/農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用安徽省高級人民法院民四庭【摘要】隨著農(nóng)村改革的深化推動和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，涉及農(nóng)村房屋買賣的案件漸漸增多。由于涉農(nóng)的法律規(guī)范過于抽象、原則，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的疑難法律問題多。本文針對近年來農(nóng)村房屋買賣糾紛中的疑難法律問題，闡述了違反“一戶一宅”、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織之間的、未經(jīng)共有人同意以及農(nóng)村拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等房屋買賣合同的效力，重點(diǎn)論述了農(nóng)村房屋買賣合同在宣告無效之后，當(dāng)事人之間民事責(zé)任的劃分及依據(jù)，并結(jié)合民法理論對農(nóng)村房屋買賣合同無效之后的處理提出了建設(shè)性看法。從民事審判實(shí)際動身，本文認(rèn)為對向不特定多數(shù)人出售的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件以及存在嚴(yán)峻違法的農(nóng)村房屋買賣合同，人民法院應(yīng)當(dāng)審慎受理?！娟P(guān)鍵詞】農(nóng)村；房屋買賣；法律適用

農(nóng)村集體土地是最基本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活資料，妥當(dāng)處理農(nóng)村房屋買賣糾紛對保障農(nóng)夫合法權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)健康發(fā)展具有特別重要的意義。黨的十八屆三中全會明確提出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推動農(nóng)夫住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。2015年中心一號文件要求“改革農(nóng)夫住宅用地取得方式，探究農(nóng)夫住房保障的新機(jī)制”，而同期國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的看法》仍對農(nóng)村房屋的受讓主體作出限制性規(guī)定，規(guī)定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的受讓方原則上沒有資格限制（外資企業(yè)和境外投資者依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行），但農(nóng)戶宅基地運(yùn)用權(quán)、農(nóng)夫住房財(cái)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)戶持有的集體資產(chǎn)股權(quán)除外。為規(guī)范農(nóng)村房屋買賣合同案件的審理，保障和促進(jìn)農(nóng)村房屋健康有序流轉(zhuǎn)，安徽省高級人民法院（以下簡稱“安徽高院”）2012年曾出臺《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)看法》（以下簡稱“《指導(dǎo)看法》”），對農(nóng)村房屋買賣合同審理作出原則性規(guī)定。然而，近年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)不斷推動和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農(nóng)村土地及房屋確權(quán)頒證工作即將鋪開，涉及農(nóng)村房屋買賣的新狀況、新問題不斷出現(xiàn)，須要我們對已有的審判閱歷進(jìn)行總結(jié)、檢視，以進(jìn)一步規(guī)范對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的審理。

一、近年來農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的基本狀況

近年來，安徽省受理的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件總量較小，其數(shù)量并未隨著近年來民事案件數(shù)量大幅增加呈快速上升趨勢，在部分年份甚至有所回落。這和農(nóng)村居民傳統(tǒng)上比較厭訴和各級法院對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛審慎受理是分不開的。

（一）以買受人身份為標(biāo)準(zhǔn)，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣；二是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售農(nóng)村房屋；三是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村居民房屋。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件類型多樣，但分布相對集中，主要集中在向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外出售房屋的情形中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣相對較少。

（二）以農(nóng)村房屋買賣糾紛發(fā)生緣由為標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村房屋買賣糾紛產(chǎn)生相當(dāng)一部分緣由系拆遷導(dǎo)致房屋利益上漲，原出賣人不情愿接著履行合同或者要求返還已交付的農(nóng)村房屋。由于法律對農(nóng)村房屋的流通存在諸多限制，過多地支持違約者主動性訴請導(dǎo)致社會存在嚴(yán)峻的“誠信危機(jī)”。

（三）正是因?yàn)槿嗣穹ㄔ菏芾淼霓r(nóng)村房屋買賣合同糾紛相當(dāng)一部分起因于一方主動違約訴請，而且惡意者往往還能找出確定的法律依據(jù)，法官便猶如鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊。為實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和，避開法律判決和社會提倡的誠信價(jià)值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當(dāng)事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動之以理，甚至動員當(dāng)事人的親屬、居委會成員等共同勸導(dǎo)當(dāng)事人“鄰里鄉(xiāng)親，以和為貴”。因此，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的裁判結(jié)果往往以調(diào)解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結(jié)案的狀況中，案涉農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效的比例較高。

