目錄一、項目計劃管理介紹二、KK地產計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點四、項目運營管理計劃實現戰略目標轉化為可執行的行動制定《崗位業務操作說明書》建立《各專業典型工程問題處理案例庫》每半年對工程管理類流程進行全面優化。新開發組團從開工至竣工工期實現以下目標：低、多層10個月，高層（18層以下）12個月，高層（30層以下）18個月“總體工程質量滿意率”達93%，以后每年在此基礎上提高2個百分點。工程整改及時完成不小于75%，完成率不小于95%力爭獲取優質工程結構獎一項精品戰略產品研發策略優質工程質量及無質量缺陷文化策略計劃管理有利于提升企業運作的效果與效率，充分發揮各級人員的能力業務計劃與控制體系的缺乏會造成業務計劃與控制體系的建立將做到盲目而被動地適應市場被動地應對競爭者挑戰目標與現實的脫離事后控制各部門各自為政，形成本位主義各部門合作過程頻繁出現摩擦，運作不暢缺乏目標導向的運作，效率低下主動地引導并控制市場超越競爭，領先競爭對手目標與現實的有效結合并持續成長過程監控，不時地調整計劃以應對外部變化各部門目標統一，利益一致各部門合作良好，公司整體運作有序階段性目標的持續引導，效率提升企業運作效果企業運作效率高層管理人員忙于具體業務的決策，無法進行長遠思考基層人員缺乏獨立性，被動接受指令高層管理人員從具體事務中解脫出來，精力集中于企業戰略思考基層人員主動參與市場競爭人員能力發揮計劃管理對房地產項目的特殊意義收益類指標：銷售利潤/結轉收入/結轉成本效率類指標：銷售利潤率/投資回報率/IRR

