2-.z臨泉縣白果樹文化旅游街項目建議書山水文化旅游投資**2014年6月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u目錄-2-第一章概況-4-1．背景-4-2.工程根本情況-7-3.白果樹文化旅游街區情況-8-第二章建立條件與場址選擇-9-1.地理位置-10-2.社會經濟概況-10-3.工程地質、氣象及水文-11-4.場址選擇-13-第三章臨泉縣旅游文化市場分析與需求預測-13-1.客源市場流量現狀分析-13-2.臨泉縣旅游市場分析-14-3.供應市場分析-16-4.近郊旅游市場開展現狀及趨勢分析-17-5.旅游市場預測分期-18-第四章環境保護-19-1.工程對環境的影響-19-2.環境保護措施-19-第五章工程建立方案-20-1.設計原則與依據-20-2.建立規模及內容-21-第六章工程投資估算及資金籌措-22-1.投資估算-22-2.工程管理模式-22-3.資金籌措-23-第七章工程經濟社會效益分析-23-1.工程經濟效益分析-23-2.社會效益分析-27-第八章風險分析-30-1.風險評估-30-2.風險防*對策-33-第九章初步可行性研究結論-36-第一章概況1．背景1.1政策背景黨的十八屆三中全會提出，要推動大中小城市和小城鎮協調開展、產業和城鎮融合開展，促進城鎮化和新農村建立協調推進，要建立低碳、綠色、智能、宜居、宜業的城市。同時更是戰略性再次提升文化地位，文化產業迎來開展黃金期，彰顯出文化的重要地位，說明文化事業和文化產業將迎來黃金開展期；目前我國文化產業開展仍處于初期階段，2012年文化產業法人單位增加值到達1.807萬億元，占GDP比重為3.48%，離支柱產業5%比重占比仍存在一定差距；從資本市場角度而言，目前文化旅游傳媒上市公司總市值近6000億元，占A股總市值比重僅為1.5%，后續仍存在較巨大增長空間〔美股迪士尼目前市值高達1200億美金〕。推動經濟社會開展，大力推進城鎮化建立，大力推進文化旅游產業的建立開展，根據**市人民政府批準的?臨泉縣城市總體規劃〔2009-2030〕?，臨泉縣開展策略為：宜居建立〔適應可持續開展的宜居、融合城鄉一體化的宜居、構建中心城區的宜居〕，生態營造〔打造**水廊道、培育綠色生態村，形成綠色空間構造，構建生態平安體系，加強環境保護，促進人與自然的和諧開展〕，文化彰顯〔加強歷史文化資源的保護與利用，重點凸顯姜尚故里、雜技之鄉的獨特魅力〕。其中產業開展戰略中重點引導產業文化產業和旅游業，旅游規劃開展目標為：立足皖西北，面向長三角，吸引全國、海外市場，以文化旅游和“鄉村田園〞休閑度假旅游為突破，提升臨泉在皖西北地區旅游體系中的地位，逐步把臨泉建立成為全國姜子牙文化休閑旅游的知名地點；**省民俗文化旅游基地；皖西北地區“鄉村田園〞農業旅游的示*區；**市城郊旅游的重要目的地。1.2工程建立的必要性1、可以進一步改善投資環境，提升城市品牌形象城市文化旅游產業不僅是城市存在和開展的重要根底，也是外商評價一個城市投資環境好壞的重要內容。一個城市的三產興旺，現代化程度就高，預示著城市有很大的開展潛力，這也將是吸引外商投資的一個重要方面。臨泉縣緊鄰**市，隨著**市城市輻射能力的增強，城市的進一步拓展，臨泉縣必定融入**大城市區，有利于臨泉縣進入更大的市場，參與地區內產業專業化分工協作的優越條件，開闊臨泉縣開展的視野，但是未來省直管縣或者是撤縣為市是全國開展的大趨勢，臨泉不僅是**的臨泉縣，未來立足點要更高更遠，作為一個名人輩出、歷史悠久，擁有230萬人口的全國第一大縣，臨泉小縣具有這樣的優勢、人才和資源，所以臨泉必須立足于自身的各種優勢開展特色經濟、文化旅游產業，參與世界經濟的全球化中，但目前臨泉縣存在一個整個皖北共性的問題，經濟開展模式、生態環境開展等模式均屬于粗放型，城市環境臟亂差，垃圾隨地都是，人民群眾素質普遍不高，亂扔垃圾、闖紅燈、酒駕現象仍然普遍。**區、潁上縣等地區的建立就屬于這種，投入了大量的人力財力，得到的就是一個粗放型的東西，整個城市缺乏了一種靈性。我們要打造什么樣的城市環境、什么樣的城市品位、提升什么樣的文化底蘊、樹立什么樣的城市品牌.**、**、皖南有很多這樣的縣城值得我們去學習,比方高淳在農村打造出的國際慢城、桐廬打造的精品綠化、**縣的文明創立等等。2、實施臨泉縣城總體規劃，實現城市現代化的需要城市文化旅游產業的興旺是人民生活水平提高，城市現代化開展的前提和重要標志。按照臨泉縣城總體規劃“拉開框架，完善功能，提升品位，繁榮經濟〞的開展思路，臨泉縣城市“十一五〞開展目標為“力爭把臨泉縣城建立成為皖西北次中心城市、豫皖邊界中等城市〞。