【天津靜海項(xiàng)目調(diào)研策劃報(bào)告】貳零零柒年壹月

目錄第一部分宏觀分析 3一、區(qū)域概況 31．天津概況 32．靜海概況 8二、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 101．全市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 102．靜海經(jīng)濟(jì)地位分析 15第二部分整體房地產(chǎn)綜述 22一、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 221．供需狀況分析 222．天津市房?jī)r(jià)及地價(jià)走勢(shì) 233．天津市房地產(chǎn)板塊分析 254．2007年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 28二、靜海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 331．靜海住宅市場(chǎng)概況 332．靜海商業(yè)市場(chǎng)概況 37第三部分產(chǎn)品定位建議 38一、客戶定位 38二、項(xiàng)目整體形象定位 38三、項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成建議 38四、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 38五、地面交通組織建議 38六、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 38七、園林景觀建議 38八、住宅產(chǎn)品建議 381．戶型配比建議 382．戶型競(jìng)爭(zhēng)要求 383．戶型規(guī)劃建議 38九、商業(yè)產(chǎn)品建議 381．商業(yè)類別構(gòu)成建議 382．商業(yè)分隔建議 393．商業(yè)分布及交通組織建議 39第四部分經(jīng)濟(jì)估算 40附件一住宅項(xiàng)目參考信息 41

第一部分宏觀分析一、區(qū)域概況1．天津概況天津市——中央直轄市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)北方最大的沿海開放城市。地處華北平原東北部，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京。1．1城市競(jìng)爭(zhēng)力天津市綜合競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)第十位。綜合市場(chǎng)占有率名列前茅，居第五位；綜合生產(chǎn)率和綜合收入都居于中等偏上水平；更為可貴的是在這種比較高的基礎(chǔ)上其綜合經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和綜合就業(yè)增長(zhǎng)率都表現(xiàn)較好。資本競(jìng)爭(zhēng)力居第六位，金融機(jī)構(gòu)數(shù)量及其存貸款余額均居各城市前列，資本可供量充足，銀行貸款與民間風(fēng)險(xiǎn)資本均容易獲得，資本市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，金融控制能力很強(qiáng)。企業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力排名第四十四位，與天津市作為全國(guó)主要經(jīng)濟(jì)中心的地位很不相稱！1．2歷史現(xiàn)在天津所處的位置原來是海，位于海河五水匯合流入渤海處,黃河改道前由泥沙沖積形成初形。正式形成于隋朝大運(yùn)河的開通。唐中葉以後，天津成為南方糧、綢北運(yùn)的水陸碼頭，一直到元朝，都是軍事重鎮(zhèn)和漕糧轉(zhuǎn)運(yùn)中心。天津古名“直沽”明永樂二年（1404年），鎮(zhèn)守北京的朱棣為了同他的侄子爭(zhēng)奪皇位，在此渡過大運(yùn)河南下。後來朱棣作了皇帝，為了紀(jì)念由此起兵“靖難之役”，將此地御賜為天津，即天子之渡口之意。因在此筑城設(shè)衛(wèi)，故俗稱“天津衛(wèi)”。衛(wèi)是軍事建制，而不屬于地方行政區(qū)劃。同年12月又設(shè)天津左衛(wèi)并筑城，至此，天津城初具規(guī)模。19世紀(jì)中葉被辟為通商口岸，逐步發(fā)展成為當(dāng)時(shí)中國(guó)北方最大的金融商貿(mào)中心，在中國(guó)近代史上有著重要地位。清雍正三年（1725年），改天津衛(wèi)為天津州（州屬行政區(qū)域，天津由衛(wèi)名轉(zhuǎn)變?yōu)榈孛┣逵赫拍辏?731年），天津升州為府，天津府下置天津縣。1860年被辟為通商口岸後，曾經(jīng)有九個(gè)國(guó)家在天津開辟租界。它們是:天津英租界、天津法租界、天津美租界(後并入天津英租界)、天津德租界、天津日租界、天津俄租界、天津奧租界、天津意租界、天津比租界。1912年(民國(guó)元年)3月，北洋政府成立。1913年4月，撤銷天津府，只保留了天津縣。1928年6月，國(guó)民革命軍占領(lǐng)天津，南京國(guó)民政府設(shè)立“天津特別市”。1930年6月，天津特別市改為南京國(guó)民政府行政院管的直轄的天津市。1930年11月，因河北省省會(huì)由北京遷至天津，天津直轄市改為省轄市。1935年6月，河北省省會(huì)遷往保定，天津又改為直轄市。1949年1月15日，天津解放，建立軍事管制委員會(huì)，同時(shí)成立天津市人民政府，仍由中央直轄。1958年2月11日，天津改為河北省省轄市。1967年1月2日，天津恢復(fù)為中央直轄市至今。1．3地理位置°°，海拔2～5米。在華北平原東北，北屏燕山，東臨渤海。是華北平原的最低點(diǎn)和海河水系的匯流處，素有“渤海明珠”之稱。屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫在13℃1．4行政區(qū)劃天津市面積約1.2萬平方公里，轄18個(gè)區(qū)、縣，其中市轄區(qū)15個(gè)：市區(qū)有和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)（2000）、寶坻區(qū)（2001）。市轄縣3個(gè)：靜海縣、寧河縣、薊縣。1．5人口1023.67萬人(2004年底)，主體民族為漢族占天津市總?cè)丝诘?8%。另有回、朝鮮、滿、蒙古等少數(shù)民族，到2003年底，全市常住人口為1011.3萬人。1．6經(jīng)濟(jì)天津是北方大端口，世界十大港口之一，環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融中心，三北（東北西北華北）的主要出海口，首都的海上門戶，工商業(yè)都市。工業(yè)產(chǎn)值次于上海，居全國(guó)第二。電子、冶金、石化、汽車、紡織等輕重工業(yè)發(fā)達(dá)。1．7文化名勝天津是國(guó)家近代歷史文化名城，全市共有1處國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、1處國(guó)家歷史文化名城、8處全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)：盤山等。有37處國(guó)家級(jí)和市級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。其中，薊縣的獨(dú)樂寺，已有1000多年的歷史。薊縣的盤山山勢(shì)雄奇，層巒疊秀，建筑與自然山水渾成一體。還有天后宮、文廟、清真大寺、大悲院、大沽口炮臺(tái)、望海樓教堂、廣東會(huì)館等，近年來又新建了周恩來鄧穎超紀(jì)念館、平津戰(zhàn)役紀(jì)念館、天津科技館等。天津的各博物館、紀(jì)念館收藏品達(dá)53萬件，其中一、二級(jí)品達(dá)1000多件。五大民間藝術(shù)楊柳青年畫、泥人張彩塑、魏記風(fēng)箏、“刻磚劉”的磚雕和天津地毯、掛毯聞名全國(guó)。重要景觀：金街（和平路）旅游、五大道、獨(dú)樂寺、萬里長(zhǎng)城（聯(lián)合國(guó)教科文組織世界文化遺產(chǎn)，1987年）、黃崖關(guān)、大沽口炮臺(tái)、海河外灘、天津中山公園、娘娘宮1．8交通航空：天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)(ZBTJ)位于天津市區(qū)以東，離市中心有20馀公里的距離。于1996年10月被國(guó)務(wù)院升格為「國(guó)際定期航班機(jī)場(chǎng)」，并改名至現(xiàn)今名稱。鐵路：天津處于津浦（京滬）、京山（京哈）兩大鐵路干線的交匯處，是重要的鐵路樞紐。天津站位于河北區(qū)與河?xùn)|區(qū)交界處。始建于1886年，1888年10月3日通車，1892年遷入現(xiàn)址，又名“老龍頭火車站”。1900年重新擴(kuò)建，命名“天津紫站”，1904年更名“天津老站”，1911年更名“天津東站”。1987年4月9日擴(kuò)建，1988年10月1日竣工。天津火車北站位于河北區(qū)，距離天津站4千米。天津火車西站位于紅橋區(qū)，連接華北、東北和華東地區(qū)的鐵路樞紐。天津塘沽火車站位于塘沽區(qū)。天津泰達(dá)火車站位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。道路：連接天津的高速公路有京津塘、津薊、津?yàn)I、唐津、京滬、京沈高速和津保高速公路，連接天津的國(guó)道有103國(guó)道、104國(guó)道、112國(guó)道、205國(guó)道等。公共交通：1906年開通運(yùn)營(yíng)的環(huán)城有軌電車天津公共交通系統(tǒng)始建于1904年4月26日，1906年6月2日第一條有軌電車線路建成通車，是中國(guó)第一個(gè)擁有城市公共交通系統(tǒng)的城市。有軌電車：天津市區(qū)有軌電車于1904年由比利時(shí)世昌洋行開始修建，1906年6月第一條公交線路白牌環(huán)城有軌電車開通運(yùn)營(yíng)，是中國(guó)第一個(gè)建設(shè)開通公交系統(tǒng)的城市。白牌有軌電車環(huán)城運(yùn)行，設(shè)北大關(guān)、北門、商會(huì)、考工廠、北海樓、東北角、崇仁宮、東門、馬棚胡同、東南角、廣益大街、榮業(yè)大街、縣衙門、南門、南門里、西南角、西門、西門北、西北角、福建會(huì)館、縣公署等站。紅牌有軌電車自北大關(guān)起經(jīng)北馬路、東北角、東浮橋(今金湯橋)經(jīng)建國(guó)道到達(dá)天津火車站。黃牌有軌電車自北大關(guān)起經(jīng)北馬路、東馬路、東南角、勸業(yè)場(chǎng)到達(dá)海關(guān)(今赤峰道大沽路口)。藍(lán)牌有軌電車自北大關(guān)起經(jīng)北馬路、東馬路、東南角、勸業(yè)場(chǎng)、萬國(guó)橋(今解放橋)到達(dá)天津火車站。1921年，綠牌有軌電車通車。自老西開(今國(guó)際商場(chǎng)附近)，沿今濱江道、萬國(guó)橋到達(dá)天津火車站。1927年，花牌有軌電車通車。自東北角到海關(guān)。1947年，紫牌有軌電車通車。自金鋼橋到天津北站。有軌電車線路于1964年至1973年全部拆除。此後建設(shè)的無軌電車線路也于1995年全部拆除。濱海新區(qū)有軌電車工程將于2005年9月15日動(dòng)工修建，一期工程為試驗(yàn)線，2006年底一期工程通車，一期工程從津?yàn)I輕軌洞庭路站到泰達(dá)第三大街南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院，全長(zhǎng)約，計(jì)劃采用島式站臺(tái)設(shè)計(jì)，設(shè)置14座車站，每3分鐘一班車，每班車全程運(yùn)行20分鐘。二期工程從塘沽區(qū)海河外灘公園到漢沽區(qū)航母艦船公園，全程30公里。1．9旅游資源天津旅游資源豐富，旅游活動(dòng)豐富多彩。天津有以自然風(fēng)景和名勝古跡為特點(diǎn)的薊縣旅游觀光區(qū)，有海灣特色的塘沽濱海游樂區(qū)，已形成以海河為風(fēng)景軸線，以津河、衛(wèi)津河、月牙河、北運(yùn)河，繁華金街，鼓樓商貿(mào)街，異國(guó)風(fēng)貌五大道為輔的市中心旅游區(qū)。同時(shí)，每年還要舉辦具有民族色彩和天津特色的各種賽事及娛樂活動(dòng)。1．