房產測繪學習材料第一篇

廈門房產測繪涉及相關房屋建筑構造概述

1、

房屋的建筑類型

按用途分類分為以下幾種

①

居住建筑

住宅、宿舍，主要供人們生活起居，分為單層、多層（4－7層），小高層（8層以上、25米以下）和高層建筑（25M以上為高層）②辦公樓建筑

主要供政府機關、企事業單位等辦理工作的房屋

也有多、高層等區別③教學建筑④文化娛樂建筑⑤體育類建筑⑥商業建筑

主要供人們做商品交易的建筑場所，如商場、貿易市場、自選市場、飯店、飲食店以及相配套的貨倉、冷凍庫等⑦旅游建筑⑧醫療建筑⑨交通、郵電類建筑⑩工業建筑、其他建筑等

房產測繪過程中的房屋用途描述我們一般分為整幢房屋的用途描述與單個產權單元的用途描述，按幢一般我們羅列主要用途，按單元則相應的根據圖紙及甲方、設計方提供的材料確定，實測過程中一般按工程規劃許可證規定或規劃許可的平面圖上注記的用途書寫

2、

建筑物的結構類型和材料分類

①

磚木結構

房產測繪也稱磚木結構，一般為磚石維護，木骨架承重、做頂。

②

磚混結構

房產測繪稱混合結構

磚墻、磚柱受豎向承重，鋼筋混凝土做樓板，梁、屋架等橫向構建搭在墻、柱上。

③

鋼筋混凝土結構

簡稱鋼混結構或砼結構

房產測繪稱鋼混結構，竣工測量稱砼結構，該類房屋主要構件全部由鋼筋混凝土構成，有明顯的柱體。區分混合與鋼混結構，主要是看有無柱體及承重是否能整體傳遞。

④

鋼結構

房產測繪也稱鋼結構，一般為型鋼構造建成

有些鋼結構的房屋，底層有高度1.5米左右的鋼筋混凝土墻體，這個不作為房屋結構的劃分依據。

房屋分類一般用到的是以上兩種分類，其他還有按建筑物承重受力方式分類、建筑物層次分類等，有興趣的可以看看

房產測繪的主要基本概念

房屋層相關：房屋總層數、自然層數，地下層數、地上層數、層次、地下室（－1層等），半地下室、底層（架空層、一層）、夾層、躍層（樓中樓）、悶頂層、裙樓、主樓（塔樓）、結構轉換層、避難層、標準層、設備層（技術層）層次、錯層、名義層、實際層等；

房屋墻相關：外墻、外半墻、內半墻、隔（分）戶墻、共墻、自墻、借墻、山墻、剪力墻、承重墻、維護墻、幕墻、維護性幕墻、主墻、女兒墻等；

房屋結構部位相關：門棟、臥室、廚房、衛生間、儲藏間、各類井、各類配電間、消控間等、單元、陽臺、封閉陽臺、半封閉陽臺、門廊、門斗、挑廊、走廊、檐廊、過道、門廳、樓梯間、電梯間、走道、柱廊、騎樓、挑樓、消防通道、人行通道、斜坡道、人防專有部位、人防區、非人防區、車道、車位、車庫、子母車位、連廊、架空通廊、曬臺、露臺、退臺、室外樓梯、天面、雨棚、公共開發式空間、凸窗、落地式凸窗、步入式凸窗、柱、承重柱、裝飾柱、百葉窗、外掛等

面積相關：建筑面積、套內面積、使用面積、凈空面積、公共（共有）建筑面積、計容面積、單列面積、產權面積、房產面積、占地面積、建設用地面積、道路用地面積、用地面積、幢總建筑面積、單體面積、總占地面積、項目總建筑面積、共用地面積、層面積、宗地面積、分攤用地面積等

產權相關：權屬、權屬人、產權、產權人、權屬（界）線、產籍、主體產權、按層辦產權、按幢辦產權、單一產權、多產權、共有

圖紙相關：施工圖、經規劃審批的施工圖（分層平面圖）、人防圖（戰時平面圖）、平時平面圖、藍圖、總平（面）圖、用地現狀數字地形圖、草圖、層圖、戶圖、單線圖、雙線圖、軸線

面積測算相關：報規劃預算、銷售預算、產權面積測算、變更測量、分割測量、分攤、協議分攤、多級分攤、單列、修正、分配、建筑面積分類、分期測量

草圖相關：雙線、實線、虛線、內墻線、外墻線、中線（權屬界線）、邊長注記、墻厚注記、功能（用途）注記、門牌戶室號（包括公共部位代碼）注記、開門、樓名注記、層名注記、分攤原則注記、特殊用途說明、層高注記、柱線

