2023物業管理師管理實務入住與裝修管理是物業管理前期服務中重要的基礎工

第11講講義作，也是物業管理操作過程的難點和重點之一。與前期

內容提綱介入等物業管理工作不同的是，物業入住與裝修管理服

一、內容提綱務政策性強、涉及面廣、管理難度大，容易導致物業管

1.物業入住的準備理單位與業主（或物業使用人）之間發生矛盾和沖突。在

2.物業入住流程及手續、費用交納、驗房及發放鑰匙、物業管理的操作中，物業管理單位假如能以優秀的服務

資料歸檔等服務內容的管理品質、高超的管理藝術、嚴謹的工作作風和良好的專業

3.物業裝飾裝修管理流程素養贏得業主和物業使用人的認同和擁戴，對引導業主

4.物業裝飾裝修管理內容對的結識物業管理，樹立良好物業管理形象，化解物業

5.物業裝修裝飾中各方主體的責任管理操作中的種種矛盾和問題，實現積極的物業管理服

二、考試目的和考試規定務開局以及順利地完畢物業管理服務工作均有積極的

本部分的考試目的是要測試應考入員對物業入住與裝重要作用。

修管理相關法規和知識的掌握限度，以及物業入住與裝

第一節入住服務的內容

修管理的內容、方法、流程等物業管理實踐操作的綜合

一、入住服務的涵義

能力。

考試基本規定入住是指建設單位將已具有使用條件的物業交付給業

掌握：物業入住與裝修的相關法規；物業入住操作程序,主并辦理相關手續，同時物業管理單位為業主辦理物業

物業入住服務的管理內容，物業裝飾裝修管理的內容，管理事務手續的過程。對業主而言，入住的內容涉及兩

物業裝飾裝修中各方主體的責任。個方面：一是物業驗收及其相關手續的辦理；二是物業

熟悉：物業入住的準備，物業裝飾裝修管理流程，物業管理有關業務的辦理。

裝飾裝修管理中應注意的問題。

入住過程涉及建設單位、物業管理單位以及業主，入住

了解：物業入住服務應注意的問題。

的完畢意味著業主正式接受物業管理單位，物業由開發

考題類型規定

建設轉入使用，物業管理服務活動全面展開。

本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題（注：要根

據考試大綱規定來定）。

在房地產開發和物業管理實踐中，物業入住操作的模式

有多種形式。第一種形式是以建設單位為主體，由物業

入住服務的涵義管理單位相配合的作業模式。此模式的核心內容是，建

設單位具體負責向業主移交物業并辦理相關手續，如業

主先到建設單位確認相關購房手續、業主身份，驗收物業和辦理相關手續。要注旨在告知業主的時候，盡也許

業，提交辦理房產證的資料，開具物業購買正式發票，-次性告知辦理相關手續時應攜帶的有關材料。

逐項驗收其名下物業的各個部分，領取鑰匙等。在此基

礎上，物業管理單位再繼續辦理物業管理相關手續，如入住的準備

領取物業管理資料、繳納相關費用等。二、入住的準備

第二種形式是建設單位將入住工作委托給物業管理單

入住服務是物業管理單位初次直接面對業主提供相關

位，由物業管理單位代為辦理入住手續。這種情況多余

服務，直接關系到業主對物業管理服務的第一印象。因

現于物業管理初期和前期介入較深，物業建設單位樓盤

此，物業管理單位要從各方面做好充足細致的準備，全

較多、人力資源局限性，或物業建設單位與物業管理單

面有效地保障業主的入住工作。

位系上下級單位，以及其他建設單位和物業管理單位協

(一)資料準備

商認為必要的情況等等。

1.《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》

無論采用何種入住操作模式，物業入住運作的準備、內2.《入住告知書》

容、程序等都是一致的，但建設單位和物業管理單位各《入住告知書》是建設單位向業主發出的辦理入住手續