二、當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中的主要疑難問題

（一）違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同的效力

我國《土地管理法》第62條第1款規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！眱H從字面上來看，一戶村民假如擁有兩處以上宅基地當(dāng)然違反法律規(guī)定，也即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有住宅又購買其他住戶住宅的，房屋買賣合同無效。實(shí)踐中，對違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，部分判決認(rèn)定合同無效。（2013）甬慈逍民初字第131號民事判決指出“對農(nóng)村宅基地運(yùn)用權(quán)我國土地法有特殊規(guī)定，每戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。本案中，被告已合法擁有一處宅基地，且被告也沒有證據(jù)證明其符合擁有兩處或兩處以上宅基地運(yùn)用權(quán)的條件，因此，原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效，不受法律的愛護(hù)?！保?010）汝民初字第761號判決亦指出“依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。原告王朝現(xiàn)不具備分戶條件。據(jù)此，原告王朝、被告孟新正買賣農(nóng)村宅基地的行為違反了農(nóng)村一戶一宅的規(guī)定，被告孟新正將自己的宅院一處轉(zhuǎn)讓給王朝的口頭合同為無效合同”。明顯，上述兩判決均將《土地管理法》第62條的規(guī)定定性為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。

當(dāng)然也有法院認(rèn)為《土地管理法》第62條1款關(guān)于一戶一宅的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同并不當(dāng)然無效。如安徽省（2011）涇民一初字第00414號判決指出“依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條的規(guī)定，“一戶一宅”原則是指農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，假如將原有宅基地上住宅房屋出賣或者出租后，不能再行申請另處宅基地。相反上述法律條文中也間接確定了村民出賣住房的行為，只是禁止賣房后再次申請宅基地。”

（二）非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間農(nóng)村房屋買賣合同效力

《指導(dǎo)看法》對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛規(guī)定如下：“13.城鎮(zhèn)居民、法人或者其他組織購買農(nóng)村集體全部土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條和《土地管理法》第43條的規(guī)定，認(rèn)定為無效。農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效的，可以依據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)、所獲利益、賠償實(shí)力等狀況，判令其擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。14．非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。但買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效?！薄吨笇?dǎo)看法》實(shí)施以來，對明確農(nóng)村房屋買賣合同案件審理思路、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)起到了重要的作用。然而，隨著審判實(shí)踐的不斷發(fā)展，《指導(dǎo)看法》須要以發(fā)展的眼光重新諦視。

（三）共有人一方未經(jīng)他方同意出售農(nóng)村房屋的情形

近年來，安徽省出現(xiàn)數(shù)起共有人一方未經(jīng)他方同意擅自出售農(nóng)村房屋買賣合同的案件。如宣城中院在一起案件中認(rèn)為“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。案涉房屋系趙某婚前財(cái)產(chǎn)，其并未授權(quán)張某售房，也未對張某的售房進(jìn)行追認(rèn)?！币虼耍侵性赫J(rèn)定合同無效。類似案件還有許多。該問題的實(shí)質(zhì)是：最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的說明》（以下簡稱“《買賣合同說明》”）第3條第1款的適用范圍應(yīng)如何界定以及該說明的實(shí)施是否對原有的共有財(cái)產(chǎn)（特殊是夫妻共有財(cái)產(chǎn)）的處分及第三人的取得產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

（四）農(nóng)村拆遷安置房買賣合同糾紛

近年來，隨著農(nóng)村集鎮(zhèn)化建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)聯(lián)動以及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村出現(xiàn)拆遷安置房并出現(xiàn)相應(yīng)買賣合同糾紛。安徽省寧國市法院（2011）寧民一初字第01673號判決認(rèn)為“原告和被告所交易的寧國市河瀝溪辦事處畈村村燕子山農(nóng)夫公寓樓4幢103室房屋性質(zhì)是拆遷安置房，至法庭辯論終結(jié)前，訟爭房屋的土地性質(zhì)仍為集體土地，且尚未取得房屋全部權(quán)證和土地運(yùn)用證。原、被告非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且雙方在交易前亦未依法辦理拆遷安置房上市交易審批手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金和享受實(shí)惠的有關(guān)稅費(fèi)，屬于不得上市交易的情形，故原被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效?！?/p>

（五）小產(chǎn)權(quán)房買賣問題

小產(chǎn)權(quán)房并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍?，其?nèi)涵和外延也不明確，只是因備受輿論關(guān)注始終成為社會焦點(diǎn)。從字面及社會公眾探討的主要內(nèi)容來看，小產(chǎn)權(quán)房系在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的全部人擁有確定產(chǎn)權(quán)的房屋（在較早時(shí)期存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)土地證的情形），所以實(shí)際生活中所稱的小產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)是在集體建設(shè)用地上建設(shè)的有確定合法審批手續(xù)的房屋。2008年7月1日《房屋登記方法》實(shí)施以來，符合條件的農(nóng)村房屋可以向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記，而房屋登記方法確定的房屋登記機(jī)構(gòu)系直轄市、市縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。因此，由基層人民政府頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”已經(jīng)很少見了。在此情形下，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何確定，以及在法律上是否有單獨(dú)探討的必要須要諦視。

