房地產面積測算

基礎知識及工作指引

目錄第一篇：面積測算基礎知識術語報建面積測算房產面積測算共有建筑面積的計算和分攤權屬測繪簡介面積計算實例

四、地籍名詞五、建筑物的各項比率房屋面積測算術語建筑術語地籍相關術語各種指標術語1.1術語1.1.1房屋面積測算術語1.1術語房屋面積測算利用測繪和計算機輔助的技術和方法，采集與表達房屋相關信息，為房屋管理等部門提供基礎數據和資料。1.1.1房屋面積測算術語房屋面積測算成果房屋面積測算過程中所形成的的給類圖表、數據的總集。包括受理相關要件，房屋面積測算技術報告，房產平面圖集等。房屋具有承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造作為人們生產、生活或經營場所的建筑物。房屋基本單元有固定界線、可以獨立使用并有明確、唯一編號（幢號、房（室）號等）的房屋或特定空間。1.1.1房屋面積測算術語房屋面積的變更測算房屋登記后，因房屋的產權界線、房屋面積等發生變化而進行的房屋建筑面積測算。房屋建筑面積預測算依照規劃建設主管部門核準的建筑施工圖（報建圖），按國家和地方相關規范，對房屋的特征信息進行圖上采集計算，出具房屋面積預測算報告。用于房屋的預售審批與備案。房屋建筑面積實測算房屋竣工后，按國家和地方相關規范，對房屋的特征信息進行實地采集計算，出具房屋面積測算成果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提供基礎資料。中誤差在一定測量條件下，觀測量的各個觀測值真誤差的平方和的平均值的平方根。限差在一定觀測條件下規定的測量誤差的限制。房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。1.1.1房屋面積測算術語PS：計算建筑面積應具備的條件：應具備有上蓋；應有圍護物；層高2.20m以上(含2.20m)；結構牢固，屬永久性建筑；可作為人民生產或生活的場所。房屋套內建筑面積指成套住宅單個所有權人占有和使用的建筑面積總和，由套內使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。備注：①套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：a).套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；b).套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；c).不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；d).內墻面裝飾厚度計入使用面積。②房屋套內墻體面積。成套房屋套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。③套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。1.1.1房屋面積測算術語房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。備注：房屋的使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產使用的凈空間面積，不包括以下部分：a)墻體、柱等構造；b)窗臺與一般門洞口；c)住宅戶內樓板有挑空部分；d)吊柜;e)突出內墻面的壁柱、管道井、通風道、垃圾道。

1.1.1房屋面積測算術語產權權面面積積也稱稱房房屋屋登登記記面面積積。。產權權主主依依法法擁擁有有房房屋屋所所有有權權的的房房屋屋建建筑筑面面積積。。房房屋屋產產權權面面積積由由市市、、縣縣房房地地產產行行政政主主管管部部門門登登記記確確權權認認定定。。1.1.1房屋屋面面積積測測算算術術語語共有有（（公公用用））建建筑筑面面積積建筑筑物物內內由由多多個個權權利利人人共共同同占占有有或或使使用用的的建建筑筑面面積積。。應分分攤攤共共有有建建筑筑面面積積屬屬于于被被分分攤攤項項。。包括括：：幢幢內內共共有有（（公公用用））建建筑筑面面積積和和非非幢幢內內共共有有（（公公用用））建建筑筑面面積積。。或者者分分為為：：應應分分攤攤共共有有（（公公用用））建建筑筑面面積積和和不不分分攤攤共共有有（（公公用用））建建筑筑面面積積。。1.1.1房屋屋面面積積測測算算術術語語房屋屋專專有有建建筑筑面面積積建筑筑物物內內由由單單個個權權利利人人占占有有或或使使用用的的建建筑筑面面積積。。房屋屋專專有有建建筑筑面面積積屬屬于于承承擔擔分分攤攤項項。。基底底面面積積指建建筑筑物物接接觸觸地地面面的的自自然然層層建建筑筑外外墻墻或或結結構構外外圍圍水水平平投投影影面面積積。。1.1.1房屋屋面面積積測測算算術術語語房屋屋預預測測面面積積在商商品品房房期期房房（（有有預預售售銷銷售售證證的的合合法法銷銷售售項項目目））銷銷售售中中，，根根據據國國家家規規定定，，由由房房地地產產主主管管機機構構認認定定具具有有測測繪繪資資質質的的房房屋屋測測量量機機構構，，主主要要依依據據施施工工圖圖紙紙、、實實地地考考察察和和國國家家測測量量規規范范對對尚尚未未竣竣工工的的房房屋屋進進行行預預先先測測量量計計算算而而得得出出的的面面積積。。備注：1、房屋預售面面積主要用于于房地產項目目的預售審批批與備案，也也是房地產開開發商與購房房人合同約定定的面積。2、預售面積的的計算有三種種開式，一是是由政府主管管部門（測繪繪所）負責計計算。二是由由發展商自行行按相關規定定計算。三是是委托第三方方測繪公司完完成。1.1.1房屋面積測算算術語房屋實測面積積實測面積是指指商品房竣工工驗收后，工工程規劃相關關主管部門審審核合格，開開發商依據國國家規定委托托具有測繪資資質的房屋房房屋測繪機構構參考圖紙、、預測數據及及國家測繪規規范之規定對對樓宇進行的的實地勘測、、繪圖、計算算而得出的面面積。備注：實測面積是開開發商和業主主的法律依據據，是業主辦辦理產權證、、結算物業費費及相關費用用的最終依據據。1.1.1房屋面積測算算術語1.1術語1.1.2建筑術語鋼結構是指承重的主主要構件是用用鋼材料建造造的，包括懸懸索結構。磚木結構是指承重的主主要構件是用用磚、木材材建造的。。如一幢房屋屋是木制房架架、磚墻、木木柱建造的。。1.1.2建筑術語鋼結構磚木結構鋼筋混凝土結結構指承重的主要要構件是用鋼鋼筋混凝土建建造的。包括括薄殼結構、、大模板現澆澆結構及使用用滑模、升板板等建造的鋼鋼筋混凝土結結構的建筑物物。鋼、鋼筋混凝凝土結構是指承重的主主要構件是用用鋼、鋼筋混混凝土建造的的。混凝土結構鋼、鋼筋混凝凝土結構鋼、鋼筋混凝凝土結構1.1.2建筑術語混合結構指承重的主要要構件是用鋼鋼筋混凝土和和磚木建造的的。如一幢房房屋的梁是用用鋼筋混凝土土制成，以磚磚墻為承重墻墻，或者梁是是用木材建造造，柱是用鋼鋼筋混凝土建建造。其他結構指凡不屬于上上述結構的房房屋都歸此類類。