第二章房地產物權法論房地產法

第二章房地產物權法論第一節房地產物權法概述第二節房地產所有權第三節建筑物區分所有權第四節房地產他物權第一節房地產物權法概述一、房地產物權的概念和特征房地產物權是指房地產權利人對特定房地產享有的直接支配及排除他人干預的權利。我國現在的房地產物權主要由房地產所有權和房地產他物權組成。房地產產權是財產權、物權還是所有權？物權包含的三個特征：1、直接支配權2、排他性3、享受物的利益性：〔1〕物的全面利益；〔2〕用益物權方面的利益；〔3〕擔保物權方面的利益。

〔二〕物權和債權的聯系與區別1、房地產債權房地產債權，是指房地產債權人享有的請求房地產債務人為特定行為的權利。房地產債權主要有：不動產租賃權和土地借用權等。2、物權和債權的聯系物權是債權產生的前提；債權是物權變動的途徑；物權與債權相互滲透。2、物權和債權的區別：1〕權利性質不同：物權為對物的支配權，債權是對人的請求權。2〕義務主體不同：物權是絕對權、對世權，物權的主體確定，義務的主體不確定。3〕權利客體不同：物權的客體是物，債權的客體是行為。4〕權利效力不同：〔1〕物權具有排他性或獨占性，而債權具有相容性；〔2〕物權有優先性，債權是平等性權利。5〕權利設定方式不同：物權不能自由創設，變動需登記。債權采取契約自由原那么,債權的成立不需要公示。6〕物權和債權保護方法上的不同

〔三〕房地產物權法的概念和特征1、物權法的概念房地產物權法是指調整房地產的歸屬和利用活動所發生的財產關系的法律標準。房地產物權制度的內容：確認權利人在財產關系中享有的各種物權的產生、變更和滅失。房地產物權制度依權利內容的不同大致劃分為房地產所有權制度、房地產用益權制度和房地產擔保物權制度。2、物權法的特征〔1〕房地產物權法是強行法。〔2〕房地產物權法具有公共性。〔3〕房地產物權法是固有法。〔4〕房地產物權法是實體法，但兼含程序法。我國調整房地產物權的法律法規主要有：?物權法?、?民法通那么?、?土地管理法?、?城市房地產管理法?、?農村土地承包法?、?擔保法?、?城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?。〔四〕房地產物權的根本原理1、房地產的一物一權主義一物一權主義，又稱物權客體特定主義，是指物權的客體，必須是一個特定物，在同一個客體物上只能設定一個所有權，而不得同時成立兩個或兩個以上在內容上相互沖突的物權，但可以成立內容上不相沖突的兩個或以上的物權。物權的客體必須符合以下特點：〔1〕物權的客體主要是有體物；〔2〕物權的客體必須是單一物，在特殊情況下可以是集合物；〔3〕物權的客體必須是獨立物；〔4〕物權的客體必須是特定物。2、房地產物權的法定主義物權的種類和內容只能由法律規定，當事人不能自由創立。由法律規定的物權內容包括：所有權的權能、對所有權的限制、他物權的內容以及他物權人應承擔的義務等。3、房地產物權效力的優先主義物權效力指物權所特有的法律效果的保障力，其效力通常被概括為：排他效力優先效力〔兩個物權共存、不同內容的數個物權并存、物權與債權并存〕追及效力物上請求權4、房地產物權公示、公信原那么1〕公示原那么物權公示是指物權變動時應將其內在權利狀況，通過外部表示方式向社會公開以使第三人知曉。〔1〕顯示權利人享有權利的真實情況；〔2〕防止權利瑕疵。

