蕪湖高新社會服務產業二期“九龍灣廣場”工程項 目 計 劃 書第一章 項目概況一、項目名稱和性質1、項目名稱：蕪湖高新社會服務產業園二期“九龍灣廣場”；2蕪湖市弋江區（高新技術開發區東路交匯處；3、項目性質：商業新建項目；4、用地性質：工業轉商業用地；5、建設單位：安徽浙中房地產開發有限公司。二、項目建設規模1、項目占地總面積：125321平方米（188畝。其中，一期用地面積：28664平方米（折合43畝）占用地總面積的22.87%；二期用地面積：43329平方米（折合65畝，占用地總面積的34.57%；三期用地面積：53328平方米（80畝，占用地總面積的42.55%（預留發展用地。2、經過專業規劃設計：一期項目地上建筑面積：429917.4平方米。其中：1、社會服務中心：34375平方米。2、社會服務大樓：29807.74平方米。3、地下建筑面積：21191平方米。計容面積：429917.4平方米容積率：1.49建筑密度：37.89%。二期項目地上建筑面積：166649.82平方米其中：1、A座、B座精英創業公寓：49529.82平方米；2、C座知名連鎖酒店：20880.88平方米；3、D座高端養生公寓：20880.88平方米；4、商鋪：75360平方米。5、地下建筑面積：30247.75平方米。6、計容面積：189226.72平方米；7、建筑占地面積：20917平方米；8、容積率：4.36（最終以規劃局指標為準；9、建筑密度：48.18%。三、項目概況該項目計劃分三期開發建設，二期以知名連鎖酒店、精英創業公寓（SOHO住、購、游、娛一體的現代化、高尚城市商住綜合體。二期項目定位為“輕奢主義、標榜蕪湖時尚”的“九龍灣廣場”，突出高端、精品、時尚的商業氛圍和智能、生態、便捷的生活環境。根據市場需求和政策導向另行規劃建設（本報告書暫不贅述。四、項目投資概況經過初步估算，該項目二期的總投資約4.8億元人民幣，該費用根據項目進展和實際需要，逐步到位、逐步投資。該項目二期工程自2016年3月起啟動前期準備工作，7月份正式動工建設。計劃總工期24個月，2018年8月份可以全部交付并投入使用。五、效益分析1250多家（60㎡，15以后的商業經營每年還將至少會產生億元以上的稅收，財稅貢獻率十分明顯。4～5市群眾提供更多的就業機會，減輕就業壓力。第二章 項目提出的背景和建設的必要性一、項目提出的背景蕪湖高新技術開發區為國家級高新技術產業開發區，地處蕪湖的核心位置，總面積35.19平方公里，現有企業600多家，主要產業包20151200億元。目前，高新區共有53個省級及以上研發機11個國家博士后科研工作站，另有多個產業技術研究院和市級研發機構，全區院士工作站達到9個。其已成為蕪湖新型工業化的新平臺、創新發展的主戰生活（尤其是適合高端人才的公寓式居住空間）配套設施。給園區從業人員帶來很多的不便。園區的上班族往往過著鐘擺式的生活，白天上班時園區熱鬧如市，而到了晚上下班后，卻又毫無人氣，一定程度上會影響到高新區和企業人才戰略的實施，不利于吸引人才、留住人才，從而影響到高新區自主創新的能力和可持續發展的動力。無論是一般工業園區還是國家高新區都是城市發展中的一個過程性產物，一個區域要加快城鎮化進程，產業發展是其中的關鍵所在，按照““以產興城、以城促產、產城一體””的發展思路，通過各種措施的有效實施，既要保證入駐產業集聚區企業的質量，為周邊居民提供大量穩定的工作崗位；又在產業集聚區周圍配套大量的居住區和商業配套，為企業快速發展提供必要的人力資源。產業從業人員每天用在上、下班交通上的時間最好不超過半小時，才能真正體現“宜居宜業”的優質生產和生活環境，同時也將促進弋江區和高新區經濟效益、社會效益和環境效益的均衡發展。房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業，其也是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業2016“深化住房制度改革2016年經濟社會發展“風向標落實戶籍制度改革，放寬居民落戶限制，完善住房供應雙軌制，成為樓市去庫存一大著力方向；加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。從中長期看，在蕪湖著力打造經濟和城市兩個升級版，積極探索人才結構高端房地產仍將是蕪湖重要的經濟增長點，房地產業發展仍有大量市場需求和商機。