如竹結構構、磚拱結構構、窯洞等。。混合結構1.1.2建筑術語自然層一般指房屋按按樓板和地板板結構分層的的樓層數。層高指房屋上下兩兩層樓面，或或樓面至地面面，或樓面至至屋頂面之間間的垂直距離離。室內凈高從樓、地面面面層（完成面面）至吊頂或或樓蓋、屋蓋蓋地面之間的的有效空間的的垂直距離。。數學關系：凈凈高＝層高－－樓板厚度。。即層高和樓樓板厚度的差差叫“凈高””。房屋的自然層層數，一般按按室內地平線線以上計算。。地平線以下下為地下室，，按負層數計計算；采光窗窗在室外地平平以上的半地地下室，其室室內層高不低低于2.20M的計算自然層層數；層高在在2.20M以上的架空層層也計算自然然層數。1.1.2建筑術語夾層在一個樓層內內，以結構板板形式增設的的局部樓層，，為非自然層層。架空層僅有結構支撐撐而無外圍護護結構的開敞敞空間層。架空房屋一般為底層架架空，以柱子子作為承重支支撐的房屋。。結構轉換層建筑物某樓層層的上部與下下部因平面使使用功能不同同，該樓層上上部與下部采采用不同結構構類型，并通通過該樓層進進行結構轉換換的樓層。設備層建筑物物內專專為設設置暖暖通、、空調調、給給排水水、配配變電電等設設備和和管道道且供供人員員進入入維護護的樓樓層。。避難層層建筑物物高度度超過過100m的高層層建筑筑中，，為消消防安安全專專門設設置的的供人人們疏疏散避避難的的樓層層。1.1.2建筑術術語功能區區根據房房屋的的用途途而劃劃分的的使用用范圍圍稱為為功能能區。。公共（（消防防）通通道建筑物物內用用于消消防或或通行行需要要而設設置的的與市市政或或小區區道路路連通通的穿穿越建建筑物物的通通道。。眺望間間設置在在建筑筑物頂頂層或或挑出出外墻墻的，，供人人們遠遠眺或或觀察察周圍圍情況況的建建筑空空間。。塔式住住宅以共用用樓梯梯或共共用樓樓梯、、電梯梯為核核心布布置多多套住住房，，且其其主要要朝向向建筑筑長度度與次次要朝朝向建建筑長長度之之比小小于2的住宅宅。裙房與高層層建筑筑相連連的，，建筑筑高度度不超超過24m的附屬屬建筑筑。核心筒筒建筑物物中集集中解解決垂垂直交交通、、設備備電氣氣垂直直管線線、聯聯系其其它建建筑空空間的的結構構體系系。1.1.2建筑術術語設備用用房獨立設設置或或附設設于建建筑物物中用用于設設置建建筑設設備的的房間間。大堂具有休休息、、會客客、接接待、、商務務等功功能的的門廳廳。中庭建筑中中貫通通多層層的室室內大大廳。。前室設于樓樓、電電梯間間與走走廊之之間用用于分分配、、緩沖沖人流流的過過渡性性建筑筑空間間。落地窗窗窗框與與地板板直接接相連連的窗窗。永久性性頂蓋蓋經規劃劃批準準設計計的永永久使使用的的頂蓋蓋。連廊連接建建筑之之間的的走廊廊。1.1.2建筑術術語圍護結結構圍合建建筑空空間四四周的的墻體體、門門、窗窗、欄欄桿等等。圍護性性幕墻墻直接作作為外外墻起起圍護護作用用的幕幕墻。。設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。建筑幕墻由金屬構架與板材組成，不承擔主體結構荷載作用的建筑以外的圍護結構。天井被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光與通風。變形縫為防止建筑物在外界因素作用下，結構內部產生附加變形和應力，導致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預留的構造縫。包括伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫。1.1.2建筑術術語雨棚設置在在建筑筑物進進出口口上部部用于于擋雨雨、遮遮陽的的板或或蓬。。門廳位于建建筑物物入口口處，，用于于人員員集散散并聯聯系建建筑室室內外外的樞樞紐空空間。。棚由單排排柱或或多排排柱和和頂蓋蓋構成成的室室外空空間。。躍層式式建筑筑套內空空間跨跨越兩兩樓層層及以以上，，且設設有套套內樓樓梯的的住宅宅。房屋總總層數數房屋的的地上上層數數與地地下層層數之之和。。地下室室和半半地下下室房間地地平面面低于于室外外地平平面的的高度度超過過該房房間凈凈高的的1/2者為地地下室室；房房間地地平面面低于于室外外地平平面的的高度度超過過該房房間凈凈高的的1/3，且不不超過過1/2者為半半地下下室。。1.1.2建筑術術語住宅進進深在建筑筑學中中是指指一間間獨立立的房房屋或或一棟棟居住住建筑筑內從從前墻墻的定定位軸軸線到到后墻墻的定定位軸軸線之之間的的實際際長度度。住宅開開間是指一一間房房屋內內一面面墻的的定位位軸線線到另另一面面墻的的定位位軸線線之間間的實實際距距離。。因為為是就就一自自然間間的寬寬度而而言，，故又又稱開開間。。1.1.2建筑術術語平臺供居住住者進進行室室外活活動的的上人人屋面面或住住宅底底層地地面伸伸出室室外的的部分分。露臺（（露天天平臺臺）指與建建筑銜銜接供供人們們活動動的無無頂蓋蓋室外外平臺臺；在在二層層或二二層以以上建建筑利利用下下層的的屋頂頂作為為上層層的戶戶外活活動的的無頂頂蓋平平臺也也視為為露臺臺。露臺1.1.2建筑術術語陽臺泛指有有永久久性上上蓋、、有圍圍護結結構、、有臺臺面、、與房房屋相相連、、可以以活動動和利利用的的房屋屋附屬屬設施施,供居住住者進進行室室外活活動、、晾曬曬衣物物等的的空間間。非封閉閉陽臺臺原設計計或竣竣工后后不封封閉的的陽臺臺。封閉陽陽臺所謂封封閉陽陽臺，，系指指陽臺臺采用用實體體欄板板作圍圍護，，欄板板以上上用玻玻璃等等物全全部圍圍閉的的陽臺臺。（北方方封閉閉陽臺臺居多多）備注：：陽臺臺和露露臺的的區別別是“是否具具有永永久性性頂蓋蓋”。非封閉陽陽臺封閉陽臺臺1.1.2建筑術語語凹陽臺凹進樓層層外墻（（柱）體體的陽臺臺。凸陽臺挑出樓層層外墻（（柱）體體的陽臺臺。走廊住宅套外外使用的的水平交交通空間間。過道住宅套內內使用的的水平交交通空間間。過道1.1.2建筑術語語柱廊有頂蓋，，有廊臺臺、有支支柱或兼兼有一側側圍護墻墻體的供供人通行行的建筑筑物，如如長廊、、回廊等等。檐廊在屋檐下下有頂蓋蓋、有廊廊臺和建建筑物相相連的作作為通道道的伸出出部位。。備注：8.2.2規定：與與房屋相相連有上上蓋無柱柱的走廊廊、檐廊廊，按其其圍護結結構外圍圍水平投投影面積積的一半半計算。。挑廊挑出房屋屋墻體外外，有頂頂蓋、有有圍護物物（如欄欄桿）、、無支柱柱的通道道。備注：8.2.2規定：未未封閉的的陽臺、、挑廊，，按其圍圍護結構構外圍水水平投影影面積的的一半計計算。挑廊柱廊1.1.2建筑術語語回廊曲折環繞繞的走廊廊。架空通廊廊架空通廊廊是指兩兩建筑物物之間供供行人通通行用的的空中通通道,通廊指聯聯接建筑筑物間，，有頂蓋蓋、有廊廊臺，具具備一定定形式的的通道。。在地面面上的稱稱底層通通廊或長長廊、迥迥廊；高高出地面面的，二二層以上上的則稱稱架空通通廊。備注：8.2.1規定：房房屋間永永久性的的封閉的的架空通通廊，按按外圍水水平投影影面積計計算。8.2.2規定：有有頂蓋不不封閉的的永久性性的架空空通廊，，按外圍圍水平投投影面積積的一半半計算。。