案例：

王某兄弟二人一起繼承了父親留下的一處三居室住房。繼承時兩人未對房產進行分割，房產證等手續都在大哥手里保存。后來，大哥沒有和弟弟商量就自己到房管局申請辦理房產登記。房產機關在初審后，發出了房產權屬登記公告。弟弟看到公告后才得知此事，那么，他在這時怎樣才能維護自己對繼承的房屋應當享有的權利呢？物權公示的根本方法：登記與交付。公示制度的核心是物權公示的效力，其效力涉及物權變動的效力和對于第三人的公信力兩個方面。不動產物權變動的效力，世界各國立法主要采取兩種不同的方式，即登記對抗要件主義和登記成立要件主義。〔1〕登記對抗要件主義。是指物權變動的效力，依當事人之間的意思表示而產生，但未經登記不得對抗善意第三人。債權合意＝物權變動生效登記＝對抗第三人效力例如〔P25)：在當事人之間發生某房地產的交易，如果僅有甲與乙訂立買賣房屋的債權合同，雙方雖未作登記，但如果合同有效，那么甲乙之間已發生物權變動，乙取得房地產的物權。但如果甲又與丙訂立該房地產的買賣合同后，完成了房地產的登記，那么丙不僅取得該房地產的物權，而且可以對抗乙的房地產物權，乙的房地產物權實質上變為債權效力，不能對抗丙的房地產物權。

(2)登記成立要件主義。登記成立要件主義是指登記作為不動產物權變動成立的要件，未經登記在當事人之間不能發生物權變動的效力。債權合意+登記＝物權變動生效(包括物權變動的對抗效力)案例：甲購置了一處房地產，由于登記之時出現錯誤，將該房地產的權利人登記為乙。善意第三人丙在查閱了不動產登記簿后，向登記公示的權利人乙發出購置該房地產的要約，乙予以同意，同丙簽訂了買賣合同，并辦理完畢轉移登記手續。問：〔1〕房屋的產權歸屬？〔2〕甲的權利如何保護？〔2〕公信原那么公信原那么是指物權的存在以登記或占有為外觀表征，而賦予法律上的效力，即使外觀表征與真實的權利狀況不符，但對信賴外觀表征并從事的物權交易的善意第三人，應加以保護并成認其法律效力。公信原那么應包括兩方面的內容：〔1〕物權登記具有公信力。〔2〕但凡信賴登記記載的權利并與權利人進行了交易的善意第三人，應當受到法律保護，即使事后發現登記錯誤或有遺漏，也應在法律上成認其具有與真實的物權人進行交易相同的法律后果。王某因賭博欠張某20萬元，二人約定，如果半年后王某無法還清此債，就以王某的一套閑置住房抵債。半年后王某因無錢還債，將住房過戶給張某，并辦理了產權登記手續。王某的女兒得知此事后，提出異議，認為該房屋是母親去世后留給自己的遺產，王某無權轉讓，要求張某返還房屋。第三人受公信力保護，應符合以下條件：①登記錯誤不能從登記簿冊發現；②第三人須為善意；③第三人取得利益須基于法律行為；④應按物權登記的公示方式轉讓物權，第三人應與登記記載的權利人進行交易，并且此正常交易已完成登記。對真實權利人保護的措施有：①善意第三人從登記權利人處取得物權之前，真實權利人可以阻止錯誤登記的公信力發生。有權向登記機構提出異議登記，或向登記權利人提起確權訴訟。②如果善意第三人從登記權利人處得物權后，真實權利人雖然已經失去物權，但有權向登記權利人提出損害賠償請求權，如果登記機關對登記有過失，可請求國家賠償。

三、物權行為理論

(一)物權變動物權的變動是指物權的取得、變更和消滅的總稱。1．物權變動的形態(1)物權的取得。是指主體取得客體物的某種物權。原始取得是不以他人既存的權利為依據而取得。繼受取得是指基于他人既存的權利而取得的物權。依繼受取得方法不同分為移轉的繼受取得和創設的繼受取得。(2)物權的變更。主體的變更通常涉及物權的取得或消滅，客體的變更涉及物權標的物在量上的增減，物權內容的變更涉及物權發生內容上的擴張或縮減及期限上的變化等。(3)物權的消滅。物權的消滅分為絕對消滅和相對消滅。

(二)物權行為的概念和特征

物權行為是指發生物權法上效果的法律行為。物權行為的概念包括了以下要點：1、物權行為是以意思表示為構成要素的一種法律行為；2、物權行為產生的法律效果：物權的變動；3、物權行為可以適用物權法上所有物權種類。1．物權行為的構成要件

