xxxx58號街區

項目定位策劃報告58號街區項目定位策劃小組（集團設計中心、商業中心、xx營銷、商業部及開發部）2012年01月28日綱要一、項目定位的主要思路

二、項目地塊優劣勢分析三、項目整體定位四、目標客戶定位五、項目產品定位及規劃設計六、產品價格定位七、成本估算八、開發模式建議一、項目定位的主要思路1、本項目定位的主要目標開發最合適產品獲取項目最大利潤。延續并增強創鴻集團在“水韻尚都”上獲得的品牌價值和市場認同度。解決地塊特點引致的住宅與商業兩大地塊之間矛盾,合理安排項目建設進度和資金回籠進度。一、項目定位的主要思路

2、本項目定位主要考慮的因素項目資源-外部及內部資源特性歸納客戶需求-住宅及商業客戶需求規劃指標-硬性指標及可變機會財務成本-初步預估品牌價值-提升當地影響力二、項目地塊優劣勢分析1、項目優勢和機會地段：位于已成熟并或公認的豪宅千燈湖板塊，有良好的投資和自住價值。交通：位于桂江立交旁，可利用海八路及xx大道，快速連接廣佛兩地及禪桂兩區。海五路規劃地鐵3號線。景觀：部分千燈湖景觀及內部較大園林景觀。產品：戶型配比和特色突出豪宅品質。配套：千燈湖及xx大道板塊生活服務配套充足。自身擁有A區集中式及B區臨街商鋪作為商業配套補充。商業：金融高新區內商業氛圍日漸成熟并在擴大中。品牌：通過水韻項目，客戶已基本認同創鴻豪宅品牌。合作：中海、保利等開發商已聚集大量貨源并打下基礎，形成較強的差異化競爭局面。營銷：客群積累和了解已有堅實基礎，有利于后期住宅銷售。項目總體規劃概念示意住宅景觀分析省院深圳分院提供30層以上東南向視野15層以上東南向視野二、項目地塊優劣勢分析1、項目劣勢和風險地塊：B區住宅地塊較A區商業地塊有更好的市場條件。規劃：B區受90/70限制，產品組合復雜；A區地塊進深太小，有限高及限面積要求，使項目規模尷尬。戶型：雙證大戶型的產品在推售上有一定局限。交通：A區商業距離地鐵較遠，基本依托地面交通。景觀：只有較高樓層有外部遠眺千燈湖景觀。商業：保利水城、IFC、金融城及xx廣場等項目將給商業部分營運帶來壓力。二、項目地塊優劣勢分析3、項目初步結論項目綜合價值較大，能借區域優勢強化自身條件。千燈湖板塊優質住宅地塊日漸稀少，稀缺性突出。住宅體量較大，可支撐項目分期開發。戶型結構受90/70影響，整體戶型產品檔次對一般豪宅盤有制約，但同時70%的產品具備多種總價結構有利于推盤。商業由于不在主商圈內，但受兩主要商圈競爭壓力,需要耐心等待周邊住宅區及商業配套設施逐步落成后形成商業氛圍。商業體量偏小，不利于租售產品組合。地價成本較高，需要精心打造，短平快完成項目運作。商業部份地下室挖潛有機會增加未來商業供應量。三、項目整體定位1、項目整體定位影響力定位：新一代千燈湖豪宅的標志性項目；創鴻集團的豪宅細分性項目。項目檔次定位：高端豪宅；項目形象定位：整體大氣，細節精致。文化理念定位：都市新貴精品生活社區。項目定位表述：都市新貴聚集之地三、項目整體定位2、項目核心價值和擬定命建議項目核心價值為：經典的豪宅產品+超群的投資價值整體及住宅擬定名-報建地名 命名原則：符合地名規范不與本地項目重名延續“水韻尚都”系列，締造新豪宅產品。利用內園林水景造型，賦予外形內像的精品感受

翡翠尚都、

水韻城邦（推薦）商業營銷擬定名-即不作為報建地名

創鴻·繽紛匯：突出商業多業態經營對消費者生活繽紛多彩的貢獻。

創鴻·樂都（推薦）：突出商業項目為消費者帶來的歡樂感受，同時帶出主經營餐飲娛樂業態的特點。

四、項目目標客戶1、住宅目標客戶描述收入特征：年收入25萬元以上的家庭和個人職業特征：中小企業主、富二代、金融機構及國企管理層、公務員、民企決策管理層等地域特征：客戶來自xx、廣州、禪城及外地年齡特征：28—45歲為主家庭特征：兩口和三口的家庭為主購房動機：自住、投資、自住兼投資影響因素：地段、配套、景觀、交通、安全、品質、朝向、風水、服務消費心理：改善型消費、身份型消費、家庭型消費本項目客戶開拓方向：桂城為核心向外輻射客戶拓展的策略：作為桂城中心稀缺高端項目，除服務于金融區帶來的產業客、原住居民外，通過推廣向xx其他鎮區、向禪城滲透，輻射廣州、順德等外圍區域。核心：金融區、桂城（60%）兼顧：xx各鎮、禪城（30%）輻射：廣州等外圍區域（10%）一個核心，主攻周邊高端客戶兼顧大瀝、獅山、平洲、禪城拓展外圍如順德、廣州等外地公司中高層管理者、資深金領周邊原住居住客、投資客與桂城有業務或其他淵緣的自住兼投資客外地專業投資客自由職業者、私家企業主、個體戶公務員及企事業單位、大型企業員工擴大目標客戶群范圍目標客戶群篩選及細分金融區中高管理層/金領周邊居民（桂城）公務員/企事業單位外地客戶（順德、廣州）私營企業主/個體戶專業投資客（本地+外地）0%20%40%60%80%100%10%10%45%10%15%10%客戶：xx年齡：34歲職業：金融籍貫：湛江置業情況：二次置業背景描述：暨大研究生畢業后在廣州某知名金融機構工作，平時工作非常繁忙，常商務出差公干。公司準備安排其到千燈湖金融區上班，需要經常返往廣佛。計劃在兩地折中的桂城置業，同時方便日后工作，往后工作調動又可轉手，自住兼投資性質。平均年收入約12-16萬/人。購房因素：在xx有工作需要，計劃就近上班。要求小區環境好，交通便利，生活方便。物管水平高，整體品質感強。項目契合點：靠近金融區，高品質，配套齊全。企業管理者項目目標客戶鎖定及特征描述客戶姓名：xx年齡：28歲行業：通信籍貫：xx對客戶的整體印象：該客戶年輕、帥氣、很時尚；好溝通，好相處，健談；有投資理財經驗，購買股票基金3年，但盈利一般，主要收入來源是工資；客戶購房需求：該客戶處于適婚年齡，自己對結婚成家沒有強烈愿望，但父母一直希望其早日成家。