10特色小吃天津傳統(tǒng)的風(fēng)味食品多種多樣。有操作技藝精湛，風(fēng)味香醇，營(yíng)養(yǎng)豐富，深為廣大群眾和外賓稱贊的“津門三絕”，即狗不理包子、十八街麻花和耳朵眼炸糕，等等。1．11城市建筑天津的城市建筑頗具特色。既有雕梁畫棟、典雅樸實(shí)的古建筑，又有眾多新穎別致的西洋建筑。有英國(guó)的中古式、德國(guó)的歌特式、法國(guó)的羅曼式、俄國(guó)的古典式、希臘的雅典式等，人們通常把這些西洋建筑稱為“小洋樓”。在一座城市中，保存著大量民族風(fēng)格的古建筑和如此眾多的西洋建筑，這在中國(guó)乃至世界城市中都是少見的。故天津素有萬國(guó)建筑博覽會(huì)之稱。1．12學(xué)校教育天津外國(guó)語學(xué)院南開大學(xué)、天津大學(xué)、河北工業(yè)大學(xué)、天津工業(yè)大學(xué)、天津醫(yī)科大學(xué)、天津師范大學(xué)、天津科技大學(xué)、天津理工大學(xué)、天津財(cái)經(jīng)大學(xué)、中國(guó)民用航空學(xué)院、天津城市建設(shè)學(xué)院、天津農(nóng)學(xué)院、天津中醫(yī)學(xué)院、天津工程師范學(xué)院、天津外國(guó)語學(xué)院、天津商學(xué)院、天津體育學(xué)院、天津美術(shù)學(xué)院、天津音樂學(xué)院、軍事交通學(xué)院、重新修建的鼓樓中學(xué)、天津市南開中學(xué)、天津市耀華中學(xué)、天津市第一中學(xué)、天津市第三中學(xué)、天津市新華中學(xué)、天津市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、天津市第四十七中學(xué)等。2．靜海概況靜海縣位于天津市西南部。面積1414.9平方公里，縣政府坐落在靜海鎮(zhèn)靜文路22號(hào)。全縣人口49.28萬人。境內(nèi)地勢(shì)西高東低，南高北低，京杭大運(yùn)河及海河流域的子牙河、大清河、獨(dú)流減河、馬場(chǎng)減河5條一級(jí)河道流經(jīng)全境，境內(nèi)總長(zhǎng)度約200公里。較大的洼淀有團(tuán)泊洼、賈口洼、東淀、西淀，團(tuán)泊洼水庫占地6000公頃，是良好的鳥類自然保護(hù)區(qū)。水庫附近蘊(yùn)藏著豐富的地?zé)豳Y源，水溫達(dá)82℃全縣可耕地69946公頃，盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、葵花、西瓜、蘋果、桃、梨等。工業(yè)主要從事紡織、服裝、皮革制品、輕工、化工、機(jī)械、電子、建材等20多個(gè)行業(yè)。全縣共有商場(chǎng)21個(gè)，供銷合作社20個(gè)，規(guī)模較大的有縣百貨商場(chǎng)、五金商場(chǎng)和副食商場(chǎng)。有集市22個(gè)，以靜海鎮(zhèn)、獨(dú)流鎮(zhèn)、唐官屯鎮(zhèn)和中旺鎮(zhèn)四個(gè)集市規(guī)模較大。城鎮(zhèn)職工較大住宅區(qū)有文化里、紅星里、新華里、北緯一路四個(gè)居民點(diǎn)。境內(nèi)公路四通八達(dá)，京滬鐵路和國(guó)干線京福公路貫穿南北，一般干線5條，縣級(jí)公路12條。全縣城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，靜海賓館、萬人體育場(chǎng)、室內(nèi)游泳館相繼落成。全縣有中學(xué)51所，小學(xué)299所，有衛(wèi)生院以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)10家。境內(nèi)名勝古跡較多，有光緒五年修建的九宣閘及建閘碑文，“古城注”遺址、漢代古城、漢代古墓和宋代木船被稱為靜海“三古”。二、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)1．全市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1．1經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持快速、穩(wěn)步的運(yùn)行態(tài)勢(shì)前三季度，全市生產(chǎn)總值完成3094.08億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)13.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值76.45億元，增長(zhǎng)3.4%。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值1813.24億元，增長(zhǎng)16.9%。其中工業(yè)增加值增長(zhǎng)17.3%，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，建筑業(yè)增加值增長(zhǎng)12.3%。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1204.39億元，增長(zhǎng)10.2%。在國(guó)家宏觀調(diào)控因素的作用下，本市和全國(guó)一樣，三季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度略有回落。但本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高峰期“峰值提高，峰期延長(zhǎng)”的慣性作用依然存在，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)，仍然保持了快速、穩(wěn)步的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。1．2整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展高效運(yùn)行的特征更加突出財(cái)政收入增長(zhǎng)提速。前三季度，全市財(cái)政收入完成681.52億元，增長(zhǎng)25.5%，增速同比加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上半年加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中地方一般預(yù)算財(cái)政收入305.32億元，增長(zhǎng)22.7%，增速比上半年加快2.3個(gè)百分點(diǎn)。主要稅種均保持了快速增長(zhǎng)。工業(yè)整體效益保持了較高水平。前三季度，全市規(guī)模以上獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6368.05億元，增長(zhǎng)27.1%，增幅同比提高3個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)利稅總額770.9億元，增長(zhǎng)38.8%，增幅同比提高8.3個(gè)百分點(diǎn)。其中利潤(rùn)543.77億元，增長(zhǎng)40.4%，稅金227.13億元，增長(zhǎng)35.1%。前三季度，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到243.26，比去年同期提高36.5個(gè)百分點(diǎn)。1．3全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展的格局農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勢(shì)頭良好。今年以來，本市繼續(xù)積極貫徹落實(shí)中央富農(nóng)、扶農(nóng)、惠農(nóng)政策，從各方面加大對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，調(diào)動(dòng)和鞏固了農(nóng)民生產(chǎn)的積極性。加之今年氣候條件較好，種植業(yè)豐收，養(yǎng)殖業(yè)增產(chǎn)。前三季度，全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值151.89億元，增長(zhǎng)3.8%。全年糧食總產(chǎn)量將超過143萬噸，增長(zhǎng)4.4%。繼續(xù)調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。棉花種植面積超過100萬畝，無公害蔬菜產(chǎn)量的比重達(dá)到60%以上，養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)到57.7%，主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)步增加。優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)壯大。前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值1671.94億元，同比增長(zhǎng)17.9%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值6191.04億元，增長(zhǎng)24.9%。外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)較快，完成工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)29.3%。優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)壯大，產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)較快。電子信息、汽車、石油化工、冶金、生物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥、新能源及環(huán)保等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)合計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值4638.31億元，增長(zhǎng)27.6%，占全市工業(yè)的比重達(dá)到74.9%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)20.2個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，生產(chǎn)轎車34.14萬輛，增長(zhǎng)46.7%；移動(dòng)機(jī)6627.51萬部，增長(zhǎng)44.3%；天然原油1458.25萬噸，增長(zhǎng)11.1%；鋼931.52萬噸，增長(zhǎng)30.8%；無縫鋼管160.45萬噸，增長(zhǎng)19.1%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)加快，完成工業(yè)總產(chǎn)值1932.50億元，增長(zhǎng)22.3%，增幅同比提高5.4個(gè)百分點(diǎn)，占全市工業(yè)的比重達(dá)到31.2%，拉動(dòng)全市工業(yè)增長(zhǎng)7.1個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)保持較快發(fā)展。前三季度，全市金融業(yè)增加值同比增長(zhǎng)11.9%，住宿餐飲業(yè)增長(zhǎng)11.7%，批發(fā)和零售業(yè)增加值增長(zhǎng)10.3%，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)8.8%。前三季度，全市貨物運(yùn)輸量完成3.04億噸，同比增長(zhǎng)6.6%。其中受國(guó)際干散市場(chǎng)走高的拉動(dòng)，本市水運(yùn)增長(zhǎng)較快，前三季度完成0.95億噸，占全市貨運(yùn)量的31.3%，增長(zhǎng)5.9%，增幅比上半年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，全市客運(yùn)量完成4199.57萬人，增長(zhǎng)22.4%。天津港貨物吞吐量和集裝箱吞吐量均創(chuàng)歷史同期最好水平。