地役權的案例【篇一：地役權的案例】下面是一道有關地役權的司法考試真題，希望對你有用：甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內不在自己廠區建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的？a.小區業主有權請求乙公司拆除超過6米的建筑b.甲公司有權請求乙公司拆除超過6米的建筑c?甲公司和小區業主均有權請求乙公司拆除超過6米的建筑d.甲公司和小區業主均無權請求乙公司拆除超過6米的建筑此題的正確答案為：a根據地役要的從屬性，《物權法》第一百四十七條建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。房屋出售后，新的所有權人取得地役權，有權向供役地人提出請求。雖然該地役權沒有登記，但是只是不能對抗第三人，而本案中對抗的是原來的相對人；而甲公司在轉讓全部小區房屋后，對需役地已不具有任何權利，喪失了地役權人的資格，因此無權向乙提出請求。所以a選項為正確答案。參考資料：司法考試真題、《物權法》【篇二：地役權的案例】問題的提出：a公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店b,a與b曾于1994年5月訂立一項書面合同，約定：b在20年內不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙a的旅客在酒店上眺望大海。為此，a每年向b支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，b因經營不善便將其房屋全部轉讓給c.在與c訂立合同時，b未向c提及其與a的協議，c購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與a酒店相距約200米。a得知這一情況后，立即找b和c交涉，請求c停止興建旅館，遭到拒絕；a便在法院提起訴訟，請求法院責令c停止興建旅館，請求確認b與c之間轉讓商店的合同無效，并要求b賠償損失。就上舉例而言，其所涉及的基本問題有四：1.c興建五層旅館是否侵犯a的相鄰權？2.a與b的合同屬于什么性質？是否設定了地役權？3.b與c的轉讓協議是否有效？4.a是否有權請求c停止興建旅館？為解決這些問題，首先要探究相鄰權與地役權的表現特征和成立條件，以及兩者適用范圍等問題。一、相鄰人或使用人，在行使不動產的所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關系。而在此關系中權利得以延伸的一方，即被認為擁有相鄰權，易言之,相鄰權或使用權的延伸效力。一方相鄰權的行使，同時構成對他方所有權或使用權的限制，故有臺灣學者將相鄰關系稱為私益上所有權之限制。這種限制的內容在法律上都以例舉的形式一一明示，當事人也只有在法律例舉的范圍內承擔義務。法律規定這種以下幾個方面：第一，須在兩個或兩個以上的權利主體之間，相鄰關系的主體必須是不動產的所有人或使用人。第二，相鄰關系的發生必須以不動產的互相毗鄰為前提。所謂毗鄰，主要是指不動產在地理位置上相鄰，包括兩種情況：一種是不動產之間相連接，另一種是某種自然條件下，對不動產的利用與其他不動產相聯系。只要一方行使不動產所有權或使用權影響到另一方的利益或必須對對方提供某種方便，均構成毗鄰，產生法律規定的相鄰關系。第三，相鄰關系的客體是行使不動產的所有權或使用權所體現的財產利益和其他利益。這里的其他利益主要指不動產所有人或使用人的人身利益，如相鄰人在排放廢水，廢氣、廢渣時可能對他人人身權利造成的損害。