層圖相關：實線、虛線、權屬線、單線、門牌戶室號注記、特殊功能注記、公共區域功能代碼注記、陽臺代碼注記

報表相關：土地、房屋面積測算匯總表、地上地下建筑面積分類統計表、說明表、宗地信息表、項目信息表、幢信息表、層信息表、戶室信息表、分攤情況說明表、產籍調查表、成果報告、最終驗收書、公建說明表、質量跟蹤報告書、不一致對照表、差異對照表、分攤代碼匯總表、分攤匯總表、數據說明表，測繪成果信息登記表

名稱相關：商品房、自建房、經濟適用房、集資房、保障性住房、拆遷安置房、案件、項目名稱、項目別稱、幢（棟、樓）名、層名、門牌號、戶室號、用途名稱、報告編號、ID號、幢座落、概略座落、商品房預售許可證、備案證明書、規劃許可證及變更函、用地許可證、市府批文、批復通知書、人防批文、竣工驗收表、審核通知單、土地用途、土地使用權、行政區、委托代理人、指界委托書、總單元數。

數據類型相關：.dwg/.mdb/office相關。

三、房屋建設到房屋產權辦理涉及測繪單位的過程

1、建設單位項目市府、規劃選址審批前，一般需委托測繪單位測繪項目選址及周邊的用地現狀圖。也有設計方需要建設單位提供周邊較大范圍現狀圖，以供日照分析用。

2、項目市府審批后，一般需委托測繪中心進行建設用地范圍線（紅線）、單體放樣。

3、項目施工圖報規劃審批，取得批復通知書之前，一般不會要求測繪單位預算面積，但也有，若有，一般按報規劃預算進行初步預算，無需出具正式的報表，僅需提供統計好的主要經濟技術指標（各類面積），若招拍掛文件有規定的，也要統計。4、項目取得批復通知書之后，取得建設工程規劃許可證之前，必須委托測繪單位根據未經規劃審批的設計圖紙進行報規劃預算，商品房、經濟適用房等多產權存在交易用途的房屋，一般需要在報規劃預算時計算分攤后的面積以統計各個分類面積，單一產權，單位自建房等一般僅計算至層建筑面積后予以統計。

5、商品房項目、安置房等取得建設工程規劃許可證之后，取得項目預售許可證之前，必須委托測繪單位根據經規劃審批的圖紙進行銷售的預算，此次預算，一般還包括人防面積預算。

