玻璃、調光玻璃、發光玻璃、TFT玻璃基片等一系列的新興產品問市，玻璃勢必成為“節能、環保、新能源”獨樹一幟的建筑裝飾材料。目前，河北保定已經建成中國第一棟玻璃幕墻發電的大廈，年發電量為26萬度。在全國，各類玻璃前沿產品的研發應用基地在各級政府的大力支持下如雨后春筍般地興建。玻璃市場始終存在較大波動。以2009年為例，玻璃基礎材料價格波動幅度直逼100%。玻璃與其他材料的最大不同在于：終端交易環節的量身定制。玻璃期貨交易基地項目的成功運作，將徹底改寫玻璃行業8-10年產品推廣周期的尷尬紀錄，將完全改變玻璃基礎材料的惡性競爭和傳統項目的重復建設。更為重要的是，高新產品的期貨交易，可以最大限度地降低上游研發企業的市場風險，必將得到政府和企業的傾力相助。第七章項目投資分析7.1商業區管理項目該項目主要負責地塊的規劃設計，公共部分建設、綜合體輔助項目運營、招商和各項目的物業管理。投資預算測算基礎為建筑面積460000㎡規劃設計：包括市場調研、論證、規劃設計、審批，預計投資1000萬。公共部分建設：水、電、路、園、通信等，預計投資1.2億元。圖（2）圖（3）招商：包括廣告、宣傳等在內的招商投資，預計5000萬元。物業管理：物業管理系統軟硬件總投入預計1000萬元。投資合計：1.9億元投資收益投資增益：各個項目啟動前，按500元/㎡收取一次性配套費，并按2元/㎡·月收取配套養護費。一次性收益為2.3億元，利潤為2.3億元-1.8億元=0.5億元；配套養護年利潤為1100萬元-成本700萬元=400萬元。物業管理收益：按2元/㎡收取，收益：1100萬元-成本600萬元=500萬元。收益合計：一次性收益0.5億元，另每年900萬元。7.2建材市場項目建材市場項目在玻璃期貨市場和商會總部基地項目運作之前，將占據商業園270000㎡的區域。按建材類別分別為瓷磚、潔具、玻璃、門業、板材等五大主體市場。投資測算：土建、設備、裝修、招商等按3500元/㎡計，預計10億元。收益測算：租金、廣告、活動等按75元/㎡計，2.7億元/年。效益測算：2.7億元/年-成本5000萬元/年=2.2億元/年7.3智能倉儲項目智能倉儲項目：按-1層及第3層共計19000㎡，合270萬m3，主要負責倉儲、物流管理。投資測算：土建、設備、招商等按7000元/㎡計，13.3億元。收入測算：租金按月10元/m3·月計，預計3.2億元/年；物流管理按1元/m3，預計3200萬元/年。效益測算：3.2億元+0.32億元-成本5000萬元=3.02億元/年。7.4玻璃期貨市場項目和商會總部項目由于政策性較強，目前暫不作分析，待項目成熟后，可以從前述項目中進行改造轉移，屆時再作分析。7.5投資與收益預測表項目名稱投資（億元）年成本（億元）年收入（億元）利潤(億元）備注商業區管理項目1.90.130.220.09另收入2.3億元建材市場項目100.52.72.2智能倉儲項目13.30.53.523.02合計25.21.136.445.31當期收回投資2.3億元圖（4）7.6建設周期針對XX貨場現狀分期執行各個項目，預計完全建成周期為8年，但各項目實際投資收益期在2-3年，所以按平均3年建設周期評估投資及回報。7.7回報預測全項目每年利潤5.31億元（含稅）。合作公司應得利潤為5.31×51%=2.7億元。中力物流收益約：5400萬元，聯合體約2.16億元。第八章風險評估8.1市場風險XX貨場雖地處武漢中央商務區，但以南國大武漢為代表的建材市場異軍突起。在上級領導的支持下，精品城與玻璃行業合作，于2009年初開始運作“中南玻璃城”項目。實踐證明，中南玻璃城的成功進駐也顯示了時代精品城的歷史榮光。由于諸多因素的變化將應有的市場份額，無形地流失，如欲再回暖必須進行比周邊市場更優越的軟硬件投入，實行亮點打造。市場保有量的風險預測與防范XX貨場現有商戶約350家，開發后將達到2000家，相當于現有商戶的6倍，商戶進駐是否能夠達到飽和，將是市場風險之一。解決方案應采取五個步驟：一是培養現有商戶成為開發的主力軍，從優惠、投資權等方面放寬政策。確保現有商戶沉淀，擴大轉介紹。實現在現有基礎上翻一翻（700家）的目標；二是盡快啟動招商宣傳工作，在XX路、中央商務區、金太陽等正在執行拆遷的地段或建制地引進商戶和品牌，實現600家進駐的目標；三是通過廣告等手段，將尚未進駐XX的建材品牌引進XX貨場，實現300家進駐目標；四是引進“城市綜合體”概念，將補充性質的項目引入XX貨場，如餐廳、酒店、銀行、百貨、娛樂等等，實現相當于300家建材進駐的面積；五是整體引進類似歐亞達家居這種有品牌影響力的企業，實現相當于500家建材進駐的面積。市場持續性的風險預測與防范要實現XX貨場項目“青春永駐“，最好的解決方案就是不斷升級。在市場運行過程中，必須提供足夠的用以企業發展的儲備資源，必須提前準備超越現狀的成長性項目。比如，我們考慮的“玻璃期貨交易”和“商會總部基地”項目，現在看來，可能有很多條件還不成熟，但我們得準備，得爭取，得想辦法總是走在別人前面。8.2政策與效益風險國企改革隨著市場經濟不斷健康的發展，走出了具有中國特色的成功路子。鐵路也不例外，鐵道部門沉淀資產豐厚，人力資源豐盛，技術隊伍龐大，這恰好說明鐵路的改革攻堅階段即將來臨。在項目開發中，雖存在諸多難以預測的政策變化和相關制度的改革等，但是開發不能等，刻不容緩。要認真分析政策前景，切實把握政策變化的機遇與有利因素，規避可預測的風險