回廊架空通廊廊1.1.2建筑術語語門廊是指房屋屋門前突突出的與與房屋相相連通的的具有永永久性結結構牢固固的頂蓋蓋和支柱柱的通道道。備注：8.2.2規定：獨獨立柱、、單排柱柱的門廊廊、車棚棚、貨棚棚等屬永永久性建建筑的，，按其上上蓋水平平投影面面積的一一半計算算。門斗房屋門前前有與房房屋相連連具有永永久性結結構牢固固的頂蓋蓋，且由由承重墻墻體支撐撐頂蓋進進出通道道。備注：8.2.1規定：有有柱或有有圍護結結構的門門廊、門門斗，按按其柱或或圍護結結構的外外圍水平平投影面面積計算算。門廊1.1.2建筑術語語管道井建筑物中中用于布布置豎向向設備管管線的豎豎向井道道。飄窗為房間采采光和美美化造型型而設置置的突出出外墻的的窗。飄窗管井1.1.2建筑術語語挑樓是樓房向向外懸挑挑出底層層的封閉閉樓層房房屋，層層高不低低于2.20m，按樓房房處理。。備注：國國家標準準《房產測量量規范》8.2.1條款規定定挑樓、、全封閉閉的陽臺臺按其外外圍水平平投影面面積計算算。過街樓部分跨街街道或街街道穿過過的房屋屋，稱為為過街樓樓。過街樓挑樓1.1.2建筑術語語閣樓閣樓指位于自自然層內，利利用坡屋頂下下方空間或人人字屋架改建建、增建，無無固定樓梯的的樓層，局部部層高可能達達到2.20m以上可計算建建筑面積，但但不能計入房房屋總層數。。1.1.2建筑術語騎樓建在道路旁，，部分底層面面積用作行人人公共通道的的房屋。備注：《房產測量規范范》8.2.3規定：騎樓不不計算建筑面面積。亭獨立亭，不計計算建筑面積積，亦不計算算建基面積。。騎樓獨立亭1.1.2建筑術語有上蓋室外樓樓梯備注：《房產測量規范范》8.2.1規定：屬永久久性結構有上上蓋的室外樓梯，，按各層水平平投影面積計計算。臺階備注：《房產測量規范范》8.2.3規定：臺階不不計算建筑面面積。無上蓋室外樓樓梯備注：《房產測量規范范》8.2.2規定：無頂蓋蓋的室外樓梯梯按各層水平平投影面積的的一半計算。。無上蓋室外樓樓梯臺階1.1.2建筑術語勒腳備注：《房產測量規范范》8.2.3規定：勒腳不不計算建筑面面積。伸縮縫備注：①《房產測量規范范》8.2.1規定：有伸縮縮縫的房屋，，若其與室內內相通的，伸伸縮縫計算建建筑面積。②②《房產測量規范范》8.2.3規定：與房屋屋室內不相通通的房屋間伸伸縮縫，不計計算建筑面積積。附墻煙囪備注：附墻煙煙囪不計算建建筑面積。《房產測量規范范》8.2.3規定：獨立煙煙囪、亭、塔塔、罐、池、、地下人防干干、支線，不不計算建筑面面積。煙囪1.1.2建筑術語臨時房屋、簡簡易房屋備注：《房產測量規規范》8.2.3規定：臨時時房屋、簡簡易房屋不不計算建筑筑面積的范范圍。活動房屋備注：《房產測量規規范》8.2.3規定：活動動房屋不計計算建筑面面積的范圍圍。簡易房屋活動房屋1.1.2建筑術語1.1.3地籍相關術語1.1術語居住區用地地指住宅用地地、公建用用地、道路路用地和公公共綠地等等四項用地地的總稱。。備注：居住住區用地界界限劃定規規定①居住區以以道路為界界線，屬城城市干道時時，以道路路紅線為界界；屬居住住區干道時時，以道路路中心線為為界；屬公公路時，以以公路紅線線為界。②同其他用用地相鄰時時，以用地地邊線為界界。③同天然障障礙物或人人工障礙物物相毗鄰時時，以障礙礙物地點邊邊縣為界線線。④居住區內內的非居住住用地或居居住區級以以上的公共共建筑用地地應扣除。。住宅用地指住宅建筑筑基底占地地及其四周周合理間距距內的用地地含宅間綠綠地和宅間間小路等的的總稱。備注：根據據《中華人民共共和國城鎮鎮國有土地地使用權出出讓和轉讓讓暫行條例例》第12條規定，居居住用地的的使用年限限70年。道路用地指居住區道道路、小區區路、組團團路及非公公建配建的的居民小汽汽車、單位位通勤車等等停放場地地。1.1.3地籍相關術術語公共綠地指滿足規定定的日照要要求，適合合于安排游游憩活動設設施的、供供居民共享享的游憩綠綠地，應包包括居住區區公園、小小游園和組組團綠地及及其他塊狀狀帶狀綠地地等。公共服務設設施用地一般稱公建建用地，是是與居住人人口規模相相對應配建建的、為居居民服務和和使用的各各類設施的的用地，應應包括建筑筑基底占地地及其所屬屬場院、綠綠地和配建建停車場等等。備注：按照照《城市用地分分類與規劃劃建設用地地標準》GBJ137-90規定，公共共服務設施施用地指居居住小區及及小區及以以下的公共共設施和服服務設施用用地，如托托兒所、幼幼兒園、小小學、中學學、糧店、、菜店、服服務站、儲儲蓄所、郵郵政所、居居委會、派派出所等用用地。1.1.3地籍相關術術語市政公用設設施用地是指城市中中為生活及及生產服務務的各項基基礎設施的的建設用地地，包括：：供應設施施、交通設設施、郵電電設施、環環境衛生設設施、施工工與維修設設施、殯葬葬設施及其其它市政公公用設施的的建設用地地。備注：根據據國標GBJ137—90條第2.0.5條的規定，，市政公用用設施用地地包括供應應設施用地地（供水、、供電、供供燃氣和供供熱等設施施用地，但但供電用地地中不包括括應歸入工工業用地的的電廠用地地，關于高高壓線走廊廊下規定的的控制范圍圍內的用地地，則應按按其地面實實際用途歸歸類），交交通設施用用地（公共共交通和貨貨運交通等等設施用地地），郵電電設施用地地（郵政、、電信和電電話等設施施用地），，環境衛生生設施用地地（雨水、、污水處理理和糞便垃垃圾處理用用地），施施工與維修修設施用地地，殯葬設設施用地及及其它市政政公用設施施如消防、、防洪等設設施用地。。1.1.3地籍相關術術語其它用地規劃范圍內內除居住區區用地以外外的各種用用地，應包包括非直接接為本區居居民配建的的道路用地地、其它單單位用地、、保留的自自然村或不不可建設用用地等。居住區(級)道路一般用以劃劃分小區的的道路，道道路紅線寬寬度不宜小小于20m。在大城市市中通常與與城市支路路同級。備注：根據據《城市居住區區規劃設計計規范》，居住區內內道路可分分為：居住住區道路、、小區路、、組團路和和宅間小路路四級。小區(級)路一般用以劃劃分組團的的道路，路路面寬5～8m，建筑控制制線之間的的寬度，采采暖區不宜宜小于14m；非非采采暖暖區區不不宜宜小小于于10m。1.1.3地籍籍相相關關術術語語小區區路路組團團(級)路上接接小小區區路路、、下下連連宅宅間間小小路路的的道道路路，，路路面面寬寬3～5m；建建筑筑控控制制線線之之間間的的寬寬度度，，采采暖暖區區不不宜宜小小于于10m；非非采采暖暖區區不不宜宜小小于于8m。宅間間小小路路住宅宅建建筑筑之之間間連連接接各各住住宅宅入入口口的的道道路路，，路路面面寬寬不不宜宜小小于于2.5m。1.1.3地籍籍相相關關術術語語組團團路路水、、電電表表位位：：放置置水水表表或或者者電電表表箱箱的的地地方方。。1.1.3地籍籍名名詞詞水、、電電表表位位測量量平平面面直直角角坐坐標標系系：：以南南北北方方向向的的縱縱軸軸為為x軸，，自自原原點點向向北北為為正正，，向向南南為為負負；；以以東東西西方方向向的的橫橫軸軸為為y軸，，自自原原點點向向東東為為正正，，向向西西為為負負；；象象限限按按順順時時針針方方向向編編號號。。