封面1設計提綱1工作回顧2規劃設計研究3項目發展態勢及總體開發定位4規劃設計方案5建筑意向6項目商業專題研究7項目投資效益及土地價值分析8首期開發設想21工作回顧3工作回顧方案競賽總體布局+多方案比較優選方案深化中標方案深化規劃設計方案深化研究+項目總體開發研究規劃設計方案成果匯報+商業規劃及招商銷售策劃研究+投資效益及土地價值分析42規劃設計研究5規劃設計研究提綱規劃設計研究之項目背景多視角研究現狀分析規劃關鍵因素6項目背景規劃設計研究之返回規劃研究設計提綱位置項目總用地91.32公頃位于武漢東西湖區，吳家山老城區內，毗鄰國家級臺商投資開發區、東西湖生態保護區。地塊交通便捷，南面為城市快速干線金山大道，東面為城市主干道張柏路，北面為城市次干道啤磚路，與規劃的輕軌交通終點站距離1.5公里。地塊西面為風景秀美的黃獅海湖，地塊整體地勢平坦。7項目背景規劃設計研究之返回規劃研究設計提綱總體形象定位不僅限于一般意義上的大社區的開發建設，同時承擔部分區域中心的功能，是區域城市發展的新的標志。項目定位“具城西商業中心區功能”的，以開發中高檔健康住宅為主，聚商業、文化、餐飲、休閑、娛樂、辦公、居住為一體的大型多功能居住社區。8多視角研究規劃設計研究之返回規劃研究設計提綱規劃目的：宏觀的角度理解項目，挖掘項目本質。9視角一城市背景規劃設計研究之返回規劃研究設計提綱面積

面積8476平方公里，人口837萬，其中城區人口600多萬。全市現轄9個城區，4個郊區。地理條件

武漢是湖北省省會，華中地區最大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區交匯，將武漢市區一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽。對外交通