根據我國《》第83條和有關的司法解釋，我國現行法律確認的相鄰關系包括以下內容：（一）相鄰土地使用關系；二）相鄰防險關系；（三）相鄰環境保護關系；（四）相鄰用水排水關系；（五）相鄰土地通行關系；（六）相鄰財產改造、通風、采光關系在了解相鄰權的構成要件和所包含的內容之后，我們對相鄰權應有兩點根本認識：第一，相鄰權關系只能發生在相鄰不動產主體之間，而不像其他物權那樣是對世權，可以產生對抗第三人的效力。第二，法設定的相鄰權關系多與不動產所有人或使用人的生產、生活及安全問題密切相關，并且有不可缺少的最基本意義，換言之,相鄰權是法律維護所有權或使用權這類基本物權的最低限度保障。二、地役權地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。其中，提供便利的土地為供役地，接受便利的土地為需役地。地役權有以下獨立的法律特征：（一）地役權是使用他人土地的獨立物權。地役權的客體是土地，并且該土地屬于他人所有或使用。由于地役權的內容在于此土地供彼土地之役，因而地役權的成立，必須供役地和需役地的存在為前提。另外，地役權不限于需役權所有人與供役權所有人的關系，供役地的地上權人、承租人、典權人等也應受地役權的約束。這正體現了地役權為獨立物權的對世性。（二）地役權是為自己土地便利的權利。所謂土地的便利，應注意兩個問題：1、不能以地役權人的個人便利作為地役權的內容，如狩獵、散步而使用他人的土地則不屬于地役權。2、便利包括供役地對需役地提供利用土地的方便而相宜的經濟利益（如排灌）和精神利益（如眺望）兩類。（三）地役權是根據當事人的自由協商約定而產生，不是法律上必須負擔的義務。自然關于地役權的約定不得違反法律、及社會公序良俗。（四）地役權是有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地和供役地同時存在，地役權雖然是一種獨立的他物權，并非需役地所有權或使用權的擴張，但它仍應當與需役地分離而讓與。2、地役權不得與需役地分離而為其他權利的標的，例如，不得以地役權出租或設置抵押。地役權的不可分性表明了它是一種不可分割的權利。即地役不得被分割成兩個以上的權利，也不得使其部分權利消滅。如果需役地被分割時其地役權各部分的利益繼續存在;如果供役地被分割時，地役權就其各部分權利依然存續。例如甲乙二人共有一土地，而在丙的土地上取得地役權。此項共有土地被分割，甲、乙各取得部分的單獨使用權，而該地役權，仍為各部分的利益而存續，甲乙各得行使其權利。又如丙劃分其土地的一部，讓與他人，但該人所受讓的土地，對于甲乙的地役權仍須負擔。二、相鄰權與地役權的比較根據以上分析，筆者認為相鄰權與地役權存在以下不同：（一）兩者權利性質不同。相鄰權是根據法律直接規定而確定，是所有權的延伸。地役權則是依當事人之間的設立地役權合同而發生,屬他物權范疇。（二）兩者適用的范圍不同。相鄰權適用的范圍既包括土地毗鄰關系，又包括建筑物毗鄰，及建筑物內部區域的毗鄰關系。地役權只適用于土地之間的利用關系。（三）兩者的權利要求程度不同。相鄰權作為法定權利，所反映的是不動產毗鄰關系中最基本的生活、生產、安全要求。地役權作為約定權利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土地利用權能上比相鄰權有較大擴展。（四）權利義務的主體范圍不同。相鄰權的權利、義務主體的都是特定的，只能在相鄰不動產主體之間產生，地役權是一個獨產的用益物權，具有物權對世性的特征，故其義務主體是不特定的。（五）兩者權利發生的前提條件不同。相鄰權必須以相互毗鄰的不動產為前提，地役權并不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時即使兩地并不相連，但只要有事實上的利用需要也可以設定地役權。另外，相鄰權的行使一般是無償要求相鄰方履行義務，地役權的設定往往是有償的。