數學學平平面面直直角角坐坐標標：：以縱縱軸軸為為y軸，，自自原原點點向向上上為為正正，，向向下下為為負負；；以以橫橫軸軸為為x軸，，自自原原點點向向右右為為正正，，向向左左為為負負；；象象限限按按逆逆時時針針方方向向編編號號。。地籍籍圖圖：：是表表示示土土地地權權屬屬界界線線、、面面積積和和利利用用狀狀況況等等地地籍籍要要素素的的地地籍籍管管理理專專業業用用圖圖，，是是地地籍籍調調查查的的主主要要成成果果。。1.1.3地籍相相關術語宗地：：被權屬屬界址址線所所封閉閉的地地塊。。通常來來講，，一宗宗地是是一個個權利利人所所擁有有或使使用的的一個個地塊塊。一一個權權利人人擁有有或使使用不不相連連的幾幾個地地塊時時，則則每一一個地地塊應應分別別劃分分宗地地。當當一個個地塊塊為兩兩個以以上權權利人人擁有有或使使用，，而在在實地地又無無法劃劃分之之間的的界線線時，，這種種地塊塊稱為為共用用宗地地。當一個個權利利人擁擁有或或使用用的地地塊跨跨越土土地登登記機機關所所轄的的范圍圍，即即一個個地塊塊分屬屬兩個個以上上土地地登記記機關關管轄轄時，，應按按行政政轄區區界線線分別別劃分分宗地地。大型工工礦、、企業業、機機關、、學校校內的的獨立立核算算單位位（具具有法法人代代表或或已具具備有有申請請法人人代表表資格格的）），如如商店店、郵郵局、、派出出所等等，應應獨立立劃分分宗地地。宗地四四至：：一宗地地四個個方位位與相相鄰土土地的的交接接界線線。一般填填寫四四鄰的的土地地所有有者或或使用用者單單位和和個人人名稱稱。若若相鄰鄰的土土地為為道路路、河河流等等線狀狀地物物或湖湖泊、、山峰峰等，，其四四至填填寫為為相關關地物物的名名稱。。1.1.3地籍相相關術術語宗地圖圖：是土地地使用用合同同書附附圖及及房地地產登登記卡卡附圖圖。它它反映映一宗宗地的的基本本情況況。包包括宗宗地權權屬界界線、、界址址點位位置、、宗地地內建建筑物物位置置與性性質，，與相相鄰宗宗地的的關系系等。。1.1.3地籍相相關術術語界址線線：宗地四四周的的權屬屬界線線，即即界址址點連連線構構成的的折線線或曲曲線。。界址點點：指宗地地權屬屬界線線的轉轉折點點，即即拐點點，它它是標標定宗宗地權權屬界界線的的重要要標志志。1.1.3地籍相相關術術語用地紅紅線：：各類建建筑工工程項項目用用地的的使用用權屬屬范圍圍的邊邊界線線。1.1.4地籍相相關術術語道路紅紅線城市道道路（（含居居住區區級道道路））用地地的規規劃控控制線線。備注：：①《城市規規劃基基本術術語標標準》5.0.11中道路路紅線線是指指規劃劃的城城市道道路路路幅的的邊界界線。。規劃劃的城城市道道路路路幅的的邊界界線反反映了了道路路紅線線寬度度，它它的組組成包包括：：通行行機動動車或或非機機動車車和行行人交交通所所需的的道路路寬度度；敷敷設地地下、、地上上工程程管線線和城城市公公用設設施所所需增增加的的寬度度；種種植行行道樹樹所需需的寬寬度。。②任何何建筑筑物、、構筑筑物不不得越越過道道路紅紅線。。③根據據城市市景觀觀的要要求，，沿街街建筑筑物可可以從從道路路紅線線外側側退后后建設設。1.1.4地籍相相關術術語建筑紅紅線《城市規規劃基基本術術語標標準》5.0.12中建筑筑紅線線是指指“城城市道道路兩兩側控控制沿沿街建建筑物物或構構筑物物（如如外墻墻、臺臺階等等）靠靠臨街街面的的界線線，又又稱建建筑控控制線線”。。備注：：①建筑筑紅線線可與與道路路紅線線重合合，一一般在在新城城市中中常使使建筑筑紅線線退于于道路②建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。③建筑控制線一般有高壓控制線、河堤控制線等。

1.1.4地籍相相關術術語1.1.4各種指指標術術語1.1術語建筑容容積率率項目規規劃建建設用用地范范圍內內全部部建筑筑面積積與規規劃建建設用用地面面積（（項目目用地地規劃劃紅色色范圍圍內的的土地地面積積）之之比，，附屬屬建筑筑物計計算在在內，，但應應注明明不計計算面面積的的附屬屬建筑筑物除除外。。注釋：：①該總總建筑筑面積積是指指地上上的建建筑面面積，，地下下的建建筑面面積不不計入入容積積率②業內內對容容積率率指標標的一一般規規定：：獨立立別墅墅的容容積率率一般般不高高于0.4，聯體體別墅墅（Townhouse）的容容積率率在0.95之下，，多層層住宅宅（7層以下下）的的最佳佳容積積率應應在1.2－1.3之間，，小高高層（（12～13層）的的容積積率則則在2.1之下，，高層層（18層以上上）的的容積積率一一般不不高于于3.5。③建筑筑容積積率是是評價價住宅宅舒適適度的的重要要指標標，應應保持持一個個穩定定合理理的水水平：：若容容積率率太小小，則則單位位住宅宅成本本過高高，造造成對對土地地資源源的浪浪費；；若容容積率率太大大，則則人口口密度度過大大，居居住質質量下下降。。1.1.4各種指指標術術語建筑密密度也叫建建筑覆覆蓋率率,指項目目用地地范圍圍內所所有基基底面面積之之和與與規劃劃建設設用地地面積積之比比。其其中基基底面面積指指建筑筑物接接觸地地面的的自然然層建建筑外外墻或或結構構外圍圍水平平投影影面積積。住宅面積積毛密度度每公頃居居住區用用地上擁擁有的住住宅建筑筑面積(m2/ha)。其中居居住區用用地=住宅用地地+公建用地地+道路用地地+公共綠地地。建筑筑面積毛毛密度，，通常也也稱容積積率。住宅面積積凈密度度指每公頃頃住宅用用地上擁擁有的住住宅建筑筑面積。。其中住住宅用地地為住宅宅建筑基基底占地地及其四四周合理理間距內內的用地地(含宅間綠綠地和宅宅間小路路等)的總稱。。注釋：建筑密度度反映的的是一定定用地范范圍內的的空地率率和建筑筑密集程程度。①住宅面面積凈密密度，是是決定居居住區居居住密度度(住宅面積積毛密度度或人口口毛密度度)的重要指指標在一一定的住住宅用地地上，住住宅面積積凈密度度高，該該居住區區的居住住密度相相應也高高，反之之，居住住密度相相應越低低。②《城市居住住區規劃劃設計規規范》中規定的的住宅面面積凈密密度最大大值為：：多層住住宅在1．70左右，高高層在3．50左右。1.1.4各種指標標術語綠地率指規劃建建設用地地范圍內內的綠地地面積與與規劃建建設用地地面積（（項目用用地規劃劃紅線范范圍內的的土地面面積）之之比。1、綠地面面積中的的綠地應應包括：：公共綠綠地、宅宅旁綠地地、公共共服務設設施所屬屬綠地和和道路綠綠地，即即道路紅紅線內的的綠地，，不應包包括屋頂頂、曬臺臺的人工工綠地。。2、地下車車庫上蓋蓋覆土種種綠化部部份部份份也列入入綠地面面積中。。1.1.4各種指標標術語面積誤差差比面積誤差差比=（產權登登記面積積－合同同約定面面積）/合同約定定面積×100%=（實際面面積-預售面積積）/預售面積積×100%。注釋：公公司商品品房買賣賣合同中中明確約約定的處處理面積積誤差的的辦法：：一、建筑筑面積部部分：①差異值值在0.6%以內的，，雙方按按合同約約定執行行②差異值值在0.6%～3%，雙方按按買賣合合同約定定的房屋屋單價多多退少補補。③差異值值超過3%的，買受受人可以以選擇退退還超出出3%部分的房房價款或或退回所所購商品品房。