“將城市規模由目前的6.6平方公里擴*到24平方公里，縣城人口到達30萬人〞。“十二五〞時期，圍繞“拉開框架、完善功能、打造精品〞的思路，大力實施“東擴、南進、西拓、北連〞的城市開展戰略，突出“姜尚故里、生態臨泉、豫皖商都、雜技之鄉〞的特色，在擴城、通路、活水、綠化、亮化、美化上狠下功夫，打造集“創業、休閑、購物、旅游〞為一體的現代工貿園林城市，形成輻射半徑100公里、人口1000萬的皖西北邊界中心城市。本工程力圖通過一期文化旅游街的開發，提升周邊環境質量、造就大量就業時機，尤其是在三產方面產生經濟效益，把臨泉縣的文化旅游產業帶動起來，完全契合本縣的十二五規劃目標，突出姜尚故里、生態臨泉，擴城〔以姜子牙文化公園為核心的生態旅游城〕、通路〔優化臨鮦路和周邊省道以及縣城的三邊三線整治〕、活水〔把流鞍河泉河水和一些小的水系更好溝通聯系增添活性動力〕、綠化〔打造沿河綠化景觀，成為城市居民的休閑場所〕、亮化〔展示夜間豐富多彩、層次清晰、特色鮮明的光形象，建成一些品位高、質量好、與城市形象相適應的光環境場所，可很好的襯托城市中心區域的莊重、親切、優雅的風格，使城市具有更強的時代感〕、美化〔突出北方唐宋建筑與南方水韻的完美結合〕。應該說臨泉縣城西這片土地不屬于根本農田，在撤除臨鮦路兩側原有居民老舊建筑的根底上開發開展，下一步利用周圍灘涂土地進展景觀改造，逐步的把姜子牙文化公園和白果樹周圍保護開發出來，形成一個城市名片，產生潁上“八里河公園〞、亳州“花戲樓〞、**“西湖〞一樣的效果。2.工程根本情況2.1區位、交通該工程位于皖豫交界處的臨泉縣，地處**省西北部，與周圍9個縣市接壤，東距****市65公里，西距****市110公里，北距****80公里，西南距****市150公里，有省道國道高速多條穿過臨泉全境，興旺的公路和密集的人口為自駕游帶來了開展商機。2.2人口及經濟開展水平城關鎮古城社區處于臨泉縣城關鎮西北部，西接*營鄉，北靠泉河，南北兩面緊臨流鞍河，轄區內有9個自然村，耕地面積1120畝，共有1998戶，居民6338人。古城社區屬于農村社區，該社區依靠地處臨泉縣城區位優勢，大力開展養殖業、特色種植業、食用菌栽培，豐富縣城居民的菜籃子。每畝大棚年收入10000余元，該社區還大力開展勞務輸出業，轉移勞動力500多人，實現農民人均年純收入2100元。該工程涉及古城社區局部土地，人口不多，周圍人均收入較低，急需擴大一些就業渠道增加居民收入。3.白果樹文化旅游街區情況3.1工程選址及工程定位臨泉縣白果樹文化旅游街工程位于臨泉縣城關鎮，以臨鮦路為中心，西至s204省道〔姜子牙文化公園〕，東至泉河大橋〔流水賓館〕，全長980米，距老縣政府僅500米，依托姜子牙文化公園和千年古樹白果樹〔銀杏〕、古沈子國遺跡，美麗的流鞍河環繞，地理優勢區域優勢交通優勢人口優勢明顯，結合臨泉的民風民俗風情特色、非物質文化遺產，建立成為以文化旅游產業為主的特色街區，并作為附近村民未來非農經濟主要支撐工程。未來以白果樹文化旅游街和白果樹、姜子牙文化公園、老丘堆為核心，逐步擴展建立，最終目標是打造一個皖豫兩省和皖北地區的著名旅游文化景點，景點為核心，古玩玉器、字畫雕刻、民俗民風類、非物質文化產品、拓展訓練、接待休閑為多翼配合市場，提升臨泉的文化內涵、歷史底蘊以及對外形象，打造城市品牌。方案一期建立文化旅游街，工程包括：2座綜合型大型商場集中影視娛樂購物休閑，文化旅游街主要是古玩玉器、字畫雕刻、民俗民風類、非物質文化產品專業市場。二期主要打造文化旅游街東西兩側的綠化水系景觀、重點是流鞍河流域的綠化、庭院、廣場、水系建立，目的是提供臨泉市民免費休閑的一個集散場所。三期主要是以白果樹為核心，建立幾條東西方向平行的特色街區，同時提升姜子牙文化公園的旅游產業，打造城市形象、樹立城市品牌。3.2初步技術經濟指標表1-1一期旅游文化街主要技術經濟指標表序號名稱單位數量1用地面積㎡400002建筑面積㎡100000其中㎡商鋪㎡60000綜合型商場㎡39000公共效勞設施㎡10003容積率2.54建筑密度%305建筑層數層4、6、326綠地率%357總投資萬元250008建立期年3第二章建立條件與場址選擇臨泉縣古稱寢丘，又稱沈丘，距今已有3000多年歷史，歷史上曾建有沈子國，是周文王第十子聃季載的封地，同時也是中國歷史名人姜子牙、蔡文姬的故里。該縣地處華東中原之間、黃淮海平原腹地，自古以來被稱為“梁宋吳楚之沖，齊魯汴洛之道〞，成為各類商品貨物、中西部資源和東部工業品東進西出的橋頭堡，南來北往的結合部。全縣轄31個鄉鎮和1個工業園區，人口230萬，其中城鎮人口30萬人，是全國著名的人口大縣和傳統的農業大縣。