（六）新農(nóng)村建設(shè)中的房屋買賣引發(fā)的糾紛

新農(nóng)村建設(shè)政策不完善、缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，但受利益驅(qū)動，利用新農(nóng)村建設(shè)政策開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)象快速增長，由此產(chǎn)生的房屋買賣合同案件也快速增加，且表現(xiàn)形式多樣化。實(shí)踐中，凡是以新農(nóng)村名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的農(nóng)村房屋買賣案件，特殊是在建設(shè)過程中涉嫌諸多不規(guī)范操作的情形，多數(shù)法院不予受理。因國家對新農(nóng)村建設(shè)的政策尚不詳細(xì)完善，假如冒然受理并作出裁判，甚至可能引起更大的糾紛。

（七）農(nóng)村被撤并的小學(xué)等公益設(shè)施對外出售引起的糾紛

伴隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快及安排生育政策的持續(xù)實(shí)施，農(nóng)村適齡人學(xué)兒童快速削減，諸多農(nóng)村小學(xué)無法接著開展教學(xué)任務(wù)，出現(xiàn)了“農(nóng)村小學(xué)的撤并潮”，當(dāng)?shù)卮逦瘯蛘疄榱顺浞掷觅Y源便對外出售，引起了房屋買賣糾紛。實(shí)踐中，法院對此類案件一般不予受理，目的是防止集體財(cái)產(chǎn)流失。

（八）對特殊農(nóng)村房屋買賣糾紛案件不予受理的標(biāo)準(zhǔn)不夠明確

如前所述，部分法院對涉及農(nóng)村房屋案件，特殊是新農(nóng)村建設(shè)中存在確定違法行為的房屋買賣行為，不予受理，已經(jīng)受理的，駁回原告的起訴。應(yīng)當(dāng)看到，這些法院的作法是有確定合理性的。首先，基于現(xiàn)實(shí)考量若法院受理而最終不能處理，引起的沖突會更大。其次，農(nóng)村房屋買賣合同經(jīng)常被認(rèn)定為無效，裁判的實(shí)體結(jié)果簡潔使違約者一方受益，違反了民法的誠懇信用原則。然而在現(xiàn)實(shí)審判中，對農(nóng)村房屋買賣合同不予受理的界限范圍不夠明確，難免給當(dāng)事人及社會各界造成人民法院隨意“甩包袱”的印象。

（九）農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定無效后的處理

我們發(fā)覺，人民法院審理的農(nóng)村房屋買賣合同大多宣告無效。在宣告無效之后各地法院實(shí)行“范圍敏捷、分擔(dān)明確”的原則確定合同無效后的責(zé)任擔(dān)當(dāng)問題，以彌補(bǔ)因認(rèn)定合同無效帶來的“誠信危機(jī)”。

1．應(yīng)否雙方返還。《合同法》第58條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。”法律規(guī)定，在合同無效的情形下，原則上一律適用“返還原則”，僅在不能返還或者沒有必要返還的情形實(shí)行補(bǔ)償原則。

現(xiàn)有的立法和司法實(shí)踐沒有明確返還例外的適用情形。從我們收集的材料來看，認(rèn)定合同無效后，實(shí)行不予返還或者沒有必要返還的特別少見。對此，學(xué)界提出新觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)通過擴(kuò)張說明的方法來拓展“沒有必要返還”，從而更好地維護(hù)誠信原則，維護(hù)交易平安。[1]

2．責(zé)任依據(jù)?！逗贤ā穼ι婕盁o效合同的處理集中在第42條和第58條相關(guān)規(guī)定中?！逗贤ā返?2條規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）有意隱瞞和訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者供應(yīng)虛假狀況；（三）有其他違反誠懇信用原則的行為?！薄逗贤ā返?8條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。”各地法院在適用法律依據(jù)上存在分歧。部分法院適用《合同法》第42條締約過失責(zé)任，部分法院適用《合同法》第58條規(guī)定，部分法院同時(shí)適用《合同法》第42條和第58條規(guī)定?！吨笇?dǎo)看法》未明確適用法律條文，從條文分析上看應(yīng)當(dāng)是好像是適用《合同法》第42條界定責(zé)任性質(zhì)，適用《合同法》第58條確定責(zé)任分擔(dān)。