資金類指標：經營性現金流/資金平衡時間資產類指標：NPV……進度指標：關鍵節點的達成質量目標：設計圖紙、工程質量等專業管理目標:如目標成本變動率\標準部品應用率\戰略采購比例安全控制目標……項目品牌：知名度/認知度/美譽度等客戶滿意度：滿意度（規劃設計/銷售服務/工程質量/物業服務）……人員培養知識管理……在所有項目目標中，“進度”是最基本的指標之一，也常常被認為是最重要、最有管理難度的指標之一。`P-策劃D-編制C-檢查A-評估項目計劃的分級管理基于管理需求的項目關鍵節點定義標準工作周期研究項目計劃策劃三位一體的項目計劃分級管理、滾動編制項目計劃的檢查項目計劃的動態預警機制項目計劃考核項目計劃管理PCDA法則P-計劃管理策劃策劃一：確定計劃管理的組織體系，解決誰來管的問題策劃二：確定各級部門的計劃管理的內容策劃三：確定計劃的分級管理的職責策劃四：標準化的計劃管理模板標桿示例D-計劃編制滾動編制，過程細化對于企業能力較弱或者產品方案會多變的情況，項目運營目標書應該根據產品方案深化及時調整房地產項目開發可以用典型的網絡結構WBS表示通過標準工作周期的研究，規劃項目的整體進度，同時也可以降低溝通成本序號工作內容標準時間1基礎施工淺基礎15天、人工挖孔樁0.8米/天*孔、錘擊預應力管樁12根/天*臺、靜壓預應力管樁30根/天*臺、沖孔樁不入巖7米/天*臺、沖孔樁入巖0.5米/天*臺2基礎檢測15天（靜載、動測）3半地下室（土方開挖、結構、防水）40天4主體結構每層各10天，斜屋面30天5磚砌體砌筑完成封頂后25天標桿示例C-計劃跟蹤體系面對“計劃不如變化快！”，怎么辦？建立配套明確的回顧及調整流程！項目基本信息項目團隊信息計劃編制及審批計劃執行（重點）計劃完成情況反饋（主要責任人）項目負責人評價項目周例會月度運營會公司月度關鍵節點按時完成率項目關鍵節點按時完成率公司月度計劃按時完成率部門月度計劃按時完成率項目月度計劃按時完成率個人計劃按時完成率個人月度計劃編制個人月度計劃總結個人月度總結點評地區公司運營簡報集團運營簡報計劃調整部門月度報告項目周報及項目月報回顧頻次及方式回顧結果調整批準完成時間完成定義頻次方式檢查人上報前提上報人批準送達1、集團按如下方式抽查：每月一次（C類）每二月一次（B類）每三月一次（A類）1、抽查1、集團計劃運營專員1、集團關鍵節點完成情況，將在集團運營簡報上做統計分析，其中不能完成的將進行通報。（基準以年初和半年審批后計劃為基準，如已進行調整，則以最新調整后版本為基準）1、集團計劃運營專員→集團運營負責人（批準）→OA集團公告PMO（會議）→集團計劃運營專員（OA）→集團運營負責人（OA）→集團總經理（OA）集團投融資中心負責人集團財務總監集團副董事長每月頭3個工作日前統計報表和分析簡報通過網上提交標桿示例A-以項目計劃為主要依據的績效考核考核分值的計算/應用：考核節點：落在本季度內的所有節點節點考核得分=100*（考核節點分值總合-扣分總和）/考核節點分值總和90分以上的考核為1.2，40分以下的為0.9，其余按線性分布計算序號類別分值扣分原則1A類節點：規劃方案通過審批、開工、銷售開放、銷售開盤、竣工備案、開始交付5一旦延誤，扣5分2B類節點：直接影響下個專業的關鍵節點3延誤≤7d，扣1分30d≥延誤>7d，扣2分延誤>30d，扣3分3C類節點：除A、B類之外的其它節點1一旦延誤，扣1分標桿示例計劃管理總結管控思路決定了目計劃管理的職能劃分和管理深度對計劃管理部門的認識不是一個負責某一方面專職業務的職能部門（不是第二個工程管理部或第二個總經理辦公室），它是公司決策層的參謀和智囊總是站在公司層面、戰略的高度，從全面經營管理的角度來發現問題、分析問題并協調相關職能部門或片區公司提出解決問題的建議是一個定規則、搭平臺、管計劃、促糾偏的工作團隊是銜接宏觀戰略目標和微觀項目實施的紐帶對計劃實施的認識計劃管理的根本不是計劃制訂本身而是有效的管理分級管理，逐級細分，并且隨著時間的順延，逐步清晰和明確節點計劃為主線控制點，明確節點成果標準（同樣適應于職能計劃）過程預警和監控基于結果導向的節點考核驅動目錄一、項目計劃管理介紹二、KK地產計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點四、項目運營管理項目計劃管理年度經營計劃管理KK地產項目管理計劃體系項目關鍵節點計劃項目主項計劃各專業控制性計劃管理公司各部門作業計劃企業管理部企業管理部管理公司各專業部門計劃管理公司各專業部門計劃計劃管理部門計劃主辦部門企業管理部企業管理部各專業部門管理公司各專業部門計劃KK地產項目管理計劃體系項目關鍵節點計劃項目現金流計劃項目主項計劃工程實施控制計劃營銷進度控制計劃供方、材料進場作業計劃出圖與部品、部件確認計劃招標作業計劃開盤前營銷作業計劃樣板段作業計劃設計成果控制計劃報批報建及驗收計劃成本采購控制計劃管經營主項計劃管成果控制計劃管過程作業計劃人力資源配置管策略節點計劃銷售控制計劃綜合計劃專項計劃專業計劃綜合計劃項目關鍵節點策劃龍湖：集團關注14個關鍵節點：（1）取得國土使用權證（2）交地（3）完成方案設計