1.地理位置臨泉縣位于黃淮海平原南緣，淮河中游北岸，**省西北部，**市南部。南與**省淮濱、新蔡縣毗鄰，北與界首市及**省沈丘縣相連，西與**省平輿、項城縣交界，東與**市區及阜南縣接壤。地理坐標為東經114°52′—115°31′，北緯32°35′—33°08。南北長68千米，東西寬62千米。全縣總面積1818平方公里，占**省總面積的1.4%，耕地173.7萬畝。縣城位于縣域中部，距**市區60公里。2.社會經濟概況近年來，隨著各項改革的深入，臨泉縣緊緊圍繞“加快開展，富民強縣〞這一總體目標，加大投資力度，加快構造調整，經濟和社會各項事業都取得了長足開展。“十五〞期間，全縣生產部值年均增長6.3%，社會消費品零售總額年均增長6%，固定資產投資年均增長6.9%，在崗職工工資年均增長3.3%，農民人均純收入年均增長3.3%。“十一五〞期間，臨泉縣經濟開展取得了突破性進展。2007年全年實現生產總值69.4億元，比上年增長15.1%。全年財政收入2.7億元，比上年增長21.6%；全社會固定資產投資額19億元，比上年增長30.1%；金融機構年末存款余額90.3億元，比上年增長21.8%；社會消費品零售總額22.9億元，比上年增長17.4%；農民人均純收入2229元，比上年增長12.5%。3.工程地質、氣象及水文3.1地形、地貌、工程地質1、地質與巖性根據勘探資料，本區域為第四系所覆蓋，第四系地層總厚度約為130－147米，以下為深厚的第三系沉積物，其厚度約600－700米，下伏基巖主要為白堊及第三系地層。第三系的上部主要組成為細砂、中細砂、粘土和亞砂土，中下部主要為棕色、灰色結實結粘土與泥質細砂、中細砂二層。地質構成為第四紀近代沖積巖層，土質以粉砂土為主，局部粘土，地基承載力為8-20噸/平方米，大局部地區為12-15噸/平方米。2、地形、地貌本區域地形開闊、坦蕩，河網縱橫，地勢自西北向東南緩傾，坡降為1/7000－1/10000，海拔高程36～37m左右。3.2地震臨泉位于術和——五河斷裂、明龍大斷裂。亳州淮濱斷裂、老人集斷裂以及阜潁斷裂的中間地帶。國家地礦部劃定該地區屬于地震烈度6度，因此建筑須按7度設防。3.3氣象及水文1、氣象：臨泉縣地處黃淮海平原，屬暖溫帶半濕潤性季風氣候，季風明顯，四季清楚,氣候溫和,雨量適中，全年降雨量60～70％集中在6～9月份，光照充足，日照時間長，無霜期長，適合大豆、小麥、紅薯、棉花、水稻等多種水旱作物種植，蔬菜以生姜、大蔥、大蒜最為有名。氣象條件具體參數如下：常年風向：東風根本風壓：0.35KN/m2根本雪壓：0.4KN/m2最大凍結深度：13cm地下靜止水位：-1.5～-2.0m左右供電外線電壓：35kv年平均溫度：14.5極端最高溫度：41.4極端最低溫度：-20.4年平均降水量：850-900mm年平均無霜期：220天左右取暖計算溫度：-6夏季空調計算平均溫度：36冬季空調計算平均溫度：-9夏季空調計算的相對濕度：62％冬季空調計算的相對濕度：68％室外風速：冬季2.9m/s夏季：2.6m/s大氣壓：冬季768mmHg夏季：752mmHg2、水文地質臨泉縣境內大小河道縱橫交織，河溝稠密，主要河流有洪河、泉河、谷河、潤河、涎河、流鞍河及人工河—界南河、臨艾河等，其中泉河是本區最主要的河流，在臨泉境內設有楊橋閘，該河主要功能為灌溉、航運與泄洪。屬Ⅳ類功能區水域。臨泉縣自上第三紀以來的沉積了已河、湖相為主的巨厚松散地層、巖性主要為粘土、亞粘土、亞砂土、粉細砂。該區地下水屬沖積松散巖類孔隙水，屬中等富水區，具有分層構造，根據埋藏濃度及補給方式分為淺層地下水和深層地下水。〔1〕淺層水：該層水埋深淺，靜水位為幾米到幾十米不等，單井涌水量70-80m3/h，目前農灌主要取用這層水。水平徑流向由西北向東南；垂直向徑流以水面交替上升運動為主，向地下徑流緩慢。〔2〕深層水：根據深度可劃分為三個含水層，分別為150米以下，300米以下和400米左右，出水量90m3/h。水化學類型單一穩定，適于生活用水和工業用水。4.場址選擇4.1場址選擇的原則本工程建立選址應滿足以下根本原則：〔1〕符合臨泉縣城總體規劃的要求。〔2〕滿足工程建立運營和未來擴展的要求。〔3〕節約工程用地的原則。工程建立用地應因地制宜，科學布局，根本上為原有居民的七八十年代破舊建筑和局部灘涂用地。〔4〕節約和效益的原則，盡力做到降低建立投資，減少本錢，提高利潤。〔5〕平安方便的原則，有利于場區合理布置和平安運行。〔6〕有利于環境保護和生態，以人為本，減少對生態和環境的影響，有利于工程所在地的經濟和社會開展。