武漢是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經濟地理的核心位置。經濟發展

2003年武漢市國民經濟穩步增長，全市生產總值達到1662.4億元，按可比價格計算，比2002年增長12.1%。10視角二城城市總總體規劃回回顧規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱城市發展戰戰略遵循“舊舊城更新新、新區拓拓展、軸線線推進、均均衡發展””的戰戰略，沿主主城重要出出口通道構構筑西南、、西向、北北向、東向向、南向、、五條城市市空間發展展軸，將主主城與各遠遠城區聯為為一體，共共同發展。。用地布局調整城市地地區的功能能結構、優優化主城漢漢口、漢陽陽、武昌三三鎮的空間間布局，促促進三鎮的的均衡協調調發展。交通發展以加快建設設綜合性城城市交通體體系為目標標，實施交交通可持續續發展戰略略。生態環境實現城鄉綠綠化一體化化、凸現自自然山水和和地域特色色、突出生生態優先和和生態安全全、強調因因地制宜和和可操作性性。城市定位湖北省省會會，我國中中部重要的的中心城市市，全國重重要的工業業基地和交交通、通訊訊樞紐。11視角三區區域規規劃目標（（區域分析析圖）規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱吳家山鎮位于武漢市市西郊，緊緊臨規劃主主城區，，是武漢市市的重要城城鎮之一。。東西湖區的政治、經經濟、文化化中心，以以農副產品品加工業為為主的經濟濟技術發展展區。是武漢市的的交通樞紐之之一和發展高附附加值加工工業的綜合性重點點城鎮。12視角四項項目開開發定位研研究回顧規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱具城西商業業中心區功功能的大型多功能能居住社區區。武漢生態新城的中央核心區區。建立汽車時時代理想的的花園新城（遠離大城城市喧囂/生活便利利）建立全新的的生活區域域，倡導全新的生活活理念和模模式提升城市總總體功能（一流居住住區+綜合合性商業））沿海.蔚藍藍理想城13視角五規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱對設計任務務書的解讀讀對技術指標標的理解建筑面積分分配居住135萬平方米米(含住宅及及教育、公公共配套)商業服務11萬平方方米居住社區+區域商業中中心關鍵詞關鍵因素公共建筑空空間布點及及組織居住人口：：約4萬人人。14用地現狀分分析規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱用地現狀分分析1)場場地內部用用地平整，，利于開發發2)臨臨黃獅海湖湖景觀資源源較好3)內內部有高壓壓線及啤酒酒廠供水管管線穿過，，對景觀及工工程施工有有一定的影影響。15基地現狀分分析規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱基地現狀分分析16現狀分析規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱基地現狀分分析17開發機遇及及挑戰規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱項目開發機機遇位于東西湖湖、吳家山山地區，交交通條件優優越。位于工業區區與居住區區結合處，，擁有多元元化的地產產開發市場場。是市區居住住功能的外外延承擔區域商商業中心的的職能大盤的發展展機遇城市運營商商角色，為為城市開發發做貢獻長期開發運運營對社會服務務與負責建立完善的的公建配套套設施完善的物業業管理/物物業服務建立城市開開發商品牌牌18開發機遇及及挑戰規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱項目開發挑挑戰項目東、北北兩側為工工業區，工工業區整體體形象欠佳佳。項目地塊內內部有高壓壓走廊及啤啤酒廠專用用供水管線線穿過，對對項目發展展構成一定定影響。項目地塊中中有飛地將將地塊與黃黃獅海湖相相分隔，使使項目的整整體發展出出現瓶頸。。發展內容的的挑戰潛在客戶群群體類型社區發展模模式土地價值觀觀（物業選選址與布置置）商業開發的的策略與空空間布局居住社區各各個地塊的的關系（高高密度發展展與中、低低密度發展展）教育配套設設施要求與城市交通通的銜接19規劃關鍵因因素規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱項目角色成為武漢市市的新城發發展的典范范。城市形象將繼承和發發展城市文文脈，營造造一個怡人人的現代化化社區環境境發展驅動力力經濟層面配合吳家山山的“東西西湖區的政政治、經濟濟、文化中中心”的發發展策略，，推動地區區的整體發發展。社會層面形成綜合多多元社區，，提供多種種住宅形式式與生活方方式。環境層面豐富的生態態環境，將將創造一個個高品質的的生活環境境。20規劃關鍵因因素規劃設計研研究之返回規劃研研究設計提提綱空間結構形成混合土土地利用模模式，以實實現更好的的分期，及及具有活力力的、豐富富的土地開開發形式。。景觀系統聯系城市綠綠地與水環環境，為居居住者提供供一個怡人人的生活環環境。分期開發提供較為全全面的配套套設施，各各分期開發發階段包括括住宅、商商業、公共共服務、教教育等功能能。以保障障各期開發發的可操作作性。213項目發發展態勢及及總體開發發定位22項目商業發發展背景分分析從城市發展展的角度未來五年武武漢市社會會消費品零零售總額年年均增幅將將為9—10%左右商圈的分級級多中心化化發展趨勢勢,1230結構產業新城是是商業擴展展、聚集的的主方向市級商業副中心（區域商業中心）市級商業中心中心商業區本項目用地武漢中國光谷武漢高新開發區