綜上所述，我們認為相鄰權與地役權是兩個即有共性又有個性的民事權利。由于我們現行法律沒有規定的地役權，故在實踐中本屬地役權的問題往往被認為是相鄰權問題。三、本案的分析我們運用相鄰權和地役權的有關原理對本案涉及的問題進行分析。（一）c興建五層旅館是否侵犯a的相鄰權？我國有人認為眺望妨害也屬于相鄰關系的內容問題，相鄰權所涉及的都是當事人最基本的法律必須維護的生活、生產或安全利益，如通風、通行、用水等基本權利，也就是說如果沒有此項權利，可能導致當事人利用不動產的障礙或對自己的基本人身權利造成損害。對于眺望來說則不屬于當事人生活、生產中心不可少的利益。易言之，法律無需以眺望為由而要求一方向田比鄰的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國法律并沒有將眺望納入相鄰關系調整范圍。德國、我國臺灣地區民法也同樣如此認為。在本案中，c興建五層樓的旅館相距a酒店有200米，故而也不會影響a酒店的通風和采光問題。因此，c旅館的興建可能會影響a酒店旅客的眺望，但并不構成對a酒店相鄰權的侵犯。（二）a與b的協議屬于什么性質？由于在現實中相鄰的土地所有人或使用人之間就如何處理相鄰關系問題，常常需要進行協商，我國法律并不排斥協商的相鄰關系內容，如相鄰兩方對共墻的維護協議等，但應明確的是這類約定只能是法定相鄰的補充，協議的內容不得違背相鄰權的基本內涵。因此，這種協議仍然是依法產生而不是單純依當事人的意志產生。如果當事人純粹根據相互的協議而設定的以土地為基礎的提供便利的權利義務，那么此協議產生的權利則應該是地役權。在本案中，根據我們前面的分析可知眺望不可能成為相鄰的內容之一，因此，我們可以確定a與b之間不是相鄰關系。但是，他們的協議設定地役權了嗎？答案也是否定的，因為地役權是一種獨立的物權，這種權利的設定根據不動產物權的公示原則，應當以登記為要件，即只能經過登記，地役權才能算成立。a與b的協議雖存在設立地役權的意圖，但因欠缺登記要件而沒有能真正設立地役權。（三）b與c的轉讓協議是否有效？a與b之間雖然訂立了旨在高定地役權的合同，該合同并對b處分商店的權利作出限制，即規定b

在20年內不得拆除該商店，并興建高層建筑。但是，這只是a與b之間的合同義務問題，而且此合同責任從根本上來說并未改善b商店的歸屬問題，即b對商店仍享有所有權，因此，b仍有權向c轉讓其商店。（四）a是否有權請求c停止興建五層樓的旅館？如前所述，地役權只有在登記后才能成立，從具有公示作用，產生對抗第三人的效力。本案中，a與b協議中是有設定地役權的內容，但因未登記，只成就了a對b的債權，而沒有成就a對b土地的物權地役權。所以，它不可能對第三人c產生拘束力。a可以基于b違反合同約定出賣商店而導致合同中a的利益（眺望權）將受到損害，請求b承擔違約責任，而不能要求第三人c停止興建旅館，也就是說，a無權以其與b訂立的合同中取得的權利對抗c.四、建立我國地役權制度的意義從以上的討論和案件分析中，我們更加明晰了相鄰權與地役權在理論和實踐意義上的差別。由于我國并沒有地役權制度，當事人對他人土地的利用不能得到相應的保障，也導致實踐中出現此類糾紛不易解決。因此，建立完善的地役權制度對物權制度有著積極的社會將內容明文規定下來,也起到了公示的目的，建立完善的地役權制使人們知道在哪些情與經濟意義。（一）建立完善的地役權制度,符合定主義的原則，有利于當事人進行選擇,以維護交易安全和保護第三人的利益。（二）度，也利于人們將地役權與相鄰權區分開來,形下不必取得毗鄰人的同意而當然地利用毗鄰人的不動產，而在哪些情形下則必須征得他方地地所有人或使用人同意與他人簽訂合同及設定地役權，才能利用他人土地，從而避免或減少相鄰糾紛的發生。（三）地役權制度有利于鼓勵人們對自己土地的有效利用和維護；并且設立地投權往往都是有償的，因此，地役權的設立有益于提高土地的利用價值和促進經濟發展。