（4）完成初步設計（5）完成施工圖設計（6）取得施工許可證（7）項目開工（8）售樓處、樣板區開放（9）取得預售許可證（10）開盤（11）景觀施工進場（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95％；不影響集團管控的14個關鍵節點，地區公司可自行調整計劃，只需將結果抄送集團運營中心；影響上述14個節點中紅色的5個節點，地區總經理應進行書面解釋，并經集團總裁審批，以引起關注；剩余9個關鍵節點的變化由集團運營中心審批；集團只考核項目關鍵節點的按時達成率。房地產項目關鍵節點計劃有營銷導向型、法務導向型、承建導向型等，各企業也難以統一，因為項目關鍵節點計劃體現的是一個企業的經營思想。項目關鍵節點的設置體現了項目管理的思想進度的過程控制點,項目難點/進度瓶頸景觀：完成景觀概念方案設計景觀施工進場精裝修項目:精裝修施工圖裝修樣板房施工裝修樣板房樣板驗收土建單位與裝修單位工作面移交裝修大面積施工裝修樣板房內部客戶體驗工地開放日（第一次）內部驗收（預驗收）資金影響：開工正負0結構竣工促進銷售：接受認購銷售展示區開發方案銷售展示區開放外腳手架拆除銷售進度-40%\70%\95%(龍湖)報批報建類：五證（尤其是規證，萬科－節能審查）前期/設計：景觀施工圖樁基施工圖（萬科，基礎提前施工圖）施工報建圖（用于加快報建工作-規證、開工證）精裝修施工圖工程施工類：基礎施工（提前開工）正負0室外配套、園建完成項目運營策劃目標成本采購策劃部品決策營銷策劃總案首次開盤全套資料項目工程策劃報建策劃室外綜合管網交地項目后評估關鍵綜合會議（多活動的綜合確認）關注客戶：物業方案策劃物業公司選定銷售代理公司選定銷售風險檢查交付風險檢查完成模擬驗收工地開放日物業移交客戶導向產品品質管理精細化財務／現金流影響關鍵節點示例說明1.土地確權（項目第一筆付款）——完善法律手續、重大費用節點2.場地拆遷完畢——完善法律手續3.項目經營實施策劃報告——經營監控、專業監控與公司授權4.概念性方案設計任務書——專業節點5.概念性方案設計任務書集團確認——專業監控與公司授權6.營銷方案——專業節點7.營銷方案集團確認——專業監控與公司授權8.《項目投資分析模型（概念版）》——項目專業風險控制、專業監控與公司授權9.規劃及建筑方案集團確認——專業監控與公司授權10.詳規批復——完善法律手續11.建筑用地規劃許可證——完善法律手續12.土地證——完善法律手續13.建筑方案征詢及批復——完善法律手續14.園林景觀方案設計集團確認——專業監控與公司授權15.擴初征詢及批復——完善法律手續16.“示范區”策劃方案集團確認——專業監控與公司授權17.施工圖報建、會審——專業節點18.建設工程規劃許可證——完善法律手續19.簽訂總承包合同——專業監控與公司授權20.建筑工程施工許可證——專業節點21.四證取得——融資節點22.基礎工程開工——專業節點23.“示范區”完工開放——專業節點24.預售許可證辦理——完善法律手續25.開盤——公司經營資金關鍵節點26.完成銷售額30％——公司經營資金關鍵節點27.完成銷售額45％——公司經營資金關鍵節點28.完成銷售額70％——公司經營資金關鍵節點29.完成銷售額85％——公司經營資金關鍵節點30.主體工程結構完工——重大費用節點31.外立面落架——重大費用節點32.市政配套工程及室外工程——重大費用節點33.竣工備案——完善法律手續34.交樓入伙——專業節點35.辦理房產證——完善法律手續項目關鍵節點計劃（示例）項目關鍵節點計劃（模板）序號工作節點參考基準工期計劃工期完成日期時段天數天數計劃實際1召開項目啟動預備會