物權行為的構成要件是法律行為的構成要件在物權行為中的應用。成立要件：物權意思表示或者合意和公示登記或交付。生效要件：處分權2．物權行為的特征(1)物權行為是以物權變動為目的法律行為；(2)物權行為必須具有物權變動的合意；(3)物權行為以登記或交付為成立要件。案例馮甲、馮乙和馮丙系三兄妹。2000年，其父母相繼去世，留有二層小樓一幢，由于馮乙和馮丙二人常年在外地工作，所以兄妹三人未對房屋進行分割，而是由馮甲一家居住。之后，馮甲持房屋產權證到房地產管理部門進行了產權變更，將房屋登記在自己一人名下。2001年7月，馮甲與李某簽訂房屋買賣合同，將該幢小樓賣與李某，并到房管局辦理了產權變更登記。馮乙和馮丙得知此事，立即提出異議，要求收回房屋。李某憑借房屋買賣合同和房產證書，也主張對房屋的所有權。問：〔1〕本案房屋的所有權歸誰？〔2〕馮甲與李某簽訂房屋買賣合同是否有效？〔3〕受害人馮乙和馮丙的權利如何保護？

第二節房地產所有權一、房地產所有權概述房地產所有權的特點：1．根源性2．彈力性3．限制性4．無期限性二、國家土地所有權1、國家土地所有權的概念與特征國家土地所有權，是指國家獨占性地支配其所擁有的土地，并排除他人干預的權利。在法律規定的范圍內，國家享有占有、使用、收益、處分國有土地的權利。我國的國家土地所有權的特征：國家土地所有權的主體具有唯一性和統一性。國家土地所有權在行使上具有特殊性。國家土地所有權具有恒久性。國家土地所有權的客體具有廣泛性。國家土地所有權的非登記性。2、國家土地所有權的主體我國采用的是一元制下的“單一代表，分級行使〞制度。中華人民共和國是國有土地的唯一權利主體。國務院是國家土地所有權的代表。中央政府土地行政管理機關和地方政府行使國有土地所有權，是以國務院的授權為根底的。3、國家土地所有權的范圍〔客體〕〔1〕礦藏、水流、海域、城市市區的土地。〔2〕法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地。〔3〕森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。4、國有土地所有權的內容〔1〕國有土地所有權的占有權能〔2〕國有土地所有權的使用權能〔3〕國家土地所有權的收益權能〔4〕國家土地所有權的處分權能5、關于國家土地所有權的性質國家土地所有權是國家享有的一種民事權利。國家所有權關系是民事法律關系，國家作為權利主體，同其他民事主體處于平等地位。故國有土地所有權關系作為一種財產關系，主要適用民法中的物權法律制度，當然也要受到其他法律標準的調整。〔三〕集體土地所有權1、土地集體所有權的概念和特征集體土地所有權是指由各個獨立的集體組織對其所有的土地享有的獨占性支配權，并排除他人干預的權利。在法律規定的范圍內，集體組織對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分權。集體土地所有權的特征：〔1〕獨立性〔2〕限定性〔3〕受保護的特殊性2、集體土地所有權的范圍〔1〕法律規定屬于國家所有以外的農村和城市郊區土地。〔2〕農村的宅基地、自留地和自留山。集體土地的范圍按用途不同可以分為：農用地：耕地、林地、草原、農用水利用地等。農村建設用地：鄉鎮村企業用地、鄉鎮村公益事業用地、鄉鎮村公共設施用地、宅基地等。未利用土地：荒地、荒丘、荒溝、荒灘等。三、房屋所有權

是指房屋所有權人對作為標的物的房屋所享有的獨占性支配權利，依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。1、我國房屋所有權制度的特點〔1〕房屋的國家所有權、集體所有權和個人所有權同時并存，平等地受國家法律保護。〔2〕房屋所有權與其依附的土地使用權不可別離。〔3〕新建房屋的原始取得人一般為建筑執照記載的建筑人。對房屋買賣中房屋所有權的轉移，應辦理房屋所有權變更登記。2、房屋所有權從不同的角度，按照不同的標準有不同的分類，〔1〕按照房屋所處的土地性質的不同，可分為城鎮房屋所有權和農村房屋所有權；〔2〕根據房屋所有權主體享有的權能是否充分，可以分為完全的房屋所有權和房屋局部所有權。〔3〕按照房屋所有權權利主體內部構成不同，可分為房屋單獨所有權(獨有)、房屋共有權和房屋區分所有權。案例3：案情介紹：