將內容明文規定下來,也起到了公示的目的，建立完善的地役權制使人們知道在哪些情地役權案例從一起眺望權案例談地役權與相鄰權的區別原告：張某，男，墾利縣人。被告：某房地產開發公司（以下簡稱“房產公司”），駐墾利縣城。張某因需購置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房產公司”開發的某住宅花園相看住宅樓房。其間，張某看中了位于花園大門后第一排的一棟住宅，該房位于一樓最東頭，東鄰花園中心路，門前就是寬敞的花園大門。尤為重要也是張某最為看中的是，宣傳圖片及小區模型顯示該房前面的大門內側沒有任何建筑物，住進去以后,在房間里就可以自由欣賞街前的景色。張某向售樓人員說明了自己的真實意思，售樓人員也向其保證將來也不會增添新的建筑設施,為了這一點張某接受了相對價格不菲的條件，簽訂了購房協議，交付了首期房款。2007年9月，張某交足房款住進去不久，發現“房產公司”在花園大門處搭起了腳手架，經了解得知，是要在大門內側增建二層樓高的門樓。這樣一來，就擋住了張某欣賞街前美景的視線，也有違他購買此房的初衷。張某找到“房產公司”要求停止施工,“房產公司”認為在自己開發的小區內按照變更后的設計方案搞建設，與張某無關，張某無權阻攔其施工。雙方相持不下，張某起訴到法院，要求“房產公司”停止施工，并支付違約金3.5萬元。爭議對于本案的處理，存有三種不同的意見：第一種意見認為，被告在規劃區內建造花園大門，既沒有妨礙原告權利的行使，也沒有對原告構成侵權，與原告無關，原告的訴訟請求應當駁回。第二種意見認為，原、被告之間屬于相鄰關系，被告擅自增建門樓的行為侵犯了原告向前方眺望的權利，應當承擔停止侵權的責任。第三種意見認為，原、被告之間通過合同的形式為原告設定的是一種他物權一地役權，被告違背合同約定，侵犯了原告所享有的地役權，原告除去能夠要求被告承擔違約責任之外，還有權要求被告承擔停止侵權的物權侵權責任。評析本案原告張某在與“房產公司”簽訂房屋買賣合同時，向“房產公司”表示，自己之所以購買該處樓房，一個重要的原因就是看中宣傳圖片及小區模型顯示這棟樓房雖然位于一層，但卻是在花園大門后的第一排，花園大門內側沒有任何建筑設施，非常寬敞，有利于自己欣賞門前美景，也正因為如此，自己才接受了這個位置和這個價格。“房產公司”知悉張某的這個意思后，也表示以后不會在該房前增添其他建筑設施。因此說，被告出示的宣傳圖片、小區模型以及原告的購買意圖和被告的承諾都是該樓房買賣合同的內容，并已經生效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。也就是說，原、被告雙方通過商品房購買合同約定，原告所購樓房前的土地使用權雖然屬于被告，但被告卻不得擅自在此增建其他建筑設施而影響原告向前眺望。如今，被告擅自加蓋建筑設施，違背合同的約定，對原、被告設定的原告張某所享有的“眺望權”造成了損害，被告應當承擔停止損害地役權的違約責任。此案中的“眺望權”是地役權的一種具體形式。地役權是指土地權利人為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權。在我國，地役權是《物權法》所創設的法律制度，在此之前沒有關于地役權的法律規定。我國《物權法》第一百五十六條第一款規定：“地役權人有權依照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。”地役權中的“役”就是使用的意思，如通行他人土地、由他人土地引水、禁止他人在其土地上建筑一定的建筑物等。地役權所涉及的兩塊土地中，需要役使他人土地的地塊稱為需役地，供他人役使的地塊則稱為供役地。