項目開發進度管理2010年11月24日

開發進度，對于項目開發至關重要，不僅要加快產出，加快資產周轉率和減少資金占用、節約財務成本，盡快實現利潤；而且要在一定階段促使產品盡快達到可售條件，及時主動占領市場先機。進度管理就是要保障經營計劃的實現。目錄第一部分：項目開發進度管理的特點第二部分：項目開發進度管理要樹立的觀念第三部分：項目開發進度管理的控制要點

一、開盤前項目進度管理的重點及手段二、項目建設及續銷過程中進度管理的重點及手段三、項目竣工交樓階段進度管理的重點及手段第一部分：項目開發進度管理的特點一、計劃管理貫穿項目開發的每個環節。從項目立項策劃、設計報建、工程實施、開盤銷售等都無不與計劃管理有關，任何一個環節的進度缺失，都會影響到整個項目的開發進度。二、計劃管理的層次多，涉及面廣，各大計劃中還有若干小計劃，小計劃要服從大計劃，局部計劃要服從總體計劃。公司計劃管理的層次某項目開發總流程圖某項目設計流程圖某項目工程流程圖某項目銷售流程圖三、進度管理的變化性大，往往是“變化總比計劃快”。四、大部分進度計劃簡單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯，相互影響，組織協調十分復雜。五、進度管理與計劃管理的關系。計劃管理是進度管理的前提和依據，進度管理是計劃管理的一部分，影響項目開發進度管理的最重要的環節應包括設計、報建和工程的進度管理。第二部分：項目開發進度管理要樹立的觀念一、進度管理是全員全過程的工作，進度管理的前提是計劃管理。由于進度計劃的每個細微環節都是相互影響互相制約的，因此要求每個環節上的每個人都要重視自己的每項工作。二、要嚴格計劃管理，公司的整體經營目標一經確定，要迅速形成公司整體計劃，依據總體計劃再組織編制設計、報建、工程、預決算、招投標、營銷、融資等分項計劃，再匯總調整，經過反復的分拆、匯總、調整，形成切實可行的公司整體經營計劃。在整體計計劃中，，進度管管理我們們重點關關注正式式開工時時間，開開盤銷售售時間和和竣工驗驗收時間間。三、要嚴抓進進度管理理的落實實，首先先進度計計劃制定定要科學學，一經經確定要要樹立進進度計劃劃的權威威性，毫毫不動搖搖地推進進各項節節點的落落實。四、誰是對項項目進度度管理影影響最大大的階段段？——結論：項項目立項項決策是是主要因因素，設設計報建建是關鍵鍵環節！！1、項目取得得后，首首先要進進行各項項決策，，包括市市場定位位、產品品定位、、規劃定定位等決決策，準準確迅速速的決策策是項目目進度管管理的第第一步也也是主要要因素。。例如：成成都公司司在土地地獲取后后二周內內，營銷銷部就根根據項目目區位、、周邊情情況進行行項目提提案，技技術部提提前介入入直接了了解市場場及策劃劃意圖，，營銷及及時對技技術部的的設計成成果反饋饋意見，，營銷在在完成定定位報告告時，技技術部也也初步完完成了規規劃及戶戶型建議議，公司司領導班班子在此此基礎上上，迅速速決策，，各項目目基本都都是在拿拿地一個個月內，，確定了了項目定定位和規規劃思路路，為后后續各項項工作的的開展明明確了目目標和方方向。也有一些些公司拿拿地后項項目定位位遲遲不不確定，，規劃在在各經辦辦人員之之間揉來來揉去，，遲遲到到不了最最高決策策層，延延誤了決決策時間間，甚至至是別人人同期拿拿的項目目已經開開盤銷售售，規劃劃還確定定不下來來。