現計劃搬出來自已住。購房首選禪城，其次是桂城（工作地點）。主要考慮交通方便，保值升值能力強的物業；首期是父母支持，會考慮一次性付款。特征描述：1、該客戶是桂城人，現居住在禪城，首選目前自住區域，但可接受就近工作的桂城，但交通一定要方便。2、該客戶受過高等教育，接受前衛、西方文化，喜歡潮流、個性的東西。3、該客戶家境富裕，父母是生意人，有強大的經濟實力，客戶月入約6-8K，自身月供能力較強大。項目契合點：舒適度高，交通方便，升值潛力大，自住兼投資型。本地的富二代項目目標客戶鎖定及特征描述客戶：王女士年齡：36歲職業：自由職業者籍貫：xx置業情況：多次置業背景描述：精明，有生意頭腦，年輕時四處做小投資，并于8年前投資房產，在禪城、順德、廣州等有多套單位，部分出租部分轉手。輾轉幾圈賺了不少，由于有經濟能力，挑剔而錯過適婚年齡，至今仍過著單身生活。購房因素：現居住在禪城，不想再與父母同住，正物色市中心品質高的樓盤自住，換個環境居住幾年。價格非重要因素，最重要是自己喜歡。項目契合點：居住群體素質高，配套齊全，生活便利，自住兼投資型。自由職業者項目目標客戶鎖定及特征描述客戶：xx年齡：35歲職業：高層管理者籍貫：xx置業情況：二次置業背景描述：廣州讀書廣州工作，一直生活在此。現為某大型合資企業的市場部負責人，長期在全國各地甚至國外出差，受西方文化影響大。對生活的品質有較高追求，見識廣，有較高的藝術造詣，對物業品質有較高要求。購房因素：隨著社會閱歷的不繼豐富，收入的增長，開始關注高端不動產的投資。關注地鐵上蓋物業、廣佛地區升值潛力較大的高端物業。項目契合點：城央、保值能力強，升值潛力大。外地投資客目標客戶鎖定項目目標客戶鎖定及特征描述客戶姓名：xx年齡：42歲職業：生意人籍貫：xx對客戶的整體印象：該客戶典型生意人，精明；實在，健談，不輕易相信別人的話，凡事有自己的見解。客戶購房需求：該客戶要xx工作十幾年，一家三口現居住在大瀝某小區。現經濟環境較充裕，計劃進一步改善居住環境，關注桂城中心區的物業，實現從農村到城市的轉變。同時考慮有投資價值的物業。特征描述：1、該客戶是外地人，長期在xx打拼，xx成為其第二故鄉，適應了都市的生活，并計劃在此扎根；2、多年在商場廝殺，有豐富的社會經驗，穩定的消費觀念，屬于理智性消費；3、該客戶從租房到買二手房，從步梯樓到電梯樓，一步一個腳印，講究實在，被城市人同化，追求舒適的品質生活，同時注重投資。項目契合點：該客戶屬于換房客/投資客，考慮升級居家環境，同時考慮投資。目標客戶鎖定生意人項目目標客戶鎖定及特征描述客戶姓名：陳小姐年齡：33歲行業：審計籍貫：汕頭對客戶的整體印象：該客戶斯斯文文，很賢淑有氣質；心思細密，很會計算，精明能干。衣著時尚、個性，對生活的較高要求。客戶購房需求：該客戶是雙職工家庭，夫妻雙方均有單位，現居住在步梯樓，沒有什么負擔。面對目前的通漲壓力，計劃用公積金購買物業，改善居住環境或投資。關注交通方便，生活環境好，保值能力強，有一定升值空間的中高端物業。特征描述：1、該客戶屬于公務員，收入穩定，有較充足的住房公積金；2、穿衣服要講品牌，家私擺設要求有貴族氣息，日常生活用品希望都是進口，生活講究品質；3、處處體現矛盾，希望追求上流社會的生活，但又有明顯的“隱富”心理；項目契合點：交通方便、配套齊全，片區升值潛力大。公務員項目目標客戶鎖定及特征描述千燈湖及撇鄰近板塊答物業成交散客戶概況千燈湖壇板塊：中海萬壺錦豪園椒：本地自住殺兼投資客獲約占5成，桂城皮及周邊工永作的改善臨型自住客巧約占3成，xx鎮街和廣州客戶偵約占2成。私營企濫業主為主制，目前入觀住率偏低濫。中海萬錦土東苑：在通售中，前揮期成交客鍵戶桂城人沃占60%，自住兼脆投資和改蠟善居住型筑為主，專現業投資客拴為輔。保利花園習：桂城自孔住兼投資腔客戶約占黃總量60%，xx鎮街客核戶約占25%，廣州舞客戶含插投資客懼約占15%。大多為兩婚套或以上逆物業，不謙作為第一悼居所。保利壹被號公館定：私營企業該主和桂城迅政府機關決中高層領姨導、企事塘業單位的貢高級公務璃員，購買時嚇投資為主株要（水城強、西街暢）誘令因，伴肢隨千燈辣湖的成耍熟，同酷時考慮昆居住。東海花越園：桂重城本地土非生土長材一族，慌自住客診戶為主閃，一家拋三代同霧居。隨著經裕濟實力爹提升，禾部分業愉主出國或其他羞原因遷淹出后，祥開始有暴桂城中恐高端租靜客入住款。海景花遮園：桂城工作老的外地人衛，當地的典公務員為巨主。疊北板塊襯：江南名居劇：土生土寄長的本地喪人較少，蚊在桂城工作怠的外地人電或周邊經鞏營小本生勵意的客戶摸為主，一家三丸口和三代靜同堂同喪時存在葡。興業新不邨/俊雅花練園：土生土長幸的桂城人裹和本地工牧作的外地妻工薪一族，一家三棋口和三代懂同堂的自踐住需求。桂城中貸央板塊：以麗鉆雅苑為悅代表，傾聚居了工桂城最初富裕的黃一代人謹，大多序擁有兩第套以上擇物業。禪桂高呼檔住宅挎物業市增場客戶涼地域性隱劃分強巖：?禪城、桂宅城區域融賣合度不高苗，本地客斤戶心理距跟離遠。?桂城因臨盟近廣州，盜廣佛地鐵愧開通，能汪吸引約10%的客戶來垮自廣州，湖部分樓盤索例如xx保利花園兆，這一群塵體比例高籮達20%。小結：本項目客戶主要來源于桂城及xx下屬鎮區，地鐵上蓋的交通便利，也可吸引地鐵沿線的廣州局部區域和禪城客戶。根據千燈傲湖板塊的懷客戶及水番韻尚都成竄交客戶的控情況來看知，自200惠6年至201仇0年，禪桂展市場客戶止地域性仍閣非常明顯銳，桂城距者離順德較落遠，較難婆吸引順德昆的客戶。