我市近年來堅持“控供給、促需求、調結構”的基本調控思路，在棚改征收、人才購房、支持農民進城等多方面綜合施策，并始專業技術人才購房給予契稅補貼和安家補助。隨著我市城市功能逐步完善，城市品質和城市承載力進一步提升，將會吸引更多人到蕪湖來安家置業，為房地產市場注入持久動力，進一步推動我市房地產市場持續健康平穩發展。蕪湖作為我國三線城市和中部地區地級城市的優秀代表城市，隨著長江經濟帶建設的深入推進，以及國家和地方政府一系列穩定房地產市場政策的實施，我市的房地產發展潛力和市場前景仍然十分值得期待。由于該項目地塊停工多年，土地長期閑置，占用了大量緊缺的城市土地資源而又沒有產生任何效益，對于政府、企業和社會都造成了極大的損失。項目的停滯不前，套牢了施工企業的大量資金，而其中又會因較大數額的貸款、借款而影響到金融體系的資金安全。另外，地塊長期處于爛尾狀態，導致工地內部管理松懈，造成一系列城市管理難點、周邊社會治安問題，成為社會不穩定的潛在因素，且存在重大安全隱患，很容易給社會造成更大的損失。再者，該項目地塊處于蕪湖市的南大門，是蕪湖城市形象的重要窗口，隨著時間的推移，長期爛尾的狀態將對我市的城市面貌和城市品質、形象的負面影響也會越來越大，對招商引資、打造旅游目的地和宜居城市，以及生態園林城市、全國文明城市的建設都將產生消極因素，而且因為各種因素的疊加其惡性循環的程度只會越來越大，社會影響也會越來越大。綜上所述，安徽浙中房地產開發有限公司管理層審時度勢，決心投資建設蕪湖高新社會服務產業園項目，將為弋江區與高新區的互動發展奠定基礎，有效促進高新區產業功能、城市功能、生態功能融為一體，推動產業和城市相互促進、協調發展，為高新區的跨越提升增強持久動力。同時，將對提升我市城市品質和對外形象，消除社會負面影響，以及吸引人才、留住人才等方面都會起到積極的貢獻作用。二、項目建設的必要性1才、留住人才，創新發展的需要：隨著園區工業經濟水平和規模的不斷壯大，外來務工流動人口的逐步增加，加快高新區基礎設施建設，提升園區承載能力，強化園區的服務配套設施，住宿、餐飲、購物、文化休閑、商務場所，都是高新園區未來經濟發展中不可缺少的服務配套項目。該項目的建設，將為高新區內廣大企業員工提供多元、便捷、優質的配套服務，尤其將為園區高端人才提供一流的、現代化的居住環境。高品質的項目定位將極大提升弋江區和高新區的形象和品質，對各類高端人才將具有極大的吸引力，對突出企業用人主體地位，在引進人才、留住人才、激勵人才、發揮人才作用等方面將起到積極的推進力，讓更多的人才留下來為蕪湖的經濟建設和創新發展添磚加瓦。2、項目的建設，有利于提升園區形象，加速產城一體化進程：目前，蕪湖高新區建設特色還不夠明顯，嚴重缺乏商業和適宜人才居住的配套設施，尤其是產業與生活服務功能不全，造成員工在工作期間生活不便的問題，不利于園區企業人性化的管理和人才戰略的實施，難以形成“以產興城、以城促產、產城一體”的發展動力。該項目的建設，把生產、生活統一起來，將有效促進園區產業集聚與城市功能互補，大力提升園區承載能力，對建設現代化的產業新城，增強園區綜合吸引力和聚集力將有著積極的推進作用。3、項目的建設，將改變項目停工多年造成的負面影響，是提升弋江區、高新區商務接待能力和招商引資環境的需要，有利營造親商、安商、富商的招商環境：該項目的建成，將會一改多年爛尾工程帶來的一系列負面影響，極大改善城市面貌和城市形象。該項目的定位在弋江區和高新區都具有一定的前瞻性，將大大提高蕪湖高級商務接待能力方面的不足，也會有效增強蕪湖城市的吸引力和輻射力，助力蕪湖現代化城市建設，“蕪湖都市圈”生活配套服務設施的日益成熟也將帶給投資商對弋江區和高新區發展的信心，有利于豐富高新區“產城一體化”內涵，是所在區商務接待水平和招商引資吸引力的一個品質上的有力提升，有利于可持續經濟建設，對營造親商、安商、富商的招商引資環境有著直觀的良好形象。4利于構建和諧社會：該項目的建設，可為弋江區和高新區經濟建設產生較大的拉動作用，項目稅收貢獻明顯，將間接地為當地的基礎設施建設和民生惠民工程起到一定的財政支持。同時，因為項目建設和運營管理的需要，將會為社會提供一定的就業崗位，緩解社會就業壓力。項目的建設將消除爛尾工程帶來的負面影響和不安全、不穩定因素，能有效提升高創業環境，促進弋江區和高新區的物質文明建設，有利于和諧社會的構建，將為打造“美麗蕪湖”“宜居蕪湖”“智慧蕪湖”“幸福蕪湖”起到一定的推動作用。