目前股份份公司要要求：項項目落實實后一個個月內形形成規劃劃方案報報股份公公司本級級審批；；兩個月月內完成成規劃方方案確定定，開始始方案報報批工作作；公司司要求各各項目最最遲不應應該超過過八個月月落實四四證，具具體申請請貸款條條件。江蘇公司司采用的的做法是是:項目獲取取的當天天或次日日就明確確設計單單位，緊緊接著提提供原始始資料、、營銷初初步設想想、看現現場，要要求設計計單位二二周內提提交2～3個規劃設設計方案案（含戶戶型選擇擇、立面面選型）），江蘇蘇公司在在確定了了各項技技術指標標、規劃劃條件符符合后，，直接申申請向股股份公司司董事長長、總經經理、技技術副總總、營銷銷總監及及各對口口部門匯匯報營銷銷定位和和規劃構構思，第第一時間間一次性性聽取各各方意見見，7～10天內修改改完畢匯匯報第二二輪，這這樣的話話一般1～1.5月就能確確定總規規、戶型型和立面面風格，，馬上可可以進行行深化設設計。2、立項決策策完成后后，才是是邁開了了項目開開發的第第一步，，如何加加快進度度將項目目盡快推推向市場場，過去去可能更更多的是是要迅速速開工，，邊設計計、邊開開工、邊邊報建，，搞“三三邊工程程”。但但隨著各各地政府府主管部部門管理理越來越越嚴格，，“三邊邊工程””也越來來越困難難。只有有迅速完完成設計計成果，，迅速組組織報批批報建，，早日取取得施工工許可證證，才是是節約時時間，盡盡早開工工盡早銷銷售的硬硬道理。。對于一個個合格的的施工隊隊伍來講講，淺基基礎單層層地下室室一個月月搶到正正負零，，標準層層五天一一層都是是可以做做到的，，延誤也也不可能能成倍時時間的耽耽擱，但但設計不不抓緊，，設計時時間翻倍倍確是經經常發生生的，報報建不提提前溝通通好，打打回重報報時間就就是翻倍倍，因此此項目建建設中，，真正消消耗時間間的不是是施工本本身，而而是設計計報建等等前期工工作。成都公司司心語花花園售樓樓部復制制上海公公司的夜夜上海項項目，立立面設計計上參考考林語溪溪項目，，迅速確確定了設設計方向向，施工工圖單位位提前介介入方案案設計，，都有效效地加快快了設計計進度，，縮短了了報建圖圖、施工工圖設計計時間。。通過提提前與與政府府各個個部門門溝通通，有有效地地縮短短了取取得施施工許許可證證、預預售證證的時時間，，使得得2009年7月24日、10月23日、11月20五、進度管管理要要求正正確區區分主主次矛矛盾，，次要要路線線要為為關鍵鍵路線線讓路路并創創造條條件。。在各項項工作作推進進過程程中，，不同同的階階段工工作的的重點點不同同，就就需要要正確確區分分主要要矛盾盾，為為關鍵鍵節點點的實實現創創造條條件。。項目初初期，，為盡盡快形形成示示范區區展示示形象象，售售樓部部、樣樣板房房、園園林的的施工工就是是主要要矛盾盾，管管線設設計就就必須須為示示范區區讓路路，施施工隊隊伍、、材料料采購購的選選擇就就必須須以滿滿足示示范區區的進進度需需要為例如江蘇公司香檳國際項目，2009年9月8日獲取土地，組建公司，年底售樓部、示范園林已開始施工。在項目目建設設時期期，單單體按按銷售售計劃劃達到到預售售形象象是關關鍵節節點，，除此此以外外抓好好工程程質量量、確確保如如期交交樓也也是關關鍵節節點。。股份公公司總總結了了各地地區工工程施施工進進度的階段內容工期備注施工準備場平、土方、道路30山地可適當增加基坑支護市區60+20xx指地下室層數郊區60