前三季度，天津港完成貨物吞吐量1.96億噸，增長(zhǎng)8%，增幅比上半年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；完成集裝箱吞吐量433.8萬標(biāo)準(zhǔn)箱，增長(zhǎng)22.8%。天津機(jī)場(chǎng)日趨活躍，運(yùn)輸量和起降架次明顯增加。前三季度，天津機(jī)場(chǎng)完成旅客吞吐量203.7萬人，增長(zhǎng)28.3%；貨郵吞吐量6.89萬噸，增長(zhǎng)27.1%，起降4萬架次，增長(zhǎng)28%。郵電業(yè)務(wù)總量完成160.49億元，增長(zhǎng)22.1%，增幅比上半年提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。1．4投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展快前三季度，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1334.97億元，同比增長(zhǎng)27.7%。全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1248.21億元，增長(zhǎng)28.5%。能源工業(yè)投資得到加強(qiáng)，完成投資額207.26億元，增長(zhǎng)64.8%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的16.6%，比重同比提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中石油天然氣開采業(yè)投資增長(zhǎng)66.8%，電力燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)投資增長(zhǎng)46.4%，石油加工煉焦業(yè)及核燃料加工業(yè)投資增長(zhǎng)2.9倍。重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展較快，完成投資額400.49億元，完成全年計(jì)劃進(jìn)度好于去年。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展較快，完成投資374.89億元，增長(zhǎng)23.9%，其中鐵路、高速公路、港口、城市公共交通等交通運(yùn)輸業(yè)投資增長(zhǎng)28.7%，公共設(shè)施管理業(yè)投資增長(zhǎng)14.1%。1．5消費(fèi)需求增長(zhǎng)平穩(wěn)以汽車、通訊、旅游休閑為引領(lǐng)，消費(fèi)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。前三季度，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成1008.23億元，比去年同期增長(zhǎng)13.9%。其中，住宿和餐飲業(yè)增長(zhǎng)17.7%，批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)13.3%。前三季度，限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)中，汽車類銷售增長(zhǎng)43.1%，通訊器材類銷售增長(zhǎng)35.9%。前三季度，城市居民人均消費(fèi)性支出7736元，增長(zhǎng)8.8%。其中服務(wù)性消費(fèi)支出增長(zhǎng)9.7%，快于商品性消費(fèi)支出1.2個(gè)百分點(diǎn)。市內(nèi)外休閑旅游逐漸成為居民節(jié)假日的消費(fèi)內(nèi)容，帶動(dòng)文化娛樂服務(wù)支出增長(zhǎng)48.9%。農(nóng)村居民家庭人均消費(fèi)性支出為2655元，增長(zhǎng)7.1%。商品房現(xiàn)房銷售增幅有所回落。前三季度，商品房現(xiàn)房銷售面積621.04萬平方米，增長(zhǎng)3.8%，銷售收入269.40億元，增長(zhǎng)21.7%，增幅同比均回落6.3個(gè)百分點(diǎn)。1．6對(duì)外貿(mào)易保持活躍前三季度，天津外貿(mào)進(jìn)出口總值完成464.36億美元，增長(zhǎng)22.3%。其中出口236.32億美元，進(jìn)口228.05億美元，分別增長(zhǎng)21.1%和23.6%，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差8.27億美元，比上半年擴(kuò)大3.74億美元。高技術(shù)含量、高附加值的機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口保持較快增長(zhǎng)。前三季度，全市機(jī)電產(chǎn)品出口增長(zhǎng)24.9%，占全市出口的70.1%。高新技術(shù)產(chǎn)品出口增長(zhǎng)20.1%。對(duì)香港、韓國(guó)、東盟等貿(mào)易伙伴的出口增勢(shì)強(qiáng)勁。前三季度，對(duì)上述地區(qū)和國(guó)家的出口分別增長(zhǎng)44%、42.7%、37.2%。1．7招商引資保持較快增長(zhǎng)利用外資增長(zhǎng)較快。前三季度，全市新批外商投資企業(yè)801個(gè)，其中投資1000萬美元以上的項(xiàng)目203個(gè)；合同外資62.12億美元，增長(zhǎng)15.7%，增幅比上半年提高11.1個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)際直接利用外資27.72億美元，增長(zhǎng)12.7%。制造業(yè)實(shí)際直接利用外資18.78億美元，增長(zhǎng)4.7%，占全市的67.8%。服務(wù)業(yè)實(shí)際直接利用外資8.64億美元，增長(zhǎng)49.3%。其中，交通運(yùn)輸及倉儲(chǔ)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際直接利用外資分別增長(zhǎng)2.9倍和51.7%。來自香港和美國(guó)的到位資金分別增長(zhǎng)29%和54.2%。利用內(nèi)資快速增長(zhǎng)。前三季度，全市吸引內(nèi)資實(shí)際到位額358.1億元，增長(zhǎng)15.9%。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)利用內(nèi)資實(shí)際到位266.1億元，增長(zhǎng)36.7%，占全市吸引內(nèi)資到位額的74.3%。制造業(yè)到位77.5億元，占全市的21.7%。1．8濱海新區(qū)開發(fā)開放步伐加快隨著國(guó)家加快天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放各種政策措施的出臺(tái)和落實(shí)，濱海新區(qū)建設(shè)和發(fā)展進(jìn)一步提速，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的龍頭帶動(dòng)作用進(jìn)一步加強(qiáng)。前三季度，濱海新區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值3851.43億元，增長(zhǎng)34.6%，快于全市9.7個(gè)百分點(diǎn)。新區(qū)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷加快。前三季度，新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資574.04億元，增長(zhǎng)24.7%。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資進(jìn)展順利，南疆神華煤炭碼頭主體已經(jīng)完工，天津港30萬噸級(jí)原油碼頭、25萬噸航道工程、南疆散貨泊位工程、北港池集裝箱碼頭一期工程、東疆港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等港口工程建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。新區(qū)對(duì)資金的集聚效應(yīng)更加突出。前三季度，新區(qū)利用外資合同金額47.44億美元，增長(zhǎng)25.5%，占全市的76.4%，實(shí)際到位18.9億美元，增長(zhǎng)16.7%，占全市的68.2%。新區(qū)經(jīng)濟(jì)外向度進(jìn)一步提高。前三季度，新區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口152億美元，約占全市的65%左右，增長(zhǎng)17%。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，天津港對(duì)腹地的輻射功能進(jìn)一步得到加強(qiáng)。前三季度，天津口岸進(jìn)出口總值為739.01億美元，增長(zhǎng)23.5%，其中進(jìn)口329.42億美元，增長(zhǎng)22.7%，出口409.59億美元，增長(zhǎng)24.1%，增幅比上半年提高5.1個(gè)百分點(diǎn)。北京、河北、山西、河南、上海、內(nèi)蒙古和山東經(jīng)由天津口岸進(jìn)出口的貨物總值占到天津口岸進(jìn)出口總值的43.9%。1．9信貸增幅回落截止9月末，全市中外資金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額6672.03億元，比年初增加687.35億元，同比多增166.57億元，余額同比增長(zhǎng)16.9%，增幅同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2830.24億元，比年初增加257.22億元，同比多增28.22億元。宏觀調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，貸款增幅有所回落。截止9月末，全市中外資金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額5289.88億元，比年初增加654.88億元，余額同比增長(zhǎng)14.1%，增幅比上半年回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。1．10就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民收入增幅提高物價(jià)水平基本穩(wěn)定隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全市就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，職工和居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。前三季度，全市新增就業(yè)崗位安置就業(yè)22.9萬人，同比增加3.91萬人，其中安置下崗失業(yè)人員10.71萬人。全市城鎮(zhèn)單位期末從業(yè)人員194.1萬人，同比增加2.3萬人。前三季度，城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額完成345.50億元，增長(zhǎng)12.1%，增幅比上半年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。人均勞動(dòng)報(bào)酬18185元，增長(zhǎng)10.9%。城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度逐季提高。前三季度為10033元，增長(zhǎng)11.4%。其中，三季度在提高企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金等政策措施的帶動(dòng)下，城市居民人均可支配收入當(dāng)季增長(zhǎng)了18.8%，明顯高于一季度5.9%和二季度6.9%的增幅。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入7483元，增長(zhǎng)10.7%，增幅比上半年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)物價(jià)溫和上揚(yáng)，總體保持平穩(wěn)。