3.賠償范圍。合同認(rèn)定無效之后，我國學(xué)界和實(shí)務(wù)界對賠償范圍界定為信任利益，并無實(shí)質(zhì)性分歧，只是學(xué)界和實(shí)務(wù)界均拓展了傳統(tǒng)意義上的信任利益的范圍。即在雙方過錯(cuò)的狀況下亦可以適用信任利益賠償?shù)母拍?。何為信任利益，我國學(xué)界和實(shí)務(wù)界始終缺乏統(tǒng)一見解，只是明確信任利益范圍不得超過合同的履行利益。[2]

第一，房屋升值利益。合同宣告無效之后，房屋升值利益能否作為損失范圍存在不同相識。部分法院對此不予支持，（2010）績民一初字第00512號民事判決“被告主見按現(xiàn)有市場價(jià)值計(jì)算房地產(chǎn)升值價(jià)值歸被告全部不能成立，因?yàn)橘I賣協(xié)議自始無效，標(biāo)的物權(quán)屬仍歸原告不變，其主見和法無據(jù)，不予支持。原告因無權(quán)占有和受益買賣價(jià)款2萬元，應(yīng)予返還并應(yīng)以國家規(guī)定的借款利率計(jì)算該款的利息。被告因買賣合同繳納契稅的損失依法應(yīng)由合同過錯(cuò)之雙方各半擔(dān)當(dāng)。”

從現(xiàn)有的大多數(shù)審判實(shí)踐來看，房屋在合同簽訂時(shí)和合同宣告無效時(shí)之間的差價(jià)是人民法院酌定賠償?shù)淖钪匾蛩亍Ｃ黠@，各地法院的審判實(shí)踐是基于誠懇信用原則，在出賣人和買受人之間尋求某種利益的平衡。北京市高級人民法院出臺的《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》有類似觀點(diǎn)：“農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效……要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益……要全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣差價(jià)的差異造成的損失……對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋Z的狀況，應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。”《指導(dǎo)看法》亦有相應(yīng)規(guī)定。

其次，裝飾裝修費(fèi)用。對于買受人占有涉案房屋并產(chǎn)生裝修費(fèi)用的，如何計(jì)算買受人裝飾裝修費(fèi)用的損失。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明》對裝飾裝修費(fèi)用的損害依據(jù)合同效力實(shí)行了不同的計(jì)算方法—即分別以歷史成本法和重置成本法計(jì)取。該計(jì)算方法對農(nóng)村房屋買賣宣告無效后，裝飾裝修費(fèi)用的處理是否可以參照執(zhí)行，值得進(jìn)一步探討。抑或是裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)納入房屋升值利益一體計(jì)量中，即實(shí)質(zhì)上農(nóng)村房屋買賣合同宣告無效后，計(jì)算損失原則以重置成本法計(jì)量。

4．連環(huán)農(nóng)村房屋買賣行為。連環(huán)農(nóng)村房屋買賣合同實(shí)踐中主要存在如下問題：（1）連環(huán)農(nóng)村房屋買賣合同是否一律無效，是否存在例外情形；（2）原出賣人能否干脆向原買受人、后手買受人懇求返還房屋或者同時(shí)懇求返還；（3）后手買受人能否干脆向原出賣人主見賠償損失。

三、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件審理困難的緣由分析

（一）我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣問題規(guī)定不明確、不詳細(xì)，許多流于政策性層面上的闡述。詳細(xì)操作層面上依靠于效力層次較低的部門規(guī)章及各級地方政府的相關(guān)規(guī)定，這些效力層次較低的規(guī)章及規(guī)范性文件甚至存在利益沖突和價(jià)值沖突。人民法院適用法律難度較大，同類案件的處理結(jié)果可能迥然不同。

（二）新農(nóng)村建設(shè)政策及農(nóng)村房屋買賣市場管理不完善、農(nóng)村集體組織渙散、當(dāng)事人操作不規(guī)范、政府監(jiān)管缺位是農(nóng)村房屋買賣糾紛增多的制度誘因。如農(nóng)村房屋登記機(jī)關(guān)、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理機(jī)關(guān)等不明確，缺乏相應(yīng)的保障機(jī)制。

（三）農(nóng)村土地、房屋快速升值，較高的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)，商品房和小產(chǎn)權(quán)房之間的巨大價(jià)值差異等利益因素驅(qū)動是引起農(nóng)村房屋買賣案件經(jīng)濟(jì)緣由，面臨著經(jīng)濟(jì)利益沖突，人民法院價(jià)值選擇難。