武漢經濟開發區

東西湖開發區

23前期回顧都市旅游業房地產業教育產業休閑產業沿海·蔚藍理想城養老保健產業商業項目主題概概念及形象象定位24商業發展目目標與定位位滿足居住商商服需要，，合理布局局社區商網網以滿足社區區商業服務務配套為基基礎，分期期開發鄰里里中心、組組團商業，，形成居住住與社區商商業的和諧諧共生與協協調促進。。完善提升老老城功能，，集中營造造新城商圈圈以建設區域域商業中心心為中長期期目標，提提升吳家山山的城市功功能和形象象，奠定本本項目作為為漢口生態態新城形象象示范區和和客廳的標標志地位。。突出生態休休閑特色，，復合都市市旅游商業業以營造有特特色的主題題休閑旅游游空間為長長期發展動動力，吸引引武漢市及及周邊地區區的休閑娛娛樂、商務務商貿的聚聚集，進而而帶動居住住與商業的的長期可持持續發展。。武漢復合型型商業群落落吳家山山區域形象象商圈25商業研究框框架目標、作用用業態構成、、規模空間形態運營模式商業發展目標與定位商業開發定量分析規劃指標法市場吸納法各類商業、業態、業種能級、類型分析業態適配性分析空間布局形態適配性分析運營模式適配性分析商業開發定性分析26項目商業功功能的有機機組合超廣域型都市休閑商業帶目標作用：提升區域價值和形象主要業態：酒店餐飲、娛樂文化觀光休閑等特色商業空間形態：沿湖帶狀散點或組團型布局廣域型區域商業中心目標作用：奠定區域中心功能和地位主要業態：購物中心、大型超市、專營店、工廠直中心等空間形態：在項目南部沿金山大道集中板塊型布局社區型特色商業街目標作用：滿足社區及區域居民的生活服務和文化休閑娛樂需求主要業態：時尚商業、教育文化、體育運動、餐飲娛樂、健康保健等特色商業服務空間形態：主要街道或節點沿街型布局鄰里型組團商業網點目標作用：滿足組團內日雜生活需要主要業態：便利店、雜食店等空間形態：組團內散點型或沿街型布局274規劃設設計方案28鳥瞰圖一規劃設計方方案之29鳥瞰圖二規劃設計方方案之30總平面圖規劃設計方方案之31土地利用規規劃圖規劃設計方方案之32規劃結構圖圖規劃設計方方案之33地塊編號圖圖規劃設計方方案之34公共設施配配套圖規劃設計方方案之35區域道路系系統圖規劃設計方方案之36道路剖面圖圖規劃設計方方案之37交通組織分分析公共交交通規劃設計方方案之38豎向設計分分析規劃設計方方案之39消防道路系系統分析規劃設計方方案之40地下空間利利用及停車車系統分析析規劃設計方方案之41分期開發規規劃規劃設計方方案之42物業管理方方式分析規劃設計方方案之43經濟技術指指標規劃設計方方案之44體塊鳥瞰規劃設計方案案之45體塊鳥瞰規劃設計方案案之46空間布局及體體量分析規劃設計方案案之47建筑朝向布局局示意圖規劃設計方案案之48天際線示意圖圖規劃設計方案案之49綠化景觀分析析規劃設計方案案之50視廊分析規劃設計方案案之51公共交往空間間分析研究規劃設計方案案之52主要節點平面面及透視規劃設計方案案之53主要節點平面面及透視規劃設計方案案之54主要節點平面面及透視規劃設計方案案之55主要節點平面面及透視規劃設計方案案之56主要節點平面面及透視規劃設計方案案之57主要節點平面面及透視規劃設計方案案之58主要節點平面面及透視規劃設計方案案之595建筑意向向60多層住宅意向向建筑意向之61聯排別墅意向向建筑意向之62小高層住宅意意向建筑意向之63高層住宅意向向建筑意向之646項目商業業專題研究65商業需解決的的幾個核心問問題如何實現商業投資的價值最最大化？怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？如何根據功能能定位組合業業態，實現旺場經營營？如何滾動開展展商鋪的招商商和銷售？住宅和商業如如何互動共同同促進價值提提升？項目商業專題題研究之66如何實現商業業投資開發價價值最大化？？市級商業副中心（區域商業中心）市級商業中心中心商業區本項目用地武漢中國光谷武漢高新開發區

武漢經濟開發區

東西湖開發區

成立圈以人為本，考慮人流走向、使用頻率，人口規模效益，在服務半徑內設置商業配套；社區多層次的消費需求和不同消費人群的需要。飽和圈考慮商業中心經營的需要,分析商業圈層的消費發展潛力。吸引圈整合“購物、生活、娛樂休閑等功能，成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所。項目商業專題題研究之67宏觀分析行業分析SWOT分析項目條件項目商圈消市場費市場者消費群體定位定位依據定位策略區社業態分布目標客戶功能業態產品空間配比招商策略銷售策略經營管理建議可行性分析結論BCT市場趨勢項目商業投資開發發的研究框架架項目商業專題題研究之如何實現商業業投資開發價價值最大化？？68單核結構啞鈴型雙核結結構復線型雙核結結構團塊式雙核、、多核結構怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發

？項目商業專題題研究之69雙核引力帶狀結構圈層覆蓋能級互補商業體系的雙核圈層結構構引力模式項目商業專題題研究之怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？70開發分期圖