前三季度，城市居民消費(fèi)價(jià)格上漲1.4%。從構(gòu)成消費(fèi)價(jià)格的八大類指數(shù)看，呈現(xiàn)“五升三降”的態(tài)勢(shì)。食品類價(jià)格上漲2.4%，居住類上漲4.4%，這兩類價(jià)格成為居民消費(fèi)價(jià)格上漲的主要影響因素，共拉動(dòng)價(jià)格總指數(shù)上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，本市商品零售價(jià)格上漲0.2%。工業(yè)生產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中略升，房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲。前三個(gè)季度，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲0.9%，漲幅比上半年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料及動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲4.6%，漲幅比上半年上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲6.5%，其中商品房?jī)r(jià)格上漲6.7%。2．靜海經(jīng)濟(jì)地位分析2．1經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2．1．1國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2005年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)132.6億元，比2000年增長(zhǎng)120％，突破了翻一番的目標(biāo)。年均增長(zhǎng)17.1％，比"九五"期間平均增長(zhǎng)速度高出6.8個(gè)百分點(diǎn)。全縣人均生產(chǎn)總值2005年為2.6萬元，比2000年純?cè)?.4萬元。財(cái)政收入達(dá)到9.55億元，比2000年增長(zhǎng)207％，五年翻了一番半，年均增長(zhǎng)達(dá)25.2％，比"九五"時(shí)期年均增長(zhǎng)速度高出21.5個(gè)百分點(diǎn)。全縣法人單位資產(chǎn)總量達(dá)300億元，比2000年翻了一番多。經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)展實(shí)力得到顯著增強(qiáng)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年全國(guó)縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展測(cè)評(píng)中，靜海從全國(guó)2063個(gè)市縣中脫穎而出，以綜合發(fā)展指數(shù)56.511分，被列為中國(guó)最發(fā)達(dá)百強(qiáng)縣之一。標(biāo)志著靜海的發(fā)展水平、發(fā)展活力、發(fā)展?jié)摿σ堰_(dá)到國(guó)內(nèi)縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平。2．1．2經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。靜海縣不斷加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量發(fā)生顯著變化。第一產(chǎn)業(yè)形成以養(yǎng)殖業(yè)和優(yōu)質(zhì)高效種植業(yè)為主體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)格局，2005年增加值達(dá)到13億元，比2000年增長(zhǎng)57.2％；第二產(chǎn)業(yè)在調(diào)整中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成為推動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，2005年第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值突破78億元，比2000年增長(zhǎng)了118％，年均增長(zhǎng)16.8％；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快，新興服務(wù)業(yè)不斷壯大，2005年增加值達(dá)到40億元，增長(zhǎng)了151％，年均增長(zhǎng)20.2％。多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的格局基本形成，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加居民收入，發(fā)揮了重要作用。2．1．3招商成就顯著，引資步伐加快。舉全縣之力抓招商引資，已成為靜海經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。實(shí)現(xiàn)合同利用外資2.66億美元，實(shí)際到位1.04億美元，年均增長(zhǎng)52％；全縣協(xié)議利用內(nèi)資137億元，實(shí)際利用內(nèi)資67.1億元，年均增長(zhǎng)33.7％。五年來內(nèi)外資實(shí)際到位比"九五"時(shí)期增長(zhǎng)7.9倍。招商勢(shì)頭日趨強(qiáng)勁。2005年全縣共引進(jìn)內(nèi)外資項(xiàng)目129個(gè)，共吸引對(duì)方協(xié)議額可達(dá)31億元以上，實(shí)際到位15.6億元；新引進(jìn)1000萬元以上大項(xiàng)目50個(gè)，其中，億元以上的5個(gè)，共吸引對(duì)方協(xié)議額23.4億元，對(duì)方資金到位4.8億元。2．1．4投資總量保持快速增長(zhǎng)。靜海縣共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資139億元，特別是2005年，全縣完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到45億元，比2000年增長(zhǎng)3.7倍，投資重點(diǎn)集中在冶金、電子、電力、建材、紡織、化工、制藥等行業(yè)，一批重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)投產(chǎn)，進(jìn)一步改善了全縣產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高了產(chǎn)品技術(shù)含量和附加值，從而提高企業(yè)和產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)進(jìn)一步加大了城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提升商業(yè)載體功能，提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量等方面的投資力度，一批教育、衛(wèi)生、文化等公益性項(xiàng)目投資擴(kuò)大，為構(gòu)建和諧靜海奠定了良好的基礎(chǔ)。2．1．5構(gòu)筑起加快工業(yè)化進(jìn)程的平臺(tái)。靜海在原有縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、團(tuán)泊風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)上，又建成三大工業(yè)園，規(guī)劃建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和村級(jí)工業(yè)聚集區(qū)建設(shè)步伐加快。縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)、天宇科技園、子牙環(huán)保產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)呈現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。一是規(guī)模大。幾大園區(qū)總規(guī)劃面積14.42平方公里，現(xiàn)已開發(fā)12.62平方公里，占規(guī)劃面積的87.5％，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投入已達(dá)5.5億元；二是園區(qū)建設(shè)高起步。園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)都經(jīng)過了嚴(yán)格的科學(xué)論證，實(shí)行長(zhǎng)期規(guī)劃與近期開發(fā)相結(jié)合，基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)了"八通一平"，在項(xiàng)目引進(jìn)上注重產(chǎn)品的高科技含量和高附加值；三是引資效果好。載體功能不斷完善，園區(qū)累計(jì)入駐企業(yè)224家，固定資產(chǎn)投入達(dá)34.4億元。2．1．6縣城面貌發(fā)生巨變，城市化進(jìn)程步伐加快。靜海縣城建設(shè)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破，住宅、道路、橋梁、公用事業(yè)等建設(shè)成就斐然，縣城交通、供水、供電、供氣、郵電、通信能力等大為改善。城市基礎(chǔ)設(shè)施投資由2000年的0.3億元增長(zhǎng)到2005年的5.4億元，尤其是縣城東移，加快了向中等城市發(fā)展的步伐，城市基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，大幅度提高了縣城載體功能。城市環(huán)境綜合治理工作取得明顯成效，五年來，先后改造了爭(zhēng)光渠，拓寬了縣城道路。興建了健身廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)等大型廣場(chǎng)和一批中小型廣場(chǎng)和公園，一個(gè)亮起來、綠起來，既有文化品位，又有現(xiàn)代氣息的靜海開放縣城已呈現(xiàn)在世人面前。中國(guó)北方率先實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住宅樓房化、轎車進(jìn)家庭的史家莊，全國(guó)精神文明建設(shè)文明村西雙塘等成為靜海縣新農(nóng)村建設(shè)的縮影。2．1．7城鄉(xiāng)居民收入大幅增長(zhǎng)，生活水平顯著提高。隨著靜海縣經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高。職工工資和農(nóng)民人均純收入，五年來上了一個(gè)臺(tái)階。職工工資從2000年的人均8406元，增加到2005年的人均16800元，比2000年翻了一番，年均遞增14.8％；農(nóng)民人均純收入由2000年的人均3886元，增加到2005年的人均6754元，增長(zhǎng)73.8％，平均每年遞增11.7％。農(nóng)民人均消費(fèi)年均支出2670元，比"九五"期間年均消費(fèi)多支出555元，按照國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)"恩格爾系數(shù)"來衡量，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為33.6％（20％－40％為富裕型的標(biāo)準(zhǔn)），農(nóng)村居民以食品消費(fèi)為主的消費(fèi)格局被打破，由溫飽型步入富裕型。隨著引灤入靜、天然氣入靜、農(nóng)村飲水工程的完工，農(nóng)村家庭燃料向煤和液化氣的轉(zhuǎn)變以及城鎮(zhèn)居住小區(qū)的入住和農(nóng)村新村建設(shè)、農(nóng)村教育布局調(diào)整、農(nóng)民合作醫(yī)療推進(jìn)，顯著提高了城鄉(xiāng)居民的生活質(zhì)量。