6、項目竣工后，必須委托測繪中心進行建設工程竣工規劃條件核實測量（竣工測量）。

7、竣工測量后，若建設單位需要辦理產權登記，必須委托測繪單位進行房屋產權面積測算（房產測繪）。

8、廈門房產測繪包含地籍測量與房屋建筑面積測算，一般同時進行，但建設單位委托測繪單位后，必須由測繪單位先出具地籍測量成果：用地現狀數字地形圖

9、建設單位取得用地現狀圖后，辦理地籍調查相關事宜。在此同時，若存在人防建筑的，建設單位必須要求測繪單位出具人防面積計算實測結果，辦理人防面積確認事宜。

10、建設單位在地籍調查完畢后，取得廈門市宗地地籍圖，此時，由測繪單位出具房產測繪成果，房產測繪成果必須提交委托方驗收蓋章后經測繪中心審核科進行審核。

11、房產測繪報告進行審核后，建設單位取得審核通知單。

12、建設單位取得審核通知單后，若為商品房，應先補繳地價款、辦理主體產權。若為自建房，直接由測繪單位出具產籍調查表辦理產權登記。

13、商品房主體產權辦理后，需要求測繪單位出具產籍調查表、公建列表以供辦理分戶產權登記。

整體縮小一千倍），注記層次，將各單元自左至右，自上之下順序編號01－NN，將各公共建筑面積分類塊功能注記，并簡明編碼（拼音首字母），將各陽臺按套順序編號或按層順序編號，注Y1-YN，編號時注意，垂直方向重疊的單元，陽臺，公建編號應一致，注記分攤方式，注記特別情況（主要指單列，低于2.2M，騎樓人行通道、消防通道等）。編號后對各個多邊形面積點算，注記在圖形下方或適當位置，此時需注意兩點：1、面積點算注記應按自左至右，按套內面積、該套內陽臺面積、公共建筑、公墻的順序有序排列，以便檢查核對。2、公墻應將外墻適當加取2－4公分厚度，一般3公分厚度。4、自檢無誤后（核對圖形圈取是否合理，全半算是否合理，分攤方式是否合理）提交質檢員初步檢查。5、質檢檢查完后進行分攤計算。（另行專項講解）這里具體的就不深述，主要分攤的概念說一說，分攤，分，拿什么分，攤，攤給誰，按什么規則，實際上就是將開發建設單位付出建筑成本建設的、符合計算面積要求的、服務于本幢各類服務對象的各個公共建筑面積，按建筑面積大小比例分配給各自公共建筑面積塊服務對象單元的過程。6、成果報告整理針對實體報告逐頁講解。7、蓋章（含報告與藍圖）、提交資料（均雙份）二、預售預算這里案例只存在多產權，說一個案例。與報規劃預算基本相同，不同的是：1、預售預算根據的圖紙是有蓋規劃局章。2、預售預算的單元編號應嚴格采用門牌證明上的編號。3、預售預算不需要計算規劃局規定的各項指標，如陽臺占套內比、挑空占套內比、90平米以下住宅占總住宅比等等。4、預售預算必須進行地上地下建筑面積分類統計，公建面積統計。三、建設工程竣工規劃條件核實1、資料收集建設工程竣工規劃條件核實測量為行政行為，由測繪中心統一收集資料，派發案件。一般我們只另行收集藍圖的電子版本。2、與建設單位取得聯系，為外業測繪做準備(1)儀器設備應滿足直伸導線觀測時應具備的所有儀器設備，另應準備至少一套房屋測量工具。(2)控制點查找與初步控制路線擬設根據建設單位提供的材料，確定位置，查找最近的4個城市一級控制點，確定大致行走路線，估算測站數與控制測量時間，控制網圖打印以便外業找點。3、外業測繪(1)地形測量地形測量基本不用另外再強調，就是1：500地形圖的測繪要求，區別在于：本項目建筑物，一般僅觀測主體外圍；本項目建筑，需采集建筑物室內、室外、建筑頂標高；參考總平面圖，合理取舍觀測范圍，一般紅線外30米，有特殊間距要求的，必須觀測，遇路、街道等截止。(2)房屋測量房屋測量的基本原則是，建筑物整體外圍輪廓要全部量??；有足夠的觀測數據將設計圖紙上（實地）的每一個內多邊形面積計算出來；每一個多邊形有至少一個條件檢核以上觀測數據是否存在粗差；非常規墻體一定要量取墻厚或內外量取推算墻體厚度。具體到竣工測量，有一些套內的房間大小是無必要量取的，但初學情況，最好都量，以免漏量重復作業，待有一定作業經驗后再考慮適當取舍量取的尺寸多寡。房屋測量需要特別注意的是：①、尺寸書寫必須清晰；②、尺寸書寫位置必須清楚表達該尺寸量取位置；③、尺寸量取必須保證表達位置與量取實體位置的一致性；④、記錄員有必要重復反報測量數據；⑤、同類位置數據記錄應盡量一致；⑥、每量取完一層或一個大的局部換測量地點時，有必要瀏覽該層（局部）量取數據是否足夠；⑦、對于外業定性不明確的，先將其樣式、尺寸記錄以便內頁質檢員審定；⑧、對于標準局部發生改變的，除尺寸量取外，宜做特別標記，并留意類似相同局部是否漏量取其變化；⑨、標準層應隔層量取剪力墻位置邊長尺寸是否改變，監視剪力墻的變化情況。⑩、挑出走廊，陽臺等應在其頂層注意其遮蓋情況，夾層等非常規層、非常規部位，應注意其層高，與設計不一致應記錄。3、內業成圖(1)地形圖除總平面圖附加的如下信息，與1：500地形圖一致。1、建筑物占地范圍線（基本按房屋測量，結合地形測量的輪廓，無大誤差直接套圖）2、建設用地紅線及其坐標用地紅線及坐標一般紅色表示，當表示其延伸線時，以6號虛紫色線表示。用地紅線一般為92廈門坐標系，但97年之前的用地批文，為58廈門坐標系，應轉換為92廈門坐標系，并用白色無標注線標記在相應坐標附近。用地紅線為切角等非批文直接標記的紅線角點，需用青色坐標標記，并注明：此坐標紅線圖未給出僅供參考。當“紅線”為建設用地范圍線時（非建設用地紅線）應修改圖例，去除用地紅線圖例。3、建筑物與紅線、相鄰建筑物間距設計總平圖上所有標記的建筑間距及其與紅線距離，應全部標記并保證部位與設計表達一致。原則上標記建筑物與紅線及其相鄰建筑物的最近距離，間距與距離，項目內建筑物與周邊紅線間距理論上應完成一圈標記閉合圈。當設計總平面圖有地下室位置與建筑無或紅線間距標記時，應用6號較粗青色虛線表示地下室位置形狀，并相應標記設計總平上的該處間距標記。4、標高注記分室內地坪標高、室外地坪標高、建筑標高三類建筑標高與室內地坪標高的差值