需役地的所有權人或者使用權人成為地役權人，地役權對他來說是一種權利；供役地的所有權人或者使用權人成為地役人，對他來說，地役權則是一種負擔或義務。在本案中，張某是地役權人，“房產公司”則是地役人。地役權是用益物權的一種，具有以下法律特征：（1）地役權是對他人所有或者使用的土地加以利用的用益物權，因此權利主體既可以是土地所有人，也可以是土地的使用人。我國《物權法》規定的地役權是以用益物權的形式出現的。由于我國的土地實行的是國家所有或者集體所有的形式，用益物權大都用于調整土地使用權人之間的關系，地役權也是如此。因此，在使用權人不同而所有權人一致的兩塊土地上仍有設立地役權的必要。在我國，地役權人既包括土地所有權人，也包括土地承包經營權人、建設用地使用權人、宅基地使用權人。（2）地役權的客體通常是土地。我國的地役權客體不包括建筑物。當然并不一定是一塊完整的土地，可以是一塊土地中的一部分。（3）地役權是權利人為了對自己所有或使用的土地上的慣常效用之上的便利而設定的用益物權，如從他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。這里所謂的“便利，，并不限于經濟上或者財產價值上的方便利益，具有精神上或者感情上的利益也包括在內，如眺望地役權。（4）地役權是依照雙方當事人的合同而設定的一方當事人使用對方當事人土地的權利。由于地役權的內容超出了需役地的正常利用價值，提高了需役地的效益，從而對供役地所有權或使用權作出額外的限制，因此需要通過雙方當事人的約定對兩塊土地的利用作出調節。相鄰關系與地役權的區別。.對他人土地的利用程度不同相鄰關系中，提供便利的目的僅僅局限于對方生產、生活的必需，沒有這種便利的提供，土地所有權或者使用權就無法正常利用，是對土地利用關系最低限度的調節；而地役權法律制度不再是為滿足對他人土地最低限度的利用，而是在實現需役地慣常效用的基礎上，進一步額外提高需役地的利用價值，沒有供役地提供便利，需役地的權利也能夠得到實現，只不過是不能實現需役地效益的增加，而且這個效益的增加是以增加供役地的負擔為對價的。.設立的淵源不同相鄰關系是依照法律規定而設立的，其本身不是一項獨立的民事權利，而是屬于所有權的內容。因此，相鄰權行使的條件、方式、范圍等都是法定的，不能依照當事人的意思而定。地役權是依照當事人之間的約定而設立的獨立的用益物權。因此，地役權的行使范圍、方式等都是由當事人協商確定。.對土地位置要求不同無論是相鄰權還是地役權，都涉及兩塊土地，但二者對這兩塊土地的位置關系要求是不同的。在相鄰權中，是以兩塊土地相鄰為前提的，因此，兩塊位置上緊密相鄰的土地才有可能產生相鄰權關系。而在地役權中的兩塊土地并不一定緊密相連，中間即使有第三人土地的兩塊土地之間也有可能產生地役權關系。.經濟效益不同相鄰權是一種法定權利，是基于所有權價值實現而產生的最為基本的、最低限度的要求關系，是維持所有權的本質而所必需的，是所有權的延伸，本質上仍屬所有權，具有效力，通常情況下，權利人無需支付對價，都是無償的。地役權是否有償依賴于當事人的約定。需役地的所有權或者使用權在正常行使的情況下，為了增加其利用價值而設立地役權，地役權人支付一定的對價也符合效益原則，因此，地役權一般是有償的，但也有排除當事人之間出于對感情或者其他因素的考慮，而約定為無償。總之，是否有償由當事人自由選擇。.法律效力不同由于相鄰權本質上仍然是所有權，其依附于土地本身，因此相鄰權因土地的存在而固定地、長久地存在下去，而且對世人都有天然的對抗性。而地役權的設立源自于當事人約定，根據合同的相對性原理，其效力僅在相對人之間產生。其是否能夠對社會上的其他主體產生約束力，依賴于當事人是否以登記的方式將地役權的相關事項公之于眾，只有登記的地役權才能夠產生對抗第三人的效力。而登記與否取決于當事人的意思。