5以及促進城市基礎設施建設和總體規劃建設：該項目的建設，將提升弋江區和高新區在文化、商業等業態方面的豐富性，形成空間分布合理、產業層次清晰、特色優勢突出、服務便捷高效的第三產業發展格局，商業的繁榮將助力弋江區和高新區實現“服務經濟”與“工業經濟”雙輪驅動，使高新區版塊成為蕪湖城市的有效互補和功能延伸，對于國家級高新產業開發區的建設和可持續發展有著積極的示范意義。另外，該項目的建設將進一步完善城市的基礎設施布局，有利于城市總體規劃建設的實施，對蕪湖城市品質的整體提升將具有明顯的實際意義。第三章 項目建設環境分析一、地理環境該項目所在城市---蕪湖，位于安徽省東南部，處在長江南岸，青弋江與長江匯合處，北與合肥市、馬鞍山市毗鄰，南與宣城市、池州市接壤，東與馬鞍山市、宣城市相連，西與銅陵市交界。蕪湖市域面積6026平方公里，其中：市轄區面積1491平方公里。全市戶籍人口144.9842家級綜合保稅區，11個省級開發區。2015（技術84514139個，11111（工程1522個。院士213441（試點120217家，其中國家級孵化器2家。蕪湖是全國文明城市、國家園林城市，安徽省副中心城市、次中“雙核"長三角經濟協調會成員城市，合蕪蚌自主創新試驗區城市。蕪湖也是國務院批準的沿江重點開放城市皖江城市帶承接產業轉移示范區“雙核”之一。蕪湖先后榮獲中國優秀旅游城市、魅力中國外籍人才特別關注的八大城市、中國最佳休閑城50年創新能力最強的25個中國大陸城市、中國大陸最佳商業城市百強等等。蕪湖屬亞熱帶濕潤季風氣候，氣候特點四季分明，具有典型的江南城市風光，是一座十分宜居的城市。蕪湖沒有沿海沿邊、毗鄰特大中心城市的區位優勢，沒有能源、102015家，馳名世界的海螺水泥、奇瑞汽車都誕生于此。汽車、電子電器、電線電纜、材料四大支柱產業形成集群，機器人、新型顯示器、輕型飛機及航空發動機、現代農機、節能環保等戰略性新興產業形勢喜入過千億元。蕪湖擁有亞洲最大高科技主題公園---“方特歡樂世界”，蕪湖是亞洲最大的空調生產基地，中國領先的機器人自主研制基地。蕪湖與合肥，成為安徽發展“雙核”，與長三角其他城市的經濟互補性也很強，蕪湖的后發優勢正漸漸被激發出來，經濟發展前景廣闊。二、經濟環境12457.3210.3%282120.024.3%1540.60億元，增10.3%；第三產業增加值796.70億元，增11.0%67592GDP3位。2、財政收入：2015年，我市全年實現財政收入470.01億元，比上年增長10.3%，其中，地方財政收入263.47億元，增長12.8%。32709.191417.87中，第一產業投資100.63億元，增長50.7%；第二產業投資1359.5115.8%1341.541249.058.5%452.845.5%。4、市場價格：2015年，我市城市居民消費價格漲1.1%，其中食品類價格上漲2.1%。城市商品零售價格比上年上漲0.1%8.4%。5、工業生產：我市全年年主營業務收入2000萬元以上工業企業（以下簡稱規模以上工業）實現增加值1441.87億元，比上年增長10.4%5345.38長4.6%；利潤總額332.19億元，利稅總額620.43億元，分別比上年增長10.1%6.0%336.9%。6、建筑業：2015年末具有資質等級的總承包和專業承包建筑業企業252420.252.8%屋建筑施工面積2241.26萬平方米，比上年減少472.09萬平方米；房1141.6676.96萬平方米。7、招商引資：2015年我市新批外商投資企業24家，合同利用外資6.14億美元。全年實際利用外資23.00億美元，比上年增長13.1%，實際利用內資2815.9億元，增長4.5%，其中省外資金2047.39億元，增長5.6%。截止2015年底，全市共有41家境外世界500強企業在蕪投資項目47個，其中來自美國的境外世界500強企業12家，投資項目14個。8、園區建設：2015年全年省級及以上開發區完成固定資產投資1654.4763.871636.48億元，實際利用外商直接投資19.40億美元；區內規模以上工業實現總產值4880.61億元，比上年增長8.8%。92548.68年初增加227.89億元，其中，非金融企業存款1003.18億元，比年初增加59.55億元；住戶存款1312.75億元，比年初增加154.78億元。全市全年完成直接融資283.40億元。10239981451537.6均可支配收入29766元，增長8.7%；人均消費支出17504元，增長6.8%；人均住房建筑面積34.6平方米。159641035341.735.9%0.737.6%1.1個百分點。