2取得土地權證

3完成《項目定位報告》

4完成項目概念規劃設計

5召開項目啟動會

6取得《建設用地規劃許可證》

7取得方案設計批文

8目標成本確定

9取得《建設工程規劃許可證》

10取得《建設工程施工許可證》

11取得項目開發貸款

12樁基（土方）工程開工

13樣板區工程完工，開放

14取得預售許可證（首批）

15銷售開盤（本期首次開盤）

16本期工程完成銷售率70%

17取得工程竣工備案證明

18開始辦理集中交房（入伙）

項目主項計劃（示例）項目主項計劃節點編號關鍵節點工作任務開始時間完工時間

節點編號關鍵節點工作任務開始時間完工時間

節點編號關鍵節點工作任務開始時間完工時間1★召開項目啟動預備會

20★目標成本確定

39★取得項目開發貸款

2

確定項目負責人

21

示范區方案設計確認

40

評審施工組織設計方案

3

簽訂土地出讓合同

22

示范區工程開工

41★樁基（土方）工程開工

4★取得土地權證

23

完成配套專業征詢

42

確定景觀施工單位

5

簽訂營銷策劃合同

24

完成景觀方案設計

43★示范區工程完工，開放

6★完成《項目產品定位報告》

25

完成精裝修（含公共部位）方案設計

44

確定精裝修施工單位

7

簽訂概念、方案設計合同

26

完成樣板房裝修方案設計

45

首批主體施工達到預售條件

8★完成項目概念規劃設計

27

完成結構形式選型

46★取得預售許可證（首批）

9★召開項目啟動會

28

完成擴初設計

47★銷售開盤（本期首次開盤）

10

取得項目立項批文

29

完成主要材料選型定板

48

本期工程完成銷售率30%

11★取得《建設用地規劃許可證》

30

完成施工圖設計

49★本期工程完成銷售率70%

12

完成景觀概念設計

31

完成施工圖預算

50

全部主體結構封頂

13★取得方案設計批文

32

完成采購策劃

51

全部單體達竣工條件

14

確定《項目營銷推廣方案》

33

確定總包單位

52

室外景觀、綠化完工

15

確定前期物業管理公司

34

確定監理單位

53★取得工程竣工備案證明

16

完成地質勘探

35

完成施工圖內審

54

完成交房方案

17

簽訂施工圖設計合同

36

取得施工圖審圖證

55

完成初始產權登記

18

完成人防方案設計

37★取得《建設工程規劃許可證》

56★開始辦理集中交房（入伙）

19

完成深化方案設計

38★取得《建設工程施工許可證》

項目控制性計劃項目主項計劃工程實施控制計劃營銷進度控制計劃設計成果控制計劃成本采購控制計劃銷售進度控制計劃KK地產項目計劃管理體系各類作業計劃供方、材料進場作業計劃出圖與部品、部件確認計劃招標作業計劃開盤前營銷作業計劃樣板段作業計劃報批報建及驗收計劃項目作業計劃項目作業計劃KK地產關鍵節點計劃、主項計劃和專項計劃編寫程序KK地產關鍵節點計劃的跟蹤和調整程序KK地產主項計劃跟蹤與調整程序目錄一、項目計劃管理介紹二、KK地產計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點四、項目運營管理項目計劃管理年度經營計劃管理KK地產年度計劃編制程序（一）：年度經營計劃編制公司戰略主題及戰略舉措計劃前資源盤點公司年度經營管理目標績效管理體系項目開發計劃與資金計劃（企業管理部、財務管理部負責）專項職能計劃（各職能部門負責）項目拓展及土地儲備計劃資本運作計劃人力資源計劃合作伙伴管理計劃客戶滿意度提升計劃品牌價值提升計劃……項目開發計劃（調整，明確）項目資金計劃項目開發計劃各業務單元年度計劃戰略規劃及中期滾動經營計劃KK地產年度計劃編制程序（二）：各職能部門年度經營計劃編制各職能部門年度計劃項目開發計劃與資金計劃專項職能計劃專項控制計劃編制與滾動修訂各類作業計劃編制（管理公司主辦事項）各職能部門季度計劃各職能部門月度計劃公司業務計劃分解年度經營計劃分解確定公司戰略主題及戰略舉措目的:明確公司年度戰略主題、實施策略、平衡計分卡BSC四維度的重要行動計劃基于BSC框架的公司“關鍵戰略舉措”一、財務維度：持續規模化發展、加快資產周轉率、穩健的資金運作策略與公司發展規模相匹配的項目獲取能力穩健和長期目標的融資渠道合理適度控制經營性資金財務費用和管理費用合理控制稅務籌劃能力非主營業務獲利能力合理規劃資產組合（尤其是長期投資性業務）合理適度控制資產負債率二、客戶維度:實現品牌溢價最大化提升公司品牌價值（與規模有關聯關系）優秀的市場敏銳度和前瞻性（主要指價格管理）提升產品品質/服務品質（客戶評價）開展客戶忠誠度培養活動三、內部運營維度:提升項目經營開發能力產品標準化體系完善專業規范建設及知識積累（含流程管理）卓越的管控和業務運營模式及風險控制體系信息化體系健全外部資源拓展與維護加強計劃管理能力（包含財務指標，編制/執行/監控）產品相關的品質控制體系四、學習成長維度:提升人力資本管理與公司發展規模相匹配的人力資本總量人力資本存量的價值保有和價值提升人力資本效能發揮企業觀念宣導確定公司年度經營管理目標層次類型子目標特性目標名稱主要內容子目標的編制目的公司層面經營目標類公司年度經營目標（基于年度戰略主題的）銷售和結算目標（面積、金額）、毛利潤、凈利潤、土地儲備量、銷售計劃、施工計劃、資金計劃、項目資源等確定來年的經營目標以及與之匹配的資金、項目資源需求和分配職能工作類公司年度職能工作目標公司年度戰略主題、實施策略、平衡計分卡四維度的重要行動計劃確定來年公司工作重點和具體舉措公司年度經營管理目標——財務指標分解度量指標指標項2012年凈利潤（億元）