二、花園園面積：：①差異值值在1%以內的，，雙方按按合同約約定執行行②差異值值在1%～30%，雙方按按買賣合合同約定定的房屋屋單價多多退少補補。③差異值值超過30%的，買受受人可以以選擇退退還超出出3%部分的花花園價款款或退回回所購商商品房。1.1.4各種指標標術語1面積測算算基礎知知識管理法規規國家法律律：《中華人民民共和國國測繪法法》部門法規規：《房產測繪繪管理辦辦法》其它的地地方法規規計算規范范國標1：《建筑工程程建筑面面積計算算規則》GB/T50353-2005PS：國標1是各地規規劃局審審核報建建建筑面面積及計計容面積積的主要要依據，，另外還還有各省省市的《××××城市規劃劃管理技技術規定定》、《××××容積率計計算規則則》、有關針針對上述述國標的的實施細細則和補補充，以以及地方方規劃局局的其它它相關計計算規則則文件。。國標2：《房產測量量規范》GB/T17986.1-2000《關于房屋屋建筑面面積計算算與房屋屋權屬登登記有關關問題的的通知》建住房[2002]74號文PS：國標2是各地房房管和國國土部門門計算及及審核建建筑面積積的依據據，當然然在《規范》原則下各各地對個個別細節節上的理理解和把把握各有有差別、、各有約約定俗稱稱的習慣慣。接下來1.2報建面積積計算規規則和1.3預售面積積計算規規則兩節將緊緊扣以上上兩份國國標進行行講解。。相關法律律法規介介紹Redygo……1.2報建面積積測算報建建筑筑面積計計算規則則報建計容容面積計計算規則則1面積測算算基礎知知識GB/T50353-2005GB中華人民民共和國國國家標標準Copyright?byARTCOMPTAllrightsreserved.建設部和和國家質質量技術術監督局局聯合發發布建筑工程程建筑面面積計算算規范2005-04-15發布2005-07-01實施建筑工程程建筑面面積計算算規范.pdf《建筑工程建建筑面積計計算規范》在建筑工程程造價管理理方面起著著非常重要要的作用，，是建筑房房屋計算工工程量的主主要指標，，是計算單單位工程每每平方米預預算造價的的主要依據據，是統計計部門匯總總發布房屋屋建筑面積積完成情況況的基礎。。目前，建建設部和國國家質量技技術監督局局頒發的《房產測量規規范》的房產面積積計算，以以及《住宅設計規規范》中有關面積積的計算，，均依據的的是《建筑面積計計算規則》。適用范圍：：新建、擴擴建、改建建的工業與與民用建筑筑工程的面面積計算。。計算原則：：科學、合合理的原則則。補充規定：：建筑面積積計算除應應遵循本規規范，尚應應符合國家家現行的有有關標準準規范的規規定。1.2.1報建建筑面積計算規則1、計算全部部或一半建建筑面積的的范圍2、計算一半半建筑面積積的范圍3、不計算建建筑面積的的范圍1、計算全部部或一半建建筑面積的的范圍以層高（高高度）來衡衡量面積計計算比例：：層高在2.20m及以上者應應計算全面面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。1.2.1報建建筑面面積計算規規則1、計算全部部或一半建建筑面積的范圍單層建筑物物的建筑面面積，應按按其外墻勒腳以上結構外外圍水平面面積計算；；單層建筑筑物內設有有局部樓層層者，局部部樓層的二二層及以上上樓層，有有圍護結構構的應按其其圍護結構構外圍水平平面積計算算，無圍護護結構的應應按其結構構底板水平平面積計算算。勒腳是墻根部很很矮的一部部分墻體加加厚，不能能代表整個個外墻結構構，因此要要扣除勒腳腳墻體加厚厚的部分，，以勒腳以以上外墻結結構外邊線線計算建筑筑面積。PS：單層建筑物物應按不同同的高度確確定其面積積的計算。。其高度指指室內地面面標高至屋屋面板板面面結構標高高之間的垂垂直距離。。遇有以屋屋面板找坡坡的平屋頂頂單層建筑筑物，其高高度指室內內地面標高高至屋面板板最低處板板面結構標標高之間的的垂直距離離。1.2.1報建建筑面面積計算規規則1、計算全部部或一半建建筑面積的范圍多層建筑物物首層應按按其外墻勒勒腳以上結結構外圍水水平面積計計算；二層層及以上樓樓層應按其其外墻結構構外圍水平平面積計算算。PS：多層建筑筑物的建筑筑面積應按按不同的層高分別計算。。層高是指指上下兩層層樓面結構構標高之間間的垂直距距離。建筑筑物最底層層的層高，，有基礎底底板的指基基礎底板上上表面結構構標高至上上層樓面的的結構標高高之間的垂垂直距離；；沒有基礎礎底板的指指地面標高高至上層樓樓面結構標標高之間的的垂直距離離。最上一一層的層高高是指樓面面結構標高高至屋面板板板面結構構標高之間間的垂直距距離，遇有有以屋面板板找坡的屋屋面，層高高指樓面結結構標高至至屋面板最最低處板面面結構標高高之間的垂垂直距離。。1.2.1報建建筑面面積計算規規則1、計算全部部或一半建建筑面積的范圍單層及多層層建筑坡屋屋頂內和場場館看臺下下，當設計計加以利用用時凈高超過2.10m的部位應計計算全面積積；凈高在在1.20m至2.10m的部位應計計算1/2面積；當設設計不利用用或室內凈高不不足1.20m時不應計算算面積。PS：多層建筑坡坡屋頂內和和場館看臺臺下的空間間應視為坡坡屋頂內的的空間。“場館”實實質上是指指“場”(如：足球場場、網球場場等)看臺上有永永久性頂蓋蓋部分。““館”應是是有永久性性頂蓋和圍圍護結構的的，應按單單層或多層層建筑相關關規定計算算面積。1.2.1報建建筑面面積計算規規則1、計算全部部或一半建建筑面積的范圍地下室、半半地下室(車間、商店店、車站、、車庫、倉倉庫等)，包括相應應的有永久久性頂蓋的的出人口，，應按其外外墻上口(不包括采光光井、外墻墻防潮層及及其保護墻墻)外邊線所圍圍水平面積積計算。1.2.1報建建筑面面積計算規規則1、計算全部部或一半建建筑面積的范圍坡地的建筑筑物吊腳架架空層、深深基礎架空空層，設計計加以利用用并有圍護護結構的。。1.2.1報建建筑面面積計算規規則吊腳架空層層1、計算全部部或一半建建筑面積的范圍建筑物的門門廳、大廳廳按一層計計算建筑面面積。門廳廳、大廳內內設有回廊廊時，應按按其結構1.2.1報建建建建筑筑面面積積計計算算規規則則大廳廳回廊廊1、計計算算全全部部或或一一半半建建筑筑面面積積的范范圍圍建筑筑物物間間有有圍圍護護結1.2.1報建建建建筑筑面面積積計計算算規規則則立體體書書庫庫、、立立體體倉倉庫庫、、立立體體車車庫庫，，無無結結構構層層的的應應按按一一層層計計算算，，有有結結構構層層的的應應按按其其結結構構層層面面積積分分別別計計算算。。有圍圍護護結結構構的的舞舞臺臺燈燈光光控控制制室室，，1、計計算算全全部部或或一一半半建建筑筑面面積積的范范圍圍建筑筑物物外外有有圍圍護護結結構1.2.1報建建建建筑筑面面積積計計算算規規則則建筑筑物物頂頂部部有有圍圍護護結結構構的的樓樓梯梯間間、、水水箱箱間間、、電電梯梯機機房房等等，，PS：如如遇遇建建筑筑物物屋屋頂頂的的樓樓梯梯間間是是坡坡屋屋頂頂，，應應按按坡坡屋屋頂頂設有圍護結構構不垂直于水水平面而超出出底板外沿的的建筑物，應應按其底板面面的外圍水平平面積計算。。PS：以上是指向向建筑物外傾傾斜的墻體，，若遇有向建建筑物內傾斜斜的墻體，應應視為坡屋頂頂，應按坡屋屋頂有關條文文計算面積。。