〔7〕實事求是的原則，進展多個方案的科學比照和合理選擇。4.2場址選擇依據以上原則，經過多方案比選，本工程選取臨鮦路兩側老舊房屋為一期場址，西至s204繞城段，東至泉河橋，拆遷為工程的初期難題，經過初期對兩側居民的摸底調查，大家根本上迫切要求改變目前的環境生活面貌，積極配合拆遷工作。第三章 臨泉縣旅游文化市場分析與需求預測1.客源市場流量現狀分析姜子牙文化公園、白果樹、流鞍河景區目前主要以臨泉縣本地市民為主，游客游覽主要集中本縣縣域，游客主要是節假日自駕、公交出行集中、游玩時間相對較為分散,周圍沒有符合條件的接待場所。文化開展方面也沒有一個集中的上規模的場所，比方古玩玉器、字畫雕刻、民俗民風類、非物質文化產品集中市場。目前旅游者主要為在職工作者，出游方式為與家人或朋友組成小型隊為主；游客重復性游覽的欲望很強；總體消費力度比擬低；逗留時間較短，半數以上集中在1天內。由于目前姜子牙文化公園旅游休閑接待設施、旅游文化產品開發建立缺乏，能夠吸引游客參與并消費的旅游工程不多，為數不多的可消費旅游工程的游客花費偏低，旅游經濟效益遠遠低于旅游資源價值和旅游社會效益。2.臨泉縣旅游市場分析2.1臨泉縣旅游需求市場分析1、游客現狀分析外地游客：旅游資源很多，但是有一定知名度和品牌較少，對于外地人來說根本上就是沒有，很少有游客直接將臨泉縣作為旅游的目的地，有局部前往亳州、皖南、**等地的**游客會路過臨泉縣，但一般不會有人逗留本縣參觀。市民遠距離度假：本縣市民由于本市旅游產品及旅游工程開發較少，大多多前往**、**、**、、**等地休閑度假。距臨泉縣較近的有**西湖公園，有潁上八里河公園、亳州花戲樓等景點，其游客有20%來自臨泉縣。市民近郊休閑：臨泉縣的農家樂主要集中在稍遠的郊區，為本地市民提供簡單的生態體驗、喝茶打牌的娛樂活動，檔次不高，距離較遠，一般以家庭出行為主。2、產品需求偏好對城市近郊拓展運動工程調查顯示，市民興趣較高，隨著活動的驚險刺激度增加，除少數愛好者外，感興趣程度降低，但是每一個城市至少都需要一個。對城市商務休閑工程調查顯示，度假酒店、高爾夫練習場、保齡球、網球等較受歡送。對養生保健工程調查顯示，膳食養生、康體療養管比擬受歡送，對太極、瑜伽管興趣一般。對**、**等外地市場進展了調查，調查顯示，有30.5%的人對**等亞熱帶風情感興趣，23.4%的人對民族風情感興趣，18%的人對城市觀光感興趣。另外有一些人對多項感興趣，包括觀光和亞熱帶風情。說明外地人對自己地域內所不能體驗的旅游資源感興趣。3、臨泉縣印象分析我們對影響游客前往臨泉縣的因素做了調查。結果顯示，43%得人認為城市文化、旅游景點吸引力不夠，33%的人認為環境較差，15%的人認為地理位置較差、配套設施缺乏，另外有些人認為交通、人口素質、外界形象等問題同時制約前往臨泉縣旅游。小結目前游客群體以中青年為主，學歷層次中等偏上，臨泉本地游客以中等收入為主體，89.8%的人月收入在1000-4000之間，根本為中等收入，充分說明臨泉以及周邊縣市中青年人旅游意愿越來越強。他們是旅游市場的中堅力量，對本工程的檔次定位提供了有力的市場支撐。他們對真正的歷史文化觀光、民俗文化、商務休閑、拓展運動、非物質文化等工程類型較為感興趣。臨泉縣周邊縣市人多對兼顧家庭不同年齡成員的工程感興趣，出游方式以自駕車或包車為主，從結伴出游的關系構造來分析，同事、朋友、家庭是主要形式。家庭團體中一般有老人和小孩這兩個特殊的市場群體。消費者對于優美的環境，輕松的氣氛，有特色的傳統文化風情十分看重，大多數旅游消費者是因為歷史文化本身的風格產生旅游動機。3.供應市場分析3.1周邊旅游供應空間構造及其游客流向分析目前臨泉縣以及周邊市縣的旅游主要集中在長江以南或者黃河兩岸，而在距離臨泉縣較近的**、**、**等地旅游資源的數量不多，也比擬分散，沒有形成大規模的集中區域，最主要的是沒有規模型、集約型、品味型開發。3.2現狀分析豫南皖北城市空間局促而狹長，缺少休閑空間和旅游工程、文化集散地，具有一定開敞空間的低級旅游產品就能夠吸引大量本地游客。豫南皖北附近距離周邊旅游城市較遠，人口眾多、交通本錢高，因此對臨泉縣旅游產品的需求量較大，且重游率高。目前的姜子牙文化公園是市民周末主要休閑集中區，但是規劃區空間小不精細，缺乏配套設施和高檔次的管理維修保養。旅游文化產品構造、效勞模式單一，導致游客隨游覽次數的增多而滿意程度降低，客源就會大量流失。這就造就現在既沒有自己的特色，又不能滿足游客越來越高的消費要求，而且沒有多少經濟收益、財務效益、社會效益，無法為附近農民帶來更高的經濟收入，形成了一種惡性循環。