2．1．8消費(fèi)層次明顯升級(jí)，家庭財(cái)產(chǎn)日趨豐厚。2005年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到82億元，比2000年增長(zhǎng)36億元，人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)1.57萬元，比2000年人均0.91萬元，純?cè)?600元。精神生活更加充實(shí)，文化品位不斷提高。五年來每年農(nóng)民家庭人均文化消費(fèi)支出為232元，比"九五"期間人均文化消費(fèi)多支出82元，占家庭消費(fèi)支出比重達(dá)到8.8％，全民學(xué)習(xí)的社會(huì)氛圍日趨濃厚。五年來，靜海圍繞"愛國(guó)守法，明禮誠(chéng)信，團(tuán)結(jié)友善，勤儉自強(qiáng)，敬業(yè)奉獻(xiàn)"的道德規(guī)范，認(rèn)真貫徹落實(shí)《公民道德實(shí)施綱要》，大力開展精神文明創(chuàng)建活動(dòng)和豐富多彩的群眾文化活動(dòng)。尤其是每年一度的消夏文化廣場(chǎng)、十佳文明新事，文明機(jī)關(guān)、文明窗口、文明工商戶等創(chuàng)建評(píng)選活動(dòng)和文化科技衛(wèi)生"三下鄉(xiāng)"活動(dòng)深入人心，深受群眾歡迎，為全縣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了精神動(dòng)力和智力支持。2．2經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)靜海"十一五"期間國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總的目標(biāo)是：在加快推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程中，形成以兩個(gè)新城（靜海新城和團(tuán)泊新城）和四個(gè)基地（鋼鐵生產(chǎn)和深加工基地、裝備制造業(yè)基地、再生資源綜合利用基地和發(fā)酵類生物制藥基地）為支撐，帶動(dòng)全縣共同發(fā)展的格局，在全面建設(shè)小康社會(huì)的基礎(chǔ)上，把靜海建設(shè)成為天津西南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，成為率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的區(qū)縣之一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值達(dá)到270億元，年均增長(zhǎng)15.3％；人均生產(chǎn)總值達(dá)到6290美元，年均增長(zhǎng)14.3％；全縣財(cái)政收入26億元，年均增長(zhǎng)22.3％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)350億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)20％；外貿(mào)進(jìn)出口總額累計(jì)35億美元以上，實(shí)際利用外資累計(jì)4億美元，實(shí)際利用內(nèi)資累計(jì)150億元。2．2．1推進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，著力提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益。充分利用濱海新區(qū)開發(fā)開放機(jī)遇，發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，培育壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)綜合實(shí)力。堅(jiān)持以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，大力推進(jìn)增長(zhǎng)方式的根本性轉(zhuǎn)變。在確保糧食播種面積穩(wěn)定在80萬畝的同時(shí)，畜牧養(yǎng)殖業(yè)跨入全市先進(jìn)行列。建設(shè)無公害蔬菜、棗草、糧食、漁業(yè)、畜牧五大特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，形成一批區(qū)域性、專業(yè)化、規(guī)模化的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和加工基地。使無公害農(nóng)產(chǎn)品和畜產(chǎn)品分別達(dá)到70％和80％以上。重點(diǎn)建設(shè)和完善范莊子蔬菜、東興農(nóng)貿(mào)、王口炒貨、臺(tái)頭西瓜等六大市場(chǎng)，"十一五"末進(jìn)入產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)體系的農(nóng)戶達(dá)到80％。加快推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)由初級(jí)加工向精深加工轉(zhuǎn)變，建成天津市重要的加工制造業(yè)強(qiáng)縣。依托大邱莊及周邊建設(shè)鋼鐵加工業(yè)基地，重點(diǎn)發(fā)展高附加值產(chǎn)品，使新產(chǎn)品和特種鋼比重達(dá)到50％，到2010年實(shí)現(xiàn)稅收6億元。依托縣開發(fā)區(qū)及周邊建設(shè)裝備制造業(yè)基地，重點(diǎn)發(fā)展裝備制造、生物制藥、食品、新材料和電子五大產(chǎn)業(yè)，到2010年完成區(qū)內(nèi)主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局，企業(yè)入住率達(dá)到95％以上，實(shí)現(xiàn)稅收4億元。依托天宇科技園及周邊建設(shè)發(fā)酵類生物制藥基地，重點(diǎn)發(fā)展生物制藥、新型材料、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，到2010年實(shí)現(xiàn)稅收3億元。依托子牙環(huán)保產(chǎn)業(yè)園及周邊建設(shè)再生資源綜合利用基地，重點(diǎn)是擴(kuò)大第七類廢舊物資拆解規(guī)模，并向報(bào)廢車輛等其他廢舊物資拆解延伸。鼓勵(lì)和引導(dǎo)縣內(nèi)外投資者入?yún)^(qū)創(chuàng)辦深加工企業(yè)，加快發(fā)展有色金屬深加工等行業(yè)，努力把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建覆蓋華北的再生資源回收、拆解、利用、加工網(wǎng)絡(luò)體系。到2010年，年綜合拆解能力達(dá)到1000萬噸，實(shí)現(xiàn)稅收3億元。繼續(xù)提升招商引資戰(zhàn)略，以招商引資推進(jìn)新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)村城市化，把招商引資與結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整有機(jī)結(jié)合，以四個(gè)基地為平臺(tái)，提高利用外資的規(guī)模和質(zhì)量，加快支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。加快傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，全面提升城市服務(wù)功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。依托團(tuán)泊風(fēng)景區(qū)和地?zé)豳Y源，加快水上旅游、溫泉療養(yǎng)和生態(tài)休閑度假娛樂區(qū)建設(shè)，逐步建成華北最大的水上體育游樂中心。依托方舟天馬都市農(nóng)業(yè)觀光園，建設(shè)集文體賽事、娛樂、休閑度假、傳統(tǒng)文化等為主的生態(tài)旅游觀光園。2．2．2推進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)程，著力促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展推進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)程，著力促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展以提升城市功能為核心，按照"高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平建設(shè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、法制化管理"和"產(chǎn)業(yè)支撐、特色突出、人口聚集"的原則，統(tǒng)籌推進(jìn)兩個(gè)新城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成與全縣發(fā)展需求相適應(yīng)的城市框架體系。加快推進(jìn)靜海新城和團(tuán)泊新城建設(shè)。加大對(duì)縣城的投入開發(fā)力度，以政府投資拉動(dòng)社會(huì)投資，"十一五"期間完成建設(shè)性投資100億元以上。加緊團(tuán)泊新城的規(guī)劃啟動(dòng)工作，以開放的政策鼓勵(lì)和吸引社會(huì)投資，加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，完成開發(fā)建設(shè)5平方公里，到2015年完成開發(fā)50平方公里，逐步把團(tuán)泊建設(shè)成為為市區(qū)和濱海新區(qū)服務(wù)，以文化、體育、休閑度假為主要特點(diǎn)的宜居的新型生態(tài)、旅游城市。按照生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的總體要求加快推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。到2010年，基本形成以中心鎮(zhèn)為骨架，中心村為支點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)支撐、功能明顯、特色突出的城鎮(zhèn)化發(fā)展新格局。同時(shí)，大力實(shí)施文明生態(tài)村建設(shè)工程，"十一五"末，使60％的村街達(dá)到文明生態(tài)村標(biāo)準(zhǔn)。推進(jìn)農(nóng)民非農(nóng)化、農(nóng)村城市化、城鄉(xiāng)一體化，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，使農(nóng)村整體面貌和群眾生產(chǎn)生活條件得到明顯改善。加快推進(jìn)路網(wǎng)體系、交通設(shè)施、公用設(shè)施及園林綠化、電力、信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，大幅度提高城市承載能力。到2010年，公路網(wǎng)密度達(dá)到140公里／百平方公里，氣化率達(dá)到65％，供熱普及率達(dá)到75％，人均住房面積35平方米，人均綠地面積15平方米。2．2．3推進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展著力構(gòu)建和諧靜海以構(gòu)建"民主法制、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處"的社會(huì)為目標(biāo)，把加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展作為重要著力點(diǎn)，全面推進(jìn)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的全面和諧。努力開拓增收渠道，大力提高城鄉(xiāng)居民收入水平。"