深圳微谷—留仙洞總部基地城市設計UrbanDesignForLiuxiandongHeadquartersBase2012.11深圳市規劃和國土資源委員會深圳市城市規劃設計研究院2011年初，《深圳市十二五綱要》，成立專項工作小組;2012年3月-7月，科創委啟動《深圳市留仙洞新興產業基地實施方案》，編制《深圳高新區留仙洞園區新一代信息技術產業規劃》《留仙洞總部基地城市設計》同步啟動編制，高度融合產業規劃。《城市設計》成果將納入地區發展單元規劃中）工作背景城市設計進程3月啟動編制工作5月15日設計處初步方案匯報6月21日設計處深化方案匯報8月16日委業務會方案匯報9月12/28日設計處兩次方案修改匯報10月9日向陳市長匯報10月18日委主任業務會方案匯報科技創新委發改委規劃國土委產業規劃產業規劃建設模式城市設計南山區政府土地整備特區建發建設模式交委道路及智能交通《深圳市留仙洞新興產業基地實施方案》:工作機制留仙洞新興產業總部基地專項工作小組協辦單位一、區位及現狀：亟待完善提升的地區中心二、定位及目標：產業積聚下的城市愿景三、需求及案例：產業需求及案例分析總結四、設計策略：四大策略引導的高品質園區五、規劃方案：四個系統構筑現代新型園區匯報框架1、區位2、范圍3、現狀條件區位及現狀：亟待完善提升的地區中心LocationandCurrentconditionsLINE5LINE2LINE7LINE15LINE1LINE11龍珠大道廣深高速北環大道茶光路留仙大道同樂路南海大道沙河西路沿江高速濱河大道深南大道南坪快速1、區位高新區后海前海深圳灣大學城寶安老工業區高新南區高新中區高新北區曙光孵化基地大學城西麗中心區西麗中心區西麗中心區，大沙河創新走廊重要節點高新區北拓重要基地與城市主要功能區便捷交通聯系深圳職業技術學院核心區范圍135.5ha同樂路同發路基地范圍：285公頃

核心區范圍：135.5公頃西麗中心區中興通訊曙光倉儲第二高級中學基地范圍285haTCL中興宿舍資源優勢：不可多得的整片國有用地2、范圍留仙大道1300M茶光路960M石鼓路1350M創科路第二高級中學暫時用作公交停車場中興山體倉儲留仙洞站西麗站深職院中興中興宿舍TCL第二高級中學茶光工業區西麗工業區曙光倉儲區南灣工業區3、現狀條件現狀用地：空地較多（核心區73.6公頃），建設量較少（核心區14萬平方米）現狀空地面積:基地范圍內90.7公頃；核心區內73.6公頃核心區建設量：西麗二中、石鼓花園、南灣工業區共14萬平方米現狀權屬：核心區僅有三宗合法用地，深秦實業已報更新單元，天地混凝土申報中3、現狀條件周邊功能：以工業功能為主，西麗中心規模小，檔次低，需大幅改造提升龍珠片區IndustrialArea++深職院Education++++深圳大學城UniversityTown高新區北區High-TechZone茶光工業區IndustrialArea直升機場Heliport曙光片區StorageAreaTCLIndustrialArea中興通訊IndustrialArea+西麗中心區ServiceArea++新圍、石嶺和官龍工業區IndustrialArea+++寶安老工業區IndustrialArea深職院中興曙光西麗中心3、現狀條件留仙大道LIUXIANRD.茶光路CHAGUANGRD.沙河西路SHAHERD.南光高速High-speed.南坪快速Expressway廣深高速High-speed同發路TONGFARD.科苑路KEYUANRD.同樂路TONGLERD.打石一路石鼓路SHIGURD.創科路周邊交通：外圍道路骨架已形成，南北向交通聯系亟待完善同樂路茶光路留仙大道3、現狀條件打石二路3、現狀條件現狀軌道5號線軌道交通規劃（2000-2030）7號線、15號線軌道交通規劃（2012-2040）惠深城際線、前海線周邊交通：調整軌道15號線，均衡網絡，雙樞紐支撐總部基地，同時總部基地也需要均衡的軌道網絡作為支撐樞紐站一般站樞紐站樞紐站一般站一般站一般站1、產業平臺2、城市動力3、發展定位4、規劃目標定位及目標ObjectivesandOrientation產業轉型創新平臺和城市品質提升動力雙重定位下，新一代信息中小微企業高度集聚的“深圳微谷”。：產業積聚下的城市愿景松山湖