貸伴隨廣州幟樓價高企曬，而廣佛阿同城的進皆程加速，刷廣佛地鐵疾開通，吸儀引越來越悉多廣州客晴戶到xx置業及投榴資。尤其絕是千燈湖炊板塊，在婦廣州客戶裁心中認可療度較高。禪桂高端池物業成交禍客戶特征?禪阿桂高檔追住宅物血業市場熔客戶來吊源地域怨性強，估自住兼偏投資客逝戶占比偽約50%。本項目套以桂城及xx其他鎮區麗客戶為低主，同槐時可吸愉引廣州繞及地鐵播沿線覆蛇蓋的投肉資客戶循。在區位成圈熟度及升垮值潛力方超面具有明鬧顯優勢，巖前期主要投吸引自住顆兼投資型方、投資型穿客戶，后頓期自住比恭例可提高他。本項目目酒標客戶家耀庭月收入2萬以上街（不含逼隱性收鄙入），軌可承受8000顯-900揀0元的月泰供水平傲。禪桂高傅端物業倒成交客零戶特征1）桂城翼客戶是扭項目最心基礎、己主力的岔客戶，壩以舊桂城為吐核心，輻刑射xx大道附下近、桂執城東。2）大瀝客便戶是xx各鎮街中剩占據最高插比例，一般呢是親朋吼戚友裙清帶關系茂構成大涌瀝團的躍，自住為主這。3）禪城、廣暈州客戶也占據善一定比許例，主醬要是看中千燈霞湖板塊的沖升值潛力加，投資型畜自住客。4）專業投資歷客戶較少辣但也存在。成交客寺戶來源網分析水韻尚艇都項目帽成交客保戶特征1）9成客戶沖著千吩燈湖而指來，對金融高新區死的認可度構極高。2）客戶對脫產品，特別是朝永向、景觀相當重尸視，廳景出陽臺陜、廳大地房大，方正實超用的傳治統設計效最受歡汪迎。客戶對開發幸商的品牌執也較關注肌，xx人們陸續播開始對“陵創鴻”品史牌有一定的了解跡，認可發度較高飛。成交客榆戶偏好悶因素分伶析1）改善型姑買家占主著導，不作誘為第一居所剛刪需性不強北烈，可買航可不買，騰隨意性紙較大。2）注重投忌資保值逼的業主兆比例大顆，認可不渾動產抗開通漲能墓力。新案政限制貸款績，對客戶吉影響較大玩。成交客戶朽購房目標臂分析水韻尚都紀項目成交礦客戶特征客戶年齡沉以中青年獄為主，30-5村0歲共364組，占總鑄量67%。三口之家員及四口之召家業主占297臺，占客牙戶總量55%。桂城本訂地人主要祖是三口之摧家，大瀝體、黃歧、悉松崗、里秘水等鎮街育客戶大多魚為四口之盈家或三代芹同堂，喜留歡住大戶鄉豐型房子。二次或劉以上的珠置業群孝體404臺，其灑中第二鋪次置業臭的客戶右也占到200臺。客戶群談是新政練調控的甜主力群該，201懷0年的兩次沈新政對我庭們項目的競客戶影響莖都較大。水韻尚都闖項目成交喚客戶特征私企業主370臺，鋁材逢、貿易、減陶瓷等行含業是私營企北業主的租主力軍，開廠為唯主，資金速較為雄厚買。金融機兆構、知米名品牌威外資企錄業的高楚層管理灑者是項目襲的次主僑力群體戀。政府機構果、自由職探業者在項座目中業主濤中占比偏拿低。成交客厚戶職業巾分析水韻尚雪都項目根成交客證戶特征銷售樓名層情況蒸分析：成交單價科情況分析糞：1）單價主柿力的是1.2萬以下，蟲特別是7-8月團購蘇促銷和9月推新貨絡有優惠致悄成交量大懸價平，投資型駐客戶為陷主。2）1.3萬以上丟的客戶染也有98臺，改善居覺住型客凝戶注重捎景觀，蠻視野開晴闊度要坡求高。水韻尚都藝項目成交東客戶特征1）從成交花情況來看堡，21-爸40層中高獎層的單慎位消化五速度最鄰快，占恰成交量48%左右；11-觀20層的中低持樓層占成淋交總量約28%，共154臺；10層以下的匹低樓層單低位消化速烏度較慢，雀主要是部礦分畏高心克理影響和通喜歡看小勺區園林景則觀的客戶班購買，對盜價格相當享敏感。2）客戶首先選蜓擇的視逝野開闊執，景觀抵優秀的抬單位，累其次是皮低價格完的產品鏟。同時他們逆對太高的羽樓層接受菜度有限。3）中間20-3法5層的價匯格最貴馬，但消轎化速度扣較快，可通過價納格拉差促襪進低樓層肢和超高層鳥的消化。住宅定款位篇住宅定鼓位思考印：1、地塊摟總規劃搭面積5505游2.8㎡，容積率炒大于1.5小于3。以最大蜂容積率計唱容建筑面懇積約為16.5萬㎡，其留中商業面積疫可規劃約4萬㎡。項目規恒模不大短，難以題形成環跌境優秀燃低密度橫空間，內部園漂林環境營岸造受限制彩。2、本項共目位于恒千燈湖夏板塊，交通非常悄便利，配什套成熟，衛區位價值移明顯。3、與禪桂構中心有一界段距離，偏離中心血區域，且疤受道路、棉粉塵影響要明顯。4、距離青千燈湖騙不遠，可借景仔千燈湖吵湖景和蛛金融區穿的都市男景觀，為項目學產品加分棚。5、金融服唇務區的肆成型，臨廣佛同疏城進程氣加速，認廣佛地慘鐵開通等發展將為項目喪帶來機旅遇。整體定位工：大都市告新貴雙傻景觀豪秧宅文化定蕉位：xx首席智倦慧生活虹地標形象定少位：燈湖西器岸，繁蠶華之上產品配霉比參考通過分析砌周邊項目趨的產品和攝消化速度涼的關系，尾可知片區閑內市場接擔受度最高最的產品類放型，戶型基及面積段隸情況，結可合項目自冷身的優劣補勢，從而擠準確定位紋產品。千燈湖板膚塊有代表平性項目戶總型配比項目名稱戶型面積段（㎡）套數套數比例保利花園一房（LOFT可做三房）40-602889%三房二廳126-146146846%四房二廳143-193139844%復式207-316441%中海萬錦東苑三房二廳91609%三房二廳150-18040264%四房二廳210-23010316%復式400-4106811%千燈湖板杯塊：滿足眼改善型居囑住和投資播型自住為黃主，130仁-20合0㎡三、四房杠是此板塊崇的主力產講品，50-菊120植㎡高檔中辱小戶型中是市場委空白。廳大房膨大是典留型的戶林型設計班，方正到實用，批大客廳漢出大陽鋒臺，主允臥套房萄開間闊墳綽最受私市場歡紡迎。設計方歸面：規劃布郵局：最三大化利竄用千燈解湖湖景倚和金融糧區都市拘繁華勝村景，同親時結合席園景，壟打造多顯景觀豪糠宅。創新產享品設計鄰：戶型精設計首神先要方受正實用療，廳大吼房大，倚功能分看區合理館，干濕訓分開。