原告：李甲、李乙

被告：趙某案情：原告李甲、李乙訴稱，原、被告三人共同繼承父母遺產舊房三間，被告背著二原告擅自將該房產以20萬元賣給王某，二原告請求法院確認此合同無效，返還該房產。被告辨稱，此房購置時90％的錢來自被告生父留給被告的遺產，因此，該房產的90％局部應歸被告所有；因無法按實物分割，才將此房賣出，擬從賣房得款中拿出10％即2萬元給二原告，其余歸被告所有。法院查明：二原告與被告系同母異父關系，買房時三人均未成年，產權原為二原告生父及被告生母夫妻共有，原產權人去世時未留遺囑，房產為原、被告三人共同繼承。被合在賣房時假造了二原告的授權委托書，將房屋賣給王某，并辦理了產權轉移登記。被告對90％購房款來自其生父留下的遺產無法舉證。試分析：

(1)原、被告三人與本案房產是何種產權關系?

(2)被告售房的行為應如何認定?

(3)被告關于購房款90％來自其生父遺產的說法如何認定?

(4)本案購房者王某是否必須返還該房屋?

第三節建筑物區分所有權一、建筑物區分所有權的概念和特征1、建筑物區分所有權的概念建筑物區分所有權是指數人區分建筑物時，所享有的專有局部的所有權、共有局部的共有權以及因區分所有權人之間的共同關系所產生的成員權的總稱。建筑物區分所有權的客體：一棟建筑物能區分成數個專有局部以及各個專有局部共有的共有局部。2、建筑物區分所有權的特征〔1〕復合性〔2〕一體性〔3〕專有權的主導性〔4〕權利主體身份的多重性3、建筑物區分所有權的構成條件〔1〕建筑物客觀上能夠被區分建筑物必須是能夠出讓給他人所有的住宅房屋或者經營性房屋建筑物在結構上能夠區分為兩個以上的獨立局部建筑物的各獨立局部能夠為業主所專有使用建筑物除專有局部外，還必須有共有局部〔2〕建筑物在事實上被區分所有王某在某住宅小區購置了一套商品房，王某雇用裝修公司在與李某共用的墻壁上挖出一高2米，寬1.5米的壁櫥，李某對此并不知情。一天，李某在搬動家居時不慎觸及到共用墻壁，導致墻壁倒塌。李某要求王某將墻壁恢復原狀，遭王某拒絕。共用的墻壁屬于專有局部還是共有局部？二、專有局部所有權1、概念專有局部是指區分建筑物內有獨立構造、能獨立使用的建筑物的某一單元局部。專有局部所有權是指將建筑物分割成各個不同單元局部的根底上所形成的所有權。權利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分的權利。2、專有局部構成要件1〕構造的獨立性，它是指在建筑物分割為各個專有局部之間，須在建筑構造上客觀地區分相互之間的界限和范圍；2〕利用的獨立性，須具有能獨立滿足一般生活目的之功能。〔1〕單獨使用；〔2〕有獨立的經濟效用。3、專有局部的范圍四種不同觀點：〔1〕空間說〔2〕壁心說〔3〕最后粉刷表層說〔4〕壁心和最后粉刷表層折中說案例張某和王某是同一棟樓里的住戶，張某住三樓，王某住四樓。王某入住后不久在家里安裝了一鍋爐，用于做生意。不久張某發現自己家的樓頂開始起皮泛堿、滲漏和裂痕，同時，走廊內堆滿了焦炭，不僅造成通行困難，而且影響衛生。張某屢次找王某要求其采取措施，但王某聲稱，他在自己家建鍋爐，他人無權干預，走廊是公用的，他也有使用權。無奈之下，張某將王某告上法庭。問：在自家建鍋爐，樓下住戶能否主張權利?4、專有權人的權利：四項權能5、專有權人的義務〔1〕不得違反建筑物的使用目的對專有局部進行使用；〔2〕維護建筑物牢固和完整的義務；〔3〕不得侵害專有局部內的共有設備；〔4〕準許進入的義務；〔5〕損害賠償的義務。三、共有所有權1、概念共有局部是指區分所有人擁有專有局部以外的區分建筑物局部。對共有局部享有的占有、使用、處分的權利，形成共有權。2、共有權的法律特點：〔1〕區分所有權人享有的共有權依附于專有權。〔2〕區分共有權依據不同標準可分為法定共有權和約定共有權、全體共有權和局部共有權、對建筑物的共有權和對附屬建筑物的共有權。〔3〕區分共有人不得請求標的物的分割。案例：某住宅小區于2005年8月與某物業管理公司簽訂物業管理合同。2005年10月，該物業管理公司在小區內道路兩側劃分出假設干停車位，白天允許任何進入該小區的車輛停放，并收取每小時5元的停車費，夜間固定提供給小區的業主停放車輛，并收取停車位每月200元的停車費。2005年12月，物業公司年終公開賬面收支時，業主委員會對該筆停車費收入提出異議，認為應歸業主所有。共有局部的范圍：〔1〕建筑區劃的建設用地使用權；〔2〕建筑物的根本構造局部及建筑物內部的共有設施設備；〔3〕建筑物以外的共有設施設備；〔4〕建筑區劃內的共用場所；〔5〕住宅專項維修基金及基于共有局部而產生的收益。4、共有局部的分類〔1〕法定共有局部：建筑區劃內屬于城鎮公共道路以外的道路，建筑區劃內屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人以外的用地，建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業管理用房，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。〔2〕約定共有局部：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫。5、共有權人的權利〔1〕對共有局部的使用權〔2〕對共有局部收益的共享權〔3〕對于共有局部的處分權〔4〕對于共有局部的單純的修繕改進權〔5〕對共有局部的物上請求權6、共有權人的義務〔1〕按照共有局部的本來用途使用共有局部的義務〔2〕維護與保持共有局部現狀的義務〔3〕不得非法侵占共有局部的義務〔4〕分擔共用費用和負擔的義務7、車位、車庫問題〔1〕建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；〔2〕建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；〔3〕占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。8、會所問題〔1〕會所的所有權歸屬應以登記為準，歸開發商所有；〔2〕誰投資，誰擁有；〔3〕日常維護和維修保養費用高。案例