SONGSHANLAKE光明

GUANGMING深圳大學城

SHENZHENUNIVERSITYTOWN留仙洞總部基地

UNIVERSITYTOWN深圳高新區

SHENZHENHIGH-TECHZONE大亞灣

DAYAWAN深圳大工業區

SHENZHENGRANDINDUSTRIALZONE東莞DONGGUAN深圳SHENZHEN香港HongKong+珠三角東部高新技術產業集聚區+珠三角東部臨港基礎產業集聚區基地是珠江東岸高新技術產業帶上最重要的節點，也是深圳建設自主創新型城市的重要地區。1、產業平臺光明中心總部區GUANGMINGHEADQUARTERSDISTRICT平湖金融后臺服務基地FinancialBackgroundServicesBase龍崗中心總部區LONGGANGCENTERHEADQUARTERSDISTRICT坪山中心總部區PINGSHANCENTERHEADQUARTERSDISTRICT龍華核心區總部基地LONGHUACENTERHEADQUARTERSDISTRICT鹽田中心總部區YANTIANCENTERHEADQUARTERSDISTRICT機場空港總部區AIRPORTCENTERHEADQUARTERSDISTRICT前海中心總部核心區QIANHAICENTERHEADQUARTERSDISTRICT羅湖中心總部核心區LUOHUCENTERHEADQUARTERSDISTRICT留仙洞片區總部基地LIUXIANDONGDISTRICT福田中心區總部基地FUTIANCENTERHEADQUARTERSDISTRICT后海中心區總部基地HOUHAICENTERHEADQUARTERSDISTRICT深圳灣高新區總部基地HIGH-TECHZONE《中共深圳市委、深圳市人民政府關于提升城市發展質量的決定》——5大總部基地之一《深圳市“十二五”規劃綱要實施方案》——9個戰略新興產業集聚區之一福田中心區總部基地打造深圳總部經濟航母后海中心區總部基地名企結對、企業家云集之地留仙洞片區總部基地最重知識、最具創新的總部基地深圳灣高新區總部基地建設中國最大科技總部基地龍華核心區總部基地綜合型的城市副中心產業轉型創新平臺：依托區域的產業互動，基地將成為深圳市產業高端引領和自主創新重要抓手《深圳市留仙洞新興產業基地實施方案》：功能定位：重點發展新一代信息技術、下一代互聯網等戰略性新興產業。建設國家下一代互聯網創新基地（待授牌）、省戰略性新興產業（互聯網?深圳）基地（已授牌）、深圳集成電路設計產業園（國家集成電路設計深圳產業化基地）、戰略新興產業總部及中小微企業培育基地、重點研究機構聚集區、三資融合（產業資本、土地資本及金融資本）開發建設試點園區。1、產業平臺大學城++高新區城市發展軸龍珠片區++寶安舊城工業區+蛇口地區后海中心區+前海中心區+寶安中心區++前海商務中心區前海物流中心區城市品質提升動力：提升地區發展定位，促進城市高端融合；借力大學城和高新區，帶動產學研一體化發展；2、城市動力+西麗中心區SITE產業轉型創新平臺以新一代信息技術為核心的產業轉型抓手匯聚戰略性新興產業總部、中小微企業和科研機構的創新平臺城市品質提升動力提升地區發展定位，促進城市高端融合，帶動產學研一體發展體現人性、高效、集約、優質、低碳等城市價值的示范片區3、發展定位新一代信息中小微企業高度集聚的“深圳微谷”效率便捷可持續彈性適應信息交匯高度集聚功能縫合慢行優先開放生長綠色低碳靈活適應公平4、規劃目標自然綠色廊道活動嵌入1、空間需求2、案例分析需求分析DemandAnalysis以產業的空間需求作為方案設計的空間基礎：產業需求及案例分析總結需求調研：產業團隊調研42家企業，掌握對城市服務、工作環境及物業類型需求1、產業的空間需求景觀環境豐富的商業類型國際化的大眾消費的37382328公司安排周邊房價合適距離基地較近生態低密度的居住環境居住配套教育文體醫療休閑商業Living文化氛圍濃厚一定比例的教育設施就醫便利豐富的體育活動設施4240303230263815城市服務需求要求近距離的居住配套對周邊教育文化體育設施要求較高，尤其是文化設施要求有多類型的休閑商業設施工作空間要素工作地點選擇Working只要公司合適不考慮所在地靠近商業休閑中心良好的工作環境與居住區距離交通便利靠近機場火車站休息室咖啡室功能混合多元的空間