1、計算全部或或一半建筑面面積的范圍建筑物內的室室內樓梯間、、電梯井、觀觀光電梯井、、提物井、管管道井、通風風排氣豎井、、垃圾道、附附墻煙囪應按按建筑物的自自然層計算。。PS：室內樓梯間的的面積計算，，應按樓梯依依附的建筑物物的自然層數數計算并在建建筑物面積內內。遇躍層建建筑，其共用用的室內樓梯梯應按自然層層計算面積；；上下兩錯層層戶室共用的的室內樓梯，，應選上一層層的自然層計計算面積1.2.1報建建筑面積積計算規則1、計算全部或或一半建筑面面積的范圍高低聯跨的建建筑物，應以以高跨結構外外邊線為界分分別計算建筑筑面積；其高高低跨內部連連通時，其變變形縫應計算算在低跨面積積內。以幕墻作為圍圍護結構的建建筑物，應按按幕墻外邊線線計算建筑面面積。建筑物外墻外外側有保溫隔隔熱層的，應應按保溫隔熱熱層外邊線計計算建筑面積積。建筑物內的變變形縫，應按按其自然層合合并在建筑物物面積內計算算。PS：建筑物內的的變形縫是與與建筑物相連連通的變形縫縫，即暴露在在建筑物內1.2.1報建建筑面積積計算規則2、計算一半建建筑面積的范圍雨篷結構的外外邊線至外墻PS：雨篷均以其其寬度超過2.10m或不超過2.10m衡量，，超過過2.10m者應按按雨篷篷的結結構板板水平平投影影面積積的1/2計算。。有柱柱雨篷篷和無無柱雨雨篷計計算應應一致致。1.2.1報建建建筑面面積計計算規規則雨棚雨棚2、計算算一半半建筑筑面積積的范圍圍有永久久性PS：室外外樓梯梯，最最上層層樓梯梯無永永久性性頂蓋蓋，或或不能能完全全遮蓋蓋樓梯梯的雨雨篷，，上層層樓梯梯不計計算面面積，，上層層樓梯梯可視視為下下層樓樓梯的的永久久性頂頂蓋，，下層層樓梯梯應計計算面面積。。1.2.1報建建建筑面面積計計算規規則2、計算算一半半建筑筑面積積的范圍圍建筑物物的陽陽臺均均應按按其水水平投投影面面積的的1/2計算。。PS：建筑筑物的的陽臺臺，不不論是是凹陽陽臺、、挑陽陽臺、、封閉閉陽臺臺、不不封閉閉陽臺臺均按按其水水平投投影面面積的的一半半計算算。1.2.1報建建建筑面面積計計算規規則陽臺陽臺2、計算算一半半建筑筑面積積的范圍圍有永久久性頂頂蓋無無圍護護結構構的車車棚、、貨棚棚、站PS：車棚棚、貨貨棚、、站臺臺、加加油站站、收收費站站等的的面積積計算算。由由于建建筑技技術的的發展展，出出現許許多新新型結結構，，如柱柱不再再是單單純的的直立立的柱柱，而而出現現正∨∨形柱柱、倒倒∧形形柱等等不同同類型型的柱柱，給給面積積計算算帶來來許多多爭議議，為為此，，我們們不以以柱來來確定定面積積的計計算，，而依依據頂頂蓋的的水平平投影影面積積計算算。在在車棚棚、貨貨棚、、站臺臺、加加油站站、收收費站站內設設有有有圍護護結構構的管管理室室、休休息室室等，，另按按相關關條款款計算算面積積。1.2.1報建建建筑面面積計計算規規則站臺車棚3、不應應計算算建筑筑面積積的范圍圍建筑物物通道道(騎樓、、過街街樓的的底層層)。PS：文字1.2.1報建建建筑面面積計計算規規則騎樓騎樓3、不應應計算算建筑筑面積積的范圍圍建筑物物內的的設備備管道道夾層層。1.2.1報建建建筑面面積計計算規規則建筑物物內分分隔的的單層層房間間，舞舞臺及及后臺臺懸掛掛幕布布、布布景的的天橋橋、挑挑臺等等。屋頂水水箱、、花架架、涼涼棚、、露臺臺、露露天游游泳池池。建筑物物內的的操作作平臺臺、上上料平平臺、、安裝裝箱和和罐體體的平平臺。。勒腳、、附墻墻柱、、垛、、臺階階、墻墻面抹抹灰、、裝飾飾面、、鑲貼貼塊料料面層層、裝裝飾性性幕墻墻、空空調室室外機機擱板板(箱)、飄窗窗、構構件、、配件件、寬寬度在在2.10m及以內內的雨雨篷以以及與與建筑筑物內內不相相連通通的裝裝飾性性陽臺臺、挑挑廊。。PS：f項均不屬于于建筑結構構，不應計計算建筑面面積。3、不應計算算建筑面積積的范圍無永久性頂頂蓋的架空空走廊、室室外樓梯和和用于檢修修、消防等等的室外鋼鋼樓梯、爬爬梯。1.2.1報建建筑面面積計算規規則無永久性頂頂蓋樓梯無永久性頂頂蓋樓梯3、不應計算算建筑面積積的范圍自動扶梯、、自動人行行道。PS：自動扶梯梯(斜步道滾梯梯)，除兩端固固定在樓層層板或梁之之外，扶梯梯本身屬于于設備，為為此扶梯不不宜計算建建筑面積。。水平步道道(滾梯)屬于安裝在在樓板上的的設備，不不應單獨計計算建筑面面積。1.2.1報建建筑面面積計算規規則自動扶梯梯自動扶梯梯3、不應計計算建筑筑面積的范圍獨立煙囪囪、煙道道、地溝溝、油(水)罐、氣柜柜、水塔塔、貯油油(水)池、貯倉倉、棧橋橋、地下下人防通通道、地地鐵隧道道。1.2.1報建建筑筑面積計計算規則則棧橋水塔3、不應計計算建筑筑面積的范圍坡屋頂內內、場館館下空間間室內凈凈高不足足1.20m時不應計計算面積積。設計不利利用的深深基礎架架空層、、坡地吊吊腳架空空層、多多層建1.2.1報建建筑筑面積計計算規則則坡地吊腳腳架空層層坡地吊腳腳架空層層1.2.2報建計容面積積計算規則則主管及審審核部門門：各項項目所在在地規劃劃局計算階段段：規劃劃報建階階段計算依據據：1.2.2報建計容容面積計計算規則則1.3房產面積積測算房屋建筑面積就算規則1面積測算算基礎知知識GB/T17986.1-2000GB中華人民民共和國國國家標標準Copyright?byARTCOMPTAllrightsreserved.房產測量量規范2000-02-22發布2000-08-01實施房產測量量規范（（國家標標準）.pdf關于房屋屋建筑面面積計算算與房屋屋權屬登登記有關關問題的的通知.pdf1.3.1房產面積積測算一一般規定定1、房產面面積測算算的內容容面積測算算系指水水平面積積測算。。房產面積積測算分分為房屋屋面積測測算和用用地面積積測算兩兩類。房屋面積積分為房房屋建筑筑面積、、套內面面積、產產權面積積、使用用面積、、共有建建筑面積積等。*建筑面面積、套套內面積積、產權權面積、、使用面面積、共共有面積積：1.3.1房產面積積測算一一般規定定2、面積測測算的要要求各類面積積測算必必須獨立立測算兩兩次，其其較差應應在規定定的限差差以內，，取中數數作為量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。量距以米為單位，取至0.01m,面積以平方米為單位，取至0.01㎡。使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選取房屋相同高度的參考點，以保持尺子處于水平位置。使用手持測距儀測邊時，測線應緊貼墻角并保持水平。在圖紙測量時，邊長及墻體厚度數據只可依據圖紙標注獲得。不得用比例尺直接量取，以杜絕觀測誤差和圖紙變形影響。1.3.1房產面積積測算一一般規定定1.3.2房屋建筑筑面積計計算規則則1、計算全全部建筑筑面積的的范圍2、計算一一半建筑筑面積的的范圍3、不計算算建筑面面積的范范圍1、計算全部建筑筑面積的的范圍永外性結結構的單單層房屋屋，按一一層計算算建筑面面積；多多層房屋屋按各層層建筑面面積的總總和計算算。房屋的建建筑面積積是指房屋屋各層建建筑面積積的總和和。