物業公司將樓頂層出租給電信公司，業主們能否主張損害賠償？

甲物業公司與某住宅小區的業主們簽訂了物業管理協議，負債該小區的物業管理。后來，甲公司與乙電信公司訂立協議，約定甲公司將其所管理的小區住宅的樓頂租給乙電信公司供搭設電信設備之用，乙電信公司向甲公司支付租金。協議簽訂后，乙公司在該小區樓頂層鋪設了電信設備。不久，該小區居民均反映身體不適，此時，業主才發現樓頂層鋪設了電信設備，是電波給居民造成了危害。業主們起訴甲公司與乙電信公司，要求他們停止侵害，并賠償損失。四、專有使用權在建筑物區分所有權的情況下，將某些共用局部依據法律規定或區分所有人之間的約定，由一個或幾個區分所有人或特定人享有排他的獨占使用權，這就產生了對共有局部的專有使用權。專有使用權的客體有：建筑物的共用局部；區分建筑物所占地面以外的空地。1、專有使用權的設定方式〔1〕根據區分所有人之間的規定或協議產生；〔2〕在出售商品房時，開發商保存某一局部的所有權，并在其上設置專有使用權；〔3〕由區分所有人將某些共有財產提供給他人使用。2、共有權人的義務容忍義務：不干預專有使用權人對共有局部的正常使用維修義務3、專用權人的義務妥善使用的義務不得隨意改變共有局部不得隨意轉租的義務容忍的義務五、區分建筑物的基地使用權基地是指與區分建筑物直接接觸、并支撐建筑物的土地。各個區分所有人應按專有局部在整個建筑物總面積中所占比例享有基地使用權的份額。六、建筑物區分所有權人的成員權1、概念建筑物區分所有權人的成員權，是指基于建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的區分所有人作為建筑物管理團體之成員所享有的權利和承擔的義務。2、成員權的特征：〔1〕成員權是產生于專有權和共有權根底上的對全體區分所有人共同事務所享有的權利和承擔的義務。〔2〕成員權是基于區分所有人之間共同關系而產生的權利。〔3〕成員權是一種永續性權利，它與專有權、共有權不可別離。3、成員權的權利〔1〕選舉權和被選舉權〔2〕決定權〔3〕管理權〔4〕監督權〔5〕知情權4、成員權的義務遵守管理約定執行業主大會和業主委員會的決定