自的職責不同。從房產移交的角度而言，入住的實質均的書面告知。一般而言，重要內容涉及：

是建設單位向業主交付物業的行為，建設單位應承擔相

(1)物業具體位置；

關法律責任和義務，物業管理公司只是具體辦理相關手(2)物業竣工驗收合格以及物業管理公司接管驗收合格

續。物業管理公司由此正式建立與業主的服務與被服務的情況介紹；

關系，應借此機會宣傳物業管理法規、政策和業主臨時⑶準予入住的說明；

公約等，讓業主充足了解物業管理提供的各項服務，為(4)入住具體時間和辦理入住手續的地點；

物業管理工作順利開展發明條件。

(5)委托別人辦理入住手續的規定；

(6)業主入住時需要準備的相關文獻和資料；

入住時限是指《入住告知書》規定業主辦理入住手續的

(7)其他需要說明的事項。

時間期限，當新建物業符合交付使用條件，開發建設單

3.《物業驗收須知》

位和物業管理單位應通過有效途徑或合理方法，如根據

《物業驗收須知》是建設單位告知業主在物業驗收時應

業主提供的通信方式，以電話、電報、信函、電子郵件

掌握的基本知識和應注意事項的提醒性文獻。一般而

等方式與業主聯系，或在上述聯系無效的情況下通過登

言，重要內容涉及：

報、廣播和電視公共傳媒等方式向業主傳遞或傳達物業

(1)物業建設基本情況、設施設備的使用說明；

入住信息，向業主適時發出入住告知，約定期間驗收物

(2)物業不同部位保修規定;

(3)物業驗收應注意事項以及其他需要提醒說明的事項(8)服務指南及服務投訴電話；

等。(9)其他需要說明的情況以及相關注意事項。

4.《業主入住房屋驗收表》6.物業管理有關約定

業主在辦理入住手續時，物業管理單位要與業主簽訂有

《業主入住房屋驗收表》是記錄業主對房屋驗收情況的

關物業管理服務的約定，進一步明晰雙方的權利和義

文本，通常以登記表格的形式出現。使用《業主入住房

務，在協議中應明確：

屋驗收表》可以清楚地記錄業主用戶的驗收情況。一般

(1)物業管理費收費面積、收費標準及金額；

而言，重要內容涉及：

(2)物業管理費計費時段和繳交時間；

(1)物業名稱、樓號；

(3)物業管理費收繳方式(鈔票或托收等)；

(2)業主、驗收人、建設單位代表姓名；

(4)滯納金及其計收比例：

(3)驗收情況簡要描述；

(5)調整管理費的條件或其他情況。

(4)物業分項驗收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數；

(二)其他準備

(5)建設單位和業主的簽字確認；

1.入住工作計劃

(6)物業驗收存在的問題，有關維修解決的約定等；

建設單位和物業管理單位應在入住前一個月制訂入住

⑺驗收時間；

工作計劃，由項目管理負責人審查批準，并報經上級主

(8)其他需要約定或注明的事項。

管部門核準。計劃中應明確：

5.《業主(住戶)手冊》

(1)入住時間、地點；

《業主(住戶)手冊》是由物業管理單位編撰，向業主、(2)負責入住工作的人員及職責分工；

物業使用人介紹物業基本情況和物業管理服務相關項(3)入住過程中使用的文獻和表格；

目內容的服務指南性質的文獻。一般而言，重要涉及以(4)入住手續辦理和程序；

下內容：(5)注意事項及其他情況。

(1)歡迎辭；2.入住典禮策劃

⑵社區概況；

為了提高社區整體形象，有效加強與業主、物業使用人

(3)物業管理公司以及項目管理單位(處)情況介紹；

的溝通，通常由物業管理單位根據物業管理的特點及社

(4)《業主臨時公約》；

區實際情況，組織舉行入住典禮。參與人員有業主、物

(5)社區內相關公共管理制度；

業管理公司代表、建設單位代表以及其他有關人員。

(6)物業裝飾裝修管理指南、物業服務流程等；

3.環境準備

(7)公共及康樂設施介紹;