靈活可變的空間安靜適于思考的環境激發創造力的空間有助于交流的空間辦公區的環境景觀12254023371039303435282833工作環境需求自由靈活的第三交往空間便利的交通條件和良好的工作環境辦公面積建筑體量Building大2500中1500小1000大于10000平米在2000-10000平米在200-1000平米6102681024物業類型的需求大型企業：需求面積大于10000平米，以購地自建及購買辦公物業為主，少數租賃;大中型企業：需求面積2000-10000平米，約40%有購買需求，其余租賃為主，少數自建;中小企業：需求面積200-1000平米，以租賃為主，少數購買;戰略新興產業總部：臨近高校與科研機構中小微企業：鏈條群聚，模塊式建筑布局；科研機構：與學校（研）、企業（產）相融合；功能類型：《深圳高新區留仙洞園區新一代信息技術產業規劃》明確了基本的功能類別、比例和總體規模1、產業的空間需求69.6%22.5%7.9%2、案例分析汲取先進園區經驗融合總部基地發展要求深圳灣生態科技城新加坡緯一科技城中關村豐臺總部基地上海張江科技園復合/集約生態綠廊多元/活力組團布局復合/高效多元配套香港科技園模塊/生長集約/高強度高端配套高端配套科技城副中心副中心科技園科技城國企管理管理機構道豐管理廠房租賃國企開發1）多功能融合的高強度開發：功能方面，新型園區突破單一研發生產功能，提出“城區”概念；空間上，通過多種措施來提高土地利用強度，如深圳灣生態科技城容積率6.6。2）品質、綠色、慢行的第三交往空間：環境方面，新型園區以高端人才需求出發，營造第三交往空間。如緯一科技園通過“休閑綠帶”串接整個園區。3）生產和生活的高品質配套服務:基于園區企業需求，提供高水平的科技型服務；基于園區就業者需求，提供教育、文體、醫療、商業等全方位的生活型服務。4）單元化、集約式的開發建設模式：園區的集約化利用模式勢在必行，如香港科技園占地22ha，平均每家用房700m2；深圳灣生態科技城占地20ha，分三期用四年可建成。空間2、案例分析環境配套開發1、立體街坊2、開放綠廊3、高質配套4、產業社區規劃策略SpaceStrategy：四大策略引導的高品質園區1、空間：多功能融合的高強度開發—立體街坊功能混合：構筑多功能的混合街區，強化街區活力空間立體：構筑地下、地面、平臺、塔樓一體化的立體街區垂直交通流線交流平臺地面步行系統地下交通流線蒸發降溫通風遮陽院落院落院落院落院落綠軸綠軸綠色低碳：采用低沖擊理念和綠色建筑技術高端辦公（大）人才公寓研發辦公+模塊孵化(中+小)服務平臺商業服務大南山森林公園DANANSHANFORESTPARK小南山森林公園XIAONANSHANFORESTPARK塘朗山-梅林TANGLANGSHANMOUNTAIN鐵仔山森林公園TIEZAISHANFORESTPARK鳳凰崗森林公園PHOENIXFORESTPARK鐵崗水庫TIEGANGRESERVOIR西瀝水庫XILIRESERVOIR長嶺皮水庫CHANGLINGPIRESERVOIR新安-南山城市綠廊XIN’AN-NANSHANLARGEURBANGREENCORRIDOR大沙河城市綠廊SHAHELARGEURBANGREENCORRIDOR新鄉大型城市綠廊XXINXIANGLARGEURBANGREENCORRIDOR塘朗山MOUNTAIN大沙河公園直升機場西瀝水庫RESERVOIR鐵崗水庫RESERVOIR山體MOUNTAIN山體公園體育中心山體公園山體公園山體公園體育中心深職院山體石鼓公園塘朗山生態廊道：自然空間有機滲透，內部形成三條綠色廊道，形成連續步行網絡2、環境：品質、綠色、慢行的開放空間—開放綠廊居住服務：2KM范圍內可容納就業者3.4萬人珠光村光前村西麗工業區珠光村新圍村教育設施：擴大教育設施規模，可以服務基地3.5萬人留仙小學西麗二中第二高級中學西麗第二小學深圳實驗學校九年一貫制學校106共享周邊城市配套，同時要為周邊提供高質量城市服務（文化和商業）；綜合體育中心ComprehensiveSportsCenter美術中心ArtCenter創意文化展示中心TheInnovativeCultureExhibitionCenter青少年宮YoungPalace音樂表演中心MusicPerformanceCenter博物館Museum社區體育活動場地