銷售面積（萬平米）

銷售合同額（億元）

銷售回款額（億元）

銷售結算額（億元）

土地儲備面積增量（萬平米）

土地儲備面積總量（萬平米）

期間費用占銷售金額率

具體舉措項目舉措主題行動計劃與成效衡量銷售面積[M2]銷售金額[萬元]結算面積[M2]結算金額[萬元]項目利潤[萬元]基礎開工時間[年月]開盤時間[年月]竣工備案時間[年月]入住時間[年月]12012年結算項目

項目1

項目2

項目3

項目舉措主題責任部門（對應的部門行動計劃）行動計劃與成效衡量2積極接觸融資渠道，加深了解金融市場，擴大融資規模，保證現金流安全。財務管理部擴大融資規模，積極嘗試其它融資手段（如委托貸款），滿足公司年度資金計劃的安排。示例公司年度經營管理目標——客戶維度實施策略1)積極開展客戶關系管理，對外建立客戶服務形象，對內樹立全員客服意識。

2)強化客戶會建設。

3)開展客戶研究，指導項目定位。度量指標指標項2012年客戶滿意度

客戶忠誠度

業主集體投訴或媒體曝光事件

規劃設計（客戶）滿意度

工程質量（客戶）滿意度

銷售服務專業工作（客戶）滿意度

客戶服務專業工作（客戶）滿意度

物業服務專業工作（客戶）滿意度

季度客戶投訴關閉率

具體舉措舉措主題責任部門（對應的部門行動計劃）行動計劃與成效衡量1對外品牌宣傳突出客戶服務，對內樹立全員的客服意識策劃營銷部?

第一季度制定“以‘客戶服務’為品牌定位傳播基調的品牌”推廣方案，在年度品牌宣傳中中結合“加深消費者印象”的品牌訴求，融合各項目增強品牌傳播力。

?

根據銷售情況對進入銷售期的項目每季度編制一期產品設計的反饋總結與建議。客戶服務中心根據《客戶滿意度調查報告》，2月底制定《2011年客戶滿意度提升計劃》，并負責跟進和監督客戶滿意度提升計劃的實施。

?

對業主入伙、質量返修、客戶服務等工作及時準確向公司匯報，記錄、整理、分析客戶投訴處理狀況，提出相關改進建議，以每月《客戶服務工作報告》的形式反饋到相關部門（次月7日前完成，每月至少一份，全季至少三份）。

?