由于目前臨泉縣旅游整體依然處于初始階段，無論是產品檔次、成熟度還是規*化程度都還不高，也沒有形成規模效應，很難適應目前蓬勃開展的旅游市場的需求。4.近郊旅游市場開展現狀及趨勢分析隨著人們的休閑意識的增強、出游能力的提高，人們對旅游產品的功能需求和對目的地的選擇均發生了很大的改變，總體上已從遠距離的觀光游覽轉向近距離的休閑游憩。國內旅游已出現跨區域的遠程觀光游覽向近距離的休閑度假轉化的趨勢，這是區域旅游開展階段從初級單一的觀光旅游活動向較高級的集觀光游覽、休閑和度假相結合進展整體提升的表現。我國大規模的城郊旅游開場于20世紀80年代后期，90年代中期實行的周末雙休制度以及后來推行的黃金周休假制度極大地推動了城郊旅游的開展。從最近幾年雙休日及黃金周旅游客源流向來看，國內旅游者舍遠求近、以城市郊區和周邊鄰近地區為旅游目的地的短途旅游(一般一日游或二日游)開場向規模化開展。隨著“**人游**〞、“**人游**〞活動的籌劃推廣以及該項富有創意的旅游活動方式在國內其他省市或城市的推廣，近程旅游休閑活動讓城市居民重新審視和發現了身邊的優勢資源，感受到城郊旅游的種種樂趣。根據全國假日辦近日發布的“十一〞黃金周假日旅游信息通報和主要旅游城市的旅游預報來看，各地開展的“本地游〞、“一日游或市郊游〞等十分火爆，城市周邊多種形式的散客旅游和小規模的團體旅游快速開展，城市郊區開發的主題公園、觀光農業園、垂釣園、自然游覽地、農家樂等工程成為旅游者最受喜愛的旅游產品之一，尤其是這種擁有歷史文化氣氛的公園。5.旅游市場預測分期人口和距離因素是影響旅游客流量的重要因素。由于距離阻抗作用，區域內的總人口與資源區之間，具有出游比例的衰減規律。美國有關研究說明，40英里半徑為郊游區，占出游率的60%；125英里半徑為周末景區，占出游率的30%，超過125英里的旅游占10%。我國屬于開展中國家，受可支配收入的限制，國內旅游流向以近地短程旅游為主，中程次之，遠地長線最少。尤其占城市居民絕對多數的工薪階層，一方面使其產生外出旅游愿望的原因逐漸增多，另一方面可供自由支配的收入和時間有限，這就使得他們傾向于選擇距離常駐地較近的旅游地去旅游。臨泉縣最大的客源市場是豫南皖北，能夠到達周末雙休游客到達一億。環境保護1.工程對環境的影響工程建立在施工期會產生一定的噪聲污染和揚塵，同時會排放一定的廢水、廢氣和建筑垃圾等。工程建成后產生的污染主要為生活污水、生活垃圾等。2.環境保護措施2.1施工期間環境保護措施：1、施工期廢氣污染控制措施：施工期間的料堆、土堆等應加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應及時清運，運輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚的措施；工地周圍用圍墻或防護圍護，減少揚塵對環境的影響；保持出入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚塵，并盡量減緩行駛速度。加強施工人員的環保教育，提高其環保素質，提倡文明施工。施工期噪聲污染控制措施：執行?建筑施工場界噪聲限值?〔GB12523-90)對各施工階段噪聲限值的要求。合理安排作業時間，高噪聲施工盡可能安排在晝夜時段，如需夜間施工，須提前向環境保護部門提出申請，或批準前方可在指定日期內進展。將施工現場的固定噪聲聲源，如攪拌機〔車〕、臨時加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能避開居民區。工地周圍設立圍護；固定運輸車輛出入線路，盡量避開居民區。3、施工廢水、建筑垃圾污染控制措施：施工期工地廢棄物應指定地點堆放并及時組織清運，以防止大雨時被地面徑流沖入下水道，流入水體。施工現場要嚴格規定排水去向，或安排簡易排水管道，嚴禁將污水遍地橫流；嚴禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導致周圍地區積水內澇。施工期清潔生產與綜合污染防治對策：用先進施工管理；采用預制裝配施工方案；采用先進的施工機械設備；采用優質、環保型的工程材料。在施工時，積極采用這5種對策，可將施工造成的影響減少并限定到較小*圍。通過上述有效的環境保護措施，工程的建立不會對環境造成較大影響，工程投入使用后，對環境有一定的影響，但影響處于可控*圍內。工程建立方案1.設計原則與依據旅游文化街區主要為字畫玉器、特色餐飲、酒吧茶吧、民族特色文化產品經營等。1.1設計原則1、執行國家有關工程建立的法律、法規，執行國家級地方現行有關標準和規*的要求。