本案中，被告增添建筑設施的行為，并沒有為原告行使其不動產使用權造成障礙，其所要行使的“眺望權”不屬于不動產間最低限度的范圍，也就是說并非實現其不動產權的必須，而是為了促使原告在實現最低限度的不動產之上，為了進一步提高其不動產的利用價值,而通過合同的形式約束被告行使其不動產權。因此，本案中原告所主張和享有的眺望權是地役權，而并非相鄰權，被告違背約定擅自在其大門內側增添建筑設施，損害了原告的地役權，原告可以直接提起地役權受損害的請求。問題的提出：a公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店b，a與b曾于1994年5月訂立一項書面合同，約定：b在20年內不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙a的旅客在酒店上眺望大海。為此，a每年向b支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，b因經營不善便將其房屋全部轉讓給c。在與c訂立合同時，b未向c提及其與a的協議，c購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與a酒店相距約200米。a得知這一情況后，立即找b和c交涉，請求c停止興建旅館，遭到拒絕；a便在法院提起訴訟，請求法院責令c停止興建旅館，請求確認b與c之間轉讓商店的合同無效，并要求b賠償損失。就上舉例而言，其所涉及的基本法律問題有四：1.c興建五層旅館是否侵犯a的相鄰權?2.a與b的合同屬于什么性質？是否設定了地役權？3?b與c的轉讓協議是否有效?4.a是否有權請求c停止興建旅館?為解決這些問題，首先要探究相鄰權與地役權的表現特征和成立條件，以及兩者適用范圍等問題。一、相鄰人或使用人，在行使不動產的所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關系。而在此關系中權利得以延伸的一方，即被認為擁有相鄰權，易言之，相鄰權或使用權的延伸效力。一方相鄰權的行使，同時構成對他方所有權或使用權的限制，故有臺灣學者將相鄰關系稱為“私益上所有權之限制”。這種限制的內容在法律上都以例舉的形式一一明示，當事人也只有在法律例舉的范圍內承擔義務。法律規定這種以下幾個方面：第一,須在兩個或兩個以上的權利主體之間，相鄰關系的主體必須是不動產的所有人或使用人。第二，相鄰關系的發生必須以不動產的互相毗鄰為前提。所謂毗鄰，主要是指不動產在地理位置上相鄰，包括兩種情況：一種是不動產之間相連接，另一種是某種自然條件下，對不動產的利用與其他不動產相聯系。“只要一方行使不動產所有權或使用權影響到另一方的利益或必須對對方提供某種方便，均構成毗鄰，產生法律規定的相鄰關系。”第三，相鄰關系的客體是行使不動產的所有權或使用權所體現的財產利益和其他利益。這里的“其他利益”主要指不動產所有人或使用人的人身利益，如相鄰人在排放廢水，廢氣、廢渣時可能對他人人身權利造成的損害。根據我國《民法通則》第83條和有關的司法解釋，我國現行法律確認的相鄰關系包括以下內容：（一）相鄰土地使用關系；二）相鄰防險關系；（三）相鄰環境保護關系；（四）相鄰用水排水關系；（五）相鄰土地通行關系；（六）相鄰財產改造、通風、采光關系在了解相鄰權的構成要件和所包含的內容之后，我們對相鄰權應有兩點根本認識：第一，相鄰權關系只能發生在相鄰不動產主體之間，而不像其他物權那樣是對世權,可以產生對抗第三人的效力。第二，法律所設定的相鄰權關系多與不動產所有人或使用人的生產、生活及安全問題密切相關，并且有不可缺少的最基本意義，換言之,相鄰權是法律維護所有權或使用權這類基本物權的最低限度保障。二、地役權地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。