在完畢對物業的竣工驗收和接管驗收之后，物業管理單提交辦理產權所需資料，簽訂委托協議，繳納相關費用

位要對物業共用部位進行全面徹底的清潔，為業主、物

I

業使用人入住做好準備。同時，要布置好環境，保持道

簽署有關物業管理服務約定等文獻

路通暢。遇有二期工程施工或臨時施工情況，要進行必

要隔離，防止安全事故發生。

I

4.其他準備事項繳納當期物業服務等有關費用

(1)準備及布置辦理入住手續的場地，如布置彩旗、標語,

I

設立業主休息等待區等；

領取《業主(住戶)手冊》等相關文獻資料

(2)準備及布置辦理相關業務的場地，如電信、郵政、有

線電視、銀行等相關單位業務開展的安排；

I

(3)準備資料及預先填寫有關表格，為方便業主，縮短工

領取房屋鑰匙(入住過程完結)

作流程，應對表格資料預先作出必要解決，如預先填上

姓名、房號和基本資料等；

2.入住手續

(4)準備辦公用品，如復印機、電腦和文具等；

(1)持購房協議、入住告知書等進行業主登記確認；

(5)制作標記牌、導視牌、流程圖，如交通導向標志、入

(2)房屋驗收，填寫《業主入住房屋驗收表》，建設單位

住流程、有關文獻明示等；

和業主核對無誤后簽章確認；

(6)針對入住過程中也許發生的緊急情況，如交通堵塞、

(3)產權代辦手續，提供辦理產權的相關資料，繳納辦理

矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預案。

產權證所需費用，一般由建設單位承辦；

(4)建設單位開具證明，業主持此證明到物業管理單位繼

入住服務的管理

續辦理物業入住手續；

三、入住服務的管理

(5)業主和物業管理單位簽署物業管理的相關文獻，如物

(一)入住流程與手續

業管理收費協議、車位管理協議、裝修管理協議等；

1.入住流程

(6)繳納入住當月物業管理及其他相關費用；

(7)領取提供應業主的相關文獻資料?，如《住宅質量保證

業主憑入住告知書、購房發票及身份證登記確認

書》、《住宅使用說明書》、《業主手冊》等；

I(8)領取物業鑰匙。

驗收房屋并填寫《業主入住房屋驗收單》，簽字確認業主入住手續辦理完結之后，物業管理公司應將相關資

料歸檔。

(二)費用繳納因此，一定要充足做好物業入住的各項準備工作。

建設單位或物業管理單位根據收費標準向業主、用戶收物業入住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周