四、審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的建議和對策

（一）審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的基本原則

當(dāng)前的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛是在加速新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化以及打破居住區(qū)域界限的大背景下產(chǎn)生的，妥當(dāng)解決此類沖突糾紛，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把握以下原則。

1．統(tǒng)籌公法強(qiáng)制和私法自治。妥當(dāng)處理好集體利益和個(gè)體利益，尋求公法強(qiáng)制和私法自治的平衡。當(dāng)前，我國城鄉(xiāng)二元體制尚未完全打破，現(xiàn)行法律、政策仍舊限制集體土地、農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)，對違法開發(fā)建設(shè)所引起的農(nóng)村房屋買賣糾紛，應(yīng)當(dāng)否認(rèn)其合同效力；而對符合新農(nóng)村整體建設(shè)規(guī)劃，未根本觸犯國家土地政策類糾紛，應(yīng)當(dāng)適度考慮個(gè)體利益，以妥當(dāng)平衡個(gè)體利益和公共利益。

2．適當(dāng)綜合平衡當(dāng)事人雙方的利益，提倡誠信遵守法律的價(jià)值觀念。充分考量合同無效對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的影響，全面理清買賣雙方各自的責(zé)任大小，權(quán)衡出賣人因土地房屋升值、拆遷補(bǔ)償?shù)人@得的利益和買受人因房屋現(xiàn)值和房屋原值之間的差額損失，另外，對于買受人已對房屋進(jìn)行裝修、擴(kuò)建、翻建的，應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。通過民事審判在全社會范圍內(nèi)提倡誠信遵守法律的良好風(fēng)尚。

3．留意法律效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。司法裁判要遵遵守法律律法規(guī)及國家政策的規(guī)定，以有利于妥當(dāng)解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)。要充分考慮沖突糾紛的困難性、特殊性，避開機(jī)械適用法律，以矯正法律適用中可能帶來的利益失衡問題，達(dá)到法律效果和社會效果的高度統(tǒng)一。對于由歷史遺留問題造成的農(nóng)村房屋買賣行為，應(yīng)在敬重歷史、立足現(xiàn)實(shí)、堅(jiān)持立法宗旨的前提下充分考慮歷史因素，兼顧現(xiàn)有房屋居住運(yùn)用及是否新建、翻建的實(shí)際狀況，仔細(xì)權(quán)衡當(dāng)事人、集體、社會等各方的利益。

（二）農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的裁判建議

1．關(guān)于違反“一戶一宅”規(guī)定的農(nóng)村房屋買賣合同效力

由于對《土地管理法》第62條“一戶一宅”的規(guī)定性質(zhì)相識有差異，各地法院判決缺乏統(tǒng)一性。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間房屋買賣合同效力，包括違反“一戶一宅”規(guī)定的農(nóng)村房屋買賣的效力。首先，法律法規(guī)及國家政策均未禁止集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員買賣宅基地房屋，《土地管理法》第62條第1款關(guān)于一戶一宅的規(guī)定僅僅是管理性強(qiáng)制規(guī)定，并非強(qiáng)制性效力性規(guī)定；其次，《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，應(yīng)當(dāng)視為對集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員買賣房屋的間接依據(jù)。

我們留意到，國家對農(nóng)村土地及房屋的確權(quán)頒證工作已經(jīng)綻開。現(xiàn)行的《房屋登記方法》對集體土地范圍內(nèi)房屋登記轉(zhuǎn)移登記做如下規(guī)定：“申請村民住房全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”。我們傾向于認(rèn)為，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)附加須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的條件，因房屋所在的宅基地仍保留在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，未損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益。而農(nóng)村房屋原則上屬于合法的私產(chǎn)，權(quán)利人應(yīng)有權(quán)處分。

2．關(guān)于非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力

非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，系爭議最大的問題。學(xué)界和少數(shù)實(shí)務(wù)界人士認(rèn)為，目前沒有效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買賣行為，應(yīng)當(dāng)敬重當(dāng)事人的意思自治，且農(nóng)村房屋及所占有的宅基地均未流出農(nóng)村集體，雙方之間簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。實(shí)務(wù)界多數(shù)認(rèn)為非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同由于違反了宅基地管理規(guī)定，法律對宅基地的管理規(guī)定應(yīng)當(dāng)系效力性強(qiáng)制性規(guī)定，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)為無效。