實用率燒控制在80%以上，建概議適當也、有技樣巧地采押用偷面儀積設計銜，盡可倒能多地庫增加贈釣送空間趨，提高僚附加值轟。建筑設計默：公寓外戶立面時尚宿、現代，蛙利用豎向雷線條增加綁挺拔感；饞住宅體現藏穩重、雄臂偉設計感阿覺，考慮竭在建筑低創層和頂部舊運用裝飾霸符號，展木現項目個哲性，保證中強品質感串。園林設涂計：設青計下沉搭式廣場妄或坡度缸休閑草毫坪等創騙造豐富龍空間層屯次，運巾用多種督材料構脂造特色蒸的園路升、公共察溝通、更活動的紛區域，練大膽采咽用石、牛水、植華物等內嬸部造景責彌補自聽然景觀巧資源不險足。配套方面禽：個性的公嶺共空間裝堂修：在細健節上作文歪章，如在爸入戶大堂結天花、電委梯門、空廊中連廊、飽空中閱覽推室、空中婆咖啡廳。特色的增配套設壓施：除瞞日常生讓活所需沈的購物畏、會所蠶、健身狠室、影城音娛樂因功能之金外，外客部商業壇可以作卡為會所共的功能戰外延和圾補充，監地下酒當窯、古貼董名畫敏收藏展笛覽、茶脊莊、養禍生SPA、畫室鄙等體現戰智慧、指修養的犧特色經盤營。豪華裝修將標準：2,50飄0元/㎡裝修標職準（以婆銷售建忘筑面積蒼計），系列唱國際品剪牌潔具熊、廚具噴等，局部實凍現家居肢智能化旅。（內險裝標準遙詳見后背頁參考斷資料）服務方面滅：與知名消品牌物兼業管理襯公司如需第一太憤平戴維應斯、高潔力國際板等以顧焰問合作從形式，未以品牌遇管理公晶司的名鏈氣來吸襯引客戶吉。物業發廈展及配梅套建議珠江新顫岸公寓2300婆0元/㎡500衛0元/㎡裝修保利中環沈廣場2500擇0元/㎡300豪0元/㎡裝修珠江新城繳板塊琶洲板塊朱美拉公烏寓280版00元/㎡650卻0元/㎡裝修富力國際滅公館2600奶0元/㎡4000元/㎡裝修富力公寨園28250雙00元/㎡6000元/㎡裝修參考廣州年公寓項目歇的裝修標醬準天河北板塊正佳萬蹦豪金殿4200頌0元/㎡6500元/㎡裝修萬菱君臨塌國際公寓2800洽0元/㎡6000元/㎡裝修敏捷國寶際公寓2000毯0元/㎡250糖0元/㎡裝修僅提供酒定店式管理鎖服務商業性禽質，引盾進酒店珠進駐經寶營辦公性質臨，可掛營團業執照星匯云錦270聞00元/㎡5500元/㎡裝修傾城20092400液0元/㎡300膛0元/㎡裝修僅提供酒蛇店式服務寶的項目裝守修參考對膛比君臨國際公寓朱美拉公寓星匯云錦富力國際公館珠江新岸公寓2009年售價（元/㎡）2800028000270002600023000對外裝修價格（元/㎡）60006500550040005000客廳內墻——高級墻紙及部分造型墻身進口皮紋墻紙高檔品牌墻紙及電視背景高級墻布電視——索尼42寸液晶彩電————部分單位附送索尼其他——沙發連茶幾、電視柜、餐桌及椅子白橡木飾面電視柜——窗簾、沙發茶幾、電視柜、臺燈、垃圾筒臥室鑲入式衣柜夾絲玻璃木飾面衣柜、床、床頭柜、房間桌連衣柜白橡木飾面整體化衣柜及柜內五金掛件拉手——衣柜空調VRV中央空調系統每戶獨立控制溫度大金、約克或東芝同等品質分體空調品牌小型中央空調松下分體空調僅提供酒劇店式服務蘇的項目裝士修參考對帖比君臨國際公寓朱美拉公寓星匯云錦富力國際公館珠江新岸公寓廚房地面——高級木紋磚進口新米黃石高級大理石高級拋光磚墻身——水晶白石材進口微晶白石高級大理石高級瓷磚龍頭名師設計的世界品牌潔具漢斯格雅摩恩品牌科勒洗手盆名師設計的世界品牌潔具漢斯格雅富美家品牌科勒櫥柜————新威（Sunwave）櫥柜配富美家人造石臺面品牌——電冰箱西門子GE惠而浦西門子松下電爐/煤氣爐西門子GE惠而浦品牌美的洗衣機西門子GE西門子——LG微波爐西門子GE西門子品牌松下消毒碗柜西門子GE西門子————抽油煙機西門子GE西門子品牌名牌僅提供變酒店式沾服務的泥項目裝踏修參考注對比君臨國際公寓朱美拉公寓星匯云錦富力國際公館珠江新岸公寓洗手間洗手臺面——黑金花石材及裝設名貴木飾面柜——進口大理石配名貴木飾面柜黑金花石材洗手盆名師設計的世界品牌潔具科勒勞芬名牌科勒龍頭名師設計的世界品牌潔具漢斯格雅漢斯格雅名牌科勒坐廁名師設計的世界品牌潔具科勒勞芬名牌科勒其他——抽氣扇、化妝鏡、廁紙架、廁所刷抽氣扇、廁紙架、淋浴門拉手；鋼化玻璃淋浴間配高檔五金拉手抽風扇、廁紙架、毛巾架淋浴屏風、毛巾架、手紙盒、掛衣鉤、化妝鏡浴室淋浴龍頭名牌科勒漢斯格雅名牌科勒浴缸——科勒勞芬名牌——熱水器名牌名牌美國進口A.O.Smith燃氣直熱式熱水器名牌史密斯其他——液晶電視機——名牌——公寓裝修讀標準總結犧：以商務、栗服務為身主的酒店在式公寓命裝修極盡奢華，打造吸豪宅標掉準，裝輩修標準脂在500限0元/㎡左右，迷趨向全成品交付。（本案參嘴考標準）以辦公性課質為主的公寓，極裝修較為普通及炭商務化，宜居選宜商，沫方便客饅戶自行勤選擇使喉用，裝熔修標準雕為200樓0-3圈000元/㎡。富力國防際公館裝修標條準：4000元/㎡（本案訪參考標冒準）一、公共鑰部分外墻：裙樓部籍分外墻丟為玻璃礦加鋁板格幕墻；傭塔樓部持分貼高約級外墻鉛磚、外岸墻涂料扭及局部誓鋁板；首層入戶蓋大堂：地面鋪高雞級石材，欠墻身貼高紙級石材及殿造型鏡及項造型木飾世面，局部喊造型木飾跟面天花裝來飾配豪華勻燈飾電梯前淋廳：每層電龍梯前廳怨地面及內墻身鋪歇高級石職材，走衡廊通道魔地面鋪育高級石貝材及瓷踐磚，墻忍身貼瓷畜磚，電興梯配高捎級不銹裁鋼及高尿級石材謠門套電梯：A棟設肆臺援高速電梯末，轎廂撫佛松豪華裝待修及只能搶刷卡系統樓梯：樓梯地面養鋪防滑耐租磨磚，墻刑身掃高級夏乳膠漆，社天花安裝蠟吸頂燈信箱：住宅首層譜設有各戶副專用不銹聾鋼信箱大廈對講尋機：首層大立堂出入口良及三層架訪空層電梯電廳、地下籃室電梯廳閥統一代客嗎安裝可視紋對講電視監控扶系統：首層大以堂出入約口、電桌梯及車淚庫安裝智閉路電嚴視監控弓系統。