2、平安牢**則：嚴格執行工程建立標準，將平安放在首位，確保工程建立質量。3、功能合理原則：在滿足生產生活和合理交通路線的前提下，結合場地特點做到功能分區明晰，布局合理，管理方便，并符合國家和地方政府有關城市規劃、環境保護、平安衛生、消防、節能、綠化等方面的規*和要求。強調布局合理，人流、車流合理分開、公用線路和交通短捷、順暢。4、防震減災原則：建筑和環境應綜合采取抗震、防火、防洪、抗風雪和防雷擊等防災平安措施，確保人民平安，并能結合城市防災總體規劃需要。5、以人為本原則：注重環境設計，創造一個舒適宜人的生產、生活空間，并使整個工程建筑與周圍環境融合協調，形成景觀與綠色構筑的區域，充分展示現代化企業形象和企業的文化理念。6、因地制宜原則：充分利用地形、地貌、坡度等自然環境資源。在總體規劃前，應對全部場地進展精心調查，對自然資源調查清楚，根據具體位置的地形特點，精心組織建筑空間，到達既減少土石方量，又統一考慮日照、通風、防火、環境及道路、綠化等，并與自然地勢起伏一致，有機融入周圍整體環境。7、可持續開展原則：統一考慮，為未來生產開展考慮拓展的可能性。1.2設計依據2.建立規模及內容特色街區工程占地面積約40000平方米，建筑面積約100000平方米，樓層大局部6層、4層，2幢32層高層，其中：商鋪為4-6層建筑，綜合性商場為2幢32層建筑。特色街區工程主要含特色餐飲、文化產品、民俗產品、非物質文化遺產推介、茶吧、旅游商品展銷等。第六章工程投資估算及資金籌措1.投資估算表6-1主要建立工程投資額估算表序號分項名稱建筑面積〔㎡〕造價〔萬元〕工程內容1商鋪60000120002綜合性商場390008000影視、超市、酒店等3公共效勞設施10001000含公廁、醫療效勞站、停車場等4前期準備費2000含規劃設計、地勘等前期工作54000020006總計250002.工程管理模式第一種為對外招商融資，引進具備開發經歷的投資公司對工程進展開發建立，第二種由投資商和政府按照比例共同開發，這樣有利于后期工程的推進以及政府收益管理。工程建成后，從解決村民長期生產生活出路出發，由村上組織局部拆遷戶回購局部，回購面積控制在5000㎡-10000㎡之間，剩余局部產權屬投資商所有，為有效實現村民開展和景區建立共融共贏，確保工程未來盈利，建議委托有經營管理經歷的企業進展工程運營管理，主要管理運營模式可采取以下方式進展：1、采取租賃方式取得收益，村民也可在街區內承租物業進展經營，但必須符合相關業態并遵守、服從街區管理者的統一管理。2、村上拆遷戶回購局部可按市場原則直接返租給投資商，由投資商統一委托有經營管理經歷的公司進展管理。3、由政府和工程投資商協商一致后，公開對外招商，招入一家具備經營經歷的公司對工程進展統一管理，雙方按照持有物業的比例對收益進展分紅。3.資金籌措工程籌資渠道和籌資方式主要為：采用對外招商方式，資金由投資商自籌或者是政府以少局部資金和土地為資本與投資商合資開發，各自按比例控股。第七章工程經濟社會效益分析1.工程經濟效益分析1.1收回投資方式該工程可采用自主經營和房產銷售兩種方式收回工程投資。具體如下：1、自主經營方式。自主經營方式主要分為自主經營管理和租賃物業兩種方式。〔1〕自主經營管理。工程建成后，由投資商和政府共同委托有經營管理經歷的公司對工程進展經營管理，扣除支付給管理公司一定的管理費用和營業稅等費用后，通過取得的稅后經營收入，逐步收回投資。〔2〕租賃物業。投資商和政府共同將工程租賃給有管理經歷的公司進展經營，依靠收取租賃費用，逐步收回投資。2、房產銷售：銷售給外地和本地投資者，尤其招商一些品牌公司購置或者合作經營，主要以大型綜合性商業為主，如沃爾瑪、大潤發等，直接收回工程局部投資。為有效實現近郊村民開展和景區建立共融共贏，確保工程可持續開展，使村民獲得長期收益，建議采用自主經營方式對工程進展管理經營。1.2經營效益分析1、自主經營〔1〕自主經營管理①生產本錢估算A.職工工資預計固定職工400人，人年均工資及福利27000元，年工資福利共計1080萬元。B.行政辦公及燃料動力費172.8萬元。C.維護費1252.8萬元×1%=62.64萬元D.以上年均總本錢1315.44萬元②.收入估算工程收入主要指旅游接待收入：工程主要收入來源是門票、住宿、餐飲、娛樂、購物及其他收入，旅游文化街工程的近期、中期各年的旅游業總收入估算如表7—1所示。表7-1工程2014—2020年旅游業收入預測表年份2018201920202021202220232024游客量〔萬人次〕20202630343844預計人均旅游消費〔元〕120140170210260320550直接旅游總收入〔萬元〕240028004420630088401216024200按初步建成〔2018年〕接待旅游人次估算，接待收入2400萬元。