三、交通環境蕪湖是華東第二通道，也是華東地區僅次于上海和南京的第三大綜合交通樞紐，承東啟西，臨江達海，區位優勢明顯，交通發達，孫中山先生就曾稱蕪湖“1876（而過，擁有194公里的長江岸線優勢，蕪湖港是長江逆流而上最后一46個國家和地區。1、航空：從項目地到南京祿口機場僅90公里，70分鐘車程；到合肥新橋機場200公里，2小時車程。蕪湖宣城機場在建，從項目地到該機場僅40公里，半小時車程。2、鐵路：蕪湖現有5條鐵路、2條高速、2條國道在境內交匯，寧安、京福、商合杭、皖贛等4條高速鐵路、4條鐵路電氣化改造全部建成后實現鐵路30分鐘到南京、合肥，1小時到杭州，1.5小時到上海，3小時到武漢，4小時到北京、福州等國內20余個省會城市。（全國地級市最大站站、南陵站、弋江站、繁昌西站“一主六副”的客運站格局。3、主要公路：205國道（河北秦皇島山海關-廣東深圳、318道（上海-西藏樟木、329國道（浙江舟山-河南魯山、347國道（蘇南京-青海德令哈、236國道（安徽蕪湖-廣東汕尾。4、高速公路：蕪合高速（G5011、寧蕪高速（G4211、滬渝高速（G50、溧蕪高速（S28、銅南宣高速（S32速（S11、北沿江高速（S22。隨著我市高鐵、高速網絡的日臻完善，以及蕪宣機場的開通，也標志著我市的大交通格局正式形成，其對蕪湖樓市和商業也必然會有較大的促進作用。四、政策環境1、國家政策層面：（1）2016年1月1日開始執行新的公積金貸款利率。利率由原4.25%3.25%40購房消費。土地可能入市。農地入市進入市場，另外農民享受的進城政策還會進一步提高，比如基地抵押，農地抵押等等，這樣就會催生家庭農場和農民進城兩項工作，也就是說農民進城也有點小資本了。219日，財政部、國家稅務總局和住房城鄉建設901%的稅率征收契稅；90平米以上的減按1.5%的稅率征收契稅。購買第901%902%的稅率征收契稅。另外，營業稅政策方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的全額征收營業稅，個人將2年以上(2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。隨著國家針對房地產多種利好政策的出臺，各方都預測房地產市場未來市場走向會趨于緩和，前景看好。從國家層面政策來看，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快庫存去化，尤其會降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。在未來財稅政策和貨幣政策雙管齊促進樓市繁榮的主要政策方向。2、市級政策層面：我市堅持“控供給、促需求、調結構”基本調控思路，在棚改征收、人才購房、支持農民進城等多方面綜合施策，突出政策引導，統籌協調、整體規劃、協力推進，適時采取有效措施，保持房地產市場平穩健康發展。促進棚改與房地產市場聯動：為加快棚改資金轉化為商品房實際購買力，我市在全省率先搭建了蕪湖房產超市·購房及辦理手續。同時，給予棚改居民購買商品住房契稅補助和公積金貸款優惠政策，促進棚改征收與商品房市場形成聯動效應。堅持人才優先發展戰略，推進人才購房補助政策：我市始終把人才資源作為第一資源，堅持人才優先發展戰略，對高校畢業生、專業技術人才購房給予契稅補貼和安家補助，具體為：對本科及以上學歷高校畢業生或具有技師級以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅和2萬元安家補助的總額；專科學歷高校畢業生或具有高級工職業資格、初級專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅的50%和1萬元安家補助的總額。多管齊下，引導有穩定就業的進城農民購房：“城郊村”“城邊村”方式，引導農民到城市購房。二是將進城務工農民納入住房公積金制度范圍，對行政區域內進城務工及從事自由職業的農民，均可申請辦理繳存住房公積金。科學控制土地供應規模：按照以需定量、供需平衡原則，對房地產的需求量、供給量按區域和物業類別進行分析研究，以此確定下一年度土地供應的規模、結構、區域分布。提振房地產市場投資信心：市區所有房地產開發建設項目均可在繳納建設工期保證金后用商品房抵押替換、調整企業所得稅計稅毛利率以及通過增加撥付節點、保函置換方式完善商品房預售資金監管等措施，進一步緩解房地產開發企業資金壓力，提振開發企業投資信心。