濫小區周蹲邊及主課要出入慚口實行兆全方位24小時監控湯。二、住宅沃室內裝修鄭及設備1、門入戶門草：采用名孩貴木飾折面防火五子目門危，配名瓣貴木飾心面門套嚷及封口耐線，裝揭設豪華面品牌門插鎖睡房門扣：采用名貴朝木飾面門撈，裝設名鼓牌門鎖廚房門陸：采用名腰貴夾絲膠玻璃不零銹鋼門浴室門：采用名遙貴木飾面喜門，裝設橫名牌門鎖客廳出陽把臺門：配名廠鋁家合金框玻昂璃推拉門廚房出生吉活陽臺門球：配名廠蒸鋁合金紅框平開撈玻璃門2、窗及砌欄桿窗戶：采用盒名廠氟到碳漆噴旗涂鋁窗孫，客廳罰、餐廳蔥及睡房炒鑲配“滴熱反射也鍍膜”娛雙層中勺空鋼化嘆玻璃窗臺：窗臺鋪到高級大掉理石陽臺：欄桿選蓋用氟碳之漆噴涂踐方鋼，街并裝雙艦層夾膠哭鋼化玻梳璃，欄辱桿上裝辭無框折引疊玻璃辮窗3、墻身客廳墻運身：配高級肅豪華電廣視背景脹（局部盞高級夾疼絲鏡）墓，其余鋒墻身配臥高檔品菠牌墻紙餐廳墻身喘：配高檔品萄牌墻紙走廊墻身蔬：配高檔品殲牌墻紙主人臥袖室墻身：配高之檔品牌匪墻紙主人房浴選室墻身：鋪砌高級辣大理石配飛送高級臺牲盆鏡柜衣帽間：配高檔衰品牌墻撒紙，配辨送歐洲飲名牌高有級衣柜蝕（注：03、08房間配送歇衣柜）普通臥偏室墻身款：配高檔掩品牌墻潛紙普通浴室忌墻身：鋪砌高級烈大理石配補送高級臺螞盆鏡和臺可盆鏡柜廚房墻身喝：鋪砌高治級大理雅石，爐綠灶部分砍鋪高級背防污拉婆絲不銹置鋼陽臺墻賴身：鋪砌優揮質外墻繞磚入戶花園辰墻身：鋪砌高級能大理石4、天花走廊天芝花：掃高級品危牌乳膠漆恒，安裝照趨明燈具陽臺天京花：掃高級品求牌防水乳末膠漆，安恐裝照明燈鼓具主人房帽浴室天顫花：掃高級額品牌防松潮乳膠瘡漆，安米裝照明百燈具普通浴旗室天花：掃高犧級品牌狐防潮乳蘇膠漆，午安裝照黃明燈具客廳餐腿廳及各辜臥室天摧花：局部造死型天花例，掃高釋級品派犬防潮乳脅膠漆5、地面客廳及餐湖廳地面：鋪米黃六大理石祝及高級畏實木地奏腳線走廊地昌面：鋪米黃院大理石臥室地球面：安裝名漏貴實木隆復合地也板配踢粥腳線廚房地未面：鋪高級再大理石主人房浴抵室地面：鋪高級客大理石普通浴鐮室地面顯：鋪高級大皇理石陽臺地闊面：鋪高方級地磚6、廚房裝飾品被牌組合濱櫥柜配傻進口人醫造石臺李面附送品牌罵龍頭和現陜代款式雙池星盤附送品牌雕高檔煤氣盈爐、抽油臘煙機、洗固碗機附送品稠牌微波豪爐、冰礎箱01、02、06、07單元附惠送品牌蔽帶DVD播放一末體機液傻晶電視7、浴室客房浴美室設備畏：洗手臺鋪避砌進口大兔理石配名族貴木飾面蕩洗手臺柜配送品牌縮慧洗手盆、癢浴缸和座君便器配送品牌茫冷熱水龍送頭、淋浴冰組合、浴羽缸龍頭配送名園廠抽風征扇、廁旁紙架、恩毛巾架精美鋼腰化玻璃錦淋浴間游配高檔藏五金拉印手主人房障浴室設山備洗手臺杏鋪砌進黃口大理醬石配名鳳貴木飾賊面洗手窗臺柜配送品牌項洗手盆、齡坐廁配送品民牌冷熱塘水龍頭弄、淋浴督組合配送名廠霉抽風扇、字廁紙架、炒毛巾架精美鋼化川玻璃淋浴連間配高檔弓五金拉手（03、08房戶型浴纏室設備按礎客房浴室野配置）8、水電設武備及煤氣題供應水電設備湯：供水設備啟采用變頻膏式供水系戀統，每戶露均設獨立祖水、電表徹、配電箱賀一個，插穗座及開關盡入墻安裝一廚一衛驅戶型附送篩燃氣即熱客式熱水器霉，一廚二利衛和一廚吐三衛戶型析附送燃氣錦即熱式熱箭水器（帶唯循環）煤氣供貞應：預留管壘道煤氣粉接口，閘帶設煤家氣表9、消防全屋配備咱消防報警味系統及噴膏淋系統10、空調樓及其它嫂設備空調：全屋副送伍品牌小型即中央空調化，并預留迅分體空調渡機位及接葵電插座電話及另電視：每戶客升廳、主拒衛預留羽電話插墾座，其輝余衛生喝間預留私電話管強道每戶客持廳、主包臥均預厲留電視石插座，悅其余各距臥室及套廚房預皇留接線臂底盒配疲空白面酸板及預基埋穿線衡管家居安防虛：每戶均屯配送客體廳及主伏臥緊急嚷報警按肌鈕、廚冊房燃氣顧泄露探扭測器、巧大門門遣磁開關樣板房星匯云錦裝修標準者：550派0元/㎡一、公役共部分外墻鋪砌優質隆灰色外墻始粗筋磚與養白色金屬友釉外墻磚嘆。裙樓部份里安裝深灰摧麻（光面暴）及珍珠文黑（燒面政）石材幕塊墻。住戶大堂地面鋪砌柱進口Rosa依Ati只anti鋪de石拼花店與進口送雅士白終及進口擊過芬奇日石圍邊縣。墻身鋪盼砌進口務夜里雪威石、進寸口象牙銀洞石、渡名貴黑肅檀木飾服面及黑宴鋼。天花掃ICI乳膠漆勸及半設拍凹池清沾玻璃造駛型開花著，安裝辨豪華典圓雅水晶喇燈飾。設華麗服肌務臺及特部設東芝小登型中央空主調系統。公用出入傷口安裝強賤化玻璃并榴設門禁。標準層慚電梯間所有塔樓賴均安裝瑞號士原廠進拼口Schi味nder較(訊達)高速電梯梯。電梯轎箱儀內地面鋪飾砌進口熱只帶雨林啡及石，四周旺鋪貼透光蠟石、達芬急奇石、灰尖鏡及皮革遣飾面。天花裝設碌鏡鋼飾面欄及燈飾。電梯轎柱箱內設被空調系捐統。安防系統小區周邊襲及主出入懂口實行全肺方位24小時專業安管理和保日安監控。住戶大堂怠入口及電局梯大堂、等電梯轎箱繳內均設有預閉路監控挖系統。住戶大換堂入口莊處裝有丹訪客對陣講機、明智能卡算。住戶電未梯內設休智能識馳別系統置。所有戶型拍的客廳及瘋主人房備毛有連接小趟區保安中佳心防盜警靈鐘按鈕。信箱1.2棟設戶迷外豪華葉信報亭質，內設萍黑鏡鋼鵲豪華信窄報箱。3.4棟首層界大堂設制豪華信攀報區，敵內設黑甲鏡鋼豪千華信報娛箱。停車場地下停車亂場墻身掃惕高級乳膠州漆。裝有先進庸閉路電視鋸監控系統皇。停車場塑內各棟藝住宅入枕口設置諷豪華大統堂。走火樓壩梯踢腳線摩及梯級促防滑條夜貼名牌招瓷磚，鉤墻身及摸天花掃仿名牌乳顛膠漆，丘天花安洋裝精美族吸頂二、住宅雁部分門入戶門：北采用名貴魂白橡木及隙黑胡桃木秀飾面實心懇子母門，絹裝設名廠險豪華門鎖計。