ConmunitySportsVenues社區體育活動場地

ConmunitySportsVenues擴建Expansion綜合體育中心ComprehensiveSportsCenter西麗醫院XiliHospital文文體醫療：建立片區級文化，完善文化設施布局商商商業設施：建立片區級商業，使商業服務均衡化內部提供多元的科技型服務和生活型服務配套，建立高質量公共平臺；公共服務平臺酒店公寓學院圖書會議商業學校醫院展示檢測文化休閑實驗中試3、配套：生產和生活的高品質配套服務—高質配套社區開發產業社區以研發為主導，融合商業、居住、休閑等綜合配套功能的新型城市化形態。產業社區規模在20ha左右，宜采用政府主導+企業開發的開發模式，避免單個企業主導。捆綁開發由產業社區捆綁開發的建設方式。捆綁原則：就近捆綁；開發量越大應捆綁越多。整體開發

VS

產業社區開發整體開發產業社區產業社區產業社區產業社區產業社區產業社區√政府主導+企業開發完全政府開發135ha6*20ha香港科技園、深圳灣生態科技城、杭州海創園啟動區：20公頃捆綁開發企業承擔公共平臺的建設任務，減少政府財政壓力獨立開發企業自建容易造成開發建設時序的失控企業建設企業建設政府建設企業建設企業建設XX√4、開發：單元化、集約式的開發建設模式—產業社區規劃藍圖SpaceDesign高密集開發、高品質綠色廊道、高品質配套和高效率實施的，“四高”人本設計構想。6個高強度密集街坊3條高品質綠色廊道3類高質量綜合配套3類高效率建設實施：四個系統構筑現代新型園區總平面基地容量上限為540萬平方米。經過多類型方案比選，考慮整體經濟效益、空間品質和交通承載能力等因素，適當降低容量。目前450萬的總量仍需要雙樞紐的均衡支撐。5號線深惠城際線茶光路留仙大道石鼓路創科路地鐵站商務辦公研發辦公模塊孵化特色學院會議中心西麗醫院西麗二中展示中心企業服務園街坊廣場文化中心圖書館商務辦公人才公寓人才公寓人才公寓培訓中心模塊孵化商務酒店餐飲娛樂健身休閑商業休閑中心健身中心街坊廣場商務辦公商務辦公模塊孵化模塊孵化模塊孵化人才公寓人才公寓研發辦公研發辦公研發辦公打石二路打石一路地鐵站15號線研發辦公研發辦公人才公寓人才公寓人才公寓人才公寓人才公寓用地面積：135.5公頃建筑面積：450萬m2毛容積率：3.32凈容積率：5.42建筑高度：≤330米就業崗位：14萬人，其中本地居住：2.8萬人，