每季度末編制《2011年度產品缺陷與預防手冊》，向相關部門通報，促進公司開發環節的專業能力。

?

在項目施工階段，客服中心積極參與相關檢查工作，并提出合理建議，代表客戶對工程質量進行檢查。示例調整與編制項目開發計劃與資金計劃項目開發計劃（調整、明確）項目資金計劃經營性流入經營性輸出融資計劃……公司年度經營管理目標項目開發計劃調整項目控制計劃編制項目作業計劃確定各業務單元年度計劃各職能部門年度計劃專項職能計劃項目控制計劃示例編制部門季度工作計劃、崗位工作計劃季度計劃根據年度計劃而制定，在年度計劃的基礎上進行細化而來2011年度目標計劃(營銷策劃部)2011年二季度工作計劃(營銷策劃部)2011年二季度目標計劃(市場研究員)示例年度計劃與項目計劃的關系項目開發計劃主項控制計劃項目年度計劃季度、月度計劃各職能部門年度、季度、月度計劃公司總（協調）總（協調）分（執行）關鍵節點計劃各類作業計劃實現項目計劃分解與年度計劃分解的對接關系，才能保證計劃實施的可行性完成項目概念規劃設計完成擴初設計項目關鍵節點計劃完成項目概念規劃設計完成建筑方案設計示范區域確定及方案設計確認完成景觀施工圖完成樣板房裝修設計完成擴初設計概念性規劃設計方案設計示范區方案確定景觀總體設計景觀方案設計景觀擴初設計景觀施工圖設計樣板段景觀設計樣板房裝修設計擴初設計概念性規劃設計編制設計任務書審核審批發標編制設計文件評標定標設計調整審批定稿簽訂設計委托合同強排與指標測算項目開發計劃設計成果控制計劃出圖與部品、部件確認計劃示例：年度計劃的編制設計成果控制計劃概念性規劃設計方案設計示范區方案確定景觀總體設計景觀方案設計景觀擴初設計景觀施工圖設計樣板段景觀設計樣板房裝修設計擴初設計概念性規劃設計方案設計示范區方案確定景觀總體設計景觀方案設計景觀施工圖設計樣板段景觀設計樣板房裝修設計擴初設計公司業務部門年度計劃項目年度計劃提取更關鍵事項概念性規劃設計方案設計示范區方案確定景觀總體設計景觀方案設計景觀擴初設計景觀施工圖設計樣板段景觀設計樣板房裝修設計擴初設計KK地產年經營目標與重點工作計劃確定程序KK地產月度工作計劃分解程序KK地產計劃實施監督、評估與調整程序目錄一、項目計劃管理介紹二、KK地產計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點四、項目運營管理計劃重在編寫的過程，需要與計劃執行人達成一致確定目標制定措施制定個別計劃步驟描述舉例通過與部下討論，將目標分解給部下確定目標完成的階段性標準指導部下制定完成目標的措施指導部下制定實施過程中的詳細計劃三季度目標銷售收入1.5億元分解到A部下三季度完成銷售收入1500萬接待新顧客150組利用××活動邀請30組老顧客回訪研究競爭樓盤情況，熟悉區域配套（7月1日-15日）跟蹤××同事一起談客4組，總結逼定技巧目標管理是：深入到措施、手段、個別計劃及結果的管理目標管理不是：“辦到”、“沒辦到”二選其一的管理示意計劃的SMART原則SSpecific具體的績效考核要切中特定的工作指標，不能籠統實現該目標后有何預期結果？可觀察到的結果具體的成果MMeasurable可度量的指績效指標是數量化或者行為化的，驗證這些績效指標的數據或者信息是可以獲得的可以從數量或質量方面來衡量依靠量化或質化的衡量標準可以觀察到的具體成果或與上司達成共識的其他標準AAttainable可實現的績效指標在付出努力的情況下可以實現目標是否具有挑戰性，需要付出努力才能實現？是否在員工的控制或影響范圍之內的？是否會得到相關的資源和支持的？RRelative相關的與公司/系統/部門的目標和工作重點一致是否是最重要的目標？該目標是否與崗位職責相關？該目標是否可以滿足員工發展需求？TTimebound有時限性的注重完成績效指標的特定期限該目標實現的時限是什么？是否有重大的里程碑來進行管理？實現該目標過程中如何對其進展進行跟蹤？保證房地產工程進度的正確途徑計劃能否對行動起到有效的指導，依賴于對不確定性的正確評估和預測。在不增加工程成本、保證工程質量正常的情況下，保證工程進度的方法有三種：一、提前安排工作；二、搶工序搭接的時間；三、選用新材料新設備。編制工程進度計劃的需注意專業間的配合在編制房地產工程時間進度控制之前，必須徹底理解營銷意圖，特別是營銷對售樓準備工程的要求。編制工程實施控制計劃，必須了解當地工程進度控制的水平，只有這樣才能保證編制出來的計劃具有操作性。特別關注那些壟斷性工程的進度，比如：電力、供水等。編制工程實施控制計劃，還必須了解各分部工程之間的工序搭接關系。舉例說明：人防工程與主包，因人防預埋是非常專業的工序必須由人防單位預埋，所以在主包單位澆注地下室底板之前，就必須確定人防單位。如果營銷想在售樓準備工程就開通背景音樂，那么智能化單位就必須在售樓準備工程園林綠化施工時，就進場預埋管線。如果我們想在售樓準備工程開始時就啟用正式電梯，那么我們就要考慮總包什么時間給電梯單位移交工作面、電梯工程安裝需要多少時間、電梯訂貨需要多少時間、電梯提前安裝給現場帶來的問題等等。如果希望主包的砌筑工程提前穿插，那么相應的門窗何時進場，就必須加以考慮。正確處理工作間的關聯SS模式內墻抹灰外墻抹灰FF模式考察確定投標人