取當期物業服務費及其他相關費用，并開具相應票據給密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注

業主、用戶。意以下四個方面的工作：

(三)驗房及發放鑰匙

第一是人力資源要充足。現場引導、辦理手續、交接查

(1)建設單位或物業管理單位陪同業主一起驗收其名下驗、技術指導、政策解釋、綜合協調等各方人員應所有

的物業，登記水、電、氣表起始數，根據房屋驗收情況、到位，協同工作。如現場出現人員缺位，其別人員或機

購房協議雙方在《業主入住房屋驗收表》上簽字確認；動人員應及時補位。

(2)向業主發放鑰匙并記錄；

第二是資料準備要充足。雖然物業管理公司可通過一定

(3)對于驗收不合格的部分，物業管理單位應協助業主敦管理方法故意識地疏導業主，避免業主過于集中，但業

促建設單位進行工程不合格整改、質量返修等工作。若主的隨意性是不可控的，因此，有必要預留一定余量的

發現重大質量問題，可暫不發放鑰匙。資料。

(四)資料歸檔

第三是分批辦理入住手續，避免由于過度集中辦理產生

業主物業驗收以及其他手續辦理完結之后，物業管理單

的混亂。為避免入住工作的混亂，減少入住工作強度，

位應及時將已辦理入住手續的房間號碼和業主姓名告

在向業主發出《入住告知書》時，應明確告知其入住辦

知門衛，并及時將各項業主、用戶資料歸檔，妥善保管,

理時間，現場亦應有明確標記和提醒，以便對業主入住

不得將信息泄露給無關人員。

進行有效疏導和分流，保證入住工作的順利進行。

第四是緊急情況要有預案。入住時由于現場人員混雜、

入住服務應注意的問題

場面較大，隨時也許發生如治安、消防、醫療、糾紛等

第二節入住服務應注意的問題

突發事件，建設單位及物業管理單位應預先設立各種解

一、入住服務準備工作要充足

決方案，防患于未然。

物業入住在物業管理中是一項繁瑣細致的工作，既規定二、入住期間需要注意的問題

快捷高效，又規定井然有序。由于業主普遍缺少物業入

(1)業主入住實行一站式柜臺服務，方便業主辦理有關入

住的相關知識和經驗，經常會存在相關資料準備局限性

住手續。在入住辦理期間，物業建設單位、物業管理單

和對物業入住管理等缺少結識的問題，加之業主入住又

位和相關部門應集中辦公，形成一條龍式的流水作業,

是短時間內集中辦理的，工作的頻密度高、勞動強度大,

一次性地解決業主入住初期的所有問題，如辦理入住手(1)A、B棟集中入住時間：2023年12月26日?2023

續，開通電話、有線電視等。年元月2日

(2)因故未能準時辦理入住手續的，可按照《入住告知書》(2)C、D棟集中入住時間：2023年元月3日?2023年元

中規定的辦法另行辦理。月10日

(3)每日服務時間：

(3)應合理安排業主入住服務辦理時間，適當延長辦理時

周一?周五8：30am~7：00pm

間。為方便業主入住，應根據業主的不同情況實行預約

周六、周日9：00am~5：00pm

辦理或實行彈性工作方式，如在正常工作時間之外另行

(二)場地準備

安排入住手續的辦理，或延長工作時間，如中午或晚上

售樓處洽談廳：辦理入住手續，辦理電信、郵政、有線

延時辦公。

電視、銀行、派出所手續或征詢、裝修審批或征詢。

(4)辦理入住手續的工作現場應張貼入住公告及業主入(三)資料準備

住流程圖，在顯要位置張貼或擺放各類業主入住的標牌(1)《住宅質量保證書》(500份，建設單位準備)；

標記、作業流程、歡迎標語、公告提醒等，方便業主了(2)《住宅使用說明書》(500份，建設單位準備)：

解掌握，加快入住進程。同時:現場擺放物業管理相關(3)《入住告知書》(500份，物業管理單位準備)；

法規和其他資料，方便業主取閱，減輕征詢工作壓力。(4)《物業驗收須知》(500份，物業管理單位準備)；

對于重要的法規文獻等，可以開辟公告欄公示。(5)《業主(住戶)手冊》(800份，物業管理單位準備)；

(6)《裝修手冊》(800份，物業管理單位準備)；

(5)指定專人負責業主辦理入住手續時的各類征詢和引

(7)《業主公約》(1500份，物業管理單位準備)；

導，以便入住工作有秩序地順利進行。入住現場應設迎

(8)《物業管理收費協議》(1500份，物業管理單位準備);

賓、引導、辦事、財務、征詢等各類人員，以方便業主

(9)《收款收據》(500份，物業管理單位準備)；

的不同需要，保障現場秩序，解決各類問題。

(10)《登記表格》(800份，物業管理單位準備)；

(11)《業主入住房屋驗收表》(1500份，物業管理單位準

(6)注意安全保衛以及車輛引導。入住期間不僅有室內手

備)。

續辦理，尚有現場驗房等程序。而有些樓盤的現場施工

(四)辦公用品準備

尚未完結，現場人員混雜，故應注意業主入身安全和引

⑴桌椅30套，配以絲絨臺布；

導現場車輛有序擺放。

(2)文獻柜4個，資料袋1000個;

三、入住操作實務案例

(3)飲水機2臺,一次性水杯1000個；

［案例］某住宅區入住方案。

(4)復印機1臺，復印紙若干；

(一)入住時間安排

(5)小禮品500份;