門套及開封口線為舊木制造。睡房門脂：采用四名貴白破橡木飾袍面門，亞裝設名銀廠門鎖熄。門套此及封口旬線為木扮制造。廚房門圖：采用俱名貴白辨橡木飾池面門扇簡或名貴飾白橡木臂飾面框旨玻璃趟庸門，裝發設名廠比豪華門及鎖。門爛套為白鐮橡木浴室門：先采用名貴島白橡木飾探面門，裝聾設名廠豪疾華門鎖。設門套及封催口線為木奮制客廳肥出吐陽臺僚門：配橡名廠黑述色鋁合妹金框厚污料玻璃搬推拉門甘。廚房出爐生活陽太臺門：牌配名廠賭黑色鋁揚合金框針厚料開聯平玻璃吧門。窗及欄桿窗戶：辜采用名痛廠優質嗚噴涂厚爛料上懸墳式幕墻肅鋁窗，詳客廳，尼餐廳及停睡房鑲媽配“LOW鵝-E”中空鋼化曲玻璃，安孕裝安全防崖撞夾膠欄嗓桿。窗臺：洲鋪砌高飽級人造交石。陽臺：選妖用優質不或銹鋼欄桿籍，裝夾膠圍鋼化玻璃平。地面客廳，餐顛廳，臥房非地面：名擺貴白橡木控實木復合寒地板配白犯橡木實木粱踢腳線。廚房地面較：鋪砌進苗口新米黃歇石。浴室地壁面：鋪續砌進口很白米洞泛石。陽臺地面圣：地面鋪遇砌高級地伯磚。墻身客廳，綱餐廳，冰臥房內舌墻：進蠟口皮紋皺墻紙。衣帽間：室附送精美狹整體式白勇橡木飾面汁衣柜。廚房墻部身：鋪兔砌進口儀微晶白糾石，爐追灶部分鳥鋪拉絲只不銹鋼蜓。浴室墻身角：鋪砌進宰口白米洞策石。陽臺墻啞身：鋪改砌優質薦灰色粗饑筋外墻割磚與白赴色金屬掏釉外墻庸磚。天花客廳，餐療廳，臥室揪，浴室，歇廚房天花織：采用造再型天花帶悟燈槽。陽臺天花紀：掃ICI乳膠漆戲，安裝弓照明燈翠具。浴室天花淚：安裝造主型天花。廚房設儲備裝設日本呢原裝進口采新威（Sunw東ave）櫥柜配膏進口富美寨家人造石缸臺面（Form風ica雞Ston厚e）。附送朝摩恩（Moe繩n）龍頭且及富美針家（Form軟ica）方形雙損星盆。附閣送西門子謝（SIEM茶ENS）抽油頸煙機，沉微波爐鴿，消毒侍碗柜及襪洗衣機脈。附送費惠而浦那（Whi浙rpo掠ol）兩眼默電爐，欺單眼氣急爐及嵌敏入式冰婚箱。浴室主人房浴驅室設備：洗手臺鋪可砌進口達汽芬奇石及讀名貴黑胡診桃木飾面臨柜。配送瑞士括原裝進口濤勞芬（Lauf掛en）洗手盾盆、坐糧廁與浴裳缸。配對、涌送德國價漢斯格某雅（Hans憤groh撥e）冷熱水皺龍頭、淋渣雨組合、覺浴缸龍頭踐。配送名廠兆抽氣扇、第廁紙架、高毛巾架。精美鋼母化玻璃呼淋浴間沙高檔五禽金拉手候。附送于是籃專用液晶逗電視機。普通浴栽室設備帆：洗手臺鋪螺砌進口達照芬奇石及泄名貴黑胡周桃木飾面戒柜。配送瑞士懼原裝進口仆勞芬（Lau吸fen）洗手盆撕、座廁。配對、送胡德國漢斯掠格雅（Hans漂groh關e）冷熱翻水龍頭切、淋雨膚組合。配送名廠疫抽氣扇、執廁紙架、預毛巾架。精美鋼化秩玻璃淋浴荷間高檔五報金拉手。柜臥室與衣繭帽間配送輕名貴黑胡關桃木飾面類整體化衣上柜及柜內月五金掛件代拉手。水電設備裕及煤氣供演應水電設備途：采用變暢頻式供水寶系統，每沙戶均設獨航立水、電惱表、沛電醉箱一個。插座及固開關入倉墻暗裝錫。住戶職內開關沸面板、標插座均雄采用CLIP耽SAL（奇勝頁輕點系翁列）產逝品。每戶附送紛澳洲進口VUL近CAN（萬凱）蹄儲水式燃鞠氣熱水器誼。用電負海荷：每溜戶用電碼負荷為15KW。煤氣供紋應：預秘留管道柿煤氣接風口，設岡煤氣分萄表。消防全屋配荷送消防畫煙感、眾溫感報歸警系統敞及噴淋紹系統。空調及捎其他設劃備空調：鵲全無附緊送國際扯品牌家臨用小型禁中央空混調。電話及川電視：媽每戶客鉤廳及睡助房（除辛工人房止）均預立留電話組插座、若有線電景視插座洗及寬帶名網絡插手座。照明系廢統戶內客廳遍和臥室CLI葡PSA使L（奇勝）壤品牌家居前智能照明蜂系統。智能化系組統美國霍鋸；尼韋反爾（Hone獄ywel撿l）品牌的元家居智能帥化系統。廚房衛生間衛生間朱美拉助公寓裝修標敗準：650旅0元/㎡公共范圍1、住戶大模堂地面鋪卸砌閃電賽金石拼刮花，墻向身鋪砌帳石材及政黑色鏡擾面不銹俱鋼裝飾房誠，天花搜掃ICI乳膠漆煉及裝設削造型天送花并安欠裝豪華慚燈飾。星大堂特汪設大金滴、約克遞或東芝扇同等品昨質的國循際名牌陷家用空輩調系統漸，公用撓出入口章安裝強腿化玻璃蛛門。2、標準來層電梯鵲大堂地面鋪砌諒石材拼花僅，墻身鋪表砌石材，卡配黑檀木陳紋飾面、獲絲面黑鋼隸。天花掃ICI乳膠漆貍及裝設饅造型天爸花并安瞞裝豪華渡燈飾，丙每戶設露精美房輕號牌及正門鈴。3、電梯瑞士迅份達可用挑電梯，供轎廂內防地面鋪輕砌石材崖，墻身袖鋪貼黑著貝馬賽郊克、配址黑鏡和俱名貴黑縫檀木紋適飾面，秀裝設10寸液晶銜電視機獎，天花恩裝設鏡轉鋼及燈釀飾，電耍梯轎廂樹內設空鹽調系統兼。住宅內莫部1、門扇入戶門-采用名掩貴木飾厲面實心徹門。裝狗防盜眼樓及名廠背豪華門岸鎖。門嗓套及封節口線為隔木制造蝦。

廚飄房門-采用夾氏絲玻璃賊趟門，唇門套、廁封口線提為黑色巷絲面不芝銹鋼制餃造。你臥室門-采用夾撫絲玻璃崗趟門，婆門套、耳封口線陶為黑色借絲面不止銹鋼制腸造。堆浴室門-采用名貴女木飾面門麗，配名廠團豪華門鎖螞、門套、際封口線為武木制造2、地面客廳-鋪砌高記級木紋涂磚，附給實木木妨地腳線菊。

餐套廳-鋪砌高陜級木紋和磚，附權實木木錫地腳線惡。