基礎灌注樁70~90視主體高度和地質條件預制樁45~60

天然基礎30~45只用于多層結構底板和地下室30+15xx指地下室層數多層主體7nn為地上層數高層主體5n

外墻工程從結構封頂起算50+5n

市政及園林管線、園林、道路等70

工期調整精裝修60~90視工程量（多層或高層）坡屋頂15

春節假期20

裙樓、架空5mm指裙樓層數氣候0~20視雨季長短冬歇

視當地情況各施工工階段段參考考工期期第三部部分：：項目目開發發進度度管理理的控控制要要點進度管管理要要重點點把握握四個個主要要環節節：一是項目形象區區的形成（（包括售樓樓部和樣板板區）；二是具備預售條條件；三是拆除外架、、園林施工工、形成良良好的銷售售形象，促促進銷售；；四是完成市政配配套，竣工工驗收，按按期向業主主交樓。一、開盤前前項目進度度管理的重重點及手段段1、優選示范范區的位置置，營造銷銷售亮點。。（1）找準定位位做好規劃劃的同時，，要兼顧優優選示范區區的位置。。示范區要能能獨立使用用，與最便便捷的交通通路網相連連；自然條件優優越，便于于營造高品品質的環境境；便于營造較較大規模，，園林可以以直接提早早進入施工工。例如：武漢漢保利心語語項目，占占地637畝，售樓部部位于項目目中部臨城城市規劃路路一側，在在選擇示范范區時除了了售樓部周周邊的園林林景觀，還還將園林示示范區一直直延伸到野野芷湖邊并并形成了長長達一公里里的濱湖景景觀區，大大大吸引了了售房人的的眼球。江蘇公司的的香檳國際際項目，用用地面積較較小，在紅紅線內打造造示范區困困難較大，，恰好項目目二側臨城城市河道，，紅線與河河道之間有有20余米的飛地地，考慮存存在這一先先天條件，，江蘇公司司利用建筑筑退讓紅線線的10米和20余米寬的飛飛地，打造造了長700米寬30多米的濱水水景觀帶，，這一景觀觀帶不與土土建、管線線施工發生生交叉，園園林成了第第一個進場場施工的隊隊伍。（2）盡快開展展售樓部建建筑及裝修修設計，選選取已建成成各方好評評的售樓部部，復用圖圖紙不失為為加快進度度的好辦法法。一般來說售售樓部方案案設計、施施工圖設計計和裝修設設計至少需需要二個月月以上的時時間，稍有有方案反復復則花費的的時間更長長。復用售售樓部不失失為一個加加快示范區區進度的好好辦法。例如，江蘇蘇公司的連連云港項目目，2010年7月19日拿地，8月初明確規規劃方案，，確定了售售樓部和示示范區的位位置，售樓樓部復用成成都公司金金香檳，（3）盡快確定定首期銷售售戶型的平平面并委托托樣板房裝裝修設計，，這樣在完完成建筑單單體設計的的同時就能能完成樣板板房裝修設設計。要形成良好好的展示效效果，樣板板房不可或或缺，在單單體平面方方案確定后后，就可以以委托室內內設計單位位提供創意意思路，單單體進行施施工圖設計計時裝修正正好也進行行深化及施施工圖，這這樣土建開開工時，內內裝的施工工圖設計及及材料樣板板也基本確確定，在土土建施工的的階段正好好進行裝修修的招投標標，待土建建達到裝修修進場條件件時，裝修修的各項準準備工作都都已就緒。。（4）示范區要要盡量不穿穿行綜合管管網。示范區由于于要盡快形形成良好的的展示形象象，基本上上土建開工工時園林也也要進場施施工，甚至至是土建沒沒有準備好好，園林也也要盡早進進場，因為為園林完工工后需要有有一段養護護和苗木返返青的時間間。