優化商品房供應結構：一是控制商業、辦公上市量，引導開發企業增加高品質、個性化商品住房供應。二是通過調整土地用途、規劃條件，引導房地產用地轉型利用，用于國家和省支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。有效刺激房地產市場消費：一是為進一步化解房地產庫存，滿足居民不同層次的住房需求，4%50%的補助；二是進一步放寬公積金貸款條件，有效發揮住房公積金制度的作用，刺激房地產市場即期需求，今年我市連續放寬住房公積金貸款政策，采取降低首付比例、提高貸款額度、延長貸款期限、放寬改善性住房貸款、異地繳存人在我市購房貸款等措施，加大住房公積金貸款發放。“銷售面積小幅上升，開發投資新開工企穩，商品房價格平穩”以降息降準為主要手段的貨幣政策支持力度有望進一步加大，購房需求將有序釋放，商品房銷售面積有望小幅上升。供應方面，銷售增長預期將促使房地產開發投資、新開工面積企穩回升。價格方面，房地產市場仍將以商品房去庫存為主，預計全年價格保持平穩。從中長期看，房地產仍將是我市重要的經濟增長點，隨著城市建設和經濟發展，以及城鎮化的發展，房地產業發展仍有大量市場需求和商機。蕪湖的樓市政策較全國其他城市一直較為突出，也將為我市房地產市場注入持久動力。據悉我市在穩定房地產市場方面還將繼續發力，政府的下一步工作措施主要體現在以下幾點：完善既有政策，做好政策儲備：嚴格落實國家調控政策，完善我市房地產政策，深入推進棚改貨幣化安置，提高棚戶區改造項目貨幣化安置比例，消化市場存量；同時搶抓國家穩定住房消費系列利好政策機遇，針對農民工市民化這一新的市場需求點，從戶籍制度、財稅、信貸、公積金等方面出發做好政策儲備工作。調控商業地產，化解高庫存：著力優化商業地產布局和功能，通過整合市場優質資源來盤活現有商業地產存量。對已建成的商業地產項目，加大政府貼稅、貼息政策支持力度，鼓勵企業自持物業招商引進新型業態；對未開發的商業業態，引導企業進行業態布局、商業功能的調整，使之最大程度的符合市場需求。加快推進住房租賃市場發展，完善住房供應體系：積極推進租賃服務平臺建設，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務。大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。解決不同層次居民住房需求，完善住房保障體系，提高資源利用效率。加大信貸投放，支持居民住房貸款和房企融資需求：督促各銀行業金融機構千方百計籌措資金，加大信貸投放，落實房地產差別化信貸政策，嚴格執行首套房貸款利率和首付比例優惠政7加大對普通住房的信貸支持，支持居民家庭自住和改善性住房貸款需求。各商業銀行要積極爭取開發貸款額度，優先保障普通商品住房開發項目合理融資需求，提高貸款授信審批效率。加強房地產市場聯動監管：建立城鄉建設、財政、國土、規劃、稅務等多部門信息共享機制，加強房地產行業誠信體系建設，嚴肅查處房地產開發和交易環節中違法違規行為，努力營造監管有力、市場有序、企業誠信、行為規范的房地產市場環境。加大輿論宣傳引導：市報業集團、廣播電視臺等主流媒體開辟專欄、召開新聞發布會穩定市場預期，引導消費者理性購房，避免人為炒作，防止虛假信息誤導消費者。加大對蕪湖城市形象宣傳，為我市房地產市場發展營造良好的輿論氛圍。第四章 項目場地條件分析一、區位條件該項目位于蕪湖市弋江區九華南路與峨山東路交匯處，蕪湖高新開發區的北端。隸屬蕪湖高新技術開發區管轄，是高新區的核心地塊和對外形象的窗口。該項目東與蕪湖市汽車客運南站一路之隔，北與（5.3萬人（占410畝3以項目地塊為中心設置4公里半徑，車行時間5分鐘以內的商圈覆蓋。該項目商圈覆蓋了蕪湖高校園區，有安師大、皖醫、蕪湖職院10（在該項目的對面開工建設；蕪湖高新開發區600多家企業和服務外10萬人；柏莊春暖花開、上林春天里、弋江家園、2050二、交通條件G205（九華南路G236（山東路構的主干道，車流量和人流量都較大。這里是南陵縣、涇縣、青陽縣等地人來往蕪湖的必經之路，也是部分蕪湖縣、繁昌縣等地人來往蕪湖的主要交通道路之一。蕪湖南高速公路出入口距離項目地僅8.5公20510分鐘即可抵達。205南北走向，是連接蕪湖市中心和南陵縣、蕪湖縣等地的重要干道；峨山東路是236國道的重要組成部分，雙向八車道，高等級瀝青路面，東西走向，與即將通車的澛港大橋連接是蕪湖市中心和三山區、繁昌縣的重要干道。