多層房屋屋系指兩層層或兩層層以上的的房屋。。PS：單層房屋層高低于2.2m的房屋不能計算建筑面積。1.3.2房屋建筑筑面積計計算規則則房屋內的的夾層、、插層、、技術層梯間、電電梯間是指進出出樓梯或或電梯的的房間，，還包括括突出房房屋屋夾層、插層、技術層也稱附層，是指建筑在房屋內部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結構層，即屬于整個房屋整體結構的一部分，有的是技術層，是加插進去的。PS：不論是結構層還是技術層，只要其層高不低于2.2m都可以計算建筑面積，凡層高低于2.2m的部位，均不應計算建筑面積。1.3.2房屋建筑筑面積計計算規則則1、計算全全部建筑筑面積的的范圍穿過房屋屋的通道道，房屋屋內的門門廳、大大廳，均均按一層層計算面面積。門門廳、穿過房屋屋的通道道系指房屋屋內部的的通道。。房屋內的的門廳、、大廳因功能門廳、大廳有的因層高很高，一般在沿廳的周邊設有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應計算建筑面積。1.3.2房屋建筑筑面積計計算規則則1、計算全全部建筑筑面積的的范圍樓梯間、、電梯（（觀光梯梯）井、、提物井井、垃圾圾道、管管道井等等均按房房屋自然然層計算算建筑面面積。樓梯是指供房房屋各層層間上下下步行的的交通通通道；電梯是指房屋屋各層間間垂直上上下的電電動交通通通道；；提物井是指專供供房屋各各層間垂垂直上下下提升或或放降物物品用的的通道井井；垃圾道是指專供供房屋各各層傾倒倒垃圾用用的井道道；管道井是指房屋屋各層的的各種管管道（如如：上下下水管、、暖氣管管、電纜纜、通訊訊線PS：由于這些井道，有的并不構成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計算房屋的建筑面積。

1.3.2房屋建筑面積積計算規則1、計算全部建建筑面積的范范圍e)房屋天面上，，屬永久性建建筑，層高在在2.2m以上的樓梯間間、水箱間、、電梯機房及及斜面結構屋屋頂高度在2.2m以上的部位，，按其外圍水水平投影面積積計算。天面是指房屋頂面面上，四周有有圍護結構的的，可供人民民正常活動的的平臺，也叫叫天臺。房屋天面上的的樓梯間是突出房屋屋屋頂，有頂蓋蓋，有圍護結結構，供人民民出入屋頂面面進行維修修或作作為安全出口口的步行通道道的建筑物。。房屋天面上的的水箱間是突出房屋屋屋頂，有圍護護結構的蓄水水裝置的建筑筑物。電梯機房是突出房屋屋屋頂，供電梯梯升降、或斜面屋頂的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，對這類斜面房頂的房屋，按其層高達到2.2m的部位計算房屋建筑面積。PS：上述有關斜面屋頂的房屋建筑面積計算的規定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計算，即所有斜面屋頂的房屋，都按層高達到2.2m的部位計算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計算標準的一致和統一。1.3.2房屋建筑面積積計算規則1、計算全部建建筑面積的范范圍f)挑樓、全封閉閉的陽臺按其其外圍水平投投影面積計算算。

挑樓樓是樓房向外外懸挑出底層層的封閉樓層層房屋，層高高不低于2.2m，按樓房處理理。陽臺是供人民休憩憩及晾曬衣物物用的房屋設設施，是戶內內與戶外的過過渡空間。封閉陽臺按其外圍水平平投影計算面面積。不封閉陽臺按其外圍水平平投影的一半半計算建筑面面積。PS：封閉與不封封閉以設計圖圖紙或其他批批準文件為準準。1.3.2房屋建筑面積積計算規則1、計算全部建建筑面積的范范圍g)屬于永久性結結構有上蓋的的室外樓梯，，按各層水平平投影面積計計算。室外樓梯是位于房屋外外部的、供人人民生產或生生活的、上下下各層的步行行通道之用用的的、有圍護結結構的永久性性建筑物，屬屬房屋的附屬屬設施。PS：（1）當上層樓梯梯設計為下層層樓梯的頂蓋蓋，且可以完完全遮蓋的，，可視為該層層室外樓梯有有頂蓋。（2）室外樓梯的的面積按實際際層數各層的的水平投影面面積計算。1.3.2房屋建筑面積積計算規則1、計算全部建建筑面積的范范圍h)與房屋相連的的有柱走廊，，兩房屋間有有上蓋和柱的的走廊，均按按其柱的外圍圍水平投影面面積計算和房屋相連，是指走廊的的頂蓋和柱與與房屋的結構構相連，即兩兩者的梁、柱柱、墻相連，，走廊的柱為為承重的結構構柱。走廊是指此廊是供供人民在生產產或生活中，，出入或經常常通行用的走走廊。1.3.2房屋建筑面積積計算規則1、計算全部建建筑面積的范范圍i)房屋間永久性性的封閉的架架空通廊，按按外圍水平投投影面積計算算。架空通廊，是指兩建筑物物之間供人民民通行用的空空中走廊。封閉的架空通通廊，系指架空通通廊采用實體體欄板作圍護護，欄板以上上采用玻璃等等物全部圍閉閉的，有的架架空通廊和房房屋一樣，是是由墻體全部部圍閉，并有有門和窗，這這都是封閉的的架空通廊。。1.3.2房屋建筑面積積計算規則1、計算全部建建筑面積的范范圍j)地下室、半地地下室及其相相應出入口，，層高在2.2m以上的，按其其外墻（不包包括采光井、、防潮層及保保護墻）外圍圍水平投影面面積計算。采光井是指為地下室室提供光線和和通風用的地地下室墻體外外的地下空間間。防潮層是指一種用于于防止地面上上各種流體和和地下水滲透透地下室和地地下室墻體的的隔離離層。保護墻是指和防潮潮層作用相相同的隔離離墻體，地地下建筑物物為抵抗周周邊的壓力力，外墻墻的厚度隨隨著掩埋地地下的深度度而增厚。。增厚的這這一部分墻墻體也是保保護墻，它它起著防潮潮和抗壓的的雙重作用用。PS：上述這些增增厚的墻體體都不計算算建筑面積積，故地下下室和半地地下室的建建筑面積計計算按上口口，即以地地上部分的的墻體為準準計算。1.3.2房屋建筑面面積計算規規則1、計算全部部建筑面積積的范圍k)有柱或有圍圍護結構的的門廊、門門斗按其柱柱或圍護結結構的外圍圍水平投影影面積計算算。門廊和門斗斗是指房屋門門前有頂蓋蓋，有支柱柱或圍護結結構的進出出通道，支支撐頂蓋的的是柱稱門廊，支撐頂蓋蓋的是承重重墻體時稱稱門斗；PS：門廊和門斗斗是房屋門門外的房屋屋附屬設施施，它主要要起防雨、、防塵、避避曬、擋風風、防寒、、隔音等緩緩沖作用和和分隔作用用的建筑物物。門斗在在主墻體以以內的部分分的建筑面面積，可包包含在底層層房屋建筑筑面積之中中。門廊和門斗斗必需具備備與房屋相相連的永久久性的、結結構牢固的的頂蓋。這這個上蓋可可以是獨獨立的頂蓋蓋，也可能能是房間或或挑廊的地地板，或挑挑樓或陽臺臺的地板，，也可以是是屋檐。門門廊和門斗斗的層高不不低于2.2m。門斗的維護護結構應為為結構墻體體，可能是是房屋承重重墻體的一一部分，也也可以是自自己具備的的獨立的與與頂蓋相連連的墻體。。門廊和門斗斗都是進出出大門的主要通道。獨立柱和單單排柱的門門廊，應按按其上蓋投投影面積的的一半計算算建筑面積積。無柱或無圍圍護結構或或圍護結構構殘缺的都都不計算建建筑面積。。1.3.2房屋建筑面面積計算規規則1、計算全部部建筑面積積的范圍L)玻璃幕墻等等作為房屋屋外墻的，，按其外圍圍水平投影影計算。玻璃幕墻，，是指這一部部分的房屋屋沒有磚石石等結構的的外墻體，，而是以玻玻璃幕墻直直接作為房房屋的外墻墻體。m)屬永久性建建筑有柱的的車棚、貨貨棚等按柱柱外圍水平平投影面積積計算。柱是指承重的的結構柱。。裝飾性的的柱、非承承重柱，以以及柱的裝裝飾性部分分應除外，，不能據以以計算房屋屋的建筑面面積。PS：（1）這些車車棚、貨棚棚的層高不不應低于2.2m，低于2.2m的部位，不不應計算建建筑面積。。