所以示示范區除了了售樓部必必不可少的的幾條管線線外，盡量量不要穿行行綜合管網網，無法避避免時就要要提前在園園林施工前前把管線埋埋下去。2、合理安排排施工工序序，加快施施工進度。。（1）合理區分分示范區及及施工區，，二者要能能完全獨立立互不干擾擾；例如：武漢漢保利心語語項目，示示范區在項項目中部，，施工區從從南北二端端進入，示示范區不斷斷向南北擴擴大，但施施工圖區域域始終不干干擾示范區區的封閉和和使用。（2）園林要能能提前介入入施工，高高大喬木要要能提前種種植養護；；由于園林需需要返青和和養護的時時間，因此此示范區的的苗木越早早種下去就就能越早長長葉發芽。。例如武漢漢海上五月月花項目，，示范區不不大且與土土建的交叉叉也比較多多，但還是是在項目開開工初期就就見縫插針針地把大喬喬木基本種種植完畢。。（3）售樓部體體量較小，，可以采取取辦理臨建建的方式先先行開工。。土方、樁樁基一般可可以先行施施工，設計計明確后可可以提前開開始示范區區的基礎工工程，為樣樣板房盡早早裝修施工工創造條件件；（4）裝修在售售樓部、樣樣板房砌體體工程完成成后可以提提前介入施施工，可以以與門窗工工程、外墻墻工程相互互交叉一段段時間。在室外幕墻和石材施工時，要求外墻施工不能遍地開花，而是集中力量完成一個墻面段，拆除外腳手架，移交給園林施工后，再去施工另一個墻面段。（5）示范區要要盡量減少少施工隊伍伍和所涉及及工種，更更要避免工工種交叉。。每次在搶工工時，鋪排排的進度計計劃往往能能夠按時完完成，但實實際上總是是有所拖延延，這主要要是對于每每個施工隊隊伍而言，，完成自己己的工作是是由把握的的，但很多多家施工單單位交織在在一起，相相互影響相相互牽制，，工作效率率就大打折折扣，甚至至是工作面面受制約工工作都無法法開展。這這就要求我我們盡量要要減少交叉叉，處理好好、銜接好好交叉。3、發揮開發協調能能力，抓緊證照辦辦理。（1）搶示范區是對外外展示的需要，搶搶開發報建如期取取得預售證才是各各項努力的終極目目標。現在來看，搶出一一個示范區是很容容易的，一來售樓樓部體量較小，不不容易引起建設、、規劃等執法大隊隊過分的關注，二二來示范區主要是是做園林，政府本本身也鼓勵。但示示范區出來了，遲遲遲不能銷售，帶帶來的違章施工的的壓力和市場不定定因素的壓力就很很大了。例如：江蘇公司紫紫晶山項目，在2010年6月23日就完成了會所的的外裝修、售樓部部的內裝修及示范范園林，但一直到到9月21日才取得預售證。。9月29日又出調控政策，，銷售受到了較（2）立項、可研、環環評，申領《建設用地許可證》受設計進度制約很很小，可以提前開開展；（3）規劃審批和單體體報建合并，節約約報建時間；（4）利用增發后國有有比例<50％，工程可以采用用邀請招標。例如：江蘇公司是是股份公司的全資資子公司，但在辦辦理工商登記時，，工商部門認為江江蘇公司的國有成成分不足50％，營業執照注明明為私營。我們利利用這一點，所有有的工程招投標辦辦理邀請招標，大大大節約了時間。。（5）初步設計與施工工圖報建同步進行行，施工圖審查與與專項報建、放驗驗線同步進行，都都可以縮短了報建建時間。大部分的報建工作作前后有關聯，但但也有很多相互之之間是沒有前后關關系的，例如：辦辦理建設工程規劃劃許可證時可以同同步辦理施工圖審審查、防雷人防等等圖紙審查；辦理理建規證的后期可可以提前報入施工工許可證的資料，，建規證和施工證證幾乎可以同時取取得等等，籌劃好好，同步辦理就可可以節約報建時間間。