（職居比5：1）周邊居住：3.4萬人，通勤人口：7.8萬人，研發孵化53.3%商務辦公15.8%配套商業7.3%人才公寓15.8%學校醫院1.1%服務平臺6.7%研發孵化：240萬m2商務辦公：71萬m2配套商業：33萬m2人才公寓：71萬m2服務平臺：30萬m2學校醫院：5萬m229.7%用地規劃以工業用地（M）為主：新型產業用地（M0）47.78公頃和服務綠廊用地（M+G）22.29公頃。結合站點設置商業商務混合用地（C1+C2）8.04公頃。可開發用地（M、C）78.1公頃序號用地性質用地代號面積

（公頃）比例（%）1商業服務業設施用地C8.045.9其中商業用地+商業性辦公用地C1+C28.045.92政府社團用地GIC4.903.6其中醫療衛生用地GIC42.351.7教育科研用地GIC52.551.93工業用地M70.0751.7其中新型產業用地M047.7835.3新型產業用地+公共綠地M+G22.2916.54道路廣場用地S49.0336.2其中道路用地S149.0336.25綠地G3.482.6其中公共綠地G13.482.66總計135.52100.0M0GIC5M0M0M0M0M0M0M0M0M0GIC4M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0C1+C2C1+C2C1+C2C1+C2M+GM+GM+GM+GM+GM+GM+GM+GM+GM+GM+G石鼓路創科路打石二路打石一路留仙大道茶光路立體街坊開放綠廊品質園區城市標志空間形態240220260200200180180140120330280220160140140120140140160140160180180160120120100100808080808080808080801601405050505050空間形態起伏：三大綜合體起伏跌落綠廊：體現”微谷“空間緊湊集約，開放高效活力積聚、24小時園區空間形態四個系統構筑現代新型園區策略立體街坊開放綠廊高質配套產業社區方案6個高強度密集街坊3條高品質綠色廊道3類高質量綜合配套3類高效率建設實施復合功能：商務、研發等辦公功能；公寓、商業等配套功能立體街區：地下車庫層、街巷廣場層、平臺花園層高強度：平均4.99復合立體高強度1、立體街坊——6個高強度密集街坊街坊用地面積（公頃）建筑量（萬平方米）強度117.571.24.07218.6127.86.87310.045.54.5546.730.14.49516.780.14.80612.755.34.35合計82.24104.991街坊4.072街坊6.874街坊4.493街坊4.555街坊4.806街坊4.35深圳灣：20.3ha，134萬，6.6總體：127.8萬m2（深圳灣134萬）商務辦公：46.7萬m2中型企業研發孵化：49.7萬m2配套商業：13.2萬m2人才公寓：18.2萬m2商務辦公中型企業研發孵化中型企業研發孵化人才公寓人才公寓商務辦公商務辦公人才公寓研發孵化配套商業2街坊：軌道綜合體2街坊：軌道綜合體標志性建筑：330米標志性建筑：280米商業廣場綠色街道綠色街道二層步行系統：無縫銜接2街坊：軌道綜合體3街坊：典型街坊人才公寓模塊生態中型企業研發孵化小微企業研發孵化總體45.5萬m2(容積率4.55)中型企業研發孵化：13.7萬m2小微企業研發孵化：21.5萬m2人才公寓：8.8萬m2配套商業：1.5萬m2街坊內部采用“院落+綠軸+平臺”的平面布局，組織網絡形的綠化空間綠軸廣場庭院庭院3街坊：典型街坊3街坊：典型街坊街坊廣場平臺花園綠色街道街坊廣場+平臺花園+綠色