第四節

房地產他物權房地產他物權，是指根據法律規定或當事人約定，由他人對所有人的房地產享有的以所有權一定權能為內容、并與所有權相別離的限制性物權。它與自物權相對應，二者共同構成了房地產法中完整的物權關系。他物權的法律特征：1、依附性2、派生性與獨立性3、法定性或約定性4、限制性用益物權：是指非所有人對他人所有之物所享有的以占有、使用和收益為內容的限制物權。

擔保物權：不以占有、使用和收益為內容，而是以對標的物的交換價值的控制以及對該標的物變價所得價款享有優先受償權為主要內容，以確保債權實現的限制物權。一、建設用地使用權1、建設用地和建設用地使用權〔1〕建設用地建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。國家建設用地可分為：城鎮居民住宅用地和公共設施用地、工礦區用地、交通用地、水利建設用地、旅游區用地、軍事用地、其他用地〔指一些特殊要求的用地，包括單獨成立的國防、名勝古跡、風景旅游、陵墓、監獄、看守所等建設工程的用地〕。集體所有的建設用地，一般指鄉〔鎮〕村集體建設工程占用和使用范圍內的土地，包括農村居民住宅建設用地〔宅基地〕、鄉〔鎮〕村企業建設用地、鄉〔鎮〕村公共設施、公益事業用地。按照土地用途劃分，我國建設用地可以劃分為：居住用地：舊有體制下遺留的公有房屋占據的住宅用地；經過商業化開發建成的商品房住宅用地；建造私有房屋的宅基地。工商業用地：飯店、寫字樓、賓館、工商業用房所使用的建設用地。公共和公益事業用地：各類政府機關使用的土地，用于科、教、文、衛、體、醫等公益事業或非盈利性事業而使用的建設用地。建設用地的特點：具有非生態利用的特性建設用地的可逆性差對區位的選擇性強土地利用價值高〔2〕建設用地使用權建設用地使用權是對國有土地進行建設的權利。建設用地使用權是權利人依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益，并自主利用該土地建造并經營建設物、構筑物及其附屬設施的權利。集體土地上也可以創設建設用地使用權。建設用地使用權的劃分：依據土地性質的不同：國家建設用地使用權和農村集體建設用地使用權；依據取得方式不同：商業化的建設用地使用權和非商業化的建設用地使用權；依據建設用地使用用途不同：居住用地使用權、工商業用地使用權和公益用地使用權。2、國有土地建設用地使用權國有土地建設用地使用權是公民、法人和其他經濟組織進行非農業建設依法使用國有土地的權利。國有土地建設用地使用權的設立以出讓方式為主體，以劃撥方式為補充和例外的制度。3、集體土地建設用地使用權集體土地建設用地使用權是農民集體和個人進行非農業生產建設依法使用集體所有的土地的權利。其客體主要包括鄉鎮村企事業單位用地、公共設施用地和公益事業用地。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經濟組織進行建設，需要使用集體土地，必須經過征收。使用農民集體所有的土地進行建設，必須遵循以下原那么：①必須符合鄉(鎮)土地利用總體規劃。②必須經過縣級以上人民政府依法批準。③鄉(鎮)村建設占用土地嚴格控制占用耕地。二、宅基地使用權1、宅基地使用權的概念和特征宅基地使用權，是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。案例31998年3月，上望村農民劉某經批準，在本村修建了6間瓦房。此后，劉某因常年在外地經商，所建瓦房閑置，遂于1999年將房屋全部賣給同村村民李某。2003年春節，劉某回鄉后，向本村村委會提出宅基地申請，想再建8間新房，村長時某表示同意。劉某即在原建房屋附近開始蓋新房。春節過后，縣政府派入檢查各村、鎮村民宅基地使用情況時，認為劉某的行為屬于非法，對劉某處以5000元罰款。問題：(1)劉某的行為性質是什么?(2)時某的做法是否符合規定，為什么?(3)縣政府的處分是否合理，為什么?宅基地使用權的特征：〔1〕權利主體的限定性及權利客體的特定性〔2〕權利的附屬性〔3〕權利取得的無償性和無期限性〔4〕村民或者集體經濟組織的成員每戶只能擁有一處宅基地〔5〕權利的非流通性〔6〕權利的可繼承性村民住宅用地，應當由村民提出申請、經集體組織(合作社或村民委員會)討論，經鄉、鎮人民政府審核，由縣級人民政府批準。