隨著蕪湖快速通道升級改造，尤其是205國道快速化改造，將極大改善項目周邊道路的通行條件，縮短了來往項目地的行“城鄉一體化”分鐘車程即可到達蕪湖中心城區，40分鐘到達蕪湖縣城、繁昌縣城，1小時到達南陵縣城。蕪湖軌道交通（地鐵2016山，往北連接國家級蕪湖經濟開發區，將緊鄰該項目旁邊設置一座站臺（峨山路站，2020年前即可開通運營。-南陵-繁昌-無為-產業集中區的城際鐵路，尤其是大工山路蕪湖城南過江隧道的建成開（3公里路程和交通的便捷性，也將進一步擴大蕪湖的外來人口流動量和該項目商圈的輻射范圍，吸引一江之隔的無為縣消費群體來到蕪湖市區置業、創業、消費。三、場地條件該項目地塊四至清晰，界限分明，場地規整、平坦。東西長度353米，南北寬度249米，占地總面積125333平方米（折合為188畝。127米寬的次出入口，出入口都門朝峨山東路，車輛出入方便。場地內水通、電通、路通，“安全生產”的建設標準，施工現場構建有約2000平方米的活動板房，分為辦公區、生活區和生產區，全硬化地面，綠化等附屬配套設施齊全。沿紅線范圍四至圍墻（廣告墻）完整、美觀。項目場地現狀：A座、B座樁基施工已經全部結束，C座、D座基礎施工已經完成約4分之一。塔吊等施工設備到位。現場環境和場地條件完全符合施工要求。四、用地規模1、項目占地總面積：125321平方米（188畝。其中，一期用地面積：28664平方米（折合43畝）占用地總面積的22.87%；二期用地面積：43329平方米（折合65畝，占用地總面積的34.57%；三期用地面積：53328平方米（80畝，占用地總面積的42.55%（預留發展用地。第五章 項目定位及建設方案一、總體定位如今，單一硬性地訴求項目所帶來的功能性利益是不會吸引到目標消費者的注意與興趣的。現在的人們既注重生活的品質又追求生活的品位，都期望能夠享受到便捷的交通、繁華的商業、高雅的文化、優美的環境和個性化的服務。另外，在當前國民經濟高速發展的時代背景下，社會對現代服務業的需求越來越急迫，人民群眾享受現代服務業的需求也越來越強烈。如果沒有符合時代需求的現代服務業，就談不上一個城市宜居的品質和幸福感，精神文明和物質文明也就會大打折扣。所以，正是基于上述目標消費者的心理特征和社會需求，該項目將通過商業、地產和現代社會服務業的互通互補，打造一個集高（SOHO的、時尚的、和諧的蕪湖地區一流的高端商住和現代服務綜合體。該項目本著“超前新概念、規劃高起點，實施高質量、建設高標準”的原則，放眼大蕪湖，優化資源配置，豐富業態，除了二期現代服務業項目，一期將引進“高（高端、精（精品、新（新科技、奇（奇特”（SOHO動弋江區和高新區調整優化發展結構，幫助園區企業拓展發展空間，加快高新區“產城一體化”建設和蕪湖人才戰略的實施，并充分利用這一載體的商業集聚效應，提升蕪湖市現代化社會服務的質量和能力，助推我市社會經濟全面發展。二、開發思路該項目計劃分三期開發建設，原和瑞公司巳建項目列為一期，暫（SOHO““九龍灣廣場便捷的生活環境。與周邊同類項目具有較為明顯的風格差異、功能差異、定位差異，避免趨同性，樹立獨具品牌形象，且具有一定影響力的商住項目。三期以社會服務產業為主，具體業態內容待一期項目成熟后，根據市場需求和政策導向另行規劃建設（本報告書暫不贅述。三、二期規劃設計指標1、二期用地面積：43411平方米。2、容積率：4.36（最終以規劃局指標為準。四、二期建設內容1球酒店集團，中國是其希望之地。盡管在世界其它地區面臨困境，但全球大部分的大型連鎖酒店集團還是大舉擴張在華業務，并且頻頻進入中國的三、四線城市。該項目計劃通過招商引進如萬豪國際、威斯汀、喜達屋等國際知名連鎖酒店入駐，以此提升蕪湖的旅游和商務接待能力，提升蕪湖的城市品質與承載力。25.0米的Young（年輕）風格、智能化的精英創業公寓（SOHO，居家辦公兩相宜，這對于那些在蕪湖，尤其是弋江區和高新區工作或創業的，尤該產品擬建立“生活服務管家”等智能居家系統，致力打造中國第一個“互聯網+家”使得它的買賣不占用普通住宅的名額，也就是說可以享受不限購不限貸的政策，這也是其作為該項目主打產品的重要依據。3體更為寬泛，即適合年輕人居住，也適宜老年人居家養老。4重點引進輕奢、高端、時尚品牌入駐，充分突出國際化商業形象和潮氛圍；以及主題餐酒吧、創意餐吧、潮牌、PSP、設計師品牌（私人訂制進蕪湖第一家水幕電影院、蕪湖第一家3D水族館…以此吸引人氣和擴大商圈影響力、輻射力。