臥叮室-鋪砌高級罰地氈，附叢實木木地烏腳線。3、內墻客廳、陸飯廳、挨臥室-內墻均貼貝高級墻紙羨及部分造斃型墻身4、天花客廳、餐想廳采用造字型天花，周掃ICI乳膠漆黑、衛生破間、廚油房吊埃臘特板天花花掃防泳潮ICI乳膠漆。5、廚房廚房地粱面鋪砌踢高級木泥紋磚，拖墻身鋪征砌水晶駁白石材峰。6、浴室地面及墻揚身鋪砌金旱線米黃石勁材，安裝宵造型埃特萄板天花，藍主人房洗稿手臺鋪砌巖黑金花石思材及裝設睡名貴木飾違面柜，配雜名牌洗臉庸盤及龍頭豈、坐廁。顧安裝名牌巾豪華浴缸紛及沐浴龍蚊頭。配名播廠抽氣扇隸、化妝鏡族、廁紙架旺、廁所刷堅。安裝17寸液晶于電視機持。7、空調配送與大芝金、約克行或東芝同參等品質的桶國際名牌過家用中央躺空調系統后。8、景觀溉陽臺地面鋪砌皇高級防滑暴磚，天花燥掃防潮ICI乳膠漆緞，并安損裝筒燈津。9、戶內睡房附送鏡夾絲玻璃辦木飾面衣欺柜。10、電話及旱電視浴室配央有17寸液晶西電視機進。客廳輕及睡房的均預留蛇電話插立座、公峰共有限架電視天灰線插座闊。客廳荒及主人仆睡房均冰配寬帶鞏網絡插竿座，每浮戶配送懸名牌高局速無線WIFI上網系堂統（上咱網服務微需向運潑營商申合請廚房扯隨附）雀。11、廚房態隨屋附桿送GE或西門止子嵌入倘式電冰吹箱、煮礙食電爐萍、洗衣把干衣一慣體式洗氣衣機、洽名牌抽拆油煙機助、進口說碎渣機既；客廳遙附送名錫牌42寸液晶職彩電；努浴室附梢送即熱費式電熱障水器。12、附送莫全屋名旅牌家私全（包括但客廳沙把發連茶灣幾、客疏廳電視停柜、餐奴桌及椅滔子一套利、床、獎床頭柜豆、房間辣桌連衣捉柜。廚房衛生間珠江新含岸裝修標準鉤：5000元/㎡一、室魔內部分門窗：大門采氏用精美團防盜實丘心木門炊帶木質染門套，也配貓眼自及高級零刷卡門縮慧鎖；房把門采用暮精美木奔飾面門磁帶門套坐，配高騰級門鎖童；墻身：廳房鋪摩貼高級墻來布，廚房尖鋪貼高級噴瓷磚，衛的生間鋪貼橡高級藝術博瓷磚；天花：廳房局責部設天花吸造型吊頂用，高級乳炊膠漆；廚兇房、衛生角間設天花茶吊頂；地面：廳、早廚房、筋衛生間失均鋪名弦牌高級跑拋光磚族；臥房辭鋪高級椒實木復頃合地板雅；陽臺響鋪設防蘆滑磚；窗戶：采用但優質鋁蘇合金框燈，加中區空隔音醬玻璃，蕩其中廳埋及臥室蝕窗戶配壩隔音通忙風器(帶負離子律發生器、善調速定時嚇功能)；窗臺：飄窗臺鋪鄭高級大理缺石；廚房設備廊：配高級櫥畫柜和高級琴不銹鋼洗而菜盆以及貌科勒水龍雄頭，配名友牌抽油煙爹機、電磁季爐（無管勞道煤氣戶朱型）或煤站氣灶（有姐管道煤氣臥戶型）；衛浴設妙備：配科必勒高級供潔具和澡龍頭、底滑桿手伙持式花撥灑、雨翁林花灑鳴、淋浴敘屏風、拒毛巾架世、手紙別盒、掛閣衣鉤、愛化妝鏡興；供電設備聚：自來水路管暗埋具，設有糾線遠程籠抄表獨闖立水表跨；有管跳道煤氣澤戶型配臣送名牌化煤氣熱欄水器，盞熱水通紫往廚房杯和衛生乓間；無牢管道煤涂氣戶型州配送名奏牌儲水喂式電熱餅水器，倉熱水通類往廚房飾和衛生寶間；空調：廳、臥詢室配送肝分體空輕調；通信：有中國虛電信提殘供電話戶、ADSL寬帶業務職（開通等己費用由買響受人承擔扣），每戶蒜預留電話奪線、電話碑插座；有線電視羅：有廣州厚有線電彼視提供摧數字電乖視業務筍（開通身費用有些買受人換承擔）默，每戶互廳及臥鳳室預留窮電視插范座；智能化系段統：室內設彩容色可視對迫講機，帶扔物業管理割信息發布洪、報警、震應急求助辭呼叫系統準等功能；管道煤述氣系統肚：01房、02房、08-嗓16房、19房等戶型疑設管道煤記氣。二、公共浮部分莖外墻：采用優質剩外墻磚、純配鋁板飾王線；住戶大堂歷：墻地面但均鋪貼節高級飾戴面，造棕型天花龜吊頂、咱豪華服弱務臺等描；電梯：選用德國浙原產蒂森忽高速電梯乏五臺，地移面鋪高級湊石材；公共走廊萄：地面鋪高你級拋光磚躁配石材波拖打線，墻鳳身貼高級咱藝術飾面薦；信箱：每戶配送系精美不銹刪鋼信報箱駝；消防設遭備：樓層眼公共部果分設置晃消防栓氣、火災薄自動報渴警系統距和滅火先筒等面巴或系統捐；安防設備餡：樓宇出隊入口、攤大堂、久電梯、遠樓層公雪共走廊勵、車場局等重要監位置設典置閉路龍監控系肥統；大瞇樓主入榜口設置寇智能安鋒全化門蘿禁系統惜；電梯傘內設置取身份證輪卡等級書功能；數門禁、傍停車場虜、電梯厲身份卡爹實行一系卡通行堅。樣板房萬菱·君臨國漿際公寓裝修標掏準：6000元/㎡公共部分外墻采用LOW-E雙層中空玻璃電梯及門鎖采用全智能化電梯及門鎖公寓部分凈高凈層高3.6米中央空調VRV中央空調系統每戶獨立控制溫度鮮風系統先進的鮮風系統供水進水管采用不銹鋼水管洗手間全天然石材鋪砌衛浴潔具名師設計的世界品牌潔具淋浴間采用水晶馬賽克與特色磚混合鋪砌附送家私鑲入式衣柜抽油煙機西門子（SIEMENS）爐灶西門子（SIEMENS）消毒碗柜西門子（SIEMENS）冰箱西門子（SIEMENS）洗衣機西門子（SIEMENS）二合一洗衣機微波爐西門子（SIEMENS）樣板房住宅部砌分重要奮決策事殊項影響因素部分雙證產品純單證產品產品線項目產品超90㎡的戶型數量增加，豐富產品線，可選擇面增加90㎡以上的戶型只能占產品總量30%，產品較單一項目檔次可定位為高檔豪宅物業只可定位為中高端檔次客戶層面二次或多次置業為主，經濟實力強大的生意人和企業高管、政府高官為主，居住群體較純粹首次置業者較多，人群素質難保證價格層面大部分客戶經濟實力強，關注景觀和舒適度，對價格不敏感。對價格較敏感，追求性價比高，折扣優惠促進成交推廣層面易引起圈層效應，靠品質樹立形象靠低總價，低首付吸引客戶銷售層面對首付要求高，受限貸影響明顯受貸款政策影響較弱，尤其是90㎡以下基本不受限制資金回籠改善型居住需求為主，對客戶經濟實力要求高，預計消化速度慢于小戶型整體置業門檻較低，資金回籠較快有關是聽否需要躲規劃雙米證大戶捷型產品饞問題雙證產瓜品的辯衡證分析考慮到項貓目拿地成極本較高，沉為保證項焦目利潤最葛大化，須父保證項目竿高檔次、器高品質。如項目斤只供應張純單證詢產品，漸意味著術中小戶灘型是項摔目主力貴戶型，放戶數多闊導致居飲住密度譜較高，唇較難提腦升項目靈檔次，破難以保鈴證高售膜價。因此，建偵議結合千乏燈湖板塊130懶-20摩0㎡中大戶局型的產血品供應際現狀和60-1冠20㎡高品質中殊小戶型的收供應空白友點，考慮在販項目最稱佳，景葵觀最優郵秀的位交置布局敗部分雙蠶拼大戶羽型，但呆需控制幸此類產垃品數量悼，以保透證不影槽響銷售譯速度和脫資金回夠籠。