（2）獨立柱和和單排柱的的車棚、貨貨棚按上蓋蓋水平投影影面積的一一半計算建建筑面積。。1.2.2房屋建筑面面積計算規規則1、計算全部部建筑面積積的范圍n)依坡地建筑筑的房屋，，利用吊腳腳架作空層層，有圍護護結構的，，按其高度度在2.2m部位的外圍圍水平面積積計算。依坡地建筑筑的房屋，指的是依依坡地建筑筑的架空房房屋的下方方，利用吊吊腳做架架空層的的房屋。吊腳腳是指指利利用用打打樁樁、、筑筑柱柱等等承承重重結結構構來來承承托托架架空空房房屋屋底底板板的的一一種種建建筑筑結結構構，，這這一一部部分分建建筑筑物物如如果果加加上上圍圍護護物物，，而而且且圍圍護護物物有有一一定定的的高高度度，，并并且且是是永永久久性性的的牢牢固固的的建建筑筑物物，，架架空空層層內內再再整整修修有有底底板板，，就就可可以以作作為為人人民民生生產產和和生生活活的的場場所所而而加加以以利利用用，，也也就就可可以以對對層層高高不不低低于于2.2m的部部位位計計算算建建筑筑面面積積。。如如果果架架空空層層未未整整修修有有地地板板，，也也未未利利用用，，僅僅作作為為堆堆積積余余土土，，或或作作為為架架空空防防潮潮之之用用時時，，則則可可以以不不計計算算建建筑筑面面積積。。1.3.2房屋屋建建筑筑面面積積計計算算規規則則1、計計算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍o)有伸伸縮縮縫縫的的房房屋屋，，若若其其與與室室內內相相通通的的，，伸伸縮縮縫縫計計算算建建筑筑面面積積。。伸縮縮縫縫是指指建建筑筑物物與與建建筑筑物物之之間間設設置置在在基基礎礎以以上上的的豎豎直直縫縫，，未未使使相相鄰鄰兩兩建建筑筑物物分分離離而而形形成成的的空空隙隙，，以以適適應應溫溫度度變變化化時時所所引引起起的的建建筑筑物物的的伸伸縮縮，，避避免免建建筑筑物物由由于于伸伸縮縮運運動動而而危危害害建建筑筑物物出出現現拱拱裂裂。。PS：上述述規規定定也也適適用用于于沉沉降降縫縫，，伸伸縮縮縫縫與與沉沉降降縫縫通通稱稱變變形形縫縫。。沉降降縫縫也也是是設設置置在在建建筑筑物物與與建建筑筑物物之之間間的的豎豎直直縫縫，，沉沉降降縫縫常常設設置置在在負負荷荷或或地地基基承承載載力力差差別別較較大大的的部部位位，，以以及及新新舊舊建建筑筑物物之之間間，，以以避避免免兩兩建建筑筑物物下下沉沉速速度度不不勻勻時時使使房房屋屋出出現現裂裂縫縫。。國家家標標準準《房產產測測量量規規定定》規定定，，不不論論伸伸縮縮縫縫的的寬寬度度，，只只考考慮慮是是否否與與室室內內相相同同，，能能否否利利用用，，作作為為伸伸縮縮縫縫是是否否計計算算建建筑筑面面積積的的標標準準。。因因此此，，伸伸縮縮縫縫、、沉沉降降縫縫等等變變形形縫縫，，不不論論其其寬寬度度，，只只要要其其與與兩兩邊邊房房屋屋中中任任一一邊邊相相通通，，具具有有房房屋屋的的一一般般條條件件，，又又能能正正常常利利用用的的，，則則可可以以計計算算房房屋屋的的建建筑筑面面積積。。1.3.2房屋屋建建筑筑面面積積計計算算規規則則1、計計算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍a)與房房屋屋相相連連，，有有上上蓋蓋無無柱柱的的走走廊廊、、檐檐廊廊，，按按其其圍圍護護結結構構外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的一一半半計計算算。。走廊廊：：是房房屋屋墻墻體體外外有有頂頂蓋蓋的的、、作作為為人人們們進進出出和和行行走走的的通通道道。。檐廊廊：：頂蓋蓋是是由由屋屋檐檐延延伸伸而而構構成成的的底底層層無無柱柱走走廊廊。。與與房房屋屋相相連連的的上上蓋蓋，，可可以以是是挑挑樓樓或或挑挑廊廊的的底底板板，，也也可可以以是是自自備備的的專專制制頂頂蓋蓋。。頂頂蓋蓋由由樓樓體體或或挑挑廊廊、、挑挑樓樓底底板板構構成成的的，，底底層層無無柱柱走走廊廊，，也也是是檐檐廊廊。。PS：檐廊廊兩兩端端均均有有與與房房屋屋相相連連的的墻墻體體作作為為圍圍護護結結構構的的，，視視為為有有圍圍護護結結構構的的檐檐廊廊。。有圍圍護護結結構構的的檐檐廊廊還還應應是是房房屋屋進進出出的的通通道道，，或或作作為為生生產產或或生生活活的的場場所所，，層層高高不不低低于于2.2m，才才計計算算建建筑筑面面積積。。沒有有頂頂蓋蓋或或沒沒有有圍圍護護結結構構，，或或生生產產和和生生活活都都無無法法使使用用的的，，或或層層高高低低于于2.2m的，，均均不不宜宜計計算算建建筑筑面面積積。。1.3.2房屋屋建建筑筑面面積積計計算算規規則則2、計計算算一一半半建建筑筑面面積積的的范范圍圍b)未封封閉閉陽陽臺臺、、挑挑廊廊，，按按其其圍圍護護結結構構外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的一一半半計計算算。。PS：未封封閉閉的的陽陽臺臺、、挑挑廊廊都都應應該該有有永永久久性性的的、、結結構構牢牢固固的的圍圍護護結結構構，，且且層層高高不不低低于于2.2m。圍護護結結構構還還應應有有一一定定的的高高度度。。陽陽臺臺與與挑挑廊廊都都必必須須具具有有頂頂蓋蓋，，并并且且與與室室內內相相通通。。其其中中頂頂蓋蓋可可以以是是上上層層陽陽臺臺或或上上層層挑挑廊廊，，或或上上層層挑挑樓樓，，或或房房屋屋的的底底板板，，也也可可以以是是屋屋檐檐的的延延伸伸或或自自備備頂頂蓋蓋。。1.3.2房屋屋建建筑筑面面積積計計算算規規則則2、計計算算一一半半建建筑筑面面積積的的范范圍圍c)獨立立柱柱、、單單排排柱柱的的門門廊廊、、車車棚棚、、貨貨棚棚等等屬屬永永久久性性建建筑筑的的，，按按其其上上蓋蓋水水平平投投影影面面積積的的一一半半計計算算。。單排排柱柱是指指排排列列成成一一行行的的柱柱。。d)無頂頂蓋蓋的的室室外外樓樓梯梯按按各各層層水水平平投投影影的的一一半半計計算算。。PS：該室外樓樓梯應該該是永久久性的、、結構牢牢固的、、人民生生產和生生活正常常使用的的建筑物物。e)有頂蓋不不封閉的的永久性性的架空空通廊，，按外圍圍水平投投影面積積的一半半計算。。PS：不封閉的的架空通通廊應該該是永久久性的、、結構牢牢固、層層高不低低于2.2m的，并有有結構牢牢固的圍圍護物。。1.3.2房屋建筑筑面積計計算規則則2、計算一一半建筑筑面積的的范圍a)層高小于于2.2m以下的夾夾層、插插層、技技術層和和層高小小于2.2m的地下室室和半地地