其中，提供便利的土地為供役地，接受便利的土地為需役地。地役權有以下獨立的法律特征：（一）地役權是使用他人土地的獨立物權。地役權的客體是土地，并且該土地屬于他人所有或使用。由于地役權的內容在于此土地供彼土地之役，因而地役權的成立，必須供役地和需役地的存在為前提。另外，地役權不限于需役權所有人與供役權所有人的關系，供役地的地上權人、承租人、典權人等也應受地役權的約束。這正體現了地役權為獨立物權的對世性。（二）地役權是為自己土地便利的權利。所謂土地的便利，應注意兩個問題：1、不能以地役權人的個人便利作為地役權的內容，如狩獵、散步而使用他人的土地則不屬于地役權。2、便利包括供役地對需役地提供利用土地的方便而相宜的經濟利益（如排灌）和精神利益（如眺望）兩類。（三）地役權是根據當事人的自由協商約定而產生，不是法律上必須負擔的義務。自然關于地役權的約定不得違反法律、法規及社會公序良俗。（四）地役權是有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地和供役地同時存在，地役權雖然是一種獨立的他物權，并非需役地所有權或使用權的擴張，但它仍應當與需役地分離而讓與。2、地役權不得與需役地分離而為其他權利的標的，例如，不得以地役權出租或設置抵押。地役權的不可分性表明了它是一種不可分割的權利。即地役不得被分割成兩個以上的權利，也不得使其部分權利消滅。如果需役地被分割時其地役權各部分的利益繼續存在；如果供役地被分割時，地役權就其各部分權利依然存續。例如甲乙二人共有一土地，而在丙的土地上取得地役權。此項共有土地被分割，甲、乙各取得部分的單獨使用權，而該地役權,仍為各部分的利益而存續，甲乙各得行使其權利。又如丙劃分其土地的一部，讓與他人，但該人所受讓的土地，對于甲乙的地役權仍須負擔。三、相鄰權與地役權的比較根據以上分析，筆者認為相鄰權與地役權存在以下不同：（一）兩者權利性質不同。相鄰權是根據法律直接規定而確定，是所有權的延伸。地役權則是依當事人之間的設立地役權合同而發生，屬他物權范疇。（二）兩者適用的范圍不同。相鄰權適用的范圍既包括土地毗鄰關系，又包括建筑物毗鄰，及建筑物內部區域的毗鄰關系。地役權只適用于土地之間的利用關系。（三）兩者的權利要求程度不同。相鄰權作為法定權利，所反映的是不動產毗鄰關系中最基本的生活、生產、安全要求。地役權作為約定權利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土地利用權能上比相鄰權有較大擴展。（四）權利義務的主體范圍不同。相鄰權的權利、義務主體的都是特定的，只能在相鄰不動產主體之間產生，地役權是一個獨產的用益物權，具有物權對世性的特征，故其義務主體是不特定的。（五）兩者權利發生的前提條件不同。相鄰權必須以相互毗鄰的不動產為前提，地役權并不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時即使兩地并不相連，但只要有事實上的利用需要也可以設定地役權。另外，相鄰權的行使一般是無償要求相鄰方履行義務，地役權的設定往往是有償的。綜上所述，我們認為相鄰權與地役權是兩個即有共性又有個性的民事權利。由于我們現行法律沒有規定的地役權，故在實踐中本屬地役權的問題往往被認為是相鄰權問題。四、本案的分析我們運用相鄰權和地役權的有關原理對本案涉及的問題進行分析。（一）c興建五層旅館是否侵犯a的相鄰權?我國有人認為眺望妨害也屬于相鄰關系的內容問題，相鄰權所涉及的都是當事人最基本的法律必須維護的生活、生產或安全利益，如通風、通行、用水等基本權利，也就是說如果沒有此項權利，可能導致當事人利用不動產的障礙或對自己的基本人身權利造成損害。對于眺望來說則不屬于當事人生活、生產中心不可少的利益。