有關是否墳需要規劃肚雙證大戶按型產品問憐題項目區普位價值饅較高，筐綜合各浴影響因牲素，建議定位淹為中高端句物業，滿銅足一步到芹位的首置搭需求，同鄙時兼顧改符善型居住單需求。避免住記宅戶型鐵與周邊象未來的布新增供糠應形成車正面競遣爭，以優帶套間上舒適兩彼房為主傳，填補啦中高端露市場的愚空白，靜兩房面遵積段主巴要分布返在80-9里0㎡（90㎡戶型設計殖為N+1戶型）戴，三房塞產品面缸積段主名要控制飯在120-兆160㎡，可兼顧嶺少量200艘㎡的大戶型狹（部分雙撫證大戶）就。具體建攪議如下表央：住宅戶桶型發展宮-A-諒1梯6栗戶小戶肢型產品住宅戶方型發展侵-B-揀1梯4燒戶中戶臨型產品住宅戶型挺發展-C寧-1梯4葬戶中戶型德產品住宅戶所型發展腹-D-她1梯6杠戶中小透戶型產偏品住宅戶出型發展坊-E-專1梯2案戶大戶鋤型產品住宅戶型紀發展-E集01住宅戶型援發展-F途-1梯2鄰戶大戶型懇產品住宅戶型衣發展-G走-1梯2禾戶大戶型瞞產品住宅戶型恥發展-F坑-G-兩縣棟連接方那案四、項目腫目標客戶2、商業傷目標客纖戶描述租賃客糾戶描述勢：大中型連載鎖賣場、典連鎖精品她生鮮超市尺、特色連節鎖專業店餐飲娛否樂店：阿連鎖快揉餐、外師賣快餐尚、特色燦餐飲、徑棋牌、肥水療、捎網吧、社區服長務店：夾銀行、醒電信、未郵政、亭教育培愉訓等。精品專賣易店：酒類音、香煙雪毒茄、茶葉敲茶具、家活居用品、項汽車用品捆、高爾夫澡用品等。四、項目傲目標客戶2、商業帖目標客酷戶描述銷售客戶陽描述：投洲資買家為兆主由于禪桂餓區域內臨予街商業及里可銷售商井鋪供應量失不足，故影本項目臨春街商業及滔低樓層商把業銷售客顫戶可擴大須至整個大侮廣佛區域壘投資買家眠。消費客戶研描述：中剝產階層家浙庭為主項目規模位決定其核膨心商圈約狠為1.5成-3k打m為主。其丙他餐飲娛甲樂業態將跪主要針對獄桂城豪宅待板塊中產窮階級并有銳私家車的月家庭客戶數。五、項問目產品市定位及于規劃設掩計1、整體布獄局地塊劃分爽天然為AB兩塊，攜關聯性島較弱。A區商業單動獨設計，B區商業謀遷就住藏宅布局明。A區商業按證規劃條件加做盡可用番建筑面積楊，規劃足弊夠的地面哨及地下停椅車位。B區圍合自式住宅諷小區，迎形成中軟央園林皮水景。居西面及走南面臨剖街的住仰宅以中圾小戶型風為主，錦下設2-3層底商慮。東面玻及北面逐大戶型喪住宅建歉筑高度戰可適當救拔高，像以獲得酬遠景。整體布局余示意圖A區由桶于形態鍬狹長，績進深不執足，為迷滿足商叔業條件戒，應盡兆量滿鋪大建筑紅根線范圍急。創造噴更多的島首二層挽商鋪出彩售空間獸。B區地塊歌方正，適談宜利用中芳心空間營寇造園林。外圍西嫌側及南害側沿街渠有商業滾價值，將適宜規現劃街鋪使出售。2、整體偷形象A區商業外桶立面尺度凳比較要求解理想，位牧于桂江立凈交旁開闊搬地段，立俊面風格必屢須搶眼，寒可與B區不一膀致。B區主打新蹤蝶貴家庭客利戶，應采扒用現代簡膽約風格建腐筑群。B區內園則林是重脆要賣點促，須考捷慮精細層的綠化潛、水景次和燈光出。3、體量分叮配（計容棚積率部分吊）A區商業面沫積為230達00㎡。B區商業面煌積為1700流0㎡，建議為貫臨街雙層勇商鋪為主甜，部分集蒼中式租賃涌物業為輔珠。B區住宅為1244軋75㎡。不計容顏部分：宵詳見后舍頁重要偵問題討班論及建糕議商業部伍分重要吉決策事壟項1、不計絞容商業喜地下層址規模與竿經營問富題AB區均位偵于有未走來商業掛潛力的朝區位，到現有計撕容商業弱體量偏范小，如芳能通過蛇增加不穗計容商朋業面積群，將有緩利于擴滾大總體疲量，為昌將來引亡進商業窯預留空姻間。根據當旦地規定嶺，地下賞可規劃酬商業或樓其他功員能，可魔不計容引。但不齊計容即問無法辦桌理獨立座房產證斗出售。滋商戶的摸租賃登播記及后父續證照貝辦理需冬要通過象變通手飲段進行零。xx尚未有案澡例參考小，廣州品的經驗怨有2種做法砍：我司建立武商業經營宇公司，通輛過類似百薯貨扣點聯辰營方式出氧租。此法端投入人力劑物力較大泉。在地下孝層局部煌規劃計窗容積率偏的商業貢面積，箭以便其鄰他不計浴容面積詠以后的滋證照登槳記有落點腳點。上述兩法鋤均只能在做項目驗收修完成后通悟過公司層風面公關協宏助商戶進輸行。如按此方責向執行，天則較合理犬的地下室滴商業加建籮規模為：A區增加約8000睬㎡經營面天積，其些中規劃嫩社區精叨品生鮮徑超市3000多㎡，地下籮街鋪約5000灑㎡（其中500-內1000砍㎡計容）嫩。B區西南角懂開設下沉蒸式廣場前違提下，可榮在此角落遞的集中式參商業下，換增加地下僻商鋪約9000良㎡（其中500千-10狂00恰㎡計容）余，商業6-8米層高廚，結構港上兼顧2層停車場煎配套兩區合計允共可增加捏不計容面運積約1700儀0㎡。商業部分返重要決策妨事項項目規透劃設計普經濟指呆標A地塊指標紅線用地面積11858地上商業面積（計容）24000地下商業面積（不計容）7600地下車庫面積8400地下停車位數249地面停車位數50計容建筑面積24000不計容建筑面積16000總建筑面積40000容積率2.02B地塊指標紅線用地面積42767住宅建筑面積124058其中

大戶型30%37217小戶型70%86841集中商業（地上計容）8400集中商業/零售（地下不計容）9000街鋪7600公建配套1100地下室總建筑面積63000其中

地下負一層36000其中商業9000地下負二層27000地下負一層停車位數612局部負二層停車位數612計容建筑面積141158不計容建筑面積63000總建筑面積204158