審批招標文件FS模式提供施工圖

審查施工圖SF模式評標

編制標底如:FS+7室內抹灰貼墻紙龍湖某項目計劃示例目錄一、項目計劃管理介紹二、KK地產計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點四、項目運營管理房地產印象一：隨著業務規模的擴展，房地產企業的管理能力得到大幅度的提升房地產印象二：業務流程復雜、協調難度大，導致全公司都很忙，會議很多，計劃確不斷延期周期：運作時間長構成房地產流程特點復雜性：外部接口多對象：以人為主結果：一次性方式：并行運作多14325運作周期長：監控成本和監控難度內外部接口多：協調和可控性難度以人為主：標準化程度低一致性難度并行運作多：協調和計劃控制難度一次性：糾錯的成本高難度大計劃管理不能解決從戰略到執行的問題，為了適應環境、公司業務規模的變化，實現對房地產開發業務流的有效管理，運營管理得到越來越多企業的關注跨區域、多項目運作的房地產企業普遍面臨的問題項目公司受項目經理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理，各個項目的操作水平差異很大、完全依賴于項目經理的能力；項目公司的執行力較差，計劃、方案、指令等的執行結果往往有較大偏差；失敗的教訓在多個項目同時出現人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現共享；對企業品牌建設貢獻不大，等等。原因從戰略到執行本身就存在戰略與目標之間的脫節問題計劃本身不能解決業務模式和流程的問題影響進度計劃的原因中，相當一部分是因為工作的成果質量原因計劃解決不了激勵的問題。。。。。。運營管理，通過管理的標準化體系建立，提高企業業務控制能力影響房地產開發進度最關鍵的五大因素1.管理：管理標準化、授權體系、運營管理體系2.產品：標準化程度3.文化：協同與執行力4.人員：專業及管理能力5.激勵：有效的高激勵機制但是運營管理并不能解決企業的所有問題，為了打造有責、有序、有效、高效的管理體系，需系統地優化設計組織管控體系HR管理體系績效管理體系戰略組織管理權責體系運作程序操作指引表格模板組織管控體系流程管理體系薪酬管理體系管理支持體系目標與價值戰略設計：戰略規劃與設計戰略梳理：明晰戰略方向，完善戰略管理體系房地產企業管理范圍組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界權責體系：清晰的權責體系運作程序：提升業務流程效率操作指引：實現管理精細化表格模板：實現標準化管理HR管理體系：完善HR的戰略性管理作用績效管理體系：建立績效衡量體系薪酬體系：完善的激勵機制支持指導梳理設計有責有序有效知識管理協同信息平臺高效房地產企業管理的三個平臺資源管理平臺專業管理平臺項目運營管理平臺