我們留意到學(xué)界以及部分實(shí)務(wù)界的建議，為避開因訴訟導(dǎo)致不誠信行為的增加，有兩種方案可供選擇。方案之一，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同原則有效，其核心理由莫過于從體系說明角度來看，我國并未視土地房屋為一體，土地房屋在我國法律體系中屬不同的不動產(chǎn)。且認(rèn)定房屋買賣合同有效不損害集體經(jīng)濟(jì)組織以及該組織內(nèi)其他成員的利益。因?yàn)榉课莸拇胬m(xù)期間內(nèi)，該房屋所在的宅基地運(yùn)用權(quán)原來已不能為該集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他成員享有，房屋全部人相應(yīng)的享有運(yùn)用權(quán)。在房屋滅失時(shí)，房屋所在的宅基地復(fù)歸該集體經(jīng)濟(jì)組織。即農(nóng)村房屋屬私產(chǎn)，應(yīng)留意其財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)屬性。方案之二，適當(dāng)放寬認(rèn)定合同效力比例，通過技術(shù)化手段限制違反誠信的當(dāng)事人主見返還財(cái)產(chǎn)，適當(dāng)擴(kuò)大出賣人對買受人的賠償范圍及比例。

我們認(rèn)為，第一種方案從法律及理論上均屬可行，但對現(xiàn)實(shí)民事審判實(shí)踐沖擊過大，須要立法機(jī)關(guān)通過立法或最高人民法院制定全國統(tǒng)一性司法說明予以解決。本文立足于其次種方案對相關(guān)案件處理提出建設(shè)性看法，理由主要是：農(nóng)村房屋所占有的宅基地系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的和身份密不行分的保障性權(quán)利，農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)移必定導(dǎo)致宅基地運(yùn)用權(quán)的相應(yīng)轉(zhuǎn)移，而宅基地運(yùn)用權(quán)享有的主體只能是該集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

因此，《指導(dǎo)看法》對非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間（含向城鎮(zhèn)居民）出售農(nóng)村房屋的合同原則認(rèn)定無效的觀點(diǎn)在當(dāng)前一段時(shí)間內(nèi)仍應(yīng)堅(jiān)持，買受人具備以下條件的，人民法院可以認(rèn)定合同有效：（1）買受人取得該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的；（2）經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織同意（村民大會、村民代表大會有效決議等）的；（3）經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)落戶的等。建議對《指導(dǎo)看法》第14條“非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。但買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效”中“且符合其他購買條件的”可予刪除。

村民資格是成員享有本集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益的干脆依據(jù)。審判中應(yīng)綜合考慮戶籍、生產(chǎn)生活狀況、基本生活保障的來源等各種因素來確定買賣雙方是否屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織。至于村民資格取得的時(shí)間點(diǎn)，僅需在一審辯論終結(jié)之前取得即可。

3.未經(jīng)其他共有人同意出售共有農(nóng)村房屋的合同效力

對共有人未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋的爭議，目前集中在夫妻一方未經(jīng)他方同意出售夫妻共同財(cái)產(chǎn)。爭議的法律問題關(guān)鍵是夫妻一方未經(jīng)他方同意出售共同財(cái)產(chǎn)是否屬于《買賣合同說明》規(guī)定無權(quán)處分行為，以及《買賣合同說明》和最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的說明（三）》（以下簡稱“《婚姻法說明（三）》”）是否存在法律沖突，如從敬重當(dāng)事人意思自治角度認(rèn)定有效是否違反法律的體系化說明原則。

我們認(rèn)為，第一，無權(quán)處分行為包括完全無處分權(quán)、部分處分權(quán)人、限制處分權(quán)人處分案涉財(cái)產(chǎn)的行為。部分共有人未經(jīng)共有人同意處分共有財(cái)產(chǎn)，包括夫妻一方處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)均系無權(quán)處分行為，應(yīng)適用《買賣合同說明》第3條第1款之規(guī)定?！顿I賣合同說明》已對無權(quán)處分行為的效力認(rèn)定作出重大調(diào)整，自該司法說明實(shí)施之日，不應(yīng)單純以處分權(quán)欠缺或者受限制否定無權(quán)處分行為之效力。其次，《婚姻法說明（三）》第11條第1款規(guī)定“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主見追回該房屋的，人民法院不予支持”，該規(guī)定僅系物權(quán)法中不動產(chǎn)善意取得制度的重述，其著重于共同財(cái)產(chǎn)的取得，并非合同效力的認(rèn)定，該條款和《買賣合同說明》中合同效力認(rèn)定并無沖突，認(rèn)定夫妻一方未經(jīng)他方同意出售共有房屋不違反體系說明原則。第三，《買賣合同說明》僅解決合同效力問題，在未經(jīng)其他共有人同意的情形下，合同有效并不意味著必定能夠履行或取得物權(quán)，合同的履行及物權(quán)取得仍受其他相應(yīng)規(guī)范調(diào)整。夫妻一方未經(jīng)他方同意出售共有房屋，買受人不具備取得案涉房屋全部權(quán)條件的，出售共有房屋的一方對買受人擔(dān)當(dāng)損害賠償?shù)呢?zé)任，該責(zé)任不屬于夫妻共同債務(wù)。