十一五"期間，靜海將加快推進(jìn)科技興縣戰(zhàn)略，著力提高自身創(chuàng)新能力。科技成果推廣應(yīng)用率要達(dá)到95％，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率要達(dá)到65％以上。同時(shí)，把培養(yǎng)、發(fā)現(xiàn)、引進(jìn)、用好人才作為一項(xiàng)重大戰(zhàn)略任務(wù)，"十一五"末，人才總量要達(dá)到4萬人，高層次人才總量要達(dá)到1000人，并使各類人才在靜海施展才華，發(fā)揮作用。居民人均可支配收入達(dá)到18000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9800元。不斷加快推進(jìn)衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，完善疾病防控、醫(yī)療救治和衛(wèi)生執(zhí)法監(jiān)督三大體系。2010年，萬人擁有醫(yī)生達(dá)到50人，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率達(dá)到93％，新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度覆蓋率達(dá)到95％以上。加強(qiáng)民主政治建設(shè)，圍繞建設(shè)"平安靜海"，進(jìn)一步加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理，努力消除各種不穩(wěn)定因素，構(gòu)建起有效預(yù)防和依法打擊各種違法犯罪活動(dòng)的社會(huì)治安防范體系。2．3重要支柱性產(chǎn)業(yè)中國(guó)三大名醋之一且是"中國(guó)名牌"的"獨(dú)流老醋"中國(guó)民間特色藝術(shù)之鄉(xiāng)中國(guó)金絲小棗之鄉(xiāng)大邱莊等

第二部分整體房地產(chǎn)綜述一、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1．供需狀況分析與國(guó)內(nèi)其他城市相比，2006年天津樓市依然穩(wěn)扎穩(wěn)打，杜絕大起大落，這與天津一貫的務(wù)實(shí)作風(fēng)不無關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年前10個(gè)月，天津新建商品房成交891萬平方米、449.4億元，同比增長(zhǎng)5.1%和28.5%，預(yù)計(jì)全年商品房成交量達(dá)到1050萬平方米，比2005年略有增長(zhǎng)。商品房成交均價(jià)為5000元/平方米，比2005年同比增長(zhǎng)17%。二手房成交面積為600萬平方米，與2005年854萬平方米的成交規(guī)模相比有較大幅度下滑。與往年相比，2006年天津樓市主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定，市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然向好；商品房成交規(guī)模企穩(wěn)，二手房成交量大幅下降；結(jié)構(gòu)性失衡有所緩解，但未根本解決；房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)較快，環(huán)比增幅趨緩；郊縣樓市占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，兩極分化格局逐步形成；外地開發(fā)企業(yè)站穩(wěn)腳跟，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻提高。從圖中可知，天津普通住宅供需基本平衡，同時(shí)房?jī)r(jià)連續(xù)3季保持穩(wěn)定。2005年天津普通住宅市場(chǎng)供略大于求，2006年受政策影響，供應(yīng)及需求規(guī)模均有小幅下降，但總體保持平穩(wěn)。與2005年相比，2006年普通住宅價(jià)格的上漲勢(shì)頭明顯趨緩，特別是在下半年，隨著郊縣成交比重加大，全市住宅均價(jià)穩(wěn)定在4700元左右，宏觀調(diào)控初見成效。2．天津市房?jī)r(jià)及地價(jià)走勢(shì)天津發(fā)布2006年底地價(jià)居住用地價(jià)格全面上漲1月16日，天津市國(guó)土房管局發(fā)布中心城區(qū)2006年第四季度地價(jià)指數(shù)。2006年第四季度，天津中心（查看地圖）城區(qū)地價(jià)總體水平為1832元每平方米，比第三季度增長(zhǎng)1.4%。商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)水平分別為3479元每平方米、1435元每平方米和583元每平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.69%、1.07%和0.3%。商業(yè)、居住地價(jià)上漲明顯，工業(yè)用地地價(jià)微有上揚(yáng)。與2005年第四季度地價(jià)水平相比，商業(yè)用地地價(jià)上漲3.17%、居住用地同比增長(zhǎng)3.85%，工業(yè)地價(jià)同比提高0.47%。地價(jià)綜合增長(zhǎng)率1.4%，比第三季度高出0.9個(gè)百分點(diǎn)，比2005年同期下降4.8個(gè)百分點(diǎn)，去年四季度地價(jià)綜合增長(zhǎng)率僅相當(dāng)于2005年同期幅度的22%。商業(yè)地價(jià)整體上升，漲幅放大，區(qū)域差異縮小。去年第四季度中心城區(qū)商業(yè)地價(jià)水平呈整體上漲的態(tài)勢(shì)，除外環(huán)線附近局部區(qū)域有所下降，導(dǎo)致9、10級(jí)地的商業(yè)地價(jià)變化不明顯之外，2-8級(jí)商業(yè)用地平均地價(jià)均小幅上漲，其中，3、4、5、7級(jí)地地價(jià)上漲幅度較大。商業(yè)地價(jià)變化的空間形態(tài)總體上增長(zhǎng)幅度呈倒U字形。商業(yè)地價(jià)水平的行政區(qū)陣列繼續(xù)保持以往的格局。和平區(qū)商業(yè)平均地價(jià)水平獨(dú)居首位，顯著高于其他區(qū)，分列二到六位的仍然是河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)和紅橋區(qū)，環(huán)城四區(qū)中，東麗區(qū)、北辰區(qū)的地價(jià)水平略高于西青區(qū)和津南區(qū)。與去年三季度末的商業(yè)地價(jià)水平相比，河西、河?xùn)|、南開、紅橋和北辰區(qū)均有明顯的上漲，西青區(qū)和津南區(qū)略有下降，東麗區(qū)維持原有的水平。居住用地地價(jià)全面上漲，區(qū)域差異明顯。去年第四季度，居住用地地價(jià)水平整體上漲1.07%，漲幅略高于上季度，級(jí)別平均地價(jià)和行政區(qū)平均地價(jià)的變化幅度都呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。按土地級(jí)別的分化表現(xiàn)為地價(jià)升高幅度自高級(jí)別土地向低級(jí)別土地階梯狀下行的態(tài)勢(shì)，即高級(jí)別地帶地價(jià)上漲幅度較大，中心城區(qū)外圍地帶地價(jià)上漲速度放慢。從行政區(qū)的分異情況看，除津南區(qū)之外，其他各行政區(qū)地價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)一改以往三個(gè)季度微幅上升的局面，漲幅均高出0.5%，和平區(qū)、南開區(qū)、紅橋三區(qū)增長(zhǎng)最快。工業(yè)用地地價(jià)穩(wěn)中微升。中心城區(qū)內(nèi)工業(yè)用地較少，分布相對(duì)集中。工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓多發(fā)生在城區(qū)外圍地帶，中心城區(qū)內(nèi)部尤其是中環(huán)線以內(nèi)工業(yè)場(chǎng)地、廠房租賃比較活躍，但在過去的一年內(nèi)租金水平變化很小。去年四季度新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)商品房交易價(jià)格較三季度微小上揚(yáng)。綜合多種因素，多方評(píng)估的結(jié)果，四季度，工業(yè)地價(jià)較上季度平均微漲0.3%。工業(yè)地價(jià)變化反映在行政區(qū)方面的差別是，河北區(qū)、東麗區(qū)、河西區(qū)上漲幅度大于0.5%，其他區(qū)域本期地價(jià)微有波動(dòng)。3．天津市房地產(chǎn)板塊分析3．1濱海新區(qū)板塊——未來天津發(fā)展的重中之重濱海新區(qū)位于天津市東部臨海地區(qū)，包括：開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、天津港、塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)和大港油田等地，面積2270平方公里，人口有107萬，國(guó)家十一、五規(guī)劃將濱海新區(qū)列入重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，濱海新區(qū)面臨著再次騰飛的重要機(jī)遇。以該地區(qū)目前高端項(xiàng)目伴景灣、萬通新城國(guó)際為例，兩個(gè)項(xiàng)目均是一進(jìn)入銷售階段即在一至兩個(gè)月內(nèi)完成首期銷售，雖然這兩個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格在5800元/平米至6800/平方米，已超出了天津市區(qū)部分高端住宅的銷售價(jià)格，但仍取得了不俗的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。類高端項(xiàng)目水域未來城，也創(chuàng)造了一個(gè)月內(nèi)銷售200余套的驚人業(yè)績(jī)。天津?yàn)I海新區(qū)未來的發(fā)展前景為眾多投資者看好，也是濱海樓市一升再升的重大支撐。3．2南部板塊——形成中的天津富人區(qū)該板塊主要包括已經(jīng)成形的梅江居住區(qū)，及建設(shè)開發(fā)中的大梅江區(qū)域。區(qū)域項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目整體檔次較高，一度成為天津市高檔住宅區(qū)的代表。區(qū)域開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)速度快，對(duì)天津市地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。梅江板塊產(chǎn)品類型眾多：別墅、多層住宅、高層住宅；水景洋房、半山洋房等。早期開發(fā)的藍(lán)水假期、芳水園、香水園等項(xiàng)目入住率較高，目前在售的華夏經(jīng)典、水岸公館、卡梅爾等項(xiàng)目均有較好的銷售情況。但該板塊的生活配套設(shè)施存在不足，隨著金海灣商業(yè)的興建將得到一定程度的緩解。3．3西南板塊——未來潛力以華苑居住區(qū)和陽光100、俊城為代表，大學(xué)城等較大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)行為，會(huì)對(duì)本區(qū)域的向外延伸提供強(qiáng)大支持。相對(duì)于南部板塊，自然資源相對(duì)遜色，物業(yè)價(jià)格及發(fā)展速度均有所局限。但華苑成熟的居住氛圍仍是該地區(qū)項(xiàng)目的首要賣點(diǎn)，目前該地區(qū)項(xiàng)目中，除陽光100購房者中投資購買所占比例略高外，像俊城淺水灣等項(xiàng)目仍是選擇第一居所客戶的首選目標(biāo)。3．4東部板塊——濱海戰(zhàn)略帶動(dòng)下的潛力區(qū)域目前東部板塊主要以太陽城為代表。麗苑居住區(qū)規(guī)模較大，但本區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目較少，沒有形成相互競(jìng)爭(zhēng)、共同建設(shè)的形式。