**城大道項目地塊投資估算一、項目銷售均價及投資收益估算根據(jù)本地塊周邊樓盤價格走勢和市場承受能力，如本地塊從2008年下半年起開發(fā)，項目價格范圍應(yīng)在2800—3200元/M2，在此以整體均價3000元/M2進行初步投資估算：1、經(jīng)濟指標總用地面積：5048.28M2（合7.58畝）容積率：3.5綠化率：30%綠化面積：1514.48M2總建筑面積：17669M2建筑類型：高層，層數(shù)19層（限高60米）整體均價預(yù)估：3000元/M2總銷售額預(yù)估：5300萬元2、成本估算注：首先將土地成本拋出，后在下一段進行土地成本與總收益的敏感度分析。表1：初步成本估算表序號項目指標數(shù)量總量說明1土地成本暫不計2前期成本174萬2.1三通一平80元/M25048.28MM240萬包含水、電、圍墻墻及其他通水5元/M2通電50元/M2圍墻12元/M2其他10元/M22.2勘測設(shè)計25元/M25048.28MM212.6萬**市平均水平為為25元/M22.3監(jiān)理1.50％2.4人防40元/M217669M270.6萬2.5初步綠化1元/M217669M21.7萬2.6墻改基金8元/M217669M214.1萬2.7樓房放線30萬2.8檔案押金5萬3建安成本2650萬3.1高層1500元/M2217669M22650萬4配套成本85萬4.1區(qū)內(nèi)管網(wǎng)80元/M25048.28MM240萬包含自來水、雨污污水、暖通等等自來水15元/M2雨污水15元/M2暖氣50元/M24.2庭院綠化100元/M21514.48M215萬綠化率以35％計計（此單價包包含小區(qū)道路路）4.3電力箱變及管網(wǎng)60元/M25048.28MM230萬5管理費用140.4萬5.1廣告費用2.0％5300萬106萬5.2銷售費用2.5％5300萬132.5萬6稅費583萬6.1稅費合計11％5300萬583萬稅費以總銷售額的的11％計（含企業(yè)所得稅、土土地增值稅、房房產(chǎn)稅、印花花稅、營業(yè)稅稅及附加，不不含土地使用用稅）7利息71.5萬1/3建安×9％8不可預(yù)見130萬一按照總投資的33～5％計算總計3834萬注：以上數(shù)據(jù)是按**的標準核算，結(jié)合許昌特定情況，實際成本會低于預(yù)估成本。3、土地成本建議由以上初步投資估算，得出以下關(guān)于土地費用總額和預(yù)計總收益之間的敏感度分析表：表2：土地成本與預(yù)估收益敏感度分析表預(yù)期土地單價預(yù)期90萬/畝100萬/畝110萬/畝120萬/畝土地費用總額682.2萬758萬833.8萬910萬成本預(yù)估（除地價外）3834萬3834萬3834萬3834萬總開發(fā)成本4516萬4592萬4668萬4744萬總銷售額5300萬5300萬5300萬5300萬總收益784萬708萬632萬556萬收益率17％15.4％13.5％11.7％結(jié)論：由投資收益分析表可得出，本項目