農村村民未經批準非法占用土地建造住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期撤除在非法占用土地上新建的房屋。2、宅基地使用權的流轉?土地管理法?中第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建造。〞?擔保法?亦規定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押〞。宅基地上的房屋所有權可以轉讓。三、地役權〔一〕地役權的概念和特征地役權是指土地上的權利人為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過合同約定利用他人不動產的權利。在地役權受便益之用的不動產為需役地，供他人便益使用的不動產為供役地。地役權的法律特征：〔1〕地役權是存在于他人不動產之上的物權。〔2〕地役權是利用他人不動產的權利。〔3〕地役權是為需役地的便利而設定的物權。〔4〕地役權具有附屬性和不可分性。甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。甲、乙于4月1日簽訂了合同，并于4月10日進行了登記。兩年后，乙將該建設用地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生了糾紛。甲是否有權不讓丙建高樓？地役權生效時間是4月1日還是4月10日？〔二〕相鄰關系相鄰關系又稱為相鄰權，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間，一方行使所有權或使用權時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權利。房地產相鄰關系的內容1、相鄰土地使用關系2、相鄰流水、用水、截水、排水關系3、相鄰管道安設關系4、相鄰光照、通風、音響震動關系5、相鄰疆界關系6、相鄰環境與平安關系〔三〕地役權與相鄰關系的區別1、性質不同2、適用范圍不同3、有無對價不同4、兩者權利發生的前提不同地役權合同一般包括以下條款：〔一〕當事人的姓名或者名稱和住所；〔二〕供役地和需役地的位置；〔三〕利用目的和方法；〔四〕利用期限；〔五〕費用及其支付方式；〔六〕解決爭議的方法。四、空間利用權〔一〕空間利用權的概念空間利用權是指自然人或法人對他人所有或使用的土地地表上下一定范圍內的空間進行利用并排斥他人干預的權利。〔二〕空間利用權的特征1、空間權利的主體2、空間權利的客體3、空間權利的權利人應按規定用途開發空間，獲取收益。4、空間利用權是受限制的。〔三〕空間利用權的性質1、空間利用權是一種物權2、空間利用權是他物權3、空間利用權用益物權4、空間利用權是一種獨立的用益物權五、建設工程優先權建設工程優先權是指在建筑工程竣工以后，發包人未按照約定支付價款，承包人對建設工程所享有的通過折價、拍賣等方式而獲得的價款優先受償的權利。1、建設工程優先權的性質〔1〕是法定優先權〔2〕是擔保物權2、建設工程優先權的法律特征〔1〕建設工程優先權為法定物權，而非意定物權。〔2〕建設工程優先權為不動產物權的一種，但又不同于不動產物權登記公示的方式。〔3〕建設工程優先權是一種從物權，是為擔保建設工程債權而成立的擔保物權。〔4〕建設工程優先權不以占有標的物為前提。〔5〕建設工程優先權的效力較之存在于建設工程之上的其他物權要高。六、房地產抵押權房地產抵押權，是指債務人和第三人將自己合法擁有的房地產作為履行債務的擔保物提供給債權人，當債務人不履行債務時，抵押權人可以依法從處分抵押物所得的價款中優先受償的權利。房地產抵押權的法律特征：〔1〕房地產抵押權具有復合性質〔2〕房地產抵押權是要式法律行為，必須復合法律規定的條件和程序。〔3〕房地產抵押有時間限制。七、房屋典權1、概念房屋典權是指典權人支付典價而占有出典人的不動產