雖逐漸與衛(wèi)國(guó)道沿線項(xiàng)目形成呼應(yīng)，但相對(duì)于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢(shì)頭均顯遜色，但隨著濱海戰(zhàn)略的實(shí)行，東部板塊因其獨(dú)特的區(qū)位特點(diǎn)，必將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。在衛(wèi)國(guó)道整體區(qū)域形成的同時(shí)，我們也清楚地看到該板塊各項(xiàng)目的同質(zhì)傾向，究其原因，還是該板塊需求特點(diǎn)所致，除鳳溪項(xiàng)目精英匯酒店式公寓是完全的投資性產(chǎn)品外，其余各項(xiàng)目都是為滿足自住的需求，其中麗苑作為天津市具有代表性的大型居住區(qū)，最早完全是為滿足自住需求的典型項(xiàng)目。3．5東南板塊——城市發(fā)展方向上的潛力地塊主要構(gòu)成為雙林居住區(qū)。本區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項(xiàng)目會(huì)以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢(shì)頭并與之形成呼應(yīng)聯(lián)接的意味。本區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形式看好，雖然東南版塊能夠依托大梅江發(fā)展，然而在短期的發(fā)展來看，仍舊是自主需求的供給，但同時(shí)，復(fù)興之門作為東南版塊內(nèi)的高端項(xiàng)目，其有力的利用了地鐵上蓋的天津市唯一項(xiàng)目，也正在吸納著一部分投資人群，這部分人群大致可以占到300%左右。3．6西北板塊——軌道交通的受益者以奧林匹克花園、翡翠城及燕宇藝術(shù)城為代表。本區(qū)域的最大特色是，城市軌道建設(shè)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的巨大帶動(dòng)作用。奧園已相對(duì)先進(jìn)的開發(fā)理念率先搶占這一區(qū)域，后期多個(gè)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相繼亮相，區(qū)域熱度驟升，吸引了大量的城市改善型需求。該區(qū)域現(xiàn)已初具規(guī)模，是一個(gè)較成功地開發(fā)案例。由于后期土地問題等原因，短期內(nèi)區(qū)位內(nèi)開發(fā)勢(shì)頭會(huì)相對(duì)放緩。該板塊仍舊是改善型自住需求為主，同時(shí)，作為天津市城市軌道交通的受益者，將來可能會(huì)成為一個(gè)低端投資的代表區(qū)域。3．7海河板塊——依托兩岸經(jīng)濟(jì)迅速崛起中部板塊由于多年的開發(fā)建設(shè)基本已經(jīng)趨于半飽和狀態(tài)。目前，我市正以海河為軸線主力發(fā)展海河兩岸沿線的經(jīng)濟(jì)。海河貫穿天津市的西北和東南板塊，對(duì)海河兩側(cè)的修繕和開發(fā)極為有效地拉動(dòng)了流經(jīng)區(qū)域的市政經(jīng)濟(jì)，同時(shí)以線帶面地全面拉動(dòng)天津整體經(jīng)濟(jì)，因而也提升了周邊地區(qū)的地價(jià)，帶動(dòng)了許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，如在建的海河大道和即將開工建設(shè)的泰達(dá)城、萬通新城國(guó)際、仁和海河廣場(chǎng)等項(xiàng)目，正依托海河兩岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而迅速崛起，將成為未來海河兩岸的新亮點(diǎn)。3．8泛市中心板塊——順應(yīng)城市發(fā)展回歸思潮的必然產(chǎn)物市中心是城市形象重要的代表，城市發(fā)源地是最具文化價(jià)值的城市區(qū)域，如何讓代表著天津00年的歷史的建筑行為在現(xiàn)代城市發(fā)展中得以延續(xù)，并演化成為新型的具有文化底蘊(yùn)的現(xiàn)代都市核心，是泛市中心板塊的發(fā)展背景和發(fā)展目標(biāo)。良好的生活配套，優(yōu)異的商業(yè)、醫(yī)療、教育資源，極低的生活時(shí)間成本，伴隨著中心城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)的高企，泛市中心板塊正吸引越來越多人的目光。總的說來，天津樓市的板塊正處在一個(gè)健康、合理的成長(zhǎng)期，板塊的穩(wěn)定成長(zhǎng)是減少供給斷層的根本，科學(xué)的板塊規(guī)劃和建設(shè)更是控制樓價(jià)劃分的關(guān)鍵，以版塊調(diào)控樓價(jià)也是杜絕樓價(jià)接力的有效途徑。4．2007年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2007年剛剛到來，備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的一年里將會(huì)出現(xiàn)什么新變化呢？房?jī)r(jià)是漲是跌？小戶型到哪兒去買？新熱點(diǎn)板塊將如何分布？這一切都值得關(guān)注。4．1外環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)高位震蕩2007年，天津樓市，特別是外環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)的價(jià)格依舊會(huì)處在高位震蕩過程中。特別是從2006年城區(qū)成交的幾塊土地便可看出端倪。2006年天津重要成交地塊日期受讓方總地價(jià)億元地塊編號(hào)面積平米容積率用途樓面地價(jià)元/平米7月3日新塘投資津西梅(掛)2006-028居住32748月4日招商局地產(chǎn)津南衛(wèi)(掛)2006-031居住商業(yè)32008月14日世昌房地產(chǎn)津東七(掛)2006-03312854住宅商業(yè)金融264011月13日廣西陽光股份津東萬(掛)2006-064居住3800通常，土地成本會(huì)占到總房?jī)r(jià)的三分之一，按照以上幾塊外環(huán)線以內(nèi)成交地塊的樓面地價(jià)成本，它們未來的售價(jià)都將超過8000元/平方米。開發(fā)商之所以如此大膽拿地，也表示出他們對(duì)未來天津市場(chǎng)的良好預(yù)期。4．2低收入者搬出外環(huán)線居住按照有關(guān)規(guī)劃，未來5年，天津市將立足于滿足群眾日益提高的居住需求，在外環(huán)線以內(nèi)的中心城區(qū)安排建設(shè)一批中高檔居住區(qū)。這些高檔項(xiàng)目主要結(jié)合舊區(qū)改造和存量土地整理進(jìn)行，定位于改善性住宅開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求體現(xiàn)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，并做好居住區(qū)道路、商業(yè)、教育、衛(wèi)生等配套設(shè)施的建設(shè)，體現(xiàn)本市住宅現(xiàn)代化特點(diǎn)。同時(shí)，在距外環(huán)線外10公里以內(nèi)、交通方便、有配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件的區(qū)域，將集中建設(shè)普通商品住房，每個(gè)居住區(qū)規(guī)模在300公頃以上。新規(guī)劃的確定意味著未來天津樓市的布局將更類似于北京、上海、廣州、深圳等一線城市，城市范圍將迅速擴(kuò)大，郊區(qū)樓盤開發(fā)量將繼續(xù)增長(zhǎng)，外環(huán)線以內(nèi)新建商品房的檔次、價(jià)格將繼續(xù)攀升，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的購房者只能遷居外環(huán)線以外。4．3別墅更多競(jìng)爭(zhēng)更激烈據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年天津市在售和開售的別墅項(xiàng)目將超過20個(gè)，除了合生、萬科、永泰紅磡、津?yàn)I創(chuàng)輝、朗鉅、億兆、寧發(fā)等原有開發(fā)別墅項(xiàng)目的開發(fā)商外，招商、萬通、國(guó)民地產(chǎn)、吉寶等新軍也紛紛進(jìn)入。市中心，有中新置地的TOWN中堂、上投的老城廂10號(hào)地塊、萬通?上游國(guó)際項(xiàng)目、招商的設(shè)備廠地塊以及萬科的寧發(fā)別墅地塊等；東部，有東麗湖?萬科城、朗鉅?天域、夏陽?溪韻風(fēng)景灣等；西部，有夢(mèng)都?嶺上林里、東籬?19英里（查看地圖）、國(guó)民房地產(chǎn)在張家窩鎮(zhèn)的一個(gè)大盤項(xiàng)目等；南部，有卡梅爾（查看地圖）、瑪歌莊園、領(lǐng)世郡、團(tuán)泊湖庭院、吉寶置業(yè)的雙港別墅項(xiàng)目等；北部，京津新城（查看地圖）將繼續(xù)銷售。數(shù)十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市，銷售壓力必然會(huì)增加。目前天津各別墅項(xiàng)目除了在建筑風(fēng)格方面有所差異外，市場(chǎng)定位趨同，基本上都面向金字塔頂端的純高端用戶，千軍萬馬擠在一座獨(dú)木橋上，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，別墅市場(chǎng)期待進(jìn)一步細(xì)分，特別是一些郊區(qū)綜合大盤，面向中等收入家庭的經(jīng)濟(jì)型別墅似乎更有市場(chǎng)吸引力。4．4房企開始大魚吃小魚2006年國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商們感覺到陣陣的寒意。2006年年底，作為深圳當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)公司的國(guó)基房地產(chǎn)公司被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)清算。截至2006年3月31日，深圳國(guó)基負(fù)債總額為9.06億余元，成為迄今為止中國(guó)房地產(chǎn)最大的破產(chǎn)案。另據(jù)報(bào)道，上海數(shù)量龐大的小型開發(fā)商放棄無力開發(fā)的項(xiàng)目或退出開發(fā)領(lǐng)域，或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、尋求合作經(jīng)營(yíng)。而在天津，這種趨勢(shì)已經(jīng)悄然展開。目前，外地開發(fā)商已經(jīng)占據(jù)天津樓市的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，很多優(yōu)質(zhì)地塊都被這些地產(chǎn)大鱷們以高價(jià)競(jìng)得。天津本土房企的開發(fā)規(guī)模日益萎縮，不得以轉(zhuǎn)而憑借僅剩的人脈優(yōu)勢(shì)來向外地開發(fā)商尋求合作。深圳國(guó)基的破產(chǎn)，以及上海小型開發(fā)商的出局，無疑是2006年強(qiáng)勢(shì)宏觀調(diào)控的結(jié)果，也佐證了2006年中業(yè)界的預(yù)言，即下半年將有30%或以上的開發(fā)商出局。在銀行貸款及土地日益趨緊的情況下，資金及土地問題困擾房地產(chǎn)開發(fā)商，有地沒錢的將被大型開發(fā)商兼并出局，無地少錢的則選擇自動(dòng)退市。雖然熬過了2006年年關(guān)，開發(fā)商們迎來的或許是更加慘烈的一年。4．5小戶型越戰(zhàn)越勇成主流國(guó)家2006年上半年明確出臺(tái)“6月1日起新開工建設(shè)住宅90平方米以下戶型要占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定，而且已經(jīng)審批結(jié)束還沒有取得施工許可證的項(xiàng)目還要進(jìn)行戶型調(diào)整。這對(duì)開發(fā)商來說影響最大。不過對(duì)購房者而言卻是好事，如果政策落實(shí)，預(yù)計(jì)一年后中小戶型供應(yīng)量就會(huì)迅速釋放，長(zhǎng)期存在的供需結(jié)構(gòu)矛盾將會(huì)緩解。