資金資源

人力資源

品牌資源信息資源

供應商資源

公共關系資源……

產品及設計管理

技術管理

成本管理

采購管理

營銷管理客戶服務管理……流程管理體系計劃管理體系成果管理體系決策會議體系項目評價體系信息管理體系……項目取得項目策劃施工圖設計項目實施營銷管理產品交付為達成項目開發所必須完成的：成本/采購/外部程序方案設計獲取并整合核心資源，為項目開發提供最基本的資源保障基于戰略，規劃核心競爭力，設計項目開發模式，研究并提供方法、標準、支持為保證項目目標所進行的監督、控制、評估活動（而非開發環節的操作性活動）人力/資金/……土地開發經營權……輸入住宅/寫字樓/商鋪/酒店……物業服務/管理服務/生活服務……輸出計劃運營管理通過目標規劃、過程監控、結果評價緊密整合，形成一套全面科學的管控體系運營目標設定計劃管理成果管理決策管理目標規劃過程監控結果評價項目評估信息管理成果管理的重要作用成果標準即對開發各個環節所產生的成果，尤其是文件，在結構的完善與合理、內容的全面深入與有效、形式的規范與統一等方面所作出的統一的規范要求或指導性綱領。其表現形式往往為階段成果文件的綱領目錄、涵蓋要點規定、表現形式限制等。非標準化產品,對人的依賴性比較高企業差異大，管理要求各異基礎教育不足,內部培養決策所需信息多樣復雜一次性，風險高成果標準管理體系項目成果管理（龍湖）“來龍湖工作的人，必須要有一顆平常心。我們的一個定義是，‘成功=寧靜的心靈+健康的身體+人生的目標+金錢的自由’”為提高項目運作效率，降低項目管理風險，集團制定了項目從拿地開始到項目結束全過程，各關鍵節點的項目控制標準和重要輸出成果，形成了38個項目階段性成果，和6個例外性階段性成果。開發階段相關部門1、土地投資分析階段2、項目啟動階段3、方案設計成果驗算與初設指導4、初步設計成果驗算與實施指導5、施工準備階段6、營銷階段7、交房階段8、后續階段PMO召集人計劃部3、投資分析報告（土地）8、投資分析報告（啟動）16、投資驗算及分析報告23、投資驗算及分析報告（初設）24、項目目標成本25、項目銷售指標項目月度投資收益分析簡報項目負責人7、項目以二級進度計劃項目月度計劃運營簡報38、項目后評估報告研發2、項目預案9、方案計劃任務書10、景觀方案設計任務書11、精裝房定位、限價以及建設實施方案12、方案設計17、初步設計任務書20、初步設計成果21景觀初步設計成果22、精裝房方案設計任務書施工圖設計成果30、精裝房方案設計成果過程設計變更、現場指導、材料選樣等精裝房初步設計及施工圖設計成果13、景觀方案設計18、景觀初步設計任務書14、精裝房設計是參與戶型研討及其他專業指導性意見營銷1、項目戰略定位、市場假設及客戶定位報告6、售樓處、樣板房計劃及預算4、項目定位、客戶定位、市場預測及銷售假設市場調研及分析報告、對研發、工程的修正、反饋、設計會審及交底紀要銷售指標分解31、項目營銷策略方案32、售房合同配置標準33、售房合同附圖34、價格表及付款方式35、交房方案造價5、成本敏感分析、價值分配及成本預設方案