4.農(nóng)村拆遷安置房、“小產(chǎn)權(quán)房”、新農(nóng)村建設(shè)中涉及的農(nóng)村房屋買賣問題

在加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)過程中，集體土地上的拆遷、安置行為缺乏法律法規(guī)規(guī)范，耕地等自然資源奢侈嚴(yán)峻，工程管理建設(shè)手續(xù)不完善，房屋交易沒有保障等問題嚴(yán)峻。審判實(shí)踐中，農(nóng)村拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房、新農(nóng)村建設(shè)中涉及的農(nóng)村房屋涉及面廣，須要人民法院慎重對待。

我們認(rèn)為，農(nóng)村拆遷安置房系拆遷安置須要，經(jīng)政府統(tǒng)一規(guī)劃在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。小產(chǎn)權(quán)房、新農(nóng)村建設(shè)中涉及的農(nóng)村房屋主要針對在農(nóng)村土地上（主要系農(nóng)村集體建設(shè)用地上）建設(shè)的向不特定公眾銷售的房屋。由于農(nóng)村集體土地，不論是宅基地、集體建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地等帶有社會保障性質(zhì)，和集體成員資格密不行分。因此合同效力的認(rèn)定原則上和農(nóng)村私有房屋買賣合同并無區(qū)分。當(dāng)然應(yīng)當(dāng)留意的是，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)村拆遷安置房建設(shè)可能涉及原有的集體經(jīng)濟(jì)組織的調(diào)整。如買賣雙方原非同一集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)組織，經(jīng)調(diào)整后可能會屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織。

5．關(guān)于農(nóng)村被撤并的小學(xué)、醫(yī)療站等公益設(shè)施對外出售糾紛處理

小學(xué)、醫(yī)療站等農(nóng)村公益設(shè)施作為集體經(jīng)濟(jì)組織集體資產(chǎn)，其出售對象、出售程序受相應(yīng)法律、政策限制。我們認(rèn)為，鑒于法律、政策對此尚未明確規(guī)定，為防止集體資產(chǎn)流失，應(yīng)審慎受理。集體資產(chǎn)處分遵循村民組織法等法律規(guī)定的相應(yīng)程序，重在保障村民知情權(quán)、參和權(quán)、確定權(quán)，同時(shí)保證集體資產(chǎn)效益最大化?，F(xiàn)行《房屋登記方法》亦規(guī)定“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料”。至于有關(guān)決議，可依據(jù)規(guī)定按簡潔多數(shù)（超過50％）或按較大多數(shù)通過。

6.關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛審慎受理的范圍

我們認(rèn)為，對涉及向不特定公眾銷售房屋以及其中可能涉及違反土地管制、規(guī)劃許可等情形，人民法院應(yīng)審慎受理。人民法院若受理而最終不能解決，甚至?xí)l(fā)更多沖突糾紛。對于是由行政機(jī)關(guān)管理不到位、行政不作為及監(jiān)管不力等行政行為的缺失引起案件糾紛，可以告知當(dāng)事人由行政機(jī)關(guān)處理或提起行政訴訟。

7.農(nóng)村房屋買賣合同宣告無效后的處理

如前所述，我們基于現(xiàn)實(shí)角度認(rèn)為，除同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同外，農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)居民、其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售農(nóng)村房屋，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。然而，合同被認(rèn)定無效之后，人民法院對應(yīng)否處理返還房屋、應(yīng)否賠償、賠償依據(jù)以及賠償范圍等問題的處理則五花八門。如（2012）淮民一終字第00172號民事判決認(rèn)為“本案房屋買賣合同因土地、規(guī)劃等行政審批手續(xù)并不完備，依法房屋買賣合同尚不能認(rèn)定為有效。對此，雙方均有過錯(cuò)。但衡量雙方的過錯(cuò)，殷保國（出賣人）的過錯(cuò)程度明顯大于呂萍（買受人）。依據(jù)誠懇信用原則和其他法律規(guī)定，殷保國在本案中的訴訟懇求是片面有利于自己一方的單方理解，如支持其訴訟懇求將導(dǎo)致雙方利益失衡，故本院不予支持。本案呂萍可以主見相互返還，但殷保國則無權(quán)主見。”該判決即從誠懇信用原則否定了出賣人返還主見懇求權(quán)。