易言之，法律無需以眺望為由而要求一方向田比鄰的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國法律并沒有將眺望納入相鄰關系調整范圍。德國、我國臺灣地區民法也同樣如此認為。在本案中，c興建五層樓的旅館相距a酒店有200米，故而也不會影響a酒店的通風和采光問題。因此，c旅館的興建可能會影響a酒店旅客的眺望，但并不構成對a酒店相鄰權的侵犯。（二）a與b的協議屬于什么性質？由于在現實中相鄰的土地所有人或使用人之間就如何處理相鄰關系問題，常常需要進行協商，我國法律并不排斥協商的相鄰關系內容，如相鄰兩方對共墻的維護協議等，但應明確的是這類約定只能是法定相鄰的補充，協議的內容不得違背相鄰權的基本內涵。因此，這種協議仍然是依法產生而不是單純依當事人的意志產生。如果當事人純粹根據相互的協議而設定的以土地為基礎的提供便利的權利義務，那么此協議產生的權利則應該是地役權。在本案中，根據我們前面的分析可知眺望不可能成為相鄰的內容之一，因此，我們可以確定a與b之間不是相鄰關系。但是，他們的協議設定地役權了嗎？答案也是否定的，因為地役權是一種獨立的物權，這種權利的設定根據不動產物權的公示原則，應當以登記為要件，即只能經過登記，地役權才能算成立。a與b的協議雖存在設立地役權的意圖，但因欠缺登記要件而沒有能真正設立地役權。三）b與c的轉讓協議是否有效?a與b之間雖然訂立了旨在高定地役權的合同，該合同并對b處分商店的權利作出限制，即規定b在20年內不得拆除該商店，并興建高層建筑。但是，這只是a與b之間的合同義務問題，而且此合同責任從根本上來說并未改善b商店的歸屬問題，即b對商店仍享有所有權，因此，b仍有權向c轉讓其商店。（四）a是否有權請求c停止興建五層樓的旅館?如前所述，地役權只有在登記后才能成立，從具有公示作用，產生對抗第三人的效力。本案中，a與b協議中是有設定地役權的內容，但因未登記，只成就了a對b的債權，而沒有成就a對b土地的物權一一地役權。所以，它不可能對第三人c產生拘束力。a可以基于b違反合同約定出賣商店而導致合同中a的利益（眺望權）將受到損害，請求b承擔違約責任，而不能要求第三人c停止興建旅館，也就是說，a無權以其與b訂立的合同中取得的權利對抗c。五、建立我國地役權制度的意義從以上的討論和案件分析中，我們更加明晰了相鄰權與地役權在理論和實踐意義上的差別。由于我國并沒有地役權制度，當事人對他人土地的利用不能得到相應的保障，也導致實踐中出現此類糾紛不易解決。因此，建立完善的地役權制度對物權制度有著積極的社會與經濟意義。（一）建立完善的地役權制度，將內容明文規定下來，符合物權法定主義的原則，有利于當事人進行選擇，也起到了公示的目的，以維護交易安全和保護第三人的利益。（二）建立完善的地役權制度，也利于人們將地役權與相鄰權區分開來，使人們知道在哪些情形下不必取得毗鄰人的同意而當然地利用毗鄰人的不動產，而在哪些情形下則必須征得他方地地所有人或使用人同意與他人簽訂合同及設定地役權，才能利用他人土地，從而避免或減少相鄰糾紛的發生。（三）地役權制度有利于鼓勵人們對自己土地的有效利用和維護;并且設立地投權往往都是有償的，因此，地役權的設立有益于提高土地的利用價值和促進經濟發展。【案情】2000年11月，某村民委員會將448.8平方米集體土地使用權分為三股分別轉讓給原告易某和被告黃某以及另一鄧某用作建房使用。因轉讓給原、被告的土地相鄰，且轉讓給被告的土地另一側有通行道路，村委會在與被告簽訂轉讓協議時便約定，被告在以后建房時應在后墻留1.3米作為原、被告的公共通道，雙方簽訂轉讓的面積包括該1.3米的通道面積。后被告在建房過程中，亦留出了1.3米作為公共通道。但后來被告房屋竣工不久，被告卻以該通道系自己購買為由在該通道上安裝鐵門，并在該通道上建一衛生間，致使原告無法從此通行。為此，雙方發生糾紛。原告訴至法院，要求被告拆除建造在雙方