ⅠⅡⅢⅣ

Ⅴ

ⅣⅡⅢ3A.3B3CⅥ項目商業專題題研究之怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？71首期商業商業能級商業開發區域商業啟動的依據區級商業中心餐飲旗艦店啟動特色餐飲，大型會所、休閑中心便于吸引周邊中高層次客戶，帶旺人氣；樹立早期大盤氣質和形象；也利于將來大盤的消費配套。內街式商業街的啟動除滿足一期社區生活配套的需求外，可兼顧周邊的消費需求。大型會所/休閑中心社區商業配套內街式商業街/社區生活廣場部分項目商業專題題研究之怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？72二期商業商業能級開發區域商業啟動的依據區級商業中心3A區域：美居中心3B區域精品天地摩登天地麗人坊夢幻影城+美食城主力超市借助首期的商業鋪墊，本期啟動主力超市、女性購物區的招商，重點在于樹立區級商業中心的第一個“生活購物消費核心”，便于進一步吸引周邊家庭消費的客戶，帶旺人氣；進一步豐滿大盤的氣質和形象；滿足大盤和周邊的日用生活和流行消費的配套。通過美居中心，強化在家庭裝修、裝飾布置的一站式購物功能。都市生活廣場的啟動可充分滿足社區開發中生活配套的需求。社區商業配套社區生活廣場項目商業專題題研究之怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？73三期商業商業能級商業開發區域（業態）商業啟動的依據區級商業中心3C區域東方名店城動感地帶情景式主題餐廳卡通娛樂城主力百貨前兩期的商業在滿足日用消費和女性特色購物之后，本期招商重點在于樹立區級商業中心的更高一檔次的消費核心——啟動“品牌購物”招商，成為本項目區級商業中心的高端支撐；進一步豐滿大盤的氣質和形象；滿足大盤和周邊的高檔品牌消費的配套。社區生活空間的啟動可充分滿足社區開發中深層次的生活、居住、工作、學習的需求。社區生活配套社區生活空間：生活超市、運動館圖書館、文化活動中心、美式后街項目商業專題題研究之怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？74四期商業商業能級商業開發區域（業態）商業啟動的依據區級商業中心主題專業市場/酒店式公寓的商務會所（公共配套）主題專業市場將根據商業板塊發展的補充需要選擇業種，以強化區級商業中心的商業主題業態的輻射功能，如選擇家電數碼港；酒店式公寓和商務會所實現工作和商務休閑的配套。文化活動中心做為主要面向青年、中老年人的活動空間配套。通過以上不同功能的業態開發，豐富內、外層次多元化的居家、生活、商務、休閑等服務配套需求。社區生活配套文化活動中心（公共配套）項目商業專題題研究之怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？75五期商業商業能級商業開發區域（業態）商業啟動的依據社區商業配套社區休閑空間：地中海主題風情街/藝術沙龍

社區休閑空間的啟動可充分滿足社區居民在休閑中享受自然、享受交流、追求生活品位的需求。

休閑街/休閑會所項目商業專題題研究之怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？76六期商業商業能級商業開發區域商業啟動的依據社區商業配套城市生活空間：家居生活街生活超市家居生活街、生活超市的啟動可充分滿足第六期社區居民日用生活配套的需求，提升居住品質。項目商業專題題研究之怎樣根據商業業生長規律合合理分期開發發？77商品交易體系觀光游樂體系文娛康樂體系觀光游樂體系餐飲休閑體系商務居住體系商品交易體系商品交易體系如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？項目商業專題題研究之功能分布圖78業態分布圖區級商業中心．Livingmall．美居中心．酒店/會所．餐飲旗艦店．休閑中心．內街式商業街．異國美食風情街．主題專業市場．夏威夷風情街10．夏威夷度假酒店11．夏威夷休閑灣社區生活廣場1．生活超市2．家居生活街社區休閑空間1．地中海主題風情街2．藝術沙龍/培訓基地3．休閑街/休閑會所社區生活空間1．運動館/圖書館2．文化活動中心3．美式后街4．醫院診所5．Marketplace6．家居生活街項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？79商業業態總體體構成表區域功能主要業態面積備注

區域商業中心配套Livingmall購物中心主力超市區+專賣店28000

主力百貨區+專賣店30000

美居中心8000

辦公商務酒店公寓、會所30000公共配套餐飲服務餐飲旗艦店6000

生活配套主題專業店8000

內街式商業街2000

休閑娛樂休閑中心6000

夏威夷風情街1000（飛地）夏威夷度假酒店12000（飛地）夏威夷休閑灣1000（飛地）商業面積合計88000

社區生活配套

社區生活空間文化活動中心2000公共配套運動館3500公共配套圖書館2000公共配套美式后街3000

生活超市+生活街1400

社區生活廣場Marketplace超市500

家居生活街4000

社區休閑空間地中海主題風情街3000

藝術沙龍/培訓基地2000

休閑街2500

商業面積合計16400

商業面積總計104400項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？80區級商業中心心業態組成圖圖美居中心LivingmallLivingmall主題專業市場美食中心休閑中心內街式商業街車場公寓/會所夏威夷休閑港灣夏威夷風情街夏威夷假日酒店3A3B3C項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？81TCL電子科技形象象館或國美、蘇寧寧等大型電器數碼專業業市場經營主題