〔2〕物業租賃按租賃方式，投資商和政府共同將工程租賃給專業的、有管理經歷的公司進展經營，只收取租金，租金暫按平均30元/㎡/月，面積約99000㎡，年收入約3564萬元。2、房產銷售結合房地產開發性質，對局部房產進展銷售：工程投資業主，將特色街區工程按照房地產開發模式，按均價5000元/㎡直接出售，按銷售面積約99000㎡，直接可收回投資25000萬元。1.3資金回收情況估算采取回收最慢的方式，即以自主經營為主要運作方式，因此只測算自主經營方式的資金回收情況。1、自主經營管理〔1〕支出：工程建立投入：25000萬元；其中：建成后，第一年管理費用約：1315.44萬元；〔2〕收入：建成后第一年〔2018年〕旅游業收入：2400萬元。表7-2工程建成后每年營業收入預測表年份游客量〔萬人次〕2023263034384460直接旅游總收入〔萬元〕24002800442063008840121602420033000管理費用支出〔萬元〕13151447159217501925211823302563營業收入〔萬元〕10851353282845496914100412187030437備注：〔1〕管理費用以第一年管理費為根底，按每年10%遞增測算。工程以旅游資源為主要經營要素，再加上資金、勞動力和管理者才能。盡管投入量不同，資金來源不一，經營利潤不同，但所有的資本均要生息，故設定利息率為7%，加上稅金、門票的資源構成、折舊、本錢等，共占營收的20～35%，勞動力本錢和管理費用在28～43%之間，利潤率在15～45%之間。綜合考慮營業稅、房產稅、營業初期投入等因素，預計工程建成后第6～7年可收回投資，且每年經營狀況良好。2、租賃方式按租賃方式，租賃給專業的經營公司經營，租金暫按平均30元/㎡/月，面積約99000㎡，年收入約3564萬元，扣除10%的稅金和管理費，第一年純收入約3207.6萬元，租金每年按10%遞增，預計工程建成后第9年可收回投資，投資回報期〔含建立期〕10～11年。表7-3工程2014—2020年租賃收入預測表年份租金〔萬元〕356439204312474352185739631369457639管理費用支出〔萬元〕357392431474522574631695764營業收入320735283881426946965165568162506875注：物業收入按租期10年內不變測算。2.社會效益分析2.1有利于臨泉縣近郊休閑旅游景區打造本工程是臨泉縣城市建立的一局部，也是新農村建立的一局部，該工程的實施有利于妥善解決姜子牙文化公園景區開發建立中村民安置以及農村可持續開展等問題，促進臨泉縣白果樹附近開發建立進程的穩步推進。2.2有利于推進新農村建立目標的實現?臨泉縣國民經濟和社會開展第十二個五年方案?要求按照推進城鄉經濟社會開展一體化要求，做好新農村建立規劃，推進轄區*圍內各村村民集中居住區建立。本工程的建立能夠有效引導生產要素流向城郊，帶動農村根底設施建立和生產開展，改善農村開展環境和村容村貌；能夠加快培養一批有文化、懂經營、會管理的新型農民，從而整體帶動農業生產水平、農民生活水平和鄉風文明水平的提高，推進社會主義新農村建立。2.3有利于促進農村生產開展開展旅游產業，尤其是開展城市周邊的近郊旅游產業，可以實現城市自愿支持農村開展，吸引城市的資金及人才向農村流動，且符合市場規律，真正的表達“城市反哺農村〞的方針。農村經濟開展，需要進展產業構造和產品構造的調整，形成高附加值的經濟產業。而旅游產業，是鄉村經濟中最具有附加值的產業。同時，旅游業能推進農村乃至全國的經濟構造調整和經濟增長方式轉變，提高農業的平均利潤率，實現“生產開展〞的目標。通過開展旅游文化產業，可以使農村自力更生，靠自身力量得到開展，進而減少國家對農村的扶持資金。同時，當地農民參與投資、經營旅游業，可增加其可支配收入，實現“生活寬裕〞的目標。2.4有利于農村城市文明的開展旅游文化業是效勞產業、是文化產業。沒有以游客為上帝的效勞精神，就難以獲得市場的認可，更不易獲得經濟的收益。因此，開展旅游文化產業，必然在市場的引導下，在現實的教育下，培養了農民市場經濟意識和效勞顧客的文明。市場是一所最好的學校，效勞教育將農民培養成文明衛生禮貌的公民。開展旅游文化業，大量的外來文化和先進思想帶入農村，可以迅速提高農民的文化水平，使農民承受先進思想，實現思想轉變，實現“鄉風文明〞的目標。2.5有利于打造農村整潔環境旅游對于環境衛生及整潔景觀的要求，將大大推動農村村容的改變，推動衛生條件的改善，推動環境治理，推動村莊整體建立的開展。