（室內街區小面積商鋪為網商提供客戶現場體驗的實體展示空間，街區建立大數O2O賣體驗”“賣服務“網購+體驗”、線上線下互動的網絡購物模式。該項目商業區將充分利用有效空間，設置獨具運動風尚的空中網球場、空中卡丁車、空中沙灘排球等運動健身項目和空中花園（空中休閑茶室等），還將設置室內運動健身、休閑娛樂等項目。同時配套K生保健等各種生活服務配套設施。五、二期建設規模1、經過專業規劃設計，二期項目地上建筑面積：166649.82平方米其中：1、A座、B座精英創業公寓：49529.82平方米；2、C座知名連鎖酒店：20880.88平方米；3、D座高端養生公寓：20880.88平方米；4、商鋪：75360平方米。5、地下建筑面積：30247.75平方米。6、計容面積：189226.72平方米；7、建筑占地面積：20917平方米；8、容積率：4.36（最終以規劃局指標為準；9、建筑密度：48.18%。六、規劃及建筑設計思路““新城市主義”創造宜商、宜業、宜居的現代商住環境。在充分考慮社會效益、環境效益和經濟效益的同時，使整個項目達到功能組織合理、用地配置得當、結構清晰、道路暢通、配套齊全等要求，同時具有鮮明的科技特色和時代氣息。項目應注重建筑卓爾不群的特色與可識別性，容易讓路過的人產生較為深刻的記憶性。通過地塊整體布局、空間組合、園林環境、公用設施等，為蕪湖提供一個可透視的具有時代風貌、商業氛圍濃郁的建筑群。1、獨具匠心的平面規劃：ABCD主體建筑，其中，A座精英智能創業公寓（26F）和C座知名連鎖酒店組成東區組團，B座精英智能創業公寓D作為分割，形成即相互統一又相對獨立的商業和居住空間。主出入口位于兩個組團中間，同入口廣場連成一體，與兩個次出入口和地下停車場出入口全部設置在峨山東路一側，形成項目最主要的室外景觀區和室外休閑區。沿峨山東路一側設置地面停車位和立體景觀、綠化，以及品牌、導購標識，建筑四周為環形消防通道。二期與三期用地之間設置立體綠化分割帶，增加項目美觀的綠化環境。商業、酒店、公寓通道（出入口）獨立設置，主要采取裙樓商業（動態環境）、主樓居家（靜態環境）的格局，每幢主樓與功能區之間互不干擾，各成體系。并充分考慮各樓棟的景觀和朝向，以先景觀后朝向為原則盡量照顧各幢樓宇的均好性。建設單位將自行投資在峨山東路新建人行天橋一座，以方便高新園區師生及消費人群安全、便捷地進入消費、娛樂。2、現代時尚的景觀建筑：本著“安全、實用、美觀、經濟”的原則，采用現代主義的設計手法，以景觀建筑的形式創造商業、居住建筑空間，以順應地勢的建筑形式和個性化的色彩運用突出建筑的朝氣蓬勃、高貴祥和、卓爾不群和時代氣息。所有建筑遵循“節能、環保、高效、智能”的原則，采用現代主義的設計手法，表現現代感的外形和明顯的識別性，充分反映蕪湖城市經濟水平和發展速度，具有一定的代表性。該項目主要分為四幢主體建筑，二幢26層的精英智能創業公寓（A座和B座），一幢17層的知名連鎖酒店（C座）和一幢17層的高端養生公寓（D座）。每二幢以裙樓組合為一個獨立的建筑組團，設置地下人防和地下停車場。3、室內戶型設計該項目商業由大框架結構的購物商場和獨立商鋪組成，其中商鋪又由品牌旗艦店、一般商家、創業型小鋪構成，面積根據空間結構合理設計，即能滿足大品牌招商的需要，又能迎合“萬眾創業”小賣家低投入的現實需求。商業區的整體布局突出國際化、時尚、輕奢的現代商業特征，將考慮應用超前的設計手法展現不與人同、超越時代感的1876計值得該項目參考。隨著人們居住生活水平的提高，人們對居住空間與質量提出了更高的要求，同時科學技術的進步也為住宅的發展提供了保障，因此追求健康住宅乃至生態住宅成為了人們的居住目標。該項目公寓產品將體現Young（年輕）風格、智能化和“舒適、健康、高效、美觀”的特征。公寓按照5米跳高設計，打造品質、品味兼具的“微復式”居住空間，突出“買一戶得兩戶”的賣點，進行精裝設計，讓業主拎包入住。公寓內部戶型設計遵循實用性、安全性、經濟性、靈活性、藝術性和智能化的原則，功能空間合理，分區明確，關系緊湊，部分功能空間設置靈活，以適應家庭生命周期變化與年輕人群居住要求，日照間距合理，通風采光良好，空氣流通。4、科學流暢的交通組織：該項目主出入口面向峨山東路（G236）（車行+左右進出，方便停車，實現人車分流。樓內外所有出入口、通道按照規范標準，保證出行通暢、方便、快捷，并符合消防和緊急疏散要求。5、相映成趣的景觀設計:環境景觀設計注重與城市空間、建筑物的聯系與呼應，尤其注重峨山東路一側的整體視覺效果和藝術性，力圖打造一個環境、建筑與人之間和諧相融的現代化商住社區。