(6)紙、筆、雙面膠；(7)治安組：20人，治安防范，秩序維護，車輛引導。

⑺平面圖、模型；(八)入住流程

(8)裝訂機、過膠機、鑰匙箱；(1)引導員引導來賓進入售樓處辦理入住手續；

⑼數碼相機、手提電腦。(2)驗證(入住告知書、準住證、身份證)；

(五)環境布置(3)驗樓，簽認驗收表；

(1)彩燈、噴繪、招貼畫；(4)發放資料及表格；

(2)指示牌(中英文)；(5)指導業主填寫表格；

(3)辦事流程(燈箱)；(6)簽訂公約和收費協議；

(4)樣本表格;(7)繳納管理費等應繳費用；

(5)廣播、背景音樂；(8)發放鑰匙及記錄。

(6)宣傳標語；(九)其他注意事項

(7)隔離樁等。2023年元月II日起不再集中辦理入住手續，逾期沒有

(六)交通管理辦理完入住手續的，

(1)通向一期住宅的路口用雪糕筒封閉(只允許一期住戶可繼續到物業管理單位辦理。

出入)；

(2)入住來賓車輛所有進地下車場停放；第12講

(3)車場出入口、步行出入口放置導示牌、樓棟及功能區第12講講義

指示牌；物業裝飾裝修管理流程

(4)在車場出入口、車場內部布崗，指揮和引導車輛和來

物業裝飾裝修管理是通過對物業裝飾裝修過程的管理、

賓。服務和控制，規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為，

(七)人員配備協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為

(1)引導組：2人，負責入住流程介紹，引導辦理手續；進行解決和糾正，從而保證物業的正常運營使用，維護

(2)資料組：6人，負責資料發放查驗登記工作；全體業主的合法權益。

(3)財務組：2人，負責收費并簽訂《管理服務費收費協

議》；

物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺少

(4)鑰匙組：2人，負責鑰匙發放與登記；

物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法

(5)驗房組：20人,負責引導業主進行驗房，以及情況

律法規的了解，業主在裝飾裝修中更多的是考慮物業的

登記；

實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。

(6)綜合組：4人，征詢工作，綜合協調工作；

隨著人們審美情趣的不斷變化，物業裝修設計、施工、

材料等的個性化限度越來越高。加之物業裝飾裝修過程

（二）流程分述

長、點多面廣、不擬定因素多，管理控制難度大。稍有

1.備齊資料

不慎，一方面有也許危害物業安全，影響物業的正常使

用，或對物業構成潛在的危險，導致物業風險；另一方

資料的準備由業主（或物業使用人）和施工隊分別準備和

面，也也許激發物業服務雙方的矛盾和沖突，影響物業

提供。一般涉及物業所有權證明，申請人身份證原件及

管理和社區的和諧局面。因此，物業裝飾裝修管理是物

復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質，原有

業服務的重點和難點之一，不僅規定細致專業、一絲不

建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其他法規規

茍，方案上嚴格把關，溝通上人情在理，并且規定物業

定的相關內容。物業使用人對物業進行裝飾裝修時，還

管理單位高度敬業、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。

應當取得業主的書面批準。

2.物業裝飾裝修申報

物業裝飾裝修管理涉及裝飾裝修申報、登記審核、入場

手續辦理、裝飾裝修過程監督檢查以及驗收等環節，內

用戶在入住過程中，應已收到物業管理公司發出的裝修

容上涉及裝飾裝修流程設計、管理細則規定、過程控制

手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認

和責任界定等方面。物業管理單位實行裝飾裝修管理的

真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登

依據是建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規定》

記備案。只有在物業管理單位對裝飾裝修內容的登記備

以及國家和地方的其他規定。

案完畢之后，用戶才干動工裝修。

一、物業裝飾裝修管理流程

物業管理工作人員應規定和指導業主逐項填寫裝飾裝

裝飾裝修流程既是物業管理內部操作作業指導書，也是

修申報登記表，保證各項申請明確無誤，涉及專業部門

方便業主了解裝飾裝修管理流程的公示性標記。因此，

（如水、電、氣等）、建筑結構、消防等項目的，規定寫

規定物業裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內容清

明地點、位置或改變的限度及尺寸（具體詳見附后的裝飾

楚、圖表白確、一目了然。

裝修申報登記表）等具體數據和資料，必要時裝修人或裝

（一）流程示意圖

修單位還應向有關部門申報核準。

3.物業裝飾裝修登記

裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業管理單位或在業

主入住辦理現場。在物業管理內部裝飾裝修作業文獻以

物業管理單位在進行裝飾裝修登記時，可以書面形式將

及《業主手冊》（或《業主須知》）等發放給業主的資料

裝飾裝修工程的嚴禁行為和注意事項告知裝修人和裝

上也需有與其相一致的內容。裝飾裝修流程一般內容形

修人委托的裝飾裝修公司，并且督促裝修人在裝飾裝修

式見下圖:

開工前積極告知鄰里。

物業管理單位應當在規定工作日(一般為3個工作日)內(7)管理服務費用；

完畢登記工作；超過物業項目管理單位管理范圍的，應(8)違約責任；

報主管部門。(9)其他需要約定的事項。

物業管理單位應具體核查裝飾裝修申請登記表中的裝5.辦理開工的一般手續

修內容，有下列行為之一的將不予登記，(1)業主按有關規定向物業管理單位(或指定方)繳納裝飾

(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位裝修管理服務費；

提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的；(2)裝飾裝修施工單位應到物業管理單位辦理開工證、出

(2)將沒有防水規定的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間人證等；

的；(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器

(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、材。

混凝土墻體的；6.施工

(4)損壞房屋原有節能設施，減少節能效果的；物業裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應

(5)未經城市規劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物嚴格按照裝修申報登記的內容組織施工。

的；

物業管理單位應按照裝飾裝修管理服務協議做好管理

(6)未經城市規劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在

和服務工作，加強現場檢查，發現裝修人或者裝飾裝修

非承重外墻上開門、窗的；

施工單位有違反有關規定的行為，應當及時勸阻和制

(7)未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的；

止；已導致事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部

(8)未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的；

門依法解決。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物

(9)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

業裝飾裝修管理服務協議》的，應追究違約責任。

4.簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》

7.驗收

在物業裝飾裝修之前，物業管理單位和裝修人應簽訂

《物業裝飾裝修管理服務協議》，約定物業裝飾裝修管物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現

理的相關事項，應當涉及下列內容：場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比

(1)裝飾裝修工程的實行內容；較驗收，驗收合格后應簽署書面意見。對因違反法律、

(2)裝飾裝修工程的實行期限；法規和裝飾裝修管理服務協議而驗收不合格的，應提出

(3)允許施工的時間；書面整改意見規定業主和施工方限期整改。若發生歧

(4)廢棄物的清運與處置；義、無法統一意見或業主拒不接受情況的，應報請城市

(5)外立面設施及防盜窗的安裝規定；管理有關行政部門解決，并將檢查記錄存檔。

(6)嚴禁行為和注意事項；

裝修申報登記表(示例)全面的分析。在綜合各方因素的基礎上，科學地制訂裝

飾裝修管理細則，使物業裝飾裝修管理真正落到實處。

物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議實行管

［案例］

理，加強現場檢查，及時發現問題加以制止。一般而言，

某日，某高層樓宇32樓B室的業主向管理部門報上一

物業裝飾裝修管理涉及以下內容。

份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，

(一)物業裝飾裝修范圍和時間管理

物業管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以批準。

上級主管在審核相關資料時發現安裝地點不明確，于是物業裝飾裝修的區域應按照相關裝飾裝修管理規定和

規定裝修管理人員去現場核算，發現該戶申報的安裝位業主權益予以限定，原則上應統一規定、統一形式。如

置實為共用屋面，而非業主自用部分。室內裝飾裝修只限于房屋本體單元內的自用部位；封閉

［案例分析］陽臺不得超過陽臺頂部外邊沿垂直投影面，封閉款式、

此案例中反映的問題重要是：第一，業主填寫的《裝修材料力求統一等。

申報登記表》等資料過于簡樸，以至于無法確認業主安

裝飾裝修時間應根據各地不同的作息時間、季節變換以

裝設備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現場核算

及習慣習俗等綜合擬定。裝飾裝修時間涉及一般裝飾裝

而盲目批準施工。因此，在物業裝修管理中，應從以下

修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。

方面改善：一方面，在業主申報裝修時，物業管理人員

(1)一般裝修時間是指除節假日之外的正常時間，一般裝

應輔導業主認真填寫《裝修申報登記表》，具體說明裝

修時間因地區和季節的差異而有所不同，如南方某些地

修地點、內容等情況；另一方面，在物業裝修情況不明，

區規定作業時間及拆打時間為：

或語言表達不清時，物業管理人員應到現場核算，不可

作業時間：8：00~12：0014：00?18：00

盲目接受業主裝修申報；再次，應對物業管理單位相關

拆打時間:8：30-11：3014：30~17：30

人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢

查物業裝修管理各環節存在的問題并予以改善。(2)特殊裝修時間是指節假日休息時間。為保障其他業主

的休息和正常生產生活秩序，原則上一般不允許在節假

物業裝飾裝修管理內容日進行裝修。因特殊情況需要裝修.應視具體情況相應

二、物業裝飾裝修管理內容縮短裝修時間。

(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布

裝飾裝修管理是一個系統工程，要真正達成科學管理、

的法規雖無明確規定，但一般情況下不超過三個月。

細致服務，不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還

(二)物業裝飾裝修管理的規定

要對裝飾裝修過程中的各個環節、涉及的各個方面進行

為保證物業安全和全體業主的合法權益，物業裝飾裝修

管理應重點檢查:相關規定辦理，不得自行設立收費項目和任意擬定收費

（1）有無變動建筑主體和承重結構。標準，即使無統一規定而又確需臨時設立收取的，也應

（2）有無將沒有防水規定的房間或者陽臺改為衛生間、廚科學測算并報經相關主管行政部門批準。在我國物業管

房間。理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規

（3）有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的定的不同，差別較大。為保證物業裝飾裝修工程的有序

磚、混凝土墻體。進行，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益，目前

（4）有無損壞房屋原有節能設施，減少節能效果。較為通常和相對合理的做法是：在物業裝飾裝修之前，

（5）有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。由裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協

（6）有無未經有關單位批準的下列行為：議》，約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此

1）搭建建筑物、構筑物；為依據規范各方行為。一般而言，《物業裝飾裝修管理

2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；協議》中物業管理單位向裝修人約定收取的費用涉及裝

3）拆改供暖管道和設施；飾裝修管理服務費和垃圾清運費。

4）拆改燃氣管道和設施；1.管理服務費

5）超過設計標準或者規范增長樓面荷載的；管理服務費是指因物業裝飾裝修工程增長物業管理服

6）改動衛生間、廚房間防水層的。務工作量而設立的臨時性收費項目，國家對于具體的收

同時，還應注意檢查以下方面：費標準沒有明確規定，一般由裝修人和物業管理單位雙

1）施工現場有無采用必要的安全防護和消防措施，有無方約定，該費用可向裝修業主收取，也可向裝飾裝修工

擅自動用明火和進行焊接作業等；程單位收取。

2）有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；2.垃圾清運費

3）樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用

垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理

輕質材料等；

和清運費用。如業主按照規定管理并自行清運裝修垃

4）是否符合物業裝修公共及室外統一規定（如空調室外

圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應向物業管理

機的安裝和排水的統一規定、陽臺欄桿的統一規定等）；

單位繳納該費用，裝修垃圾由物業管理單位代為清運。

5）物業裝修方案和材料的選擇是否符合環保、節能的規

定。裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內容，其對物業

（三）物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理環境和業主以及物業使用人的工作生活有著極大的影

響，甚至會產生環保、安全等方面的隱患。因此，物業

物業裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業主個人權

裝飾裝修管理的基本規定是:

益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的

（1）裝飾裝修垃圾需袋裝解決;同時，規定未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則

（2）裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和拒絕相關人員入場。

清運。2.加強巡視，防患于未然

（四）物業裝飾裝修現場管理物業裝飾裝修期間，物業管理單位要抽調專業技術人

1.嚴把出入關，杜絕無序狀態員、管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視

力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯

由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不擬定性、施工

防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現違規違章行為的，

過程中的自我約束局限性、施工單位管理不力等因素，

要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部

在物業裝飾裝修期間，物業管理單位應嚴格物業區域出

門解決。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申

入口（涉及電梯）的人員和材料管理。凡未佩帶物業裝飾

報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

裝修施工標記的施工人員和其他閑雜人員，應一律嚴禁