二、項目建設及及續銷過程中進進度管理的重點點及手段1、搶主體工程，，盡早達到預售售形象。（1）開盤銷售后，，仍要關注設計計、報建、開工工建設的進度。。設計要能滿足報報建和各項招投投標工作的需要要，報建要能滿滿足有證開工的的需要，開工及及建設要能滿足足銷售貨量持續續供給的需要。。2、搶樣板房、園園林施工，不斷斷新增銷售亮點點。（1）根據銷售需要要，要不斷建設設新的示范區和和樣板房，設計計及施工進度要要能滿足不斷為為銷售提供亮點點的需要。公司每年銷售指指標的壓力很重重，這就要求產產品本身要不斷斷推出新賣點，，而不是一個售售樓部和示范區區從頭賣到尾，，例如武漢的十十二橡樹莊園項項目，在銷售期期內連續營造了了多個示范區，，基本做到了凡凡有開盤必有示示范園林、樣板板房支持。3、關注市場變化化，及時調整設設計報建。（1）房地產市場經經常波動冷熱交交替，可能需要要根據市場變化化調整規劃設計計及戶型設計，，這就要求設計計及時跟從市場場變化而調整，，報建要能及時時與規劃部門協協調換圖。例如：武漢保利利心語項目，在在07年第四季度，考考慮到市場變化化，及時調整規規劃和單體報建建，減少大戶型型的比例，增加加剛性需求的小小戶型，一些已已經土建施工甚甚至封頂了的大大戶型，通過戶戶型調整改為贈贈送附加值，在在08年市場低迷時，，增強了抗風險險能力贏得了一一定的市場。但是隨著規劃部部門的管理日趨趨嚴格，規劃一一經審批，調整整的可能性已越越來越小。4、嚴控成本，強強化競爭優勢實實現利潤目標。。（1）示范區為了營營造良好的展示示效果，建設標標準可能相對較較高，在項目全全面建設過程中中，就需要加強強成本控制，始始終將成本控制制在目標成本范范圍內。例如，武漢十二二橡樹莊園項目目，07年示范區的園林林造價約400元/平方米，交樓標標準的園林造價價約200元。（2）成本管理也是是招投標工作的的管理，提前選選擇確定合作單單位，也是進度度管理得以落實實的關鍵。在項目建設過程程中，除了土建建工程，各類分分包工程都將陸陸續介入施工，，分包工程之間間以及與土建工工程之間，存在在的責任不清相相互扯皮的事情情很多，這就要要求要盡早確定定各合作單位，，盡早在工作中中進行磨合，否否則影響到整體體建設進度的可可能性是非常大大的。（3）房地產市場的的競爭最直接的的就是價格的競競爭，只有成本本領先，才具有有競爭優勢，才才能保證項目預預期利潤，因此此成本控制至關關重要。三、項目竣工交交樓階段進度管管理的重點及手手段1、抓緊土建、管管網、園林施工工，如期完成工工程實物。（1）項目如期竣工工驗收交樓的前前提是各項建設設能夠按照計劃劃節點落實，整整個建設過程中中要關注工程質質量和大的工程程節點，確保各各階段性的進度度都能如期完成成。某項目主體進度度計劃表（2）要保證項目進進度，首先要選選好合作單位，，二要科學安排排各工種要統一一協調，往往主主體工程問題不不大，但工程收收尾牽涉工種多多，顧此失彼，，耽誤工期，尤尤其是部分市政政施工，如水電電、煤氣等屬于于壟斷行業，施施工單位市場意意識差，更難協協調，經常耽誤誤工期。因此，我們需要要關注外排柵拆拆除的進度；關關注水、電、煤煤氣、電信電視視等壟斷性管線線工程施工的進進度；關注交樓樓前園林工程的的施工進度。從從經驗上來看，，交樓前一個半半月必須全面開開始園林施工，，園林施工前三三個月各管線的的施工要陸續開開始，因此從土土建竣工拆除外外架到