區內綠地以喬木、灌木和草坪為主要的環境構成要素，構筑富有商業氣息和人文品味的景觀小品，點綴各種花卉、樹木，營造立體的群落景觀綠化效果。出入口主廣場的規劃設計既能滿足商業活動要求，也滿足居家活動要求，表現出自然、休閑、交往與環境審美、藝術品味的特點，營建適宜的商業和活動空間。作為項目最主要的活動休閑區域和項目的“九龍珠”（目LOGO）作為“九龍灣廣場”的標志性主題雕塑，給人以視覺和心靈上的震撼，進而達到提升項目整體環境質量和品質、品味的目的。6、富于人性的社區配套：小區內將配套設置社區生活（鄰里）交流中心、保健（養生）會館、物業（公共）服務中心、衛生服務站、社區（業主）中心、文體活動館及其它便民設施，大力發展更加人性化的大數據互聯網物業和公共服務系統。停車位根據入住戶數按標準比例設置。7、先進實用的智能（大數據）設計：90的建設和發展，該項目將重視以智慧型生態商住綜合體為設計理念，大力應用高端智能化設備和系統，致力打造蕪湖地區第一個“互聯網+家”，“高端化、智能化、生態化”宜居、宜業的智能型人文生態商住社區。該項目致力打造蕪湖第一個真正意義上的智慧型生態社區。該項目將通過利用現代通信網絡技術、互聯網技術、自動控制技ICO2O“三位一體”服務和管理集成系統。公寓產品將重視設計、建立“生活服務管家”系統，其面向O2O提供生活繳費、醫療養老、周邊商圈、智能家居、家庭安防、家庭娛樂等服務。居民只要通過手機操作，即可實現保安、保修、購物、配送等各項智能化服務。該系統還將與市政、水電氣、醫院、學校等終端鏈接，使居民在家通過智能手機等終端設備，即可享受到智慧型社區、智能化生活帶來的便捷性、舒適性和幸福感。同時，該項目還將打造中國第一個專業性的網購體驗街區和商業大數據平臺系統，促進入駐商家利用電子商務的優勢擴大銷售渠道。8、人性化的無障礙設計：每個單體和功能區的出入口都將設置無障礙通道，建立人性化的消費和居家環境。9、創新節能建筑空間：該項目建筑框架填充墻采用輕質、保溫、隔音性能優越的加氣砼砌塊新型墻體材料。外墻門窗應用節能性能好的塑鋼中空玻璃門窗。建筑外墻應用新型集成外墻外保溫面磚。屋頂則是將擠塑聚苯乙稀泡沫塑料板作為主要隔熱材料,從而改善住宅區的熱舒適環境，達到人們生活、工作的熱舒適要求。七、土地取得方式近日，安徽省出臺的《關于貫徹落實加快調結構轉方式促升級行動計劃的實施意見》中提出：鼓勵盤活存量、閑置和低效利用土地，規定以協議方式取得的國有工業用地，取得出讓方和市、縣規劃部門的同意，可以改為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途。在簽應以變更時的土地市場價格補交出讓金，并依法辦理土地使用權變更“四督四保”（督新建保開工、督續建保竣工、督竣工保達產、督儲備保轉化）推進機制，著力提高開工率、竣工率、達產率和轉化率。根據《意見》精神，為了優化高新區的土地利用結構和提升土地效益水平，助力高新區“產城一體化”建設，更好地服務社會、服務園區，消除土地閑置、工程爛尾的負面影響，該項目擬將地塊原工業用地性質轉為商業用地性質。土地性質的轉換過程將嚴格遵守國家和地方的相關政策和辦理程序，在政府部門的大力支持下，依法依規做好（變更地早日重新開工、早日投產、早日收益。該項目工業轉商業用地面積先期以二期用地為主，一期、三期用地性質暫時保持原狀。二期工轉商用地面積43329平方米（折合65畝。第六章 市場前景分析一、商業市場前景蕪湖居華東中心位置，承東啟西，連南接北，居中靠東，臨江近海，與國內最具活力的長三角地區地域相鄰、文化相通。以蕪湖為中346“長江經濟帶”旅游、商務、居家、創業、投資的發展都將越來越火熱，商機也會越來越多。23998145152015400元，同比增長13.50%，住宿和餐飲業實現零售額約25億元，同比增長9.40%。2014年《蕪湖市人民政府關于加快商貿流通業發展的實施意見》中指出，到2017年我市的社會消費品零售總額力爭超過1000億元，力爭到2020年，基本形成“功能完備”通過了一系列富有含金量的政策，支持商貿流通業加快發展提升，打造經濟升級版。201554省會城市，蕪湖在全國的商業氛圍還是可見一斑的。隨著蕪湖城市人口和國民經濟、消費水平的進一步提升，以及作為安徽三大旅游中心之一的“歡樂蕪湖”旅游產業的發展，蕪湖的商業機遇前景可觀，雖然有電子商務的競爭，但是實體商業經濟還是具有其傳統的優勢，不是短時間就能夠被顛覆的。二、公