最為重要的是，旅游休閑要求，村莊面貌不是千村一面，二是各具特色；旅游最求個性化、特色化、原生態文化根底、唯一性等等，都形成了旅游村莊的獨特面貌和村容，打破目前新農村建立中千村一面的最正確模式。可以說，開展文化旅游業，有利于農村、城郊、城市加快建立資源節約型、環境友好型社會，有利于保護資源和環境，促進農村科學規劃和根底設施建立，實現“村容整治〞的目標、實現三邊三線的要求。2.6有利于農業功能拓展和農村產業構造調整旅游文化業能夠融合一、二、三產業，將農村近郊從單一的食品保障功能向原料供應、就業增收、生態修養、觀光休閑、文化傳承等多功能拓展，帶動農產品加工業、鄉村旅游、效勞業、交通運輸、人文創意等相關產業的開展，滿足城鄉居民休閑消費需要，開辟了現代農業建立新途徑。2.7有利于城鄉一體化開展本工程以旅游文化產業為空間，以近郊農民為主體，以城市居民為客源，能夠實現“大農業〞與“大旅游〞的有機結合，使得城鄉互為資源、互為市場、互為環境，必將在加快城鄉經濟文化融合和三次產業聯動開展，縮小城鄉差異，加快城鄉一體化進程方面發揮重要作用。2.8有利于拉動經濟增長，擴大就業*圍擬建工程不僅直接拉動當地建筑業、建材業開展，也帶動了運輸業、金融業、效勞業等30多個相關產業開展。工程建立所需的相關裝飾材料能直接帶來材料行業的開展。同時，也為從事建筑施工、餐飲、住宿效勞行業等方面的人員提供就業時機，擴大就業*圍。對解決農村剩余勞動力，增加農民收入都具有重要作用。2.9有利于提升城市形象，打造城市品牌最重要的是改變臨泉縣在周邊縣市、相鄰省份乃至全國的形象，改善周邊環境，為臨泉縣成為全國生態縣城、園林縣城、旅游縣城做出一份奉獻，打造成為一*城市名片。第八章風險分析1.風險評估白果樹旅游文化街工程的投資建立過程和營運過程中，需要大量的資金投入，同時在工程建立完成后，也會面臨各種各樣的風險。作為投資者，必須清楚投資工程的風險所在，才能更好地進展投資決策與投資運作，在投資和決策中對風險進展有效的控制，這樣能夠客觀地分析工程風險程度，大大減少投資失敗的可能性。根據本建立工程的特點，我們將工程投資建立過程中的風險分為五類：管理風險、技術風險、金融風險、工程建立施工操作風險、政策與環境風險。1.1管理風險1、戰略風險是指工程高層管理者的指導方針、戰略思想有誤或不連貫等對工程所造成的不良后果。由于它是一種方向性的失誤或錯誤，因此這種風險對工程造成的影響是重大的。目前該工程的戰略定位符合國家十二五開展規劃、**省大力開展旅游文化產業以及臨泉縣旅游開展戰略的要求，戰略風險沒有。2、環境調查預測風險是指工程的環境調查不全面、不準確，從而導致預測錯誤而給工程帶來的風險，目前工程是提升城市綠化空間，風險很小。3、決策風險是指工程的決策者，在作與工程有關的決策時所犯錯誤給工程帶來的損失。4、工程的規劃與方案是工程正常實施的有力保障，如果由于管理層對工程的規劃或方案不周，同樣可以給工程帶來一定的風險。5、實施控制風險是指在在工程實施過程中由于工程的控制措施不到位、控制手段不得力等原因給工程造成的風險。1.2技術風險白果樹旅游文化街工程的建立所需技術已經相當成熟，風險很小。1.3金融風險本工程投資較大，由于資金具有很大的時間價值和時機本錢，如果在資金投入后，金融市場出現意外的變動，就會導致企業大量資金的積壓和流失，給企業帶來很大的風險。在旅游建立工程中影響金融風險的因素包括以下方面:1、利率變動情況。在工程投資過程中，利率的變動會對財務的折現產生影響。2、投資基準收益率變動情況。行業投資基準收益率的標準直接影響到工程的決策，如果工程開展后行業的基準收益率發生波動，則決策就會受到影響。3、物價變動風險。從總投資額的構成可以看出，物價指數是否平穩關系到各種費用價算準確與否，如果經濟形勢波動很大，物價飛漲，決策者很難對總投資額做出準確估算，其結果必然帶來投資的巨大風險。4、營運過程中的財務風險。工程建成后現金流入是否穩定，對工程投資收益將產生巨大影響，而營運中的現金流入受到諸多因素的影響，只有通過對相關因素的變化情況分析，才能做出有利的決策。5、融資風險。大型投資工程投資額巨大，資金籌措困難是經常遇到的重大風險，如果建立和運行過程中出現資金問題，還有可能引發其他一系列風險，所以分析和決策時必須對這一問題充分重視。1.4工程建立施工操作風險施工操作風險，它是指工程實施*些環節過程中，由于操作者自身專業技能、職業道德水平的限制所造成的風險。1.5政策與環境風險1、國家宏觀經濟環境。旅游產業具有一定的派生性，是其他生產方式的輔助，因此工程的