街道3街坊：典型街坊3街坊：交往空間建筑形態凹凸變化，平臺層上架空空間，綠色生態建筑交往空間南部軌道綜合體配套商業配套商業展示中心商務辦公260米商務辦公240米中型企業研發孵化220米中型企業研發孵化中型企業研發孵化中型企業研發孵化中型企業研發孵化二層步行系統：無縫銜接二層步行系統：無縫銜接總體75.3萬m2配套商業：12萬m2展示中心：1.1萬m2商務辦公：25.2萬m2中型企業研發孵化：37萬m2南部軌道綜合體“服務谷”+“休閑谷”+“活力谷”5分鐘（200米）可達綠色服務型生態廊道，享受就近服務10分鐘（500米）可達山體公園和體育中心，與自然融合特色學院展示中心企業服務園圖書館餐飲娛樂健身餐飲商業休閑中心健身中心山體公園山體公園山體公園體育中心山體公園山體公園山體公園體育中心休閑谷長910米寬80米服務谷長920米寬160米活力谷長1260米2、開放綠廊——3條高品質綠色廊道一、服務谷：綠色、立體、慢行、界面豐富的坡地，打造服務走廊管理石鼓山公園山體公園商業特色學院圖書館首末站塘朗山一、服務谷：綠色、立體、慢行、界面豐富的地景建筑，打造一體化服務綜合體一、服務谷：豐富參與的街道與景觀界面，強化活力滲透林蔭休閑空間林蔭休閑空間休憩小場地舒適的步行體驗舒適的步行體驗研發街坊研發街坊與自然融為一體的地景建筑二、休閑谷：綠色的、地面的、安靜的廊道，打造休閑走廊休閑健身娛樂餐飲餐飲二、休閑谷：綠色的、地面的、安靜的廊道，打造休閑走廊三、活力谷：雙軌道綜合體+服務綜合體，形成活力走廊三、活力谷：雙軌道綜合體+服務綜合體，形成活力走廊展示中心餐飲娛樂健身休閑街坊平臺：技術+商業+公寓服務綠廊：綜合公共服務服務綜合體：大型公共服務一、服務平臺商業首末站特色學院圖書館管理休閑中心健身中心技術商業公寓技術商業公寓技術商業公寓技術商業公寓技術商業公寓技術商業公寓3、高質配套——3類高質量綜合配套服務綜合體一、服務平臺：商業特色學院首末站圖書館管理圖例公共停車配建停車綠色服務廊建筑面積10萬m2；地下公共停車場，與相鄰街坊連通，形成連續無障礙的交通體系。建筑面積為20萬m2，包括會議中心、文化中心、酒店和培訓中心等功能商務酒店經濟酒店培訓中心企業服務會議中心展示中心文化中心地面層水景一、服務平臺：服務綜合體二層步行系統：無縫銜接二層步行系統：無縫銜接一、服務平臺：服務綜合體留仙大道LIUXIANRD.南光高速High-speed.南坪快速Expressway廣深高速High-speed同發路TONGFARD.科苑路KEYUANRD.同樂路TONGLERD.茶光路CHAGUANGRD.沙河西路路SHAHERD.石鼓路SHIGURD.創科路打石二路打石一路圖例高快速路城市主干道城市次干道廣深高速東西向主要道路：留仙大道、茶光路、打石一路、打石二路南北向主要道路：同發路、科苑路、石鼓路、茶光新路二、道路系統：對外快速銜接1.網狀支路網狀支路活化內部交通2.交通管制支路接主干路采用右進右出方式3.交通設施三處公交首末站（配建）、兩處人行天橋（落實）二、道路系統：內部方格網道路等級方案道路網密度深標道路網密度主干路2.51.2-1.8次干路3.42.1-3.2支路7.56.5-10合計13.49.8-15留仙大道.同發路茶光路石鼓路創科路打石二路仙鼓路仙茶路仙文路仙洞路打石一路圖例城市主干道城市次干道支路禁左路口公交首末站人行天橋地下通道串接街坊地下空間，組織地下交通，同時疏解地上交通。二、道路系統：地下口字環路同發路打石二路打石一路留仙大道.茶光路石鼓路創科路單項機動車道機動車道入口機動車道出口車行環路地下車行通道EeEEee地下一層開發地下兩