目前，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)新變化，主力戶型面積較以往有了明顯縮減，兩居室的面積從過去的110至120平方米縮小到100平方米上下，有些樓盤甚至出現(xiàn)了八九十平方米的小兩室；三居室面積從過去的150平方米左右縮小到120至130平方米。預(yù)計(jì)在2007年，小戶型供應(yīng)還會(huì)繼續(xù)增加。不過按照有關(guān)規(guī)劃，小戶型會(huì)集中在外環(huán)線周邊。如西青中北鎮(zhèn)、南河鎮(zhèn)、大寺鎮(zhèn)等區(qū)域成交的幾個(gè)地塊，規(guī)劃套型建筑面積90平方米以下不少于總建筑面積的80%；北辰區(qū)大張莊鎮(zhèn)成交的一地塊，規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積比重應(yīng)當(dāng)達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。4．6地鐵兩頭住宅區(qū)受追捧2006年6月12日，天津地鐵1號(hào)線正式進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)階段。同時(shí)，天津市還將全面啟動(dòng)地鐵2、3號(hào)線以及9號(hào)線建設(shè)。作為一個(gè)城市現(xiàn)代化、國(guó)際化的標(biāo)志，地鐵的開通也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限遐想，將徹底改變天津城市格局，傳統(tǒng)地段概念將被弱化。按照規(guī)劃，今后五年，天津會(huì)大力發(fā)展近郊衛(wèi)星居住組團(tuán)，如楊柳青、大寺、雙港、新立、軍糧城、咸水沽、小淀、雙街8個(gè)衛(wèi)星城組團(tuán)，計(jì)劃總用地約65平方公里，規(guī)劃總居住人口為65萬人。而在天津市軌道交通的整體規(guī)劃中，各條線路的終點(diǎn)站是和這些衛(wèi)星組團(tuán)緊密結(jié)合的，這些近郊組團(tuán)也將成為未來大型開發(fā)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。目前，已有多家地產(chǎn)大鱷表示出對(duì)開發(fā)近郊衛(wèi)星城組團(tuán)的興趣。吉寶置業(yè)、合生珠江等大型開發(fā)商均表示，準(zhǔn)備在幾個(gè)交通方便、發(fā)展?jié)摿薮蟮牡貕K組團(tuán)拿地參與開發(fā)。預(yù)計(jì)2007年，打“地鐵牌”的房地產(chǎn)項(xiàng)目將越來越多。4．7津?yàn)I走廊開發(fā)熱度升溫國(guó)家正式將濱海新區(qū)納入“十一五”整體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，由此帶來天津樓市迅速升溫。其中，東部津?yàn)I走廊、特別是衛(wèi)國(guó)道-津漢公路沿線將成為今年的新熱點(diǎn)。此條津?yàn)I走廊上大致可分為三大熱點(diǎn)區(qū)域：衛(wèi)國(guó)道區(qū)域、空港物流區(qū)區(qū)域和東麗湖區(qū)域。近期，衛(wèi)國(guó)道沿線有多塊土地成交，分別位于衛(wèi)國(guó)道、萬東小馬路、廣瑞西路、祁連路西側(cè)、程新道南側(cè)和昆侖路與外環(huán)線交口，成交土地面積近85萬平方米。在空港物流區(qū)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)在此取得兩塊土地，即將開發(fā)一個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目。在東麗湖，除了萬科、朗鉅和億兆之外，福光、泰豐、富力等開發(fā)商也紛紛在此屯地。而且2007年此區(qū)域的產(chǎn)品線也將更豐富，洋房將成為東麗湖板塊的主打產(chǎn)品，這也意味著東麗湖的定位正在由過去單一的旅游休閑區(qū)向綜合性的小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變。4．8西部新城將遭遇配套瓶頸中北鎮(zhèn)西部新城板塊已經(jīng)成為天津樓市最炙手可熱的區(qū)域，假日風(fēng)景、水語花城、大地12城、華亭國(guó)際四項(xiàng)目均已開盤，而且富力在此取得的地塊預(yù)計(jì)今年也將會(huì)上市。出色的規(guī)劃、豐富的產(chǎn)品、較高的性價(jià)比使得此板塊受到越來越多的關(guān)注。然而種種跡象表明，各類配套的嚴(yán)重滯后已經(jīng)成為興奮的開發(fā)商和購房者們無法再回避的問題。目前，中北鎮(zhèn)板塊的交通條件非常不完善。連接市區(qū)與中北鎮(zhèn)的主干道路只有新津楊公路一條，各項(xiàng)目之間缺少支線道路，無法形成完善的路網(wǎng)。新津楊公路和外環(huán)線形成一個(gè)丁字路口，一旦出入中北鎮(zhèn)的車流量加大，此處勢(shì)必形成一個(gè)瓶頸。公共交通非常不完善，嚴(yán)重阻礙了無私家車的家庭來此置業(yè)。除了交通，市政配套建設(shè)也十分滯后。目前，假日風(fēng)景和水語花城已有部分業(yè)主辦理入住手續(xù)，但卻缺乏相應(yīng)的商業(yè)、醫(yī)療、教育、娛樂等配套設(shè)施。很多開發(fā)商私下向記者抱怨，很多配套工作有關(guān)部門并沒有落實(shí)，甚至出現(xiàn)了鎮(zhèn)里和市里職能部門的扯皮現(xiàn)象。這些矛盾都將會(huì)在2007年集中爆發(fā)出來。4．9建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)今年更嚴(yán)格建筑節(jié)能問題受到越來越高的關(guān)注。天津市建委公布的信息顯示，至2006年底，全市共建成節(jié)能住宅7349萬平方米，占總量的47.8%，其中一步節(jié)能住宅(節(jié)能達(dá)到30%)3503萬平方米，二步節(jié)能住宅(節(jié)能達(dá)到50%)2346萬平方米，三步節(jié)能住宅(節(jié)能達(dá)到65%)1500萬平方米。從2007年開始，天津市居住建筑執(zhí)行三步節(jié)能的范圍由中心城區(qū)、濱海新區(qū)、區(qū)縣政府所在地?cái)U(kuò)大到區(qū)縣建制鄉(xiāng)鎮(zhèn)及新城，公共建筑全部執(zhí)行二步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。2007年再實(shí)施500萬平方米的計(jì)量供熱。新規(guī)定意味著2007年新建住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)將更高，開發(fā)商必須將更多的精力放在降低住宅能耗、提升產(chǎn)品品質(zhì)方面，這有利于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平的提升。4．10二手房市場(chǎng)洗牌后期待重生2006年天津的二手房市場(chǎng)可謂是翻天覆地。曾在津門輝煌一時(shí)、擁有上百家連鎖店面的某家中介公司在一夜之間全線停業(yè)。另有一家二手房中介公司也步其后塵，在2006年行將結(jié)束之際，資金鏈斷裂。而國(guó)家于年中時(shí)出臺(tái)的二手房個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓期限等一系列新規(guī)，更是讓二手房市場(chǎng)感受到陣陣寒意。2006年天津的二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)洗牌期。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，實(shí)際上二手房交易量并沒有明顯下滑，價(jià)格受新政影響甚至還有一定提升，只是通過中介成交的房源明顯出現(xiàn)萎縮。伴隨著一家家不規(guī)范的中介企業(yè)資金鏈斷裂，二手房市場(chǎng)中積蓄許久的矛盾已經(jīng)暴露出來。通過優(yōu)勝劣汰的調(diào)整，2007年的二手房市場(chǎng)將逐步復(fù)蘇。據(jù)了解，目前外地很多二手中介企業(yè)正在躍躍欲試，準(zhǔn)備進(jìn)軍天津，市場(chǎng)也將期待重生。二、靜海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1．靜海住宅市場(chǎng)概況靜海在售住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面開盤日期入住時(shí)間銷售階段均價(jià)(元)建筑形態(tài)樓盤檔次(萬平米)1天水印象16在售3300多層普宅2隆裕香村售罄2600多層普宅3海福花園15在售3200多層普宅4九通家園(二期)16在售3400多層普宅5塞維陽光在售3500多層普宅6禧順佳園12在售2950多層普宅7凱通花園(二期)在售3110多層普宅8新世紀(jì)花園在售3430多層/高層普宅9金海園20在售3100高層普宅10梅蘭竹菊40在售3150多層普宅11清華瑞鑫7在售3500高層普宅12東方海景園售罄3500多層普宅13幸福新天地未開盤/多層普宅合計(jì)158.08從目前靜海整體的住宅市場(chǎng)供應(yīng)來看，在售項(xiàng)目的總建筑規(guī)模打到將近160萬平米，約2萬套的供應(yīng)量。從靜海在售項(xiàng)目的規(guī)模來看，普遍規(guī)模較小，平均總建筑面積只有12萬平米，不足十萬平米的項(xiàng)目有5個(gè)。從項(xiàng)目的均價(jià)水平來看，比較統(tǒng)一，大多在3100～3500元/平米之間，說明當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品同質(zhì)化明顯，從樓盤檔次和建筑形式來看，多層的普宅是市場(chǎng)絕對(duì)主流。由于項(xiàng)目大多是2006年中開盤，銷售率基本都超過70％，整體銷售狀況較好。從戶型類型和戶型面積的構(gòu)成來看，二居室占到56％的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，從戶型面積來看，100平米以下的戶型占到總數(shù)的63％。可見目前靜海的住宅市場(chǎng)供應(yīng)還是以中小戶型為主體。從客戶來源來看，本地客戶消化量占到八成，其中公務(wù)員和企事業(yè)單位員工是一支突出的力量。同時(shí)，由于本地可以購房落戶，因此也吸引了部分外地客戶來購房給子女落戶。此外，由于天津郊區(qū)縣的房地產(chǎn)升值潛力逐步顯現(xiàn)，也吸引了部分投資客前來購房。小結(jié)：靜海目前的房地產(chǎn)供應(yīng)較為初級(jí)，自2005年以來才有正規(guī)、系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)，目前的整體供應(yīng)量水平和價(jià)格水平也都偏低，消化速度較快，戶型面積也解決基本居住為主的中小戶型統(tǒng)治市場(chǎng)，本地客戶所占比例較大。整體住宅市場(chǎng)面臨產(chǎn)品和概念的全面升級(jí)。此外，從目前靜海縣城的地域情況來看，未來主要發(fā)展方向是向東，縣城西側(cè)目前可開發(fā)土地已經(jīng)很少，東部迅速發(fā)展跡象明顯，將是未來住宅建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。2．靜海商業(yè)市場(chǎng)概況2．12006年靜海商業(yè)市場(chǎng)供給狀況2．22006年靜海商業(yè)市場(chǎng)需求狀況2．32006年靜海商業(yè)市場(chǎng)去化分析2．42007年靜海商業(yè)市場(chǎng)展望2．4．1供應(yīng)預(yù)測(cè)(含土地)2．4．2需求預(yù)測(cè)2．4．3政策分析

第三部分產(chǎn)品定位建議一、客戶定位二、項(xiàng)目整體形象定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成建議四、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議五、