我們認(rèn)為，第一，應(yīng)準(zhǔn)許被告有限度提出返還、賠償懇求權(quán)時(shí)效抗辯。我們贊同對無效合同返還財(cái)產(chǎn)、賠償懇求權(quán)適用訴訟時(shí)效制度。這符合時(shí)效制度產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)，符合合理維持社會現(xiàn)狀，維護(hù)社會穩(wěn)定的法律政策目標(biāo)。無效合同，當(dāng)事人因合同取得的利益不具備合法性，應(yīng)自收到相應(yīng)合同利益（如金錢、房屋）起負(fù)返還義務(wù)?，F(xiàn)階段非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的合同效力，原則無效，當(dāng)事人應(yīng)知道該項(xiàng)法律后果（不知者為法律相識錯(cuò)誤）。故我們建議自房屋買賣合同履行完畢（尤其是以特征性履行—農(nóng)村房屋買賣合同交付占有運(yùn)用）為時(shí)效計(jì)算起點(diǎn)。

其次，返還財(cái)產(chǎn)、賠償懇求應(yīng)適用《合同法》第58條規(guī)定，責(zé)任基礎(chǔ)不屬于締約過失責(zé)任。《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責(zé)任應(yīng)具備如下要件：（1）訂立合同中一方存在過失（三種過失行為）;（2）受害方在締約過程中不存在過失（該條件系隱含條件）。而《合同法》第58條之規(guī)定，并沒有明顯適用局限性。當(dāng)然，《合同法》第58條在實(shí)踐中適用的范圍可能被泛化，“58條是個(gè)筐，只要無效都能裝”。

第三，賠償損失的范圍及責(zé)任擔(dān)當(dāng)。我們認(rèn)為，在合同被認(rèn)定無效之后，損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)屬事實(shí)認(rèn)定問題，一審法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮房產(chǎn)升值利益、裝飾裝修等因素確定，[3]即應(yīng)當(dāng)考慮買受人的機(jī)會成本，一并以重置成本方法確定相應(yīng)損失大小并考慮相應(yīng)過錯(cuò)大小。筆者不贊同接受租賃合同司法說明中因合同無效中裝飾裝修損失一律以歷史成本法計(jì)量的方法。[4]

通過統(tǒng)計(jì)探討發(fā)覺，在確定買賣合同無效后雙方返還，好像各地法院不謀而合地選擇了在中國最有意義的分擔(dān)比例（三七開），即提起訴訟主動宣告合同無效的一方擔(dān)當(dāng)70％的民事責(zé)任，相對方擔(dān)當(dāng)30％的民事責(zé)任。[5]我們認(rèn)為詳細(xì)的擔(dān)當(dāng)責(zé)任比例應(yīng)由一審法院依據(jù)案件詳細(xì)狀況作出相應(yīng)裁判。

第四，連環(huán)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。我們認(rèn)為，（1）由于現(xiàn)行法律及司法政策因素影響，在第一手農(nóng)村房屋買賣合同無效的狀況下，后手農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)屬無效。同時(shí)為維護(hù)誠信原則及穩(wěn)定社會秩序，在村民將農(nóng)村房屋出售予集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人，后該買受人將該房屋再次轉(zhuǎn)售予該集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的，應(yīng)否定原出賣人、后手出賣人的房屋返還懇求權(quán)。（2）我國法律并未承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性及無因性。連續(xù)的農(nóng)村房屋買賣合同宣告無效，原出賣人并未丟失對房屋的全部權(quán)及宅基地的運(yùn)用權(quán)。其可以基于《合同法》第58條之規(guī)定懇求原買受人返還財(cái)產(chǎn)，或基于物權(quán)返還懇求權(quán)懇求后手買受人返還房屋。但干脆向后手買受人主見返還房屋的，應(yīng)按占有（或善意占有或惡意占有）物返還確定相應(yīng)的返還責(zé)任。認(rèn)定原出賣人可以依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定向原買受人主見返還的依據(jù)是：原買受人雖然并未現(xiàn)實(shí)占有房屋，但該未現(xiàn)實(shí)占有并不構(gòu)成法律上的“不能返還”，從比較法的角度及我國其他處的立法來看，“不能返還”應(yīng)實(shí)行限縮性說明，即僅指客觀上不能返還，不包括主觀上不能返還。（3）后手買受人原則上不得依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，向原出賣人主見返還賠償損失，其僅可以依據(jù)占有人（或善意或惡意）主見相應(yīng)義務(wù)，如改良費(fèi)用（裝飾裝修）的償還，善意占有人對