建筑面積配比（㎡）業種構成

內街式商業街2000家居裝飾用品、品牌服裝、書店、美容美發、干洗店、數碼沖印店、便利店等餐飲特色店、銀行、餐廳、水果店、食店大型會所、休閑中心6000先期作為銷售中心、健身中心、美容中心正常運作時作為洗浴中心、保健中心、KTV等

餐飲旗艦店6000主題專業市場8000

國內大型特色色餐飲，如三五醇、太太子、湖錦、南海漁漁村等主題專業市場美食中心休閑中心內街式商業街3A3B3C項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？區級商業中心心業態82業態分布建筑面積配比（㎡）業種構成酒店式公寓、會所

23000公寓商住區、城市會客室、會議室等夏威夷風情街

1000旅游用品、裝飾品、品牌服裝、飲食、休閑吧、生活日用品店等夏威夷假日酒店

12000

客房、鐘點房、中西餐廳、會議廳、健身中心、美容中心、SPA館等

夏威夷休閑港灣

1000

游艇俱樂部、酒吧、雪茄吧、水岸高爾夫揮桿場等

公寓/會所夏威夷休閑港灣夏威夷風情街夏威夷假日酒店區級商業中心心業態項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？83LIVINGMALL生活廣場（3A、3B）樓層功能命名建筑面積（㎡）經營范圍1精品天地＋主力店（超市）7000國際、國內品牌服裝、流行服裝（偏女性）、精品、飾品、美容化妝品、眼鏡、皮鞋皮具、洋快餐；

超市：生鮮和熟食品、果品、干貨、糖煙酒等2主力店（超市）7000

超市：家居日化用品、飾品、小家電等洋快餐3生活天地7000設計師天地、休閑服裝、家居裝飾用品、床上用品、咖啡休閑吧、彩妝、美容保健中心

4卡通娛樂城+美食城7000迷你影院、各地風味美食店商業合計28000㎡3A3B3CLivingmall美居中心4美居中心8000家具、家裝、家飾品等家庭用品項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？84樓層業態分布建筑面積（㎡）業種構成1東方名店城＋主力店（百貨）6000國際、國內品牌服裝、精品、飾品、珠寶首飾、鐘表、眼鏡、皮具、服裝、服飾、禮品等

2白領世界+主力店（百貨）6000

國際、國內流行服裝、職業裝、皮鞋、配飾等

3青春地帶＋主力店（百貨）6000休閑服裝、服飾用品等

4動感地帶＋主力店（百貨）6000文體用品、體育運動服飾、冷飲、水果撈5情景式主題餐廳+夢幻影城6000集餐飲、咖啡、奶茶、茶藝等中西文化于一體的休閑餐廳、卡通主題餐廳；卡通玩具、卡通文化用品、兒童服飾、母嬰系列、游樂天地

商業合計30000㎡LIVINGMALL生活廣場（3C）3A3B3CLivingmall項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？85社區商業業態態組成圖家居生活街、生活超市運動館診所圖書館文娛活動中心美式后街家居生活街、生活超市地中海主題風情街藝術沙龍項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？86業態分布面積業種構成家居生活街/生活超市

1400

裝飾用品、小家電、經營生鮮食品、蔬菜、水果、日用百貨等美式后街

3000

文具、玩具、體育用品、音像店、休閑或運動服裝店、小飾品店、禮品店等

運動館（公共配套）

3500

游泳池、健身中心、籃球館等

圖書館（公共配套）

2000

書店、閱覽休閑中心、借書店、網吧

文化活動中心（公共配套）

2000

棋牌娛樂室、歌房、展廳

家居生活街、生活超市運動館診所圖書館文娛活動中心美式后街社區生活空間間項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？87社區生活廣場

社區休閑空間

生活超市家居生活街地中海主題風情街藝術沙龍休閑會所休閑街業態分布面積業種構成休閑會所休閑街

2500便利店、活動室、娛樂室等

地中海主題風情街

2000

主要經營異國風情酒吧、咖啡店、高檔休閑用品店等藝術沙龍

2000

城市會客室、藝術展廳、少兒藝術培訓基地等

生活超市/家居生活街

4500街道辦、儲蓄所、社區服務中心、日雜百貨、生活用品等

項目商業專題題研究之如何根據功能能定位組合業業態實現旺場場經營？88招商運作方式式項目背景分析：項目商業區位項目功能配套項目業態組合項目開發分期商業資源盤點：國際商業品牌國內行業品牌本地經營商家

市場分析階段招商策略目標商家招商政策目標區域主力客戶招商分期策略制定階段招商執行招商隊伍管理制度工作流程推廣執行策略執行階段項目商業專題題研